1、文化主題商業街案例研究文化主題商業街案例研究 本報告是嚴格保密的。 成都成都. . 錦里古街錦里古街 本報告是嚴格保密的。 錦里古街是成都第一條仿古特色街，現在它已經無庸錦里古街是成都第一條仿古特色街，現在它已經無庸 質疑的成為全國特色商業街的典范質疑的成為全國特色商業街的典范 在成都，在成都， 有這么一條街，有這么一條街， 論歷史，它非常短暫，論歷史，它非常短暫， 但它現在無疑是這座城市但它現在無疑是這座城市人氣最旺、知名度最高人氣最旺、知名度最高的街道之一。的街道之一。 地位地位 本報告是嚴格保密的。 成都錦里商業休閑街位于武侯祠東側，建筑面積成都錦里商業休閑街位于武侯祠東側，建筑面積79

2、20 平方米，是融合巴蜀民風與三國文化的民俗風情街平方米，是融合巴蜀民風與三國文化的民俗風情街 選址：成都市武侯祠東側 開業時間：2004.11.1 總建筑面積：7920m 總街長：340m 平均街寬：3-4m（最大街寬 為6m） 投資估算：2000萬 項目定位項目定位：文化、商業與地產 的融合，是巴蜀民風民俗和三 國蜀漢文化的民俗風情街，號 稱“成都版清明上河圖”。“成都版清明上河圖”。 體驗式、休閑式、互動式體驗式、休閑式、互動式的旅 游方式，符合現代游客的旅游 需求 簡介簡介 本報告是嚴格保密的。 案例匹配案例匹配 伯瀆港商業項目伯瀆港商業項目 錦里古街錦里古街 強勢旅游資源 泰伯廟/泰

3、伯墓 武侯祠 建造愿景 為伯瀆項目提供配套、支持 為武侯祠提供支持 打造新景點 占地面積 2萬平方米 1.5萬平方米左右 城市2007旅游收入 無錫445.76億 成都340.2億 區位 離市中心15分鐘車程 離市中心10分鐘車程 建設基礎 工地新建 荒地新建 地塊商業項目與錦里擁有相似的資源條件、建筑規模，地塊商業項目與錦里擁有相似的資源條件、建筑規模， 錦里成功案例可作為重要參照錦里成功案例可作為重要參照 本報告是嚴格保密的。 錦里以前只是武侯祠附近一塊荒地，后來找準定位，錦里以前只是武侯祠附近一塊荒地，后來找準定位， 開創先進運營模式，逐漸轉變為中國仿古商業街典范開創先進運營模式，逐漸轉

4、變為中國仿古商業街典范 發展歷程發展歷程 著名景點武侯祠多年 來不愁客源，但游客 都是買了門票看完就 走，沒有游客在此地 停留。 逐步打造出一條以體 驗川西民俗文化的仿 古街。 無開發計劃無開發計劃 為游客服務為游客服務 打造新經濟增長點打造新經濟增長點 創造先進運營模式創造先進運營模式 商業業態的控制極好， 錦里所有店鋪抱成團， 整條街的綜合經營水 平處全國類似項目最 高水平。 保持領先地位保持領先地位 階段階段 錦里的游客數每年增 加80萬左右。商業街 的收入2006年就突破 5000萬，并且促進武 侯祠門票收入增加。 影響影響 東山的背后大約10多畝的 土地一直處于荒廢狀態， 成了堆放建

5、筑垃圾的地方， 后來雖然進行了一些綠化， 但到武侯祠游玩的客人從 不涉足此地。 措施措施 1、提出了要將三國文化 打造成文化產業的思路。 2、意想建成一條古街。 3、要尋找、建立新市場 運作模式。 1、品牌、土地和所有店 面的所有權屬于武侯祠博 物館，不出讓。 2、經營權屬于新成立的 錦里古街管理公司。 3、租金與面積無關，收 營業額的15%-20%。 1、分析模仿者，樹立危 機感。 2、強調管理、提升服務， 以活動代替廣告，以特色 帶動人氣。 3、實行店鋪末位淘汰制， 保持活力。 節點節點 2002000 0年以前年以前 20022002年動工年動工 20042004年開始運年開始運 營營

6、現在現在 本報告是嚴格保密的。 功能布局功能布局 規劃意圖規劃意圖 項目項目 招牌性項目緊靠大門入口處招牌性項目緊靠大門入口處 三國茶樓 三顧園酒樓 核心區放在項目中心，平橫區域優劣勢核心區放在項目中心，平橫區域優劣勢 錦里廣場+大戲臺 寬闊地帶打造整體感強的項目，創造特色寬闊地帶打造整體感強的項目，創造特色 窄巷營造老成都氛圍 背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點 小吃街 1 2 大 門 雙 連 廊 錦 里 廣 場 戲 臺 隔 墻 牌坊 小 吃 街 灈錦溪 院落 餐飲娛樂區餐飲娛樂區 錦繡文化區錦繡文化區 民俗市井區民俗市井區 橋 2 1 窄巷 背街打

7、造 3 3 商業街打造應該把文化昭示性強的項目放在入口處，并利用核心區商業街打造應該把文化昭示性強的項目放在入口處，并利用核心區 平衡區域優劣勢，合理引導游客動線，氛圍營造項目要集中打造平衡區域優劣勢，合理引導游客動線，氛圍營造項目要集中打造 本報告是嚴格保密的。 在三個主題區域堅持了主題和特色業態，再分別輔以在三個主題區域堅持了主題和特色業態，再分別輔以 其他業態，避免了相同業態過于集中，帶來消費疲勞其他業態，避免了相同業態過于集中，帶來消費疲勞 業態特征業態特征 餐飲 休閑 公建 住宿 購物 廣場廣場 業態沒有嚴格的劃分，而是在三個不同的商區內堅持了能直接反映該區域主題和特色的業態占主 體

8、，其他業態與之相配合的策略。這種靈活的現實策略，既保證了策劃中三個主題的實現，也避免 了相同業態在同一區域過分集中，給消費者帶來的審美和消費疲勞問題。 餐飲娛樂區餐飲娛樂區 錦銹文化區錦銹文化區 民俗市井區民俗市井區 本報告是嚴格保密的。 錦里商業街有錦里商業街有46%商鋪，其次是餐飲占商鋪，其次是餐飲占24%，另外有，另外有 20%的特色小攤，比重很小的是游藝、旅行社與客棧的特色小攤，比重很小的是游藝、旅行社與客棧 主題主題 名稱名稱 業態業態 三國三國 （8家）家） 三顧園、三國茶樓、醉三國、張飛牛肉、煮酒坊、 曹營壩 餐飲餐飲 羽扇青 商鋪商鋪 諸葛連弩 游藝游藝 成都及四成都及四 川（

9、川（35家）家） 香味小吃、綠心森林蹺腳湯鍋、VC驛站、 餐飲餐飲 蜀濤、錦繡館、蜀中寶、金竹軒、中國白酒第一坊、 清雅軒、皮燈影、卓尚蠶絲坊、欣盛源、寶鏡齋、 姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、東情西韻、喜神 坊、天藝館、開門大發、百姓尋根堂 商鋪商鋪 黃包車、 游藝游藝 錦里客棧 客棧客棧 安怡旅行社 旅行社旅行社 但氏豆腐干、三大炮、民間玩、泥人張、編藝、龍 玲剪紙、民俗畫、蛋殼畫、吹糖人、草鞋劉 小攤小攤 外省（外省（4家）家） 久久丫、夜郎蠟染坊、韻鴻筷子店 商鋪商鋪 光大國旅 旅行社旅行社 外國（外國（3家）家） 喜福匯、m&m、星巴克 餐飲餐飲 業態配比業態配比 錦里商業街業態配比錦

10、里商業街業態配比 24% 46% 4% 2% 4% 20% 餐飲餐飲商鋪商鋪游藝游藝客棧客棧旅行社旅行社小攤小攤 本報告是嚴格保密的。 錦里在準確的消費定位與項目定位下，采取按營業額收租金等先錦里在準確的消費定位與項目定位下，采取按營業額收租金等先 進運營模式，國有資本，經營者與營銷者三方持股，把項目真正進運營模式，國有資本，經營者與營銷者三方持股，把項目真正 的整合起來的整合起來 錦里的股份運作錦里的股份運作 40% 20% 40% 200余名武侯祠員工武侯祠博物館 龍鼎文化廣告公司 錦里的定位：錦里的定位： 1、面向到武侯祠的游客，只要時間充裕都會到免費的錦里。 2、作為成都本地市民，懷舊

11、、游樂、休閑的目的地。 3、作為成都的城市名片。 經營特征經營特征 經營舉措：經營舉措： 1、店面只租不售，租金按營 業額15%-20%收取。 2、經常舉行文化活動，為區 域注入活力。 3、統一打造錦里品牌，進行 整合營銷傳播。 本報告是嚴格保密的。 根據依附的地理空間所承載的文化內涵來確立建筑的主題，錦里根據依附的地理空間所承載的文化內涵來確立建筑的主題，錦里 外部為明清古建筑風格，與武侯祠現存的清代建筑融為一體外部為明清古建筑風格，與武侯祠現存的清代建筑融為一體 緊臨武侯祠緊臨武侯祠，依托于 成都三國歷史遺跡， “錦里古街”的品牌、 土地和所有店面的所 有權屬于博物館，經 營權屬于管理公司

12、 整個建筑系明清時代明清時代 的建筑風格，的建筑風格，與武侯 祠博物館現存的清代 建筑融為一體 青磚碧瓦、雕梁畫棟、 石板古街 老街、青石板路老街、青石板路 青磚、青瓦青磚、青瓦 錦里大門錦里大門 雕梁畫棟雕梁畫棟 客棧客棧 細部特征細部特征 本報告是嚴格保密的。 錦里休閑街主要賣的是“文化”，是三國文化的代名詞，把文化錦里休閑街主要賣的是“文化”，是三國文化的代名詞，把文化 與商業巧妙的融合起來，使顧客在體驗文化的同時進行消費與商業巧妙的融合起來，使顧客在體驗文化的同時進行消費 三國蜀漢文化三國蜀漢文化 川西民俗文化川西民俗文化 還有，民俗服裝秀表 演、皮影表演、西洋 鏡 錦里有如“三國茶樓

13、”、 “三顧園餐廳”、“張飛 牛肉”等以三國文化為核 心的商業，采用“以點帶 面”的策略和操作方式。 酒吧文化酒吧文化 打更人 捏泥人 剪紙 張飛牛肉 文化與商業文化與商業 本報告是嚴格保密的。 成都的旅游經濟帶動了商業發展，特別是與旅游結合成都的旅游經濟帶動了商業發展，特別是與旅游結合 的商業項目，錦里為其中之一的商業項目，錦里為其中之一 世界旅游組織專家世界旅游組織專家RobertRobert CleverdonCleverdon、ErikErik HolmHolm- -PetersenPetersen考察錦里考察錦里 巴基斯坦總統及夫人考察成都時，參觀了錦里巴基斯坦總統及夫人考察成都時，

14、參觀了錦里 2006年成都成為中國最 佳旅游城市。 2006年成都旅游人數 40614061萬人次 ，旅游收入 340.2340.2億，增長速度13.8%， 相當于全市GDP的12%12%。 全市接待入境旅游者 57.97萬人次，旅游外匯收 入2.02億美元，同比增長 14.7%。 2006年錦里錦里游客數突破 400400萬萬人次 ，約占全市旅游 人口10%10%。 錦里錦里平均每天接待游客超 過1 1萬萬人。 錦里成就錦里成就 本報告是嚴格保密的。 成都錦里商業街成長關鍵評定體系（成都錦里商業街成長關鍵評定體系（KPI體系）體系） 錦里錦里KPI 錦里商業街成長錦里商業街成長 關鍵評定體系

15、關鍵評定體系 搶占市場先機搶占市場先機 錦里利用寬窄巷子、文殊院、大慈寺三大歷史文化街區還在 改造的契機，率先開市，搶占了市場先機。 政府的主導政府的主導 國有資本充分發揮了作用，在利用民有資本的同時，沒有因為 商業利益而喪失本項目的文化訴求。 精細化的仿古工藝精細化的仿古工藝 精細化打造，讓人感覺切實的“古”意。 世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化與三國文化中的“世俗”部分，錦 里表現的市井文化已經成為老成都的樣本。 主題鮮明的文化消費主題鮮明的文化消費 其消費活動與文化主題間的緊密聯系，打造與其文化 主題呼應的商業和主題節慶活動。 業態組合的包容性業態組合的包容性 堅持特色文

16、化的同時，加入少量省外、外國異質化元素， 把現代元素融入其中，也烘托了古文化。 項目搭配合理項目搭配合理 觀光、體驗、購物、休閑、餐飲、娛樂搭配合理，避免了只 是兜售旅游商品和經營地方小吃的局限。 商業氛圍的營造商業氛圍的營造 通過文化產品現場制作、體驗式營銷來拉動人氣，營造成 功的商業氛圍。 項目的持續性建設項目的持續性建設 不斷提升，例如背街的增加，“水岸錦里”的二期工程 規劃等等，不斷給區域注入新的活力。 本報告是嚴格保密的。 錦里案例對本項目的啟示主要在文化的構筑、商業運作及怎么樣錦里案例對本項目的啟示主要在文化的構筑、商業運作及怎么樣 把文化與商業相結合三方面，政府強有力的主導是成功

17、的關鍵把文化與商業相結合三方面，政府強有力的主導是成功的關鍵 啟示啟示 對本項目對本項目 的啟示的啟示 文化的構筑 1、以本地文化為依托 2、選擇特色文化主題 3、選擇文化載體 4、策劃與文化相關活動 商業運作 5、確立鮮明的主題消費風格 6、有節制的融合現代商業元素 7、合理的商業空間組織 8、有條件的選擇品牌業態 文化與商業結合 9、在區域布局上體現文化與商業融合 10、政府監管與協調商業利益與項目文化性的關系 本報告是嚴格保密的。 麗江的打造是政府在加大投入的同時，貫徹利用“原生態”的精神，把傳統麗江的打造是政府在加大投入的同時，貫徹利用“原生態”的精神，把傳統 文化與現代服務業掛鉤，增

18、加配套，進行整體區域營銷，取得了顯著的成就文化與現代服務業掛鉤，增加配套，進行整體區域營銷，取得了顯著的成就 1、主題與文化相關：、主題與文化相關：“原生態原生態” 以鮮活的城市形態表以鮮活的城市形態表 現，使資源循環起來，打造活文化，而不是遺址。現，使資源循環起來，打造活文化，而不是遺址。 2、商業活動與文化相關：、商業活動與文化相關：把傳統文化與現代服務業掛把傳統文化與現代服務業掛 鉤，例如：納西古樂及東巴文化在麗江的商業化運作。鉤，例如：納西古樂及東巴文化在麗江的商業化運作。 3、建筑形態切合納西文化：、建筑形態切合納西文化：保護古建筑，加以有節制保護古建筑，加以有節制 的利用，并建造風

19、格一致的新建筑，完善旅游配套。的利用，并建造風格一致的新建筑，完善旅游配套。 4、整合品牌資源：、整合品牌資源：在國際上進行整體營銷，增強海外在國際上進行整體營銷，增強海外 影響力，同時借助這種影響力，引導國內旅游人群。影響力，同時借助這種影響力，引導國內旅游人群。 5、政府加強文化主題引導：、政府加強文化主題引導：政府投資文化基礎設施建政府投資文化基礎設施建 設，使當地民族文化特征加強。設，使當地民族文化特征加強。 本報告是嚴格保密的。 麗江文化與商業的相互促進主要體現在商業與文化的相互依賴關麗江文化與商業的相互促進主要體現在商業與文化的相互依賴關 系、用非物質文化宣傳麗江以及打造以體驗納西

20、民族生活方式的系、用非物質文化宣傳麗江以及打造以體驗納西民族生活方式的 旅游主題旅游主題 傳統文化傳統文化 現代商業現代商業 鮮明的特色主 題：麗江在向游 人講述納西民族 社會生活方式。 非物質文化的 利用：以民俗節 慶和民族文化活 動代替廣告宣傳。 文化傳丞與旅游 業發展相互促進： 文化成就麗江旅游 業，旅游業也是納 西文化不可多得的 載體。 本報告是嚴格保密的。 麗江的發展也帶動了云南新的變革，使區域更加國際化，并且麗江的發展也帶動了云南新的變革，使區域更加國際化，并且 率先誕生了以經營民族文化為主導的新興產業，加速了云南第率先誕生了以經營民族文化為主導的新興產業，加速了云南第 三產業的發

21、展三產業的發展 麗江對云南大區域的帶動：麗江對云南大區域的帶動： 加速第三產業發展：加速第三產業發展：成功的項目運營，帶動了當地第 三產業的發展，例如：商業旅游項目、房地產開發等。 豐富產業市場：豐富產業市場：麗江的旅游業處于國內先進水平，因 此率先誕生了先進的民營企業形式，例如：大研納西古 樂會、東巴宮等以經營民族文化為主導的新興產業。 帶動區域國際化：帶動區域國際化：促進云南與國際的交流、合作，是 更多的國外專家、學者及普通百姓關注云南。 整合云南旅游資源：整合云南旅游資源：麗江現在還在一定程度上承擔旅 游集散地功能。專業化的旅行社服務，在一定程度上整 合了云南豐富的旅游資源。 本報告是嚴

22、格保密的。 南新倉概貌南新倉概貌 南新倉特色街區簡介：南新倉特色街區簡介： 占地：占地：2.58萬平方米 總建筑面積：總建筑面積：11萬平方米 老建筑遺留：老建筑遺留：4000余平方米 步行街總長：步行街總長：近千米 功能構成：功能構成：餐飲、購物、辦公、休閑娛樂 南新倉如今是北京高端消費者的理想去處，是盡享高品味南新倉如今是北京高端消費者的理想去處，是盡享高品味 的場所。的場所。22家國內外名牌企業和商家在此聚集，全方位的品家國內外名牌企業和商家在此聚集，全方位的品 質在質在600年古建筑的烘托下，弘揚著精致高雅的品味，展示著年古建筑的烘托下，弘揚著精致高雅的品味，展示著 令人難忘的美令人難

23、忘的美 本報告是嚴格保密的。 新北京畫廊租下了三個倉做藝術活動，因為是文物保新北京畫廊租下了三個倉做藝術活動，因為是文物保 護單位，所以是中國最貴的畫廊，舉辦各類繪畫藝術護單位，所以是中國最貴的畫廊，舉辦各類繪畫藝術 交流活動交流活動 畫廊內部 畫廊外部 畫廊畫廊 本報告是嚴格保密的。 皇家糧倉在皇家糧倉在600年的古建筑中，開展高級商務派對、品年的古建筑中，開展高級商務派對、品 牌展示發布、主題藝術展覽、現場表演等活動，是不牌展示發布、主題藝術展覽、現場表演等活動，是不 折不扣的高檔社交展示場所折不扣的高檔社交展示場所 原滋原味 的老建筑。 古糧倉和昆曲藝術結合在一 起的“文化空間”，經過1

24、 年多的發展已有150多場昆 曲在此演出。 高檔展示高檔展示 場所場所 本報告是嚴格保密的。 標志性建筑標志性建筑南新倉國際大廈集商業與寫字樓與一南新倉國際大廈集商業與寫字樓與一 體，是區域的大體量建筑，增加了區域的業態，豐富體，是區域的大體量建筑，增加了區域的業態，豐富 了區域內涵了區域內涵 南新倉國南新倉國 際大廈際大廈 地下一層地下一層 甲級寫字樓 租金：18美圓/月/ 平方米 商業 藝術市場 商業一層：商業一層：北京博速奔馳、嗨頓俱樂部、銳克斯餐吧、 大董烤鴨店、精品店、服飾店等。 商業二層：商業二層：大佳永利珠寶商城、大董烤鴨店。 商業三層商業三層：健身房、KTV等。 本報告是嚴格保

25、密的。 南新倉的餐飲由三個部分構成，特色餐飲、高端地方南新倉的餐飲由三個部分構成，特色餐飲、高端地方 菜餐廳及西餐廳，在歷史氛圍中給消費者不同的味覺菜餐廳及西餐廳，在歷史氛圍中給消費者不同的味覺 體驗體驗 特色餐廳特色餐廳：臺灣 餐廳。 地方菜地方菜：云南菜館、 烤鴨店。 西餐廳西餐廳：精選世界各 地原料，精研營養與 味道。 餐飲餐飲 本報告是嚴格保密的。 南新倉有高端的私人會所，特色的國際會所與面向大南新倉有高端的私人會所，特色的國際會所與面向大 眾開放的會所、俱樂部，在此地帶滿足了中、高端人眾開放的會所、俱樂部，在此地帶滿足了中、高端人 士的休閑、社交需求士的休閑、社交需求 會所會所 俱樂

26、部俱樂部 國際俱樂部國際俱樂部：柏林冠 軍俱樂部在北京奧運 前落戶南新倉。 企業會所企業會所：香港香江 集團客戶的私人會所。 面向大眾：面向大眾：尚云軒有“梅”、 “蘭”、“竹”、“菊”命名的四 個包間和雅座若干。環境清雅幽靜， 以經營茶藝、展賣名家字畫為主。 本報告是嚴格保密的。 南新倉重視立體綠化，在局部打造景觀性綠化，并結南新倉重視立體綠化，在局部打造景觀性綠化，并結 合沿步道綠化與草坪等大面積綠化，構筑了良好的生合沿步道綠化與草坪等大面積綠化，構筑了良好的生 態環境態環境 綠化綠化 沿步道綠化沿步道綠化 景觀綠化景觀綠化 大面積綠化大面積綠化草坪草坪 立體綠化立體綠化 本報告是嚴格保密的。 藝藝 術術 交交 流流 區區 展示、表演場所展示、表演場所 休閑娛樂：餐飲、會休閑娛樂：餐飲、會 所、俱樂部所、俱樂部 寫字樓與商業寫字樓與商業 動區動區 過度區過度區 靜區靜區 總結示意圖總結示意圖