1、3 2 3 1 影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)？ 房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作實(shí)務(wù) 影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)？ 房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作實(shí)務(wù) 內(nèi)容 4 房地產(chǎn)企業(yè)盈利與開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變土價(jià)溢價(jià)到經(jīng)營(yíng)溢價(jià) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理采購(gòu)管理工程管理工程管理 營(yíng)銷(xiāo)管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶服務(wù)客戶服務(wù) 土地獲取 和項(xiàng)目論 證 土地獲取 和項(xiàng)目論 證 項(xiàng)目策劃 管理 項(xiàng)目策劃 管理 成 本 管 理成 本 管 理 土地溢價(jià)土地溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)運(yùn)營(yíng)溢價(jià)運(yùn)營(yíng)溢價(jià)服務(wù)溢價(jià)服務(wù)溢價(jià) 很多企業(yè)開(kāi)發(fā)所賺的錢(qián)還不如直接賣(mài)地賺錢(qián)多很多企業(yè)開(kāi)

2、發(fā)所賺的錢(qián)還不如直接賣(mài)地賺錢(qián)多 5 房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的變化調(diào)控常態(tài)化，取消預(yù)售未必就是不可能的 政策調(diào)控 指導(dǎo)思想 政策調(diào)控 指導(dǎo)思想 土地供應(yīng)土地供應(yīng) 金融金融 投機(jī)資本投機(jī)資本 囤地囤地 違規(guī)建設(shè)違規(guī)建設(shè) 攪亂市場(chǎng)攪亂市場(chǎng) 按揭制度按揭制度 交易稅費(fèi)交易稅費(fèi) 住房結(jié)構(gòu)住房結(jié)構(gòu) 土地土地 稅費(fèi)稅費(fèi) 隱形利潤(rùn)隱形利潤(rùn) 保增長(zhǎng)促規(guī)范 重民生增收入 保增長(zhǎng)促規(guī)范 重民生增收入 戶籍制度戶籍制度 6 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思路的轉(zhuǎn)型捂地升值到快速周轉(zhuǎn)：協(xié)議拿地越來(lái)越難 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 凈投入資本回報(bào)率（年 ） 凈投入資本回報(bào)率

3、（年 ） 投入資本回報(bào)率投入資本回報(bào)率權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù) 凈利潤(rùn)凈利潤(rùn) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入 全部成本全部成本所得稅所得稅 銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率 銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入 現(xiàn)金流狀況現(xiàn)金流狀況 銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款資金支付資金支付 凈投入資本回報(bào)率凈投入資本回報(bào)率 投入資本回報(bào)率投入資本回報(bào)率權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù) 凈利潤(rùn)凈利潤(rùn) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入 全部成本全部成本所得稅所得稅 銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率 銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入 現(xiàn)金流狀況現(xiàn)金流狀況 成本、采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建成本、采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建 方案 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì) 擴(kuò)初擴(kuò)初 施工圖 設(shè)計(jì) 施工圖

4、設(shè)計(jì) 工程管 理 工程管 理 營(yíng)銷(xiāo)管 理 營(yíng)銷(xiāo)管 理 項(xiàng)目策 劃 項(xiàng)目策 劃 項(xiàng)目 拓展 項(xiàng)目 拓展 客服管 理 客服管 理 項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款資金支付資金支付 項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)區(qū)項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)區(qū) 成本成本 反映靜態(tài)收益反映靜態(tài)收益 反映動(dòng)態(tài)收益反映動(dòng)態(tài)收益 反映資金供求反映資金供求 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值 項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目項(xiàng)目“進(jìn)進(jìn) 度度”能夠能夠 直接影響直接影響 的指標(biāo)的指標(biāo) 反映規(guī)模反映規(guī)模 銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入 銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款 趨勢(shì)一：土地增值向經(jīng)營(yíng)增值 趨勢(shì)二：捂地升值

5、到快速周轉(zhuǎn)協(xié)議拿地原來(lái)越難 趨勢(shì)三：標(biāo)準(zhǔn)化成為大型企業(yè)的必然選擇（品質(zhì)、 速度、區(qū)域差異化的需要） 快速開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義-進(jìn)度延遲會(huì)極大的加大投資的風(fēng)險(xiǎn)：錯(cuò)過(guò)了最 佳出貨時(shí)間點(diǎn)，產(chǎn)品做得再好，不止是項(xiàng)目失敗而已 房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵是踩準(zhǔn)節(jié)奏，你看得準(zhǔn)節(jié)奏，你踩得到節(jié)奏么？ 能快想慢易，慢者想快難！ 房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵是踩準(zhǔn)節(jié)奏，你看得準(zhǔn)節(jié)奏，你踩得到節(jié)奏么？ 能快想慢易，慢者想快難！ 7 快速開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義“一天一臺(tái)奧迪”的內(nèi)涵：快速周轉(zhuǎn)與財(cái)務(wù)成 本，我們常忽略那些不易看到的成本 如果主流項(xiàng)目按8個(gè)月開(kāi)盤(pán)速 度開(kāi)發(fā)，截至年底集團(tuán)可累計(jì) 多實(shí)現(xiàn) 如果主流項(xiàng)目按8個(gè)月開(kāi)盤(pán)速 度開(kāi)發(fā)，截至

6、年底集團(tuán)可累計(jì) 多實(shí)現(xiàn) 1717億現(xiàn)金凈流入，占 過(guò)去兩年集團(tuán)相應(yīng)項(xiàng)目地價(jià)支 付額47.6億的 億現(xiàn)金凈流入，占 過(guò)去兩年集團(tuán)相應(yīng)項(xiàng)目地價(jià)支 付額47.6億的 36%36%。 凈流入凈流入資金成本 0505年項(xiàng)目口凈流入年項(xiàng)目口凈流入 （剔除地價(jià)支付）：（剔除地價(jià)支付）： 46.2 46.2 億元億元 平均每月凈流入：平均每月凈流入： 3.9 3.9 億元億元 加速加速6 6個(gè)月降低資金成本個(gè)月降低資金成本 1.4 1.4 億元億元 以集團(tuán)當(dāng)年資金計(jì)劃為基 準(zhǔn)，提前6個(gè)月開(kāi)盤(pán)每年可 減少資金成本 以集團(tuán)當(dāng)年資金計(jì)劃為基 準(zhǔn)，提前6個(gè)月開(kāi)盤(pán)每年可 減少資金成本 1.41.4億元億元 -8.2 8

7、.8 集團(tuán)當(dāng) 年項(xiàng)目?jī)袅髁?現(xiàn)資金計(jì)劃8個(gè)月開(kāi)盤(pán)現(xiàn)金凈流入增加，資金成本降低現(xiàn)金凈流入增加，資金成本降低 8 快速開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義-快速周轉(zhuǎn)與投資回報(bào)率從杜邦公式看快速 開(kāi)發(fā)：效率對(duì)高地價(jià)項(xiàng)目的影響 地價(jià)成本占總投資地價(jià)成本占總投資30-45%的時(shí)候，銷(xiāo)售資金每提前回籠一個(gè)月，項(xiàng)目投 資收益率約提高 的時(shí)候，銷(xiāo)售資金每提前回籠一個(gè)月，項(xiàng)目投 資收益率約提高0.7-1.0% 凈資產(chǎn)回報(bào)率凈資產(chǎn)回報(bào)率 凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益 凈利潤(rùn)/總資產(chǎn) 凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益 凈利潤(rùn)/總資產(chǎn) 總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 凈資產(chǎn)/銷(xiāo)售收入 總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 凈資產(chǎn)/銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)總資產(chǎn)/所有

8、者權(quán)益 總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 銷(xiāo)售凈利率 銷(xiāo)售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù)【即：1/（1資產(chǎn)負(fù)債率）】【即：1/（1資產(chǎn)負(fù)債率）】 9 總結(jié)：快速周轉(zhuǎn)不是個(gè)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，是關(guān)系公司命脈的戰(zhàn)略問(wèn)題 觀點(diǎn)一：捂地模式的空間越來(lái)越少。 觀點(diǎn)二：能否快速周轉(zhuǎn)關(guān)系到項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn) 觀點(diǎn)三：快速周轉(zhuǎn)有利于降低財(cái)務(wù)成本 觀點(diǎn)四：快速周轉(zhuǎn)能提高投資回報(bào)率 觀點(diǎn)一：捂地模式的空間越來(lái)越少。 觀點(diǎn)二：能否快速周轉(zhuǎn)關(guān)系到項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn) 觀點(diǎn)三：快速周轉(zhuǎn)有利于降低財(cái)務(wù)成本 觀點(diǎn)四：快速周轉(zhuǎn)能提高投資回報(bào)率 10 11 2 3 1 影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)？ 房地產(chǎn)企業(yè)快速

9、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作實(shí)務(wù) 影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)？ 房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作實(shí)務(wù) 內(nèi)容 12 一個(gè)真實(shí)的案例引起的思考：樁基工程引起的項(xiàng)目延誤-屋漏偏逢連夜雨？客觀原 因背后的必然性 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 13 思考 誰(shuí)該對(duì)延遲負(fù)責(zé)？ 組織與決策體系有什么問(wèn)題 項(xiàng)目過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案？ 技術(shù)方案的合理性？ 運(yùn)營(yíng)過(guò)程的監(jiān)控？ 誰(shuí)該對(duì)延遲負(fù)責(zé)？ 組織與決策體系有什么問(wèn)題 項(xiàng)目過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案？ 技術(shù)方案的合理性？ 運(yùn)營(yíng)過(guò)程的監(jiān)控？ 14 影響快速周轉(zhuǎn)的因素分析 流程與標(biāo)準(zhǔn)組織與決策文化與機(jī)制戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇外部資源 15 公司戰(zhàn)略選擇對(duì)運(yùn)營(yíng)速度的影響主要在于拿地與盈利模式、產(chǎn)品戰(zhàn)

10、略 流程與標(biāo)準(zhǔn)組織與決策文化與機(jī)制戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇外部資源 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 資金資金 土地土地 模式模式 資金資金 資金資金 銀行信貸資本市場(chǎng)金融資本銀行信貸資本市場(chǎng)金融資本 土地土地 土地土地 機(jī)會(huì)獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略合作 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)控制均好復(fù)制優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) (差異化)目標(biāo)控制均好復(fù)制優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) (差異化) 模式模式 模式模式 內(nèi)部一體化相關(guān)聯(lián)盟綜合聯(lián)盟內(nèi)部一體化相關(guān)聯(lián)盟綜合聯(lián)盟 16 公司戰(zhàn)略選擇對(duì)運(yùn)營(yíng)速度的影響主要在于拿地與盈利模式、產(chǎn)品戰(zhàn)略(續(xù)） 流程與標(biāo)準(zhǔn)組織與決策文化與機(jī)制戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇外部資源 高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品 中端產(chǎn)品中端產(chǎn)品 保障性住房保障性住房 市場(chǎng)

11、風(fēng)險(xiǎn)極低，但收益穩(wěn)定但相對(duì)較低，靠微薄利潤(rùn)、管理費(fèi)和可 自主銷(xiāo)售的商業(yè)盈利，特征-要上規(guī)模，對(duì)成本控制要求較高 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低，但收益穩(wěn)定但相對(duì)較低，靠微薄利潤(rùn)、管理費(fèi)和可 自主銷(xiāo)售的商業(yè)盈利，特征-要上規(guī)模，對(duì)成本控制要求較高 市場(chǎng)小眾，收益高，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，但要求稀缺資源，特征-對(duì)產(chǎn) 品能力要求極高，不能要求快速周轉(zhuǎn) 市場(chǎng)小眾，收益高，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，但要求稀缺資源，特征-對(duì)產(chǎn) 品能力要求極高，不能要求快速周轉(zhuǎn) 市場(chǎng)需求大，收益中等，產(chǎn)品溢價(jià)一般，特征-快速周轉(zhuǎn)市場(chǎng)需求大，收益中等，產(chǎn)品溢價(jià)一般，特征-快速周轉(zhuǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 主要依靠商業(yè)增值盈利，但往往最資金要求很高，對(duì)用來(lái)平衡現(xiàn)金 流的

12、銷(xiāo)售物業(yè)的開(kāi)發(fā)速度要求極高 主要依靠商業(yè)增值盈利，但往往最資金要求很高，對(duì)用來(lái)平衡現(xiàn)金 流的銷(xiāo)售物業(yè)的開(kāi)發(fā)速度要求極高 17 標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略與產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略：一個(gè)靠快速運(yùn)營(yíng)提高效率，一個(gè)靠產(chǎn)品創(chuàng)新與差 異化提高溢價(jià) 凈資產(chǎn)回報(bào)率凈資產(chǎn)回報(bào)率 凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益 凈利潤(rùn)/總資產(chǎn) 凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益 凈利潤(rùn)/總資產(chǎn) 總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 凈資產(chǎn)/銷(xiāo)售收入 總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 凈資產(chǎn)/銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 總資產(chǎn)/所有者權(quán)益 銷(xiāo)售凈利率 銷(xiāo)售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù)【即：1/（1資產(chǎn)負(fù)債率）】【即：1/（1資產(chǎn)負(fù)債率）】 提高利潤(rùn)提高效率 思

13、考：綠城的問(wèn)題在哪？ 提高利潤(rùn)提高效率 思考：綠城的問(wèn)題在哪？ 18 標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略背后的真正邏輯：客戶細(xì)分，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)過(guò)程，縮短前期定位與方案 設(shè)計(jì)的時(shí)間從而提升效率與降低成本 客戶客戶 土地土地產(chǎn)品產(chǎn)品 19 產(chǎn)品戰(zhàn)略的要點(diǎn)在于產(chǎn)品規(guī)劃：首開(kāi)區(qū)快速回籠資金減少資金占用，尤其對(duì)于高 地價(jià)項(xiàng)目與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可售部分-萬(wàn)達(dá)模式 20 影響快速周轉(zhuǎn)的因素分析-公司組織模式與決策體系 影響快速周轉(zhuǎn)的因素分析-流程與標(biāo)準(zhǔn) 21 影響快速周轉(zhuǎn)的因素分析-文化與機(jī)制業(yè)績(jī)導(dǎo)向的文化 22 影響快速周轉(zhuǎn)的因素分析-外部資源 材料供應(yīng)商 合作伙伴 材料供應(yīng)商 合作伙伴 承包商承包商/監(jiān)理 合作伙伴 監(jiān)理 合作伙伴

14、 設(shè)計(jì)院 合作伙伴 設(shè)計(jì)院 合作伙伴 外部資源管理外部資源管理 戰(zhàn)略合作伙伴戰(zhàn)略合作伙伴 符合企業(yè)要求的合作單位 授權(quán)合作商 合作 伙伴關(guān)系 傳統(tǒng)合作關(guān)系 符合企業(yè)要求的合作單位 授權(quán)合作商 合作 伙伴關(guān)系 傳統(tǒng)合作關(guān)系 23 24 2 3 1 影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)？ 房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作實(shí)務(wù) 影響房地產(chǎn)企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的因素 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要快速開(kāi)發(fā)？ 房地產(chǎn)企業(yè)快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)操作實(shí)務(wù) 內(nèi)容 25 快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從觀念與意識(shí)、戰(zhàn)略選擇、組織與決策體系、流程 與運(yùn)營(yíng)體系、控制方法、考核與激勵(lì)機(jī)制、資源保障等多方面系統(tǒng)推進(jìn)才能取得效果 戰(zhàn)

15、略層面戰(zhàn)略層面 流程與運(yùn)營(yíng)流程與運(yùn)營(yíng) 資源保障資源保障 組織與決策組織與決策 控制方法控制方法 考核與激勵(lì)考核與激勵(lì) 方向?qū)用娣较驅(qū)用?保障層面保障層面 體系層面體系層面 觀念意識(shí)觀念意識(shí) 快速開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng) 26 戰(zhàn)略篇：合理定價(jià)與快速去化、差別化的項(xiàng)目戰(zhàn)略以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的 關(guān)鍵，標(biāo)準(zhǔn)化提高效率的關(guān)鍵在于可以大幅度縮短前期設(shè)計(jì)的時(shí)間 市場(chǎng)調(diào)研和 客戶細(xì)分 根據(jù)市場(chǎng)要 求，調(diào)整規(guī) 劃方案， 客戶驗(yàn)證：戶型和 立面風(fēng)格 確定規(guī)劃和戶型 方案；明確示范 區(qū)位置及復(fù)制模 板 市場(chǎng)調(diào)研和 客戶細(xì)分 根據(jù)市場(chǎng)要 求，調(diào)整規(guī) 劃方案， 客戶驗(yàn)證：戶型和 立面風(fēng)格 確定規(guī)劃和戶型 方案；明確示范

16、區(qū)位置及復(fù)制模 板 最終獲 得土地 最終獲 得土地 2010年6月2010年6月7月7月8月8月9月9月10月10月 地塊條件分析和 規(guī)劃條件討論 地塊條件分析和 規(guī)劃條件討論 確定復(fù) 制模型 確定復(fù) 制模型 設(shè)定招拍 掛條件 設(shè)定招拍 掛條件 復(fù)制立面風(fēng)格 ，完成報(bào)規(guī)文 本；復(fù)制示范 區(qū)方案 復(fù)制立面風(fēng)格 ，完成報(bào)規(guī)文 本；復(fù)制示范 區(qū)方案 完成示范區(qū) 施工圖調(diào)整 ，制定囤苗 計(jì)劃 產(chǎn)品 復(fù)制 市場(chǎng) 客戶 時(shí)間 土地 獲得 完成示范區(qū) 施工圖調(diào)整 ，制定囤苗 計(jì)劃 產(chǎn)品 復(fù)制 市場(chǎng) 客戶 時(shí)間 土地 獲得 27 案例：某公司產(chǎn)品線規(guī)劃與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化思路 商業(yè)配套 景觀配套娛樂(lè)配套 生活配套交通

17、配套 交通配套 產(chǎn)業(yè)配套 交通配套 教育配套 生活配套 商業(yè)配套娛樂(lè)配套 教育配套 景觀配套 生活配套 商業(yè)配套 景觀配套娛樂(lè)配套 生活配套交通配套 交通配套 產(chǎn)業(yè)配套 交通配套 教育配套 生活配套 商業(yè)配套娛樂(lè)配套 教育配套 景觀配套 生活配套 產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)配套 交通配套交通配套 遠(yuǎn)郊 城市邊緣 遠(yuǎn)郊 城市邊緣 基礎(chǔ)置業(yè) 居住改善 基礎(chǔ)置業(yè) 居住改善 品質(zhì)追求 改善 城市 核心區(qū) 品質(zhì)追求 改善 城市 核心區(qū) 自然景觀自然景觀 行政配套 高端置業(yè) 高端置業(yè) 傳統(tǒng)市區(qū) 文化配套 基礎(chǔ) 行政配套 高端置業(yè) 高端置業(yè) 傳統(tǒng)市區(qū) 文化配套 基礎(chǔ) 品質(zhì)追求品質(zhì)追求 案例：華潤(rùn)產(chǎn)品線規(guī)劃邏輯案例：華潤(rùn)產(chǎn)

18、品線規(guī)劃邏輯 28 思考和建議：產(chǎn)品線規(guī)劃工作思路 階段服務(wù)模塊工作描述內(nèi)容要點(diǎn) AA地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析 AA企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、人員組織及專(zhuān)業(yè)能力的信息收集整理及分析；AA地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所處的外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、房地 產(chǎn)行業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、信息收集整理及分析，并提出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的展望。 AA地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略明確 明確提出AA企業(yè)潛在的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，為下一階段產(chǎn)品線梳理研究工作確定宏觀條件，實(shí)現(xiàn)“利用機(jī)會(huì)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、對(duì)付威脅、彌 補(bǔ)弱點(diǎn)、確立BB行業(yè)領(lǐng)跑者地位”的目的； 在理解目前公司發(fā)展愿景、核心價(jià)值觀、戰(zhàn)略定位、戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，結(jié)合AA企業(yè)當(dāng)前所

19、面臨的內(nèi)外部環(huán)境情況，提出AA企業(yè) 住宅產(chǎn)品的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略向建議。 AA地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展梳理研究提供AA分布區(qū)域現(xiàn)狀研究報(bào)告，包括所分布城市（主要是BB）的特點(diǎn)、供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格、質(zhì)量等，研判未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展建議 AA地產(chǎn)產(chǎn)品屬性梳理研究 從項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性（區(qū)位特性、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶特征）著手對(duì)AA項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行梳理研究。區(qū)位特性分析將對(duì)項(xiàng)目地段價(jià)值，交通 情況、周邊配套資源、自然人文環(huán)境等進(jìn)行綜合研究。產(chǎn)品特點(diǎn)分析將從產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、戶型面積分布、產(chǎn)品創(chuàng)新等方 面入手，分析項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)（客戶特征梳理將通過(guò)客戶訪談和調(diào)研等方式，采取定性和定量研究相結(jié)合的方法，了解客戶的需求偏 好，置業(yè)特征、群體

20、特征、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)等方面）。 可借鑒企業(yè)標(biāo)桿案例研究 在前期研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)篩選并經(jīng)大產(chǎn)確定對(duì)其具有可借鑒意義的知名企業(yè)標(biāo)桿案例名單之后，研究各知名標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展階段 、布局、運(yùn)營(yíng)模式、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、挖掘其企業(yè)成功的關(guān)鍵因素及對(duì)AA企業(yè)的借鑒與啟示。 典型房企產(chǎn)品線構(gòu)建模式研究 從典型房企運(yùn)營(yíng)模式和產(chǎn)品等方面進(jìn)行分析，研究典型房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，剖析典型房企的產(chǎn)品線特征、盈利模式，分析對(duì)AA企 業(yè)的借鑒與啟示。 AA地產(chǎn)產(chǎn)品線選擇 結(jié)合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀，在參考標(biāo)桿案例的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，就AA的產(chǎn)品線選擇作出深入分析的，其維度 包括產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、產(chǎn)品盈利性分析。

21、 AA地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃方案 產(chǎn)品線規(guī)劃方案的內(nèi)容包括匹配儲(chǔ)備土地屬性，構(gòu)建產(chǎn)品線系列，明確各產(chǎn)品線的客戶定位、客戶需求特征及觸點(diǎn)、產(chǎn)品要素價(jià)值 度提煉及排序，并在此基礎(chǔ)上提出產(chǎn)品庫(kù)及標(biāo)準(zhǔn)化模塊（戶型、立面、景觀、大堂、售樓處、配套等）建議，形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，從 而達(dá)到縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制的目的。 第三階段 （實(shí)施落地） （3）AA主力產(chǎn)品線 方案實(shí)施落地 AA地產(chǎn)產(chǎn)品線實(shí)施手冊(cè)制定 通過(guò)前期的系統(tǒng)研究形成產(chǎn)品線規(guī)劃方案文本終稿，并與AA設(shè)計(jì)部門(mén)或設(shè)計(jì)院就產(chǎn)品線規(guī)劃方案技術(shù)交底，通過(guò)定期溝通機(jī)制， 一方面協(xié)助設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)更好地理解產(chǎn)品線規(guī)劃方案，順利完成產(chǎn)品庫(kù)及標(biāo)準(zhǔn)化模塊

22、建設(shè)；同時(shí)，就實(shí)施環(huán)節(jié)涉及的成本控制部分持續(xù) 磋商，并在借鑒優(yōu)秀案例的基礎(chǔ)上，給出主力產(chǎn)品線對(duì)應(yīng)設(shè)置的最優(yōu)化產(chǎn)品組合及成本控制選擇建議。 第二階段 （產(chǎn)品線規(guī) 劃） (2.1)可借鑒案例研究 （1.2）AA現(xiàn)有產(chǎn)品發(fā)展?fàn)?況梳理研究 (2.2)AA地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃方 案 （1.1）AA地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部 環(huán)境分析及發(fā)展策略 第一階段 (現(xiàn)狀梳理） 29 體系篇 30 基于系統(tǒng)而不是基于人的管理體系建設(shè)是實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，其中快速?zèng)Q策、 高效流程和考核激勵(lì)是關(guān)鍵 為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的考慮 ，其他問(wèn)題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來(lái)展開(kāi)。一般內(nèi)容 包括： 為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的

23、考慮 ，其他問(wèn)題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來(lái)展開(kāi)。一般內(nèi)容 包括： 業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式 業(yè)務(wù)組合業(yè)務(wù)組合 成長(zhǎng)階梯成長(zhǎng)階梯 核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力 戰(zhàn)略目標(biāo)體系戰(zhàn)略目標(biāo)體系 在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組 織支持。一般內(nèi)容包括： 在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組 織支持。一般內(nèi)容包括： 組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu) 管理模式管理模式 功能劃分功能劃分 組織層級(jí)劃分組織層級(jí)劃分 權(quán)限劃分權(quán)限劃分 崗位說(shuō)明書(shū)崗位說(shuō)明書(shū) 圍繞戰(zhàn)略的要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源 管理方案。一般內(nèi)容包括： 圍繞戰(zhàn)略的要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源 管理方案。一般內(nèi)容包括： 薪酬激勵(lì)薪酬激勵(lì) 績(jī)效管理績(jī)效管

24、理 培訓(xùn)體系培訓(xùn)體系 招聘體系招聘體系 職業(yè)發(fā)展規(guī)劃職業(yè)發(fā)展規(guī)劃 能力素質(zhì)模型能力素質(zhì)模型 關(guān)注關(guān)鍵管理和業(yè)務(wù)流程如何在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 的運(yùn)作。一般內(nèi)容包括： 關(guān)注關(guān)鍵管理和業(yè)務(wù)流程如何在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 的運(yùn)作。一般內(nèi)容包括： 核心業(yè)務(wù)流程核心業(yè)務(wù)流程 關(guān)鍵管理流程關(guān)鍵管理流程 行政與人力資源管理流程等支持性流程行政與人力資源管理流程等支持性流程 人力資源 組織與管控 模式 人力資源 組織與管控 模式 流程流程 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 正確的戰(zhàn)略 清晰的權(quán)責(zé) 高效的流程 高素質(zhì)和有動(dòng) 力的人才 正確的戰(zhàn)略 清晰的權(quán)責(zé) 高效的流程 高素質(zhì)和有動(dòng) 力的人才 31 體系篇-組織管控模式 32 無(wú)論是高度集權(quán)的

25、管控模式還是戰(zhàn)略型總部均能實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，集分權(quán)并不是效率的 關(guān)鍵，決策效率、執(zhí)行能力才是影響效率的決定性因素 早期前采用授權(quán)擴(kuò)張模式，戰(zhàn)略型總部早期前采用授權(quán)擴(kuò)張模式，戰(zhàn)略型總部 1996年后開(kāi)始收縮，2000-2004年采用 集權(quán)型專(zhuān)業(yè)總部 1996年后開(kāi)始收縮，2000-2004年采用 集權(quán)型專(zhuān)業(yè)總部 2004年以后開(kāi)始新的一輪擴(kuò)張，逐步開(kāi) 始放權(quán) 2004年以后開(kāi)始新的一輪擴(kuò)張，逐步開(kāi) 始放權(quán) 2005-2007年均好中加速2005-2007年均好中加速 2007年之高速擴(kuò)張，大部分權(quán)利放到一 線城市公司 2007年之高速擴(kuò)張，大部分權(quán)利放到一 線城市公司 順馳一直采用高速擴(kuò)張戰(zhàn)略，20

26、06年3 月以前采用高度放權(quán)型的項(xiàng)目公司制， 順馳一直采用高速擴(kuò)張戰(zhàn)略，2006年3 月以前采用高度放權(quán)型的項(xiàng)目公司制， 2005年底以后開(kāi)始了大規(guī)模收權(quán)行動(dòng)， 2006年3月改為兩級(jí)架構(gòu) 2005年底以后開(kāi)始了大規(guī)模收權(quán)行動(dòng)， 2006年3月改為兩級(jí)架構(gòu) 2006年9月順馳被香港路勁基建收購(gòu) 從分權(quán)到集權(quán) 2006年9月順馳被香港路勁基建收購(gòu) 從分權(quán)到集權(quán) 從集權(quán)到分權(quán)從集權(quán)到分權(quán) 萬(wàn)科擴(kuò)張 收縮 再擴(kuò)張過(guò)程 管理復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制 順馳的擴(kuò)張戰(zhàn)略與管理失控 過(guò)度授權(quán)與管理缺失 萬(wàn)科擴(kuò)張 收縮 再擴(kuò)張過(guò)程 管理復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制 順馳的擴(kuò)張戰(zhàn)略與管理失控 過(guò)度授權(quán)與管理缺失 悖論：高度放權(quán)和集權(quán)的公司都

27、有成功的案例：早期的華潤(rùn)與現(xiàn)在的綠城悖論：高度放權(quán)和集權(quán)的公司都有成功的案例：早期的華潤(rùn)與現(xiàn)在的綠城 33 案例：高度集權(quán)的恒大和分權(quán)模式的龍湖是怎樣實(shí)現(xiàn)快速高效的運(yùn)作的 職責(zé)分工 項(xiàng)目部管理范圍擴(kuò)大，通過(guò)“各專(zhuān)業(yè) 項(xiàng)目對(duì)接人”方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)完整 項(xiàng)目部可直接向各專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目對(duì)接人分 配任務(wù)、強(qiáng)調(diào)“團(tuán)隊(duì)溝通” 項(xiàng)目部承擔(dān)提交成果和決策提案的責(zé) 任 項(xiàng)目部/項(xiàng)目公司全建制 項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的主體 職能部門(mén)成為資源提供、標(biāo)準(zhǔn)建 立、組織評(píng)審 重要標(biāo)志重要標(biāo)志 項(xiàng)目部直接管理人員限于“現(xiàn)場(chǎng) 工程人員” 對(duì)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的調(diào)動(dòng)，主要通過(guò)計(jì) 劃、高層協(xié)調(diào)，“部門(mén)”對(duì)部門(mén)的 溝通 “手遞手”工作方式 分級(jí) 結(jié)

28、構(gòu) 平衡 結(jié)構(gòu) 傘狀 結(jié)構(gòu) 弱矩陣模式弱矩陣模式平衡矩陣模式平衡矩陣模式強(qiáng)矩陣模式強(qiáng)矩陣模式 職責(zé)分工潛在弱點(diǎn)潛在弱點(diǎn) 1. 計(jì)劃管理能力弱,各部門(mén)計(jì)劃 不匹配部門(mén)協(xié)調(diào)性差 2. 專(zhuān)業(yè)部門(mén)及主管領(lǐng)導(dǎo)常常是事 件的實(shí)際推動(dòng)者,缺少項(xiàng)目整 體意識(shí)時(shí)會(huì)造成責(zé)任缺失效 率慢 3. 傘狀決策結(jié)構(gòu),決策最難 1. 項(xiàng)目對(duì)接人難以獲得部門(mén)足夠的支 持和資源 2. 項(xiàng)目經(jīng)理的決策力和推動(dòng)力不足,則 無(wú)法體現(xiàn)效果過(guò)強(qiáng)對(duì)文化沖擊較明 顯 3. 高層決策力要求仍高，更需關(guān)注 “平衡” 1. 分級(jí)結(jié)構(gòu)下，對(duì)抗意識(shí)增強(qiáng)， 項(xiàng)目公司常常抱怨大 2. 各職能部門(mén)的操作性職能下放 后常常不知所措/越位/缺位或 “總部空心化”

29、 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 幾種典型的組織模式 34 以工程管理為主，兼負(fù)協(xié)調(diào)責(zé)任的虛擬項(xiàng)目部（弱矩陣制） 定位 策劃 概念定位 策劃 概念/ 方案 初設(shè) 施工圖 報(bào)批 報(bào)建 采購(gòu) 管理 工程 管理方案 初設(shè) 施工圖 報(bào)批 報(bào)建 采購(gòu) 管理 工程 管理 成本 管理 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 管理 成本 管理 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 管理 售后 管理 售后 管理 公司 高層 公司 高層 資源協(xié)調(diào)資源協(xié)調(diào) 重大決策：項(xiàng)目定位、方案、目標(biāo)成本、營(yíng)銷(xiāo)總案、重大采購(gòu)重大決策：項(xiàng)目定位、方案、目標(biāo)成本、營(yíng)銷(xiāo)總案、重大采購(gòu)/合同合同/付款、銷(xiāo)售定價(jià)等付款、銷(xiāo)售定價(jià)等 資源協(xié)調(diào)資源協(xié)調(diào) 重大決策：項(xiàng)目

30、定位、方案、目標(biāo)成本、營(yíng)銷(xiāo)總案、重大采購(gòu)重大決策：項(xiàng)目定位、方案、目標(biāo)成本、營(yíng)銷(xiāo)總案、重大采購(gòu)/合同合同/付款、銷(xiāo)售定價(jià)等付款、銷(xiāo)售定價(jià)等 項(xiàng)目部項(xiàng)目部 職能職能 部門(mén)部門(mén) 負(fù)責(zé)職能內(nèi)成果方案的形成負(fù)責(zé)職能內(nèi)成果方案的形成 指定各項(xiàng)目負(fù)責(zé)的工作人員指定各項(xiàng)目負(fù)責(zé)的工作人員,職能部門(mén)負(fù)責(zé)其業(yè)務(wù)管理和行政管理職能部門(mén)負(fù)責(zé)其業(yè)務(wù)管理和行政管理 主要涉及主要涉及 設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本/采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建、客服等部門(mén)采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建、客服等部門(mén) 負(fù)責(zé)職能內(nèi)成果方案的形成負(fù)責(zé)職能內(nèi)成果方案的形成 指定各項(xiàng)目負(fù)責(zé)的工作人員指定各項(xiàng)目負(fù)責(zé)的工作人員,職能部門(mén)負(fù)責(zé)其業(yè)務(wù)管理和行政管理職能部門(mén)負(fù)責(zé)其業(yè)務(wù)管理

31、和行政管理 主要涉及主要涉及 設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本/采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建、客服等部門(mén)采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建、客服等部門(mén) 類(lèi)似類(lèi)似“現(xiàn)場(chǎng)工程部現(xiàn)場(chǎng)工程部” 也可在項(xiàng)目開(kāi)工后，派駐設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)人員（如龍湖、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等）也可在項(xiàng)目開(kāi)工后，派駐設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)人員（如龍湖、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等） 類(lèi)似類(lèi)似“現(xiàn)場(chǎng)工程部現(xiàn)場(chǎng)工程部” 也可在項(xiàng)目開(kāi)工后，派駐設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)人員（如龍湖、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等）也可在項(xiàng)目開(kāi)工后，派駐設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)人員（如龍湖、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等） 項(xiàng)目總經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng) 理理/總監(jiān)總監(jiān) 負(fù)責(zé)整合項(xiàng)目的協(xié)調(diào)推進(jìn)負(fù)責(zé)整合項(xiàng)目的協(xié)調(diào)推進(jìn) 有限授權(quán)：如初設(shè)有限授權(quán)：如初設(shè)/施工圖、授權(quán)內(nèi)采購(gòu)施工圖、授權(quán)內(nèi)

32、采購(gòu)/合同合同/付款、授權(quán)內(nèi)設(shè)計(jì)變更付款、授權(quán)內(nèi)設(shè)計(jì)變更/二次深化設(shè)計(jì)、價(jià)格方案內(nèi)的二次深化設(shè)計(jì)、價(jià)格方案內(nèi)的 調(diào)價(jià)等調(diào)價(jià)等 負(fù)責(zé)整合項(xiàng)目的協(xié)調(diào)推進(jìn)負(fù)責(zé)整合項(xiàng)目的協(xié)調(diào)推進(jìn) 有限授權(quán)：如初設(shè)有限授權(quán)：如初設(shè)/施工圖、授權(quán)內(nèi)采購(gòu)施工圖、授權(quán)內(nèi)采購(gòu)/合同合同/付款、授權(quán)內(nèi)設(shè)計(jì)變更付款、授權(quán)內(nèi)設(shè)計(jì)變更/二次深化設(shè)計(jì)、價(jià)格方案內(nèi)的二次深化設(shè)計(jì)、價(jià)格方案內(nèi)的 調(diào)價(jià)等調(diào)價(jià)等 評(píng)審會(huì)評(píng)審會(huì) 決策決策 重大事重大事 項(xiàng)審批項(xiàng)審批 重大事重大事 項(xiàng)審批項(xiàng)審批 評(píng)審會(huì)評(píng)審會(huì) 決策決策 評(píng)審會(huì)評(píng)審會(huì) 決策決策 35 以工程管理為主，兼負(fù)協(xié)調(diào)責(zé)任的虛擬項(xiàng)目部（弱矩陣制）-萬(wàn)科少項(xiàng)目城市公司對(duì) 項(xiàng)目部管控 36 以協(xié)調(diào)為

33、主要責(zé)任有限決策的虛擬項(xiàng)目部（平衡矩陣制）-龍湖城市管控模式 公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理 地產(chǎn)公司地產(chǎn)公司商業(yè)公司商業(yè)公司物業(yè)公司物業(yè)公司 運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人發(fā)展部發(fā)展部研發(fā)部研發(fā)部工程部工程部造價(jià)采購(gòu)部造價(jià)采購(gòu)部營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)部計(jì)財(cái)部計(jì)財(cái)部HR行政行政 項(xiàng)目項(xiàng)目1 總監(jiān)總監(jiān) 項(xiàng)目項(xiàng)目2 總監(jiān)總監(jiān) 項(xiàng)目項(xiàng)目3 總監(jiān)總監(jiān) 發(fā)展經(jīng)理發(fā)展經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理會(huì)計(jì)經(jīng)理會(huì)計(jì)經(jīng)理 拓展拓展 支持支持 發(fā)展經(jīng)理發(fā)展經(jīng)理 研發(fā)研發(fā) 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 成員成員成員成員成員成員成員成員成員成員 技 術(shù) 支 持 技 術(shù) 支 持 成本成本 采購(gòu)采購(gòu) 預(yù)決算預(yù)決算 策劃策劃 客服 銷(xiāo)支

34、客服 銷(xiāo)支 體驗(yàn)體驗(yàn) 會(huì)計(jì)會(huì)計(jì) 管理管理 稅政稅政 招聘招聘 員 工 發(fā)展 員 工 發(fā)展 薪酬薪酬 公 共 事務(wù) 公 共 事務(wù) 行政行政 職能職能 項(xiàng)目項(xiàng)目 報(bào)建報(bào)建 注：龍湖平衡矩陣，龍湖集團(tuán)對(duì)龍湖城市公司是授權(quán)的，較少介入業(yè)務(wù)流程的審批環(huán)節(jié)，上 述組織架構(gòu)為城市公司組織架構(gòu) 37 以協(xié)調(diào)為主要責(zé)任有限決策的虛擬項(xiàng)目部（平衡矩陣制）-廣州萬(wàn)科片區(qū)制模式 注：廣州萬(wàn)科片區(qū)制模式 片區(qū)總經(jīng)理片區(qū)總經(jīng)理 1項(xiàng)目總助1項(xiàng)目總助 2項(xiàng)目總助2項(xiàng)目總助 報(bào)批報(bào)建 專(zhuān)員 報(bào)批報(bào)建 專(zhuān)員 營(yíng)銷(xiāo)組營(yíng)銷(xiāo)組設(shè)計(jì)組設(shè)計(jì)組成本成本工程工程項(xiàng)目 秘書(shū) 項(xiàng)目 秘書(shū) 客服組客服組 報(bào)批報(bào)建 專(zhuān)員 報(bào)批報(bào)建 專(zhuān)員 營(yíng)銷(xiāo)組營(yíng)銷(xiāo)

35、組設(shè)計(jì)組設(shè)計(jì)組成本成本工程工程 項(xiàng)目 秘書(shū) 項(xiàng)目 秘書(shū) 客服組客服組 項(xiàng)目 事務(wù)部 項(xiàng)目 事務(wù)部 成本 管理部 成本 管理部 設(shè)計(jì) 管理部 設(shè)計(jì) 管理部 營(yíng)銷(xiāo) 策劃部 營(yíng)銷(xiāo) 策劃部 客戶 關(guān)系 中心 客戶 關(guān)系 中心 工程 管理部 工程 管理部 公司職能平臺(tái) 項(xiàng)目工作群 公司職能平臺(tái) 項(xiàng)目工作群 38 以協(xié)調(diào)為主要責(zé)任有限決策的虛擬項(xiàng)目部（平衡矩陣制） 廣州萬(wàn)科三級(jí)決策體系 由開(kāi)發(fā)平臺(tái)決策人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)前提下，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、 成本、質(zhì)量等問(wèn)題進(jìn)行的決策 運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)/公司代 表/片區(qū)總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)決策開(kāi)發(fā)決策 由專(zhuān)業(yè)平臺(tái)決策人就投資、項(xiàng) 目產(chǎn)品策略、營(yíng)銷(xiāo)策略、采購(gòu)、 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題

36、進(jìn)行 的決策 各專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任/專(zhuān) 業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo) 專(zhuān)業(yè)決策專(zhuān)業(yè)決策 二級(jí)決策點(diǎn)二級(jí)決策點(diǎn) 項(xiàng)目決策項(xiàng)目決策 須由運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)決策的事 項(xiàng)，部分事項(xiàng)須報(bào)區(qū)域及集團(tuán) 最終決策 運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)主任 管理決策管理決策 一級(jí)決策點(diǎn)一級(jí)決策點(diǎn) 說(shuō)明說(shuō)明決策人決策人分類(lèi)分類(lèi)決策層級(jí)決策層級(jí) 由開(kāi)發(fā)平臺(tái)決策人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)前提下，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、 成本、質(zhì)量等問(wèn)題進(jìn)行的決策 運(yùn)營(yíng)分管領(lǐng)導(dǎo)/公司代 表/片區(qū)總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)決策開(kāi)發(fā)決策 由專(zhuān)業(yè)平臺(tái)決策人就投資、項(xiàng) 目產(chǎn)品策略、營(yíng)銷(xiāo)策略、采購(gòu)、 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行 的決策 各專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任/專(zhuān) 業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo) 專(zhuān)業(yè)決策專(zhuān)業(yè)決策 二級(jí)決策點(diǎn)二級(jí)決策點(diǎn) 項(xiàng)目決策項(xiàng)目

37、決策 須由運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)決策的事 項(xiàng)，部分事項(xiàng)須報(bào)區(qū)域及集團(tuán) 最終決策 運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)主任 管理決策管理決策 一級(jí)決策點(diǎn)一級(jí)決策點(diǎn) 說(shuō)明說(shuō)明決策人決策人分類(lèi)分類(lèi)決策層級(jí)決策層級(jí) 付款及費(fèi)用審批付款及費(fèi)用審批 合同審批合同審批 招投標(biāo)決策招投標(biāo)決策 收錄與費(fèi)用相關(guān)的審批內(nèi)容部 分內(nèi)容，其他在各管理流程中 體現(xiàn) 根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé) 權(quán)限確認(rèn)的日常審批 事務(wù) 業(yè)務(wù)審批業(yè)務(wù)審批 常規(guī)審批常規(guī)審批 界定界定說(shuō)明說(shuō)明分類(lèi)分類(lèi) 付款及費(fèi)用審批付款及費(fèi)用審批 合同審批合同審批 招投標(biāo)決策招投標(biāo)決策 收錄與費(fèi)用相關(guān)的審批內(nèi)容部 分內(nèi)容，其他在各管理流程中 體現(xiàn) 根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé) 權(quán)限確認(rèn)的日常審批 事務(wù) 業(yè)務(wù)

38、審批業(yè)務(wù)審批 常規(guī)審批常規(guī)審批 界定界定說(shuō)明說(shuō)明分類(lèi)分類(lèi) 39 全建制+分階段授權(quán)模式下的強(qiáng)矩陣制-異地項(xiàng)目公司管控模式 項(xiàng)目 拓展 定位 策劃 方案 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 拓展 定位 策劃 方案 設(shè)計(jì) 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 開(kāi)工條件準(zhǔn) 備 工程 管理 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 開(kāi)工條件準(zhǔn) 備 工程 管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí) 施 銷(xiāo)售 管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí) 施 銷(xiāo)售 管理 客戶 管理 客戶 管理 投資決策 階段 投資決策 階段 定位策劃階段階段定位策劃階段階段產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)階段產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)管理階段營(yíng)銷(xiāo)管理階段 附屬服務(wù) 階段 附屬服務(wù) 階段 總部總部 總部總部 項(xiàng)目 公司 項(xiàng)目 公司 項(xiàng)目 公司 項(xiàng)目 公司 投資

39、決策論證投資決策論證 新區(qū)域拓展新區(qū)域拓展 項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目投資策劃 本區(qū)域拓展本區(qū)域拓展 項(xiàng)目預(yù)可研項(xiàng)目預(yù)可研 配合、參與本部投 資決策論證 配合、參與本部投 資決策論證 市場(chǎng)研究及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 化研究 市場(chǎng)研究及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 化研究 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 前期成本控制前期成本控制 參與、配合、了解參與、配合、了解 重要的設(shè)備材料研究及推廣重要的設(shè)備材料研究及推廣 目標(biāo)成本確定及成本策劃、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控目標(biāo)成本確定及成本策劃、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 集采集約采購(gòu)及控制，統(tǒng)一的供應(yīng)商管理，逐步 形成戰(zhàn)略采購(gòu) 集采集約采購(gòu)及控制，統(tǒng)一的供應(yīng)商管理，逐步 形成戰(zhàn)略采購(gòu) 建立產(chǎn)品質(zhì)量及

40、工程實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督建立產(chǎn)品質(zhì)量及工程實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的監(jiān)控項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的監(jiān)控 全方位的流程和規(guī)范化實(shí)施檢查、考核全方位的流程和規(guī)范化實(shí)施檢查、考核 初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本控制目標(biāo)成本控制 責(zé)任成本及動(dòng)態(tài)成本管理責(zé)任成本及動(dòng)態(tài)成本管理 負(fù)責(zé)授權(quán)的采購(gòu)事項(xiàng)負(fù)責(zé)授權(quán)的采購(gòu)事項(xiàng) 深化設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)跟蹤及設(shè)計(jì)變 更管理 深化設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)跟蹤及設(shè)計(jì)變 更管理 授權(quán)內(nèi)成本管理授權(quán)內(nèi)成本管理 項(xiàng)目進(jìn)度控制項(xiàng)目進(jìn)度控制 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建 項(xiàng)目定位深化至項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)整體方案 項(xiàng)目定位深化至項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)整體方案 銷(xiāo)售管理規(guī)范建立及 推廣 銷(xiāo)售管理規(guī)范建立及 推廣 重要銷(xiāo)售控制活動(dòng)重要銷(xiāo)售控制活

41、動(dòng) 品牌管理品牌管理 客戶資源體系管理客戶資源體系管理 方案推廣實(shí)施方案推廣實(shí)施 銷(xiāo)售規(guī)范細(xì)化及監(jiān)控 執(zhí)行 銷(xiāo)售規(guī)范細(xì)化及監(jiān)控 執(zhí)行 價(jià)格執(zhí)行價(jià)格執(zhí)行 配合本部的品牌管理 及客戶資源管理 配合本部的品牌管理 及客戶資源管理 區(qū)域內(nèi)的銷(xiāo)售和客戶 資源整合 區(qū)域內(nèi)的銷(xiāo)售和客戶 資源整合 客戶服務(wù)體系的 建立及監(jiān)控 客戶服務(wù)體系的 建立及監(jiān)控 物業(yè)方案策劃及 物業(yè)合作方的統(tǒng) 一選定 物業(yè)方案策劃及 物業(yè)合作方的統(tǒng) 一選定 項(xiàng)目在施階段， 客戶信息和客戶 投訴的接待響應(yīng) 項(xiàng)目在施階段， 客戶信息和客戶 投訴的接待響應(yīng) 成本管理、采購(gòu)管理、計(jì)劃管理、報(bào)批報(bào)建成本管理、采購(gòu)管理、計(jì)劃管理、報(bào)批報(bào)建 總部負(fù)

42、責(zé) 項(xiàng)目公司參與決策 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé) 總部：協(xié)調(diào)重大決策上報(bào)審批 目標(biāo)責(zé)任書(shū) 總部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目公司參與決策 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé) 總部：協(xié)調(diào)重大決策上報(bào)審批 目標(biāo)責(zé)任書(shū) 目標(biāo)責(zé)任書(shū)目標(biāo)責(zé)任書(shū) 40 全建制+分階段授權(quán)模式下的強(qiáng)矩陣制-異地項(xiàng)目公司管控模式 項(xiàng)目 拓展 定位 策劃 方案 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 拓展 定位 策劃 方案 設(shè)計(jì) 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 開(kāi)工條件準(zhǔn) 備 工程 管理 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 開(kāi)工條件準(zhǔn) 備 工程 管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí) 施 銷(xiāo)售 管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí) 施 銷(xiāo)售 管理 客戶 管理 客戶 管理 總部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目公司參與決策 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé) 總部：協(xié)調(diào)重大決策上報(bào)審批 目標(biāo)責(zé)任書(shū) 總部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目

43、公司參與決策 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé) 總部：協(xié)調(diào)重大決策上報(bào)審批 目標(biāo)責(zé)任書(shū) 目標(biāo)責(zé)任書(shū)目標(biāo)責(zé)任書(shū) 方式一：總部集中進(jìn)行方案 的操作，擴(kuò)初和施工圖下放 優(yōu)缺點(diǎn)：這種方式的優(yōu)點(diǎn)是 資源集中，而且和下屬企業(yè) 容易達(dá)成一致，決策和操作 分離，但是，如果方案深度 不夠，很容易在界面上產(chǎn)生 扯皮，另外，由于核心內(nèi)容 由總部操作，易產(chǎn)生責(zé)任推 卸 方式一：總部集中進(jìn)行方案 的操作，擴(kuò)初和施工圖下放 優(yōu)缺點(diǎn)：這種方式的優(yōu)點(diǎn)是 資源集中，而且和下屬企業(yè) 容易達(dá)成一致，決策和操作 分離，但是，如果方案深度 不夠，很容易在界面上產(chǎn)生 扯皮，另外，由于核心內(nèi)容 由總部操作，易產(chǎn)生責(zé)任推 卸 方式二：項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)方案的設(shè)計(jì) ，

44、總部負(fù)責(zé)評(píng)審決策 優(yōu)缺點(diǎn)：這種模式的優(yōu)點(diǎn)在責(zé)任比 較集中，而且方案與之后的擴(kuò)初施 工圖能有效銜接，但是，它存在幾 個(gè)明顯的缺點(diǎn)：1.資源不能有效整 合2.在沒(méi)有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的前提下或 者項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)人員能力強(qiáng)于總部 的時(shí)候，總部和項(xiàng)目公司容易產(chǎn)生 觀點(diǎn)的不一致并出現(xiàn)博弈 方式二：項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)方案的設(shè)計(jì) ，總部負(fù)責(zé)評(píng)審決策 優(yōu)缺點(diǎn)：這種模式的優(yōu)點(diǎn)在責(zé)任比 較集中，而且方案與之后的擴(kuò)初施 工圖能有效銜接，但是，它存在幾 個(gè)明顯的缺點(diǎn)：1.資源不能有效整 合2.在沒(méi)有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的前提下或 者項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)人員能力強(qiáng)于總部 的時(shí)候，總部和項(xiàng)目公司容易產(chǎn)生 觀點(diǎn)的不一致并出現(xiàn)博弈 特別提醒： 萬(wàn)科、龍湖、華

45、潤(rùn)等 把方案設(shè)計(jì)下放給城 市公司的管控模式的 基礎(chǔ)是建立在產(chǎn)品標(biāo) 準(zhǔn)化的基礎(chǔ)之上的， 沒(méi)有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，很 容易產(chǎn)生總部與項(xiàng)目 之間較大的分歧，從 而影響效率 41 全建制+分階段授權(quán)模式下的強(qiáng)矩陣制-某總部-異地項(xiàng)目公司管控模式 行 政 人 力 中 心 行 政 人 力 中 心 行 政 人 力 中 心 行 政 人 力 中 心 投 資 拓 展 中 心 投 資 拓 展 中 心 投 資 拓 展 中 心 投 資 拓 展 中 心 財(cái) 務(wù) 管 理 中 心 財(cái) 務(wù) 管 理 中 心 財(cái) 務(wù) 管 理 中 心 財(cái) 務(wù) 管 理 中 心 成 本 管 理 中 心 成 本 管 理 中 心 成 本 管 理 中 心 成 本 管

46、 理 中 心 設(shè) 計(jì) 研 發(fā) 中 心 設(shè) 計(jì) 研 發(fā) 中 心 設(shè) 計(jì) 研 發(fā) 中 心 設(shè) 計(jì) 研 發(fā) 中 心 工 程 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 工 程 管 理 中 心 采 購(gòu) 管 理 中 心 采 購(gòu) 管 理 中 心 采 購(gòu) 管 理 中 心 采 購(gòu) 管 理 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 管 理 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 管 理 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 管 理 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 管 理 中 心 計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部 合同預(yù)算部合同預(yù)算部 合同預(yù)算部合同預(yù)算部 工程管理部工程管理部 工程管理部工程管理部 物資采購(gòu)部物資采購(gòu)部 物資采購(gòu)部物資采購(gòu)部 營(yíng)銷(xiāo)管理部營(yíng)銷(xiāo)管理部 營(yíng)銷(xiāo)

47、管理部營(yíng)銷(xiāo)管理部 綜合行政部綜合行政部 綜合行政部綜合行政部 總裁總裁 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 42 組織模式對(duì)效率的影響：決策效率與溝通效率 43 案例：龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)機(jī)制是如何實(shí)現(xiàn)決策前置和一次性決策的 44 45 體系篇-流程與運(yùn)營(yíng) 46 我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會(huì)效率低？-多數(shù)企業(yè)對(duì)流程的理解限于審批流程與工 作指引 拓展 營(yíng)銷(xiāo) 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 工程 客服 拓展 營(yíng)銷(xiāo) 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 工程 客服 組織項(xiàng)目論證組織項(xiàng)目論證 產(chǎn)品初步定位 前期設(shè)計(jì)研究 采購(gòu)策劃 工程條件評(píng)估 服務(wù)模式及服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)策劃 產(chǎn)品初步定位 前期設(shè)計(jì)研究 采購(gòu)策劃 工程條件評(píng)估 服務(wù)模式及服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)策劃 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 概念設(shè)計(jì)概

48、念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 部品研究部品研究 采購(gòu)規(guī)劃采購(gòu)規(guī)劃 工程勘察工程勘察 施工圖會(huì)審施工圖會(huì)審基礎(chǔ)工程施工基礎(chǔ)工程施工 營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃前期推廣前期推廣 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 設(shè)計(jì)效果跟蹤監(jiān)控設(shè)計(jì)效果跟蹤監(jiān)控 設(shè)計(jì)技術(shù)支持設(shè)計(jì)技術(shù)支持 銷(xiāo)售環(huán)境及人力資源準(zhǔn)備銷(xiāo)售環(huán)境及人力資源準(zhǔn)備 竣工交付竣工交付 保修期維護(hù)保修期維護(hù) 客戶服務(wù) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 客戶服務(wù) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售服務(wù) 入伙組織 銷(xiāo)售服務(wù) 入伙組織 立項(xiàng)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)入伙立項(xiàng)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)入伙 客戶接觸點(diǎn)品質(zhì)監(jiān)控客戶接觸點(diǎn)品質(zhì)監(jiān)控 服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控 定案 服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控 定案 項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)工程實(shí)施工程實(shí)施 銷(xiāo)

49、售管理銷(xiāo)售管理客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理 定位定位 策劃成果跟蹤及評(píng)估策劃成果跟蹤及評(píng)估 采購(gòu)實(shí)施及供應(yīng)管理采購(gòu)實(shí)施及供應(yīng)管理 部品及樣板管理部品及樣板管理 成本成本 施工前期準(zhǔn)備施工前期準(zhǔn)備 主體結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)施工 前期客戶積累前期客戶積累 銷(xiāo)售配合銷(xiāo)售配合 項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目成本預(yù)算項(xiàng)目成本預(yù)算動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理 項(xiàng)目結(jié)算 成本后評(píng)估 項(xiàng)目結(jié)算 成本后評(píng)估 項(xiàng)目成本概算項(xiàng)目成本概算 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 工程采購(gòu)工程采購(gòu) 采購(gòu)考察采購(gòu)考察/調(diào)研調(diào)研 圖例：圖例：關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù) 項(xiàng)目里程碑項(xiàng)目里程碑 47 公司流程 框架 公司流程 框架 業(yè)務(wù)模型業(yè)務(wù)模型 人力資源人力資源 策劃 定位 策劃 定位 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 工程 管理 工程 管理 營(yíng)銷(xiāo) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 管理 客戶 服務(wù) 客戶 服務(wù) 業(yè)務(wù)主流程 及子流程 業(yè)務(wù)主流程 及子流程 操作指導(dǎo)及表格操作指導(dǎo)及表格 概念 設(shè)計(jì) 概念 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì) 初步 設(shè)計(jì) 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 施工過(guò) 程配合 施工過(guò) 程配合 主流程主流程: 一級(jí)子流程一級(jí)子流程: 二級(jí)流程二級(jí)流程: 行政 財(cái)務(wù) 行政 財(cái)務(wù) 主流程決定總體效率 部門(mén)流程決定協(xié)同效率 主流程決定總體效率 部門(mén)流程決定協(xié)同效率 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)