1、項目設備設施品質(zhì)檢查要求 2/76 目錄頁 01 設備品質(zhì)檢查要求 02 設施品質(zhì)檢查要求 3/76 思考 什么是“好品質(zhì)”什么是“好品質(zhì)” 贏得客戶滿意和喜歡就是“好品質(zhì)” 4/76 要素 萬科物業(yè)品質(zhì)管理“四要素”萬科物業(yè)品質(zhì)管理“四要素” 1 主體 一群有品質(zhì)意識的物業(yè)人 2 過程 關注細節(jié)、精益求精、持續(xù)改進 4 結果 客戶滿意 3 方法 5S / QCC / ISO9000 5/76 萬科物業(yè)的“品質(zhì)觀”萬科物業(yè)的“品質(zhì)觀” 高標準、嚴要求 關注細節(jié) 6/76 萬科物業(yè)的“品質(zhì)觀”萬科物業(yè)的“品質(zhì)觀” 高標準、嚴要求 精益求精 7/76 設備類基礎標準設備類基礎標準 供配電 1.高壓

2、環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管理，每把鑰匙標識清晰；環(huán)網(wǎng)柜上標有各柜編號、環(huán)出位置、進線號以 及該線號所在供電部門聯(lián)系電話；每個環(huán)網(wǎng)柜，必須配備能夠分辨高壓柜運行狀態(tài)的指示燈。 2.低配室入口處應配置不低于50CM的防鼠板，電纜進線口應做好封堵。在固定位置放置有效的絕 緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手，配備“嚴禁合閘”等標識， 墻面懸掛與實際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖，開關狀態(tài)、接線標注正確。 3.變壓器超溫報警信號到控制中心或就近固定崗位；變壓器上端無照明等懸掛物，出線端電壓在 380范圍內(nèi)；變壓器設置獨立隔離網(wǎng)，確保手無法伸入，并上鎖管理；對于未使用的 變壓器，應斷開電源并懸掛標

3、識。 4.變壓器低壓柜主斷路器整定值需要張貼在該開關柜內(nèi)，并配備失壓延時脫扣器，防止高壓閃斷 停電。 5.電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀態(tài)，電容補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏，補償電容殼體 無膨脹,功率因數(shù)不小于0.9。 6.配電柜前后柜應有符合要求的絕緣膠墊，配電柜、控制箱固定螺栓無松動，指示燈完好，內(nèi)部 元器件無異常聲響、無焦糊氣味；電流值在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流在25%范圍內(nèi)。 7.室外低壓配電柜、控制柜（箱）上張貼設備編號、用途和責任人標識；各出線電纜應懸掛出線 標識，標明電纜的型號規(guī)格、用途、去向標識。 8.對于安裝在非設備管理人員可能觸及位置的配電箱（柜）必須上鎖管理，鑰匙應編

4、號，在控制 中心留存?zhèn)溆描€匙。 9.設備責任人應持有設備房、配電箱（柜）鑰匙，清潔衛(wèi)生工作由設備責任人負責。設備責任人 每日對供配電系統(tǒng)進行兩次巡視檢查并記錄。 10. 未使用開關或線路有人作業(yè)時，應將開關置于“關”位置并懸掛“嚴禁合閘 線路有人工作” 標識。 11. 尚未抄表到戶、需繳納基本電費的項目，配置有多臺變壓器的，需評估負荷合并措施的可行性 ，盡量減少變壓器的開啟數(shù)量，降低基本電費的支出。 8/76 設備類基礎標準設備類基礎標準 給排水 1.采用變頻供水的，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風 良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)，變頻器控制多臺

5、 電機的，電機需交替啟動。 2.排水系統(tǒng)有自動啟動裝置；排水系統(tǒng)故障后可能引起其它損失的集水坑應安裝 超高水位報警裝置。 3.水箱（池）加蓋上鎖，鑰匙由控制中心統(tǒng)一管理；在通氣口和溢流口安裝防蟲 網(wǎng)。水箱（池）有液位顯示，箱體表面張貼總容積標識；水箱（池）設置有高 、低水位報警（樓頂水箱根據(jù)實際需要確定）引至控制中心或就近固定崗位； 水箱（池）每年清洗兩次，水質(zhì)符合國家要求并附有檢測報告。 4.各種管道無滲漏水，標識清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋， 采取防止軟連接破裂后水噴射到控制柜的防護措施。 5.各類水泵運行無異常聲音、抖動，機油位正常，未混入水分；電動機運行電流 在額定范圍

6、內(nèi)，溫升符合要求，水泵軸無泄漏；正常密封泄漏應小于滴分 ，填料密封泄漏應小于10滴分。 6.止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關閉，給水自動控制閥門 能正常工作；管道壓力表指示正常，控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進水。 7.雨水泵、污水泵每年進行年檢，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查并記錄。 8.室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應與生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。室內(nèi)消防給水管道應布置 成環(huán)狀。高層建筑消防給水系統(tǒng)應采取防超壓措施。 9/76 設備類基礎標準設備類基礎標準 消防 1.控制中心值班人員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備24小時運行情況，填寫運行監(jiān)控記錄；防火服、消防工具、 有效防火面具必須按指定位置擺放，表面

7、完好并保持清潔、整齊，標識清晰。 2.項目應編制煙感、溫感地址碼清單，并與實際情況一致，同時編制消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)閥門清單 ，明確各閥門的分布位置，消防管閥門每月檢查1次并記錄，閥門應處于正常狀態(tài)。 3.消防栓、噴淋泵每月試運行1次，每月手動盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手/自動轉 換正常，每季度使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱并記錄。 4.消防水泵接合器的接口及附件應每月檢查一次，并應保證接口完好、無滲漏、悶蓋齊全。每兩個月 應利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。 5.滅火器每月檢查1次，送風閥、排煙閥、防火卷簾門、防火門、送風與排煙風機每季全面檢查1次 建筑滅

8、火器配置驗收及檢查規(guī)范（第五章）；報警與聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、 消防對講、緊急廣播等至少每半年測試1次，保障正常功能,并與地址碼圖保持一致，消防煙、溫感 ，每半年檢驗，每次抽檢比例不少于50%，全年覆蓋1次并記錄。 6.項目應建立消防應急處理預案, 編制滅火作戰(zhàn)示意圖、消防設備設施清單，并懸掛于控制中心,每年 至少開展1次演習并記錄。 7.高位消防水箱的設置高度應保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100米時，高層建筑最 不利點消火栓靜水壓力不應低于0.07MPa；當建筑高度超過100米時，高層建筑最不利點消火栓靜水 壓力不應低于0.l5MPa。，穩(wěn)壓罐無漏氣漏水現(xiàn)

9、象，壓力顯示正確。（高規(guī)第七章） 8.火警發(fā)生時，控制中心能對消防泵、噴淋泵、防火卷簾門、送風/排煙風機等設備進行控制并具有防 止誤動作措施；報警控制器配備備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報警顯示。項目技術人員熟 悉消防設備位置、用途和操作方法，控制中心人員掌握在發(fā)生火警后應急處理措施與注意事項。 9.高層大廈各樓層張貼疏散圖，消防通道設有應急照明與疏散指示，應急照明在停電后能保障使用時 間不低于30分鐘。 10.小區(qū)內(nèi)結合器應標明是供應消火栓還是供應噴淋，明確具體的控制區(qū)域。 11.采用泳池作為消防儲水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)，在泳池清洗換水和維修停用期間，應有其他備用取 水的應急措施。 10

10、/76 設備類基礎標準設備類基礎標準 電梯 1.電梯運行平穩(wěn)，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響；在行駛 過程中轎箱無明顯晃動，箱門無晃動而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。 2.轎廂通風風機無異常噪音，轎箱內(nèi)照明良好，設有監(jiān)控探頭的從控制中心能看清乘客面孔。 3.轎箱內(nèi)張貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對講使用方便可靠，有相應標識；按鈕面板整潔 ，字跡清晰。 4.4.電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在1515分鐘內(nèi)（或按照與客戶簽訂合同約分鐘內(nèi)（或按照與客戶簽訂合同約 定）到場實施救助，非專業(yè)人

11、員禁止實施救助；定）到場實施救助，非專業(yè)人員禁止實施救助；控制中心人員熟悉安慰被困人員的基本方法 和緊急救助預案；能夠安慰被困人員的同時有效指揮救助。 5.電梯維修保養(yǎng)合同完備（包括年度檢修計劃、緊急救援時間要求約定），對供方的工作及人 員有有效的監(jiān)督管理制度。 6.機房內(nèi)配置盤車專用工具一套。控制柜內(nèi)的排風扇運行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔 ，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火碳化跡象。 7.各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢 固，導線編號清楚無誤。 8.曳引機電動機軸承溫度應不高于80，電動機連接緊固，無晃動，電機無異常聲音；減速器 內(nèi)

12、潤滑油清潔，無滲漏，油面在標準范圍內(nèi)。曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相磨 擦現(xiàn)象。制動系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲。 9.曳引機電動機至少每年添加軸承潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密無漏油 。減速器的機件和軸承溫度應不高于75，油溫不高于85。減速器運行時無不均勻的噪聲 或撞擊聲。螺栓無松動，無銹蝕。 10. 鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。 11/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 功能性 實用性 觀瞻性 安全性 環(huán)境 12/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 （一）供配電設備 （二）給排水設備 （三）消防設備 （四）電梯設備 （五）智能化設備 13/76 第

13、一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 配電室高壓柜主要 檢查有無上鎖，柜內(nèi) 高壓保險。 變壓器,主要檢查變壓 器溫度有無過高，聲 音又無異響。 14/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 配電室進線開關， 主要檢查觸頭、滅弧 罩的工作狀況 配電室大電流負荷 開關狀態(tài)，各檢測儀 表的指示情況。 15/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 接線端子丌緊固時，大 電流的情況下容易發(fā)熱 大電流負荷開關及接線 端子是否緊固，接頭保 護套有無變色 16/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 配電室電容 柜電容的運行 情況，試溫片 有無變色 17/76 第一章

14、：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 配電室電容柜接線及 接觸器、開關等設備運 行有無異響 配電室密集銅母排 的間隙，橋架的松緊 ，密集銅母排內(nèi)部結 構 18/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 配電室配電柜大負荷 、大電纜接頭端子發(fā)熱 情況 上方嚴禁存在排水 設施或滲漏隱患 19/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 配電室門、電纜橋架 、電纜溝、風道的防護 情況（防小動物進入） 用電高峰來臨前 端子檢查 20/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 滅火器、應急照明、消防對講（內(nèi)線電話）、應急燈、絕緣工具等檢測記錄。 21/76 第一章：設備品質(zhì)

15、檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 發(fā)電機 進風系統(tǒng) 、機油柴 油系統(tǒng)、 冷卻水系 統(tǒng)等檢查 測試。 22/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 發(fā)電機-電池電 壓/切換記錄、柴/ 機油位、輸油管 道有無滲漏 23/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 發(fā)電機水過 濾煙系統(tǒng) 發(fā)電機試啟 動（安裝市電 停電模擬啟動 開關） 24/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.1 供配電系統(tǒng) 供配電 1.高壓環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管理，每把鑰匙標識清晰；環(huán)網(wǎng)柜上標有各柜編號、環(huán)出位置、進線號以 及該線號所在供電部門聯(lián)系電話；每個環(huán)網(wǎng)柜，必須配備能夠分辨高壓柜運行狀態(tài)的指示燈。 2.低配室入口處

16、應配置不低于50CM的防鼠板，電纜進線口應做好封堵。在固定位置放置有效的絕 緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手，配備“嚴禁合閘”等標識， 墻面懸掛與實際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖，開關狀態(tài)、接線標注正確。 3.變壓器超溫報警信號到控制中心或就近固定崗位；變壓器上端無照明等懸掛物，出線端電壓在 380范圍內(nèi)；變壓器設置獨立隔離網(wǎng)，確保手無法伸入，并上鎖管理；對于未使用的 變壓器，應斷開電源并懸掛標識。 4.變壓器低壓柜主斷路器整定值需要張貼在該開關柜內(nèi)，并配備失壓延時脫扣器，防止高壓閃斷 停電。 5.電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀態(tài)，電容補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏，補償

17、電容殼體 無膨脹,功率因數(shù)不小于0.9。 6.配電柜前后柜應有符合要求的絕緣膠墊，配電柜、控制箱固定螺栓無松動，指示燈完好，內(nèi)部 元器件無異常聲響、無焦糊氣味；電流值在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流在25%范圍內(nèi)。 7.室外低壓配電柜、控制柜（箱）上張貼設備編號、用途和責任人標識；各出線電纜應懸掛出線 標識，標明電纜的型號規(guī)格、用途、去向標識。 8.對于安裝在非設備管理人員可能觸及位置的配電箱（柜）必須上鎖管理，鑰匙應編號，在控制 中心留存?zhèn)溆描€匙。 9.設備責任人應持有設備房、配電箱（柜）鑰匙，清潔衛(wèi)生工作由設備責任人負責。設備責任人 每日對供配電系統(tǒng)進行兩次巡視檢查并記錄。 10. 未使用開關

18、或線路有人作業(yè)時，應將開關置于“關”位置并懸掛“嚴禁合閘 線路有人工作” 標識。 11. 尚未抄表到戶、需繳納基本電費的項目，配置有多臺變壓器的，需評估負荷合并措施的可行性 ，盡量減少變壓器的開啟數(shù)量，降低基本電費的支出。 25/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.2給排水系統(tǒng) 水泵房-溢流管防蟲措 施、銹蝕情況 水泵房-壓力表指 示（包括電接點壓力 表、壓力開關），軟 接頭有無裂紋、漏水 26/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.2給排水系統(tǒng) 測試報警系統(tǒng)是否 正常 27/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.2給排水系統(tǒng) 水泵房-電機水泵運轉是否良好、電機接頭是否緊固無變色，水泵是否運轉正常

19、可 通過聽聲音和測試電機運行電流來判斷，開關柜內(nèi)各類標識圖紙是否完善。 28/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.2給排水系統(tǒng) 防止返 水措施 保溫措施 29/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.2給排水系統(tǒng) 給排水 1.采用變頻供水的，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風 良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)，變頻器控制多臺 電機的，電機需交替啟動。 2.排水系統(tǒng)有自動啟動裝置；排水系統(tǒng)故障后可能引起其它損失的集水坑應安裝 超高水位報警裝置。 3.水箱（池）加蓋上鎖，鑰匙由控制中心統(tǒng)一管理；在通氣口和溢流口安裝防蟲 網(wǎng)。水箱（池）有液位顯示，箱體表面張貼

20、總容積標識；水箱（池）設置有高 、低水位報警（樓頂水箱根據(jù)實際需要確定）引至控制中心或就近固定崗位； 水箱（池）每年清洗兩次，水質(zhì)符合國家要求并附有檢測報告。 4.各種管道無滲漏水，標識清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋， 采取防止軟連接破裂后水噴射到控制柜的防護措施。 5.各類水泵運行無異常聲音、抖動，機油位正常，未混入水分；電動機運行電流 在額定范圍內(nèi)，溫升符合要求，水泵軸無泄漏；正常密封泄漏應小于滴分 ，填料密封泄漏應小于10滴分。 6.止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關閉，給水自動控制閥門 能正常工作；管道壓力表指示正常，控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進水。 7.

21、雨水泵、污水泵每年進行年檢，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查并記錄。 8.室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應與生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。室內(nèi)消防給水管道應布置 成環(huán)狀。高層建筑消防給水系統(tǒng)應采取防超壓措施。 30/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 企業(yè)法人、負責人為消防第一責任人。企業(yè)法人、負責人為消防第一責任人。 貫徹貫徹預防為主、防消結合預防為主、防消結合的消防工作方針，履行消防安全職的消防工作方針，履行消防安全職 責，保障消防安全。責，保障消防安全。 法人單位的法人單位的法定代表人法定代表人或者非法人單位的或者非法人單位的主要負責人主要負責人是單位是單位 的的消防安全責任人消防安全責任人，對本

22、單位的消防安全工作全面負責。，對本單位的消防安全工作全面負責。 單位應當落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，單位應當落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制， 明確逐級和崗位消防安全職責，確定各級、各崗位的明確逐級和崗位消防安全職責，確定各級、各崗位的消防安消防安 全責任制全責任制。 31/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 主機報警問題處 理及測試報警情 況 聯(lián)動報警主機是否 正常 32/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 手動、遠程啟泵正 常 管網(wǎng)是否有水 、壓力是否正 常 消防電話通話 是否正常 33/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 測試

23、電接點壓力表 、瀉壓閥、濕式報 警閥等 34/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 測試各類消防報警設備設施，消防報警主機報警顯示報警區(qū)域是否 準確，打印機是否正常 35/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 將啟動CO2氣體N2瓶的電磁閥接線拆掉，使系統(tǒng)報警，檢測各信號燈警鈴是否正常開啟，拆掉的 電磁閥接線是否有12V電壓輸出。CO2氣體重量是否減輕，消防卷簾門是否能在報警后正常升降。 36/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 平時設置為全局手動，聯(lián)動設備為遠程控制。平時設置為全局手動，聯(lián)動設備為遠程控制。 主機設置成全局自動，聯(lián)動設備為聯(lián)動控制。主機設置成全

24、局自動，聯(lián)動設備為聯(lián)動控制。 37/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 消防栓、噴淋泵每月試運行消防栓、噴淋泵每月試運行1 次，每月手動次，每月手動 盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保 證手證手/自動轉換正常，每季度使用試驗消火自動轉換正常，每季度使用試驗消火 栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱并栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱并 記錄。記錄。 38/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 在零度以下季節(jié)，對高層樓宇末端（最不利點）消防在零度以下季節(jié)，對高層樓宇末端（最不利點）消防 栓定期進行出水測試。栓定期進行出水測試。 最

25、不利點消火栓出口壓力不應低于最不利點消火栓出口壓力不應低于0.15MPa，消火，消火 栓槍頭噴出水柱保證在栓槍頭噴出水柱保證在15米。米。 39/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 采用泳池作為采用泳池作為 消防儲水池的消防儲水池的 消火栓和噴淋系統(tǒng)，消火栓和噴淋系統(tǒng)， 在泳池清洗換水在泳池清洗換水 和維修停用期間，和維修停用期間， 應有其他應有其他 備用取水的應急措施備用取水的應急措施。 40/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.3消防系統(tǒng) 消防 1.控制中心值班人員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備24小時運行情況，填寫運行監(jiān)控記錄；防火服、消防工具、 有效防火面具必須按指定位置擺放，表面完

26、好并保持清潔、整齊，標識清晰。 2.項目應編制煙感、溫感地址碼清單，并與實際情況一致，同時編制消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)閥門清單 ，明確各閥門的分布位置，消防管閥門每月檢查1次并記錄，閥門應處于正常狀態(tài)。 3.消防栓、噴淋泵每月試運行1次，每月手動盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手/自動轉 換正常，每季度使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱并記錄。 4.消防水泵接合器的接口及附件應每月檢查一次，并應保證接口完好、無滲漏、悶蓋齊全。每兩個月 應利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。 5.滅火器每月檢查1次，送風閥、排煙閥、防火卷簾門、防火門、送風與排煙風機每季全面檢查1次 建筑滅火

27、器配置驗收及檢查規(guī)范（第五章）；報警與聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、 消防對講、緊急廣播等至少每半年測試1次，保障正常功能,并與地址碼圖保持一致，消防煙、溫感 ，每半年檢驗，每次抽檢比例不少于50%，全年覆蓋1次并記錄。 6.項目應建立消防應急處理預案, 編制滅火作戰(zhàn)示意圖、消防設備設施清單，并懸掛于控制中心,每年 至少開展1次演習并記錄。 7.高位消防水箱的設置高度應保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100米時，高層建筑最 不利點消火栓靜水壓力不應低于0.07MPa；當建筑高度超過100米時，高層建筑最不利點消火栓靜水 壓力不應低于0.l5MPa。，穩(wěn)壓罐無漏氣漏水現(xiàn)象

28、，壓力顯示正確。（高規(guī)第七章） 8.火警發(fā)生時，控制中心能對消防泵、噴淋泵、防火卷簾門、送風/排煙風機等設備進行控制并具有防 止誤動作措施；報警控制器配備備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報警顯示。項目技術人員熟 悉消防設備位置、用途和操作方法，控制中心人員掌握在發(fā)生火警后應急處理措施與注意事項。 9.高層大廈各樓層張貼疏散圖，消防通道設有應急照明與疏散指示，應急照明在停電后能保障使用時 間不低于30分鐘。 10.小區(qū)內(nèi)結合器應標明是供應消火栓還是供應噴淋，明確具體的控制區(qū)域。 11.采用泳池作為消防儲水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)，在泳池清洗換水和維修停用期間，應有其他備用取 水的應急措施。 41/

29、76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 電梯是服務于規(guī)定樓層的固定式升降設電梯是服務于規(guī)定樓層的固定式升降設 備。它具有一個轎廂，運行在至少兩列備。它具有一個轎廂，運行在至少兩列 垂直的傾角小于垂直的傾角小于15度角的鋼性導軌之度角的鋼性導軌之 間。轎廂尺寸與結構形式便于乘客出入間。轎廂尺寸與結構形式便于乘客出入 或裝卸貨物。它適用于裝置在兩層以上或裝卸貨物。它適用于裝置在兩層以上 的建筑物內(nèi)，是輸送人員或貨物的垂直的建筑物內(nèi)，是輸送人員或貨物的垂直 提升設備的交通工具。提升設備的交通工具。 42/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 43/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1

30、.4電梯系統(tǒng) 機房通風、防雨 、維保記錄等 44/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 當電梯的運行速度超過額定速度一定值時，動作制動器，若轎廂繼續(xù)當電梯的運行速度超過額定速度一定值時，動作制動器，若轎廂繼續(xù) 加速，則動作安全鉗，強制制停電梯。加速，則動作安全鉗，強制制停電梯。 五大安全保護之一五大安全保護之一 -限速器限速器 45/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) FW-13MX型漸進式安全鉗結構圖型漸進式安全鉗結構圖 1-安全鉗座 4-導向件 7-滾柱 2-調(diào)整墊塊 5-拉緊螺栓 8-楔塊 3-提拉桿 6-U型彈簧 9-導向板 五大安全保護之二五大安全保護之二-安全

31、鉗安全鉗 46/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 電梯層門的開與關電梯層門的開與關,是通過安裝在轎門上的開門刀片來實現(xiàn)的。每個是通過安裝在轎門上的開門刀片來實現(xiàn)的。每個 層門都裝有一把門鎖。層門關閉后層門都裝有一把門鎖。層門關閉后,門鎖的機械鎖鉤嚙合門鎖的機械鎖鉤嚙合,同時層門同時層門 與轎門電氣連鎖觸頭閉合與轎門電氣連鎖觸頭閉合,電梯控制回路接通電梯控制回路接通,此時電梯才能啟動運此時電梯才能啟動運 行。行。 五大安全保護之三五大安全保護之三-門鎖門鎖 47/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 五大安全保護之四五大安全保護之四-極限開關極限開關 48/76 第一章：

32、設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 五大安全保護之五五大安全保護之五-緩沖器緩沖器 電梯緩沖器作用：將沖擊動能轉化為熱能電梯緩沖器作用：將沖擊動能轉化為熱能 消耗掉。緩沖器過程平穩(wěn)，適用各種速度消耗掉。緩沖器過程平穩(wěn)，適用各種速度 電梯。電梯。 49/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 關注：轎廂對講、使用證有效性、轎廂攝像機、底坑滲漏水。關注：轎廂對講、使用證有效性、轎廂攝像機、底坑滲漏水。 50/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.4電梯系統(tǒng) 電梯 1.電梯運行平穩(wěn)，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響；在行駛 過程中轎箱無明顯晃動，箱門無晃動而產(chǎn)生的撞擊聲

33、，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。 2.轎廂通風風機無異常噪音，轎箱內(nèi)照明良好，設有監(jiān)控探頭的從控制中心能看清乘客面孔。 3.轎箱內(nèi)張貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對講使用方便可靠，有相應標識；按鈕面板整潔 ，字跡清晰。 4.4.電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在1515分鐘內(nèi)（或按照與客戶簽訂合同約分鐘內(nèi)（或按照與客戶簽訂合同約 定）到場實施救助，非專業(yè)人員禁止實施救助；定）到場實施救助，非專業(yè)人員禁止實施救助；控制中心人員熟悉安慰被困人員的基本方法 和緊急救助預案；能夠安慰被困人員的同時有效指揮救助。 5.電梯維修保養(yǎng)合同完備

34、（包括年度檢修計劃、緊急救援時間要求約定），對供方的工作及人 員有有效的監(jiān)督管理制度。 6.機房內(nèi)配置盤車專用工具一套。控制柜內(nèi)的排風扇運行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔 ，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火碳化跡象。 7.各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢 固，導線編號清楚無誤。 8.曳引機電動機軸承溫度應不高于80，電動機連接緊固，無晃動，電機無異常聲音；減速器 內(nèi)潤滑油清潔，無滲漏，油面在標準范圍內(nèi)。曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相磨 擦現(xiàn)象。制動系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲。 9.曳引機電動機至少每年添加軸承潤滑脂，箱蓋、窺視

35、孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密無漏油 。減速器的機件和軸承溫度應不高于75，油溫不高于85。減速器運行時無不均勻的噪聲 或撞擊聲。螺栓無松動，無銹蝕。 10. 鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。 51/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng) 測驗各種安防設備設施功能是否正常。如對講、主動紅外線、閉路監(jiān)控、居 家報警等; 52/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-樓宇對講 53/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-樓宇對講 分機 分機 隔離器 單元門口機 5500轉換器 院門圍墻機 管理機 分機 分機 4臺QHS- 231A QHS-V4K Q

36、HS-5800 QHS-6200 QHS-5300 韓昌系統(tǒng)結構圖 54/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-紅外對射 55/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-監(jiān)控設備 56/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-單元門禁設備 RS-485RS-485 磁力鎖磁力鎖 數(shù)據(jù)服務器數(shù)據(jù)服務器 磁力鎖控制器磁力鎖控制器 開門開門 按鈕按鈕 發(fā)卡器發(fā)卡器 讀卡器2讀卡器2 57/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-車場設備 58/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 1.5智能化系統(tǒng)-背景音樂 59/76 第一章：設備品質(zhì)檢查要求 設備設施設備設施試驗

37、法應用試驗法應用 在設備檢查中，請設備責任人按要求啟動發(fā)電機，觀察該設備責任人是否按公司的要求進行操 作，測試發(fā)電機各運行參數(shù)是否正常; 在設備檢查中，請設備責任人，試驗現(xiàn)場啟動與遠程啟動消防泵，試驗手動、自動、火警情況 下啟動防火卷簾門; 在設備檢查中，試驗各種安防設備設施功能是否正常。如對講、主動紅外線、閉路監(jiān)控、居家 報警等; 測試各類泵是否運行正常。如生活水泵、消防水泵、排污泵及水位報警器; 測試設備設施、各類管線、接頭連接處、電纜外表溫度是否符合要求; 測試各類電纜、電線絕緣性能是否完好; 測試機電設備設施、防雷系統(tǒng)接地電阻是否達到規(guī)范要求; 測試泳池、水景設備、水底等電壓是否正常;

38、 測試各類設備運行電壓、電流是否在額定范圍; 測試設備房、倉庫溫度、濕度是否符合要求。 60/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點1：人行出入口 人員著裝與形象 對客禮儀與記錄 工作臺面需整潔 出入設施需完好 周邊環(huán)境應整潔 觸點2：車行出入口 人員著裝與形象 主動目視與行禮 收取費用給票據(jù) 道閘設備需完好 交通標識應清晰 周邊環(huán)境應整潔 61/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點3：道路與廣場 關注出入高峰期 遇到客戶應問好 勸止不文明現(xiàn)象 路面完整無凹陷 標識整潔無破損 作業(yè)遇客戶避讓 觸點4：水景 水質(zhì)清澈無雜物 警示標識無破損 水生植物常打理 6

39、2/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點5：停車場 照明正常無故障 通道整潔無雜物 車位表面無污染 減速裝置無破損 應急標識應清晰 電梯廳內(nèi)應舒適 觸點6：圍墻 圍墻完好無破損 周界紅外需正常 防護設施日檢查 63/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點7：宣傳欄 表面完好無銹蝕 照明正常無雜物 張貼平整無歪斜 字體適中易查閱 有效期至應更換 觸點8：苑門、單元門 苑門開閉無異聲 把手穩(wěn)固無松動 門禁對講無異常 玻璃雨棚無積塵 標識清晰無破損 64/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點9：苑落內(nèi) 道路平整無凹陷 地面無雜物積水 小品穩(wěn)固

40、無隱患 設施整潔無斑駁 植物整齊無裸露 觸點10：垃圾筒 表面完好無破損 垃圾袋裝無異味 定時清運無堆放 65/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點11：大堂（電梯廳） 空氣清新無異味 墻地門窗無破損 設施飾物無積塵 盆栽植物常修剪 按鈕面板無損壞 垃圾煙盅常清潔 觸點12：電梯轎廂 光亮通風無異味 地面整潔無灰塵 運行平穩(wěn)無異常 標識完整且有效 緊急按鈕有保障 維護期間有標識 66/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點13：樓道 樓道地面無缺損 墻面天花無污跡 照明正常無故障 防煙門開閉正常 消防設施有記錄 高層張貼疏散圖 疏散指示無異常 遇到客戶側身

41、讓 觸點14：商鋪 通道順暢無占用 標識規(guī)范無亂掛 地面整潔無油污 67/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點15：前臺 環(huán)境整潔且舒適 公示標識無灰塵 臺面有序無雜物 收取費用開收據(jù) 見面微笑先問好 起身服務需及時 溝通過程文明語 客戶離別起身送 觸點16：會所 環(huán)境整潔無雜物 空氣清新無異味 言行舉止有規(guī)范 門窗地墻無污跡 活動設施無隱患 68/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點17：電話溝通 三聲接聽文明語 認真傾聽全記錄 需求30分鐘響應 事項完畢必回復 觸點18：公共設施維修 維修作業(yè)先告知 現(xiàn)場擺放警示牌 安全防護需完善 工完場清要牢記 6

42、9/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 服務觸點標準與要求 觸點19：上門家政維修 免費服務需評估 現(xiàn)場清單要整潔 準時規(guī)范與主動 作業(yè)工具需帶齊 維修過程作說明 服務完畢需道別 觸點20：上門溝通訪談 預約溝通先敲門 微笑問好先確認 耐心傾聽全記錄 現(xiàn)場回復需跟進 離別致謝留卡片 70/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 2.1 一級區(qū)域流線品質(zhì) 71/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 2.1 一級區(qū)域流線品質(zhì) 72/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 2.1 一級區(qū)域流線品質(zhì) 73/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 2.1 一級區(qū)域流線品質(zhì) 74/76 第二章：設施品質(zhì)檢查要求 2.1 品質(zhì)問題思考 解決問題的方式？ 解決問題的質(zhì)量？ 解決問題是否得到認可？ 75/76 品質(zhì)檢查原則 細節(jié)決定成敗，品質(zhì)源于執(zhí)行細節(jié)決定成敗，品質(zhì)源于執(zhí)行 重視什么，檢查什么；重視什么，檢查什么； 認真第一，聰明第二；認真第一，聰明第二； 鎖定目標，簡單重復；鎖定目標，簡單重復； 結果第一，理由第二結果第一，理由第二 。 通用：質(zhì)量創(chuàng)造客戶的滿意、熱情、忠誠。通用：質(zhì)量創(chuàng)造客戶的滿意、熱情、忠誠。 海爾：品質(zhì)是產(chǎn)品的使命，信譽是企業(yè)的靈魂，產(chǎn)品合格不是標準，海爾：品質(zhì)是產(chǎn)品的使命，信譽是企業(yè)的靈魂，產(chǎn)品合格不是標準， 用戶滿意才是目的。用戶滿意才是目的。