1、Jingruis QINGPU PROJECTBUSINESS DISTRICT PROJECT DESIGN 景瑞集團上海青浦商業辦公地塊項目 戶型研究專篇 MODEL STUDIES 浦 倉 路 青浦 青浦卓越 世紀中心 綠港購物廣場 橋梓灣商業街 SITESITE 東大盈港 1.0km 1.9km 上海青城醫院 漕盈路 項目位于上海青浦區盈港路城中 北路，濱臨東大盈港，臨近上海 市青城醫院；距地鐵17號線（在 建）地鐵站青浦站1.1公里，漕盈 路站2公里；距青浦卓越世紀中 心（在建）2公里、綠港購物廣 場、橋梓灣商業街1.2公里。 項目周邊交通 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 港 隆 廣
2、 場 辦 公 樓 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 商 業 裙 房 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 好 美 家 青 浦 青 浦 青 浦 青 城 醫 院 百 聯 百 聯 世 紀 聯 華 景景 瑞 二 期 瑞 二 期 商 業 辦 公 商 業 辦 公 景景 瑞 二 期 瑞 二 期 住 宅 小 區 東大盈港 景瑞 二期 商業 建筑面積14152.2 辦公 建筑面積15500.5 住宅區 景瑞 一期 辦公 建筑面積2.0萬 好美家 建筑面積2.1萬 商業裙房 建筑面積0.99萬 項目商業總計 建筑面積4.5萬 聯華超市 建筑面積2.96萬 該區域商業總計 建筑面積7.46萬 二期商辦用地 建筑面積2965
3、2.7萬 二期商辦用地 用地面積12260.64 總建筑面積29652 辦公面積：15500 商業面積：14152 項目概況 匯報文件內容 01 公共門廳不獨門獨戶戶型設計 02 半躍層凈高研究 03 空調機位及管井對戶型變化的影響 04 戶型類型 05 問題總結 01 公共門廳不獨門獨戶戶型設計 公共門廳與獨門獨戶戶型問題只針對雙鑰匙戶型 建議 8.4m開間，層4.5m 8.4m開間，層3.6m 待討論雙鑰匙戶型 公共門廳雙鑰匙戶型 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙獨門獨戶戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實得套內
4、使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 獨門獨戶方案 20#辦公A戶型比選 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案一 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案二 公共門廳方案 優點：1.公共門廳、擁有相同面積的櫥柜 2.擁有獨立開放式廚房 推薦此戶型 公共廚房、門廳 獨立 開放 式廚房 獨立 餐廳 獨立 餐廳 優點：1.共用門廳
5、2.擁有獨立餐廳 缺點：1.無獨立廚房，私密空間暴露。 2.共用門廳不廚房損失一部分面積，導致入戶狹小。 獨立 開放 式廚房 公共門廳 20#辦公A戶型比選 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案一 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案二 4.2m開間平層雙鑰匙獨門獨戶戶型 優點：擁有完整私密空間，獨門獨戶，功能齊全 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 獨 立 廚 房 獨立 餐廳 獨 立 廚 房 獨立 餐廳 獨立 開放 式廚房 獨立 開放 式廚房 公共門廳 優點：1.公共門廳、擁有相同面積的櫥柜 2.擁有獨立開放式廚房 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%）
6、加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 20#辦公A戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層獨門獨戶下層 4.2m開間平層雙鑰匙躍層獨門獨戶上層 獨門獨戶方案 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 20#辦公A戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層公共門廳下層
7、4.2m開間平層雙鑰匙躍層公共門廳上層 公共門廳方案 4.2m開間平層雙鑰匙躍層獨門獨戶戶型 推薦此戶型 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層公共門廳戶型 公共廚房、門廳 獨 立 廚 房 獨 立 廚 房 躍層 書房 躍層 書房 躍層 書房 躍層 書房 優點：1.擁有完整私密空間，獨門獨戶，功能齊全 優點：共用門廳及廚房，減少占用室內的使用面積。 缺點：1.無獨立廚房，使用丌方便。 2.共用門廳不廚房損失一部分面積，導致入戶空間狹小。 20#辦公B戶型 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 3.6m層高辦公B 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實
8、得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公B 70.40 95.71 73.55 70.40 95.71 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 優點：1.只開一門，共用門廳，節省面積。 2.擁有獨立廚房、餐廳，功能齊全。 缺點：1. 共用門廳導致入戶狹小。 推薦此戶型 20#辦公B戶型 4.2m開間平層雙鑰匙獨門獨戶戶型 獨立 餐廳 獨立 餐廳 獨立 餐廳 優點：1.擁有獨立廚房、餐廳，功能齊全。 缺點：1.導致右端戶走廊過長，浪費面積。 獨 立 廚 房 獨立 餐廳 公共門廳 獨立 廚房 獨立 廚房 獨 立 廚 房 20#辦公C戶型 3.6m層高辦公C 9.5m開間平層雙鑰匙戶型 9.5m開間平
9、層雙鑰匙公共門廳戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公C 51.45 69.95 73.55 12.90 64.35 公共門廳方案 20#辦公C戶型 3.6m層高辦公C 9.5m開間平層雙鑰匙戶型 9.5m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 優點：1.只開一門，共用門廳，節省面積。 2.擁有獨立廚房、餐廳，功能齊全。 缺點：1. 共用門廳導致入戶狹小。 獨立 餐廳 獨 立 廚 房 獨立廚房 公共門廳 20#辦公雙鑰匙戶型 辦公A平層雙鑰匙獨門獨戶戶型 辦公A平層雙鑰匙公共門廳戶型 辦公A平層雙鑰匙半躍層戶型 辦公B平層雙鑰匙戶型 辦公C平層
10、雙鑰匙戶型 02 半躍層凈高研究 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型研究 本案方案設計 3.6m層高半躍戶型參考意向 3.6m層高半躍戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層下層 4.2m開間平層雙鑰匙躍層上層 3.6m層高半躍戶型剖面 獨 立 廚 房 客 廳 臥 室 臥 室 書 房 走 廊 3.6m層高半躍廁所剖面 隔層排水，丌影響衛生間的凈空，局部降板，利用躍層的衣柜阻擋降 板不管井的裸露。 一層管道 躍層管道 03 空調機位及管井對戶型變化的影響 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（）
11、 辦公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT上層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT戶型 空調機位居中方案 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT上層戶型 4.5m層高辦公A
12、8.4m開間平層雙鑰匙LOFT戶型 空調機位偏一側方案 空調機位比較 空調機位居中 3050 優點：1.空調機位居中兩邊均等方便處理造型立面。 缺點：1.兩邊都有空調機位的墻角。 3050 3050 3050 750 750 750 750 空調機位偏一側 優點：1.空調機位偏一側可以使另一戶方正、無墻角。 缺點：1.丌方便處理造型 3800 2300 3800 2300 1500 1500 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#辦公A戶型 4
13、.5m層高辦公A 8.4m開間LOFT戶型 辦公A 8.4m開間LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間LOFT上層戶型 空調機位居中方案 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間LOFT上層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間LOFT戶型 空調機位偏一側方案 空調機位比較 空調機位居中 空調機位偏一側 推薦此戶型 優點：1.空調機位偏一側可以使客廳窗戶變大 500 3050
14、3050 500 優點：1.空調機位居中方便處理造型立面 缺點：1.右側窗戶凈寬500較小 2.一樓無法直接使用空調機位 2800 3800 2800 3800 1700 2450 1700 2450 1450 1450 空調機位比較 空調機位居中 空調機位居中 空調機位比較 空調機位偏一側 空調機位偏一側 04 戶型類型 戶型類型索引 8.4m開間，層4.5m 3.6m開間，層4.5m 8.4m開間，層3.6m 平層戶型 平層雙鑰匙戶型 平層戶型 平層雙鑰匙戶型 平層雙鑰匙躍層戶型 平層LOFT戶型 平層LOFT戶型 3.6m開間，層4.5m 本案方案設計 標準層平面 辦公一號樓 8.4m開
15、間，層3.6m 20#辦公A戶型 8.4m開間平層戶型 3.6m層高辦公A 8.4m開間平層戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層下層戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙
16、鑰匙半躍戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層上層戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 本案方案設計 標準層平面 辦公一號樓 3.6m開間，層4.5m 本案方案設計 標準層平面 辦公一號樓 3.6m開間，層4.5m 21、26#辦公A戶型 辦公A 3.6m開間LOFT下層戶型 4.5m層高辦公A 3.6m開間LOFT戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（) 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 21#辦公A 31.5
17、8 40.54 77.9 30.78 62.36 71.32 26#辦公A 31.40 40.77 77.02 30.78 62.18 71.55 辦公A 3.6m開間LOFT上層戶型 本案方案設計 標準層平面 辦公一號樓 8.4m開間，層4.5m 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間LOFT下層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間LOFT戶型 辦公A 8.4m開間LOFT上層戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#辦公A戶型 辦公A
18、8.4m開間平層雙鑰匙LOFT下層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT上層戶型 套內使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實得套內使用面積（） 實得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 05 辦公戶型面積變化 20#辦公A戶型 每個單元可改造成4個4.2m開間的戶型 建筑面積： 159.1 建筑面積： 187.3 建筑面積： 182.0 本層可劃分3個建筑面積大于150的辦公單元 23#辦公A戶型 建筑面積： 157.8 建筑面積： 160.3 建
19、筑面積： 161.4 每個單元可改造成3個4.2m開間的戶型 本層可劃分3個建筑面積大于150的辦公單元 核心筒改動 26#辦公A戶型 建筑面積： 174.0 建筑面積： 171.1 建筑面積： 174.6 每個單元可改造成4個3.6m開間的戶型 建筑面積： 179.2 本層可劃分4個建筑面積大于150的辦公單元 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
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