1、北京土地一級開發概述及成本審核 集團投資開發事業部 北京市一級開發政策知多少？ 政策政策1 1：關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通 知知京國土市京國土市20052005540540號號文文 政策政策2 2： 北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法 政策政策3 3： 關于印發進一步規范企業投資土地一級開發項目利潤管理的通知關于印發進一步規范企業投資土地一級開發項目利潤管理的通知 京國土儲京國土儲201537201537號號 政策政策4 4： 土地儲備開發項目成本預審工作規則土地儲備開發項目成本預審工作規則

2、京國土儲京國土儲【20142014】207207號號 北京一級開發項目主要按照上述北京一級開發項目主要按照上述“一主三輔”政策“一主三輔”政策執行，了解執行，了解 上述政策，是開展北京一級開發項目成本審核的前提。上述政策，是開展北京一級開發項目成本審核的前提。 什么是北京土地一級開發？ 政策政策1 1：關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知京國土市京國土市20052005540540號號文文 第二條 本辦法所稱土地儲備和一級開發，（以下簡稱土地儲備開 發）是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地， 并組織實施拆遷和市政基礎設施

3、建設，達到土地供應條件的行為。 第三條 市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責本市土地儲備開 發管理工作，并委托土地儲備機構組織實施。市發展改革、規劃、 建設、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相應工作。 第四條 土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以 由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地 產開發企業（以下簡稱開發企業）承擔。產開發企業（以下簡稱開發企業）承擔。 第五條 儲備開發后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策， 有計劃地向市場供應。 北京

4、一級開發管理費用及開發利潤 政策政策1 1： 關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知京國土市京國土市20052005540540號號文文 第十三條 土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構 負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等 手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發 具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的 2% 2% 。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開 發企業簽訂土地一級

5、開發管理委托協議。 第十四條 通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發 企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建 設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本招標底價包括土地儲備開發的預計總成本 和利潤，利潤率不高于預計成本的和利潤，利潤率不高于預計成本的 8% 8% 。通過招標方式確定開發 企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委 托協議。 北京一級開發成本審核及收回 政策政策1 1： 關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知京國土市京國土市20052005540540號號文文 第二十二條

6、土地儲備開發完成后依法以出讓方式供應的，由政府與受讓人簽訂政府與受讓人簽訂 土地出讓合同，同時由土地儲備開發實施單位與受讓人簽訂土地儲備開發補償土地出讓合同，同時由土地儲備開發實施單位與受讓人簽訂土地儲備開發補償 合同，收回土地儲備開發成本。合同，收回土地儲備開發成本。 第二十四條 土地儲備開發成本包括： （一）征地、拆遷補償費及有關稅費； （二）收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用； （三）市政基礎設施建設有關費用； （四）招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用； （五）貸款利息； （六）土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見 費以及經同級財政和土地主管部門核準的其它

7、支出。 第二十五條 市國土局和市發展改革、財政、審計部門市國土局和市發展改革、財政、審計部門應加強對土地儲備機構的 成本監督和管理，嚴格審核土地儲備開發成本嚴格審核土地儲備開發成本，確保土地儲備開發資金安全。 北京一級開發項目取得方式 政策政策2 2： 北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法 第二條 本辦法所稱土地一級開發項目招標投標是指招標人對 列入年度土地儲備開發計劃中的土地一級開發項目，通過編制 實施方案、招標方案和招標文件，組織招標、投標、開標和評 標確定中標人作為項目承擔主體的活動。 第三條 除市政府確定的重大項目和利用自有國有土地使用權 實施土

8、地一級開發之外，其他土地一級開發項目通過公開招標一級開發項目通過公開招標 方式確定項目承擔主體方式確定項目承擔主體。 第七條 土地儲備機構作為土地一級開發項目的招標人，負責 組織編制土地一級開發項目實施方案、組織實施項目招標投標 活動、與中標人簽訂土地一級開發委托協議，以及對中標人在 土地一級開發過程中實施監督管理。 北京一級開發項目利潤率調整 政策政策3 3： 關于印發進一步規范企業投資土地一級開發項目利潤管理的通知關于印發進一步規范企業投資土地一級開發項目利潤管理的通知京國土儲京國土儲 201537201537號號 第三條 有關政策 （一）已經市政府批準未供應、市政府新批準的企業投資土地一

9、級開發項目初始取得 立項核準后4年全部達到供應條件（現場和成本均通過驗收）的，利潤率最高為利潤率最高為 12%12%；4 4年內全部達到供應條件的項目，每提前年內全部達到供應條件的項目，每提前1 1年（不足年（不足1 1年不計）利潤率最多增年不計）利潤率最多增 加加1 1個百分點；個百分點；4 4年內未全部達到供應條件的項目，每延期年內未全部達到供應條件的項目，每延期1 1年（不足年（不足1 1年按年按1 1年計算）年計算） 利潤率至少減低利潤率至少減低2 2個百分點，最低不低于個百分點，最低不低于8%8%。 （二）本意見下發之日起一年內實現供地（招拍掛項目發布交易公告、劃撥項目取得 劃撥決定

10、書、協議出讓項目簽訂土地出讓合同）的，且經政府儲備土地和入市交易 土地聯席會審議通過的企業為主體土地一級開發項目（含458歷史遺留項目），全全 部用于公開配租配售保障性住房和共有產權性質自住型商品房建設的利潤率最高可部用于公開配租配售保障性住房和共有產權性質自住型商品房建設的利潤率最高可 按按15%15%記取記取。 （三）本意見下發之日前已通過招標等公開方式確定的企業投資土地一級開發項目按 照招標等文件約定和相關政策執行。 北京一級開發成本政府審核程序 政策政策4 4： 土地儲備開發項目成本預審工作規則土地儲備開發項目成本預審工作規則京國土儲京國土儲【20142014】207207號號 第二條

11、 審核程序 （一）項目開發主體自審 土地儲備開發項目的主體現行開展項目成本自查自審工作，對已發生的費用需提供相關對已發生的費用需提供相關 費用依據，對未發生的費用需提供相關測算標準費用依據，對未發生的費用需提供相關測算標準。 （二）政府委托審計 受政府相關部門的委托，審計機構對項目單位提供的項目費用材料的真實、合規和合法受政府相關部門的委托，審計機構對項目單位提供的項目費用材料的真實、合規和合法 性進行審計性進行審計，出具審計意見，區（縣）政府組織對本轄區土地儲備開發項目成本進 行審核并出具意見。（市儲備中心為主體的除外） （三）市級部門聯合審核 市國土局會同市發展改革委、市財政局等部門召開土

12、地儲備開發項目成本預審會成本預審會，對項 目成本進行審議，形成會議紀要，會議通過的項目按程序提請地價專家會地價專家會。 （四）竣工決算 土地儲備開發項目的最終成本由財政部門按照“收支兩條線”的相關規定，通過竣工決 算后確定。 北京一級開發成本政府審核內容 政策政策4 4： 土地儲備開發項目成本預審工作規則土地儲備開發項目成本預審工作規則京國土儲京國土儲【20142014】207207號號 第五條 審核內容 （一）上會條件 提請成本預審會審議的土地儲備開發項目，原則上應基本完成征地、拆遷提請成本預審會審議的土地儲備開發項目，原則上應基本完成征地、拆遷 工作，具備穩定的控規，有明確的入市交易時間安

13、排，以上情況需在土地儲備開發成本預審工作，具備穩定的控規，有明確的入市交易時間安排，以上情況需在土地儲備開發成本預審 會上明確說明。會上明確說明。 原則上分期供地的土地儲備開發項目，當整體項目成本實際發生費用超過90%或供地面積超過 70%后，對土地儲備開發實際成本進行詳細審核。 （二）前期費用 主要包括：實施方案編制費、項目建議書（可研報告）編制費、用地普測 及拔地定樁費、地質災害評估費、勘測定界相關費用、招標代理服務費及其他經審核可計入 土地儲備開發成本的費用。 主要依據：相關行業收費標準、規定，協議約定。主要依據：相關行業收費標準、規定，協議約定。 （三）征地相關費用 征地補償工作應完善

14、對被征地農民合理、規范、多元保障機制，立足 于保障和改善被征地農民生活水平和長遠生計。 主要包括：土地補償費、人員安置費、青苗及地上附著物補償費、征地相關稅費（耕地開墾費、 耕地占用稅、防洪費等）、土地一級開發項目征地不可預見費。 主要依據：征地協議、征地批復及征地結案，征地不可預見費按照不高于征地工作預計發生部主要依據：征地協議、征地批復及征地結案，征地不可預見費按照不高于征地工作預計發生部 分的分的5%5%記取。記取。 北京一級開發成本政府審核內容 政策政策4 4： 土地儲備開發項目成本預審工作規則土地儲備開發項目成本預審工作規則京國土儲京國土儲【20142014】207207號號 第五條

15、 審核內容 （四）收購補償費、拆遷補償費及相關費用 涉及產權調換方式實施房屋征收或以房屋安置方式實施拆遷補償的，原則上應在項目供 地前完成，不納入供地條件。 主要包括：國有企業用地收購補償費、拆遷補償費、拆遷服務費、拆遷評估費、拆除費、 土地一級開發項目拆遷不可預見費、收購儲備項目不可預見費。 主要依據：區（縣）政府拆遷政策、政府批準文件、拆遷協議、收購合同、委托合同等，主要依據：區（縣）政府拆遷政策、政府批準文件、拆遷協議、收購合同、委托合同等， 拆遷不可預見費按照不高于拆遷工作預計發生部分的拆遷不可預見費按照不高于拆遷工作預計發生部分的10%10%計取，收購儲備項目的不可計取，收購儲備項目

16、的不可 預見費按照不高于收購成本的預見費按照不高于收購成本的3%3%計取。計取。 （五）市政基礎設施建設費用 主要包括：可計入土地儲備開發成本中的道路、管線等市政基礎設施建設費用。 主要依據：發展改革部門批復的立項核準中市政基礎設施的內容和金額、經區（縣）發 展改革部門批準的市政工程建設方案等相關文件。 北京一級開發成本政府審核內容 政策政策4 4： 土地儲備開發項目成本預審工作規則土地儲備開發項目成本預審工作規則京國土儲京國土儲【20142014】207207號號 第五條 審核內容 （六）財務費用 主要包括：土地儲備開發工作中相關投入產生的財務費用。 計費標準： 1、融資利息 對于本規則下發

17、后新融資的項目，原則上融資利息按照不高于人民銀行同期同類對于本規則下發后新融資的項目，原則上融資利息按照不高于人民銀行同期同類 貸款基準利率計取貸款基準利率計取，若確需提高的，須報請土地儲備開發項目成本預審會專題審議。 對于本規則下發前融資的項目，若采取銀行貸款方式融資，按照實際發生原則計取財務費用；若對于本規則下發前融資的項目，若采取銀行貸款方式融資，按照實際發生原則計取財務費用；若 通過委托貸款、信托等其他方式融資，原則上按照人民銀行同期同類貸款基準利率計算財務通過委托貸款、信托等其他方式融資，原則上按照人民銀行同期同類貸款基準利率計算財務 費用費用，若確需提高的，須報請土地儲備開發項目成

18、本預審會研判合理性。根據融資市場變化 情況，每年將研究提出當年融資利率指導標準。 2、自由資金 對于企業為主體及儲備機構為主體委托企業帶資實施的一級開發項目，原則上原則上 企業自有資金比例不低于土地儲備開發成本的企業自有資金比例不低于土地儲備開發成本的30%30%。 （七）利潤或管理費 1、土地儲備開發項目中，根據項目成本、周期及完成情況，儲備機構開發成本部分可按照不高儲備機構開發成本部分可按照不高 于于2%2%計提管理費計提管理費，企業融資部分利潤按照相關委辦局研究，報市政府批準政策執行。 2、對于本規則下發后提請審核的項目，財務費用不作為利潤或管理費的計提基數。 北京一級開發成本政府審核內

19、容 政策政策4 4： 土地儲備開發項目成本預審工作規則土地儲備開發項目成本預審工作規則京國土儲京國土儲【20142014】207207號號 第五條 審核內容 （八）兩稅兩費 主要包括：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、北京市地方教育費 附件。 主要依據：兩稅兩費記取標準按照現行營業稅等稅費相關政策要求執行。 （九）其他費用 主要包括：場地看護費，圍墻、圍擋費用，防塵網等。 （十）審計費、委托入市交易服務費、地價評估費 主要依據：相關行業收費標準、有關規定、協議約定。 一級開發成本審核單位委托方式的變化 2013年之前，北京市一級開發項目成本審核單位，由開發企業 與土地儲備中心共同委托成本審核

20、單位對一級開發項目發生成本 進行審核，成本審核單位一般從土地儲備中心的數據庫中抽取， 一般情況下，成本審核單位愿意配合開發企業做成本包裝。 如：馬二西、張家灣、國2# 2013年之后，北京市一級開發項目成本審核單位，由土地儲備 中心、財政局、審計局共同委托審計局下屬成本審核單位進行一 級開發項目發生成本的審核，審計單位根據土地儲備中心、財政 局、審計局共同委托審計局定期（每月一次）匯報一級開發項目 的費用使用情況。開發企業必須在每項費用發生之前，完成一級開發企業必須在每項費用發生之前，完成一級 開發成本的包裝，一旦該項目工作完成，無法補簽合同。開發成本的包裝，一旦該項目工作完成，無法補簽合同。

21、 如：分鐘寺、國4#、其他新增一級開發項目 集團對一級開發項目盈利要求 1 1、投資利潤率不低于、投資利潤率不低于20%20% 根據以往工作經驗，董事局一般要求一級開發項目副營收入包裝后， 項目投資利潤率達到20%； 5 5、風險可控、風險可控 符合國家會計制度、審核制度，無較大的財務風險。 案例分析 1、分鐘寺一級開發項目合同實施方案一覽表（總包分鐘寺一級開發項目合同實施方案一覽表（總包/ /分包）分包）； 2、分鐘寺拆遷服務公司系列協議簽訂調整方案（最新）分鐘寺拆遷服務公司系列協議簽訂調整方案（最新）； 3、馬一二東成本科目明細表及利潤表（調整）馬一二東成本科目明細表及利潤表（調整）； 4

22、、馬駒橋一二東未完成合同落地及待包裝合同清單馬駒橋一二東未完成合同落地及待包裝合同清單。 案例分析均為公司真實資料，不可外傳。案例分析均為公司真實資料，不可外傳。 棚戶區改造政策 國家層面政策國家層面政策 政策1：國務院關于加快棚戶區改造工作的意見國發201325號 政策2：國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知國辦發201436號 政策3：關于加快推進國有企業棚戶區改造工作的指導意見國資發改組20149號 政策4：關于棚戶區改造有關稅收政策的通知 財稅2013101號 政策5：關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知 財綜20108號 北京層面政策北京層面政

23、策 政策6：北京市人民政府辦公廳關于印發北京市加快城市和國有工礦棚戶區改造工作 實施方案的通知京政辦發20111號 政策7：關于印發北京市2015年棚戶區改造和 環境整治任務的通知-京政辦發 201514號 政策8：北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見京政發 201418號 國務院先后兩次發文 國務院關于加快棚戶區改造工作的意見國發201325號 國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知國辦 發201436號 1、將棚戶區改造定位為重大的民生工程和發展工程。 2、從規劃建設、稅收優惠、金融貸款、土地供應、加強組織領 導等多個層面，加大棚戶區改造力度，讓更多困難群眾的住

24、房 條件早日得到改善。 國資辦、發改委聯合發文 政策3：關于加快推進國有企業棚戶區改造工作的指導意見國資發改組 20149號 三、加大資金支持 國有企業棚戶區改造采取財政補助、銀行貸款、企業支持、職工自籌、市場開發等辦法多渠道籌措資 金。對納入年度計劃的國有企業棚戶區改造項目，要 按規定落實中央和地方補助資金。2014 2017年，從中央國有資本經營預算中安排統一定規模的資金劃轉到公共財政預算，統籌用于國有企 業棚戶區改造; 各級地方政府也要確保補助資金落實到位。鼓勵金融機構向符合貸款條件的國有企鼓勵金融機構向符合貸款條件的國有企 業棚戶區改造項目提供貸款或融資。業棚戶區改造項目提供貸款或融資

25、。經有關部門批準，國有企業可在符合法律法規 的條件下，建 立國有企業棚戶區改造貸款償還保障機制。有條件的國有企業可安排一定資金，對所屬困難子企業 棚戶區改造項目予以支持。對困難國有企業特別是獨 立工礦區、三線地區和資源枯竭型城市國有 企業棚戶區改造的配套設施建設，財政部、國資委要商有關部門，研究從國有資本經營預算中安排 資金予以支持。支持中央建筑施工企業按照市場化原則，積極參與國有企業棚戶區改造項目。支持中央建筑施工企業按照市場化原則，積極參與國有企業棚戶區改造項目。 四、保障用地供應 國有企業棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優先安排，要簡化行政審批程序，提高審批 效率，安置住房實行

26、原地和異地建設相結合，以就近 安置為主;對納入地方改造規劃和計劃的三線 企業棚戶區改造項目，涉及的新增建設用地按照棚戶區改造用地支持政策予以保障。棚戶區改造安棚戶區改造安 置住房中涉及的經濟置住房中涉及的經濟 適用住房和符合條件的公共租賃住房建設項目，可以通過劃撥方式供應土地，適用住房和符合條件的公共租賃住房建設項目，可以通過劃撥方式供應土地， 同時明確約定保障性住房套型面積等土地使用條件。同時明確約定保障性住房套型面積等土地使用條件。對涉及使用新增建設用地或變更土 地利用性 質的，國土資源、住房城鄉建設部門要主動服務，及時辦理相關手續。 國資辦、發改委聯合發文 政策3：關于加快推進國有企業棚

27、戶區改造工作的指導意見國資發改組 20149號 五、落實稅費優惠政策 對國有企業棚戶區改造，按照財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚 戶區改造工作的通知(財綜20108號)規定，切實免收各項行政事業性收費和政府性基金，切實免收各項行政事業性收費和政府性基金， 嚴格按照規定免收土地出讓收入。嚴格按照規定免收土地出讓收入。棚戶區改造安置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執 行經濟適用住房的稅收優惠政 策。電力、通訊、市政公用事業等企業要對國有企業棚戶區 改造給予支持，適當減免入網、管網增容等經營性收費。國有企業符合一定條件的棚戶區改國有企業符合一定條件的棚戶區改 造支出，按照造支

28、出，按照 關于企業參與政府統一組織的棚戶區改造有關企業所得稅政策問題的邐知關于企業參與政府統一組織的棚戶區改造有關企業所得稅政策問題的邐知 ( (財稅財稅201365201365號號) )的規定，在企業所得稅前扣除。的規定，在企業所得稅前扣除。 稅收優惠政策 政策政策4 4：關于棚戶區改造有關稅收政策的通知關于棚戶區改造有關稅收政策的通知 財稅財稅20131012013101號號 一、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單 位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花 稅予以免征。 在商品住房等開發項

29、目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材 料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房 建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。 二、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值 額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 三、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征 契稅。 四、個人首次購買個人首次購買9090

30、平方米以下改造安置住房，按平方米以下改造安置住房，按1%1%的稅率計征契稅；購買超過的稅率計征契稅；購買超過 9090平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。 五、個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征 收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得個人取得 的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。 免收行政事業性收費和政府性基金 政策政策5 5：關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區關于切實落實相關財政

31、政策積極推進城市和國有工礦棚戶區 改造工作的通知財綜改造工作的通知財綜201020108 8號號 四、確保棚戶區改造各項稅費優惠政策落實到位 建保2009295號文件已明確規定了支持棚戶區改造的稅費優惠政策，各級財政部門要認 真貫徹執行，確保各項稅費優惠政策落實到位。 （一）切實免收各項收費基金優惠政策。切實免收各項收費基金優惠政策。按照國務院關于解決城市低收入家庭住房困難 的若干意見（國發200724號）和建保2009295號文件規定，棚戶區改造免收各項行政 事業性收費和政府性基金。其中，免收的全國性行政事業性收費包括防空地下室易地建設費、免收的全國性行政事業性收費包括防空地下室易地建設費、

32、 白蟻防治費等項目；免收的全國性政府性基金包括城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費等項目；免收的全國性政府性基金包括城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、 新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加、城鎮公用事業附加等項目。新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加、城鎮公用事業附加等項目。在此基 礎上，省級財政部門要公布免收本地區出臺的涉及棚戶區改造的行政事業性收費項目，嚴格執 行政府性基金審批程序，未經國務院或財政部批準，嚴禁越權設立政府性基金項目。 （二）嚴格按照規定免收土地出讓收入。按照建保2009295號文件規定，棚戶區改造安棚戶區改造安 置住房中涉及的經

33、濟適用住房和廉租住房建設項目可以劃撥方式供地。置住房中涉及的經濟適用住房和廉租住房建設項目可以劃撥方式供地。各地在貫徹落實過程中， 要制定具體操作辦法。對于按照規定采取劃撥方式供地的，除依法支付土地補償費、拆遷補償對于按照規定采取劃撥方式供地的，除依法支付土地補償費、拆遷補償 費外，一律免收土地出讓收入。費外，一律免收土地出讓收入。 （三）認真貫徹落實相關稅收優惠政策。按照建保2009295號文件規定，棚戶區改造安 置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執行經濟適用住房的稅收優惠政策。目前，財政部正 在會同國家稅務總局抓緊制定相關稅收優惠政策，有關稅收優惠政策出臺后，各級財政部門要 認真貫徹落實

34、。 北京棚改政策 政策政策6 6：北京市人民政府辦公廳關于印發北京市加快城市和國有工礦棚戶區北京市人民政府辦公廳關于印發北京市加快城市和國有工礦棚戶區 改造工作實施方案的通知改造工作實施方案的通知京政辦發京政辦發201120111 1號號 二、認定標準及程序 棚戶區是指在國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、房屋使用功能和市政 基礎設施不全、居住環境惡劣、社會問題突出，采取土地一級開采取土地一級開 發等市場運作方式無法實發等市場運作方式無法實 現資金平衡且難以改造的區域。市國資委和各區縣政府向市住房城鄉建設委申報棚戶區改現資金平衡且難以改造的區域。市國資委和各區縣政府向市住房城鄉建設委申

35、報棚戶區改 造項目材料（包括項目名稱、占地面積、涉及居造項目材料（包括項目名稱、占地面積、涉及居 民、初步改造方案、投資計劃等）；市住民、初步改造方案、投資計劃等）；市住 房城鄉建設委會同市國資委、市發展改革委、市規劃委、市國土局、市財政局等部門召開房城鄉建設委會同市國資委、市發展改革委、市規劃委、市國土局、市財政局等部門召開 聯席會議，對項目進行審查。項目聯席會議，對項目進行審查。項目 通過審查后，由市住房城鄉建設委報市政府，經市政府通過審查后，由市住房城鄉建設委報市政府，經市政府 批復后正式納入改造范圍。批復后正式納入改造范圍。 北京棚改政策 政策政策6 6：北京市人民政府辦公廳關于印發北

36、京市加快城市和國有工礦棚戶區北京市人民政府辦公廳關于印發北京市加快城市和國有工礦棚戶區 改造工作實施方案的通知改造工作實施方案的通知京政辦發京政辦發201120111 1號號 四、政策措施 （一）多渠道籌集改造資金。采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等方式多渠道籌采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等方式多渠道籌 集資金。集資金。一是財政和發展改革等部門加大對 棚戶區改造的資金支持。年，在市財政部門對試點棚戶區 支持億元、市發展改革部門安排億元市政基礎設施投資的基礎上，各相關區 縣政府要盡 快安排相應資金，落實貸款資本金；國有工礦棚戶區的貸款資本金主要由企業自

37、籌解決。二是鼓勵金融機構向 符合條件的棚戶區改造項目提供貸款并確保 規模，同時研究落實貸款擔保機制。三是鼓勵采取共建方式改造國 有工礦棚戶區。涉及棚戶區改造的國有工礦企業要在落實貸款資本金基礎上，采取與當地政府、相 關金融機構 合作等方式，積極籌集資金，推進本企業棚戶區改造，加快解決職工住房困難。四是積極引導社會資金投入棚四是積極引導社會資金投入棚 戶區改造，支持有實力、信譽好的企業在政戶區改造，支持有實力、信譽好的企業在政 府組織下參與改造工作。府組織下參與改造工作。 （二）加大稅費政策支持。按照財政部、稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政 策的通知（財稅號）規 定，享受相

38、關稅收優惠；按照財政部關于切實落實相關財政政策 積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知（財綜號）規定，免收相關行政免收相關行政 事業性收費事業性收費 和政府性基金。和政府性基金。 （三）落實土地供應政策。國土資源部門要將棚戶區改造安置房建設用地納入土地供應計劃優先安排，并 根據安置房產權性質采取相應的供地方式。 （四）加快辦理審批手續。棚戶區改造項目納入保障性住房建設計劃，有關部門要優先辦理相關手續，切 實加快審批。 （五）完善安置補償政策。棚戶區改造項目安置補償實行實物安置和貨幣補償相結合，由被拆遷人自愿選 擇。房源可通過新建或收購方式籌集；選擇 貨幣補償的按市場評估方式進行。被拆遷人符

39、合本市住房保障條件 的，納入相應保障方式優先安排。具體安置補償辦法，由各區縣政府按國家和本市有關規定定。 北京棚改政策 政策7：關于印發北京市2015年棚戶區改造和 環境整治任務 的通知-京政辦發201514號 二、及早部署，加快推進。要把棚戶區改造作為當前首要工作，要把棚戶區改造作為當前首要工作，早謀劃、早布置、早動手， 層層落實責任主體，細化工作方案，明確完成時限，狠抓任務落實，加強督促檢查，強化責 任追究，確保棚戶區改造和環境整治項目扎實有效推進。 三、改革創新，破解難題。要加大改革創新力度，優化審批程序，提高工作效率，積極采取要加大改革創新力度，優化審批程序，提高工作效率，積極采取 有

40、效措施，制定完善相關支持政策，破解融資、用地、補償、安置房建設等難題，為項目順有效措施，制定完善相關支持政策，破解融資、用地、補償、安置房建設等難題，為項目順 利實施創造有利條件。利實施創造有利條件。 四、嚴格監管，確保質量。各有關區縣政府、市政府有關部門要認真履行監管職責，在項目 設計、施工、監理招標、竣工驗收等環節嚴格把關，高標準、高質量完成棚戶區改造和環境 整治各項工程，并切實做好配套基礎設施和公共服務設施的建設管理，確保群眾住得放心、 生活得舒心。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工 作的實施意見作的實

41、施意見京政發京政發201420141818號號 五、支持政策 (一)多渠道籌集改造資金。 按照政府主導、市場運作的原則，創新融資渠道和方式，注重發揮市場機制的作 用，充分調動企業和棚戶區居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。 1.積極爭取國務院棚戶區改造資金政策支持，落實市區兩級財政支持資金。 2.積極利用信貸資金。加強與國家開發銀行的合作，搭建棚戶區改造市級統貸 平臺，授權市保障性住房建設投資中心為承接棚戶區改造專項貸款的市級平臺。使用 好棚戶區改造貸款政策性信貸資金，引導其他在京金融機構創新金融產品，建立健全 棚戶區改造貸款還款保障機制，吸引信貸資金支持。 3.鼓勵國有企業參與棚戶區改造和安

42、置房建設，積極引入民間資本，拓寬融資 渠道，嘗試以股權基金等形式進行夾層投資，緩解政府財政壓力，解決實施主體資本 金問題。 4.對于利用市級統貸平臺籌集資金的項目，按照棚戶區改造項目專項貸款相關 規定要求，采用統貸統還的融資模式，由市保障性住房建設投資中心統一向國家開發 銀行申請貸款。由市政府與市保障性住房建設投資中心簽訂委托代建框架協議， 明確授信總體額度及融資模式；由區縣政府就具體項目與市保障性住房建設投資中心 簽署委托代建協議，明確還款計劃和金額；由區縣政府授權區縣財政部門與市保 障性住房建設投資中心簽署資金使用管理協議，明確區縣財政對資金的使用和管 理。對于市場化運作的項目，通過發債、

43、基金等方式進行融資。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施 意見意見京政發京政發201420141818號號 五、支持政策 (二)確保建設用地供應。 1.加大供地支持，優先安排棚戶區改造安置房建設用地。對未完成棚戶區改造供地任務 的區縣，原則上不予安排商品住房建設用地。 2.對納入政府統一組織實施棚戶區改造的國有土地，規劃含有回遷商品住房的，可將棚對納入政府統一組織實施棚戶區改造的國有土地，規劃含有回遷商品住房的，可將棚 戶區改造前期工作及擬改造土地的使用權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權

44、人。戶區改造前期工作及擬改造土地的使用權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。 規劃用地性質為商業金融等其他經營性用地且不含有回遷安置房(定性為商品住房)的，按 照“拆遷建設分離”原則，在項目用地征收完成后，在土地市場公開入市交易。 3.安置房中涉及的經濟適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設項目，及市 屬國有企業利用自有用地建設棚戶區改造安置房，其產權定性為參照經濟適用住房管理的， 全部通過劃撥方式供地。 4.棚戶區改造異地安置后騰退的經營性用地，一律通過招拍掛方式供地，以平衡棚戶區 改造資金。 (三)簡化行政審批手續。 以棚戶區改造和環境整治行政審批事項為試點，加快行政審批制

45、度改革，除法律法規有 明確規定由市級部門審批的，其他審批事項一律下放至區縣政府，并進一步簡化審批程序， 壓縮審批時間，提高審批效率。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的實施 意見意見京政發京政發201420141818號號 五、支持政策五、支持政策 (四)做好征收補償和安置工作。 1.各區縣政府要按照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的相關規定，組織實施房屋 征收。 2.各區縣政府要在充分征求改造范圍內居民意見的基礎上，組織實施單位編制好征收補 償方案，做到“對象公開、政策公開、過程公開、結果公開、

46、資金平衡方案公開”；在征收 中要堅持依法行政，陽光操作，和諧征收，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。同時， 對少數提出無理要求和不合理訴求的群眾，依法申請司法部門予以強制執行。 3.棚戶區改造安置補償包括貨幣補償和房屋產權調換，由棚戶區內的居民自愿選擇，各 區縣要按照國家和本市有關規定，結合實際制定安置補償辦法。 4.棚戶區改造安置房實行原地和異地建設相結合，規劃條件允許的地區，盡可能實現就 地安置。對中心城區因文物保護、規劃條件限制等無法就地安置的，可進行異地安置，異地 安置要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，盡可能安排在交通便 利、配套設施齊全地段。核心城區安置房源

47、不足的，由市級統籌建設。由不同主體實施的項 目可進行安置房源的統籌聯動，實現安置房源的合理使用。 積極鼓勵和支持市、區屬國有企業利用自有用地建設定向安置房。 5.市發展改革、財政等部門要進一步完善人口輸入區與輸出區公共資源和后期管理經濟 補償機制，加快研究解決人口輸入區因人口遷移而增加公共管理、社會服務機構及人員編制 等問題，制定合理有效的政策。 6.居民實現異地安置后，原在輸出區享有的子女就學、養老、醫療等待遇不變。 7.人口輸入區因承接核心城區人口疏解而增加的常住人口，不納入人口調控考核范圍。 北京棚改政策 政策政策8 8：北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作北京市人民政府關于加

48、快棚戶區改造和環境整治工作 的實施意見的實施意見京政發京政發201420141818號號 五、支持政策 (五)加強直管公房管理。 各區縣政府要明確直管公房管理機構，建立直管公房管理信 息庫，加強直管公房使用管理，及時掌握房屋及承租人情況；要 加大對直管公房轉租行為的監督檢查力度，依法治理違規轉租行 為，直管公房承租人私自向社會其他人員轉租，且他處另有住房 的，無償收回其承租的公有住房；他處無房的，由公房管理單位 予以糾正。 (六)落實稅費優惠政策。 積極貫徹落實國家有關稅收優惠政策，做好政策宣傳和納稅 服務工作。 一級開發項目納入棚改的意義 北京一級開發項目納入棚戶區改造范圍的意義：北京一級開

49、發項目納入棚戶區改造范圍的意義： 1 1、更容易獲得金融機構的融資貸款；、更容易獲得金融機構的融資貸款； 2 2、可提高舊改過程中政府相關審批流程，如改造實施方案的審批、開發成、可提高舊改過程中政府相關審批流程，如改造實施方案的審批、開發成 本審核、申請土地出讓等；本審核、申請土地出讓等； 3 3、符合政策、符合政策5:5:關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚 戶區改造工作的通知財綜戶區改造工作的通知財綜201020108 8號號的的: : （一）可（一）可免收相關行政事業性收費和政府性基金免收相關行政事業性收費和政府性基金； （二）

50、（二）棚戶區改造安置住房中涉及的經濟適用住房和廉租住房建設項目可棚戶區改造安置住房中涉及的經濟適用住房和廉租住房建設項目可 以劃撥方式供地。以劃撥方式供地。 4 4、符合政策、符合政策8 8：北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的北京市人民政府關于加快棚戶區改造和環境整治工作的 實施意見實施意見京政發京政發201420141818號號 的：的： 規劃含有回遷商品住房的，可將棚戶區改造前期工作及擬改造土地的使用規劃含有回遷商品住房的，可將棚戶區改造前期工作及擬改造土地的使用 權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。權一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。 風險提示：政府賦予