1、前前 期期 介介 入入 -地產開發缺陷及分析地產開發缺陷及分析 地產常見缺陷及缺陷問題解讀地產常見缺陷及缺陷問題解讀 地產設計環節出現的缺陷案例，細分為：地產設計環節出現的缺陷案例，細分為： 建筑設計類建筑設計類 景觀設計類景觀設計類 部品及設施設計類部品及設施設計類 地產施工環節出現的缺陷案例地產施工環節出現的缺陷案例 各類缺陷收集與整理的方法及注意事項各類缺陷收集與整理的方法及注意事項 與地產溝通缺陷的方法及注意事項與地產溝通缺陷的方法及注意事項 物業服務特點：物業服務特點： 1、直接面對業主，知道并了解業主需求、直接面對業主，知道并了解業主需求 2、公共配套的直接使用和維護主體、公共配套

2、的直接使用和維護主體 3、在解決和處理問題中具有豐富的經驗、在解決和處理問題中具有豐富的經驗 物業公司的上述優勢正是地產公司所欠缺的，因此地產開發環節需要物業公司的上述優勢正是地產公司所欠缺的，因此地產開發環節需要 物業前期參與，將這種經驗與優勢延伸到工程開發環節，盡可能減少問題物業前期參與，將這種經驗與優勢延伸到工程開發環節，盡可能減少問題 發生，達到預防目的。發生，達到預防目的。 物業公司對地產新項目前置參與的特點物業公司對地產新項目前置參與的特點 萬科在新項目開發中，萬科在新項目開發中，因多種因素在房屋交付后顯露出一些不盡如意且易引發業主投因多種因素在房屋交付后顯露出一些不盡如意且易引發

3、業主投 訴的遺留問題需要不斷的去關注解決。訴的遺留問題需要不斷的去關注解決。 遺留問題遺留問題長期以來成為萬科快速發展的一個包袱！從某種程度上制約著萬科的發展。長期以來成為萬科快速發展的一個包袱！從某種程度上制約著萬科的發展。 不論是變革還是不論是變革還是“掃雷掃雷”等階段性工作，等階段性工作，問題的本質還是在于物業公司如何提升專業管理問題的本質還是在于物業公司如何提升專業管理 水平，加強前期介入工作的能力水平，加強前期介入工作的能力，將將“雷雷”在規劃設計階段、施工階段規避掉，不能將老在規劃設計階段、施工階段規避掉，不能將老 問題在新項目重復出現，這是物業公司基于地產公司的價值所在問題在新項

4、目重復出現，這是物業公司基于地產公司的價值所在。 地產公司是一個受市場環境影響很強的行業，地產公司是一個受市場環境影響很強的行業， 經營情況會受諸多因素的影響，物業惟有在為地經營情況會受諸多因素的影響，物業惟有在為地 產公司提供有價值和滿意服務同時，不斷探索自產公司提供有價值和滿意服務同時，不斷探索自 身的經營屬性特點的經營能力，才能使物業公司身的經營屬性特點的經營能力，才能使物業公司 基于自身行發展規律的健康可持續發展。基于自身行發展規律的健康可持續發展。 地產在設計環節顯露出缺陷的原因地產在設計環節顯露出缺陷的原因 前期化設計問題前期化設計問題 成本控制問題成本控制問題 施工工藝問題施工工

5、藝問題 滾動開發設備選型問題滾動開發設備選型問題 客戶的聲音與滿意度調查客戶的聲音與滿意度調查 形成房屋質量與遺留問題的原因形成房屋質量與遺留問題的原因 地產在設計環節顯露出缺陷的原因：地產在設計環節顯露出缺陷的原因： 片面追求創新片面追求創新對客戶的實際需對客戶的實際需 求了解深度不夠求了解深度不夠 從業經驗與經歷從業經驗與經歷機械地參照規范機械地參照規范 12 43 早期早期 介入介入 中期中期 介入介入 后期后期 介入介入 在房地產開發的在房地產開發的立項決策階段立項決策階段（可行性研究階段）（可行性研究階段） 的介入。物業公司必須要委派具有實際物業管理經驗的介入。物業公司必須要委派具有

6、實際物業管理經驗 的專業人員從配套設備、環境附屬工程、保安消防等的專業人員從配套設備、環境附屬工程、保安消防等 方面嚴格把關。方面嚴格把關。 在在方案設計階段方案設計階段的介入。的介入。 從物業結構布局和功能發面、設備設施的設置和從物業結構布局和功能發面、設備設施的設置和 服務方面提出改進意見。服務方面提出改進意見。 在在項目施工階段項目施工階段的介入。的介入。 進行機電設備的測試、檢驗。指出前期工程的缺進行機電設備的測試、檢驗。指出前期工程的缺 陷并提出改良方案。準備交接和驗收的各方面工作等。陷并提出改良方案。準備交接和驗收的各方面工作等。 物業公司前期介入的三個階段物業公司前期介入的三個階

7、段 1 小區圍墻小區圍墻 2 車輛入口車輛入口 3 人行入口人行入口 5 私家花園私家花園 6 室內家居室內家居 4 小區園林小區園林, ,會所會所, ,停車場等公共區域停車場等公共區域 7 保安隊伍保安隊伍 我們的我們的 客戶對小區客戶對小區 安防價值安防價值重重 要性的排序要性的排序 客戶對住宅安防價值的認知與排序客戶對住宅安防價值的認知與排序 建筑設計類建筑設計類 社區開放潛在風險社區開放潛在風險 根據目前社會治安環境，各物業公司發根據目前社會治安環境，各物業公司發 生了多起被盜治安類事件。生了多起被盜治安類事件。萬科物業萬科物業和和業主業主 最關注的最關注的居家安全第一位居家安全第一位

8、的問題的問題，必須從地必須從地 產在新項目前期規劃設計中考慮到位！切不產在新項目前期規劃設計中考慮到位！切不 可為追求新意而采用小區的開放式設計，可為追求新意而采用小區的開放式設計， 實踐證明，實踐證明，物業住宅小區開放式設計將物業住宅小區開放式設計將 造成物業管理成本造成物業管理成本（增加安全員數量）（增加安全員數量）的提的提 高高和和安全防范管理風險安全防范管理風險。 物業管理對住宅小區出入口設置的考慮物業管理對住宅小區出入口設置的考慮 作為住宅小區的作為住宅小區的 第一道安全防線及物第一道安全防線及物 業人工成本的控制考業人工成本的控制考 慮，慮，小區的出入口不小區的出入口不 宜超過宜超

9、過3 3個，個，4040萬平米萬平米 以上的大型住宅區可以上的大型住宅區可 考慮設計考慮設計4 4個。個。 住宅區域應實行住宅區域應實行 全封閉式管理全封閉式管理。車輛。車輛 出入口設置雙行入車出入口設置雙行入車 道、方便業主使用。道、方便業主使用。 人車出入口人車出入口 圍墻范圍圍墻范圍 車行流線車行流線 人行流線人行流線 圖例圖例 入戶方式入戶方式 小區圍墻設計中存在的問題小區圍墻設計中存在的問題 高度過低的問高度過低的問 題主要體現在題主要體現在 兩方面：兩方面： 一是圍墻整體一是圍墻整體 高度過低；高度過低； 二是從可蹬踏二是從可蹬踏 面算起的高度面算起的高度 過低。過低。 監控盲區監

10、控盲區 13 小區圍墻（第一道物防）典型缺陷小區圍墻（第一道物防）典型缺陷 形 同 虛 設 的 天 津 濱 海 圍 墻 形 同 虛 設 的 天 津 濱 海 圍 墻 極 易 攀 爬 翻 越 的 沈 陽 四 季 圍 墻 極 易 攀 爬 翻 越 的 沈 陽 四 季 圍 墻 極易被剪斷的極易被剪斷的大梅沙大梅沙圍墻護欄圍墻護欄 圍 墻 高 差 圍 墻 高 差 使 造 成 監 控 盲 區 使 造 成 監 控 盲 區 14 小區圍墻低、離樹木近、易引發安防誤報小區圍墻低、離樹木近、易引發安防誤報 樹木太近容易引起兩方面問題：樹木太近容易引起兩方面問題： 第一是誤報，第一是誤報， 第二是容易攀爬和翻越。第二

11、是容易攀爬和翻越。同理，在圍墻附近設計構筑物也容易出現這個問題同理，在圍墻附近設計構筑物也容易出現這個問題。 墻柱墻柱 護欄護欄 地面層 紅外探測器紅外探測器 景觀樹木低于此高度 15 因設計欠缺、物業后期為減少質量事故把圍墻搞成了因設計欠缺、物業后期為減少質量事故把圍墻搞成了“監獄監獄” 外圍墻三刺外圍墻三刺 圍墻上方設置采用采用 “拉力刮刀電子圍欄”，拉力刮刀電子圍欄”，以 “阻擋為主、報警為輔”“阻擋為主、報警為輔”。即把入侵者阻擋在周界 外，把犯罪制止在發生之前，讓入侵者知難而退。 當入侵者強行入侵時，報警系統會及時發出警報， 通知保安人員并聯動視頻監控系統，并在電子地圖 中找到準確位

12、置。 阻擋為主、報警為輔是物防的目的！阻擋為主、報警為輔是物防的目的！ 從設計階段就把圍墻的美觀與安全作用統一從設計階段就把圍墻的美觀與安全作用統一 圍墻（欄）設置要點：圍墻（欄）設置要點： 上邊緣高低落差不大于上邊緣高低落差不大于 300mm； 圍墻走向規則，減少曲折轉彎；圍墻走向規則，減少曲折轉彎； 圍欄不宜變形、攀爬、晃動；圍欄不宜變形、攀爬、晃動； 圍墻周圍不能有樹枝竹葉等晃動物體；圍墻周圍不能有樹枝竹葉等晃動物體； 圍墻上邊緣水平傾斜度不宜大于圍墻上邊緣水平傾斜度不宜大于15度；度； 圍墻高度不宜低于圍墻高度不宜低于2000mm； 圍欄欄桿縫隙不宜大于圍欄欄桿縫隙不宜大于100mm；

13、 圍欄高度不應低于圍欄高度不應低于2500mm。 從 設 計 時 就 把 小 區 的 安 防 做 到 位 從 設 計 時 就 把 小 區 的 安 防 做 到 位 小區圍欄技防的作用小區圍欄技防的作用 小區第一道安全小區第一道安全 防線的設置防線的設置是有效組織是有效組織 危險源因素不要進入小危險源因素不要進入小 區！區！法規要求物業管理法規要求物業管理 是秩序的維護。是秩序的維護。 北京對車輛出入口道閘有效阻止入侵問題的考慮與改進北京對車輛出入口道閘有效阻止入侵問題的考慮與改進 北京萬科星園東南側出入口防尾隨門禁的完善北京萬科星園東南側出入口防尾隨門禁的完善 改造前改造前 改造后改造后 經改造

14、后，這個人行出入口可不設經改造后，這個人行出入口可不設 固定安全員崗，固定安全員崗，地產在新項目設計時就地產在新項目設計時就 應將防尾隨裝置配備到位！應將防尾隨裝置配備到位！ 人行出入口，大堂人行出入口，大堂/ /單元門單元門無限位地彈簧無限位地彈簧自動回位，防尾隨自動回位，防尾隨 大堂門口機大堂門口機/門禁的安全作用合理位置門禁的安全作用合理位置 門禁及門禁鎖設置位置：門禁及門禁鎖設置位置： 1 1、郵遞員、公共保潔員應活動的區域、郵遞員、公共保潔員應活動的區域 2 2、業主應持卡能進入的專屬區域、業主應持卡能進入的專屬區域 各類單元門各類單元門/防火門防火門/圍合的門禁鎖不當位置帶來的問題

15、圍合的門禁鎖不當位置帶來的問題 門變形門變形 防火門不能自防火門不能自 動回位動回位 門禁磁力鎖在門的門禁磁力鎖在門的 上方，業主使用不上方，業主使用不 當造成門的變形損當造成門的變形損 壞變形，門禁失效壞變形，門禁失效 物業維修解決措施物業維修解決措施 各類單元門各類單元門/防火門防火門/圍合的門禁所位置圍合的門禁所位置 門禁磁力鎖在門的上方位，業主使用不當造成門的變門禁磁力鎖在門的上方位，業主使用不當造成門的變 形損壞，門禁失效。形損壞，門禁失效。 各類門禁鎖最佳位置：應安裝在門的中間部位各類門禁鎖最佳位置：應安裝在門的中間部位 OK 門變形的根源門變形的根源 分項名稱分項名稱物業建議物業

16、建議 門禁管理系統門禁管理系統 單元門禁應選擇無定位地彈簧，以有效防止尾隨。單元門禁應選擇無定位地彈簧，以有效防止尾隨。 單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。 所有組團、單元等公共區域的出入口安裝所有組團、單元等公共區域的出入口安裝ICIC卡門禁，小區入口、組團入口、單元門入口設置自動閉門器卡門禁，小區入口、組團入口、單元門入口設置自動閉門器 門禁內側開關的安裝位置應當離門有一定的距離，防止人從外面伸手將門打開。門禁內側開關的安裝位置應當離門有一定的距離，防止人從外面伸手將門打開。 門禁位置問題門禁位置問題 不正確不正確正確正確正確正

17、確 門禁門禁 管理系統管理系統 組團門的高度不宜低于組團門的高度不宜低于1.81.8米，上端安裝尖刺防爬裝置。米，上端安裝尖刺防爬裝置。 組團門組團門ICIC卡門禁旁邊應設閉路監控鏡頭，鏡頭能夠識別進入門禁人員的面孔。卡門禁旁邊應設閉路監控鏡頭，鏡頭能夠識別進入門禁人員的面孔。 住區或車庫（場）出入口崗亭內，安裝與監控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話）。住區或車庫（場）出入口崗亭內，安裝與監控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話）。 周界防護周界防護 及聯動及聯動 報警系統報警系統 住宅區外圍圍墻應安裝周界紅外報警系統，周界報警光束與墻體頂部的縫隙不超過住宅區外圍圍墻應安裝周界紅外報警系統，周

18、界報警光束與墻體頂部的縫隙不超過2020厘米。厘米。 周界紅外報警在柱頭部位不留死角。周界紅外報警在柱頭部位不留死角。 周界報警系統與閉路監控系統實現聯動。周界報警系統與閉路監控系統實現聯動。 紅外報警、攝像鏡頭的管線暗埋，明管采用鍍鋅鋼管，防止人為剪斷。紅外報警、攝像鏡頭的管線暗埋，明管采用鍍鋅鋼管，防止人為剪斷。 閉路閉路 電視監控電視監控 攝像監控應采用數碼硬盤錄像系統，節約物業維護成本低，便于操作且圖像清晰。攝像監控應采用數碼硬盤錄像系統，節約物業維護成本低，便于操作且圖像清晰。 建議泳池加裝監控探頭（室內需考慮防潮處理），確保救生員在崗狀態，防止泳池關閉后人員擅自闖入而建議泳池加裝監

19、控探頭（室內需考慮防潮處理），確保救生員在崗狀態，防止泳池關閉后人員擅自闖入而 發生意外。發生意外。 電梯轎廂監控頭安裝位置建議選擇在轎廂左上角。電梯轎廂監控頭安裝位置建議選擇在轎廂左上角。 夜間閉路監控畫面清晰，安裝位置、角度合適，能夠識別鏡頭夜間閉路監控畫面清晰，安裝位置、角度合適，能夠識別鏡頭5 5米范圍以內的人員面孔。米范圍以內的人員面孔。 所有的監控鏡頭都能錄像，錄像存儲期限不少于所有的監控鏡頭都能錄像，錄像存儲期限不少于1515天，以備查用。天，以備查用。 出入口或夜間照明不能滿足需要的外圍墻紅外聯動閉路監控探頭應具備夜間紅外補光功能。出入口或夜間照明不能滿足需要的外圍墻紅外聯動閉

20、路監控探頭應具備夜間紅外補光功能。 外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監控報警區域。外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監控報警區域。 人流較多的路段、廣場安裝可變焦、可調角度的云臺鏡頭。人流較多的路段、廣場安裝可變焦、可調角度的云臺鏡頭。 住區或停車場出入口配置車輛進出圖像、號牌自動對比識別和錄像系統。住區或停車場出入口配置車輛進出圖像、號牌自動對比識別和錄像系統。 高檔項目使用彩色顯示器和監控鏡頭。高檔項目使用彩色顯示器和監控鏡頭。 物業管理對門禁、周界、閉路安防系統要求物業管理對門禁、周界、閉路安防系統要求 車輛路線圖車輛路線圖 行人路線行人路線 車行出入道閘車行出入道閘 商業

21、入口商業入口 住宅入口住宅入口 物業管理物業管理/居住業主要求車行與人行分開、商業人流與居住分開居住業主要求車行與人行分開、商業人流與居住分開 公寓與商業地面停車分割與管理問題公寓與商業地面停車分割與管理問題 商業停車位商業停車位 住宅車位住宅車位 物業從安全管理角度對商業和住宅安防的改進措施物業從安全管理角度對商業和住宅安防的改進措施 新增圍欄新增圍欄 新增圍欄新增圍欄 新增圍欄新增圍欄 地產銷售和物業對商業與公寓安防的不同考慮地產銷售和物業對商業與公寓安防的不同考慮 地產公司同萬科物業公司的工作契合點地產公司同萬科物業公司的工作契合點： 萬科地產公司萬科地產公司萬科物業公司萬科物業公司 項

22、目的可行性研究階段項目的可行性研究階段 規劃設計階段規劃設計階段 建設階段建設階段 商業前期招商階段商業前期招商階段 竣工驗收階段竣工驗收階段 提供物業管理費用標準提供物業管理費用標準 提供規劃設計的顧問建議提供規劃設計的顧問建議 配合地產公司的施工管理配合地產公司的施工管理 招商招商物業管理技術支持物業管理技術支持 參與驗收及設備調試參與驗收及設備調試 商業物業管理前期介入階段商業物業管理前期介入階段 分項名稱分項名稱物業建議物業建議 商業配套商業配套 商業配套設計建議與住宅用地相對獨立，最好設計在園區出入口的外圍，對外開放，形成商業集中管理商業配套設計建議與住宅用地相對獨立，最好設計在園區

23、出入口的外圍，對外開放，形成商業集中管理 區域，有利于開放式管理。區域，有利于開放式管理。 建議設計在小區下風向位置，以防止商家廚房油煙等對小區居民的影響，增加噪聲逆向傳播建議設計在小區下風向位置，以防止商家廚房油煙等對小區居民的影響，增加噪聲逆向傳播 坡地的小區商業應考慮居民上坡空手，下坡負重的人體承受度合理考慮商業區域的設置。坡地的小區商業應考慮居民上坡空手，下坡負重的人體承受度合理考慮商業區域的設置。 餐飲商業房屋建筑的首層門窗不宜向住宅區域開設。餐飲商業房屋建筑的首層門窗不宜向住宅區域開設。 噪音大，營業晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，可減輕經營壓力提高出租率。噪音大，營業晚等對

24、住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，可減輕經營壓力提高出租率。 商鋪內的污水管鋪設應本著商鋪內的污水管鋪設應本著“利于排放，方便檢修利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢修的戶內部分，建議適當加大的原則，在不便于檢修的戶內部分，建議適當加大 管徑及加大坡度。管徑及加大坡度。 對于餐飲區域的給排水管道應單獨敷設，建議在規劃階段統一設計隔油池。對于餐飲區域的給排水管道應單獨敷設，建議在規劃階段統一設計隔油池。 餐飲區域應設置安裝集中抽排煙裝置（符合當地規范要求），同時此類功能用房建議在小區下風口，周餐飲區域應設置安裝集中抽排煙裝置（符合當地規范要求），同時此類功能用房建議在小區下風口，周 邊無住宅建筑

25、相連，預留廚房通道和專用垃圾收集裝置。邊無住宅建筑相連，預留廚房通道和專用垃圾收集裝置。 空調不建議選擇中央空調，可統一設置分體空調預留機位，因商鋪空調使用時間長，空調位設計不宜離空調不建議選擇中央空調，可統一設置分體空調預留機位，因商鋪空調使用時間長，空調位設計不宜離 住戶太近，以避免噪音影響。住戶太近，以避免噪音影響。 商業建筑要統一考慮店招預留位置設計，大小與建筑風格相協調，以不影響建筑觀瞻、視野寬闊、便于商業建筑要統一考慮店招預留位置設計，大小與建筑風格相協調，以不影響建筑觀瞻、視野寬闊、便于 吸引行人為主，廣告燈箱及霓虹燈的設計應避免對住戶產生燈光污染。吸引行人為主，廣告燈箱及霓虹燈

26、的設計應避免對住戶產生燈光污染。 商業建筑若與住宅區域接近，應考慮設置隔離設施，保證住宅區業主的私密空間免受打擾，在住宅與商商業建筑若與住宅區域接近，應考慮設置隔離設施，保證住宅區業主的私密空間免受打擾，在住宅與商 業街區的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。業街區的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。 物業管理對商業配套與社區配套設施物業管理對商業配套與社區配套設施 分項名稱分項名稱物業建議物業建議 商業配套商業配套 商業區域垃圾桶應選擇封閉式腳踏垃圾桶，餐飲區應適當增加垃圾桶設計數量，要考慮商業所產生垃圾商業區域垃圾桶應選擇封閉式腳踏垃圾桶，餐飲區應適當增加垃圾桶設計數量，要考慮商業所產生垃圾 的

27、特性，要便于中轉和清運。的特性，要便于中轉和清運。 設計時考慮引入大型超市，其作業區一定要遠離居住區。且該區域交通可實現封閉式管理，盡量避免與設計時考慮引入大型超市，其作業區一定要遠離居住區。且該區域交通可實現封閉式管理，盡量避免與 小區道路相通。小區道路相通。 在核心商業區內應設置在核心商業區內應設置1 1- -2 2處公共衛生間，且應考慮公共清潔用取水點的設計。處公共衛生間，且應考慮公共清潔用取水點的設計。 熟食和生鮮檔的樓板應加大荷載。同時，由于其面積大防水不容易做好，且海水腐蝕性強，時間長容易熟食和生鮮檔的樓板應加大荷載。同時，由于其面積大防水不容易做好，且海水腐蝕性強，時間長容易 發

28、生滲水，因此最好不要設置在地庫的上方。發生滲水，因此最好不要設置在地庫的上方。 商鋪采取連廊設計時，其店招位置應設計預留在連廊外臨街位置，以吸引路人。商鋪采取連廊設計時，其店招位置應設計預留在連廊外臨街位置，以吸引路人。 商鋪的水、電表應布置在公共區域或分置在商鋪外以利于抄表位置。商鋪的水、電表應布置在公共區域或分置在商鋪外以利于抄表位置。 商業配套設計一般應考慮超市、菜店、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、商業配套設計一般應考慮超市、菜店、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、 交通等的配套服務功能。交通等的配套服務功能。 北方供暖地區商業臨街外墻不宜

29、采用單面大面積玻璃外墻，以免影響冬季供暖效果。北方供暖地區商業臨街外墻不宜采用單面大面積玻璃外墻，以免影響冬季供暖效果。 如必須設計中央空調的，其安裝位置要充分考慮到噪音對居民的影響。如必須設計中央空調的，其安裝位置要充分考慮到噪音對居民的影響。 物業管理對商業配套與社區配套設施物業管理對商業配套與社區配套設施 建筑建筑 設計設計 小區圍墻小區圍墻 實體圍墻使用堅固和厚實的石材實體圍墻使用堅固和厚實的石材, ,圍墻高度應不低于圍墻高度應不低于2 2米，增加客戶在視覺方面的安全感米，增加客戶在視覺方面的安全感 通透式金屬圍欄高度應不低于通透式金屬圍欄高度應不低于3 3米米, ,設計時應考慮不易被

30、攀爬，不宜采用防爬刺類降低小區檔次感觀設計時應考慮不易被攀爬，不宜采用防爬刺類降低小區檔次感觀 車輛入口車輛入口車輛出入口設計方便出入車輛出入口設計方便出入, ,小區大門應與市政干道距離大于小區大門應與市政干道距離大于6 6米米 人行入口人行入口人行入口處設立崗亭，支持三人同時在崗，崗亭內應考慮冬季采暖和下降降溫通風設施人行入口處設立崗亭，支持三人同時在崗，崗亭內應考慮冬季采暖和下降降溫通風設施 公共區域公共區域 小區最好采用多層次小區最好采用多層次, ,分區隔離安防設計分區隔離安防設計. .按組團為單位為客戶創造一個比較大的安全活動空間按組團為單位為客戶創造一個比較大的安全活動空間. . 小

31、區內道路人車分流小區內道路人車分流, ,降低客戶在小區內活動的安全隱患降低客戶在小區內活動的安全隱患 私家花園私家花園私家花園圍墻設計要不易被攀爬，或者設計不同的私家花園圍墻供客戶選擇，可增加感壓電纜私家花園圍墻設計要不易被攀爬，或者設計不同的私家花園圍墻供客戶選擇，可增加感壓電纜 家居室內家居室內 建筑設計考慮主臥室和客廳要不易被外人觀察建筑設計考慮主臥室和客廳要不易被外人觀察 可以考慮結合產品為客戶在地下室提供密室可以考慮結合產品為客戶在地下室提供密室 安防安防 設備設備 小區圍墻小區圍墻配備高科技監控配備高科技監控, ,配備電脈沖、拉力刮刀、感壓電纜等設施配備電脈沖、拉力刮刀、感壓電纜等

32、設施, ,從技防角度增加客戶直觀安全感受從技防角度增加客戶直觀安全感受. . 車輛入口車輛入口配備類似于遠距離自動識別刷卡系統配備類似于遠距離自動識別刷卡系統, ,避免或減少客戶停車等待的時間避免或減少客戶停車等待的時間 人行入口人行入口配備高科技門禁設備配備高科技門禁設備, ,采用刷卡或指紋的方式進行身份確認采用刷卡或指紋的方式進行身份確認, ,設備的使用便利、可靠性高設備的使用便利、可靠性高 公共區域公共區域在公共空間和停車場加裝明顯的視頻監控設備，在公共空間和停車場加裝明顯的視頻監控設備，2424小時監控小時監控 私家花園私家花園配備高科技入侵報警設備配備高科技入侵報警設備, ,與物業服

33、務中心聯動與物業服務中心聯動 家居室內家居室內 高科技安全布防設備高科技安全布防設備, ,與物業服務中心聯動。設備為操作簡單，方便易用，品質好的名牌產品與物業服務中心聯動。設備為操作簡單，方便易用，品質好的名牌產品 彩色可視對講彩色可視對講 提供高科技安防平臺提供高科技安防平臺, ,滿足客戶的個性化的擴展需求滿足客戶的個性化的擴展需求 配備緊急呼救裝置配備緊急呼救裝置 依據客戶的感受和需求物業公司提出的建議依據客戶的感受和需求物業公司提出的建議 分項名稱分項名稱物業建議物業建議 園區園區 出入口出入口 住宅與附建公共用房的出入口應分開布置。住宅與附建公共用房的出入口應分開布置。 住宅小區出入口

34、不宜超過住宅小區出入口不宜超過3 3個（個（4040萬平米以上的小區可以考慮設計萬平米以上的小區可以考慮設計4 4個），住區交通最好實行全封閉式管個），住區交通最好實行全封閉式管 理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。 應盡量避免在大流量城市干道上開口，如果受周邊環境限制，考慮增加其他出入口分散車流，但應考慮應盡量避免在大流量城市干道上開口，如果受周邊環境限制，考慮增加其他出入口分散車流，但應考慮 建設及后期管理成本。建設及后期管理成本。 小區入口設小區總平面圖。小區入口設小區總平面圖

35、。 值班崗亭設置要視線通透，方便觀察來往車輛和行人。值班崗亭設置要視線通透，方便觀察來往車輛和行人。 小區出入口與城市道路界面的景觀布局要保持視野開闊。小區出入口與城市道路界面的景觀布局要保持視野開闊。 圍合式苑落，在人行主要苑門設置公共信息欄，商業區域設置產品廣告信息欄，信息欄選用不銹鋼材料圍合式苑落，在人行主要苑門設置公共信息欄，商業區域設置產品廣告信息欄，信息欄選用不銹鋼材料 ，能夠防雨。，能夠防雨。 高檔住宅項目出入口應分別設置業主、訪客專屬通道。高檔住宅項目出入口應分別設置業主、訪客專屬通道。 停車場停車場 出入口出入口 車庫出入口對著城市道路時應留車庫出入口對著城市道路時應留7.5

36、7.5米以上安全距離，并在車道出口朝城市內側米以上安全距離，并在車道出口朝城市內側2.02.0米的米的6060角內不準有角內不準有 遮擋。兩個出入口之間距離不小于遮擋。兩個出入口之間距離不小于1010米。米。 建議在車庫出入口設置路肩，以利于車輛緊急臨時停靠。建議在車庫出入口設置路肩，以利于車輛緊急臨時停靠。 車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。 車庫出入口有配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置防雨裝置。車庫出入口有配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置防雨裝置。 地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。地下車庫出入口有防止路面水進入車庫

37、的坡道、排水溝及防洪閘。 主出入口崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭門制作成推拉門。主出入口崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭門制作成推拉門。 在滿足通行能力的前提下，應盡量減少車輛出入口，實行人車分流，降低后期管理成本。在滿足通行能力的前提下，應盡量減少車輛出入口，實行人車分流，降低后期管理成本。 物業管理對道路交通設施要求物業管理對道路交通設施要求 在傳統在傳統ICIC卡基礎上增加遠距離讀卡和短信提醒卡基礎上增加遠距離讀卡和短信提醒 功能，讓業主感受到與眾不同的方便與溫馨功能，讓業主感受到與眾不同的方便與溫馨, ,同同 時提升了小區形象檔次和物業管理的科技水平。時提升了小區

38、形象檔次和物業管理的科技水平。 不停車遠距感應讀卡自動開閘不停車遠距感應讀卡自動開閘 不停車自動讀卡，無需開窗伸手刷卡，避免雨、不停車自動讀卡，無需開窗伸手刷卡，避免雨、 雪天雪天 氣及停車位置不佳無法刷卡的尷尬。氣及停車位置不佳無法刷卡的尷尬。 無須設安全崗代刷卡提高放行速度無須設安全崗代刷卡提高放行速度 業主車輛出入短信提示問候業主車輛出入短信提示問候 車輛出入口管理車輛出入口管理遠距離讀卡、短信提示遠距離讀卡、短信提示 停車場出入口停車場出入口 道閘控制系統上安裝空余車位數量（庫容）顯示系統，以便疏導車輛。道閘控制系統上安裝空余車位數量（庫容）顯示系統，以便疏導車輛。 因崗亭內電腦長期連

39、續使用因崗亭內電腦長期連續使用, ,為防止高溫導致電腦故障，建議考慮安裝空調。為防止高溫導致電腦故障，建議考慮安裝空調。 道閘道閘 管理系統管理系統 小區出入口及實行小封閉式管理的車場（庫）出入口須設置道閘和安裝車輛進出圖像、車牌對比識別系小區出入口及實行小封閉式管理的車場（庫）出入口須設置道閘和安裝車輛進出圖像、車牌對比識別系 統。統。 停車場出入口的刷卡器安裝雨棚，便于雨天刷卡進出。停車場出入口的刷卡器安裝雨棚，便于雨天刷卡進出。 設置多個出入口的，各出入口及監控中心應聯網操作，以利于信息共享及實時監控。設置多個出入口的，各出入口及監控中心應聯網操作，以利于信息共享及實時監控。 讀卡器處應

40、設置高于路面的安全島，其前側安裝地樁，防止車輛意外沖撞，道閘應具有防砸車裝置。讀卡器處應設置高于路面的安全島，其前側安裝地樁，防止車輛意外沖撞，道閘應具有防砸車裝置。 高檔別墅項目車場出入口應使用遠距離自動讀卡識別系統。高檔別墅項目車場出入口應使用遠距離自動讀卡識別系統。 機動車機動車 停車場停車場 小區內停車場應盡可能連通（地下及半地下停車場優先設計相互連通，減少出入口）設計。小區內停車場應盡可能連通（地下及半地下停車場優先設計相互連通，減少出入口）設計。 地下車庫出入口應單向行駛設計，交通主干道應設置在小區的周邊，避免橫穿小區以造成對行人的干擾地下車庫出入口應單向行駛設計，交通主干道應設置

41、在小區的周邊，避免橫穿小區以造成對行人的干擾 停車場要考慮預留停車場要考慮預留10%10%- -20%20%的臨時及訪客機動車停放位置。的臨時及訪客機動車停放位置。 地面停車場建議設計在組團間、商業核心區域周邊或公共區域道路兩旁。地面停車場建議設計在組團間、商業核心區域周邊或公共區域道路兩旁。 地面停車位與住宅樓宇墻裙保持地面停車位與住宅樓宇墻裙保持4 4- -5 5米間距，防止物品墜落損壞車輛。米間距，防止物品墜落損壞車輛。 室外車場上的路燈，消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。室外車場上的路燈，消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。 地面生態停車場設計時，應有碎沙墊層，便于綠化排

42、水地面生態停車場設計時，應有碎沙墊層，便于綠化排水, ,植草磚應選擇非塑料硬質抗壓材料，植草磚應植草磚應選擇非塑料硬質抗壓材料，植草磚應 選擇中孔且孔距較大的型號，以便于承重及最大限度保證土壤量。選擇中孔且孔距較大的型號，以便于承重及最大限度保證土壤量。 商業配建停車場商業配建停車場( (庫庫) )應就近設置，并宜采用地下或多層車庫，核心商業區域周邊停車場設計需考慮商家應就近設置，并宜采用地下或多層車庫，核心商業區域周邊停車場設計需考慮商家 的貨物裝卸、餐飲業垃圾清運、消費者的停車便利。的貨物裝卸、餐飲業垃圾清運、消費者的停車便利。 住區內靠近（區、苑）入口附近，應設置服務車輛臨時停泊區域或設

43、置卸貨區，滿足送貨及臨停車輛泊住區內靠近（區、苑）入口附近，應設置服務車輛臨時停泊區域或設置卸貨區，滿足送貨及臨停車輛泊 位需要。位需要。 物業管理對道路交通設施要求物業管理對道路交通設施要求 交通輔助交通輔助 配套設施配套設施 小區主要出入口與城市干道交接處，應考慮緩沖地帶。小區主要出入口與城市干道交接處，應考慮緩沖地帶。 在設計小區級道路與城市支路接駁處時，應充分慮到城市道路與市政設施拓展之需，應設計預留足夠在設計小區級道路與城市支路接駁處時，應充分慮到城市道路與市政設施拓展之需，應設計預留足夠 橫穿住區道路的地下線管或線槽。橫穿住區道路的地下線管或線槽。 建議住區道路和地下車庫的停車位標

44、線，采用熱涂方式鋪設。建議住區道路和地下車庫的停車位標線，采用熱涂方式鋪設。 小區道路主要位置設置混凝土減速坡，大廈主要道路設置塑膠減速坡。小區道路主要位置設置混凝土減速坡，大廈主要道路設置塑膠減速坡。 車位劃定車位標線和編號，出售車位安裝車位地樁鎖。車位劃定車位標線和編號，出售車位安裝車位地樁鎖。 為保證車輛入庫安全，車庫入口應安裝限高桿，限高桿上應粘貼反光膜或刷反光漆。為保證車輛入庫安全，車庫入口應安裝限高桿，限高桿上應粘貼反光膜或刷反光漆。 車庫照明采用多路或分級控制（如：全開、局部開），安裝節能燈具或設計采光井。車庫照明采用多路或分級控制（如：全開、局部開），安裝節能燈具或設計采光井。

45、 車庫的柱子、欄桿應有防撞措施，避免影響行車安全和結構安全。車庫的柱子、欄桿應有防撞措施，避免影響行車安全和結構安全。 車庫、架空層照明燈具設置可以考慮，車庫、架空層照明燈具設置可以考慮，60%60%節能燈照明、節能燈照明、40%40%日光燈照明分散分布。日光燈照明分散分布。 車行道路車行道路 小區道路采用單向行駛的環道設計，線型盡可能順暢，不要出現生硬彎折。小區道路采用單向行駛的環道設計，線型盡可能順暢，不要出現生硬彎折。 住區出入口坡度盡量減小，地下停車場的上下坡度應做好防滑處理，區內坡道面層應有防滑措施、柱住區出入口坡度盡量減小，地下停車場的上下坡度應做好防滑處理，區內坡道面層應有防滑措

46、施、柱 子欄桿等必要防撞措施，避免影響行車安全和結構安全。子欄桿等必要防撞措施，避免影響行車安全和結構安全。 區內盡端式道路的長度不超過區內盡端式道路的長度不超過120120米，盡端設不小于米，盡端設不小于1212米米1212米的回車場地米的回車場地 住區公眾活動較為頻密的區域可考慮在小區級道路兩旁設計并預留一定長度，寬度不小于住區公眾活動較為頻密的區域可考慮在小區級道路兩旁設計并預留一定長度，寬度不小于1m1m的路肩。的路肩。 以解決公眾場所舉辦活動停車需要，也可作為將來預留車位，以緩解因車輛增長所帶來的停車壓力。以解決公眾場所舉辦活動停車需要，也可作為將來預留車位，以緩解因車輛增長所帶來的

47、停車壓力。 小區道路不易采用細瀝青或粗糙材質的磚石鋪設路面，噪聲大，不利于維護，建議采用粗粒瀝青路面小區道路不易采用細瀝青或粗糙材質的磚石鋪設路面，噪聲大，不利于維護，建議采用粗粒瀝青路面 ，噪音小、不宜脫落。，噪音小、不宜脫落。 建議小區路面寬建議小區路面寬6 6- -9 9米（預留米（預留1 1米寬硬路肩或草坪，為將來解決停車預留場地）；組團路面寬米寬硬路肩或草坪，為將來解決停車預留場地）；組團路面寬3 3- -5 5米；宅米；宅 間小路寬不宜小于間小路寬不宜小于2.52.5米。米。 物業管理對道路交通設施要求物業管理對道路交通設施要求 車行道路車行道路 小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像

48、監控系統小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監控系統 小區內停車場應連通，車行主干道盡量安排在小區四周。小區內停車場應連通，車行主干道盡量安排在小區四周。 車輛通道（以道牙為界）與組團門間保持車輛通道（以道牙為界）與組團門間保持2 2- -3 3米間距，苑門附近不栽種過高植物，視野開闊。米間距，苑門附近不栽種過高植物，視野開闊。 小區道路人流較多的路段設置減速路拱，路拱與路面采用整體澆注成型或橡膠路拱，路拱地面以上高小區道路人流較多的路段設置減速路拱，路拱與路面采用整體澆注成型或橡膠路拱，路拱地面以上高 度為度為5 5- -6 6厘米、寬度為厘米、寬度為4040- -6060厘米，路拱中段應留厘

49、米，路拱中段應留4040厘米豁口。厘米豁口。 住區道路的雨水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面；如井蓋設在路面上，應使用混凝土板材料或住區道路的雨水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面；如井蓋設在路面上，應使用混凝土板材料或 塑脂合成材料，防止噪音。塑脂合成材料，防止噪音。 消防車道的寬度不應小于消防車道的寬度不應小于4.00m4.00m，消防車道距高層建筑外墻宜大于，消防車道距高層建筑外墻宜大于5.00m5.00m，消防車道上空，消防車道上空4.00m4.00m以下范圍以下范圍 內不應設置妨礙登高消防車操作的樹木、架空管線等障礙物。內不應設置妨礙登高消防車操作的樹木、架空管線等障礙物。 盡頭式

50、消防車道應設有回車道或回車場，回車場不宜小于盡頭式消防車道應設有回車道或回車場，回車場不宜小于15m15m15m15m。大型消防車的回車場不宜小于。大型消防車的回車場不宜小于 18m18m18m18m。 人行道路人行道路 宅間道設計寬度應宅間道設計寬度應1.5m1.5m，以方便自行車、小推車、垃圾車通行，避免人，以方便自行車、小推車、垃圾車通行，避免人“車車”爭道。爭道。 建議該道路設計盡量采用建議該道路設計盡量采用“點對點點對點”方式，以免因習性導致圖便利而走方式，以免因習性導致圖便利而走“捷徑捷徑”。 高層住宅小區人行道不宜延樓宇輪廓設計走向，如果必須沿樓設計需考慮防止高空拋物的安全距離，