1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group， 2012 1 4 3 公寓的定義公寓的定義 其他業態轉化公寓其他業態轉化公寓 結語結語 目錄目錄 2 公寓的常見類型公寓的常見類型 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group， 2012 PART 1公寓的定義 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓、酒店式公寓、居住公寓、soho、loft、studio 各類公寓眼花迷亂，然而其各自的本質是什么，其區別又是

2、什么。 公寓的定義 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group， 2012 定義一：定義一：公寓在目前的設計規范中沒有明確的定義。 在公寓這個產品形態下，不同的產品興起，不同的概念被提出，不同的亮點被 發現，并推動公寓產品一次又一次的超越自身，但是目前不同城市對于公寓產品的卻 無統一明確的定義。 公寓的定義一 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group， 2012 定義二：深圳定義，定義二：深圳定義，在1999年頒布的深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定規定 中公寓的定義：供短期居住而

3、帶有小型廚房、廁所的建筑物。 （1）公寓在城市規劃中一般不考慮配置中、小學等配套設施； （2）根據深圳市人口構成的特點設置的周轉房應按公寓的要求設置； （3）根據公寓的使用要求，每套公寓的建筑面積一般在下列范圍內：多層45平方米， 中高層50平方米，高層55平方米 （4）公寓應充分考慮社會化服務的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓 公寓的定義二 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group， 2012 定義三定義三：深圳定義，深圳定義，深圳市規劃和國土資源委員會文件【2011】647號中規定： 商務公寓屬于為商務人士提供中短期 與住

4、宿服務的辦公類建筑辦公類建筑。商務公寓以辦公 服務為主，實行公寓式服務于管理，按大開 間劃分，可設立獨立衛生間，不配置廚房， 不提供學校幼兒園等居住建筑所需要的相關 設施。 公寓的定義三 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group， 2012 深圳公寓定義的變化：深圳公寓定義的變化：根據深圳市規劃和國土資源委員會以上的相關文件，我們可以 發現深圳對于公寓的規定一直也在變化。從1999年頒布的深圳市建筑設計技術經濟 指標計算規定規定定義公寓為供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物，到深圳 市規劃和國土資源委員會文件【2011】647號中規定

5、：商務公寓屬于為商務人士提供中 短期與住宿服務的辦公類建筑，不配置廚房 規范要求：規范要求：深圳市規范中稱謂的公寓，指的 是商務公寓，俗稱的小戶型的居住型公寓和 市場中的酒店式公寓并不在范疇內 深圳公寓的定義 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group， 2012 PART 2公寓的常見類型 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group， 2012 公寓一般分為住宅公寓、商務公寓、酒店式公寓公寓一般分為住宅公寓、商務公寓、酒店式公寓 深圳地區常見類型深圳地區常見類型 住宅公寓住宅公寓

6、商務公寓商務公寓酒店式公寓酒店式公寓 公寓的常見類型 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group， 2012 項目項目 公寓公寓 住宅公寓住宅公寓商務公寓商務公寓酒店式公寓酒店式公寓 土地屬性及年限土地屬性及年限住宅用地（70年） 綜合性用地（50年、少 部分70年） 酒店式公寓并不是一 個獨立的概念，只是市場 營銷中引入的一個概念， 提供酒店式的服務配套和 管理。 可能是住宅用地或綜 合性用地，具體要求根據 其不同的用地性質而定 限購限購限購不限購 設計設計執行住宅技術規范執行商務公寓技術規范 層高控制層高控制3.3米3.6米 贈送方

7、式贈送方式陽臺、凸窗、透空陽臺、凸窗、透空 使用使用 房地產權屬登記按照 住宅有關規定辦理， 水電按住宅計費 房地產權屬登記按照公 建有關規定辦理，水電 按商用計費 公寓的常見類型 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓住宅公寓 特性特性 基本特征 物業管理配套 規范執行 建筑規劃設計 內部裝修設計 住宅公寓 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group， 2012 俗稱小戶型住宅 產生原因產生原因 定位：定位：項目定位為小戶型面積段 差異性：差異性：將小

8、戶型住宅放于一棟，與其 他大戶型相隔離； 使用率：使用率：考慮建筑的實用率，經常會梯 戶比較高 住宅公寓 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group， 2012 面積：面積：戶型面積小，3060平米 裝修：裝修：精裝修交房標準，拎包即可入住 配套配套：配套設施完善 物管：物管：物業管理提供高于普通住宅的額外優質服務 售價：售價：銷售價格一般高于區域整體水平 產品特點： 住宅公寓基本特征 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓規范 用地性質用地性質：住宅用

9、地，執行住宅設計規范 產權年限產權年限：居住型公寓產權年限為70年 層高層高：按照住宅的層高要求，層高3.3米，一般2.8米 廚房廚房：根據住宅設計規范5.33條設置廚房，預留設備位置 日照日照：按照住宅規范，滿足大寒日新區3小時、舊改1小時日照要求 防火防火：按照住宅建筑設計規范設置防火要求 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓建筑規劃設計 布局布局：小區布局中，一般布局在不太理想但昭示性較好的位置 建筑形式建筑形式：居住型公寓一般采用板樓布局 標準層標準層：高層標準層平面一般在450650左右 面積段面積

10、段：居住型公寓的單套面積在4060左右 外立面外立面：建筑的外立面設計比較規整，偏公建外立面 消防樓梯消防樓梯：建筑消防要求按照住宅的要求設置消防前室和樓梯 戶型戶型：建筑的戶型設計較為方正實用 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓室內裝修設計 居住型公寓一般都帶精裝修，拎包入住 居住型公寓精裝修一般在2000-3000元/ 公寓精裝修較為簡單，簡單的吊頂，簡約的風格，簡約舒適 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓物業管理

11、居住型公寓屬于住宅物業，物業管理同住宅一致 物業費用按住宅收費 用水用電按住宅收費 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group， 2012 項目名稱：翠山花半里雅筑（花半里別館） 項目地址：深圳市羅湖區翠山路（圍嶺公園入口北側） 用地性質：住宅用地 產權年限：70年 占地面積：2809.40 建筑面積：12310.00 標準層面積：420 梯戶比：3梯7戶 建筑層高：3米 使用率：82% 停車位：82 戶數：149 均價：14000元/（當時周邊住宅均價11500元/） 管理費：3.5元/月 住宅公寓花半里別館 Code of this

12、 report | 20 Copyright Centaline Group， 2012 立面：立面： 采用現代建筑外立面 住宅公寓花半里別館 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group， 2012 戶型比 戶型面積戶數比例 1房50-576242% 2房62-738758% N N 住宅公寓花半里別館 戶型平面：戶型平面： 集中在50-80的小戶型面積段，三梯七戶梯戶比，戶型設計異形空間 較多，但主要功能空間方正，東南朝向佳 戶型 1室2廳51.44戶型 2室2廳66.24戶型 1室2廳50.48 Code of this repor

13、t | 22 Copyright Centaline Group， 2012 戶型 戶型 1室2廳54.52戶型 2室2廳65.83戶型 2室2廳66.10 戶型平面：戶型平面： N N 戶型 2室2廳66.25 住宅公寓花半里別館 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group， 2012 裝修：裝修： 花半里別館戶型帶簡裝修，實現住戶拎包入住 住宅公寓花半里別館 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group， 2012 專屬管家專屬管家 星級物管星級物管 花半里別館大堂設專屬管家，

14、不僅是尊 貴的象征，生活瑣事帶來的困擾也將遠離； 此外，社區引進高檔物管，提供24小時個性 化服務，智能安防系統、紅外線監控網絡、 全天候保安巡邏讓館主生活無比安全私密 住宅公寓花半里別館 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓形式桐林城市廣場 項目名稱：桐林城市廣場 項目位置：福田區 福田南福寧街與福安街交匯處 用地性質：住宅用地 產權年限：70年 開發商：深圳市桐林房地產開發有限公司 占地面積：5391.19 建筑面積：51955 層數：29層 容積率：9.64 停車位：125個 總戶數：948 物業管理費

15、：3.3元/月/ 物業管理公司：世邦衛理仕物業管理公司 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group， 2012 戶型戶型面積面積套數套數 單房18-24360 一房一廳38-48434 兩房56-64154 主力戶型主力戶型：20-60 總戶數總戶數：948 梯戶比梯戶比：3梯21戶 標準層面積標準層面積：865左右 層高層高：3米 實用率實用率：75%左右 建筑形式建筑形式：板樓形式 均價均價：27000元/ 戶型設計戶型設計：戶型方正，但是接近一半采 光通風效果一般，部分戶型有異形夾角， 使用率較低 住宅公寓形式桐林城市廣場 Cod

16、e of this report | 27 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓如何注冊辦公 目前市場上，有些項目 雖然號稱是商務公寓， 但卻不能作為企業的工 商注冊地，主要原因是 項目的用地性質為住宅， 并非商業用地或者綜合 性用地。 各地政府工商部門對住 宅（包括公寓）用途的 房屋能否辦理工商登記 的規定不同，主要基調 一致為住宅用地不允許 作為辦公使用，但執行 力度不一 目前在深圳市場上，住宅或者公寓作為辦公使用的例子比比皆是， 但此種類型無法進行工商注冊登記。住宅（公寓）用地若要作為注 冊辦公使用，一般通過以下幾種方式： 改變土地用地性質（較困難，且

17、需補地價，商業用地 一般比住宅用地地價高出很多） 目前市場上常用的方法是上面的第二條，通過2/3以上業主同意，解決 注冊辦公的問題 備注：通過2/3以上業主同意申請辦公注冊的方法，并非所有類型 的企業均可申請，工商局規定電子科技類、廣告設計類等不擾民類 型的公司可以申請，而像餐飲娛樂類、網吧、生產加工類型的企業 則不能申請辦公注冊 經2/3以上業主同意，由在建設局備案的業主委員會蓋 章確認，可以向工商局申請注冊辦公 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓商務公寓 特性特性 基本特征 物業管理配套 規范執行 建筑

18、規劃設計 內部裝修設計 商務公寓 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group， 2012 項目項目商務公寓商務公寓辦公樓辦公樓 土地屬性及年限土地屬性及年限綜合性用地（50、少部分70年）商業性辦公用地（50年） 限購限購不限購不限購 設計設計執行商務公寓技術規范執行辦公技術規范 功能功能居住/商務辦公辦公為主 面積段面積段大多為小面積的1房或兩房大多為大開間、大面積段 層高控制層高控制3.6米4.5米 贈送方式贈送方式陽臺、凸窗、透空 陽臺、凸窗、透空、 4.5米層高隔兩層，搭板買一送一 平面平面 不按照住宅套型平面設計，但可 設計部

19、分凹槽 不按照住宅套型平面設計，方正 無凹槽 衛生間衛生間一般設計獨立衛生間一般設計公共衛生間 廚房廚房 不配置廚房，不能通燃氣管道， 可設計茶水間，后期改為廚房， 多為開放式廚房 不配置廚房，不能通燃氣管道， 一般不設計開放式廚房 商務公寓與辦公樓區別 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group， 2012 產品特點： 一般處于城市核心地段及商務中心區 既可居住，又可辦公 具備寫字樓功能，可注冊公司 價格相對寫字樓較低 產權性質為商務公寓，非純寫字樓 商務公寓基本特征 Code of this report | 31 Copyrigh

20、t Centaline Group， 2012 商務公寓規范 功能功能：以辦公服務為主，不屬于住宅類型 用地性質用地性質：一般為綜合性（商住）或者商業用地，執行公共建筑規范 產權年限產權年限： 商務公寓產權年限為50年或40年（部分產權70年） 服務服務：實行公寓式服務與管理，不提供學校等相關設置 套內套內：不得按照住宅套型面積設計，不得設置復式，層高宜3.6米 廚房廚房：不配置廚房，不通煤氣管道 日照日照：不需要日照要求 消防消防：按照公共建筑規范設置防火要求 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓規范 廚房

21、：廚房：不配置廚房，不通煤氣管道 商務公寓具有居住性質，對于 自住客戶來說，不通煤氣管道有些 不便。 設計注意點：設計注意點： 設計時，一般預留煙道，預留廚 房位置，以茶水間名義報建，后期 改為廚房； 盡可能廚房對外設計，有自然通 風采光，后期有機會通煤氣管道， 例右圖保利上城商務公寓。 保利上城商務公寓 廚房 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓建筑規劃設計 區位區位：商務公寓一般選擇在交通便利，配套完善的區域 外立面外立面：商務公寓主要立面應當具備公共建筑的外立面形式 凸陽臺凸陽臺：商務公寓主要立面不得設

22、置凸陽臺（含通高兩層的陽臺） 陽臺陽臺：臨城市主、次干道和位于重要景觀地段原則上不設置陽臺 空調空調：商務公寓需要設置室外空調機的，應統一做好遮蔽設施 消防消防：按照公共建筑的要求設置消防前室和樓梯 標準層標準層：5501500 戶型戶型：建筑的戶型設計較為方正實用 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓建筑規劃設計 防火分區防火分區 常見的高層建筑都屬于 一類建筑 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓建筑規劃設計 防火分區防

23、火分區 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓室內裝修設計 商務公寓基本都不帶精裝修，一般毛坯交房 例：嘉葆潤金座和君臨天下 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓物業管理 商務公寓屬于非住宅物業，物業管理相對住宅較高端 田廈國際商務中心的商務公 寓的物業管理費是8元/。 要比周邊住宅物業費高出幾 倍 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓瓏瑜

24、項目名稱：瓏瑜 項目位置：龍崗中心城龍翔大道與晨光路交 匯處 用地性質：商業服務業設施用地 用地面積：5695.41 建筑面積：34170 公寓建筑面積：31232.54 商業建筑面積：2937.46 容積率：6.0 棟數：A、B棟 層數：31層 總戶數：638 物業類型：商務公寓、商業 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓瓏瑜 層高：3.0米 物業管理費：2.5元/ 精裝修標準：1500元/ 戶型面積段：30-50 A/B標準層面積：540 實用率：71% 產權年限：50年 Code of this rep

25、ort | 40 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓瓏瑜 建筑面積：57.51建筑面積：33.19 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group， 2012 建筑面積：42.57建筑面積：53.17 商務公寓瓏瑜 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group， 2012 項目名稱：首座 物業性質：商住； 可售單位：17-29F，共計234戶（-24F停車，516F 為星級酒店） 平面戶數：18戶； 使用率：75% 標準層面積：1000 垂直交通：

26、公共電梯2部，消防電梯1部，消防樓梯2處 公共空間：通道寬2m，層高2.9m 停車位：400余個 物業費：8元/月 商務公寓首座 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group， 2012 入市時間：2010 建筑面積：33078.79 主力面積段：40 樓層：29層 總戶數：234戶 標準層高：2.9米 大堂面積：150 大堂層高：4.5米 商務公寓首座 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group， 2012 標準層面積區間（非準確測量）：40110，其中4015戶、802戶、11

27、01戶； 商務公寓首座 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group， 2012 基礎數據： 項目名稱：田廈翡翠國際 用地性質：商業綜合用地 總占地面積： 15334.6 公寓建筑面積： 55285.89 公寓狀況：一棟公寓分B、C兩座 垂直交通：兩個核心筒，14梯38-40戶 總戶數：1032戶 層數：30層 物業費：8元/月 商務公寓田廈翡翠國際 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group， 2012 酒店酒店商務公寓商務公寓 酒店：5-10層 公寓：11-30層 主力戶型：4

28、4-63 標準層面積：1998.76 建筑層高：3米 建筑實用率：65-70% 建筑設施：不設煤氣管道 用途：85%辦公 商務公寓田廈翡翠國際 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓合正匯一城壹中心 合正匯一 城的標準 層平面方 正，面積 約1350 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公酒店式公 寓特性寓特性 基本特征 物業管理配套 規范執行 建筑規劃設計 內部裝修設計 酒店式公寓 Code of this report |

29、49 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓并不是一個獨立的概念，只是市場營銷中引入的一個 概念，提供酒店式的服務配套和管理。酒店式公寓是居住型公寓的典 型，根據用地性質的不同，酒店式公寓的功能和使用年限也不同。 使用年限使用年限 1.住宅用地的酒店式公寓產權年限為70年; 2.商業用地的酒店式用地產權年限為40年，商業用地的酒店式公寓也 可以注冊商務辦公，也是商務公寓的一種； 3.深圳的酒店式公寓多為商業用地 酒店式公寓的概念 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓基本特

30、征 產品特點： 面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高 大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便 按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內部設計，體現檔次 與舒適性 一般以只租不售和產權式經營為主 大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細 致、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓規范 功能：功能： 酒店式公寓是居住型公寓的典型 用地性質：用地性質：一般為商業用地產權類型或者住宅用地性質 產權年限產權年限：商業用地產權為40年、住宅用地

31、產權為70年 服務服務： 實行酒店式服務于管理 層高：層高：層高商業用地層高控制3.6米或者按照住宅層高控制 3.3米 建筑規范：建筑規范：商業用地性質的酒店式公寓建筑設計規范按商務公寓 的規定執行、住宅用地的酒店式公寓按住宅設計規范執行 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓建筑規劃設計 區位區位：酒店式公寓一般選擇在交通便利，配套完善的城市中心 建筑形式建筑形式：酒店式公寓的一般采用多戶組合的建筑形式 外立面外立面：酒店式公寓主要立面應當具備公共建筑的外立面形式 面積段面積段：根據用地性質分別參照商務公寓

32、和普通公寓 消防消防：建筑消防要求商業用地性質的執行商務公寓消防規范、 住宅用地性質的執行住宅消防規范 戶型戶型：建筑的戶型設計一般較方正實用 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓室內裝修設計 酒店式公寓帶統一的精裝修 酒店式的入戶大堂 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓物業管理 酒店式公寓大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集 團提供專業、細致、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高 是指物業公司提供 酒店式的

33、服務，如打掃房間、預約送餐等基 本酒店服務，同時擁有私人公寓的私密性和生活風格的綜合物業。 酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用” 和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店，在服務上 比酒店更勝一籌 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group， 2012 酒店式公寓公寓酒店式公寓公寓 用地性質：住宅用地 物業類型：酒店式公寓 產權年限：70年 特點特點 戶型面積小，在20-50 全復式產品，贈送大，使用率高 配套設施完善，城市中心 提供酒店式的經營管理模式 酒店式公寓葵花公寓 Code of this repor

34、t | 56 Copyright Centaline Group， 2012 項目名稱：葵花公寓 項目位置：濱河大道與福田區石廈北一街交匯處 用地性質：居住用地 用地面積：3054.50 建筑面積：20140.76 容積率：7.44 棟數：1棟 標準層面積：615 層數：33層 總戶數：388 使用年限：70年 物業類型：酒店式公寓 管理費：4.5元/ 竣工日期：2007年2月11號 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 57 Copyright Centaline Group， 2012 優異的區位優異的區位 葵花公寓位于深圳市福田區CBD核心板塊，享有CBD無上價

35、值資源 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group， 2012 戶型平面：戶型平面： 采用三梯24戶 梯戶比，共有388 戶，其中酒店套房 248套 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 59 Copyright Centaline Group， 2012 一層二層 一室一廳一衛一廚39.21一室一廳一衛一廚35.89 戶型平面：戶型平面： 以20-50的戶型為主，層高5.4米，后期買一層送一層 兩室兩廳一衛一廚50.06 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 60

36、 Copyright Centaline Group， 2012 戶型平面：戶型平面： 配有開放式廚房，居家或者出 租都是很好的選擇。 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 61 Copyright Centaline Group， 2012 裝修：裝修： 酒店式公寓的裝修設計和酒店的設計很相似， 大堂等公共空間的設計精細大方，葵花公寓帶 3000元/的精裝修，外立面的設計干凈整齊 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group， 2012 物管：物管：深圳格蘭云天酒店管 理，按照四星級酒店標準

37、建造； 酒店服務：酒店服務：商務中心、送餐 服務、洗衣服務、叫醒服務、 禮賓司服務、旅游服務、擦鞋 服務、外幣兌換、ATM取款機、 兒童看護、前臺貴重物品保險 柜、提供泊車位、大巴或轎車 租賃服務。 酒店式公寓葵花公寓 Code of this report | 63 Copyright Centaline Group， 2012 住宅公寓住宅公寓商務公寓商務公寓酒店式公寓酒店式公寓 用地性質用地性質 居住用地綜合性用地或商住 用地 一般為商業用地或居住用地 區位區位 較同區域住宅區位 稍好 成熟商業圈、商務 圈內或其延伸部分 接近商務區地段，CBD區域；臨近軌道交 通地段 主力戶型主力戶型

38、一般以12房為主 一般以12房為主 一般以12房為主，居住型公寓設置少量 34房。 產權年限產權年限 70年根據用地性質，可 做到40年-70年 根據用地性質，辦公用地 50年，商業用地40年，居住用地70年 功能功能 主要是居住居住或商務辦公居住或辦公 服務服務 引進較高端的物業提供類寫字樓的商 務服務。 專業的酒店物業管理公司管理，在傳統酒 店服務的基礎上提供家居服務和商務服務。 配套配套 住宅配套設施齊全寫字樓配套設施、 會所和裝修標準 星級配套設施、會所和裝修標準，配備全 套家私、電器 公寓的各種類型 Code of this report | 64 Copyright Centali

39、ne Group， 2012 PART 3其他業態轉化公寓 Code of this report | 65 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓限制大 不配置廚房不配置廚房 不得設置復式不得設置復式最高不得超過最高不得超過3.6米米 無煤氣管道無煤氣管道 如何創新突破？如何創新突破？ 陽臺投影面積不超過陽臺投影面積不超過 總建筑面積的總建筑面積的10 透空比率，不得超過總建筑透空比率，不得超過總建筑 面積的面積的15% 不得設置凸陽臺不得設置凸陽臺不得設置兩層高的陽臺不得設置兩層高的陽臺 贈送面積受限贈送面積受限 Code of this report |

40、 66 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓限制大 常規贈送方式常規贈送方式 凸窗凸窗增加室內面積增加室內面積 Code of this report | 67 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓限制大 常規贈送方式常規贈送方式 凹陽臺凹陽臺陽臺改房陽臺改房 例：合正匯一城 陽臺總建筑面積的陽臺總建筑面積的0 Code of this report | 68 Copyright Centaline Group， 2012 商務公寓限制大 常規贈送方式常規贈送方式 透空透空搭板改房搭板改房透空部分透空部分/總建筑面積總建筑

41、面積15 透空透空 改造前改造后 Code of this report | 69 Copyright Centaline Group， 2012 商業轉商務公寓一 Code of this report | 70 Copyright Centaline Group， 2012 商業的問題 開發商不愿自持運營開發商不愿自持運營 面積過大面積過大 如何處理大體量商業？如何處理大體量商業？ 二層街鋪價值低二層街鋪價值低 內街無價值內街無價值 沿街面太少沿街面太少 區位不適合大型商業區位不適合大型商業 Code of this report | 71 Copyright Centaline Grou

42、p， 2012 商業指標 商務公寓的機遇 商業的指標轉化成商務公寓，價值最大化商業的指標轉化成商務公寓，價值最大化 商務公寓 Code of this report | 72 Copyright Centaline Group， 2012 規范的區別規范的區別 商業轉化公寓 商業指標商務公寓 執行規范：商業建筑規范 層高：首層6米，其它層5.1米 產權年限：40年 消防要求：按照商業要求設置消 防防火分區和噴淋等設施 執行規范：商務公寓規范 層高：3.6米 產權年限：40年或50年 消防要求：按照商務公寓要求 設置安全出口 Code of this report | 73 Copyright

43、Centaline Group， 2012 用地性質：住宅用地、商業用地 產權年限：70年 總用地面積：7379.07 計容積率總建筑面積：54570.69 容積率：6.5 覆蓋率：52.2% 總戶數：住宅650套，商鋪31套 住宅面積：33861，另有商務公寓9455 停車位：345輛 案例案例君臨天下君臨天下 商業轉化商務公寓 Code of this report | 74 Copyright Centaline Group， 2012 案例案例君臨天下君臨天下 項目名項目名君臨天下 項目位置項目位置 福田區新沙路與新沙街交界處 開發商開發商 深中潤投資實業發展(深圳)有限公司 占地面積

44、占地面積7379.07 建筑面積建筑面積54570.69 建筑類型建筑類型超高層 容積率容積率6.5 停車位停車位 345個 車位比車位比 1：1.02 物管公司物管公司 第一太平戴維斯 1-2：底商 3-4：商務公寓 6-17：酒店 19-31：高層住宅 33-44：高層住宅 45：頂復 商業轉化商務公寓 Code of this report | 75 Copyright Centaline Group， 2012 商業轉化商務公寓 樓層樓層戶型戶型面積面積套數套數備注備注 3 3- -4F4F 商務公寓商務公寓 1房40-5434 5.1米層高，買一層送一層 70年產權，不限購不限貸 辦

45、公、居住均可 2房49-7612 3房116-1318 合計54套 3 3- -4F4F商務公寓為商業指標商務公寓為商業指標 案例案例君臨天下君臨天下 注：其它住宅用地性質的樓層不能注冊辦公 Code of this report | 76 Copyright Centaline Group， 2012 案例案例君臨天下君臨天下 一層 5.1m 二層 一層 層高層高 層高5.1米，可改造成兩層，部分地方采用 透空，減少層高不足帶來的壓抑感。 商業轉化商務公寓 Code of this report | 77 Copyright Centaline Group， 2012 三層平面圖 三層平面，

46、5.1米層高，loft下層，一棟兩個單 元，27戶，建筑面積為1646，外立面平整 案例案例君臨天下君臨天下 商業轉化商務公寓 Code of this report | 78 Copyright Centaline Group， 2012 夾層平面圖 夾層平面， loft上層 案例案例君臨天下君臨天下 商業轉化商務公寓 Code of this report | 79 Copyright Centaline Group， 2012 商業轉商務公寓四層平面建筑面積為1579，分 為兩個防火分區，三四層共一個防火分區，帶有噴 淋消防設施 第一防火分區 （三、四層為防火分區） 1706.2 第二防

47、火分區 （三、四層為防火分區） 1563.8 案例案例君臨天下君臨天下 商業轉化商務公寓 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group， 2012 案例案例君臨天下君臨天下 Loft下層Loft上層 40 40 戶型戶型 高贈送：高贈送：5.1米的層高，突破商 務公寓3.6米層高的規范要求， 可隔成兩層，使得每套單位都享 有“買一層送一層”的實惠； 透空：透空：設計部分透空，減少層 高不足帶來的壓抑，同時增加樓 上樓下的互動； 透空透空 贈送臥室贈送臥室 商業轉化商務公寓 Code of this report | 81 Copyrigh

48、t Centaline Group， 2012 案例案例世源中心世源中心 項目名項目名鳳凰新天 項目位項目位 置置 寶安區福永街道白石廈 開發商開發商 深圳市同和工貿有限公司 占地面占地面 積積 12109.2 建筑面建筑面 積積 66113 建筑類建筑類 型型 3棟住宅、1棟寫字樓、裙樓商業 世源中心為其中的寫字樓 商業轉化商務公寓 Code of this report | 82 Copyright Centaline Group， 2012 整棟寫字樓均為商業指標整棟寫字樓均為商業指標 層數：層數： 18F； 層高：層高：3.8米，突破普通商務公寓的 3.6米規要求； 面積段：面積段：5

49、0-100 ，可自由組合靈 活可拆分產品。 案例案例世源中心世源中心 商業轉化商務公寓 Code of this report | 83 Copyright Centaline Group， 2012 標準層平面標準層平面 四梯16戶，面積段50-100 標準層平面約970 案例案例世源中心世源中心 商業轉化商務公寓 Code of this report | 84 Copyright Centaline Group， 2012 案例案例世源中心世源中心 層高層高 3.8米，突破普通商務公寓的3.6米規要求，設計小夾層。 商業轉化商務公寓 Code of this report | 85 Co

50、pyright Centaline Group， 2012 優勢優勢 1、解決商業難消化的問題； 2、高贈送： 買一層送一層； 3、不限購不限貸； 4、辦公、居住均可。 商業轉化商務公寓 Code of this report | 86 Copyright Centaline Group， 2012 設計注意點設計注意點 1 1、層高：、層高：通過最近接觸的項目，通常 規劃局對于此類高層商業項目，允許1-4 層層高為5.1米，四層以上層高為4.5米； 2 2 、設計要求：、設計要求：按照商業建筑規范設計； 3 3、衛生間：、衛生間：設置獨立衛生間 4 4、報建：、報建：一般以商業或小商品展示廳