1、2 我們對(duì)世界各地類(lèi)似區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了廣泛研我們對(duì)世界各地類(lèi)似區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了廣泛研 究，并著重分析了其中的十個(gè)國(guó)際案例究，并著重分析了其中的十個(gè)國(guó)際案例 u指導(dǎo)型案例：指導(dǎo)型案例： u香港愉景灣與、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亞龍灣、佛羅里達(dá)州亞 美尼亞海島莊園、Homestead、Bintan 印尼 u美國(guó)佛羅里達(dá)州Orange Lake度假村 u美國(guó)明尼蘇達(dá)州海鷗湖Craguns 會(huì)議中心度假村 亞龍灣亞龍灣 Kapalu a Kaanapal i 亞美尼亞海亞美尼亞海 島島 Cancun Bintan 巴拉德羅巴拉德羅 Homestead 案例選取的適用條件案例選取

2、的適用條件 u旅游度假城市（區(qū)域）邊緣地 區(qū)的海洋resort項(xiàng)目 u稀缺但不獨(dú)占的水（海或湖） 資源 u休閑、旅游度假、主題社區(qū) u第一居所與第二居所并存 3 夏威夷Kapalua社區(qū) 4 概況概況 夏威夷 夏威夷大島夏威夷大島 茂宜島茂宜島 可愛(ài)島可愛(ài)島 歐胡島歐胡島 摩洛凱島摩洛凱島 拉奈島拉奈島 p夏威夷群島由6個(gè)大島和100多個(gè)小島 組成，其中面積超過(guò)1000平方公里的只 有夏威夷大島、歐胡島、茂宜島、可愛(ài) 島。 p全州80%的人口集中在歐胡島。威基基 海灘是其中最主要的度假區(qū)，距離機(jī)場(chǎng) 10分鐘車(chē)程。 5 夏威夷旅游者的一個(gè)重要特征是回頭客比率夏威夷旅游者的一個(gè)重要特征是回頭客比率

3、 高，這與旅游娛樂(lè)設(shè)施的利用有很大關(guān)系高，這與旅游娛樂(lè)設(shè)施的利用有很大關(guān)系 4.5 9 3.5 1 日本游客西方游客 平均(Day) 平均花銷(xiāo) p日本客戶(hù)的特點(diǎn)： 1、在91- 93年的衰退期日本客 戶(hù)的興趣不減，平均維持在每 年20億的消費(fèi)開(kāi)支。 2、日本游客繁榮了當(dāng)?shù)氐纳?業(yè)。日本游客在島上平均逗留 45天，西方游客平均逗留8 10天，但日本游客花銷(xiāo)卻比 歐美游客多出34倍。 38% 47% 50% 77% 62% 53% 50% 23% 1993年 1987年 1985年 1984年 初訪客 回頭客 p與初訪者相比，回頭客較少使用傳統(tǒng)旅游設(shè)施，如海灘。而主要看中旅游娛 樂(lè)設(shè)施。如各項(xiàng)賽事

4、和生態(tài)體驗(yàn)之旅。 p初訪者不但在旅游人次中的比例在下降，而且轉(zhuǎn)變成回頭客的比例也較低。 主要是因?yàn)椋?1、初訪者首先旅游的是歐胡島的威基基海灘，該地幾十年發(fā)展形成的一些令人不滿(mǎn)意的地方 使人無(wú)意重游。 2、近10年來(lái)旅游目的地競(jìng)爭(zhēng)激烈，依靠回頭客是諸多度假地的法寶。 3、游客掌握了更多的信息，且旅游興趣、方式多樣化、旅游動(dòng)機(jī)日趨復(fù)雜。 項(xiàng)目背景 6 提供多元化的旅游活動(dòng)組合和多種世界性提供多元化的旅游活動(dòng)組合和多種世界性 人文歷史人文歷史內(nèi)涵內(nèi)涵 u利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低波 動(dòng)性 u延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增強(qiáng)消費(fèi)和重來(lái)可能 u定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度 p瓦胡島：WAIMEA瀑布

5、公園、WAIKIKI海灘賓館、珍珠 港、波里西尼亞文化中心*、草裙舞，海上活動(dòng)(風(fēng)帆、滑 水、潛艇旅行) p茂宜島茂宜島：大大自然自然的的鬼斧神工鬼斧神工 p可愛(ài)島：天然熱帶植物園 p夏威夷大島：5座火山 p在夏威夷群島有7個(gè)國(guó)家公園、77個(gè)州屬公園、66個(gè)高 爾夫球場(chǎng)、279個(gè)公共網(wǎng)球場(chǎng)和1600余個(gè)特許沖浪地。 p其潔凈的空氣和高聳的火山使其成為世界上最重要的 天體觀測(cè)站和天文研究中心之一。 p夏威夷目前成為著名的世界水上體育運(yùn)動(dòng)中心。 *60年代初由摩門(mén)教會(huì)出資、某大學(xué)協(xié)助，在瓦胡島西北部建立，其中仿效夏威夷、薩摩亞、塔西提、 湯加、斐濟(jì)、新西蘭、馬克薩斯7個(gè)南太平洋島嶼建造了7個(gè)村落，

6、以展現(xiàn)各島文化傳統(tǒng)和風(fēng)土民情。 HAWAII的經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目背景 7 KapaluaKapalua 經(jīng)總平面經(jīng)總平面設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)模完整計(jì)規(guī)模完整地地?fù)?jù)點(diǎn)型據(jù)點(diǎn)型的高的高檔檔 自包度假自包度假區(qū)，是重要的區(qū)，是重要的度假勝度假勝地，地，也也是高是高級(jí)級(jí)的的別別 墅社墅社區(qū)，是區(qū)，是慕伊慕伊島的島的三三大大主主要要計(jì)劃之計(jì)劃之一一 u區(qū)區(qū)位：位：坐落于MauiMaui 島的西北海濱，到 島的主要機(jī)場(chǎng)為1小 時(shí)車(chē)程； u規(guī)模：規(guī)模：占地約為6平 方公里，土地有丘 陵和山谷的斜坡； u資源資源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua 海灘 u客客戶(hù)：戶(hù)：多為高級(jí)白 領(lǐng)人士及外

7、籍人 士，以旅游度假為 主。 項(xiàng)目背景 8 以低密度底層建筑以低密度底層建筑與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝跒槿跒橐灰惑w體，突出突出 夏威夷夏威夷群群島島環(huán)境環(huán)境的的統(tǒng)統(tǒng)一的一的建筑建筑設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格計(jì)風(fēng)格 u設(shè)計(jì)保留了自然的 原生態(tài)地貌，融合 了自然景觀與必要 的土地利用； u集中修建海灣度假 設(shè)施及酒店、購(gòu)物 等相關(guān)配套； u組建多種經(jīng)營(yíng)實(shí) 體，包括豪華旅 館、TH、獨(dú)立別墅 等； u修建高爾夫和網(wǎng)球 場(chǎng)、植物園等娛樂(lè) 設(shè)施， 1.Kapalua別墅 2.Kapalua酒店 3.公寓別墅 4.菠蘿崗 5.高爾夫球場(chǎng) 6.購(gòu)物中心 7. Kapalua園 8.植物園 9.利茲? 卡爾帕魯阿酒店 10. 18洞高爾

8、夫球場(chǎng) 11.鄉(xiāng)村網(wǎng)球中心 市場(chǎng)吻合度 1 1 2 2 3 3 3 3 6 6 4 4 9 9 5 5 1111 1010 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 9 u u第第一一階段：階段：以 Kapalua 海灣度假 設(shè)施及酒店、購(gòu)物等 相關(guān)配套向腹地延伸 u第二階段第二階段：以開(kāi)發(fā)西 北部私人住宅片區(qū)為 主，和頂級(jí)的高爾夫 及相關(guān)配套設(shè)施 第第一一階段階段開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 第二階段第二階段開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) KapaluaKapalua 度假度假區(qū)高區(qū)高品味統(tǒng)品味統(tǒng)一一規(guī)劃規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，為散為散客和客和 旅游旅游團(tuán)規(guī)劃團(tuán)規(guī)劃的各種設(shè)施的各種設(shè)施配套配套，整整個(gè)個(gè)項(xiàng)

9、目項(xiàng)目分分兩兩個(gè)個(gè)階段階段 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 10 第第一一階段階段開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)以以KapaluaKapalua 海灣度假海灣度假設(shè)施設(shè)施及及 酒店、購(gòu)物等相酒店、購(gòu)物等相關(guān)關(guān)配套向腹配套向腹地地延伸延伸 u 第第一一階段階段開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)：19641985 1964開(kāi)始規(guī)劃 1975開(kāi)始施工 1975開(kāi)始銷(xiāo)售 pKapalua 別墅和酒店： 一座194間客房帶有露天陽(yáng)臺(tái)的酒店， 及有100套單間和雙臥室的別墅 有全年為兒童安排的節(jié)目、健身房、水 上設(shè)備 p公寓別墅： 海邊別墅：四個(gè)有488套住房的獨(dú)立項(xiàng)目 高爾夫別墅：186套單臥和雙臥套單元 山邊別墅：161套單臥和雙臥套單元 鐵樹(shù)別墅：10棟共4

10、0套住房 p菠蘿崗：99棟獨(dú)立別墅 p游憩設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)備 2個(gè)高爾夫球場(chǎng) 10個(gè)球場(chǎng)的網(wǎng)球花園3716平米的精品 購(gòu)物中心 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 11 第二階段第二階段開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)以以開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)西北部私西北部私人人住宅片住宅片區(qū)區(qū) 為主為主，和，和頂級(jí)頂級(jí)的高的高爾爾夫夫及相及相關(guān)關(guān)配套配套設(shè)施設(shè)施 u 第二階段第二階段開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)：1986今今 1995完成總規(guī)劃的50% pKapalua園：占地3.6萬(wàn)m ，由 8片住宅宅基地組成的封閉私人海 邊社社區(qū) p植物園：占地43.9萬(wàn)m ，由36 片住宅宅基地組成的封閉私人海邊 社社區(qū) p利茲? 卡爾帕魯阿酒店 550間客 房，占地15萬(wàn)m ，與白沙海灘和 海灣球場(chǎng)接

11、觸，所有客房帶有寬闊 門(mén)廊 p游憩設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)備 18洞冠軍級(jí)高爾夫球場(chǎng) 占地3066 m的高級(jí)俱樂(lè)部會(huì)館 一個(gè)鄉(xiāng)村網(wǎng)球中心，10個(gè)球場(chǎng) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 12 時(shí)間軸19641975 35 整整個(gè)個(gè)計(jì)劃內(nèi)計(jì)劃內(nèi)容容和設(shè)和設(shè)計(jì)計(jì)上上進(jìn)行進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格格控制；成功保控制；成功保 留留了了原生態(tài)原生態(tài)地地貌貌，最終轉(zhuǎn)最終轉(zhuǎn)化化為為投投資資的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)回回報(bào)報(bào) 197519861995 18洞冠軍級(jí)高爾 夫球場(chǎng) 高級(jí)俱樂(lè)部會(huì)館 一個(gè)鄉(xiāng)村網(wǎng)球中 心，10個(gè)球場(chǎng) 2個(gè)高爾夫球場(chǎng) 10個(gè)球場(chǎng)的網(wǎng)球花園 3716平精品購(gòu)物中心 配套配套設(shè)施設(shè)施 Kapalua園 植物園 利茲卡爾帕 魯阿酒店 露天廣場(chǎng) 康樂(lè)會(huì) 愉景廣場(chǎng)

12、 學(xué)校 消防局 警崗 KapaluaKapalua 別墅別墅和和酒店酒店 公寓公寓別墅別墅 海邊別墅 高爾夫別墅 山邊別墅 鐵樹(shù)別墅 菠蘿崗別墅 物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型 完完成成規(guī)劃規(guī)劃5050 二二期期開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)始始施施工工開(kāi)開(kāi)始始規(guī)劃規(guī)劃開(kāi)開(kāi)始始階段工階段工作作 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 13 KapaluaKapalua 項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)與與營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)的特的特點(diǎn)：點(diǎn)： 特特點(diǎn)點(diǎn)1：綜合經(jīng)營(yíng)組建了許多經(jīng)營(yíng)實(shí)體，并制定了詳細(xì)的商業(yè)規(guī)劃 特點(diǎn)2：階段性市場(chǎng)計(jì)劃方式 項(xiàng)目規(guī)劃初期，消費(fèi)客戶(hù)群鎖定為經(jīng)濟(jì)條 件優(yōu)越的度假者和購(gòu)買(mǎi)者 在設(shè)計(jì)上盡可能利用當(dāng)?shù)刎S富的自然環(huán) 境，修建特色項(xiàng)目，彌補(bǔ)偏僻的規(guī)劃區(qū)位 海灘酒店

13、- 適合個(gè)人個(gè)人或或23人人度假的居住 空間，并有4種用餐設(shè)備 公寓別墅計(jì)劃采用有選擇的計(jì)劃方式： 第一階段開(kāi)發(fā)末期，低層低層公寓公寓和和小小面面積積的 公寓形態(tài)完成出售 所有公寓別墅的計(jì)劃用地，都是以有利有利 于月租方式于月租方式取得 逐漸開(kāi)發(fā)形成據(jù)點(diǎn)型的度假村，以吸引更 寬層面的高檔客戶(hù)群，包括年長(zhǎng)者和家庭 逐漸規(guī)劃完善，變化多端的地形地勢(shì)、 美麗的景致、以及四周開(kāi)發(fā)者所擁有的保 護(hù)區(qū)等提供了越來(lái)越多的度假體驗(yàn)吸引更 多的度假家庭 開(kāi)發(fā)次序以不同的價(jià)值體驗(yàn)組團(tuán)順序： 海灘游憩設(shè)施和度假物業(yè)，包括酒店、別 墅等- 海邊接近的高爾夫、網(wǎng)球等設(shè)施- 居 住物業(yè)，包括各類(lèi)別墅和公寓及配套- 山 林

14、游憩體驗(yàn)組團(tuán)- 公共建筑、植物園、公 園、大型購(gòu)物中心等 經(jīng)營(yíng)模式 14 90年代 60年代70年代80年代 70年代 中期開(kāi)始 開(kāi)發(fā)商投 入資金大 量消化設(shè) 計(jì)、基礎(chǔ) 設(shè)施和附 帶費(fèi)用的 開(kāi)支 90年代度假村 發(fā)展逐漸成 熟，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo) 售的收入才達(dá) 到平衡 2000年代 p酒店入住率：年平均 54%68%之間；經(jīng)營(yíng)并不盈 利 p住宅部分：海邊地產(chǎn)成為最 值錢(qián)的產(chǎn)業(yè)，與高爾夫球場(chǎng)邊 的地塊一樣，每宗開(kāi)發(fā)獨(dú)一無(wú) 二，到90年代末期，地價(jià)和住 宅銷(xiāo)售已高出原價(jià)的45% p近來(lái)的度假村開(kāi)發(fā)趨勢(shì)與生 態(tài)度假，Kapalua 不斷投資的 非凡的自然環(huán)境，逐步轉(zhuǎn)化為 經(jīng)濟(jì)回報(bào) 特點(diǎn)3.一個(gè)新的度假勝地社區(qū)

15、發(fā)展需要長(zhǎng)期運(yùn)作，強(qiáng)大的財(cái)源和持久的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐 KapaluaKapalua 項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)與與營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)的特的特點(diǎn)：點(diǎn)： 經(jīng)營(yíng)模式 15 KapaluaKapalua 度假度假區(qū)區(qū)計(jì)劃計(jì)劃成功成功的的原因原因是多是多方方面面促促合合而而 成成的的 u 區(qū)區(qū)位位：這是任何度假區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)，最重要 的分析準(zhǔn)則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)：整個(gè)計(jì)劃內(nèi)容和設(shè) 計(jì)上進(jìn)行嚴(yán)格控制；成功保留了原生 態(tài)地貌，最終轉(zhuǎn)化為投資的經(jīng)濟(jì)回報(bào) 開(kāi)發(fā)者的開(kāi)發(fā)者的信譽(yù)信譽(yù)：度假區(qū)開(kāi)發(fā)者是一家 成立已久、有相當(dāng)控制能力和管理能 力的公司，充沛的現(xiàn)金運(yùn)轉(zhuǎn)能力和商 場(chǎng)上的信譽(yù) 健全健全有有力力、有有力力度度的的營(yíng)銷(xiāo)推營(yíng)銷(xiāo)推廣廣

16、計(jì)劃計(jì)劃： 強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)區(qū)域的優(yōu)良品質(zhì)和土地價(jià)值 的不斷升值 案例KPI體系 16 印度尼西亞 Bintan 17 Bintan ResortsBintan Resorts休閑休閑度假度假的旅游的旅游勝勝地地 u民丹 (Bintan Resorts)坐落在民丹島的北海岸，距新加坡45分鐘之 遙，是中國(guó)南海上景色怡人的廖內(nèi)群島中最大的一個(gè)。原始的白色 沙灘、各種國(guó)際級(jí)度假勝地、以及一系列休閑的熱帶假日活動(dòng) 多元發(fā)展，針對(duì)不同層 面游客 目目標(biāo)標(biāo) 客客戶(hù)戶(hù) 群群 GOLF、Spa、美食、 購(gòu)物、生態(tài)游、游戲、 大象園 主主要要 項(xiàng)目項(xiàng)目 100平方公里北部地 區(qū)，吸引來(lái)自或途經(jīng)新 加坡的旅客，集中推廣

17、 周末度假概念 定定位位 距離新加坡45分鐘區(qū)區(qū)位位 優(yōu)質(zhì)海灘 山巒和植被資源 地勢(shì)多變，私密性好 歷史和文化遺產(chǎn)豐富 旅游旅游 資源資源 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，人均 GDP 600美元，低于印 尼平均水平 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì) 水水平平 島嶼面積1140平方公 里；海岸線150公里 規(guī)模規(guī)模 項(xiàng)目背景 18 BintanBintan 由六由六個(gè)分個(gè)分別別來(lái)來(lái)自自印尼印尼、新加坡新加坡、香港香港等等不不 同同的的集集團(tuán)團(tuán)公司公司開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)不同不同的的度假度假村村 整體規(guī)劃布局分為分 布在沿海六個(gè)大的組 團(tuán)：Angsana Resort Angsana Resort 其他時(shí)間特別是假期游客類(lèi)型較多, 主要來(lái)自與歐洲、

18、澳洲、 亞洲游客主要以韓國(guó)、日本、馬來(lái)西亞、臺(tái)灣為主 客客戶(hù)戶(hù)身份構(gòu)成身份構(gòu)成: 單身/背包客 夫妻或情侶 家人團(tuán)聚度假 團(tuán)隊(duì)旅游度假 市場(chǎng)吻合度 21 Club Med Ria Bintan Resort Club Med Ria Bintan Resort 度假社度假社區(qū)提區(qū)提 供供308308套套房針?lè)酷槍?duì)對(duì)不同不同層層次需求次需求的客的客戶(hù)群戶(hù)群 1 1 1 1 3 3 2 2 高級(jí)套房 豪華套房 2 2 前臺(tái)、餐廳、酒 吧、影院 沙灘、水 上運(yùn)動(dòng) Golf發(fā)球 區(qū)和果嶺 單個(gè)項(xiàng)目案例 22 Club Med Ria Bintan Resort Club Med Ria Bintan

19、Resort 度假社度假社區(qū)區(qū)度度 假物假物業(yè)周?chē)鷺I(yè)周?chē)址植疾煌疾煌挠蔚挠雾O(shè)施設(shè)施 uClub med的國(guó)際聲譽(yù)對(duì) 消費(fèi)者發(fā)揮作用，7日6晚 度假游每人收費(fèi)1200美 元，在民丹島同類(lèi)設(shè)施中 屬于高水平。 u*不含交通費(fèi)用。 1。Waterfull 餐廳 2。Terrasse 餐廳 3。Tan-Tika 餐廳 4。迷你俱樂(lè)部 5。游泳池 6。馬戲?qū)W校 7。健身房 8。Club Med Spa 9。多功能廳 10。網(wǎng)球場(chǎng) 11。壁球 12。射箭 13。Golf 14。滑板、滑水 5。浮潛/水艇 23 時(shí)間軸 19911993 7 7 3535 各個(gè)開(kāi)發(fā)各個(gè)開(kāi)發(fā)公司公司開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)節(jié)奏節(jié)奏的

20、有的有效控制效控制，使得使得項(xiàng)項(xiàng) 目目順順利進(jìn)行利進(jìn)行 1994 1996 1999 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 碼頭、水上娛樂(lè)項(xiàng)目 商店、俱樂(lè)部 、 球場(chǎng)、賽車(chē)場(chǎng)商業(yè)配套 高爾夫球場(chǎng)、 spa、大象 園、購(gòu)物中心 配套設(shè)施 別墅、賓館、酒店輕型工業(yè)辦公樓 別墅、賓 館、酒店 度假村、別墅物業(yè)類(lèi)型 完成項(xiàng)目工業(yè)區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目主體 建成 開(kāi)發(fā)藍(lán)圖形 成、工程啟動(dòng) 關(guān)關(guān)鍵舉措鍵舉措 24 u Indra Maya Villas z Banyan Tree Bintan y Banyu Biru Villas x Nirwana Resort Hotel w Mana Mana Beach Club v Mayang

21、Sari Beach Resort . Angsana Resort & Spa | Bintan Lagoon Resort Bintan Lagoon Resort Villa Bintan Lagoon Golf 開(kāi)發(fā)模式 前期投入巨大，多家 公司共同開(kāi)發(fā) 25 通過(guò)通過(guò)對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)的的持持有和有和銷(xiāo)售成銷(xiāo)售成為項(xiàng)目為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)模式 BintanBintan 的的不不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型包型包括括： lBintan Multi-FamilyBintan Multi-Family 傳統(tǒng)的、多功能居家型物業(yè) lBintan Mixed-UseBintan Mixed-Use 多功能混合居住

22、物業(yè)，包括居住、零售商鋪、工作室 lBintan Country clubBintan Country club 度假村 lBintan RetailBintan Retail 為業(yè)主和租戶(hù)提供的多種商業(yè)配套：包括百貨雜貨、各種居家型 商業(yè) lBintan Light IndustrialBintan Light Industrial 為單一或混合型輕型工業(yè)提供租賃工作場(chǎng)所，比如制造業(yè)、代 理、研發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 持持有有 26 通過(guò)通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)，旅游開(kāi)發(fā)，充充分發(fā)分發(fā)揮民丹揮民丹島的島的生態(tài)生態(tài)人文人文資源資源， 使得使得這個(gè)這個(gè)停靠停靠港港演變演變?yōu)闉閬喼奚踔羴喼奚踔寥澜绲穆糜?/p>

23、世界的旅游圣圣地地 民丹島在16- 17世紀(jì)是中- 印貿(mào)易航線上知名的停靠港，廖 內(nèi)人的祖先是強(qiáng)健的海上武士和漁夫，他們世代依靠海洋 為生。時(shí)至今日，捕魚(yú)業(yè)仍是民丹的主要產(chǎn)業(yè)，并成為民 丹島的風(fēng)情與魅力。 對(duì)片區(qū)貢獻(xiàn) 27 成功因成功因素素的的權(quán)權(quán)重分析重分析：對(duì)對(duì)資源資源的合的合理運(yùn)理運(yùn)用，對(duì)客用，對(duì)客 戶(hù)戶(hù)的的正確把握正確把握，及片及片區(qū)的區(qū)的聯(lián)聯(lián)合合式式開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)，成成為項(xiàng)目為項(xiàng)目 成功成功的的最最大大因因素素 30%30% 40%40% 20%20% 10%10% 市場(chǎng)吻市場(chǎng)吻合合度度 對(duì)開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏節(jié)奏的的把握把握 經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式 對(duì)對(duì)片片區(qū)區(qū)貢獻(xiàn)貢獻(xiàn) 案例KPI體系 28 香港

24、愉景灣 29 愉景愉景灣灣香港香港富富人的人的ResortResort住住區(qū)區(qū) u區(qū)區(qū)位：位：位于大嶼山 東北部，距香港國(guó) 際機(jī)場(chǎng)12公里； u交通交通：距市中心約 40分鐘車(chē)程，渡輪 至中環(huán)也需40分鐘 左右； u規(guī)模：規(guī)模：占地約649公 頃，容積率0.8； u資源資源：大嶼山、南 中國(guó)海； u客客戶(hù)：戶(hù)：多為高級(jí)白 領(lǐng)人士及外籍人 士以居家為主 項(xiàng)目背景 30 低密度住宅低密度住宅，建建設(shè)游設(shè)游艇會(huì)艇會(huì)、高高爾爾夫夫、海、海灘灘 等等多個(gè)多個(gè)體體驗(yàn)驗(yàn)設(shè)施，設(shè)施，營(yíng)營(yíng)造造度假度假式式居居住住生生活活 u物業(yè)依山而建，沿 海灣排布，景觀資 源最大化； u集中建設(shè)商業(yè)、教 育區(qū)； u游艇會(huì)、高

25、爾夫、 海灘等體驗(yàn)點(diǎn)分散 排布，價(jià)值均好； u修建海濱漫步徑、 康樂(lè)會(huì)、私人沙灘 等大量休閑設(shè)施； u舉辦多元化的社區(qū) 文化活動(dòng)。 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 67 7 8 8 8 8 8 8 1111 1111 1010 1212 1313 1515 1414 1717 1818 1616 項(xiàng)目定位 31 顯著顯著區(qū)區(qū)別別于于以以往城市居往城市居住住生生活的活的新新的的度假度假生生活活模模 式式，與，與香港香港富富人人更深更深度度的的住住房需求房需求相相吻吻合合 u愉景灣居住方式顯著 區(qū)別于香港鬧市密不透 風(fēng)的高樓住宅 u首先被居住理念領(lǐng)先 一步的外籍人士接受， 接踵而來(lái)的是

26、香港本土 的金領(lǐng)們。 u愉景灣提供了真正自 然的空間，陽(yáng)光、沙 灘、海浪和一片蔥綠的 山巒，很少人工的雕 琢。 u在愉景灣，所有私家 車(chē)全部禁止駛?cè)耄≌?區(qū)的公交車(chē)也都配備了 特殊的設(shè)備以減低廢棄 排放 市場(chǎng)差異化定位 32 規(guī)模 萬(wàn)M2 時(shí)間軸 19831986 7 35 優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)地地塊交錯(cuò)塊交錯(cuò)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)，物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型多多樣樣，配套配套 建建設(shè)設(shè)同同步步進(jìn)行，大進(jìn)行，大盤(pán)持續(xù)盤(pán)持續(xù)發(fā)發(fā)力力 街渡碼頭 汽車(chē)渡 輪碼頭 游艇會(huì) 直升機(jī) 場(chǎng) 高 層 低 層 洋 房 聯(lián)排別墅 高 層 低 層洋房 高 層 低 層 洋 房 聯(lián)排別墅 愉景灣高 爾夫 高層低 層洋房 聯(lián)排別墅 配套配套 設(shè)施設(shè)

27、施 物物業(yè)業(yè) 類(lèi)類(lèi)型型 高 層 低 層 洋 房 聯(lián)排別墅 高層 露天廣 場(chǎng) 康樂(lè)會(huì) 愉景廣 場(chǎng) 學(xué)校 消防局 警崗 美食廣場(chǎng) 沙灘 康樂(lè)會(huì) 幼稚園 愉景廣 場(chǎng) 學(xué)校 巴士總 站 高 層低 層 洋房 聯(lián)排別墅 高層低 層洋房 高層低 層洋房 聯(lián)排別墅 1989199119941996 19982000 2002 12.67 4.19 12.47 1.16 13.76 18.42 3.41 3.57 9.81 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 33 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)地地塊塊率率先啟先啟動(dòng)，動(dòng)，體體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)同同步步建建設(shè)，設(shè)，物物 業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型多多樣樣，配套以配套以生生活活便便利利為目為目標(biāo)標(biāo) 504504Parkridge Vi

28、llage 9797Headland Village - adland Drive 432432Beach Village 合計(jì)Houses低層單位高層單位位置 學(xué)校 公共交通站 購(gòu)物廣場(chǎng) 幼兒園 會(huì)所 海灘 美食廣場(chǎng) u啟動(dòng)區(qū)設(shè)置在展示 性最好的位置，臨 海的一線物業(yè)； u沙灘廣場(chǎng)作為首個(gè) 體驗(yàn)點(diǎn)與啟動(dòng)區(qū)同 步建設(shè)； u啟動(dòng)區(qū)包括高層單 位、多層單位、聯(lián) 排、獨(dú)立別墅等多 品種物業(yè)，產(chǎn)品線 豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力 強(qiáng)； u配套以居民生活便 利為主要目標(biāo)。 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū) 34 體體驗(yàn)驗(yàn)設(shè)施設(shè)施、教育教育和和醫(yī)療醫(yī)療等等生生活活配套配套不不僅僅僅僅提提升升了了社社 區(qū)區(qū)形象形象和和價(jià)值價(jià)值，更更使使

29、愉景愉景灣灣從偏僻從偏僻的的陌陌生生區(qū)區(qū)成成為為香香 港港的的名名片片 u配套建設(shè)同時(shí)滿(mǎn)足 社區(qū)和城市需求； u體驗(yàn)點(diǎn)、休閑設(shè)施 屬于城市功能，迅 速提升社區(qū)形象； u教育和醫(yī)療設(shè)施等 基本生活配套對(duì)住 宅的升值作用大。 高爾夫球場(chǎng)（27洞），游艇會(huì)，海灘，高檔酒店（籌建 中） 體驗(yàn)點(diǎn) 匯豐銀行銀行 愉景灣醫(yī)療中心、賴(lài)福士醫(yī)療中心醫(yī)療 康體會(huì)：包括網(wǎng) 球 場(chǎng)、 壁 球 場(chǎng)、 游 泳 池、 桑 拿 浴 室、 健 身 室、 健 康 舞 室、 桌 球 室、 兒 童 游 戲 室、 宴 會(huì) 室、 中 西 餐 廳、 酒 吧 及 露 天 茶 座 等 休閑設(shè)施 愉景灣國(guó)際學(xué)校，圣公會(huì)偉倫小學(xué)，幼兒園，英基國(guó)際

30、學(xué) 校（擬建），政府資助中小學(xué)（擬建） 教育 城市巴士總站，區(qū)內(nèi)穿梭巴士，區(qū)內(nèi)購(gòu)物巴士，高爾夫球 車(chē)，碼頭、汽車(chē)輪渡碼頭 交通 配套設(shè)施配套分類(lèi) 符合政府意愿，實(shí) 現(xiàn)社會(huì)效益 35 部部分分持持有，有，另聯(lián)另聯(lián)合其合其他他開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商共商共同同經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)灣灣 區(qū)區(qū)配套配套，減緩減緩資資金壓金壓力力 u康樂(lè)設(shè)施 u五星級(jí)酒店及商場(chǎng) u經(jīng) 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 包 括 高 爾 夫 球 會(huì) 、 住 客 會(huì) 所 及 游 艇 會(huì) u渡 輪 服 務(wù) u設(shè) 有 愉 景 灣 區(qū) 內(nèi) 24 小 時(shí) 空 調(diào) 穿 梭 巴 士 線 u豪華酒店 經(jīng)營(yíng)模式 中信泰富 嘉華 自建持有 36 愉景愉景灣灣成功因成功因素素的的權(quán)權(quán)重分析重分

31、析：準(zhǔn)確準(zhǔn)確的的市場(chǎng)市場(chǎng)定定位位， 合合理理的的節(jié)奏節(jié)奏把握把握，加上加上有有效效的的運(yùn)運(yùn)作作模模式使得式使得愉景愉景 灣灣不成功不成功都難都難 30%30% 30%30% 10%10% 30%30% 市場(chǎng)吻市場(chǎng)吻合合度度 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)節(jié)奏節(jié)奏的的正確把握正確把握 運(yùn)運(yùn)作作模模式式 對(duì)對(duì)片片區(qū)區(qū)貢獻(xiàn)貢獻(xiàn) 案例KPI體系 37 案例案例啟示啟示1 1：開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)定定位模位模式式是是最最關(guān)關(guān)鍵鍵，市場(chǎng)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)是是第二層面第二層面的的因因素素 u規(guī)劃規(guī)劃原原則則模型模型 主要回答 重要度 滿(mǎn)足增長(zhǎng)型 客戶(hù)的趨勢(shì) 滿(mǎn)足同類(lèi)客 戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的 需求特征 如何提升片 區(qū)價(jià)值 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目定位、 開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)

32、型及配比 著眼未來(lái)發(fā) 展趨勢(shì) 著眼現(xiàn)實(shí)市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 與政府要求 的契合與共 贏 與企業(yè)開(kāi)發(fā) 盈利要求的 契合 符合綜合性 大盤(pán)自身價(jià) 值規(guī)律 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)模式 38 案例案例啟示啟示2 2：類(lèi)比案例的類(lèi)比案例的成功成功關(guān)關(guān)鍵因鍵因素素KPIKPI 詳盡詳盡的開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃和和項(xiàng)目項(xiàng)目定定位位：符合整體規(guī)劃，高占位， 依附于海、沙灘、植被等自然的資源形成具有市場(chǎng)潛力 的差異化定位，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)的度假勝地， 創(chuàng)造獨(dú)特度假區(qū)場(chǎng)地特征滿(mǎn)足高端客戶(hù)的度假置業(yè)和新 的生活模式的需求 市場(chǎng)吻市場(chǎng)吻合合：提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式 保持新鮮度，以吸引不同層面的客戶(hù)重復(fù)消費(fèi) 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)次次序序：立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，逐漸規(guī)劃完善，利用變化 多端的地形地勢(shì)、美麗的景致、以及四周開(kāi)發(fā)者所擁有 的保護(hù)區(qū)等提供了越來(lái)越多的度假體驗(yàn) 啟啟動(dòng)動(dòng)策略策略：引爆獨(dú)特的體驗(yàn)點(diǎn)，以濱海休閑度假設(shè)施及 酒店、購(gòu)物等相關(guān)配套優(yōu)先啟動(dòng)，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿品牌形 象，為項(xiàng)目整體成功和持續(xù)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)