1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 【序】【序】 近年來，商業地產在房地產市場上的地位 已從邊緣走向中心,并逐漸成為地產界的新寵 兒。 房地產商有句名言,住宅地產是江河,商 業地產是海洋。 近年來，商業地產在房地產市場上的地位 已從邊緣走向中心,并逐漸成為地產界的新寵 兒。 房地產商有句名言,住宅地產是江河,商 業地產是海洋。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 什么是商業地產?什么是商業地產? 商業地產是包括購物中心、大賣場、 SHOPPIN

2、GMALL、主題商場、專業市場、批 發市場、直營店、折扣店、娛樂類商業、住宅 和寫字樓及酒店的底層商鋪等與住宅類有很大 區別的房地產產品。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分第一部分 商業地產的特點及各類業態條件商業地產的特點及各類業態條件 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 商業是交易的平臺 商業是做交易的，商業地產是做交易的平臺，在這個平臺 上，消費者、商家、經營者、物業所有者共同實現各自的需求。 一個成功的商業地產項目勢必要滿足

3、各方的需求，才有著可持 續發展的基礎。基于此，對商業地產無論從區域要求、建筑形 式、到內部布局、業態組成、經營方式、發展前景等方方面面 由于需求的側重點不同，產生了千變萬化的商業模式及格局。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 商業的核心是交易 商業的核心就是交易，交易的前提是到訪的客流量及客流 的停滯率。商業地產是做交易的平臺，有了客流量才能有交易 量，一般而言，到訪的客流在交易區留置的時間越長，交易的 機會也就越高，也就是人氣越旺，營業額自然越高。商業地產 通常的建筑形式，也是圍繞提升客流量展開的。便捷的到訪交 通

4、、舒適的購物環境、留置客流的休閑設施，甚至是業態的組 成上也有主營業態、輔助業態及補充服務的差別之分。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 商業的可持續發展 商業地產核心是做交易，后續的經營發展是重頭戲，也是 難點。做平臺，需要的是多方共贏的結果，任何一方的需求不 能兼顧，勢必導致失敗。而后續的經營通常與項目前期的方方 面面有著密不可分的聯系，所以商業地產必須從立項開始就著 眼于后續的經營發展問題， 甚至是圍繞著后期的經營問題展開前期的工作。 Code of this report | 8 Copyright Cent

5、aline Group, 2010 商業開發的四者關系 Developer 開發商 Investor 投資者 Operator 經營者 Customer 消費者 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 商業成功的基本要素 商業成功 基本因素 商業成功 基本因素 商場硬件 可塑性素 檔次定位業態組合 市場推 廣策略 經營者 的實力 商場管理 服務質素 商場硬件 可塑性素 檔次定位業態組合 市場推 廣策略 經營者 的實力 商場管理 服務質素 Code of this report | 10 Copyright Centalin

6、e Group, 2010 各類商家經營的選址需求 我們可以先來簡單了解一下各業態商家選址的要求： 1、 大百貨的選址要求 2、 大型超市的選址要求 3、 大型餐飲選址的一般要求 4、 品牌連鎖餐飲選址的要求 5、 影院的選址要求 6、 KTV的選址要求 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 大百貨的選址要求 區域特征區域特征已初具規模的商業區 消費階層消費階層中端及以上客戶群 交通情況交通情況方便各種車輛的出入，有較大型的停車場 人口人口周邊人口30萬以上，有效輻射人口10萬以上 車 流 量車 流 量每天經過車輛不少

7、于1萬輛 柱距柱距8m*8m8m*8m以上以上 層高層高一層5.5m5.5m以上，二層以上不低于4.5 m4.5 m，有中庭更佳 建筑面積建筑面積大于2000020000 通電情況通電情況一、二級負荷2部2000KVA變壓器 進深進深60m60m 臨街寬度臨街寬度60m60m 荷載荷載500kg/ 硬件設施硬件設施扶梯、貨梯、中央空調、消防分區、卸貨區 停 車 場停 車 場300車位以上300車位以上，有貨車、自行車停放處 能 見 度能 見 度能見度高，無建筑物阻擋 產權證照情產權證照情開發商產權及可租憑證照清晰況 （以上內容僅供參考） Code of this report | 12 Cop

8、yright Centaline Group, 2010 大百貨類代表商家 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 大型超市選址要求 區域特征區域特征住宅集中區、所屬區域商業網點不密集 交通情況交通情況方便各種車輛的出入，有較大型的停車場 人口密度人口密度輻射人口10萬以上 客流類型客流類型以周邊的居民消費為主 車 流 量車 流 量每天經過車輛不少于2000輛 需求情況需求情況以日常生活需求為主，購買頻率高 柱距柱距8m*8m8m*8m以上 層高層高首層5.5m或5.5m或以上,二層或以上4.5m m 建筑面積建筑面積大

9、于80008000，最大可達3000030000左右 通電情況通電情況一、二級負荷2部2000KVA變壓器 硬件設施硬件設施扶梯、貨梯、中央空調、消防分區、獨立卸貨區獨立卸貨區 進深進深80m80m以上為宜 臨街寬度臨街寬度可不臨街，必須預留獨立通道及大型戶外招牌位 荷載荷載500kg500kg/，局部更高局部更高 停 車 場停 車 場200車位200車位以上，有貨車、自行車停放處 （以上內容僅供參考） Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 大型超市類代表商家 Code of this report | 15 Copy

10、right Centaline Group, 2010 大型餐飲選址的一般要求 城市選擇城市選擇新店進入城市人口應高于40萬、人均年收入應高于 10000元的城市 交通路況交通路況店面所在位置的交通狀況良好，近三年內無交通道路限 行、改造等市政計劃以及餐點時間長久塞車等情況 車輛通道車輛通道在店面正面主干路面隔離帶兩側的任意一偶，至少50m50m 以內應設有車輛掉頭道口。 建筑面積建筑面積30003000以上 門 面 位門 面 位店面應有獨立門面 廣 告 位廣 告 位店面正門前應有獨立廣告位 停 車 位停 車 位在店面前或距店面50m50m半徑內有充足的車位保證 產權關系產權關系店面房屋產權明

11、晰，無抵押或商業糾紛等 客流與消費客流與消費店面周邊地區應具備一定數量的常住人群或企業群且具 有較高消費能力 （以上內容僅供參考） Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 大型餐飲類代表商家 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 品牌連鎖餐飲選址的要求 土建土建承重不小于450KGF/ 裝飾裝飾可按所需的格調及要求自行進行分割和裝修 出入口出入口設置正門、側門、進貨門 排油煙排油煙需在外墻適當的地方安排約0.8m*0.6m0.8m*0.6m之煙道

12、出口，物業有 0.8* 0.6m排煙管通道至屋頂，有3M*3M可供旋轉兩臺排油 煙機放置處 隔油池隔油池提供一個長3m，寬1.5m的室外地面空間作為設置三級隔油三級隔油 池池所用，可直接接入下水道 供水供水自來水給水管直徑為DN50mm，水壓不低于2.5- 3KGF/， 日供水量不少于30噸，餐廳獨立使用 排風排風租賃區域的適當位置開800*400的新風口2個，一個800*400 的排風口 空調空調甲方同意乙方自行設置空調系統。室外機與 餐廳距離不超過 30 m，空調主機占地約25 （以上內容僅供參考） Code of this report | 18 Copyright Centaline

13、Group, 2010 品牌連鎖餐飲類代表商家 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 影院的選址要求 1. 允許背景噪聲噪聲評價數NR20dB，單值25dB。 2. 容積2000立方米容積2000立方米，每座容積在58立方米/座。 3. 護墻采用木墻初對低頻聲能真實的吸收作用。 4. 天花由較厚實的鋼筋混凝土構造和FC板。 5. 臺口及樂池上空的頂棚對加強演員歌唱聲非常有用。 6. 舞臺內懸掛多重布景，后墻做強吸聲處理。 7. 大幕線在舞臺面投影的中間點。 8. 水平視角：保證每個觀眾都能看到臺口寬的1.5倍處。 9.

14、 最大俯角：樓座最大俯角控制在25度，最遠座位距臺口33米。 10.基本風壓：0.75KN/。 11.柱網10m*10m，頂蓋與側壁采用空間雙層鋼網殼，網殼跨度50*55m 12.用水量：最大日用水量Q=780立方米/日。 13.供電負荷等級為一三級負荷。 14.供電指標：設備安裝容量：1260KW. 15.層高：最高處為910m （以上內容僅供參考） Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 影院類代表商家 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010

15、KTV選址要求 地理位置地理位置位于商場、辦公樓密集之臨路地段，交通便捷且高知名度 使用面積使用面積40004000，亦不大于65006500，一樓獨立大堂不少于400400 法律法規法律法規確定第幾層樓以上或地下第幾層以下不可設立娛樂場所， 確定學校等教育單位，距離多少內不得設立娛樂場所， 明確物業周邊之市政規劃無影響正常營業因素 配套要求配套要求使用面積：4000總用電量：700DW(三相) 空調冷量：150萬大卡/H電話外線：50門 瓦斯用量：120立方米水量：直徑100MM水管 其它配套其它配套物業本身附隔油池及化糞池 停 車 位停 車 位平面及地下車位不少于70個70個 廣 告 位廣

16、 告 位無償提供位置安裝霓虹招牌及戶外大型直立廣告招牌 合 約 期合 約 期一般15-20年15-20年，免租期6個月6個月 租金租金以當地商場承租行情為參考，再做五至六成的折扣 使 用 權使 用 權明確物業可審批做為娛樂行業營業使用并可24小營業 （以上內容僅供參考） Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 KTV類代表商家 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 商業項目操作參與各方 規劃設計 室內設計 項目開發戰略 市場調研 項目定位 發展商

17、中原商業事業部 規劃調整 主力商家 物業管理 市場調研公司 經營管理顧問 項目招商銷售 廣告公司 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 商業成功操作流程 項目開發戰略 市場調研 項目定位 發展商中原商業事業部 規劃調整 市場化調整 投資收益分析 消費市場零售市場 項目招商項目銷售 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 第二部分第二部分 深圳代表商圈及購物中心介紹深圳代表商圈及購物中心介紹 Code of this report | 26 Cop

18、yright Centaline Group, 2010 深圳商圈簡析 寶安商業文化中心區 南山商業文化中心區 福田中心區商圈 華強商圈 深南中路沿線商圈 東門人民南商圈 深圳是東西長、南北短，呈帶狀分布的城市，隨著城市中心的西移，呈 現出自東向西滾動發展的態勢。商業發展亦不例外，從 深圳是東西長、南北短，呈帶狀分布的城市，隨著城市中心的西移，呈 現出自東向西滾動發展的態勢。商業發展亦不例外，從80年代的東門人民南 商圈到 年代的東門人民南 商圈到90年代末華強商圈的崛起和深南中路沿線點狀商業的不斷豐富，都見 證了深圳商業強大生命力。福田中心區商圈、南山商業文化中心區、寶安和 龍崗新商業的成熟

19、也必將在不遠的將來證實深圳人的高瞻遠矚。 年代末華強商圈的崛起和深南中路沿線點狀商業的不斷豐富，都見 證了深圳商業強大生命力。福田中心區商圈、南山商業文化中心區、寶安和 龍崗新商業的成熟也必將在不遠的將來證實深圳人的高瞻遠矚。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 東門人民南商圈 傳統商圈 再現輝煌傳統商圈 再現輝煌 東門茂業 太陽百貨 東門天虹 和平茂業 友誼城 天安動感國際 佳寧娜廣場 金光華廣場 南洋商業城 羅湖商業城 九龍城 西武百貨 東門商業區： 歷史悠久，以縱橫交錯商業步行街為主，幾大百貨鑲嵌 其中的商業格

20、局； 時尚、潮流是東門經久不衰的秘笈； 平時30萬，節假日5070萬的客流實現年銷售額130 億； 本地居民和外地游客游覽購物的首選，也成為港人在深 圳消費的首選區域。 人民南商業區： 深圳傳統高檔商業集中的區域，日漸沒落； 休閑娛樂產業逐漸成為區域主流； 政府大投資力求重現人民南商業輝煌 東門商業區： 歷史悠久，以縱橫交錯商業步行街為主，幾大百貨鑲嵌 其中的商業格局； 時尚、潮流是東門經久不衰的秘笈； 平時30萬，節假日5070萬的客流實現年銷售額130 億； 本地居民和外地游客游覽購物的首選，也成為港人在深 圳消費的首選區域。 人民南商業區： 深圳傳統高檔商業集中的區域，日漸沒落； 休閑娛

21、樂產業逐漸成為區域主流； 政府大投資力求重現人民南商業輝煌 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 華強商圈 華強商業區： 以華強北商業街為核心，商業面積超過80萬平方米； 各類大型商業23個，成為電子、家電、百貨、服裝、 女性消費等聚集的商業旺區； 每日客流量50萬人次，年營業額280億元； 消費群主要主是2535歲的白領階層，總體層次高過 東門商圈； 已經成為媲美北京王府井，上海南京路，廣州上下九 的超級商業中心； 華強商業區： 以華強北商業街為核心，商業面積超過80萬平方米； 各類大型商業23個，成為電子、家電、百

22、貨、服裝、 女性消費等聚集的商業旺區； 每日客流量50萬人次，年營業額280億元； 消費群主要主是2535歲的白領階層，總體層次高過 東門商圈； 已經成為媲美北京王府井，上海南京路，廣州上下九 的超級商業中心； 核心商圈 市場翹楚核心商圈 市場翹楚 國美電器 順電家居廣場 女人世界 萬商電器城 曼哈廣場 賽博電子 銅鑼灣 茂業百貨 華強廣場 賽格廣場 地鐵商城 天虹商場 紫荊城 遠望數碼 群星廣場 女人世界名店 華強電子世界 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 深南中路沿線商業 茂業百貨華聯商業 中信城市廣場 歲寶百

23、貨 深圳書城 地王商場 萬象城 商業潮流 城市典范商業潮流 城市典范 深南路是深圳的象征，亦是深圳商業發展的見證者；深南路是深圳的象征，亦是深圳商業發展的見證者； 東起地王大廈，西至新華賓館，中信城市廣場和萬象城是本區域的代表；東起地王大廈，西至新華賓館，中信城市廣場和萬象城是本區域的代表； 深南中路商業帶正被打造成為亞洲時尚之都，必定給深圳的零售商業格局帶來沖擊；深南中路商業帶正被打造成為亞洲時尚之都，必定給深圳的零售商業格局帶來沖擊； Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 深圳（福田）中心區商業 香格里拉 大中華

24、金中環 購物公園 COCO PARK 天虹購物廣場 新一佳 晶島國際廣場 怡景中心城 星河麗思卡爾頓酒店 星河世紀商業 完美規劃 商業之都完美規劃 商業之都 借鑒歷史經驗規劃中心商務區不忘商業配套；借鑒歷史經驗規劃中心商務區不忘商業配套； 規避與傳統商圈直接競爭，迎合商務人群與居住人群的消費特征；規避與傳統商圈直接競爭，迎合商務人群與居住人群的消費特征； 走國際化路線，向深圳高檔商圈邁進，成為一個真正的品牌消費區。走國際化路線，向深圳高檔商圈邁進，成為一個真正的品牌消費區。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 南山商

25、業文化中心區 海典數碼 友誼城 崇尚百貨 兒童世界 南山書城 海雅百貨 金融中心 天利中央廣場 海岸城MALL保利文化廣場 凱賓斯基 國美電器 樂安居 西街 順電 新興商圈漸入佳境新興商圈漸入佳境 集商務辦公、商業、文化等多功能于一體的現代服務業中心；集商務辦公、商業、文化等多功能于一體的現代服務業中心； 滿足南山100萬高素質人群的消費需求，打造深圳又一商業引擎；滿足南山100萬高素質人群的消費需求，打造深圳又一商業引擎； 西部通道開通將帶動南山形成又一個口岸商圈；西部通道開通將帶動南山形成又一個口岸商圈； 完善了南山區的城市功能，展示南山區新形象、新風貌，為南山區全方位迅速發展奠定 了堅實

26、基礎。 完善了南山區的城市功能，展示南山區新形象、新風貌，為南山區全方位迅速發展奠定 了堅實基礎。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 寶安、龍崗商圈 大器晚成前景可觀 以廣深公路為主軸、以各鎮村為輻射面寶安商圈正在形成寶安正在打造屬于自己的強勢購物商 圈，寶安市場勢必成為今后市場競爭的熱點。 龍崗出現了大型百貨零售業、專業主題商場、Shoppingmall等齊頭并 進的商業格局。 關外商圈潛力巨大 ，與老商圈的繁華相比，寶安、龍崗等新商圈因更具潛力，必將成為商家 競逐的新熱點。 寶安新中心寶安新中心龍崗中心城龍崗中

27、心城 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 深圳商圈的發展趨勢 機遇與挑戰并存 統觀深圳各大商圈的發展歷程，我們不難發現，無論是歷史原因形成的商圈還是 政府行為規劃的商圈，商業的巨大成功都依托于堅實的消費市場和暢順的交通；同 時，商圈的沉浮和興衰也驗證了只有具備自己獨有的商業特質，并保持與時俱進的 商業理念，才是商圈的生存之道。 統觀深圳各大商圈的發展歷程，我們不難發現，無論是歷史原因形成的商圈還是 政府行為規劃的商圈，商業的巨大成功都依托于堅實的消費市場和暢順的交通；同 時，商圈的沉浮和興衰也驗證了只有具備自己獨有的

28、商業特質，并保持與時俱進的 商業理念，才是商圈的生存之道。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 深圳購物中心調查深圳購物中心調查 深圳中原商業事業部 Shenzhen Centaline Commercial Department Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 調查范圍 1 深圳市具有一深圳市具有一 定代表性的購定代表性的購 物中心物中心 2 深圳市已經開業深圳市已經開業 或即將開業的購或即將開業的購 物中心物中心 3 深圳市規模較深

29、圳市規模較 大、檔次較高大、檔次較高 的綜合性購物的綜合性購物 中心中心 金光華廣場金光華廣場 華潤萬象城華潤萬象城 中心城市廣場中心城市廣場 華強北茂業華強北茂業 怡景中心城、怡景中心城、 COCO Park 保利文化廣場保利文化廣場 花園城中心花園城中心 五洲風情五洲風情MALL Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 金光華廣場業態分布 樓層業態樓層業態 B2特色餐飲、零售店特色餐飲、零售店 B1珠寶、休閑裝、潮流女裝珠寶、休閑裝、潮流女裝 L1品牌服飾、化妝品、鐘表品牌服飾、化妝品、鐘表 L2品牌男裝品牌男裝 L

30、3女裝、電影院女裝、電影院 L4兒童用品、女士內衣兒童用品、女士內衣 L5數碼、電子、家居、文化用 品 數碼、電子、家居、文化用 品 L6體育用品、美容美發體育用品、美容美發 L7大型餐飲大型餐飲 購物購物 70% 娛樂休閑娛樂休閑 5% 餐飲餐飲 25% 金光華廣場位于人民南商圈。占地1.8萬平方 米，營業面積達12萬平方米，是集“購物、餐飲、 娛樂、休閑等多種功能為一體的大規模購物中心。 設地上7層， 地下3層，自有標準停車位500個。 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 金光華廣場個案解析 主力店主力店1個個S

31、OLAR 次主力次主力1個個南國電影院南國電影院 占營業面積比例占營業面積比例27% 金光華廣場于2004年11月開業，定位為高檔購物中心，借鑒了香港的店中店模式，來迎合 港人消費，進駐了千余個商家，對規劃的業態布局進行數次調整，尚未達到最合理的商業布局， 經營尚不算成功，主要原因為： 進駐主力商家缺乏特色，對消費者吸引力不足； 購物、餐飲、娛樂休閑相對獨立，沒有形成有效的互動； 娛樂休閑缺乏亮點； 金光華實際商業管理經驗的缺乏。 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 華潤萬象城功能分布 餐飲餐飲 15% 購物購物 6

32、5% 娛樂休閑娛樂休閑 20% 樓層業態 B1生活便利（超市、百貨、餐飲）生活便利（超市、百貨、餐飲） L1國際品牌（百貨、西式餐飲）國際品牌（百貨、西式餐飲） L2 時尚空間（西式餐飲、百貨）時尚空間（西式餐飲、百貨） L3休閑驛站（餐飲、百貨、電影院）休閑驛站（餐飲、百貨、電影院） L4動感地帶（餐飲、百貨、溜冰場、電影院）動感地帶（餐飲、百貨、溜冰場、電影院） L5 美食天地（餐飲、百貨）美食天地（餐飲、百貨） 華潤萬象城位于深南中路與寶安南路交 匯處，占地7萬余平方米，建筑面積18.8萬 平方米，營業面積約13萬平方米，它是一 個超大型室內購物中心。擁有六層商用樓 面，近三百個大小不一

33、、功能不同的獨立 店鋪，以及一千多個停車位，及購物、餐 飲、娛樂、休閑、文化、康體等功能于一 體。 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 華潤萬象城個案解析 REAL百貨百貨 Ole超市超市 嘉禾電影城嘉禾電影城 主力店主力店 4個個 冰紛萬象滑冰場冰紛萬象滑冰場 Esprit 王子飯店王子飯店 順電順電 意粉屋意粉屋 運動運動100 Delicity 美食城美食城 NOVO i.t 次主力店次主力店 9個個 azona 占營業面積比例占營業面積比例40% 華潤萬象城于2004年12月開業，定位兼顧中檔與高檔，在購物

34、中心同行中率先使用零售管理信息系統，萬象城每一樓層都有一個 明顯的客流動線，實際每層樓都是一條各具特色得步行街，所有店 面都分布在街兩邊，街兩邊配合精美的展示櫥窗，街兩頭穿插特色 餐飲，保證整個商場沒有死角。負一層的內街與五層的真冰溜冰場 都成為其休閑娛樂的亮點。 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 中信城市廣場功能分布 樓層樓層業態業態 B1超級市場超級市場 L1名牌時裝城名牌時裝城 L2名牌時裝城名牌時裝城 L3高級時裝城高級時裝城 L4特色餐飲中心特色餐飲中心 L5高級中餐高級中餐 中信城市廣場位于深南中路市委

35、對面，占 地5.1萬平方米，由建筑面積3.99萬平方米的中 信大廈、營業面積6.8萬平方米的商業購物中 心，經營面積達2000平方米的國際休閑（酒吧） 街，以及3萬平方米的星光廣場組成，擁有地上、 地下共788個停車位。 購物購物 80% 餐飲餐飲 15% 娛樂休閑娛樂休閑 5% Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 中信城市廣場個案解析 西武西武主力店主力店 2個個 吉之島吉之島 南國電影院南國電影院 王子廚房王子廚房 逸和軒逸和軒 次主力店次主力店4 個個 中航健身會中航健身會 占營業面 積比例 占營業面 積比例

36、80% 中信城市廣場開業于2002年9月，是深 圳最高檔的購物中心，擁有深圳最大的購物 中心外廣場，消費人流主要集中在廣場和負 一層，廣場上的國際休閑街是其極具特色的 亮點。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 華強北茂業功能分布樓層樓層業態業態 B1超市、電器、數碼超市、電器、數碼 L1化妝品、皮鞋皮具、鐘表首飾化妝品、皮鞋皮具、鐘表首飾 L2少女裝、飾品、化妝品、餐飲少女裝、飾品、化妝品、餐飲 L3淑女裝、精品女裝、餐飲淑女裝、精品女裝、餐飲 L4成熟女裝、皮具、內衣、美容院成熟女裝、皮具、內衣、美容院 L5男裝

37、、皮具、餐飲男裝、皮具、餐飲 L6休閑裝休閑裝 L7運動服飾、運動器材、文體用品運動服飾、運動器材、文體用品 L8童裝、兒童用品、兒童樂園童裝、兒童用品、兒童樂園 L9家居用品、酒樓、電影院家居用品、酒樓、電影院 L10美食廣場、電影院美食廣場、電影院 購物購物 85% 餐飲餐飲 12% 娛樂休閑娛樂休閑 3% 茂業華強北店位于華強北路中段， 占地1.1萬平方米，營業面積近8萬平方 米，擁有11層商用樓面，是一個以百貨 為主的購物中心。 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 華強北茂業個案解析 主力店主力店1個個 茂業

38、百貨茂業百貨 次主力次主力1個個嘉禾影城嘉禾影城 占營業面積比例占營業面積比例88% 茂業華強北店于2004年10月開業，已從原來茂業百貨的單一百貨業態轉變為一個綜合性 的購物中心，茂業百貨一直把華強北店作為時尚購物中心來精心營造，在招商上傾注了巨大 的力量，注重引進主流品牌，尤其是首次入駐深圳的品牌，力求以時尚品位來提升在深圳的 商業地位。 在深圳茂業本身有著極強的經營及管理能力，該購物中心又處在深圳核心商圈的 核心位置，有其他購物中心不可比擬的優勢。 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 怡景中心城功能分布 樓層樓

39、層業態業態 B1超市超市 G青春動感青春動感 UG活力休閑活力休閑 L1都會時尚都會時尚 怡景中心城深圳市中心區福華路（大中華西 側），占地4.3萬平方米，總建筑面積14萬平方米， 商業面積近11萬平方米，停車場2.8萬平方米，近 800個車位。建筑總層數為五層，其中L1、UG、G、 B1為商業，B2為停車場。是一個生態型購物中心。 娛樂休閑娛樂休閑 15% 餐飲 19 餐飲 19% 購物 66 購物 66% Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 怡景中心城個案解析 怡景中心城是中國首創的生態型購物中 心，是目前深圳購

40、物中心中最具綠色概念的項 目。中心城將以餐飲、娛樂推動零售，進而融 入零售，主導零售。規劃中的中心城美食園林 將以四大主題餐飲區(異域風情品味區、主題 餐飲酒吧街、商務會友休閑廊、亞洲特色美食 廣場)作為吸引未來中心區乃至深圳市民的主 要特色之一。 家樂福家樂福主力店主力店 2個個 中心百貨中心百貨 影院影院次主力店次主力店 2個個 稻香稻香 占營業面積 比例 占營業面積 比例 57% Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 COCO Park 功能分布 樓層樓層業態業態 B2DISCO、健身會所、美容、健身會所、美容S

41、PA B1美食廣場、時尚超市、數碼、健康保健品美食廣場、時尚超市、數碼、健康保健品 L1國際流行服飾街、酒吧街、珠寶、化妝 品； 國際流行服飾街、酒吧街、珠寶、化妝 品； L2影院、休閑運動主題街、書店及時尚餐 飲； 影院、休閑運動主題街、書店及時尚餐 飲； L3高檔中式酒樓、纖體美容、藝術長廊；高檔中式酒樓、纖體美容、藝術長廊； CoCo Park，位于深圳市福田中心區，鄰深圳 會展中心，有地鐵購物公園站三地鐵口和未來的 公交總站。項目占地面積約31000平方米，建筑 面積約8.5萬平方米，營業面積約6萬平方米，建 筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。停車 位600個。 娛樂休閑娛樂休閑

42、15% 餐飲餐飲 36% 購物購物 49% Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 COCO Park 個案解析 尚未開業，一個集餐飲、購物、娛樂、休閑、廣場秀、街 頭文化藝術等多功能于一體的購物中心，并首先提出園林情 景式的“自由版購物中心”概念。集中打造“美食”、“娛 樂”、“潮流”、“時尚”四大主題式消費中心，以餐飲為 項目經營核心， 300多家獨立店鋪、6000平方米下沉式露天 廣場、 12條折疊式內街、8大自然光中庭、100米空中天橋， 建筑特色尤為明顯。 百老匯電影院百老匯電影院 超級牛扒超級牛扒 吉之島吉之

43、島 主力店主力店 4個個 美食廣場美食廣場 占營業面積比例占營業面積比例55% Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 保利文化廣場功能分布 樓 層 樓 層 業態業態 B1 超市超市 L1 百貨、頂級品牌服飾、特色店、酒 吧 百貨、頂級品牌服飾、特色店、酒 吧 L2 百貨、服飾、數碼、精品、飾品、 運動 百貨、服飾、數碼、精品、飾品、 運動 L3 百貨、影院、東南亞特色餐飲百貨、影院、東南亞特色餐飲 L4影院、大型餐飲、電子娛樂影院、大型餐飲、電子娛樂 保利文化廣場位于深圳市南山商業文化中心區 核心區域，地理位置優越。項

44、目占地面積約5.4萬 平方米，建筑面積約15萬平方米，營業面積約8.5 萬平方米，五層商用樓面。停車位900余個。是集 文化、娛樂休閑、商業于一體，涵蓋劇院、影院、 博物館、康體、娛樂、餐飲、科技娛樂設施和購 物商場的綜合性文化產業項目。 購物購物 53% 餐飲餐飲 26% 娛樂休閑娛樂休閑 21% Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 保利文化廣場個案解析 家樂福家樂福主力店主力店 2個個 天虹天虹 影城影城 保利劇院保利劇院 待定待定 次主力 店 次主力 店 4個個 待定待定 占營業面積比例占營業面積比例53% 保

45、利文化廣場尚未開業，該項目充分利 用保利集團在文化產業方面的優勢，把文 化和商業有效融合，用劇院、博物館、科 技博覽中心等帶動起商業的發展。 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 花園城購物中心功能分布 樓 層 樓 層 業態業態 L1品牌服裝、皮具、飾品、化妝品、餐 飲 品牌服裝、皮具、飾品、化妝品、餐 飲 L2服裝、皮具、飾品、餐飲服裝、皮具、飾品、餐飲 L3數碼、音像、運動、兒童用品數碼、音像、運動、兒童用品 L4特色餐飲、健身特色餐飲、健身SPA 花園城中心位于南海大道東側，東 濱路南側。項目占地面積39322平

46、方 米，商業面積70500平方米，規劃有 450個停車位，為租賃性純商業物業。 項目是集購物、休閑、餐飲、娛樂等一 站式的商業形態。 購物購物 55% 餐飲餐飲 26% 娛樂休閑娛樂休閑 19% Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 花園城中心個案解析 花園城中心定位為區域性商業中心，很 多方面借鑒了萬象城的成功模式，主力店招 商方面比較成功，在商業管理及商場細節還 需進一步加強。 紫荊城百貨紫荊城百貨 洲立影城洲立影城 百安居百安居 主力店主力店 4個個 迪卡儂迪卡儂 占營業面積比例占營業面積比例58% Code o

47、f this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 五洲風情MALL功能分布 購物購物 50% 餐飲餐飲 30% 娛樂休閑娛樂休閑 10% 其它其它 10% 樓層業態樓層業態 L1超市、數碼通訊、品牌服飾、精品禮品、餐飲超市、數碼通訊、品牌服飾、精品禮品、餐飲 L2 百貨百貨+數碼廣場數碼廣場+時尚精品服飾時尚精品服飾 L3 百貨百貨+數碼廣場數碼廣場+運動休閑運動休閑+書店書店+培訓培訓 L4 美食廣場美食廣場+大型中餐大型中餐+特色餐飲特色餐飲+主題游樂場主題游樂場 五洲風情MALL位于龍崗老城，地鐵三號 線終點站，項目占地面積約5.7萬平

48、方米，建 筑面積近15萬平方米，營業面積約11萬平方 米，四層商用樓面，停車位1000余個。是一 個多國風情的大型購物中心。 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010 五洲風情MALL個案解析 吉之島吉之島 主力店主力店 2個個 賽格電子賽格電子 恒波恒波科迪宇科迪宇 大型中餐（待定）大型中餐（待定） 電玩（待定）電玩（待定） 次主力 店 次主力 店4個個 休閑會所（待定）休閑會所（待定） 占營業面積比例占營業面積比例59% 五洲風情MALL在前期完成對主力店的招 商，在設計規劃階段，先預留主力店位置，在項 目設計完成后，

49、進行對次主力店及品牌商家的招 商工作。 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 個案匯總 項目項目 名稱名稱 占地占地 面積面積 營業營業 面積面積 主力主力 店店 次主次主 力店力店 主力店占主力店占 營業面積營業面積 比例比例 租售租售 方式方式 金光華廣場金光華廣場1.8萬1.8萬12萬12萬1 11 127%27%只租不售只租不售 華潤萬象城華潤萬象城7萬7萬13萬13萬4 49 940%40%只租不售只租不售 中信城市廣場中信城市廣場5.1萬5.1萬6.8萬6.8萬2 24 480%80%只租不售只租不售 華強

50、北茂業華強北茂業1.1萬1.1萬8萬8萬1 11 188%88% 聯營為主，租聯營為主，租 賃為輔，不售賃為輔，不售 怡景中心城怡景中心城4.3萬4.3萬11萬11萬2 22 257%57%只租不售只租不售 COCO PARKCOCO PARK3.1萬3.1萬6萬6萬4 455%55%只租不售只租不售 保利文化廣場保利文化廣場5.4萬5.4萬8.5萬8.5萬2 24 453%53%只售街鋪只售街鋪 花園城中心花園城中心3.9萬3.9萬7萬7萬4 458%58%只租不售只租不售 五洲風情Mall五洲風情Mall5.7萬5.7萬11萬11萬2 24 459%59%30%返租銷售30%返租銷售 根據