1、商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資與操盤(pán)策略商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資與操盤(pán)策略商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資與操盤(pán)策略商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資與操盤(pán)策略 內(nèi)容提要內(nèi)容提要內(nèi)容提要內(nèi)容提要 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)的核心環(huán)節(jié)控制商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)的核心環(huán)節(jié)控制商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)的核心環(huán)節(jié)控制商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)的核心環(huán)節(jié)控制 商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)的招商策略商業(yè)地產(chǎn)的招商策略商業(yè)地產(chǎn)的招商策略商業(yè)地產(chǎn)的招商策略 商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像中國(guó)

2、房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 商業(yè)房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)：(Commercial(Commercial(Commercial(CommercialInvestmentInvestmentInvestmentInvestment ) ) ) ) 指所有可能產(chǎn)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，指所有可能產(chǎn)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，指所有可能產(chǎn)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，指所有可能產(chǎn)生交易的不動(dòng)產(chǎn)， 包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等 根據(jù)美國(guó)商業(yè)房地

3、產(chǎn)投資協(xié)會(huì)（根據(jù)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)（CCIMCCIMCCIMCCIM）的行業(yè)定義）的行業(yè)定義 商用房地產(chǎn)商用房地產(chǎn)商用房地產(chǎn)商用房地產(chǎn)（real estate for business)real estate for business)real estate for business)real estate for business) 指用于商務(wù)活動(dòng)所使用的不動(dòng)產(chǎn)、主要指用于商務(wù)活動(dòng)所使用的不動(dòng)產(chǎn)、主要指用于商務(wù)活動(dòng)所使用的不動(dòng)產(chǎn)、主要指用于商務(wù)活動(dòng)所使用的不動(dòng)產(chǎn)、主要 是指單一商鋪、商場(chǎng)、大賣場(chǎng)等是指單一商鋪、商場(chǎng)、大賣場(chǎng)等是指單一商鋪、商場(chǎng)、大賣場(chǎng)等是指單一商鋪、商場(chǎng)、大賣場(chǎng)等 住宅開(kāi)

4、發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式 第一種類型為沃爾瑪模式第一種類型為沃爾瑪模式第一種類型為沃爾瑪模式第一種類型為沃爾瑪模式。 比較典型的是萬(wàn)科模式，在不同城區(qū)的比較典型的是萬(wàn)科模式，在不同城區(qū)的比較典型的是萬(wàn)科模式，在不同城區(qū)的比較典型的是萬(wàn)科模式，在不同城區(qū)的 郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo) 客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)

5、勢(shì)控 制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開(kāi)店制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開(kāi)店制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開(kāi)店制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開(kāi)店 住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式 第二種類型為百貨公司模式。第二種類型為百貨公司模式。第二種類型為百貨公司模式。第二種類型為百貨公司模式。 現(xiàn)在的華潤(rùn)置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各現(xiàn)在的華潤(rùn)置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各現(xiàn)在的華潤(rùn)置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各現(xiàn)在的華潤(rùn)置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各 種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高中種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高中種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高

6、中種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高中 低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、 公寓。這種百貨公司模式比較多的見(jiàn)于過(guò)去城建系公寓。這種百貨公司模式比較多的見(jiàn)于過(guò)去城建系公寓。這種百貨公司模式比較多的見(jiàn)于過(guò)去城建系公寓。這種百貨公司模式比較多的見(jiàn)于過(guò)去城建系 統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)公司和國(guó)內(nèi)很多綜合性的大型國(guó)統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)公司和國(guó)內(nèi)很多綜合性的大型國(guó)統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)公司和國(guó)內(nèi)很多綜合性的大型國(guó)統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)公司和國(guó)內(nèi)很多綜合性的大型國(guó) 營(yíng)開(kāi)發(fā)公司。營(yíng)開(kāi)發(fā)

7、公司。營(yíng)開(kāi)發(fā)公司。營(yíng)開(kāi)發(fā)公司。 住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式 第三種類型為精品店模式第三種類型為精品店模式第三種類型為精品店模式第三種類型為精品店模式。 這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高這是萬(wàn)通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高 端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)，我可能賣的車是勞端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)，我可能賣的車是勞端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)，我可能賣的車是勞端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營(yíng)，我可能賣的車是勞 斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià)斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià)斯萊斯，一天賣不出

8、幾輛，但是每一輛的價(jià)斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià) 格高，所以營(yíng)業(yè)額較高。格高，所以營(yíng)業(yè)額較高。格高，所以營(yíng)業(yè)額較高。格高，所以營(yíng)業(yè)額較高。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(1)(1)(1)(1) 只租不售：只租不售：只租不售：只租不售： 物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招 商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn) 金流的主要來(lái)源。金

9、流的主要來(lái)源。金流的主要來(lái)源。金流的主要來(lái)源。 產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的包裝后產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的包裝后產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的包裝后產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的包裝后 進(jìn)入資本市場(chǎng)獲取良好的融資。進(jìn)入資本市場(chǎng)獲取良好的融資。進(jìn)入資本市場(chǎng)獲取良好的融資。進(jìn)入資本市場(chǎng)獲取良好的融資。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(2)(2)(2)(2) 只售不租只售不租只售不租只售不租： 物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再 進(jìn)行

10、銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商進(jìn)行銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商進(jìn)行銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商進(jìn)行銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商 鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等；開(kāi)發(fā)上通常希望通過(guò)提鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等；開(kāi)發(fā)上通常希望通過(guò)提鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等；開(kāi)發(fā)上通常希望通過(guò)提鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等；開(kāi)發(fā)上通常希望通過(guò)提 供后期的物業(yè)管理為項(xiàng)目提供服務(wù)。供后期的物業(yè)管理為項(xiàng)目提供服務(wù)。供后期的物業(yè)管理為項(xiàng)目提供服務(wù)。供后期的物業(yè)管理為項(xiàng)目提供服務(wù)。 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(3)(3)(3)(3) 租售結(jié)合租售結(jié)合租售結(jié)合租售結(jié)合 商用物業(yè)建成后，投資商、開(kāi)發(fā)商將其

11、中的商用物業(yè)建成后，投資商、開(kāi)發(fā)商將其中的商用物業(yè)建成后，投資商、開(kāi)發(fā)商將其中的商用物業(yè)建成后，投資商、開(kāi)發(fā)商將其中的 一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售；一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售；一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售；一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售； 通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以 上出租；另一種是主力店部分出租、配套商上出租；另一種是主力店部分出租、配套商上出租；另一種是主力店部分出租、配套商上出租；另一種是主力店部分出租、配套商 鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓

12、力。鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。 商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性 商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別； 商業(yè)地產(chǎn)注重

13、商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析 商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會(huì)的專業(yè)分工 商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的

14、同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大 商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究 住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政

15、策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng) 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模

16、式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變 3 3 3 3、中國(guó)流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)、中國(guó)流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)、中國(guó)流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)、中國(guó)流通行業(yè)主力業(yè)態(tài) （1 1 1 1）便利店（）便利店（）便利店（）便利店（convenience storeconvenience storeconvenience storecon

17、venience store） （2 2 2 2）超市（包括食品超市和綜合超市）（）超市（包括食品超市和綜合超市）（）超市（包括食品超市和綜合超市）（）超市（包括食品超市和綜合超市）（supermarketsupermarketsupermarketsupermarket） （3 3 3 3）大型超市（）大型超市（）大型超市（）大型超市（hypermarkethypermarkethypermarkethypermarket） （4 4 4 4）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（warehouse clubwarehouse clubwarehouse clubwa

18、rehouse club） （5 5 5 5）百貨店（）百貨店（）百貨店（）百貨店（department storedepartment storedepartment storedepartment store） （6 6 6 6）專業(yè)店（）專業(yè)店（）專業(yè)店（）專業(yè)店（speciality storespeciality storespeciality storespeciality store） （7 7 7 7）專賣店（）專賣店（）專賣店（）專賣店（exclusive shopexclusive shopexclusive shopexclusive shop） （8 8 8 8）家居建

19、材商店（）家居建材商店（）家居建材商店（）家居建材商店（home centerhome centerhome centerhome center） （9 9 9 9）購(gòu)物中心（）購(gòu)物中心（）購(gòu)物中心（）購(gòu)物中心（shopping center/shopping mallshopping center/shopping mallshopping center/shopping mallshopping center/shopping mall） (10) (10) (10) (10) 專業(yè)市場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)（speciality mauket)speciality mauket)

20、speciality mauket)speciality mauket) 提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié) 一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制 所謂所謂所謂所謂 選址選址選址選址 ，關(guān)鍵在于，關(guān)鍵在于，關(guān)鍵在于，關(guān)鍵在于“ “ “ “選選選選” ” ” ” 因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

21、因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 選址不是在選址不是在選址不是在選址不是在“ “ “ “找地找地找地找地” ” ” ” 選址的核心理念：選址的核心理念：選址的核心理念：選址的核心理念： “ “ “ “引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢” ” ” ”而不是而不是而不是而不是“ “ “ “筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳” ” ” ” 終端為主，渠道制勝終端為主，渠道制勝終端為主，渠道制勝終端為主，渠道制勝 LocationLocationLocationLocation，LocationLocationLocationLocation，LocationLoc

22、ationLocationLocation， 店址，店址，還是店址店址，店址，還是店址店址，店址，還是店址店址，店址，還是店址 “ “ “ “一步差三市一步差三市一步差三市一步差三市” ” ” ” 商業(yè)物業(yè)的資本價(jià)值首先在于選址商業(yè)物業(yè)的資本價(jià)值首先在于選址商業(yè)物業(yè)的資本價(jià)值首先在于選址商業(yè)物業(yè)的資本價(jià)值首先在于選址 選址的要訣選址的要訣選址的要訣選址的要訣 金角：金角：金角：金角：城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的 把角為上等立地把角為上等立地把角為上等立地把角為上等立地 ( ( ( (十字、轉(zhuǎn)盤(pán)）十字、轉(zhuǎn)盤(pán)）十字、轉(zhuǎn)盤(pán)）十字、轉(zhuǎn)

23、盤(pán)） 銀邊：銀邊：銀邊：銀邊：城市主要干道的邊緣地帶、城市主要干道的邊緣地帶、城市主要干道的邊緣地帶、城市主要干道的邊緣地帶、 商業(yè)特色街的中間地段商業(yè)特色街的中間地段商業(yè)特色街的中間地段商業(yè)特色街的中間地段 草肚皮：草肚皮：草肚皮：草肚皮：人口集中的腹地地帶、大人口集中的腹地地帶、大人口集中的腹地地帶、大人口集中的腹地地帶、大 型社區(qū)主干道等型社區(qū)主干道等型社區(qū)主干道等型社區(qū)主干道等 當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏

24、當(dāng)前中國(guó)選址必須解決的四個(gè)缺乏 缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略； 缺乏二：缺乏對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗(yàn)；缺乏二：缺乏對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗(yàn)；缺乏二：缺乏對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗(yàn)；缺乏二：缺乏對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗(yàn)； 缺乏三：缺乏理性的投資評(píng)估、熱衷于概念炒缺乏三：缺乏理性的投資評(píng)估、熱衷于概念炒缺乏三：缺乏理性的投資評(píng)估、熱衷于概念炒缺乏三：缺乏理性的投資評(píng)估、熱衷于概念炒 作和盲目追風(fēng)；作和盲目追風(fēng)；作和盲目追風(fēng)；作和盲目追風(fēng)； 缺乏四：缺乏對(duì)國(guó)情的正確

25、認(rèn)知，夸大個(gè)別案缺乏四：缺乏對(duì)國(guó)情的正確認(rèn)知，夸大個(gè)別案缺乏四：缺乏對(duì)國(guó)情的正確認(rèn)知，夸大個(gè)別案缺乏四：缺乏對(duì)國(guó)情的正確認(rèn)知，夸大個(gè)別案 例效應(yīng)；例效應(yīng)；例效應(yīng)；例效應(yīng)； 選址的基本原則選址的基本原則選址的基本原則選址的基本原則 1 1 1 1、適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址、適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址、適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址、適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址 2 2 2 2、便利性：針對(duì)目標(biāo)客戶群，以顧客為導(dǎo)向、便利性：針對(duì)目標(biāo)客戶群，以顧客為導(dǎo)向、便利性：針對(duì)目標(biāo)客戶群，以顧客為導(dǎo)向、便利性：針對(duì)目標(biāo)客戶群，以顧客為導(dǎo)向 首

26、先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來(lái)所首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來(lái)所首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來(lái)所首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來(lái)所 遇到的競(jìng)爭(zhēng)選址。遇到的競(jìng)爭(zhēng)選址。遇到的競(jìng)爭(zhēng)選址。遇到的競(jìng)爭(zhēng)選址。 包括交通、可視性、進(jìn)出、購(gòu)物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、包括交通、可視性、進(jìn)出、購(gòu)物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、包括交通、可視性、進(jìn)出、購(gòu)物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、包括交通、可視性、進(jìn)出、購(gòu)物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、 確認(rèn)、選購(gòu)，一切以顧客為中心確認(rèn)、選購(gòu)，一切以顧客為中心確認(rèn)、選購(gòu)，一切以顧客為中心確認(rèn)、選購(gòu)，一切

27、以顧客為中心 3 3 3 3、前瞻性：充分考慮和預(yù)測(cè)城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境、前瞻性：充分考慮和預(yù)測(cè)城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境、前瞻性：充分考慮和預(yù)測(cè)城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境、前瞻性：充分考慮和預(yù)測(cè)城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變的變的變的變 化，奪取市場(chǎng)先機(jī)化，奪取市場(chǎng)先機(jī)化，奪取市場(chǎng)先機(jī)化，奪取市場(chǎng)先機(jī) 4 4 4 4、購(gòu)買力、購(gòu)買力、購(gòu)買力、購(gòu)買力 5 5 5 5、成本與投資測(cè)算、成本與投資測(cè)算、成本與投資測(cè)算、成本與投資測(cè)算 6 6 6 6、效率與速度、效率與速度、效率與速度、效率與速度 7 7 7 7、標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成、標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成、標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成、標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)

28、肅性，不急于求成 選址要素選址要素選址要素選址要素 1 1 1 1、城市要素、城市要素、城市要素、城市要素 （1 1 1 1）城市類型：地形、氣候、風(fēng)土，行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、）城市類型：地形、氣候、風(fēng)土，行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、）城市類型：地形、氣候、風(fēng)土，行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、）城市類型：地形、氣候、風(fēng)土，行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、 文化、教育文化、教育文化、教育文化、教育 （2 2 2 2）城市設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院，能源供應(yīng)，環(huán)保）城市設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院，能源供應(yīng)，環(huán)保）城市設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院，能源供應(yīng)，環(huán)保）城市設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院，能源供應(yīng)，環(huán)保 （3 3 3 3）城市交通：城際交通、城內(nèi)交通）城市交通：城際交通、城

29、內(nèi)交通）城市交通：城際交通、城內(nèi)交通）城市交通：城際交通、城內(nèi)交通 （4 4 4 4）城市規(guī)劃：行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、道路、）城市規(guī)劃：行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、道路、）城市規(guī)劃：行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、道路、）城市規(guī)劃：行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、道路、 大型基礎(chǔ)設(shè)施大型基礎(chǔ)設(shè)施大型基礎(chǔ)設(shè)施大型基礎(chǔ)設(shè)施 （5 5 5 5）消費(fèi)者：人口、收入、可支配收入、消費(fèi)水平、）消費(fèi)者：人口、收入、可支配收入、消費(fèi)水平、）消費(fèi)者：人口、收入、可支配收入、消費(fèi)水平、）消費(fèi)者：人口、收入、可支配收入、消費(fèi)水平、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)俗、禁忌消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)俗、禁忌消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)俗、禁忌消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)俗、禁忌 （6

30、 6 6 6）城市商業(yè)：數(shù)量、面積、從業(yè)人員、銷售額）城市商業(yè)：數(shù)量、面積、從業(yè)人員、銷售額）城市商業(yè)：數(shù)量、面積、從業(yè)人員、銷售額）城市商業(yè)：數(shù)量、面積、從業(yè)人員、銷售額 （7 7 7 7）城市供應(yīng)商）城市供應(yīng)商）城市供應(yīng)商）城市供應(yīng)商 物業(yè)要素物業(yè)要素物業(yè)要素物業(yè)要素 （1 1 1 1）場(chǎng)地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接）場(chǎng)地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接）場(chǎng)地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接）場(chǎng)地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接 （2 2 2 2）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂

31、直交通）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通 （3 3 3 3）水、電、氣、暖、通訊條件）水、電、氣、暖、通訊條件）水、電、氣、暖、通訊條件）水、電、氣、暖、通訊條件 （4 4 4 4）中央空調(diào)、貨梯、客梯、消防、人防）中央空調(diào)、貨梯、客梯、消防、人防）中央空調(diào)、貨梯、客梯、消防、人防）中央空調(diào)、貨梯、客梯、消防、人防 （5 5 5 5）卸貨區(qū)、庫(kù)房、通道）卸貨區(qū)、庫(kù)房、通道）卸貨區(qū)、庫(kù)房、通道）卸貨區(qū)、庫(kù)房、通道 （6 6 6 6）停車，機(jī)動(dòng)車、自行車）停車，機(jī)動(dòng)車、自行車）停車，機(jī)動(dòng)車、自行車）停車，機(jī)動(dòng)車、自行車 （7 7 7 7）廣告位）廣告位）廣告位）廣告位 （8 8 8 8

32、）相鄰關(guān)系）相鄰關(guān)系）相鄰關(guān)系）相鄰關(guān)系 （9 9 9 9）法律與權(quán)利瑕疵，是否依法建設(shè)，是否有抵押，）法律與權(quán)利瑕疵，是否依法建設(shè)，是否有抵押，）法律與權(quán)利瑕疵，是否依法建設(shè)，是否有抵押，）法律與權(quán)利瑕疵，是否依法建設(shè)，是否有抵押， 是否有拆遷可能是否有拆遷可能是否有拆遷可能是否有拆遷可能 （10101010）租期，租金，支付方式，免租期）租期，租金，支付方式，免租期）租期，租金，支付方式，免租期）租期，租金，支付方式，免租期 選址禁忌選址禁忌選址禁忌選址禁忌 （1 1 1 1）西曬）西曬）西曬）西曬 （2 2 2 2）風(fēng)口）風(fēng)口）風(fēng)口）風(fēng)口 （3 3 3 3）斜坡）斜坡）斜坡）斜坡 （4

33、4 4 4）快車道、單行道）快車道、單行道）快車道、單行道）快車道、單行道 （5 5 5 5）門(mén)前障礙，如大樹(shù)、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、）門(mén)前障礙，如大樹(shù)、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、）門(mén)前障礙，如大樹(shù)、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、）門(mén)前障礙，如大樹(shù)、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、 人行天橋人行天橋人行天橋人行天橋 （6 6 6 6）地基、路面有高差）地基、路面有高差）地基、路面有高差）地基、路面有高差 （7 7 7 7）門(mén)臉太窄）門(mén)臉太窄）門(mén)臉太窄）門(mén)臉太窄 （8 8 8 8）無(wú)門(mén)前廣場(chǎng)，頂街而建）無(wú)門(mén)前廣場(chǎng)，頂街而建）無(wú)門(mén)前廣場(chǎng)，頂街而建）無(wú)門(mén)前廣場(chǎng)，頂街而建 （9 9 9 9）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂

34、、差，治安混亂，）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂，）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂，）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂， 幾不管幾不管幾不管幾不管 商圈研究是核心商圈研究是核心商圈研究是核心商圈研究是核心 商圈要素商圈要素商圈要素商圈要素 1 1 1 1）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點(diǎn)，人流是否會(huì)）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點(diǎn)，人流是否會(huì)）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點(diǎn)，人流是否會(huì)）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點(diǎn)，人流是否會(huì) 被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截流，是否有自然障礙被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截流，是否有自然障礙被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截流，是否有自然障礙被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截流，是否有自然障礙 （2 2 2 2）人口，人口數(shù)量、密度，

35、人均收入，購(gòu)買力）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購(gòu)買力）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購(gòu)買力）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購(gòu)買力 （3 3 3 3）道路、交通）道路、交通）道路、交通）道路、交通 （4 4 4 4）競(jìng)爭(zhēng)店，商圈飽和度）競(jìng)爭(zhēng)店，商圈飽和度）競(jìng)爭(zhēng)店，商圈飽和度）競(jìng)爭(zhēng)店，商圈飽和度 （5 5 5 5）客流量）客流量）客流量）客流量 （6 6 6 6）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性 商圈的設(shè)定方法商圈的設(shè)定方法商圈的設(shè)定方法商圈的設(shè)定方法 在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通

36、過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào) 查的方法來(lái)設(shè)定商圈。查的方法來(lái)設(shè)定商圈。查的方法來(lái)設(shè)定商圈。查的方法來(lái)設(shè)定商圈。 1 1 1 1、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：（、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：（、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：（、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：（1 1 1 1）住址；（）住址；（）住址；（）住址；（2 2 2 2）來(lái)店頻率）來(lái)店頻率）來(lái)店頻率）來(lái)店頻率 （次（次（次（次/ / / /周、次周、次周、次周、次/ / / /月）；（月）；（月）；（月）；（3 3 3 3）大型店利用頻度；（）大型店利用頻度；（）大型店利用頻度；（）大型

37、店利用頻度；（4 4 4 4）競(jìng)爭(zhēng)）競(jìng)爭(zhēng)）競(jìng)爭(zhēng)）競(jìng)爭(zhēng) 店利用頻度。店利用頻度。店利用頻度。店利用頻度。 2 2 2 2、將約、將約、將約、將約100100100100150150150150份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線 即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。 3 3 3 3、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。 4 4 4 4

38、、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出，即為一家店鋪營(yíng)業(yè)額。、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出，即為一家店鋪營(yíng)業(yè)額。、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出，即為一家店鋪營(yíng)業(yè)額。、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出，即為一家店鋪營(yíng)業(yè)額。 5 5 5 5、商圈的范圍一般可按銷售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三、商圈的范圍一般可按銷售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三、商圈的范圍一般可按銷售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三、商圈的范圍一般可按銷售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三 個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在30%30%30%30%以上，占本店銷以上，占本店銷以上，占本店銷以上

39、，占本店銷 售額的售額的售額的售額的75%75%75%75%；第二商圈：市場(chǎng)占有率在；第二商圈：市場(chǎng)占有率在；第二商圈：市場(chǎng)占有率在；第二商圈：市場(chǎng)占有率在10%10%10%10%以上，占本讓以上，占本讓以上，占本讓以上，占本讓 銷售總額的銷售總額的銷售總額的銷售總額的25%25%25%25%；第三商圈：市場(chǎng)占有率在；第三商圈：市場(chǎng)占有率在；第三商圈：市場(chǎng)占有率在；第三商圈：市場(chǎng)占有率在5%5%5%5%以上，占本以上，占本以上，占本以上，占本 店銷售額的店銷售額的店銷售額的店銷售額的5%5%5%5%。 商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異）商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異）商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異）商圈的劃

40、分（不同業(yè)態(tài)的差異） 第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈 以以以以以以以以1km1km1km1km1km1km1km1km為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的， 也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈 第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈 以以以以以以以以3km3km3km3km3km3km3km3km為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的， 也叫做次級(jí)商圈也叫做次級(jí)商圈也叫做次級(jí)商

41、圈也叫做次級(jí)商圈也叫做次級(jí)商圈也叫做次級(jí)商圈也叫做次級(jí)商圈也叫做次級(jí)商圈 第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈 以以以以以以以以5km5km5km5km5km5km5km5km以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的， 也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈 商圈分析的步驟商圈分析的步驟商圈分析的步驟商圈分析的步驟 一般可分為以下幾步：一般可分為以下幾步：一般可分為以下幾步：一般可分為以下幾步： 第一步是確定資料來(lái)源，包括銷

42、售記錄分析、第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、 信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。 第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、 平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度。平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度。平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度。平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度。 第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第三

43、步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。 第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。 第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。 最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)

44、等 。 附表三：附表三：附表三：附表三： 商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： (1)(1)(1)(1)人口規(guī)模及特征：人口規(guī)模及特征：人口規(guī)模及特征：人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房 的居民百分比；總的可支配收入的居民百分比；總的可支配收入

45、的居民百分比；總的可支配收入的居民百分比；總的可支配收入; ; ; ;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)， 以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 (2)(2)(2)(2)勞動(dòng)力保障勞動(dòng)力保障勞動(dòng)力保障勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)

46、歷、工資水：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水 平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。 (3)(3)(3)(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性 與可靠性。與可靠性。與可靠性。與可靠性。 (4)(4)(4)(4)促銷促銷促銷促

47、銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。 (5)(5)(5)(5)經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的 自由度。自由度。自由度。自由度。 (6)(6)(6)(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、

48、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方 針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短 期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。 (7)(7)(7)(7)商店區(qū)位的可獲得性

49、商店區(qū)位的可獲得性商店區(qū)位的可獲得性商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性 質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī) 會(huì)大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。會(huì)大小；城市

50、規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。會(huì)大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。會(huì)大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。 (8)(8)(8)(8)法規(guī)：法規(guī)：法規(guī)：法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 (9)(9)(9)(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件