1、房地產(chǎn)業(yè)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 2016.10 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 廣州公積金最新政策廣州公積金最新政策 繳存職工： 自2016年5月1日起實(shí)施的營業(yè)稅

2、改增值稅政策，使部分職工取得購房發(fā)票的時(shí)間推遲。為維護(hù)廣大繳存職工的利益， 方便提取，我中心對(duì)購房提取證明資料調(diào)整如下： 自2016年5月1日起，職工在廣州市購買一手住房，且因稅務(wù)政策調(diào)整不能及時(shí)取得購房發(fā)票的，在職工的購房合同已 經(jīng)上傳至“陽光家緣”網(wǎng)站且可查詢的前提下，職工可提供一下證明資料申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金： 一、償還購房貸款本息的 首次提取時(shí)提供一下資料的復(fù)印件一份（并提供原件用于核對(duì)）：經(jīng)市（或區(qū)）房地產(chǎn)交易登記部門監(jiān)證登記的購房 合同、 借款合同、房款收據(jù)（須注明姓名、身份證號(hào)碼、購房金額、詳細(xì)購房地址，并加蓋有效印章）。 二、非按揭購買自住住房的 首次提取時(shí)提供以下資料的復(fù)印件一

3、份（并提供原件用于核對(duì)）：經(jīng)市（或區(qū)）房地產(chǎn)交易登記部門監(jiān)證登記的購房 合同、房款收據(jù)（須注明姓名、身份證號(hào)碼、購房金額、詳細(xì)購房地址，并加蓋有效印章）。 職工累計(jì)提取金額不可超過職工已經(jīng)提供的房款收據(jù)或者購房發(fā)票的總金額，超過時(shí)需要補(bǔ)充后期房款的收據(jù)或者 發(fā)票至銀行前臺(tái)補(bǔ)充掃描。二次及以上提取與其他情形的購房提取相同，僅需提供本人身份證即可在銀行網(wǎng)點(diǎn)前臺(tái)辦理， 或者可以通過網(wǎng)上營業(yè)大廳（個(gè)人版）、手機(jī)APP、微信公眾號(hào)等平臺(tái)申請(qǐng)?zhí)崛　?下述情形的，仍按關(guān)于提取住房公積金有關(guān)問題的通知（穗公積金管委會(huì)20031號(hào)）規(guī)定提交相關(guān)資料，具 體操作辦法請(qǐng)?jiān)斠姀V州住房公積金提取服務(wù)指南： 1、購買廣州

4、市行政區(qū)域外的住房； 2、購買本市二手住房； 3、購買本市一手住房且已及時(shí)取得購房發(fā)票的。 廣州住房公積金管理部門 2016年8月 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售出租問題二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售出租問題 河北：河北：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征 收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）， 不允許扣除土地成本。 按照現(xiàn)行政策僅有

5、“納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可在銷售額中扣減土地價(jià)款”，對(duì)于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持有物業(yè)進(jìn)行商業(yè)出租的，則只有建造成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，將導(dǎo)致房地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持有物業(yè)進(jìn)行商業(yè)出租的，則只有建造成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，將導(dǎo)致房地 產(chǎn)商業(yè)租賃企業(yè)在企業(yè)生命全周期內(nèi)出現(xiàn)稅負(fù)上升。產(chǎn)商業(yè)租賃企業(yè)在企業(yè)生命全周期內(nèi)出現(xiàn)稅負(fù)上升。 建議：建議：對(duì)于納稅人自持有的物業(yè)，按照均衡稅負(fù)的原則。分期（如30年）給予扣除土地價(jià)款。 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改

6、增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 廣州政策：物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電的情形，市局口頭答應(yīng)回復(fù)物業(yè)公司轉(zhuǎn)售自來水可選擇按3%簡(jiǎn)易征收進(jìn)行備案。 序號(hào)序號(hào) 問題問題 各區(qū)域解答各區(qū)域解答 發(fā)布區(qū)域發(fā)布區(qū)域 1 關(guān)于物業(yè)公司代收水電 費(fèi)、暖氣費(fèi)問題-物業(yè) 公司代收水電費(fèi)，暖氣 費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行 差額征稅，開具代開普 通發(fā)票，而營改增試點(diǎn) 政策中并未延續(xù)差額征 稅政策。 對(duì)此問題，在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待： 1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按照發(fā)票金額繳納增值稅； 2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，我們建議開具收據(jù)

7、，暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí) 具備以下條件的，暫不增收增值稅： （1）物業(yè)公司不墊付資金 （2）自來水公司、電力公司、供熱公司等將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給 客戶； （3）物業(yè)公司按照銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。 浙江、山東、 河北、廣州 2 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部 門收取水、電、燃（煤） 氣費(fèi)增值稅征收管理問 題 我們已在全面推開營改增政策指引（三）中進(jìn)行了明確，基于上述原則，現(xiàn)對(duì)有關(guān)物業(yè)管 理企業(yè)代收業(yè)務(wù)的操作口徑進(jìn)一步明確如下： 1、物業(yè)管理企業(yè)代收的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租，在收到款項(xiàng)時(shí)向消費(fèi) 者開具收據(jù)，并全額轉(zhuǎn)

8、付給水、電等實(shí)際提供方的，不作為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅銷售額，不 繳納增值稅。 2、物管理企業(yè)的代收轉(zhuǎn)付行為，不得向消費(fèi)者開具增值稅發(fā)票，同時(shí)，其接受的增值稅發(fā)票 也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或作為費(fèi)用列支，否則，將視為增值稅的轉(zhuǎn)售行為。 3、物業(yè)管理公司向提供方或銷售者收取的手續(xù)費(fèi)收入，按照“級(jí)代理服務(wù)”繳納增值稅 山東 六、代收水電費(fèi)問題六、代收水電費(fèi)問題 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇

9、稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增

10、應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 到底是增稅還是減稅到底是增稅還是減稅？ 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 工程計(jì)價(jià)依據(jù)文件工程計(jì)價(jià)依據(jù)文件 住建部住建部建辦標(biāo)2016年04號(hào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增設(shè)計(jì)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的 通知 北京北京京建發(fā)2016年116號(hào)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅調(diào)整北京建 設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的實(shí)施意見的通知 浙江浙江省建建

11、發(fā)2016年144號(hào)關(guān)于建筑業(yè)實(shí)施營改增后浙江省建設(shè)工程計(jì)價(jià)規(guī)則調(diào)整的通知 上海上海市滬建市管2016年42號(hào)關(guān)于實(shí)施建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅調(diào)整本市建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的通知 江蘇江蘇省蘇建價(jià)2016年154號(hào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于建筑業(yè)營改增后江蘇省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整的通知 遼寧遼寧省遼住建2016年49號(hào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于營業(yè)稅改增值稅后遼寧省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整的通知 廣東廣東省粵建市函2016年1113號(hào)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于營業(yè)稅改增值稅后調(diào)整廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依 據(jù)的通知 黑龍江黑龍江省黑建造價(jià)2016年2號(hào)黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于黑龍江省建筑廳營業(yè)稅改增值稅調(diào)整建設(shè)計(jì) 價(jià)依據(jù)

12、和招投標(biāo)有關(guān)事項(xiàng)的通知2016.4.26 四川省四川省川建造價(jià)發(fā)2016年349號(hào)四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅四川省建設(shè)工 程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整辦法的通知 河南河南省豫建設(shè)標(biāo)2016年24號(hào)河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于我省建筑業(yè)“營改增”后計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整意見 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資

13、 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 三、運(yùn)營模式籌劃（續(xù)）三、運(yùn)營模式籌劃（續(xù)） 1、采購模式 （2）甲供材 根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人為甲供材提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法計(jì)稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂建筑合同時(shí)，是采用甲供材（即由甲方提供的 材料）還是乙供材更為有利？ 找到兩種方式的稅負(fù)橫點(diǎn)： 設(shè)可以抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅額的甲供材為X，建筑工程造價(jià)為Y

14、。 則：Y/（1+11%）=X/(1+17%)*17%+（Y-X)/(1+3%)*3%。 解：X=0.6035Y,X/Y=60.35%。 即甲供材占到建筑工程造價(jià)的即甲供材占到建筑工程造價(jià)的60.35%60.35%時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，高于這個(gè)比例甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，高于這個(gè)比例甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 更為有利。更為有利。 采用采用甲供甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅大于乙供材方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅大于乙供材方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。 思考：假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)與供材企業(yè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是甲供還是乙供？思考：假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)與供材企業(yè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是甲供還是乙供？ 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn) 政策篇政策篇內(nèi)控篇內(nèi)控篇稅籌篇稅籌篇 營銷用品和樣板房的稅務(wù)處理 車位的處理，不同車位土地適用不同的分法，影響 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 劃撥、投資、購買型資產(chǎn)資產(chǎn)剝離 融資性租賃回購 廣告位租賃地下車位的租賃 物業(yè)的水電轉(zhuǎn)售 酒店的早餐與吧臺(tái)銷售 物業(yè)營運(yùn)公司與地產(chǎn)公司分立運(yùn)作 酒店管理公司子公司與分公司的不同模式 THANKS