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地產(chǎn)項(xiàng)目地塊如何看地（36頁）.pptx

資源ID：24406 資源大小：14.64MB 全文頁數(shù)：36頁
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地產(chǎn)項(xiàng)目地塊如何看地（36頁）.pptx

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 老板問：地怎么樣？老板說：你找*總聯(lián)系吧！策劃答：我回去做份報(bào)告給你！幾天后，完美的報(bào)告出來了，但項(xiàng)目跟策劃沒關(guān)系了！為什么？為什么？ Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 看地的目的？如何看地？如何看地？看地準(zhǔn)備看地以外看地以內(nèi) 看接合部 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 回答剛才的回答剛才的為什么？為什么

2、？看地一定不是為了寫報(bào)告！看地一定不是為了寫報(bào)告！簡單一句話：看地為了找到一張圖簡單一句話：看地為了找到一張圖能描述，能描繪，能讓人明白，能讓人認(rèn)可能描述，能描繪，能讓人明白，能讓人認(rèn)可 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 靈與肉的關(guān)系看地為找項(xiàng)目的魂！ Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 看地準(zhǔn)備：到地塊是看地工作的核心工作，不是開看地準(zhǔn)備：到地塊是看地工作的核心工作，不是開始！始！獲得資料獲得資料看地看地再看地再看地思考思

3、考再思考再思考獲得資料獲得資料思考形成問題思考形成問題看地印證問題并發(fā)現(xiàn)問題看地印證問題并發(fā)現(xiàn)問題再思考解決問題再思考解決問題看地印證問題看地印證問題 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 看地準(zhǔn)備：準(zhǔn)備好幾個(gè)問題！看地準(zhǔn)備：準(zhǔn)備好幾個(gè)問題！怎么去？怎么去？最近的路？經(jīng)過什么？來回的路？聽說了什么？看看是不是？聽說了什么？看看是不是？山有多高？。感覺像什么？感覺像什么？大小規(guī)模、上下形態(tài)、高低檔次工作量、裝備工作量、裝備 Code of this report | 7 Copyright Ce

4、ntaline Group, 2010 看地準(zhǔn)備：應(yīng)對異常看地準(zhǔn)備：應(yīng)對異常迷路是最大的幸運(yùn)強(qiáng)化了交通意識雨天看地的優(yōu)勢地勢與方位晚上看地的收獲生活方式 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 如何看地？根據(jù)空間結(jié)構(gòu)分成地外、地內(nèi)、接合部如何看地？根據(jù)空間結(jié)構(gòu)分成地外、地內(nèi)、接合部。邊長與周長？相鄰空間關(guān)系決定三者的邏輯關(guān)系：邊長與周長？相鄰空間關(guān)系決定三者的邏輯關(guān)系：小邊長大周長，地內(nèi)重要；大邊長小周長，地外很重要；小邊長大周長，地內(nèi)重要；大邊長小周長，地外很重要；外生地，地內(nèi)重要；外熟地，地外重要外生地，

5、地內(nèi)重要；外熟地，地外重要 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 周長與邊長：首先要計(jì)算，其次要有空間感，練“眼力”周長與邊長：首先要計(jì)算，其次要有空間感，練“眼力” 復(fù)習(xí)高中數(shù)學(xué)里的課程 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 看地的目的？如何看地？如何看地？看地準(zhǔn)備看地以外看地以內(nèi) 看接合部 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 出門就算開始出門就算開始

6、看地以外看地以外了了計(jì)算距離、統(tǒng)計(jì)配套、比較優(yōu)勢、建立參照系 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)院：如何表現(xiàn)區(qū)位、交通、資源、配套等學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)院：如何表現(xiàn)區(qū)位、交通、資源、配套等等等 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 四至的表現(xiàn)有四至的表現(xiàn)有N N種，你為什么選擇那一種？種，你為什么選擇那一種？ Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 要有區(qū)域范圍要

7、有態(tài)勢特征 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 A A 容易被忽視的角度，有的項(xiàng)目很重要，從外往里看！關(guān)于項(xiàng)目地塊的認(rèn)識年月日下午：，中城置地一行五人乘車從園景天下，走長江路過臨泉路來到元一名城，沿著正在擴(kuò)建的嘉山北路趕到建設(shè)中的鑫源小區(qū)，眼前的情景，我們不禁感嘆項(xiàng)目優(yōu)秀的地理位置項(xiàng)目與元一名城毗鄰而居，一條擴(kuò)建中的嘉山路與臨泉路榮事達(dá)大道賦于片區(qū) 無限的想象空間關(guān)于項(xiàng)目地塊的認(rèn)識項(xiàng)目正北的板項(xiàng)目正北的板橋河對岸橋河對岸從對岸看從對岸看項(xiàng)目及板項(xiàng)目及板橋河橋河項(xiàng)目地塊正北為一地塊（

8、用途不明），東北角緊臨板橋河，但河道淤塞水質(zhì)混濁，河對岸為住宅小區(qū)有幼兒園學(xué) 校，擴(kuò)建的嘉山路將架橋連接兩岸項(xiàng)目地塊意示圖待建項(xiàng)目待建項(xiàng)目元一名城待建項(xiàng)目元一名城板橋河鑫源小區(qū) 板橋河路待建嘉山路市政路三萬英尺的太空元一名城元一名城待建項(xiàng)目鑫源鑫源小區(qū)小區(qū) 待建項(xiàng) 目臨泉路嘉山路榮事達(dá) 大道空地空地空地項(xiàng)目公共交通市內(nèi)乘46、107、117、 124、126、142路公交車在綠都花園站或乘151、233路公交車至躍進(jìn)村站,但站臺離項(xiàng)目較遠(yuǎn) Code of this report | 21 Copyrig

9、ht Centaline Group, 2010 看地以外看地以外的幾個(gè)要點(diǎn)： 1、郊區(qū)大項(xiàng)目交通、規(guī)劃、資源、文化是重點(diǎn)； 2、市區(qū)小項(xiàng)目人流、消費(fèi)是重點(diǎn)； 3、市區(qū)大項(xiàng)目規(guī)劃、歷史、配套、經(jīng)濟(jì)、樣板是重點(diǎn)； 4、商業(yè)類項(xiàng)目人流、業(yè)態(tài)是重點(diǎn)； 5、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目政府意圖是重點(diǎn)；看地的目的？如何看地？如何看地？看地準(zhǔn)備看地以外看地以內(nèi) 看接合部 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 基本功：紅線、密度、容積率、高度、寬度、間距、消防基本功：紅線、密度、容積率、高度、寬度、間距、消防、標(biāo)準(zhǔn)層、商業(yè)、地下

10、室、單元規(guī)劃、擴(kuò)初、地勘、標(biāo)準(zhǔn)層、商業(yè)、地下室、單元規(guī)劃、擴(kuò)初、地勘 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 沒有條件就沒有方向沒有條件就沒有方向 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 參數(shù)：山體、水域、標(biāo)高、坡度、尺參數(shù)：山體、水域、標(biāo)高、坡度、尺度度 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 看地以內(nèi)看地以內(nèi)的幾個(gè)要點(diǎn)： 1、建筑擺向是否充分利用土地與資源； 2、路網(wǎng)組

11、織是否合理對接市政與土地利用； 3、地形地勢是否能形成物業(yè)差異化，降低工程成本； 4、價(jià)值分級是否指導(dǎo)物業(yè)價(jià)值與開發(fā)； 5、地下未知文物、河床、軟基礎(chǔ)； 6、其它價(jià)值泉井、古樹、山體、水域、地形等；看地的目的？如何看地？如何看地？看地準(zhǔn)備看地以外看地以內(nèi) 看接合部 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 教練講：充分利用球場的寬度教練講：充分利用球場的寬度 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 一定要沿地塊邊線走一圈，空間感、

12、光線、風(fēng)向不一定要沿地塊邊線走一圈，空間感、光線、風(fēng)向不一樣一樣個(gè)人記錄：個(gè)人記錄：30003000畝地，走了近畝地，走了近3 3個(gè)小時(shí)個(gè)小時(shí) Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 50005000畝地，老板走了三天，目的要到“界”畝地，老板走了三天，目的要到“界” Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 為什么一定要到邊界？因?yàn)楹芏嗳瞬坏竭吔纾槭裁匆欢ㄒ竭吔纾恳驗(yàn)楹芏嗳瞬坏竭吔纾?最先提出濕地建筑風(fēng)險(xiǎn)，否定了老板的親水豪宅物業(yè)，被

13、政府規(guī) 劃部門認(rèn)為是 “行家”！ Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 相鄰關(guān)系的價(jià)值最大化：低品質(zhì)變成高附加值相鄰關(guān)系的價(jià)值最大化：低品質(zhì)變成高附加值北向相鄰多層建筑，使南向新建筑形成低品質(zhì)，實(shí) 地看地建議不挖地下停車場，利用半地下空間抬高首層正負(fù)零，形成入戶大堂、半地下停車庫，成本計(jì)入低層住宅，形成高附加值。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 上海建筑倒塌、地下室工程影響相鄰建筑等事件，上海建筑倒塌、地下室工程影響相鄰建筑

14、等事件，都緣于沒有處理好項(xiàng)目邊界關(guān)系！都緣于沒有處理好項(xiàng)目邊界關(guān)系！ Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 看接合部看接合部的幾個(gè)要點(diǎn)： 1、清楚地內(nèi)與地外的任何相互關(guān)系； 2、接合部一般均是難點(diǎn)，要有解決方法； 3、解決好接合部是提高土地利用率的第一步； 4、大項(xiàng)目注意地內(nèi)分期結(jié)合部； Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 總結(jié)如何看地？到地塊前，腦子里有圖，看地是在修正它總結(jié)如何看地？到地塊前，腦子里有圖，看地是在修正它、給它著色，看完地可將它畫出來給到別人。、給它著色，看完地可將它畫出來給到別人。腦子里有圖腦子里有圖充分的看地前準(zhǔn)備充分的看地前準(zhǔn)備修正修正詳細(xì)的調(diào)研比較詳細(xì)的調(diào)研比較著色著色建筑基本功建筑基本功畫畫畫畫寫報(bào)告寫報(bào)告 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 高手過招在意，不在形，不少項(xiàng)目輸在高手過招在意，不在形，不少項(xiàng)目輸在看地上看地上，請重視！，請重視！

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