1、本報告是嚴格保密的。 2 地王出世地王出世 萬眾矚目萬眾矚目 海滄區海滄區 集美區集美區 同安區同安區 翔安區翔安區 湖里區湖里區 思明區思明區 廈門天價新地王于2007年9月8日產生 國貿地產競得地王 2007G28地塊和2007G29地塊，樓面地價拍出了每平方米 14447元和17533元； 總地價款約33億元，地價一次付清 市場驚呼：“面粉比面包貴” G28 G29 五緣灣整體規劃圖五緣灣整體規劃圖 本報告是嚴格保密的。 3 全國視野下，廈門新興區域內，占據一線核心灣景地段（朝全國視野下，廈門新興區域內，占據一線核心灣景地段（朝 向及景觀兼顧），中大規模絕版豪宅項目向及景觀兼顧），中大規

2、模絕版豪宅項目 項目優勢：項目優勢： 城市新興灣區，整體規 劃水平高，配套完善，自 然資源豐富； 地塊位于內灣核心區域， 具有一線親海的優良景觀； 項目劣勢：項目劣勢： 地價高，樓面地價高達 15500元/m ； 由于沒有形成大片居住 區，周邊人氣較低； 整個區域仍在建設中， 配套設施尚未完全建成。 項目屬性界定項目屬性界定 項目屬性項目屬性五緣灣的五緣灣的“主臥”“主臥” 區域屬性區域屬性廈門城市廈門城市“新客廳”“新客廳” 二線中心城市二線中心城市 廈門為福建經濟中心城市，海西經濟圈的核心城市 城市灣區城市灣區 廈門島內唯一灣區，全國稀缺性灣區物業，集海景灣景于 一身 新興片區新興片區 廈

3、門島內唯一整體規劃的區域，正出于快速發展期 自然資源自然資源 擁有海景、海岸、內湖、溫泉、河道、田園、鳥林七大資 源，實為休閑養生宜居之寶地 區域配套區域配套 交通便利，規劃中的配套滿足所有休閑居住商務需求，但 當前配套建設尚未成熟 中大規模中大規模 總建筑面積為21.32萬m，為五緣灣片區中大規模住宅項 目 灣區核心灣區核心 位于內灣核心區北側，上風上水的核心區位 一線親海一線親海 區域內唯一擁有605米一線臨海線，滿足親海體驗 優良景觀優良景觀 東南和東北向均擁有最佳景觀面 本報告是嚴格保密的。 4 打造頂級豪宅是本項目的核心問題，豪宅案例研究的目打造頂級豪宅是本項目的核心問題，豪宅案例研

4、究的目 的是為構建豪宅價值體系提供參照指標的是為構建豪宅價值體系提供參照指標 項目背景、屬性項目背景、屬性 R1：市場現狀：市場現狀 豪宅案例研究豪宅案例研究 本項目價值體系本項目價值體系 核心問題核心問題 R2：客戶目標：客戶目標 價值挖掘價值挖掘 體系匹配體系匹配 本報告是嚴格保密的。 5 豪宅案例研究思路：標準分加分項豪宅案例研究思路：標準分加分項 豪宅案例研究豪宅案例研究 本項目價值體系本項目價值體系 核心問題核心問題 價值挖掘價值挖掘 體系匹配體系匹配 豪宅驅動力模式豪宅驅動力模式 灣區豪宅價值體系灣區豪宅價值體系 豪宅價值體系豪宅價值體系 4萬的均價迫使我們放眼 全國一線豪宅市場，

5、梳理 一套豪宅的價值體系。過 程中，我們從各類案例中 總結出了豪宅的五種核心 區動力。我們認為項目只 要做到這一點，便獲得了 “標準分”“標準分”。 本項目又屬于灣區豪宅， 總結國內的灣區豪宅市場， 成功者寥寥，于是我們放 眼成熟市場，逐一分析了 世界十大灣區豪宅案例， 其中發現香港、新加坡、 美國的案例較為符合本項 目，由此也梳理了一套灣 區豪宅的價值體系，我們 認為本項目符合了這一套 價值體系，便獲得了“加“加 分項”分項”。 共性共性 特性特性 加分項加分項 頂級豪宅價值體系構建頂級豪宅價值體系構建 本報告是嚴格保密的。 7 引子引子奢侈品奢侈品 奢侈奢侈代表了一種生活的方式，是一種包含

6、了情趣和精神的文化代表了一種生活的方式，是一種包含了情趣和精神的文化 奢侈品奢侈品“一種超出人們生存與發展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍貴等特點一種超出人們生存與發展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍貴等特點 的商品”的商品” “使一個產品使一個產品稀缺難求稀缺難求，你可以賣出天價”，你可以賣出天價” GucciGucci總裁總裁 明尼科明尼科迪梭迪梭 奢侈品奢侈品是“無形價值是“無形價值/ /有形價值有形價值 關系比值最高的產品”關系比值最高的產品” 奢侈品奢侈品又稱為又稱為“非生活必需品非生活必需品” 關鍵詞：獨特、稀缺、珍貴關鍵詞：獨特、稀缺、珍貴 本報告是嚴格保密的。 8 占據大眾認可的稀

7、缺資源占據大眾認可的稀缺資源 功能上全面超越一般居住需求功能上全面超越一般居住需求 附加值遠高于實際成本附加值遠高于實際成本 高價是最具炫耀性的符號高價是最具炫耀性的符號 權貴豪富的階層標識權貴豪富的階層標識 詮釋頂級豪宅詮釋頂級豪宅 本報告是嚴格保密的。 9 考察諸多城市豪宅案例，總結城市頂級豪宅的共同價值考察諸多城市豪宅案例，總結城市頂級豪宅的共同價值 體系體系 城市中高密度豪宅多出現 在一二線及輻射外圍型城 市； 下面將放眼全國一二線城市及海外成熟市場探尋問題下面將放眼全國一二線城市及海外成熟市場探尋問題 的答案的答案 深圳豪宅市場深圳豪宅市場 香蜜湖香蜜湖1 1號號 中信紅樹灣中信紅樹

8、灣 紅樹西岸紅樹西岸 波托菲諾波托菲諾 上海豪宅市場上海豪宅市場 華府天地華府天地 湯臣壹品湯臣壹品 世貿濱江世貿濱江 二線豪宅市場二線豪宅市場 杭州杭州金色海岸金色海岸 杭州杭州西湖西湖8 8號號 海外豪宅市場海外豪宅市場 香港香港凱旋門凱旋門 十七英里十七英里 香港香港貝沙灣貝沙灣 新加坡新加坡吉寶灣吉寶灣 案例詳細內容見附件 本報告是嚴格保密的。 10 頂級豪宅共性特征總結頂級豪宅共性特征總結 稀缺的先天資源稀缺的先天資源 高高在上的價格高高在上的價格 發展階段發展階段 頂級硬件標準頂級硬件標準 占據城市核心的地段或者優良的自然資源 高單價、大面積，整體價值完全脫離競 爭層級，形成價格壁

9、壘 成熟階段的豪宅發展主要是立足軟件的 突破，及軟硬件的結合 從設計理念到用材，從硬件到軟性服務， 全方位打造產品附加價值 頂級豪宅價值頂級豪宅價值 KPIKPI 頂級客戶需求頂級客戶需求 頂級消費群體注重私享、影響力、藝術性 本報告是嚴格保密的。 11 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征1 1：（：（城市核心城市核心+ +歷史人文）歷史人文） / /海岸線海岸線 項目項目 先天資源先天資源 核心屬性核心屬性 香蜜湖1號 香蜜湖傳統豪宅地段、城市中心，稀缺自然生態湖景資源 城市核心+ 資源 紅樹西岸 紅樹灣區，稀缺灣區資源 海岸線+灣 區 波托菲諾 華僑城旅游度假居住區，華僑城旅游區景觀 城市核

10、心+ 人文 十七英里 深圳東部“黃金海岸”的唯一高尚居住區，海景資源，私享 沙灘 海岸線 華府天地 城市中心、新天地標志性區域 城市核心+ 歷史人文 湯臣一品 黃浦江邊、陸家嘴標志性地段，一線江景和外灘景觀 城市核心+ 歷史人文 世茂濱江 黃浦江邊、陸家嘴標志性地段，一線江景和外灘景觀 城市核心+ 歷史人文 金色海岸 錢塘江邊、新CBD區，一線江景 城市核心+ 資源 西湖8號 西湖邊上吳山腳下、鬧中取靜高尚居住區，西湖景觀 城市核心+ 歷史人文 凱旋門 九龍城繁華地段，維多利亞港無敵景觀 城市核心+ 歷史人文 頂級豪宅沿絕版位臵分 布； 主要分布可分為兩類： 1.城市頂級豪宅必須具備 兩種核心

11、屬性相加： 城市核心城市核心+ +歷史歷史 人文人文 2.海岸頂級豪宅，僅具備 一種屬性，即可獨立存 在： 海岸線海岸線 先天資源先天資源 本報告是嚴格保密的。 12 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征2 2：國內一線城市豪宅價格，總價約：國內一線城市豪宅價格，總價約 10001000萬元萬元/ /套以上，約是普通住宅總價的套以上，約是普通住宅總價的6 6倍倍 40000 60000 80000 100000 120000 150 350 400 250 200 300 20000 450 500 1 2 3 4 5 6 7 7 7 面積（單位/ 平方米） 單價（單位/ 元/平方米） 1 2 3

12、 4 5 6 8 8 8 7 香蜜湖1號別墅 中信紅樹灣三期高層 8 8 中信紅樹灣三期別墅 1 2 3 華府天地 4 湯臣一品高層 5 6 西湖8號公館高層 復式 金色海岸高層復式 紅樹西岸普通平層 世茂濱江高層 4 湯臣一品高層復式 5 6 7 西湖8號公館高層 金色海岸高層 香蜜湖1號平層 1 紅樹西岸 紅樹西岸高層復式 2 世茂濱江高層復式 3 華府天地高層復式 7 香蜜湖1號高層復 式 8 中信紅樹灣三期高層復式 豪宅高層房均面積區間 平均高點 90 平均中點 72 平均低點 58 豪宅別墅戶均面積區間 平均高點 330 平均中點 250 平均低點 200 高層總價區間 在70010

13、00 萬左右 復式及別墅總價 區間15003000 萬左右 豪宅復式戶均面積區間 平均高點 500 平均中點 390 平均低點 280 本報告是嚴格保密的。 13 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征3 3：全國價格趨同性；物業：全國價格趨同性；物業 類型兩極化；戶型面積趨同性類型兩極化；戶型面積趨同性 價格特征：價格特征： 1. 單價突破了3萬/ 價格箱體， 頂級豪宅全國價格具有趨同性， 與城市競爭力不相關； 2. 價格在普通住宅突破1萬/ ， 頂級豪宅實現了跳差，價格比 1.3：1跳至2-4：1； 物業特征：物業特征： 頂級豪宅物業類型兩極化，主 要以低密度別墅、高層為主； 多層產品出現率較少

14、；這與頂 極豪宅地段稀缺相關； 戶型面積：戶型面積： 1. 別墅物業戶型面積主要集中在 400-600平方米； 2. 高層物業戶型主要以4房為主， 面積以200平方米為主流戶型； 城市城市 項目項目 售價售價 物業類型物業類型 主力戶型主力戶型 北京北京 玫瑰園玫瑰園 5.922萬元/ (總價 16006000萬元) 獨棟、雙拼 8821499平米三房、 四房 Peking HousePeking House 2.53萬元/平方米 別墅、公寓 370560平米 大連大連 星海國寶星海國寶 2萬元/平方米 4棟30層高層 200m以上 青島青島 東海路東海路9 9號號 3.2萬元/平方米 2棟超

15、高層公寓樓 170270平米 上海上海 湯臣一品湯臣一品 11萬元/平方米 2棟40層和2棟44層超高層 402-434平米 3房 華府天地華府天地 8萬元/平方米 5幢18-19層小高層 129-147平米2房和 200-230平米3房 世茂濱江世茂濱江 3.8萬元/平方米 6棟48層-53層超高層；1棟60 層酒店式公寓 276-333平米3房 杭州杭州 金色海岸金色海岸 均價2.6萬元/平方米 13幢樓宇、569套 3房，復式 西湖西湖8 8號公館號公館 5-8萬元/平方米 兩幢5層加局部躍層多層,58 套 220-225平米復式 發展綠城發展綠城. .留莊留莊 均價3.3萬元/平方米

16、建筑層數3-4層 350平方米左右 深圳深圳 紅樹西岸紅樹西岸 35萬元/平方米 3棟純板式高層 150-260平方米，2梯2 戶 香蜜湖香蜜湖1 1號號 4.23.1萬元/平方米 低密度34.4 高層65.6 238-245平米4房 中信紅樹灣中信紅樹灣 一期2.5萬元/平方米 四期3.5萬元/平方米（復式 4.5萬元） 低密度3. 1% 高層96.7 140-150平米3房， 167-179、200-268平 米4房 波托菲諾波托菲諾 4 4期期 5萬元/平方米 5棟小高層(311層) 聯排別 墅14戶 11層220-320平米 本報告是嚴格保密的。 14 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征

17、4 4：產品的發展經歷了三個：產品的發展經歷了三個 階段階段 第一階段第一階段 大大 第二階段第二階段 外豪外豪 第三階段第三階段 富人區富人區 第四階段第四階段 私享私享 產品核心產品核心 特征特征 1.“大”； 2.“低密度” 3.資源依附 1.金磚堆砌； 2.符號營造； 3.空間改變，空中別墅 1.“體驗點”打造 2.立足于“產品氛圍”、“服 務”； 1.注重私密性； 2.注重享受性； 3.注重專屬化； 產品價值產品價值 訴求點訴求點 大 面子 身份、體驗、品質 卓越、專屬、創新、藝術 頂級形象頂級形象 特征特征 “別墅”物業類 型為頂級形象； 鑲金帶銀，強調富貴符號； 強調生活方式 低

18、調的奢華 收藏品 立足于產品硬件 立足于產品軟件 立足于產品軟硬相結合 營銷特征營銷特征 張揚外顯，宣傳產品的用材和資源的占有 宣揚某種高尚的生活帶來的身份 低調奢華，強調圈內影響 市場價格市場價格 1.市場比較法定價 2.價格與普通住宅價格比約為1.3：1 1.前期市場比較法定價，后期 稀缺性自我定價； 2.價格比1.3：1跳至2-4：1 1.稀缺性自我定價； 2.價格比2-4：1 代表項目代表項目 銀湖別墅 星海國寶 中信紅樹灣 波托菲諾 萬科十七英里 貝沙灣；凱旋門 注：由于第一階段與第二階段產品沒有太大變革，并為初級階段 初級階段初級階段 高級階段高級階段 成熟階段成熟階段 發展階段發

19、展階段 本報告是嚴格保密的。 15 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征5 5：硬件發展基本在高級階段已完善，成熟：硬件發展基本在高級階段已完善，成熟 階段主要是立足軟件的突破，及軟硬的相結合階段主要是立足軟件的突破，及軟硬的相結合 星海國寶星海國寶 世貿濱江世貿濱江 湯臣壹品湯臣壹品 香蜜湖一號香蜜湖一號 中信紅樹灣中信紅樹灣 紅樹西岸紅樹西岸 波托菲諾波托菲諾 貝沙灣貝沙灣 凱旋門凱旋門 精神理精神理 念層級念層級 硬件保硬件保 障水平障水平 高高 低低 高高 市場平均價值曲線市場平均價值曲線 豪宅價值曲線豪宅價值曲線 最高風險曲線最高風險曲線 1 2 3 5 4 6 7 8 9 備注：備注：

20、 隨著硬件保障水平硬件保障水平的提高， 硬件檔次提高，在理念的統 領下，物質保障整體系統性 增強 隨著精神理念層級精神理念層級的提高， 從簡單的資源占有和炫富， 到表達成熟富豪生活 階段 初級發展階段初級發展階段 高級發展階段高級發展階段 成熟發展階段成熟發展階段 特征 產品缺乏系統性保障， 多為簡單堆砌，對資源 的利用意識停留在擁有 理念制勝，硬件有一 定水準，但系統化程 度不強，差異不大 市場成熟階段，理念成熟， 在具備強勢資源條件下， 軟硬件保障全面系統 要點 重點發揮產品優勢， 做出豪華和高檔的感覺 精神層面多數僅貼上 身份和財富的簡單標簽 依托資源，重點挖掘 精神理念層面的高度 具備

21、一定條件的硬件 檔次保障，局部放大 具有成熟富人生活理念 具備成熟完備的硬件支撐 體系，關鍵點放大將豪宅 價值演繹到極致 發展階段發展階段 本報告是嚴格保密的。 16 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征6 6：國內頂級豪宅硬件的：國內頂級豪宅硬件的8 8大大 “頂”級標準“頂”級標準 設計：大師之作設計：大師之作定制性、藝術性、地標性定制性、藝術性、地標性 材質：國際品牌材質：國際品牌貨真價實、奢華、王室御用貨真價實、奢華、王室御用 空間：突破傳統空間：突破傳統尺度放大尺度放大1.21.2倍以上、人性化倍以上、人性化 功能：功能多元功能：功能多元室外功能室內化、享受性室外功能室內化、享受性 配套

22、設施：配套私享配套設施：配套私享會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部 物業管理：物業管理：5 5星級服務星級服務金鑰匙金鑰匙 人文：時間元素人文：時間元素古樹、山石、歷史古樹、山石、歷史 科技：高科技元素科技：高科技元素時尚、精密、安全時尚、精密、安全 目前國內頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經趨向完善，但在軟件的目前國內頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經趨向完善，但在軟件的 標準上，僅初步做到標準上，僅初步做到 “圈層生活圈層生活”，而在私享、影響力、藝術性上，而在私享、影響力、藝術性上 缺乏深層次的挖掘。缺乏深層次的挖掘。 8 8大“頂”級標準大“頂”級標準 硬件標

23、準硬件標準 本報告是嚴格保密的。 17 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征7 7：頂級消費趨向與頂級豪宅發：頂級消費趨向與頂級豪宅發 展趨吻合，注重私享、影響力、藝術性展趨吻合，注重私享、影響力、藝術性 頂級豪宅客戶的頂級豪宅客戶的 需求特征需求特征 對圈層乃至社會的影響力對圈層乃至社會的影響力 對資源的私享對資源的私享 對奢侈娛樂方式的熱衷對奢侈娛樂方式的熱衷 加入社會頂層頂級的權貴圈 對社會的影響：基金、捐贈 對資源的絕對私享，而不僅 是和別人一起觀賞 游艇、私人飛機、馬會、 高爾夫、頂級spa等 對奢侈品的愛好對奢侈品的愛好 藝術品、珠寶、其它奢侈 享受品 頂級豪宅客戶構成頂級豪宅客戶構成

24、： 上海華府天地上海華府天地： 5-15億身 價的全球頂級富豪 波托菲諾：波托菲諾：市級及其以上的 政界要人就有18位、文體明星 36位、商界名流190位之多。 香蜜湖香蜜湖1 1號：號：深圳及周邊城 市的企業主、高級公務員和金 領 香港凱旋門：香港凱旋門：約一成是內地 客戶，主要來自北京、上海和 深圳；另外四成是中港商人， 其它為海外客戶。 來源的多樣性來源的多樣性 身份的頂級性身份的頂級性 頂級客戶的需求頂級客戶的需求 本報告是嚴格保密的。 18 頂級豪宅核心特征頂級豪宅核心特征8 8：三大核心價值點是稀缺位臵、卓越硬件、：三大核心價值點是稀缺位臵、卓越硬件、 私享生活，進入頂級豪宅高級發

25、展階段后，客戶對私享生活敏感私享生活，進入頂級豪宅高級發展階段后，客戶對私享生活敏感 點最強點最強 頂級客戶的需求頂級客戶的需求 私享生活私享生活 極至要素極至要素 項目具有昭示性、標志性，私屬領地界定明確 公共資源私享，通過標識、規劃達成私享空間 圈層生活的社交場 通過會籍、俱樂部等形式達成專屬私享 頂級配臵設施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬 學校、頂級購物中心等 在圈層中形成影響力，而非需社會影響力 服務是1對1，是強調身份的對等 私密享受，是具有內張力的，是身份的標簽 配套私享配套私享 資源侵占資源侵占 低調奢華低調奢華 頂級豪宅核心驅動力模式頂級豪宅核心驅動力模式 本報告是嚴格保密的。

26、20 世聯對全國乃至世界范圍內頂級豪宅案例進世聯對全國乃至世界范圍內頂級豪宅案例進 行研究，總結出豪宅的行研究，總結出豪宅的5 5種核心驅動力模式種核心驅動力模式 功能轉換功能轉換東海路9號 精裝修精裝修金色海岸 科技智能化科技智能化紅樹西岸 附送價值附送價值蝴蝶谷 頂級配套私享頂級配套私享 歷史人文歷史人文 生活模式生活模式 資源私享資源私享 產品創新產品創新 核心核心 驅動力驅動力 上海華府天地 杭州西湖8號公館 富人生活示范富人生活示范波托菲諾 灣區新生活灣區新生活中信紅樹灣 灣區藝術灣區藝術香港.貝沙灣 萬科十七英里 吉寶灣 凱旋門 Brickell Key William islan

27、d 代表案例：代表案例： 青島東海路9號 深圳星河丹堤 杭州金色海岸 深圳紅樹西岸 上海華府天地 杭州西湖8號公館 深圳中信紅樹灣 深圳波托菲諾 香港貝沙灣 深圳萬科十七英里 新加坡吉寶灣 香港凱旋門 美國Brickell Key 美國William island 本報告是嚴格保密的。 21 產品創新產品創新 本報告是嚴格保密的。 22 東海路東海路9 9號：以酒店標準打造的青島濱海超高號：以酒店標準打造的青島濱海超高 層豪宅，強烈的地標效應層豪宅，強烈的地標效應 青島市區繁華地段 占地約10100平方米，總 建面95368平方米，容積率： 8.95 目前售價：均價28000元/ 平 2棟50

28、層塔樓及2層裙樓組 成 戶型面積：以三房170 270平米為主，其中頂層為 623的復式公寓 動感的“帆”形外觀 豪宅案例豪宅案例3 3 產品創新產品創新 功能轉換功能轉換 精裝修 科技智能 附送價值 本報告是嚴格保密的。 23 極具地標效應的高度、外形及頂級酒店裝修標準的應用，使得項目超越一般極具地標效應的高度、外形及頂級酒店裝修標準的應用，使得項目超越一般 居住功能的，功能轉換到頂級酒店層級，實現了價值提升居住功能的，功能轉換到頂級酒店層級，實現了價值提升 本報告是嚴格保密的。 24 金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主 的頂級豪宅產品打造的頂級

29、豪宅產品打造 產品創新產品創新 功能轉換 精裝修精裝修 科技智能 附送價值 要素要素 打造方式打造方式 建筑設計 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司 園林景觀設計 貝爾高林景觀設計公司 規劃布局 建筑排布形成一個“”形圍合排布，充分利用將近一千米的臨江線， 使戶戶都能享用錢塘江景觀。 戶型特點 175500平米，大面寬短進深“五明戶型”，雙主臥設計、入戶花園、 獨立工人房 空中別墅全套房設計，面積200400平米，餐廳邊設計邊廳，可改為 棋牌室獨立衛生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣 間 室內裝修 60006000元元/ /平米裝修標準：平米裝修標準：聘請香港G.I.L公司進行室內

30、設計；采用原裝 進口OTIS電梯，這是國內第一個大規模采用原裝進口OTIS電梯的住宅 項目；原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進口Siematic櫥柜； 原裝進口漢斯格雅衛浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進的日本 大金VRV戶式帶新風中央空調系統。 會所設施 金色海岸設有5000平米的五星級會所，配有室內恒溫游泳池、室外網 球場、高尚俱樂部、商務中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設施等完 善配套。 社區配套 周邊成熟的城市生活配套和商業配套 物業管理 戴德梁行物業管理 營銷手段 以“極限享用江景”為推廣語，突出一種尊貴而不失優雅的氣質，精 致完善的細節全部隱于房間 本報告是嚴格保密的。

31、25 配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標準，采用世界頂級品牌的裝修材質配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標準，采用世界頂級品牌的裝修材質 塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華 配合戶型的大尺度及大配合戶型的大尺度及大 空間，按照歐洲皇室標空間，按照歐洲皇室標 準進行裝修準進行裝修 1.采用原裝進口OTIS電梯， 這是國內第一個大規模 采用原裝進口OTIS電梯 的住宅項目 2.原裝進口SIEMENS嵌入 式廚房電器 3.原裝進口Siematic櫥柜 4.原裝進口漢斯格雅衛浴 潔具、龍頭花灑等 5.選用了目前最先進的日 本大金VRV戶式帶新

32、 風中央空調系統 6. 本報告是嚴格保密的。 26 紅樹西岸：極致高科技智能化：連同紅樹西岸：極致高科技智能化：連同LGLG、日訊、日訊、 CLIPSALCLIPSAL及及 HONEYWELLHONEYWELL，投資，投資30003000萬美元打造亞洲代表性數字化社區萬美元打造亞洲代表性數字化社區 亞洲最大智能化社區智能化設施：亞洲最大智能化社區智能化設施： 液晶觸摸屏終端：韓國/HOMEYWELL/HS-5000- G-T 家庭網關：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-W 浴室對講分機：韓國/HOMEYWELL/BathPhone 可視門口機：韓國/HOMEYWELL/HC-600

33、0 12路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF 4路智能調光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A 4鍵Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL 8鍵Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC 8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX 室內紅外線傳感器：澳大利亞 /CLIPSAL/5751(WE) 智能電鎖：韓國/IREVO/TG-smart 社區的物業管理、安防管理、社區服務、家居生活全方位實現智能化。 以“家庭集成控制”為

34、系統核心，連接網絡智能家電、緊急呼叫、門 禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端，實現遠程控制終端設備，甚至手機實現遠程控制終端設備，甚至手機 遙控遙控。 全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標準已全部安裝了“智慧 家居”系統，業主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業主可以根 據自己的需要，結合個性化裝修風格，選擇不同的“智慧家居”解決方 案，由CNHOORAY為業主量身定做“智慧家居”系統。 功能轉換 精裝修 科技智能科技智能 附送價值 產品創新產品創新 本報告是嚴格保密的。 27 高科技材料與產品在在細節處體現奢華，保證高科技材料與產品在在細節處體現奢華，保證 絕對的高舒適性絕對的高舒

35、適性 隔音樓板隔音樓板/ /阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音 紅樹西岸采用美國陶式化學隔音 墊和擠塑板相結合的樓板隔音系 統使居住在紅樹西岸的業主可充 分享受前所未有的、完全不受干 擾的寧靜生活空間。 JUST RIGHT熱水循環熱水循環/無需等待無需等待 采用美國專利產品品牌JUST RIGHT，保證 水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。 依靠重力和冷熱水比重差異進行比較循環， 節約能源、無須動力、分戶設臵。 戶式中央冷暖空調戶式中央冷暖空調+ +新風系統新風系統 新風系統：保證業主在完全封閉窗戶的 情況下可以呼吸到室外空氣； 戶式中央空調智能化控制：減少室外機 數量，戶內入口上方設有出風

36、口，業主可 以根據自己的需求在回家之前通過遠程控 制預先打開空調； 同層側向排水系統，避免直接垂直排水同層側向排水系統，避免直接垂直排水 帶來的噪音帶來的噪音 紅樹西岸排水系統采用了有100多年歷史的瑞士 上市公司GEBERIT公司的同層排水系統接吉博力 橫排防臭地漏，這是目前發達國家廣泛采用的 排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均 不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上， 它從根本上解決了衛生間的許多問題，盡可能 地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。 進水銅管進水銅管/ /保障飲用水質量保障飲用水質量 采用美國NIBICO進水銅管， 保證用戶飲用水的質量和進 水管的使用壽命。 檫窗機檫窗

37、機/ /保持玻璃幕墻的美觀保持玻璃幕墻的美觀 每戶避雷器每戶避雷器 陽臺隔柵陽臺隔柵/ /保護隱私減少對視保護隱私減少對視 本報告是嚴格保密的。 28 蝴蝶谷：全新的創新產品突破市場，創造市場蝴蝶谷：全新的創新產品突破市場，創造市場 神話神話 戶戶帶花園，360度 觀景，盡享南湖500畝 絕版景觀資源，充分體 現入住者的尊貴與氣度 100100的贈送面積的贈送面積 產品創新產品創新 功能轉換 精裝修 科技智能 附送價值附送價值 本報告是嚴格保密的。 29 歷史人文歷史人文 本報告是嚴格保密的。 30 華府天地：開發理念華府天地：開發理念構建融入上海歷史、構建融入上海歷史、 文化和未來的奢華生活

38、文化和未來的奢華生活 位于上海最繁華的淮海路商圈，正對上海歷史文化和現代生活形態代表的位于上海最繁華的淮海路商圈，正對上海歷史文化和現代生活形態代表的新天地新天地，“代，“代 表上海過去表上海過去100年及未來年及未來100年”。年”。 新天地不僅僅是對淮海路商圈高高 檔餐飲、時尚娛樂、人文景觀檔餐飲、時尚娛樂、人文景觀的 簡單彌補，更是對海派文化海派文化的又 一次延展和豐富。新天地是一個 國際交流和聚會的地點國際交流和聚會的地點，不僅吸 引上海本地高收入人群和居住上 海的外籍人士外籍人士，還吸引其他城市 的名門貴裔。名門貴裔。 本報告是嚴格保密的。 31 復古摩登的奢華：挖掘目標客戶的心理需

39、求，暗示購買復古摩登的奢華：挖掘目標客戶的心理需求，暗示購買 “華府天地”就是購買“上海的奢華生活“華府天地”就是購買“上海的奢華生活 ” 歷史：風華經典、雍容華貴 文化：海派文化 未來：鴻圖未來 上海城市的特點上海城市的特點 古典、華貴、藝術文化沉淀 新興、時尚、現代、混合文化 國際化 上海華府天地社區特點上海華府天地社區特點 目標客群：目標客群：5-15億身價的全球頂級富豪億身價的全球頂級富豪 喜歡上海，感受上海的歷史文化沉淀和國際化的未來，買 的就是上海的生活 新古典主義建筑風格，五星級 酒店式挑高大堂，宮廷式入口 奢華的新古典主義風格內部裝修， 裝修標準4000元/平 藝術匯粹：景觀藝

40、術長廊、名貴植栽 的空中花園 本報告是嚴格保密的。 32 時尚的、現代的、國際化的、混合文化的、新奢華生活方式，體現在符合多時尚的、現代的、國際化的、混合文化的、新奢華生活方式，體現在符合多 文化需求的休閑娛樂會所和國際時尚休閑商業街文化需求的休閑娛樂會所和國際時尚休閑商業街 下沉式地下會所 設臵專屬圖書館、 健身房、棋牌室、 KTV影視廳、兒童 游樂室、桑拿淋 浴室、咖啡吧等 等 與新天地融合的國際水平的餐飲、購物等功能的時 尚休閑商業街 本報告是嚴格保密的。 33 西湖西湖8 8號公館：唯一的不可復制的西湖成為其號公館：唯一的不可復制的西湖成為其 頂級豪宅核心價值支撐頂級豪宅核心價值支撐

41、西湖西湖8 8號號 西湖西湖8 8號公館號公館 與西湖的直線距離僅與西湖的直線距離僅200200米米，東與吳 山隔街相望，北臨千年文化名街河坊 街，出門即是繁華市中心； 周邊配套（周邊配套（200200米生活圈）：米生活圈）： 各種文化藝術長廊各種文化藝術長廊：以中國美院為中 心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術 館等； 頂級名車專賣店：頂級名車專賣店：保時捷、賓利、法 拉利、瑪薩拉蒂等； 國際名品街國際名品街：這里匯聚了眾多國際知 名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手 表、皮草、家居、美容及中西式餐飲 等； 中國的、世界的、唯一的西湖 本報告是嚴格保密的。 34 五大國際知名設計師：五大國際知名設計

42、師：雅克設計機構副總建筑設計師朱遠航 先生、意大利國家注冊建筑師Ricardo先生；五合國際副總 盧求先生、德國建筑師M.Diem先生；香港PAL設計事務所首 席設計師梁景華先生 建筑設計建筑設計 西湖8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調，既將青磚黛瓦 等各種元素充分融入，又將現代輕鋼結構與玻璃面、灰墻磚 組合運用；整體設計體現了江南園林建筑“瘦、透、露”的 神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。 國際領先節能技術國際領先節能技術 包括臵換式新風系統、中央真空吸塵系統、外遮陽、高效節 能門窗、浮筑樓板、后排水系統等七大節能技術，有效地解 決了居住空間通風、保溫、遮陽、隔音等問題。 最新的智能科技最

43、新的智能科技 包括智能安防和智能家居兩大系統，服務于業主的生活。比 如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護網，隱藏式施工，其工 藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時 并不妨礙業主享受室外美景。 內部建筑設計突破內部建筑設計突破 電梯：電梯：“智能、專屬的景觀電梯”直達每戶，電梯180度取 景； 物業管理：物業管理：為每十戶配一個私人保健醫生，隨時為業主的健 康問題作出檢查和診治等 大師手筆與創新技術運用唯一的、不可復大師手筆與創新技術運用唯一的、不可復 制的西湖資源，打造高品質豪宅制的西湖資源，打造高品質豪宅 本報告是嚴格保密的。 35 生活模式生活模式 本報告是嚴格保密的。 36

44、 波托菲諾：依托華僑城區域開發所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風情小鎮波托菲諾：依托華僑城區域開發所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風情小鎮 生活方式，滿足多元、開放、創新、融合的居住體驗，示范富人生活生活方式，滿足多元、開放、創新、融合的居住體驗，示范富人生活 威尼斯酒店威尼斯酒店 華夏藝華夏藝 術中心術中心 漢唐漢唐 大廈大廈 銅鑼灣商業中心銅鑼灣商業中心 世界之窗世界之窗 歡樂谷歡樂谷 民俗文化村民俗文化村 華僑城片區經過十年發展，建成了完整 的區域配套體系，形成了城市的區域中 心地位，城市價值得到極大提升，已經 具備打造頂級富人豪宅社區的條件 給人帶來休閑、純粹、 寧靜、開放生活

45、方式 的意大利小鎮 Portofino 成熟配套與異域生活方式 完美結合的純粹富人居住 社區 本報告是嚴格保密的。 37 華僑城華僑城2020年區域開發積累的的高端配套體系，經過資源整合后，年區域開發積累的的高端配套體系，經過資源整合后， 極大的提升了波托菲諾的區域價值和居住價值極大的提升了波托菲諾的區域價值和居住價值 主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷 文化藝術：何香凝美術館、華廈藝術中心 休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態廣場、保齡球館、 體育活動中心等 華僑城第一幼兒園 南山實驗學校 華僑城小學 華僑城中學 暨南大學中旅學院 華僑城醫院 歡樂谷國際青年旅館 海景酒店：4星

46、級 深圳灣大酒店： 4星級 威尼斯皇冠假日酒店：5星級 中國銀行、工商銀行、招商銀行 城市公共巴士、環華僑城生活小巴、汽車站 配套分類配套分類 文化娛樂 教育 醫療 酒店 銀行 交通 配套設施配套設施 以城市的配套體系 來經營，功能齊全多樣； 配套設施同時面向 社區和城市，滿足需求； 教育和醫療設施對 住宅的影響度大； 文化娛樂設施和酒 店主要服務于城市，能 全面提升區域的形象和 檔次。 區域價值區域價值 住宅價值住宅價值 本報告是嚴格保密的。 38 資源私享資源私享 本報告是嚴格保密的。 39 萬科萬科.17.17英里：億年礁石英里：億年礁石662662米私家海灘米私家海灘 無敵一線大鵬灣海

47、景成為業主的專享無敵一線大鵬灣海景成為業主的專享 本報告是嚴格保密的。 40 集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場：集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場： 倡導倡導新奢華主義新奢華主義(RE(RE- -LUXE )LUXE )的生活方式的生活方式 項目定位：具有鮮明海 邊坡地特征和休閑度假特 性的高檔居住小區 功能定位： CLUBHOUSE融合居 住、商務、度假、甚至部 分商業功能；南中國海資 產新貴的名利沙龍 產品口號：名流匯聚， 低調內斂，無敵海景 附送權益無限提升項目附送權益無限提升項目 價值空間價值空間 卓越卓越 品質品質 特權特權 創新創新 藝術藝術 智慧智慧

48、 身份身份 唯一唯一 第一：她在中國房地產界享有盛名，是卓越的象征第一：她在中國房地產界享有盛名，是卓越的象征 第二：她是萬科第二：她是萬科20年最頂級的產品，是品質的象征年最頂級的產品，是品質的象征 第三：她是唯一從小區直接下到海灘的物業，是特權的象征第三：她是唯一從小區直接下到海灘的物業，是特權的象征 第四：她是深圳第一個第四：她是深圳第一個 VISTA CLUB HOUSE，是銳意創新，是銳意創新 的象征的象征 第五：嚴迅奇先生親自主筆，美國第五：嚴迅奇先生親自主筆，美國SLA、BDS公司豪情加公司豪情加 盟，是大師藝術的象征盟，是大師藝術的象征 第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，

49、是智慧和財富的第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，是智慧和財富的 象征象征 第七：附送浪琴會籍第七：附送浪琴會籍(價值價值45萬萬)是榮耀身份的象征是榮耀身份的象征 第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前 絕后的最臨海物業，是奢侈品的象征絕后的最臨海物業，是奢侈品的象征 本報告是嚴格保密的。 41 頂級配套私享頂級配套私享 本報告是嚴格保密的。 42 香港凱旋門香港凱旋門：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地 段；交通便利成香港企業家最大賣點段；交通便利成香港企業家最大賣點 地段繁華

50、，無敵海景資源地段繁華，無敵海景資源 位于九龍城海邊繁華地段 緊靠園林中央公園 臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼 頭，無敵海景資源 交通非常便利交通非常便利 到中環只需一站 直達香港國際機場 靠近中港碼頭 將建南環線駁通港九新界和通往內地 凱旋門凱旋門 客戶：客戶：已與100多位買家簽約，約一成是一成是 內地客戶，內地客戶，主要來自北京、上海和深圳； 另外四成是中港商人另外四成是中港商人。他們大部分都是最 能干的企業家，很多人買房子都是一次性很多人買房子都是一次性 付款，不用做按揭付款，不用做按揭。 在九龍區買房子的大部分都是香港的廠大部分都是香港的廠 家、企業家和實業家家、企業家和實業家