1、酒店公寓概述酒店公寓概述 酒店酒店公寓案例研究公寓案例研究 酒店酒店公寓成功之道公寓成功之道 成都酒店公寓未來發展成都酒店公寓未來發展 酒店公寓概述 首先區分四種易混淆的概念首先區分四種易混淆的概念 產權式酒店產權式酒店 服務式公寓服務式公寓 酒店公寓酒店公寓 酒店式公寓酒店式公寓 4040年產權的“產權式酒店”年產權的“產權式酒店” 概念：概念： 酒店將每間客房分割成獨立產權出售每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者如購買商品房一樣投資置 業，將將客房委托給酒店管理公司分取投資回報客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得還獲得 酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住

2、權一定期限的免費入住權。 發展歷程：發展歷程： “產權式酒店”，是由20世紀70年代歐美興起的“時權酒店”演變而來?！皶r權 酒店”是向旅客出售在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利，而產權式酒 店買斷產權而不僅是買斷時段。 1995年作為旅游勝地的海南為擺脫樓盤滯銷困境，在國內最先引入產權式酒店模 式，隨后這種旅游與房地產相結合的物業開發模式開始風靡全國。 特征：特征： 1.業主擁有酒店獨立產權，但沒有經營權，業主擁有酒店獨立產權，但沒有經營權，產權一般為40年； 2.產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，其實質就是“分時度假+ 房產投資”，購買者目的并非自并非自住，而是住，而是獲取

3、客房利潤分紅獲取客房利潤分紅和贈送的一定和贈送的一定期限的期限的 免費入住免費入住權。權。 首先區分四種易混淆的概念首先區分四種易混淆的概念 只租不只租不售的“服務式公寓”售的“服務式公寓” 特征：特征： 1.不對外出售產權，“只租不售只租不售”，本質上是酒店類物業； 2.服務式公寓可以脫離酒店而獨立存在，一般由水準較高的跨國酒店管理集團作 為第三方統一管理經營，綜合品質及管理水準較高。 概念：概念： 服務式公寓（Service Apartment）是指為中長期商住客人提供一個完整、獨立、 具有自助式服務功能的住宿設施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，并帶有獨 立的起居室、以及裝備齊全的廚房和

4、就餐區域。 發展歷程：發展歷程： 服務式公寓概念是隨著外資大舉進軍中國市場而首先出現在諸如上海、深圳等國 際型商務城市。90年代出現以國外投資企業高管在當地長期居住為主要租賃市場 的高級酒店式公寓，后來隨著海內外中短期商務和度假旅游市場出現大幅增長， 這些高級酒店式公寓開始短期租賃，實則是將國外針對中短期的“公寓式酒店” 經營模式與針對中長期的租賃的高級酒店式公寓相結合，再由具有酒店運營能力 的專業公司負責經營管理，形成了廣義上的服務式公寓。 首先區分四種易混淆的概念首先區分四種易混淆的概念 成都服務式公寓分布成都服務式公寓分布 典型區域典型區域 典型案例典型案例 面積（）面積（） 售價（元售

5、價（元/ /） 入住率入住率 租金（元租金（元/ /月）月） 年回報率年回報率 市中心 香格里拉公寓 126 25000元/ 90% 39000 13.4% 市中心 盛捷江畔 78 15000元/ 70% 15000 10.8% 人南CBD 輝盛閣 105 25000元/ 65% 40000 11.9% 人南CBD 奧克伍德 87 25000元/ 70% 35000 13.5% 目前成都服務式公寓有四家： 雅詩閣盛捷江畔、豐德奧克伍德、 仁恒輝盛閣和香格里拉大酒店公 寓； 整體月租金水平保持在30000元 /月50000元/月； 投資回報率較高，基本在10% 以上 7070年產權的“酒店公寓”

6、年產權的“酒店公寓” 特征：特征： 1.銷售，具有產權（在中國為70年時間） ； 2.與一個配套齊全、國際知名的酒店在一起與一個配套齊全、國際知名的酒店在一起，享受酒店的全部配套設施，并由酒 店提供統一的服務和管理。 “酒店公寓”，是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，是與酒店一體 集成、享受酒店所帶來的各種商務、休閑、會議配套，并由由酒店統一酒店統一服務服務管理管理、 低于酒店價格的長期住宅。 首先區分四種易混淆的概念首先區分四種易混淆的概念 特征：特征： 1.可以售賣售賣，業主擁有獨立產權獨立產權（40或70年）； 2. .不是不是由酒店統一管理的由酒店統一管理的，而是由開發商或貼牌

7、的酒店管理公司模仿模仿酒店模式酒店模式為 業主提供服務，其管理服務水平不能與酒店公寓相企及。 仿酒店模式的“酒店式公寓”仿酒店模式的“酒店式公寓” 概念：概念： 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓公寓，其建筑結構形式類似于酒店，由 于此類房子往往集中在一個或幾個單體建筑內，由某家機構或公司采用酒店服務采用酒店服務 方式進行統一管理方式進行統一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”?！熬频晔健?。 投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立獨立產權，產權，可自住、可出可自住、可出 租、可轉租、可轉售售。 發展歷程：發展歷程： 90年代初，國內最早的酒店式公寓出現在深圳，之后這種物

8、業迅速在北京、上海 發展。目前酒店式公寓在國內仍處于起步階段，預計至少需要5-8年的發展才能 進入繁榮期。 首先區分四種易混淆的概念首先區分四種易混淆的概念 類別類別 屬性屬性 產權產權 年限年限 運營運營 方式方式 管理特點管理特點 建筑建筑 形式形式 配套配套 水平水平 服務服務 水平水平 價格價格 主要主要 客群客群 典型項目典型項目 酒店酒店 公寓公寓 住宅 70年 銷售 公寓必須依 托酒店，由 國際知名酒 店統一管理 和服務 投資者、 自住皆 有 北京四季 世家、上 海半島酒 店公寓、 成都費爾 蒙公寓 酒店酒店 式公式公 寓寓 公寓 40或 70年 銷售 非酒店統一 管理服務， 而

9、由開發商 或貼牌酒店 管理公司仿 酒店服務模 式 商務人 士 服務服務 式公式公 寓寓 酒店 40或 70年 只租 不售 由知名獨立 的運營商 （第三方） 全程為客人 提供管理服 務 高端商 務差旅 人群， 中期租 住為主 奧克伍德 華庭、仁 恒輝盛閣、 盛捷江畔 產權產權 式酒式酒 店店 酒店 40年 銷售 酒店管理公 司全權管理 投資客 為主 成都世代 錦江、紫 薇酒店 區別對比區別對比 酒店公寓酒店公寓 基本介紹基本介紹 特點特點 動因動因 發展歷程發展歷程 詳解：酒店公寓詳解：酒店公寓 酒店公寓特點 居住功能居住功能 酒店公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物 業，強調的仍然是居住功

10、能居住功能，而非商務辦公功能 酒店服務酒店服務 酒店公寓必須由國際知名國際知名酒店品牌酒店品牌提供完善的服務 和統一的管理 私密氛圍私密氛圍 酒店公寓必須能夠保障業主的私密性業主的私密性，能夠有萬全 的保密性 7070年產權年產權 酒店公寓可銷售，具有住宅產權產權（在中國為7070年年時 間） 商業配套商業配套 酒店必須緊鄰城市核心商業區城市核心商業區，或在CBD核心區內 與住宅的區別與住宅的區別 與傳統酒店的區別與傳統酒店的區別 酒店公寓除了提供傳統酒店的服務外， 更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服務，真正找到賓至如 歸的感覺，它最大的特點是要比傳統 的酒店多了家的味道。 酒店

11、公寓是既提供了專業服務，同時 又擁有私人公寓的私密性和生活風格 的私人物業；即成為連接酒店和私人 公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人 公寓因其經營本質不同所決定的不能 提供長期住宿和短期住宿共存的問題。 酒店公寓可享受酒店的全部 配套，并由酒店為業主提供 專業的服務和管理，較之住 宅硬件配套設施更完善、服 務管理水平更高； 酒店公寓作為投資性產品， 較之住宅更易保值增值，出 租率也會更高。 酒店公寓在一個城市的產生和發展，是這個城市經濟發達程度 的一種體現。 酒店公寓的需求者和消費者一般都是生活在這個城市的高級商 務人士。 這些消費者一般都是高收入人群且有豐厚的住房補貼，他們對 生活品質有高要求

12、。 一個城市只有經濟發展到一定程度，具有高端住宅消費能力的 消費者才會形成一定的規模。在他們的需求中孕育著良好的商 機，此時適應他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應運而 生，并且有良好的發展前景。 酒店公寓發展動因酒店公寓發展動因 酒店公寓酒店公寓，最早源于歐洲最早源于歐洲，被稱為被稱為“時時 權酒店權酒店（TimeTime shareshare HotelHotel）”，是是當當 時旅游區租給旅客供其臨時休息的物業時旅游區租給旅客供其臨時休息的物業， 由專門管理公司統一上門管理由專門管理公司統一上門管理，既有酒既有酒 店的性質店的性質，又有相當于個人又有相當于個人 “臨時住臨時住 宅宅”的

13、特色的特色。 最早提出“時權酒店”概念的是瑞士企 業家亞力山大。1976年第一批真正意義 上的時權酒店在法國阿而卑斯山脈地區 興起，并很快在歐洲其他地區流行了， 這便是酒店公寓的雛形。 起源起源 發展發展 沿革沿革 酒店公寓酒店公寓真正發揚光大則是在紐約真正發揚光大則是在紐約，在一些國際大都市， 人流量很大，也有很多商機。許多外來商務人士必須長 期住在這些城市，但是由于買房負擔太重，所以很多人 選擇住在酒店公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的 感覺，酒店公寓就這樣于1980年在紐約應運而生，并 且成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。 酒店公寓酒店公寓在國外流行在國外流行1010多年后

14、最早在上世紀九十年代初多年后最早在上世紀九十年代初 流入深圳流入深圳、廣州廣州、北京北京、上海等城市上海等城市。北京建國飯店是 北京酒店公寓的雛形。建國飯店在六至九層長包房里增 設廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當時一經推出 立即被美國駐華大使館全部租用（當時美國駐華大使館 成立之初，使館區還在建造之中），成為外交官員公寓。 起源起源 發展發展 沿革沿革 服務式公寓服務式公寓 酒店產權自持性物業，公建立項公建立項，以外籍租客為主要服務對象。 小戶型公寓小戶型公寓 小戶型公寓產品，住宅立項住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投 資為主要購買目的，對產品舒適度要求不高。 酒店公寓酒店公寓

15、介于酒店與住宅之間的產品，公建或住宅立項公建或住宅立項。對于配套要求及物業 服務的要求較高，單價較高，后期生活費用較高。 20052005年起年起 20032003年起年起 上世紀九十年代初上世紀九十年代初 起源起源 發展發展 沿革沿革 北京 上海 成都 中國酒店公寓城市分布中國酒店公寓城市分布 中國內地酒店公寓在一線城市（香港、澳門、臺北等）已發展純熟，內地二級城市正厚積薄發 香港/澳門/廣州/深圳 臺北 成都棕櫚泉成都棕櫚泉 費爾蒙公寓費爾蒙公寓 中國酒店公寓入市時間中國酒店公寓入市時間 20122012年年9 9月月 項目位于國際 城南CBD，天 府新區。由費 爾蒙酒店集團 直接提供管理

16、 服務。主要面 對企業高管， 國內外知名人 士，及具有海 外經歷的高端 人士。 20122012年年8 8月月 北京勵駿華庭北京勵駿華庭 20102010年年2 2月月 北京四季世家北京四季世家 20052005年年1111月月 北京銀泰中心北京銀泰中心 柏悅居柏悅居 20122012年年8 8月月 上海四季匯上海四季匯 20122012年年1 1月月 上海半島上海半島 酒店公寓酒店公寓 項目位于北 京長安街旁， 由北京柏悅 酒店提供服 務及管理； 業主中不乏 國內外企業 或財團領袖 等極具實力 的高端人士。 項目位于亮馬 河畔，北京第 三使館區腹地， 由四季酒店集 團提供管理服 務；主要客戶

17、 以北京本地富 豪、國內知名 人士、外企高 管為主。 項目位于上海 市外灘中山東 一路 ，由半島 酒店提供管理 服務；主要消 費人群以國內、 外企業主或全 球CEO為主。 項目位于上海浦東 世紀大道陸家嘴核 心地段的二十一世 紀中心,由四季酒 店為四季匯提供全 程管理和服務； 由于僅73套，項目 主要面向國際、國 內的絕對高端人士。 勵駿華庭，駐紫 禁城畔，盤踞北 京核心地脈 金寶街，距長安 街、王府井皆一 步之遙。皇城極 地、政商核心， 乃北京躋身世界 級都會的極致名 片。 酒店公寓案例分析 北京四季世家北京四季世家 項目位置 朝陽區亮馬橋路48號 物業類別 公寓 裝修標準 精裝 產權年限產

18、權年限 7070年年 物業費 29.00元/月/ 總戶數 206戶 面積區間 242-325 酒店品牌 四季酒店集團（加拿大 始于1960年） 銷售價格銷售價格 1010萬萬/ / 開發商 長青有限公司 開盤時間 2009-12-05 項目位于亮馬河畔，北京第三使館區腹地，由四季酒店集團提供管理服務； 主要客戶以北京本地富豪、國內知名人士、外企高管為主，如香港前特首董建華、鳳凰衛視 總裁劉長樂； 2008年開售以來均價維持在8.5-12萬元/平米，水平高于周邊豪宅項目60%或以上。 項目概況項目概況 用地面積： 30000平方米 總建筑面積： 254000平方米 樓層狀況：1、2號樓為22層板

19、塔 結合樓，3梯2戶、3梯3戶。戶型面 積為242-262平米兩居、251-265平 米三居、318平米四居。 車位信息：700個 (1：1.5)，地上 停車位150元/位月 地理位置地理位置 周邊的第二使館區、CBD區域，以及朝陽公園周邊以棕櫚泉國際公寓等為代表的眾多高 檔項目形成的高檔住區，使得該區域毫無爭議地成為“京城涉外氛圍最濃厚的區域”故 知名度非常高。 戶型展示戶型展示 公寓價格10萬元/，目前主要剩余5種戶型，最小為242平2居，最大為325平米3居，精裝修 帶廚衛現房。1號樓和2號樓為22層板塔結合樓，3梯2戶、3梯3戶。 樣板間實景圖樣板間實景圖 北京勵駿華庭北京勵駿華庭 項

20、目位置項目位置 東城區金寶街東城區金寶街9090號號 物業類別 公寓 裝修標準 簡裝 產權年限產權年限 7070年年 物業費 40.00元/月/平米 總戶數 126戶 面積區間 140-530 酒店品牌 勵駿酒店管理集團 （中國 始于2008年） 銷售價格銷售價格 1212萬萬/ / 開發商 北京華海金寶房地產開發 有限公司 開盤時間 2012-10 項目概況項目概況 用地面積： 17600平方米 總建筑面積： 30800平方米 樓層狀況：項目為一棟17層板塔結合,兩個單元，一個單元兩梯三戶，一個單元兩梯六戶， 共126套房源,得房率72% 地理位置地理位置 勵駿華庭，盤踞北京核心地脈金寶街，

21、周邊配套完善，交通地鐵一號線、地鐵二 號線、地鐵十號線等一線貫通；500米即可到達王府井大街；800米即可到達長安街； 1200米即可到達東二環建國門。 戶型展示戶型展示 勵駿華庭均價120000元/平米，起價100000元/平米。戶型分為平層及空中別墅兩類。平層面 積為141-347平米1-5居，空中別墅面積從206-509平米。目前為現房銷售，即買即住，內部 為簡裝。 極度體現皇室風 范，主臥獨立衛 浴、辦公區、休 閑區 398 5房2廳4衛 292 4房2廳5衛 樣板間實景圖樣板間實景圖 北京柏悅居北京柏悅居 項目位置項目位置 建國門外大街建國門外大街2 2號號 物業類別 公寓 裝修標準

22、 精裝 產權年限產權年限 7070年年 物業費 38.00元/月/ 總戶數 216戶 面積區間 133-240 酒店品牌 柏悅酒店管理集團 銷售價格銷售價格 7 7萬萬/ / 開發商 北京銀泰置業有限公司 開盤時間 2006-03 項目位于北京長安街旁，由北京柏悅酒店提供服務及管理； 業主中不乏國內外企業或財團領袖等極具實力的高端人士，包括章子怡、大S及汪小菲夫婦等社會 名流； 2005年開售以來價格逐年攀升，均價維持在7-8萬元/，高于同區域內其他項目平均水平50%。 項目項目概況概況 用地面積：31305平方米 總建筑面積：350000平方米 中央主樓地上63層，高249.9米 東西兩棟配

23、樓地上42層，高186米 裙樓4層，高24米 地下3層 功能組合功能組合 物業：住宅公寓、酒店公寓、寫字樓、商業 寫字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售 給美林集團及中國人保 公寓+酒店（中央主樓） 寫 字 樓 寫 字 樓 寫 字 樓 寫 字 樓 銀 泰 大 廈 銀 泰 大 廈 商業配套商業配套 項目現況項目現況 柏悅居3梯9戶，面積區間132-242， 共216戶；其中1居占比77.8%，2 居占比22.2%。 柏悅酒店與柏悅居的關系柏悅酒店與柏悅居的關系 豎向分布原則豎向分布原則 柏悅酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對物業要求較高，需占有較高樓層的優勢資源 酒店大堂設置在頂層資源最好的位置

24、，樹立高品質的形象 凱悅酒店集團對項目進行全面管理凱悅酒店集團對項目進行全面管理 柏悅居的物業管理費用僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務需另行收費 提供中介租賃服務，并收取服務費用 柏悅居由凱悅酒店管理集團成立物業管理公司進行服務 對柏悅居產生的影響對柏悅居產生的影響 多數購買柏悅居的客戶并不了解北京市場，但因為對柏悅品牌十分認同，并看好酒店擁有的 固定的租客資源，因此進行投資性購買。柏悅居在銷售中對客戶提供月租金為30美圓/平米的 價格參考。 樣板間實景圖樣板間實景圖 項目位置項目位置 上海浦東世紀大道上海浦東世紀大道210210號號 物業類別 酒店公寓 物業費 55.00元/月/ 總戶數

25、 76戶 面積區間 142-369 酒店品牌 四季管理集團（加拿大 始于1960年） 銷售價格銷售價格 1616- -1818萬萬/ / 開發商 瑞安集團 開盤時間 2012-08 產權產權 7070年年 上海四季匯上海四季匯 項目項目概況概況 四季匯位于二十一世紀大廈頂部的30-55層，共計建筑約5萬平方米，其中30-41層 為四季酒店，42-55層為四季匯公寓，由四季酒店僅為73位業主提供周全服務,并根 據他們的喜好和生活習慣提供訂制菜單式服務。 地理位置地理位置 坐落上海陸家嘴核心地段，三條過江隧道環伺； 金茂大廈、上海環球金融中心、東方明珠塔、陸家嘴綠地和黃浦江璀璨美景盡收眼簾。 項目

26、現況項目現況 在售面積142-369、總價在3000萬-75000萬之間。 項目位置項目位置 上海外灘上海外灘3232號半島酒店旁邊號半島酒店旁邊 物業類別 酒店公寓 物業費物業費 6060元元/ / 總戶數 共39戶/在售18戶 面積區間 258-432 酒店品牌 半島酒店集團（香港 始于1928年） 銷售價格銷售價格 1818- -2121萬萬/ / 開發商 盛高置地 開盤時間 2013年1月 產權產權 5050年（帶車位）年（帶車位） 上海半島酒店公寓上海半島酒店公寓 地理位置地理位置 地處城市中心的歷史外灘，緊靠黃浦江畔，毗鄰著名南京路商圈。 項目現況項目現況 項目2013年1月開始正

27、式對外出售，之前月租金最高達45萬；在售18套兩房和三房258-345 平米，帶家具家電和車位（都是50年產權），總價3400萬起。 酒店公寓服務內容酒店公寓服務內容 全套私家禮賓服務，每日清潔、24小時隨時傳喚的專業管家； 由半島酒店名廚提供的客房服務和上門定制餐飲料理服務； 衣物專業洗熨、干洗隨叫隨到； 食品采購服務幫助填充冰箱； 電影院、餐廳、旅行安排酒店、私人會所預訂； 保姆、兒童看護、寵物護理等； 所有公共區域均提供24小時定崗保安及巡邏。 成都棕櫚成都棕櫚泉費爾蒙泉費爾蒙公寓公寓 項目位置項目位置 成都天府大道中段成都天府大道中段 物業類別 酒店公寓 物業費物業費 13.0013.

28、00元元/ /月月/ / 總戶數 382戶 面積區間 89-129 酒店品牌 費爾蒙酒店集團（加拿大 始于1885年） 銷售價格銷售價格 2.62.6萬萬/ / 開發商 成都棕櫚泉地產 產權產權 7070年年 開盤時間 2012年9月 酒店公寓概況酒店公寓概況 甲級寫字樓甲級寫字樓 棕櫚泉費爾蒙公寓棕櫚泉費爾蒙公寓 高端商業高端商業 棕櫚泉費爾蒙酒店棕櫚泉費爾蒙酒店 寫字樓：200m高的43層甲級寫字樓 酒店公寓：兩棟共36層，3梯6戶 費爾蒙酒店：國際六星級費爾蒙酒店 精品商業：-1至4樓高端精品商業 成都棕櫚泉費爾蒙公寓是中國唯一可售費爾蒙酒店公寓 由百年奢華費爾蒙酒店直接管理，并提供全系

29、服務 項目整體業態項目整體業態 地理位置地理位置 位于世紀城會展板塊核心區內，項目西面 緊臨人民南路延線天府大道，昭示性極佳; 位于行政中心、金融中心、會展中心、高 新技術創新中心、CBD商務中心、中國第 三領館區等六大中心交匯點，擁有無限升 值潛力； 地鐵上蓋物業，與地鐵1號線無縫對接； 距離市中心天府廣場僅12公里，距離雙流 國際機場僅18公里，交通便捷。 成都棕櫚泉費爾蒙公寓大堂實景圖 成都棕櫚泉費爾蒙公寓成都棕櫚泉費爾蒙公寓 由中國高端地產領軍者棕櫚泉地產，繼“北京棕櫚泉萬豪行 政公寓”、“北京四季世家公寓”之后又一奢華酒店公寓力 作，是與百年奢華酒店世家費爾蒙聯手打造的中國首家可售

30、費爾蒙公寓，所有套房皆按照費爾蒙標準建造。 公寓公寓與費爾蒙酒店與費爾蒙酒店 公寓第5層，與費爾蒙酒店形成業主專屬通廊，可直接通往 費爾蒙酒店享受星級服務。 公寓與商業公寓與商業 5層至36層為公寓，公寓電梯可直達-1層至4層的商業區， 購物、餐飲、家居、超市等一應俱全，足不出樓，即可享 受高端商業配套； 戶型展示戶型展示 至尊至尊 3室3廳2衛 建筑面積：112平 實得面積：143平 雅致雅致 2室2廳2衛 建筑面積：89平 實得面積：101平 金尊金尊 3室3廳2衛 建筑面積：129平 實得面積：161平 樣板間實景圖樣板間實景圖 費爾蒙業主可成為費爾蒙費爾蒙業主可成為費爾蒙CircleC

31、ircle會員會員 費爾蒙總裁俱樂部費爾蒙總裁俱樂部全球擁全球擁有有2 2百萬百萬名名會員會員， CircleCircle會員會員僅僅20002000名名 受邀加入費爾蒙總裁俱樂部，并成為最高等級會員 在全球費爾蒙酒店及度假村入住， 享受貴賓級禮遇 在全球費爾蒙酒店及度假村獲得額外的關注，享受獨一無二的個性化服務 入住時，免費升級到最好的房間或套房 在萊佛士和瑞士也享受相應的不同福利 只要擁有費爾蒙的物業，業主終身享受會員待遇 CircleCircle會員會員部分權益部分權益 酒店公寓核心服務酒店公寓核心服務 24小時禮賓服務 酒店預訂 餐飲及宴會預訂 Spa及健身中心預約 機場接送預訂 包裹

32、代收服務 出租車預訂 24小時安保服務 12小時行李員/門童服務 免費使用業主專用休息區、業主專用健身房、兒 童游樂室等配套設施 成都費爾蒙酒店和公寓收費項目的優先使用權 公區保潔 公區維護/維修 公區Wi-Fi接入 位處核心地段位處核心地段 享有世界知名奢侈享有世界知名奢侈 酒店品牌酒店品牌 由國際奢侈品酒店直由國際奢侈品酒店直 接進行服務與管理接進行服務與管理 完全尊享酒店設施完全尊享酒店設施 數量稀少數量稀少 全球最具吸引力和 吸附力，最具發展 潛力的城市、最熱 點的區域 大部分都是地鐵上 蓋物業 享有全球最具盛名 的奢侈品酒店的品 牌價值； 享受其全球范圍會 員服務； 世界頂級酒店管理

33、 級服務團隊提供全方 位服務及管理 專業酒店管理團隊 保證居住舒適及便利 享受酒店的完善設 施：游泳池、各式餐 廳、會所、SPA、健 身房、國際會議中心 等 在全球發達地 區的一線城市中， 同類項目不會超 過3個 物以稀為貴。 小結：國際奢侈酒店品牌公寓的共同特征小結：國際奢侈酒店品牌公寓的共同特征 在開發商尋找國際酒店合作公寓產品的同時，作為國際酒店方對開放商要求也是極其嚴苛的。 是否有高端產品成功開發經驗、是否具有雄厚資金鏈、是否具備國際企業理念等都是在國際酒店所挑 剔的范疇之內。 銀泰置業先與四季酒店于北京聯手、目前又牽手華爾道夫酒店落戶成都（僅酒店，無酒店公寓）； 棕櫚泉控股同樣于北京

34、先后聯袂萬豪酒店、四季酒店開創高端公寓之先河，成都項目又再度與國際六 星級酒店費爾蒙聯姻，打造了中國西部首個奢侈酒店公寓。 酒店公寓成功之道 酒店公寓優勢分析酒店公寓優勢分析 市場高端物業市場高端物業 的領袖的領袖 材質及工藝材質及工藝 接受國際考接受國際考 核標準核標準 引入全球尖端引入全球尖端 設計團隊設計團隊 世界一流服務世界一流服務 及標準及標準 全球品牌資源全球品牌資源 酒店公寓往往由世界知名酒店集團進行品牌和服務管理， 因此項目在發展中自然而然就獲得了國際品牌資源的拉 升效應。 由于酒店公寓物業管理由國際知名酒店公司直接負責日 常管理及運營，因此酒店公寓業主接受到的服務也是整 個酒

35、店服務體系服務項目及標準的充分展示。 從項目設計到戶型設計、室內裝飾裝修設計，皆是邀請 國際頂尖的設計團隊負責擔綱。不但保障了產品的品質， 也引入了國際頂級的奢華享受。 項目的材質使用，一般都是全球采購。工藝方面更是精 益求精，能夠接受國際標準的考核。 每個城市的酒店公寓項目，一般都是這個城市頂級高端 物業的代表，從產品到價格都是業界的標桿領袖。 酒店公寓劣勢分析酒店公寓劣勢分析 酒店公寓畢竟屬于高端客群的小眾產品，數量太少，靠圈層傳播，所以大眾客戶認知 度并不高。 酒店公寓屬于小眾產品，普通客戶認知不高酒店公寓屬于小眾產品，普通客戶認知不高 從目前國內的高端人士接受的情況來看，酒店公寓的物業

36、內涵和價格認知并不高，而 了解酒店公寓產品的客群一般都是海歸較多，國內的客戶還需要進一步的培養。 酒店公寓的物業內涵及價格認知還需培養酒店公寓的物業內涵及價格認知還需培養 目前，市面上充斥著很多“酒店式公寓”，卻借著“酒店公寓”之名經營，其服務管 理水平參差不齊，再加上“酒店公寓”暫無統一嚴格的標準，因此易造成酒店公寓市場 混亂，客戶難以辨別。 酒店公寓市場魚目混雜，客戶難以辨別酒店公寓市場魚目混雜，客戶難以辨別 酒店公寓機會分析酒店公寓機會分析 隨著人們經濟水平及生活品味的提高，人們的消 費觀念和消費能力也隨之提升，飛速發展的社會 大環境創造了酒店公寓的市場需求 隨著中國加入WTO，越來越多

37、的國際企業進駐中 國市場，選擇酒店公寓能同時滿足他們辦公以及員 工居住的需要，又可一定程度節省資金 第三產業將大力發展，而酒店公寓是新興的服務行 業，擁有完善的配套設施、便捷的交通、密集的人 流和信息，其優勢將日益突顯，發展會越來越迅速 中國將在2020年成為世界第一旅游接待大國，在 未來的10多年間，大批國際游客的涌人必將進一步 促進旅游酒店業的飛速發展 國際旅游國際旅游市場市場 帶來帶來的新機遇的新機遇 第三產業發展第三產業發展 帶動服務業市場帶動服務業市場 國際企業入駐國際企業入駐 加大需求加大需求 消費能力提高消費能力提高 擴容市場擴容市場 酒店公寓威脅分析酒店公寓威脅分析 目前已有近

38、百家國 際著名酒店公寓品 牌搶灘中國，未來 競爭激烈； 同時酒店公寓與同 類產品競爭愈演愈 烈，對酒店公寓的 發展構成了很大的 威脅。 隨著全球經濟危 機的影響，經濟 增長放緩，導致 商務客源開始縮 減差旅開支，我 國酒店公寓市場 面臨嚴峻的挑戰。 酒店公寓吸引消費 者的一大優勢是服 務優質且性價比高， 但一些大城市出現 酒店公寓盲目定價 的問題，使價格與 市場嚴重偏離，無 法切合市場需要。 產品創新產品創新 關鍵詞：酒店 家 居家氛圍中融入酒店管理屬性 滿足商務、外企高層人士的品質居所要求 酒店公寓開創了一種：酒店公寓開創了一種： 黃金地段 產品設計 產品服務 物業維護與保值 國際知名品牌

39、國際品牌奢華生活服務系統國際品牌奢華生活服務系統 成都酒店公寓未來發展 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 2500025000 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 北京北京 上海上海 廣州廣州 深圳深圳 成都成都 20072007- -20122012各大城市各大城市GDPGDP總量及走勢情況總量及走勢情況 成都經濟迅猛發展，人民生活水平及消費能力快速提高，使成都具備發成都經濟迅猛發展，人民生活水平及消費能力快速提高，使成都具備發 展酒店公寓

40、的宏觀經濟條件展酒店公寓的宏觀經濟條件 20072007- -20122012年成都市人均年成都市人均GDPGDP及人均可支配收入（人民幣：元）及人均可支配收入（人民幣：元） 1484914849 1694316943 1865918659 2083520835 2393223932 2719427194 2684926849 3120331203 3521535215 4125341253 4943849438 57928.457928.4 0 0 1000010000 2000020000 3000030000 4000040000 5000050000 6000060000 700007

41、0000 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 人均可支配收入人均可支配收入 人均人均GDPGDP 20052005- -20132013年年1 1- -9 9月月年年成都全社會固定資產投資及房地產投資情況成都全社會固定資產投資及房地產投資情況 20052005- -20132013年年1 1- -9 9月月成都城鄉居民儲蓄存款余額及增幅走勢圖成都城鄉居民儲蓄存款余額及增幅走勢圖 成都固定資產投資、居民儲蓄余額穩步增長，房地產高速發展中成都固定資產投資、居民儲蓄余額穩步增長，房地產高速發展中 31.1

42、3% 32.62% 38.07% 30.48% 23.56% 30.04% 31.87% 32.09% 32.73% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-9月 全社會固定資產投資總額（億元） 房地產投資總額（億元） 房地產占固定資產投資比例 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 2000 4000 6000 8000 10000 2005年 2006年 2

43、007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-9月 城鄉居民儲蓄存款余額（億元） 增幅 成都奢侈品成都奢侈品銷售銷售僅次于京滬僅次于京滬位居全國第三位居全國第三 2012年福布斯發布的數據顯示，成都的奢侈品消費 額僅次于北京、上海，居全國第三。 數據顯示，截至2012年年底，全球252個國際品牌 中，199個品牌已入駐成都，占全球國際品牌總數 252個的79.0%。 成都與其他一線城市房價和物管成都與其他一線城市房價和物管費還有較大的差距，未來增值空間較大費還有較大的差距，未來增值空間較大 0 5000 10000 15000 20000 25000 30

44、000 35000 40000 45000 北京均價北京均價 上海均價上海均價 廣州均價廣州均價 深圳均價深圳均價 成都均價成都均價 1 1月月 6 6月月 1212月月 20132013年年1 1、6 6、1212月北京、上海、廣州、深圳、成都住宅均價對比圖（元月北京、上海、廣州、深圳、成都住宅均價對比圖（元/ /平米）平米） 城市城市 住宅物管費基準價住宅物管費基準價 （元（元/ /平米）平米） 酒店公寓物管費酒店公寓物管費 （元（元/ /平米）平米） 備注備注 北京北京 2.157 50左右 酒店公寓一般平均起價 上海上海 2.1 55左右 廣州廣州 1.85 45左右 深圳深圳 2.9

45、 45左右 成都成都 1.75 13 成都費爾蒙公寓標準 成都經濟高速發成都經濟高速發 展帶來良好的宏展帶來良好的宏 觀發展環境，同觀發展環境，同 時消費能力的增時消費能力的增 長加大了高端物長加大了高端物 業的需求，這都業的需求，這都 為成都未來酒店為成都未來酒店 公寓市場發展提公寓市場發展提 供有利條件供有利條件 全國幾大一線城市現在的規模就是 成都未來的方向，成都GDP的迅 猛增速充分體現了成都強有力的城 市綜合競爭力。成都未來房地產市 場泡沫成分小，投資環境健康，并 且處于高速發展階段 消費和收入的增加，促進成都生產 力的發展，經濟水平的提高，資金 的流入，人均消費能力的大幅上 漲，促

46、進成都消費品市場進入更高 層次，加大了高端物業的需求 大大 環環 境境 趨趨 勢勢 高高 端端 物物 業業 需需 求求 宏觀環境助推成都酒店公寓市場未來發展宏觀環境助推成都酒店公寓市場未來發展 酒店酒店公寓在成都尚屬起步階段，市場供應量較少，但隨著成都國際化進程公寓在成都尚屬起步階段，市場供應量較少，但隨著成都國際化進程 加速，未來酒店公寓具備廣闊的市場空間加速，未來酒店公寓具備廣闊的市場空間 城南城南CBDCBD規劃與發展前景引導規劃與發展前景引導 整個城南CBD區域由政府規劃為國家級開發新區，更有天府新區強力助 推，成都將成為西部商務商業的中心，將為區域內酒店公寓提供大量高 端租賃客群 成

47、都外籍人士成為酒店公寓租賃的主力軍成都外籍人士成為酒店公寓租賃的主力軍 無論北京、上海還是成都，外籍人士是本地酒店公寓租賃的主力軍。目 前成都常駐外籍人口數量超過2.5萬人，約為上海外籍人口的1/6，未來外 籍人口將大量增長，帶動酒店公寓需求量 成都酒店公寓市場供應量與一線城市差距甚遠成都酒店公寓市場供應量與一線城市差距甚遠 成都目前酒店公寓市場上供應量還較少，不到上海的1/10，按成都城市 發展遠景來看，未來市場容量還將快速增長 從不同物業投資價值分析可以看出，酒店公寓投資回報率較高，市場潛力從不同物業投資價值分析可以看出，酒店公寓投資回報率較高，市場潛力 大，具備廣闊投資空間大，具備廣闊投

48、資空間 產品根據市場細分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到標準的高低，越來越符合所 處地段的獨特特征； 國內外著名酒店管理集團介入，管理水平提升，出租率有保證，產品服務升級； 隨著市場認可度的不斷增高，市場供應量加大，價格趨升。 市場認可度將會不斷增高，呈量價齊升之勢，產品將更個性化，管理服務市場認可度將會不斷增高，呈量價齊升之勢，產品將更個性化，管理服務 水平也將不斷提高水平也將不斷提高 成都將成都將 進入全進入全 新的高新的高 端酒店端酒店 公寓時公寓時 代代 與北京CBD區域12000套高端服務公 寓、上海10000套服務公寓相比，成 都高端酒店公寓才開始起步，目前市 場上未及2000

49、套，市場缺口明顯市場缺口明顯 未來成都高端酒店公寓將相繼出現， 這些項目將共同形成成都高端酒店公成都高端酒店公 寓市場格局寓市場格局 成都棕櫚泉費爾蒙公寓棕櫚泉費爾蒙公寓是成都市場 上第一個真正的酒店公寓產品，將 引領成都地產界的“革命”引領成都地產界的“革命” 成都將進入全新的高端酒店公寓時代成都將進入全新的高端酒店公寓時代 成都未來將有成都未來將有1515家領事館落戶，現已有家領事館落戶，現已有1010家；家； 世界世界500500強強企業企業245245家落戶家落戶成都已成都已超過超過廣州，廣州，位居位居全國全國第三；第三； 成都空港口岸成都空港口岸今年截止今年截止1212月出入境月出入

50、境流量破流量破230230萬萬人次；人次； 截止2012年，成都常駐外籍人口數量約2.5萬人，約為上海外籍人士的1/6、 北京的1/8； 成都酒店公寓/服務公寓目前只有823套，不及上海的1/10（上海超過10000 套）、北京的1/14（北京CBD區域供應量12000套），市場缺口明顯； 成都市場上與公寓類似的服務式公寓或酒店長租公寓均只租不售，月租金水 平保持在3000050000元/月，奧克伍德、盛捷、雅詩閣、香格里拉等均取 得了良好業績，這也預示著成都酒店公寓有著良好的市場前景； 隨著隨著成都房地產市場的進一步發展，以及成都國際化都市地位的進一步確成都房地產市場的進一步發展，以及成都國