1、商業(yè)案例研究商業(yè)案例研究 2 案例借鑒標準案例借鑒標準 商業(yè)案例商業(yè)案例 第一類案例第一類案例：復合功能社區(qū)如何突破陌生感，復合功能社區(qū)如何突破陌生感， 實現(xiàn)成功銷售？實現(xiàn)成功銷售？ 案例案例1 1、深圳萬科城；、深圳萬科城； 案例案例2 2、香港愉景灣；、香港愉景灣； 第二類案例：第二類案例：主題性商業(yè)街區(qū)打造主題性商業(yè)街區(qū)打造 案例案例3 3、美國、美國City WalkCity Walk； 案例案例4 4、天津音樂主題商業(yè)街；天津音樂主題商業(yè)街； 案例案例5 5、日本秋葉原動漫商業(yè)街；日本秋葉原動漫商業(yè)街； 第三類案例：第三類案例：創(chuàng)新特色商業(yè)街區(qū)打造創(chuàng)新特色商業(yè)街區(qū)打造 案例案例6 6

2、、深圳、深圳COCOParkCOCOPark； 案例案例7 7、蘇州李公堤風情商業(yè)街；、蘇州李公堤風情商業(yè)街； 案例案例8 8、北京、北京SOLANASOLANA藍色港灣；藍色港灣； 深圳萬科城 香港愉景灣 美國CITY WALL 天津音樂主題商業(yè)街 日本秋葉原動漫 商業(yè)街 深圳cocopark 蘇州李公堤 北京SOLANA 3 1 深圳萬科城深圳萬科城 區(qū)位：區(qū)位： 龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)，梅觀高 速與機荷高速交匯處，自駕車2020分鐘分鐘 到市中心，公汽30304040分鐘到市區(qū)分鐘到市區(qū)。 區(qū)域背景區(qū)域背景： 所處的整個片區(qū)普遍充斥著各種低檔低檔 消費場所消費場所、賣場； 該片

3、區(qū)擁有華為集團華為集團、新天下集團新天下集團、 富士康集團富士康集團、納米科技納米科技、中石化等中石化等10 多個高收入企業(yè)消費群體； 政策導向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施， 規(guī)劃中的地鐵地鐵經(jīng)過該項目； 布吉布吉 龍華龍華 觀瀾觀瀾 福田區(qū)政府福田區(qū)政府 深圳市政府深圳市政府 華為基地華為基地 坂田工業(yè)區(qū)坂田工業(yè)區(qū) 富士康基地富士康基地 新天下基地新天下基地 坂雪工業(yè)區(qū)坂雪工業(yè)區(qū) 坂田第一工業(yè)區(qū)坂田第一工業(yè)區(qū) 萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 內(nèi)，毗鄰內(nèi)，毗鄰華為基地華為基地新天下基地新天下基地等多家高新技術(shù)企等多家高新技術(shù)企 業(yè)；市場認知度

4、低，周邊商業(yè)以低檔次賣場為主業(yè)；市場認知度低，周邊商業(yè)以低檔次賣場為主 一、突破陌生一、突破陌生 4 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 分別設(shè)置三個不同主題，不同風情商業(yè)街，打造整分別設(shè)置三個不同主題，不同風情商業(yè)街，打造整 體特色商業(yè)氛圍體特色商業(yè)氛圍 5 萬科城商業(yè)總面積22000 共有三個主力店： 華潤萬家 1700 KFC 600 丹桂軒 1600 萬科風情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大 比例。 租金（除主力店）：60-120元/ ， 平均租金75元/ 小百貨 28% 汽車美 容 7% 餐飲 34% 社區(qū)配 套 9% 超市 8% 建材家 裝 14% 業(yè)種業(yè)種 面積面積 業(yè)種業(yè)種 面積面積 餐飲 7124

5、建材家裝 3056 超市 1700 社區(qū)配套 1900 小百貨 5947 汽車美容 1466 華潤萬家華潤萬家 KFCKFC 丹桂軒丹桂軒 美食世界美食世界 30773077（二層）（二層） 美食世界美食世界 40474047（二層）（二層） 社區(qū)配套社區(qū)配套 19001900（二層）（二層） 建材裝飾建材裝飾 30563056（二層）（二層） 一樓時尚百貨一樓時尚百貨 二樓超市及其二樓超市及其 他他 76477647 汽車美容汽車美容 汽車飾品汽車飾品 14461446（二層）（二層） 商業(yè)業(yè)種比例 深圳萬科城風情步行街商業(yè)組合前期的定位是具有深圳萬科城風情步行街商業(yè)組合前期的定位是具有 對

6、外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、對外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、 家居、社區(qū)配套；其中餐飲占到了家居、社區(qū)配套；其中餐飲占到了34%34%的比例的比例 業(yè)態(tài)借鑒業(yè)態(tài)借鑒 6 調(diào)整變化調(diào)整變化 原小百貨+超市 1F 小百貨撤場，做餐飲 2F 除超市外撤場，現(xiàn)空置 3F 一直空置 1F餐飲租金80元/ 原社區(qū)配套 50%的鋪面重新招商； 現(xiàn)空置鋪面占總面積的10% ； 租金（出去三級市場地鋪）下調(diào) 至40-60 元/ 建材家裝區(qū) 有45%的建材商戶撤場，其中20% 做美容SPA，其余25%改為裝修公司 租金從均價60元/下調(diào)至45元/ 整體撤場，改為社區(qū)配套。 餐飲商家經(jīng)營成

7、功，租金穩(wěn)中有升， 且餐飲比例達到了62% 建材家裝區(qū)經(jīng)過調(diào)整，租金降低， 但無空置 社區(qū)配套租金整體下滑，且有10% 空置 華潤萬家華潤萬家 KFCKFC 丹桂軒丹桂軒 美食世界美食世界 30773077（二層）（二層） 美食世界美食世界 40484048（二層）（二層） 社區(qū)配套社區(qū)配套 19001900（二層）（二層） 建材裝飾建材裝飾 30563056（二層）（二層） 一樓時尚百貨一樓時尚百貨 二樓三樓超市二樓三樓超市 76477647 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 保持原狀 保持原狀 開業(yè)時 現(xiàn)在 50 40 60 70 80 90 餐飲 社區(qū)配套 建材

8、家裝 租金 元/ 時間 經(jīng)過二年時間的市場檢驗，萬科步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒經(jīng)過二年時間的市場檢驗，萬科步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒 有改變，但在局部有所調(diào)整，從租金水平來看只有餐飲類有改變，但在局部有所調(diào)整，從租金水平來看只有餐飲類 商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑。餐飲比例上商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑。餐飲比例上 升到了升到了62%62% 業(yè)態(tài)借鑒業(yè)態(tài)借鑒 7 萬科城商家都認為在小區(qū)入住率較低情形下，對其他萬科城商家都認為在小區(qū)入住率較低情形下，對其他 零售業(yè)商家影響很大，只有餐飲娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營成功零售業(yè)商家影響很大，只有餐飲娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營成功 萬科風情步行街做餐飲的很火做餐飲的很火

9、，其他的生意不怎么好做，去年關(guān)了好多家了， 服裝的生意更不好做，社區(qū)沒有什么人住阿降了些租金也沒用，一直在虧，所以 我準備轉(zhuǎn)鋪了。 萬科城C5區(qū)女裝商戶王女士 這面餐飲生意還可以餐飲生意還可以，周末人很多，主要是華為基地新天下的員工是華為基地新天下的員工，富士康離富士康離 得遠些，但也有來的得遠些，但也有來的，小區(qū)的現(xiàn)在一二期加起來也沒有多少人住進來，住進來的 許多也在家自己做飯吃。 巴蜀滋味軒劉老板 與之前想象的差距太大，小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住，生意很差房東又不肯降房租， 所以做完這個月就不做了，他已經(jīng)準備把鋪子租給地產(chǎn)中介了。 立美窗簾郭女士 之前我們這個區(qū)大部分都是做裝飾材料的，在小區(qū)入住

10、前一段時間生意比較好， 現(xiàn)在二期都入住了，生意不是那么好做了撤場了一部分近來了許多裝飾公司，一 部分改做美容SPA了。 歐萊斯整體櫥柜馬經(jīng)理 業(yè)態(tài)借鑒業(yè)態(tài)借鑒 8 萬科城萬科城商鋪與住宅聯(lián)動銷售商鋪與住宅聯(lián)動銷售；商鋪的整體開業(yè)時間并；商鋪的整體開業(yè)時間并 沒有在第一批業(yè)主入伙前進行，而是在沒有在第一批業(yè)主入伙前進行，而是在招商招商100%100%完完 成后開業(yè)成后開業(yè)，時間間隔，時間間隔4 4個月個月 住宅住宅 入伙入伙 商鋪商鋪 發(fā)售發(fā)售 住宅住宅 發(fā)售發(fā)售 商鋪商鋪 招商招商 20042004 20032003 20052005 20062006 20072007 二期發(fā)售二期發(fā)售 20

11、052005- -0505- -1 1 二期入伙二期入伙 20062006- -0505- -30 30 一期發(fā)售一期發(fā)售 20042004- -1010- -0101 一期入伙一期入伙 20052005- -0606- -2020 第一次發(fā)售第一次發(fā)售 20042004- -1010- -0101 第二次發(fā)售第二次發(fā)售 20052005- -5 5- -0101 招商進行招商進行 招商率招商率100%100% 商鋪開業(yè)商鋪開業(yè) 20052005- -1010- -1 1 2004-10-01萬科城一期住 宅與第一部分商鋪同時發(fā)售。 2005-05-01萬科城二期住 宅發(fā)售，第二部分商鋪同時

12、發(fā)售。商鋪與住宅聯(lián)動銷售， 相互呼應(yīng)。 商鋪并沒有在一期業(yè)主入 伙前開業(yè)，而是追求完全招 商成功后再開業(yè)，但時間間 隔4個月并不是很長。 開發(fā)模式開發(fā)模式 注：項目具體情況見商業(yè)市場部分案例介紹 9 通過主力店的持有奠定商業(yè)的檔次和基調(diào)，通過主力店的持有奠定商業(yè)的檔次和基調(diào)，招商先招商先 行和帶租約的銷售模式行和帶租約的銷售模式建立商業(yè)氛圍和增加投資者建立商業(yè)氛圍和增加投資者 的信心的信心 銷售模式銷售模式 不返租的帶租約銷售不返租的帶租約銷售 帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對應(yīng)高 溢價的火爆銷售就可以看出；值得注意的是，整個萬科城商鋪從 2004-2005年的兩次發(fā)售達到

13、100%銷售，銷售期為1年；而先期的招 商則從2003年就開始進行，招商期也長達1年； 招商模式招商模式 主力店先行的招商策略主力店先行的招商策略 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個主力店的帶動下招商工 作在計劃的時間內(nèi)圓滿完成，持有的主力店有3家，包括華潤萬佳 （1700平米），KFC（600平米），丹桂軒（1600平米），主力店主力店 的持有比例占到了的持有比例占到了38%38% 銷售借鑒銷售借鑒 10 同時同時根據(jù)招商節(jié)奏把控銷售節(jié)點根據(jù)招商節(jié)奏把控銷售節(jié)點，成功實現(xiàn)了商，成功實現(xiàn)了商 鋪的溢價鋪的溢價 萬科城商鋪開發(fā)是帶租 約模式， 但不進行返租， 不承諾回報率。 20042004

14、 20032003 20052005 20062006 20072007 商鋪商鋪 發(fā)售發(fā)售 第一次發(fā)售第一次發(fā)售 20042004- -1010- -0101 售價：售價： 1200012000元元/ / 第二次發(fā)售第二次發(fā)售 20052005- -5 5- -0101 售價：售價： 1800018000元元/ / 商鋪商鋪 招商招商 30%30%的招的招 商率，主商率，主 力店確定力店確定 90%90%的招的招 商率商率 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 30%30%100%100% 帶租約銷售的策略在萬科城 商鋪的銷售中取得了成功

15、， 商鋪100%銷售。 商鋪在90%招商后，商鋪的 溢價達到了6000元/。 100%100%的招的招 商率商率5 5- -1 1開開 業(yè)業(yè) 持有,持有, 8419.238419.23 , 38%, 38% 銷售,銷售, 13580.713580.7 7, 62%7, 62% 商鋪持有銷售比 招 商 期 一 年 銷售借鑒銷售借鑒 11 萬科城風情步行街案例總結(jié)與借鑒萬科城風情步行街案例總結(jié)與借鑒 銷售模式銷售模式 不返租的帶租約銷售不返租的帶租約銷售 評價評價: : 帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對應(yīng)高溢價的火爆銷售就 可以看出 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局以餐飲

16、為主的業(yè)態(tài)布局 評價評價: : 業(yè)態(tài)布局中有滿足社區(qū)消費者的超市小百貨和社區(qū)配套類商戶，及為小區(qū)入伙階 段服務(wù)的建材家裝類商戶，還有針對周邊工業(yè)區(qū)消費者的餐飲業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大 招商模式招商模式 主力店先行的招商策略主力店先行的招商策略 評價評價: : 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個主力店的帶動下招商工作在計劃的時間 內(nèi)圓滿完成 評價評價: : 周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費者，因此餐飲商戶的經(jīng)營狀況良好，租金穩(wěn)中 有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影 響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類商戶作為階段性商戶隨著時間的推移在慢慢調(diào)整

17、經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況 餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡餐飲類商戶經(jīng)營良好，其他生意慘淡 案例總結(jié)案例總結(jié) 1 1 2 2 3 3 4 4 12 愉景灣位于香港愉景灣位于香港大嶼山東北部，經(jīng)過大嶼山東北部，經(jīng)過2020多年的開發(fā)，多年的開發(fā)， 由一個城市遠郊毫無配套的陌生區(qū)域發(fā)展成為香港著由一個城市遠郊毫無配套的陌生區(qū)域發(fā)展成為香港著 名名ResortResort高尚住區(qū)高尚住區(qū) 開發(fā)商 香港興業(yè)集團 位置 大嶼山東北角的大白灣海濱 核心賣點 空氣、海景 配套設(shè)施 大型購物廣場、27洞高爾夫球場、私 人游艇會、灘畔長堤及香港最大的私 人海灘 產(chǎn)品類型 高層、低座洋房、花園洋房 戶型面積 公寓：12房

18、：5080平米，34房： 130160平米，別墅：3、4房200400 平米 銷售情況 前12期售罄，目前在售13期 客戶情況 客戶購買目的：6成左右投資（長線 投資為主） 出租對象：公司負責租金的“老外白 領(lǐng)”，占目前居住人口的50%以上 現(xiàn)居民：34%來自歐洲、23 %來自北 美洲、17%來自中國及臺灣、10%來自 澳洲及紐西蘭，8%來自香港及8%來自 亞洲其它地區(qū)及非洲。 交通 交通：03年前只通水路，距中環(huán)碼頭 25分鐘，03年后通陸路， 距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約40分鐘 其他 占地面積6.5平方公里 建筑面積：67萬 容積率：0.12 1期建成于1983年，截至2004年開發(fā) 第12

19、期，總套數(shù)：7000 2 香港愉景灣香港愉景灣 一、突破陌生一、突破陌生 13 由于愉景灣區(qū)域陌生，首期推出由于愉景灣區(qū)域陌生，首期推出10%10%的花園洋房樹立項目形象，同時的花園洋房樹立項目形象，同時 靠靠50%50%的低總價高層公寓吸引投資客戶，靠的低總價高層公寓吸引投資客戶，靠40%40%高性價比洋房吸引自高性價比洋房吸引自 住客戶住客戶 低低 座座 洋洋 房房 高層公寓高層公寓 花花 園園 洋洋 房房 客戶組成：6成以上都是投資成以上都是投資 客戶。客戶。自住型客戶中集中了 大陸海歸派在香港工作的絕 大部分，這類懷念歐美生活 追求享受，但還不得不工作 在香港的人群。 花園洋房花園洋房

20、 公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 低座洋房低座洋房 樹立項目的高端形象樹立項目的高端形象，為整個項目的后續(xù) 發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ) 將面積控制在65以下，低總價低總價對投資者 形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn) 通過控制面積來控制總價，以高性價比高性價比來 吸引大量市內(nèi)換房自住的客戶來陌生區(qū)域 購房 公寓公寓 低座洋房低座洋房 花園洋房花園洋房 面積面積 （平米）（平米） 48 65 98 12013 0 150 以上 200以下（173、 190） 235 280 戶型戶型 1房 2房 3房 3房 4房 以上 3、4房 4房 4房 以上 套數(shù)套數(shù) 168 336 150 209 73 68 23 6 比例比例

21、50%50% 40%40% 10%10% 14 伴隨社區(qū)的成熟，配套建設(shè)也呈現(xiàn)出一定的階段性：先建設(shè)伴隨社區(qū)的成熟，配套建設(shè)也呈現(xiàn)出一定的階段性：先建設(shè)滿足居住滿足居住 需求的社區(qū)級配套需求的社區(qū)級配套，中期建設(shè)，中期建設(shè)提升區(qū)域價值的城市級配套提升區(qū)域價值的城市級配套，最后根據(jù)，最后根據(jù) 發(fā)展需要建設(shè)多樣配套發(fā)展需要建設(shè)多樣配套 階段一階段一 階段二階段二 階段三階段三 美食廣場美食廣場、康樂會、幼稚園、 愉景廣場愉景廣場、國際學校、巴士總 站、露天廣場、消防局、警崗、 沙灘 愉景灣高爾夫、街渡碼頭、汽 車渡輪碼頭、游艇會、直升機 場 社區(qū)公園、高級酒店、大型商 場、交通總站 配套建設(shè) 配套

22、級別 社區(qū)級+少量城市級 城市級 城市級+社區(qū)級 愉景廣場由樓高兩層的大型購物中心和露天廣場組成，占地地約165,000平方呎。購物中心內(nèi)設(shè)有不同 種類的商店及食肆，悉心照顧居民起居生活各方需要。露天環(huán)海美食區(qū)提供各國美食。露天廣場設(shè)有 花圃園地、露天茶座、噴水池及表演舞臺，既是舒適的戶外休憩地方，又可用作文娛表演場地。 愉愉 景景 廣廣 場場 15 隨著社區(qū)的不斷成熟，愉景灣隨著社區(qū)的不斷成熟，愉景灣DD- -DECKDECK以異國特色餐飲為主以異國特色餐飲為主 題、全港最大環(huán)海露天美食區(qū)題、全港最大環(huán)海露天美食區(qū)投入運營投入運營 愉景灣愉景廣場的“水滸坊”是全香港最大的環(huán)海露天主題美食區(qū)，

23、這里有20間各國風情餐 廳，其中一些更是首次進駐香港的特色餐廳 ZAKS 國際美食 Caramba Mexican Cantina 墨西哥菜 韓一館 韓國菜 The Flying Pan 24小時早餐 Sopranos 意大利菜 Ebeneezers 中東燒烤 Hemingways By The Bay 加勒比海燒烤 和膳一風 日本菜 McSorleys Ale House 愛爾蘭酒吧/印度 菜 La Creation 餅店 麵包/西餅 Koh Tomyums 泰國菜 Moorings 美國東岸菜 Cafe Duvet 西班牙小食/甜品 Manta Ray 澳洲菜、海鮮 Dymocks & G

24、allery Caf 書店咖啡室 Wildfire Fresh 地中海菜 麒麟酒家 中菜館 海岸餐廳 快餐 Pacific Coffee 咖啡店 SBUWAY 三文治 16 節(jié)日廣場 廊街 對于主題與商業(yè)融合的案例借鑒對于主題與商業(yè)融合的案例借鑒 美國洛杉磯美國洛杉磯City WalkCity Walk CityCity WalkWalk（城市步道）是美國洛杉磯著名 的休閑娛樂購物中心；距離市區(qū)相距3公里 ，于93年對外開放；共有40多家專營店、餐 飲部和娛樂場所，總建面約為2.5萬平米 初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動， 逐漸形成了以電影電影為主題的歡慶廣場； 目前已發(fā)展成為洛杉磯極具節(jié)慶

25、氛圍及文節(jié)慶氛圍及文 化特色化特色的休閑旅游區(qū)之一。 兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過節(jié)日慶典、景觀規(guī)劃、娛 樂場所的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺，而生活每天就在這些 舞臺中發(fā)生 在這里，銀幕世界與真實生活的界限是消融的除了電影以及懷舊 ，這里也有咖啡館、club、綜合性的購物中心和特色小店，它們?nèi)?此協(xié)調(diào)的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色 美國洛杉磯美國洛杉磯City WalkCity Walk 以電影作為主題的休閑娛樂購物中心以電影作為主題的休閑娛樂購物中心 3 美國美國City Walk 二、主題打造二、主題打造 17 對于主題與商業(yè)融合的案例借鑒對于主題與商業(yè)融合的案例借鑒

26、 天津音樂主題商業(yè)街天津音樂主題商業(yè)街 音樂街位于天津音樂 學院南門，是一條以經(jīng) 營樂器、音樂書籍為主 ，另配有音樂茶座、小 型酒吧的特色商業(yè)街。 貫穿整條音樂街的一 條琴鍵路鋪成 整條商業(yè)街在裝修及 業(yè)態(tài)布設(shè)上極其注重文 化情調(diào)的建立 4 天津音樂主天津音樂主 題商業(yè)街題商業(yè)街 二、主題打造二、主題打造 18 對于主題與商業(yè)融合的案例借鑒對于主題與商業(yè)融合的案例借鑒 日本秋葉原動漫商業(yè)街日本秋葉原動漫商業(yè)街 日本的秋葉原是新宿地 區(qū)的電器集中商業(yè)區(qū)，同 時也聚集了大量的動漫游 戲商鋪，被譽為動漫游戲 的圣地。是眾多游戲動漫 fans們向往的天堂 經(jīng)過十年發(fā)展，秋葉原 體系日漸完善，不但有男

27、性消費者熱衷的機械模型 和loli手辦，還形成了專 為女性消費者服務(wù)的“女 人街”。 綜合商店、同人志商店 、二手交易店、模型、 Cosplay專賣店、女仆咖 啡VS.執(zhí)士紅茶等商業(yè)形 態(tài) 5 日本秋葉原日本秋葉原 動漫商業(yè)街動漫商業(yè)街 二、主題打造二、主題打造 19 深圳深圳COCOparkCOCOpark時尚廣場位于深圳福田區(qū)時尚廣場位于深圳福田區(qū)CBDCBD商圈，定商圈，定 位于集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功位于集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功 能于一體的情景式購物中心能于一體的情景式購物中心 總建筑面積：85000 開業(yè)時間：2006年10月 COCOPA

28、RK有1/4的面積被設(shè)計 為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封 閉式構(gòu)造，是中國首家“內(nèi)街內(nèi)街” 式購物中心式購物中心，有12條折疊式內(nèi) 街，6000平方米的下沉式露天 廣場，8大自然光中庭，100米 空中天橋。COCO Park還是深圳 首家引入景觀環(huán)境設(shè)計的商業(yè) 項目。 情景體驗式購物中心：就是在一個建筑物內(nèi)，在集納精品超市、特色百貨的同時，引入餐飲、休閑、娛樂、健 身、美容等多種業(yè)態(tài)，并運用空間布局、室內(nèi)景觀設(shè)計等手段打造公園式環(huán)境。休閑和購物的比例為:。 三、特色打造三、特色打造 6 深圳深圳 COCOpark 20 建筑創(chuàng)新：建筑創(chuàng)新：COCOPARKCOCOPARK突破了傳統(tǒng)購物中心封閉式的

29、格局，借用生態(tài)突破了傳統(tǒng)購物中心封閉式的格局，借用生態(tài) 休閑概念，創(chuàng)造出了一個休閑概念，創(chuàng)造出了一個公園版、情景式、休閑至上主義的開放式購物公園版、情景式、休閑至上主義的開放式購物 中心中心，帶來更多的，帶來更多的消費體驗消費體驗 6000的下沉式露天廣場的下沉式露天廣場 開放的情景購物中心開放的情景購物中心 COCOPARK四面臨街,九大入口。 建筑主體共五層，擁有60006000平方平方 米的下沉式露天廣場、米的下沉式露天廣場、1212條商業(yè)條商業(yè) 內(nèi)街、內(nèi)街、5 5大自然光中庭大自然光中庭，消費者 在購物的時候時不時就能感受到 外面的陽光與清風。 COCOPARK這種獨特的建筑風 格，為

30、消費者打造了一個公園版、 情景式、休閑至上主義的購物中 心，帶來更多的消費體驗。 開放式的設(shè)計開放式的設(shè)計 公園式的購物中心公園式的購物中心 陽光內(nèi)街陽光內(nèi)街 公園式的購物中心公園式的購物中心 21 業(yè)態(tài)創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)的搭配上，業(yè)態(tài)創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)的搭配上，COCOPARKCOCOPARK也充分考慮中心區(qū)的消費也充分考慮中心區(qū)的消費 需求，引進較多餐飲、休閑娛樂品牌，吸引了大批年輕消費者需求，引進較多餐飲、休閑娛樂品牌，吸引了大批年輕消費者 B1 L1 L2 L3 餐飲、酒吧各個樓層均有分布餐飲、酒吧各個樓層均有分布 各類商家數(shù)量分布各類商家數(shù)量分布 超市 個人護理 家居生活/影音 禮品 男裝 女裝

31、 時尚配件 銀行/服務(wù) 影院 運動系列 珠寶/鐘表 中西美食 酒吧 COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到餐飲占到3535左左 右右，這還不包括將于明年開業(yè)的吉之島內(nèi)的餐飲 品牌。 深圳花了一年多的時間也沒能讓我喜歡上它，而 我喜歡上這個地方卻只是一個下午的時間。常常 有意識無意識地就逛到了有意識無意識地就逛到了COCOPARK，自己去 了，朋友來了也一起去了，反正里面總有些有意有意 思的東西思的東西。一個賣些創(chuàng)意小玩意的市集、一場攝 影小展覽、一場明星新片的小發(fā)布會，常常流連 忘返便是半日時光半日時光。 客 戶 評 價 客 戶 評 價 22 22 李公堤李公堤I I期：國際風情商期：國際風情

32、商 業(yè)水街業(yè)水街 地理位置 蘇州工業(yè)園區(qū)金 雞湖 占地面積 9.06萬平方米 建筑面積 17260平方米 單鋪面積 150-3000平方米 商鋪戶數(shù) 30余戶 開幕時間 2006年12月23日 建筑設(shè)計 蘇州市園林設(shè)計 院 商業(yè)顧問 戴德梁行 物業(yè)顧問 仲量聯(lián)行 功能 特色餐飲、休閑 娛樂 客戶 城市高端客戶 形態(tài) 商業(yè)街 李公堤李公堤I I期國際風情商業(yè)水街位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)金雞期國際風情商業(yè)水街位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)金雞 湖金融商貿(mào)區(qū)，地理位置優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條湖金融商貿(mào)區(qū)，地理位置優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條 街街 、城市高端客戶的消費場所、城市高端客戶的消費場所 地理位置

33、優(yōu)越 李公堤所在商圈是建設(shè)中的蘇州CBD的核心區(qū)域。 周邊有中央金融商務(wù)中心、高星級酒店、諸多成熟 的商業(yè)項目，還有國際高爾夫球場及數(shù)十個大規(guī)模 高尚社區(qū)等。交通便捷，地理位置優(yōu)越 李公堤是金雞湖中唯一的湖中長堤，系光緒年間元和縣令李超瓊所建。它的建成，大大便利了當時 元和縣與金雞湖東部地區(qū)的交通，堤東的南斜塘也因此而逐漸繁榮，乃至形成集鎮(zhèn)。 7 蘇州李公堤蘇州李公堤 三、特色打造三、特色打造 23 在建筑規(guī)劃方面，李公堤借鑒蘇州古園林式布局，采用在建筑規(guī)劃方面，李公堤借鑒蘇州古園林式布局，采用 蘇州傳統(tǒng)特色民居的建筑形態(tài)，使得整個項目塑造城市蘇州傳統(tǒng)特色民居的建筑形態(tài)，使得整個項目塑造城市

34、獨特的建筑形象獨特的建筑形象 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 24 李公堤注重親水環(huán)境的打造：采用多座小橋串聯(lián)各個島，李公堤注重親水環(huán)境的打造：采用多座小橋串聯(lián)各個島， 盡顯江南水鄉(xiāng)的神韻，它依托金雞湖創(chuàng)造出獨特湖景文化，盡顯江南水鄉(xiāng)的神韻，它依托金雞湖創(chuàng)造出獨特湖景文化， 成為國內(nèi)成為國內(nèi)親水街區(qū)親水街區(qū)的成功典范的成功典范 七星伴月七星伴月 凌云橋凌云橋 南碼頭南碼頭 北碼頭北碼頭 七彩橋七彩橋 湖心亭湖心亭 李 公 堤 建 筑 規(guī) 劃 李公堤注重親水環(huán)境的打造，依靠橋、亭、碼頭、景觀小品，創(chuàng)造出了一個令人流連忘返的親水環(huán)境 親水打造親水打造 25 不僅如此，針對特定的以餐飲為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)，李公不僅如此

35、，針對特定的以餐飲為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)，李公 堤更注重夜景燈光的打造；依靠獨特的環(huán)境與建筑，堤更注重夜景燈光的打造；依靠獨特的環(huán)境與建筑， 李公堤吸引了來自蘇州各地的客戶李公堤吸引了來自蘇州各地的客戶 客 戶 評 價 客 戶 評 價 現(xiàn)在基本上吃飯逛街都是來李公堤的，這里的環(huán)境確實不錯環(huán)境確實不錯，晚上晚上感覺更浪漫，小橋流水小橋流水， 在霓虹燈的映射下，顯得很有情調(diào)情調(diào)。而且飯店酒吧商鋪什么林立，感覺一系列活動都可以在這里一 起解決，吃飯逛街泡吧，或者去湖邊走走湖邊走走，很方便，打發(fā)時間放松心情再合適不過了。 蘇州本地典型客戶 去蘇州的路上無意間無意間找到的，看到風景很好風景很好，所以開車進去看了

36、看。景區(qū)是沿著金雞湖的，所 以坐在湖邊有徐徐微風從湖面吹來，還能看到遠處的摩天輪，感覺很好。 外地典型客戶 晚間，獨特的燈光景觀，使得李公堤宛如浮動在夜金雞湖水面上的一條流光溢彩的彩帶，成為蘇州 標志性的景觀燈光帶。 細節(jié)處理細節(jié)處理 26 位于北京朝陽公園西北的位于北京朝陽公園西北的SOLANASOLANA藍色港灣購物中心，藍色港灣購物中心， 擁有三面親水的優(yōu)越環(huán)境。它將擁有三面親水的優(yōu)越環(huán)境。它將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能 等各種因素科學有機的結(jié)合等各種因素科學有機的結(jié)合，走出了，走出了差異化競爭差異化競爭的道路的道路 背景背景 北京未來大型購物中心層出不窮層出不窮，目前

37、市場難以消化市場難以消化如此大體量的商鋪 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) 大型購物中心幾乎百店一貌百店一貌，鮮有創(chuàng)新，這將使得購物中心對客流的吸引力下降。 隨著購物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對“克隆商場”的期待值就越低。 破局破局 大型購物中心只有能推陳出新推陳出新，創(chuàng)造出新穎的商業(yè)模式才有可能在市場的重圍中 脫穎而出。而這種商業(yè)模式一定要讓消費者帶著愉悅的新鮮感愉悅的新鮮感前來體驗 SOLANASOLANA藍色港灣購物中心藍色港灣購物中心_ _ Lifestyle Shopping ParkLifestyle Shopping Park 建筑規(guī)劃指標建筑規(guī)劃指標 占地面積 13萬平方米 建筑面積 地上兩層，6萬平方米

38、地下兩層，9萬平方米 容積率 0.63 綠化率 30.72% 物業(yè)類型 綜合性商業(yè) 車 位 地上1300個，地下800個 價格 10元/平方米.天(低) 30元/平方米.天(高) 經(jīng)營類型 酒吧、餐飲、娛樂和其它服務(wù)業(yè)態(tài) 8 北京北京SOLANA 三、特色打造三、特色打造 27 SOLANASOLANA采用歐式建筑風格，在建筑規(guī)劃、與景觀的融合程度，采用歐式建筑風格，在建筑規(guī)劃、與景觀的融合程度， 均有可圈可點之處，營造出了一個獨具特色的購物環(huán)境，帶給客均有可圈可點之處，營造出了一個獨具特色的購物環(huán)境，帶給客 戶愉悅的消費感受戶愉悅的消費感受 下沉式中央廣場時打破了商業(yè)項目在水平面下沉式中央廣

39、場時打破了商業(yè)項目在水平面 的統(tǒng)一，使得整個項目高低錯路，充滿情趣。的統(tǒng)一，使得整個項目高低錯路，充滿情趣。 同時，使得商鋪擁有了更多的展示空間同時，使得商鋪擁有了更多的展示空間 獨特的8字動線 “8”“8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了 死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在 各自的主題區(qū)域，又在動線的節(jié)點上互相滲透。各自的主題區(qū)域，又在動線的節(jié)點上互相滲透。 富有特色的歐式建筑風格，體現(xiàn)“浪漫”、“輕松”、“愉悅”的氛圍，從外觀上便能帶給客戶不同感受富有特色的歐式建筑風格，體現(xiàn)“浪漫”、

40、“輕松”、“愉悅”的氛圍，從外觀上便能帶給客戶不同感受 28 亮碼頭亮碼頭 酒吧街酒吧街 音樂噴泉音樂噴泉 亮馬食街亮馬食街 亮碼頭酒吧街亮碼頭酒吧街 亮碼頭酒吧街亮碼頭酒吧街 水岸街水岸街 SOLANASOLANA在業(yè)態(tài)規(guī)劃與景觀設(shè)計時充分利用三面環(huán)水的天然優(yōu)勢，在在業(yè)態(tài)規(guī)劃與景觀設(shè)計時充分利用三面環(huán)水的天然優(yōu)勢，在 沿水區(qū)域布置了餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)，同時在建筑內(nèi)部營造噴泉、水幕沿水區(qū)域布置了餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)，同時在建筑內(nèi)部營造噴泉、水幕 等局部景觀，為顧客營造了一份獨特的等局部景觀，為顧客營造了一份獨特的親水消費體驗親水消費體驗 SOLANA的水景系統(tǒng)由美國Fluidity公司設(shè)計，強調(diào)與項

41、目三面環(huán)水的天賦自然關(guān)系三面環(huán)水的天賦自然關(guān)系，既有在動線節(jié)點上創(chuàng) 造的局部水主題景觀局部水主題景觀，也有作為自然景觀的延伸，貫穿整個項目的整體水系，從而達到人與水的互動，實現(xiàn) 視覺與水景的和諧關(guān)聯(lián)。 29 案例對本項目商業(yè)的啟示案例對本項目商業(yè)的啟示 建筑規(guī)劃 占據(jù)最優(yōu)臨水資源賦予一定的情景主題；分段式的處理占據(jù)最優(yōu)臨水資源賦予一定的情景主題；分段式的處理 手法保證適宜的長度；大量的建筑細節(jié)體現(xiàn)主題概念手法保證適宜的長度；大量的建筑細節(jié)體現(xiàn)主題概念 建筑空間 設(shè)置多樣化空間營造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、大面積設(shè)置多樣化空間營造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、大面積 玻璃玻璃立立面、弧形化處理、靈活分割空間增強商業(yè)引力面、弧形化處理、靈活分割空間增強商業(yè)引力 業(yè)態(tài)組合 總體業(yè)態(tài)以風情餐飲總體業(yè)態(tài)以風情餐飲+ +主題休閑主題休閑+ +精品購物三種形態(tài)為主精品購物三種形態(tài)為主 ；主力店先行街鋪跟進奠定項目信心；主力店先行街鋪跟進奠定項目信心； 配套設(shè)施 穿插性的休閑設(shè)施、體驗型景觀、燈光配合、主題性小穿插性的休閑設(shè)施、體驗型景觀、燈光配合、主題性小 品、廣場及文化配套設(shè)施品、廣場及文化配套設(shè)施 軟性營銷 持續(xù)的持續(xù)的不間斷進行各類推介及創(chuàng)新活動以使主題日久彌不間斷進行各類推介及創(chuàng)新活動以使主題日久彌 新，保證項目的市場關(guān)注度，吸引人氣新，保證項目的市場關(guān)注度，吸引人氣 案例總結(jié)案例總結(jié)