1、課程目標(biāo)課程目標(biāo) WHYWHY房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值WHYWHY 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值 WWH HOO 運(yùn)營管理的組織與職能如何設(shè)計(jì)運(yùn)營管理的組織與職能如何設(shè)計(jì)？W OW O運(yùn)營管理的組織與職能如何設(shè)計(jì)運(yùn)營管理的組織與職能如何設(shè)計(jì) HOW 計(jì)劃運(yùn)營管理體系如何構(gòu)建？HOW 計(jì)劃運(yùn)營管理體系如何構(gòu)建？ 計(jì)劃運(yùn)營管理體系如何管？計(jì)劃運(yùn)營管理體系如何管？ 計(jì)劃運(yùn)營管理體系需要哪些支撐體系計(jì)劃運(yùn)營管理體系需要哪些支撐體系？計(jì)劃運(yùn)營管理體系需要哪些支撐體系計(jì)劃運(yùn)營管理體系需要哪些支撐體系？ 4 進(jìn)度計(jì)劃管理表象計(jì)劃管理做好太難了！進(jìn)度計(jì)劃管理表象計(jì)劃

2、管理做好太難了！ 1.計(jì)劃本身：1.計(jì)劃本身： 走道哪兒黑、走到哪兒歇； 走道哪兒黑、走到哪兒歇； 三拍計(jì)劃三拍計(jì)劃（拍腦袋拍腦袋、拍胸脯拍胸脯、拍大腿拍大腿）；）；三拍計(jì)劃三拍計(jì)劃（拍腦袋拍腦袋拍胸脯拍胸脯拍大腿拍大腿）；）； 你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道； 不給別人空間，給自己留足空間；不給別人空間，給自己留足空間； 2 2 計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行2 2. .計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行 計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟不上變化計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟不上變化 計(jì)劃達(dá)成率很低基本都是外部的原因計(jì)劃達(dá)成率很低基本都是外部的原因

3、做得很快做得很快質(zhì)量很差質(zhì)量很差做得很快做得很快，質(zhì)量很差質(zhì)量很差 目錄目錄 1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理 2.如何構(gòu)建與實(shí)施計(jì)劃運(yùn)營管理體系2.如何構(gòu)建與實(shí)施計(jì)劃運(yùn)營管理體系 3.計(jì)劃運(yùn)營管理體系的支撐匹配體系3.計(jì)劃運(yùn)營管理體系的支撐匹配體系 4. 標(biāo)桿最新運(yùn)營體系分析：一體化項(xiàng)目運(yùn)營管理體系4. 標(biāo)桿最新運(yùn)營體系分析：一體化項(xiàng)目運(yùn)營管理體系 6 目錄目錄 1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與開發(fā)流程的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與開發(fā)流程的特點(diǎn) 計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值 影

4、響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素 7 VAC模型房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 賽普總結(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)基本模型3個(gè)思想 VAC模型房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 賽普總結(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)基本模型3個(gè)思想 目論證階段目論證階段 項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 工程管理階段工程管理階段 項(xiàng)目取得 主體結(jié)構(gòu)開 工 開盤銷售 入伙 項(xiàng)目取得 主體結(jié)構(gòu)開 工 開盤銷售 入伙竣工竣工 產(chǎn)品交付階段產(chǎn)品交付階段 采購階段采購階段 內(nèi)部立項(xiàng)內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目策劃會(huì)項(xiàng)目策劃會(huì)方案評審會(huì) 方案評審會(huì) 項(xiàng) 目 發(fā) 項(xiàng) 目 發(fā) 項(xiàng)項(xiàng)目論證階段目論證階段 項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目策劃

5、階段設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 組織項(xiàng)目論證組織項(xiàng)目論證 項(xiàng)目取得項(xiàng)目取得 用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證 規(guī)劃許可證 開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào) 辦理房地產(chǎn)預(yù) 售許可證 用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證 規(guī)劃許可證 開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào) 辦理房地產(chǎn)預(yù) 售許可證 產(chǎn)權(quán)初始 登記 產(chǎn)權(quán)初始 登記 采購階段采購階段 銷售管理階段銷售管理階段 展 營 銷 展 營 銷 設(shè)設(shè) 項(xiàng)目取得項(xiàng)目取得 市場調(diào)研 初步項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累） 市場調(diào)研 初步項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累） 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò) 初

6、 設(shè)擴(kuò) 初 設(shè)施 工 圖 設(shè)施 工 圖 設(shè) 銷售事務(wù)管理銷售事務(wù)管理 建）建） 設(shè)設(shè) 計(jì) 工 程 計(jì) 工 程 設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)配合 采購策劃采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)總包監(jiān)理招標(biāo) 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè) 計(jì) 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè) 計(jì) 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò) 初 設(shè)擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)計(jì) 施 工 圖 設(shè)施 工 圖 設(shè) 計(jì) 主體結(jié)構(gòu)施工至 計(jì) 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件具備預(yù)售條件 工 程 施 工工 程 施 工 至 竣 工 驗(yàn)至 竣 工 驗(yàn) 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 工程條件評估工程條件評估 景觀/精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策 劃

7、 景觀/精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策 劃 客 服 客 服 采購策劃采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)總包監(jiān)理招標(biāo) 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 具備預(yù)售條件具備預(yù)售條件至 竣 工 驗(yàn)至 竣 工 驗(yàn) 收收 產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理 產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理 工 程 施 工 配 合 工 程 施 工 配 合 物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè) 公司選聘 物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè) 公司選聘 銷售配合銷售配合 成 本 財(cái) 成 本 財(cái) 前期成本估算 測算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成 控制性目標(biāo)成本確定 合約框架 前期成本估算 測算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成

8、控制性目標(biāo)成本確定 合約框架 動(dòng)態(tài)成本管理 工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算 動(dòng)態(tài)成本管理 工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算 投資估算投資估算 資資金金營營運(yùn)運(yùn) 投資投資資金籌劃資金籌劃 后評估后評估 8 務(wù)務(wù) 投資估算投資估算 資營資營 評估評估 組織的管理追求的是有責(zé)、有序、有效、高效運(yùn)作 ，并最終建立精細(xì)化管理體系 組織的管理追求的是有責(zé)、有序、有效、高效運(yùn)作 ，并最終建立精細(xì)化管理體系 精細(xì)化 精益化 優(yōu)化流程優(yōu)化流程 0 管理的有效性 （數(shù)字化管理） 管理的高效性（協(xié)同管理） 規(guī)范化 精細(xì)化 建立流程建立流程 完善流程完善流程 60 20 管理的一致性（規(guī)則化管理） 管理的有效性 （數(shù)字化管

9、理） 手工作坊 粗放式 沒有流程沒有流程 建立流程建立流程 20 60 管理無序性依據(jù)感覺和個(gè)人 經(jīng)驗(yàn) 創(chuàng)業(yè)期 成長期成熟期 發(fā)展 創(chuàng)業(yè)期 成長期成熟期 發(fā)展 階段階段 衰退期衰退期 手工作坊 沒有流程沒有流程 20 階段階段 （卓越期）（卓越期） 我們公司處在什么階段我們公司處在什么階段？我們公司處在什么階段我們公司處在什么階段？ 系統(tǒng)地優(yōu)化設(shè)計(jì)組織管控模式、 建立有效的流程管理體系，提升組織的運(yùn)營績效 系統(tǒng)地優(yōu)化設(shè)計(jì)組織管控模式、 建立有效的流程管理體系，提升組織的運(yùn)營績效 構(gòu)建“有責(zé)有序有效高效”的組織管理金字塔 標(biāo)與價(jià)值標(biāo)與價(jià)值地產(chǎn)企管地產(chǎn)企管 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 目目標(biāo)與價(jià)值標(biāo)與價(jià)值 戰(zhàn)略設(shè)計(jì)

10、戰(zhàn)略設(shè)計(jì)：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì) 房房地產(chǎn)企地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管管理范圍理范圍 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 組織管控體系組織管控體系 戰(zhàn)略設(shè)計(jì)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì) 戰(zhàn)略梳理：戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，完善戰(zhàn)略管理體系 組織管理組織管理建立有效的管控模式及管控邊界 梳理設(shè)計(jì) 有責(zé)有責(zé) 組織管理權(quán)責(zé)體系 組織管控體系組織管控體系 流程管理體系流程管理體系 組織管理組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界 權(quán)責(zé)體系：權(quán)責(zé)體系：清晰的權(quán)責(zé)體系 運(yùn)作程序運(yùn)作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率 支 持 指 導(dǎo) 支 持 指 導(dǎo) 有責(zé)有責(zé) 運(yùn)作程序操作指引表格模板 流程管理體系流程管理體系 管理支持體系管理支持體系 運(yùn)作程序運(yùn)作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率 操

11、作指引：操作指引：實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化 表格模板：表格模板：實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理 HRHR管理體系管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用 有序有序 有效有效 HR管理體系績效管理體系薪酬管理體系 管理支持體系管理支持體系 HRHR管理體系管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用 績效管理體系：績效管理體系：建立績效衡量體系 薪酬體系：薪酬體系：完善的激勵(lì)機(jī)制 有效有效 高效高效 知識管理協(xié)同信息平臺知識管理協(xié)同信息平臺 高效高效 房地產(chǎn)流程有什么特點(diǎn)？房地產(chǎn)流程有什么特點(diǎn)？ 房地產(chǎn)運(yùn)作流程的房地產(chǎn)運(yùn)作流程的5個(gè)特點(diǎn)個(gè)特點(diǎn) 1.運(yùn)作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度 2.內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度 1.運(yùn)作周期長：監(jiān)控成

12、本和監(jiān)控難度 2.內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度 以人為主以人為主標(biāo)準(zhǔn)化程度低標(biāo)準(zhǔn)化程度低致性難度致性難度（包包包料包料 包人包人）3.3.以人為主以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低標(biāo)準(zhǔn)化程度低 一一致性難度致性難度（包包工工 包料包料 包人包人） 4.并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度 5.一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨） 4.并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度 5.一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨） 對象：以人為主 4 3 2 復(fù)雜性：外部接口多 方式：并行運(yùn)作多 4 2 周期：運(yùn)作時(shí)間長 構(gòu)成構(gòu)成 結(jié)果：一次性 15 構(gòu)成構(gòu)成 房房地地產(chǎn)流程特點(diǎn)產(chǎn)流程特點(diǎn)房產(chǎn)流程特點(diǎn)房產(chǎn)流

13、程特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)三段論 計(jì)劃管控的重點(diǎn)？ 房地產(chǎn)開發(fā)三段論 計(jì)劃管控的重點(diǎn)？ 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程 項(xiàng)目策 劃 項(xiàng)目策 劃 設(shè)計(jì)管 理 設(shè)計(jì)管 理 采購管 理 采購管 理 工程管 理 工程管 理 銷售管 理 銷售管 理 售后服 務(wù) 售后服 務(wù) 物業(yè)管 理 物業(yè)管 理 土地獲 取 土地獲 取 投資策劃投資策劃 越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對整個(gè)房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，流程中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成 本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決 定了利潤的最終

14、實(shí)現(xiàn)大小，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制 （工程管理、成本管理流程） 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對組織的品牌 和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù) （服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 目錄目錄 1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與開發(fā)流程的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與開發(fā)流程的特點(diǎn) 計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值 影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素 14 ?計(jì)劃運(yùn)營管理對公司有什么好處？計(jì)劃運(yùn)營管理對公司有什么好處？ 計(jì)劃

15、管理對公司和個(gè)人有什么好處？ 做事目標(biāo)明確做事目標(biāo)明確更有效更有效做事目標(biāo)明確做事目標(biāo)明確更有效更有效 做事重點(diǎn)明確更聚焦做事重點(diǎn)明確更聚焦 做事標(biāo)準(zhǔn)明確更公平做事標(biāo)準(zhǔn)明確更公平 目錄目錄 1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與開發(fā)流程的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與開發(fā)流程的特點(diǎn) 計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值 影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)效率的五大因素 18 哪些因素會(huì)影響開發(fā)效率？哪些因素會(huì)影響開發(fā)效率？ 19 案例分享1： 萬科的黃金大獎(jiǎng)5個(gè)

16、月零15天案例分享1： 萬科的黃金大獎(jiǎng)5個(gè)月零15天 回答問題： 加速成功的關(guān)鍵因素？ 回答問題： 加速成功的關(guān)鍵因素？ 20 影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度最關(guān)鍵的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度最關(guān)鍵的五大因素 1.管理 ： 目標(biāo)清晰 管理標(biāo)準(zhǔn)化授權(quán)體系 運(yùn)營管理體系1.管理 ： 目標(biāo)清晰 管理標(biāo)準(zhǔn)化授權(quán)體系 運(yùn)營管理體系 2.產(chǎn)品：標(biāo)準(zhǔn)化程度2.產(chǎn)品：標(biāo)準(zhǔn)化程度 3.文化：協(xié)同與執(zhí)行力 4. 3.文化：協(xié)同與執(zhí)行力 4.人員人員：專業(yè)及管理能力專業(yè)及管理能力人員人員專業(yè)及管理能力專業(yè)及管理能力 5.激勵(lì)：有效的高激勵(lì)機(jī)制5.激勵(lì)：有效的高激勵(lì)機(jī)制 目錄目錄 1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理1.為什么需要關(guān)注

17、計(jì)劃運(yùn)營管理 2.如何構(gòu)建與實(shí)施計(jì)劃運(yùn)營管理體系2.如何構(gòu)建與實(shí)施計(jì)劃運(yùn)營管理體系 從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理 如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系 22 房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)-BSC 收益類指標(biāo)：收益類指標(biāo)：銷售利潤/結(jié) 轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本 項(xiàng)目品牌：項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度 /美譽(yù)度等轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類指標(biāo)：效率類指標(biāo)：銷售利潤率/ 投資回報(bào)率/IRR 資金類指標(biāo)：資金類指標(biāo)：經(jīng)營性現(xiàn)金 流/資金平衡時(shí)間 /美譽(yù)度等 客戶滿意度：客戶滿意度：滿意度（規(guī) 劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)

18、/工程質(zhì)量/ 物業(yè)服務(wù)） 流/資金平衡時(shí)間 資產(chǎn)類指標(biāo)：資產(chǎn)類指標(biāo)：NPV 財(cái)務(wù)視財(cái)務(wù)視角角 客戶視角客戶視角 運(yùn)營視角運(yùn)營視角學(xué)習(xí)視角學(xué)習(xí)視角 財(cái)務(wù)視財(cái)務(wù)視角角 項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo) 進(jìn)度指標(biāo)進(jìn)度指標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo) 專專業(yè)業(yè)管管理理目標(biāo)目標(biāo): 如目標(biāo)成本變 人員培養(yǎng)人員培養(yǎng) 知識管理知識管理 專管目標(biāo)專管目標(biāo) 如目標(biāo)成本變 動(dòng)率標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率戰(zhàn)略 采購比例 安全控制目標(biāo)安全控制目標(biāo) 在所有的項(xiàng)目目標(biāo)中，“進(jìn)度”“進(jìn)度”是 最基本最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn) 為是最重要、最有管理難度最重要、最有管理難度的指 標(biāo)之一 23 標(biāo)之 對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“運(yùn)營管理” 體系建設(shè)都首先從

19、“計(jì)劃管理”開始 對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“運(yùn)營管理” 體系建設(shè)都首先從“計(jì)劃管理”開始 什么是“運(yùn)營管理”什么是“運(yùn)營管理” 本質(zhì)上，就是“為達(dá)成 目標(biāo)而采取的各種管理 本質(zhì)上，就是“為達(dá)成 目標(biāo)而采取的各種管理 ”手段手段” 項(xiàng)目管理目標(biāo)項(xiàng)目管理目標(biāo) 所有的項(xiàng)目目標(biāo)中所有的項(xiàng)目目標(biāo)中，對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言， “運(yùn)運(yùn)所有的項(xiàng)目目標(biāo)中所有的項(xiàng)目目標(biāo)中， “進(jìn)度”是最被企業(yè)關(guān) 注的目標(biāo)之一 “進(jìn)度”是最被企業(yè)關(guān) 注的目標(biāo)之一 對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)運(yùn) 營管理”體系建設(shè)都首先從“計(jì)劃管 理”開始 營管理”體系建設(shè)都首先從“計(jì)劃管

20、 理”開始 24 很多公司開始擴(kuò)充和完善“運(yùn)營管理”的職能很多公司開始擴(kuò)充和完善“運(yùn)營管理”的職能 華遠(yuǎn)華遠(yuǎn)-運(yùn)營管理部（運(yùn)營管理部（04年成 立計(jì)劃信息部， 年成 立計(jì)劃信息部，06年更名）年更名） 首創(chuàng)首創(chuàng)-運(yùn)營管理中心（運(yùn)營管理中心（04年成 立偏成本管理， 年成 立偏成本管理，05年調(diào)整）年調(diào)整） 世茂世茂營運(yùn)管理部營運(yùn)管理部 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 組織管理組織管理 計(jì)劃管理計(jì)劃管理 資本運(yùn)作與管理資本運(yùn)作與管理 商業(yè)經(jīng)營管商業(yè)經(jīng)營管 （06年成立）年成立） 華潤運(yùn)營管理部（華潤運(yùn)營管理部（07年成立）年成立） 綜合計(jì)劃管理 （含中期規(guī)劃） 管理 綜合計(jì)劃管理 （含中期規(guī)劃

21、） 管理 項(xiàng)目實(shí)施檢察管理項(xiàng)目實(shí)施檢察管理 合作供應(yīng)商管理合作供應(yīng)商管理 務(wù)流體系管務(wù)流體系管 商業(yè)經(jīng)營管商業(yè)經(jīng)營管理理 流程建設(shè)與管理流程建設(shè)與管理 信息化管理信息化管理 部門績效評價(jià)部門績效評價(jià) 流程管理流程管理 公司制度管理公司制度管理 戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理 項(xiàng)目運(yùn)營管理項(xiàng)目運(yùn)營管理 客戶滿意度管理客戶滿意度管理 業(yè)業(yè)務(wù)流務(wù)流程程體系管體系管理理 信息化管理信息化管理 金地運(yùn)營管理部（金地運(yùn)營管理部（09年調(diào)整）年調(diào)整） 客戶滿意度管理客戶滿意度管理 銷售控制管理銷售控制管理 運(yùn)營計(jì)劃 運(yùn)營計(jì)劃 成本管理成本管理 戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略采購 營銷管理營銷管理 工程管理工程管理 25 運(yùn)營管理管什么？運(yùn)

22、營管理管什么？ 案例分享21：龍湖的運(yùn)營管理體系案例分享21：龍湖的運(yùn)營管理體系 26 某公司在“運(yùn)營管理”方面的實(shí)踐某公司在“運(yùn)營管理”方面的實(shí)踐 集團(tuán)總部運(yùn)營中心的7項(xiàng)內(nèi)容（七巧板 ）集團(tuán)總部運(yùn)營中心的7項(xiàng)內(nèi)容（七巧板 ） 科學(xué)決策 降低投資 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益 控制 集 12346 1 投資分 析階段 成果 2 項(xiàng)目啟 動(dòng)階段 成果 3 方案成 果及初 設(shè)指導(dǎo) 初設(shè)成 果及施 設(shè)指導(dǎo) 4 施工準(zhǔn) 備階段 成果 5 營銷開 盤階段 成果 6 交房階 段成果 7 降低項(xiàng)目 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 提升項(xiàng)目 運(yùn)營質(zhì)量 項(xiàng)目后 評估 8 控制 集 團(tuán) 運(yùn) 營 1 預(yù)案決 策會(huì) 2 項(xiàng)目啟 動(dòng)會(huì) 3 階段成 果審查

23、 會(huì) 關(guān)鍵決 策會(huì) 4 月度運(yùn) 營會(huì) 5 周例會(huì) 6 年度和 半年總 結(jié)會(huì) 7 職責(zé)明確 提高決策 效率 提高項(xiàng)目 營 體 系 提高項(xiàng)目 運(yùn)營效率 成本控制 成本敏感 分析 頭寸保證 防范風(fēng)險(xiǎn) 提高資金 運(yùn)用效率 27 知識積累 及共享 項(xiàng)目營運(yùn)目標(biāo)-項(xiàng)目成功的標(biāo)尺項(xiàng)目營運(yùn)目標(biāo)-項(xiàng)目成功的標(biāo)尺 第一層面：項(xiàng)目成功：第一層面：項(xiàng)目成功： 項(xiàng)目銷售凈利潤率20%項(xiàng)目銷售凈利潤率20% 項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR69% 一次性交房成功率98% 項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR69% 一次性交房成功率98% 項(xiàng)目級計(jì)劃達(dá)成率項(xiàng)目級計(jì)劃達(dá)成率 8080項(xiàng)目項(xiàng)目一一級計(jì)劃達(dá)成率級計(jì)劃達(dá)成率 8080 第二層面：項(xiàng)目管理成功

24、：第二層面：項(xiàng)目管理成功： 高高形成PMO制度下形成PMO制度下高高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目運(yùn)作模板: 包括但不限于：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)綜合模板、別墅項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)模板、樣板區(qū)建 設(shè)計(jì)劃管理模板、報(bào)批報(bào)建流程模板 標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目運(yùn)作模板: 包括但不限于：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)綜合模板、別墅項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)模板、樣板區(qū)建 設(shè)計(jì)劃管理模板、報(bào)批報(bào)建流程模板 鍛煉出能打硬仗的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì): 項(xiàng)目建設(shè)過程中，向公司其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)輸送人才不少于5人。 鍛煉出能打硬仗的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì): 項(xiàng)目建設(shè)過程中，向公司其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)輸送人才不少于5人。 第三層面的成功：公司成功第三層面的成功：公司成功 奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位:奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位

25、: 28 項(xiàng)目品牌知名度進(jìn)入前5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查） 單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前5 項(xiàng)目品牌知名度進(jìn)入前5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查） 單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前5 項(xiàng)目計(jì)劃模版項(xiàng)目計(jì)劃模版 29 階段性成果管理階段性成果管理 責(zé) 1、土地投資分析階段 成果 2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果 3、方案設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算與初 設(shè)指導(dǎo) 4、初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算與施 設(shè)指導(dǎo) 5、施工準(zhǔn)備階段成果 6、營銷階段成果 7、交房階段成果 8、后續(xù)階段成 果 獲取土地信息 項(xiàng)目上會(huì) 土地中標(biāo)通知書取得 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出 方案設(shè)計(jì)完成 初設(shè)任務(wù)書發(fā)出 初步設(shè)計(jì)完成 施工圖設(shè)計(jì)開始 平場 基礎(chǔ)開工 方案設(shè)計(jì)完成

26、 項(xiàng)目開盤 向物業(yè)移交 交房 交房 交房后半年 計(jì)財(cái)（投資分 析專員） 項(xiàng)目負(fù)責(zé) 人 3、項(xiàng)目 投資分析 模型 （土地） 8、投資分析報(bào)告 （啟動(dòng)） 7、項(xiàng)目一二級進(jìn)度計(jì) 劃 16、投資驗(yàn)算（方案） 21、投資驗(yàn)算及分析 （初設(shè)） 33、商業(yè)移交 方案 34、資產(chǎn)管理 方案 35、項(xiàng)目后評 估報(bào)告 項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告 項(xiàng)目月度計(jì)劃分析報(bào)告 計(jì) 發(fā)展 1、項(xiàng)目 投資建議 書 2、項(xiàng)目 預(yù)案 9、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 12、方案設(shè) 計(jì)成果 17、初步 設(shè)計(jì)任務(wù)書 18、初步設(shè)計(jì)成 果 研發(fā) 10、景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù) 書 20、精裝房方案設(shè) 計(jì)任務(wù)書 13、景觀方案與建筑方案的 配合及指導(dǎo)意見 19、景觀

27、方案設(shè)計(jì) 成果 施工圖設(shè)計(jì)成果過程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場指導(dǎo)、材料選樣等 11、精裝房定位、限價(jià) 以及建設(shè)實(shí)施方案 14、精裝房方案與建筑方案 的配合及指導(dǎo)意見（如有） 營銷 4項(xiàng)目定位報(bào)告 6、售樓處、樣板房選 址、定位、修建、開放計(jì) 劃 23項(xiàng)目銷售指標(biāo) 28、項(xiàng)目營銷策略方 案 29、售房合同配置標(biāo) 準(zhǔn) 30、售房合同附圖 32、交房方 案 市場調(diào)研及分析報(bào)告，對研發(fā)、工程的修正、反饋，設(shè)計(jì)會(huì)審及交底紀(jì)要等 造價(jià) 4、項(xiàng)目定位報(bào)告 5、成本敏感分析、價(jià) 值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè) 15、成本測算及驗(yàn)算 22、項(xiàng)目目標(biāo)成 本 23、項(xiàng)目銷售指標(biāo) 27、招投標(biāo)、計(jì)價(jià)方 案、合約規(guī)劃 31、價(jià)格表及付款方

28、式 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本跟蹤分析報(bào)告 工程 24、項(xiàng)目管理指引 25、三通一平實(shí)施方 案 26、施工、監(jiān)理單位 篩選及評估報(bào)告 設(shè)計(jì)成果會(huì)審及交底紀(jì)要施工管理 某企業(yè)某企業(yè)8個(gè)階段個(gè)階段36個(gè)成果個(gè)成果 -階段性成果管理階段性成果管理 階段劃分階段性成果責(zé)任人（部門） 項(xiàng)目預(yù)案 地區(qū)公司發(fā)展 階段劃分階段性成果責(zé)任人（部門） 項(xiàng)目預(yù)案 地區(qū)公司發(fā)展 地區(qū)公司發(fā)展地區(qū)公司發(fā)展 土地階段投資分析成果項(xiàng)目投資分析模型（土地）土地階段投資分析成果項(xiàng)目投資分析模型（土地） 地區(qū)公司發(fā)展地區(qū)公司發(fā)展 項(xiàng)目投資建議書 地區(qū)公司發(fā)展 項(xiàng)目定位報(bào)告 營銷 項(xiàng)目投資建議書 地區(qū)公司發(fā)展 項(xiàng)目定位報(bào)告 營銷 項(xiàng)目一二級

29、計(jì)劃 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 成本敏感性分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè) 造價(jià) 項(xiàng)目一二級計(jì)劃 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 成本敏感性分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè) 造價(jià) 售樓處售樓處樣板房選址樣板房選址定位及開放計(jì)劃定位及開放計(jì)劃 營銷營銷 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果 售樓處售樓處、樣板房選址樣板房選址、定位及開放計(jì)劃定位及開放計(jì)劃 營銷營銷 投資分析模型（啟動(dòng)） 投資分析專員 方案設(shè)計(jì)任務(wù) 研發(fā) 投資分析模型（啟動(dòng)） 投資分析專員 方案設(shè)計(jì)任務(wù) 研發(fā) 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 研發(fā) 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 研發(fā) 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 方案設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)成果 研

30、發(fā) 研發(fā) 方案設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及初涉指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及初涉指導(dǎo) 方案設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)成果 景觀方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見 研發(fā) 精裝方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見 研發(fā) 景觀方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見 研發(fā) 精裝方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見 研發(fā) 造價(jià)造價(jià) 31 成本測算及驗(yàn)算成本測算及驗(yàn)算 造價(jià)造價(jià) 投資測算及分析 投資分析專員 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書 研發(fā) 投資測算及分析 投資分析專員 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書 研發(fā) 階段性成果階段性成果 階段劃分階段性成果責(zé)任人（部門） 初步設(shè)計(jì)成果 研發(fā) 階段劃分階段性成果責(zé)任人（部門） 初步設(shè)計(jì)成果 研發(fā) 景觀方案設(shè)計(jì)成果景觀方案設(shè)計(jì)成果 研發(fā)研發(fā) 初步設(shè)計(jì)

31、成果驗(yàn)算及施設(shè)指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及施設(shè)指導(dǎo) 景觀方案設(shè)計(jì)成果景觀方案設(shè)計(jì)成果 研發(fā)研發(fā) 精裝房方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 研發(fā) 投資驗(yàn)算及分析（初設(shè)） 投資分析專員 精裝房方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 研發(fā) 投資驗(yàn)算及分析（初設(shè)） 投資分析專員 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 造價(jià)造價(jià) 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 造價(jià)造價(jià) 銷售指標(biāo) 營銷 項(xiàng)目管理大綱 工程 銷售指標(biāo) 營銷 項(xiàng)目管理大綱 工程 工程工程 施工準(zhǔn)備階段成果 三通一平實(shí)施方案 施工準(zhǔn)備階段成果 三通一平實(shí)施方案 工程工程 施工、監(jiān)理單位篩選及評估報(bào)告 工程 招投標(biāo)與計(jì)價(jià)方案、合約規(guī)劃 造價(jià) 施工、監(jiān)理單位篩選及評估報(bào)告 工程 招投標(biāo)與計(jì)價(jià)方案、合約規(guī)劃 造價(jià) 營銷開盤階段成果

32、營銷策略方案 營銷 售房合同配置標(biāo)準(zhǔn) 營銷 合同附圖 營銷 營銷開盤階段成果 營銷策略方案 營銷 售房合同配置標(biāo)準(zhǔn) 營銷 合同附圖 營銷 價(jià)格表及付款方式 營銷 交房階段成果 交房方案 營銷 商業(yè)移交方案 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 價(jià)格表及付款方式 營銷 交房階段成果 交房方案 營銷 商業(yè)移交方案 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 32 資產(chǎn)管理方案 計(jì)財(cái) 項(xiàng)目后續(xù)成果項(xiàng)目后評價(jià) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（分專業(yè)進(jìn)行） 資產(chǎn)管理方案 計(jì)財(cái) 項(xiàng)目后續(xù)成果項(xiàng)目后評價(jià) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（分專業(yè)進(jìn)行） 案例分享2-1a：案例分享2-1a： 集團(tuán)階段性成果定義及審批流程集團(tuán)階段性成果定義及審批流程 思考？-成果導(dǎo)向與過程導(dǎo)向思考？-成果導(dǎo)向與過程導(dǎo)向 33

33、建立成果跟蹤體系建立成果跟蹤體系 34 會(huì)議管理體系會(huì)議管理體系 會(huì)議管理體系 地區(qū)公司辦公周例會(huì) PMO預(yù)案決策會(huì) 非項(xiàng)運(yùn)營的跨部門專 公司高層與員工座談會(huì) PMO階段成果審查會(huì) PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 項(xiàng)目運(yùn) 營 非項(xiàng)目 運(yùn)營 非項(xiàng)目運(yùn)營的跨部門專 題研討會(huì) 季度綜合指標(biāo)回顧會(huì) PMO項(xiàng)目關(guān)鍵決策會(huì) 半年表彰會(huì) PMO年度/半年運(yùn)營總 結(jié)會(huì) PMO月度運(yùn)營會(huì) 年度總結(jié)表彰會(huì) 結(jié)會(huì) 項(xiàng)目周例會(huì) 運(yùn)營會(huì)議體系 預(yù)案決策會(huì)預(yù)案決策會(huì) 預(yù)案決策會(huì)預(yù)案決策會(huì) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 拿地前拿地前 關(guān)鍵決策會(huì)關(guān)鍵決策會(huì) 階段成果審查會(huì)階段成果審查會(huì) 取得土地后 20日內(nèi) 取得土地后 20日內(nèi) 項(xiàng)目階段項(xiàng)目階段

34、 成果審查成果審查 關(guān)鍵決策會(huì)關(guān)鍵決策會(huì) 半年年度總結(jié)會(huì)半年年度總結(jié)會(huì) 月月日或日或 根據(jù)需要根據(jù)需要 成果審查成果審查 月度運(yùn)營會(huì)月度運(yùn)營會(huì) 月月日或日或 月日月日 每月頭個(gè)工作日每月頭個(gè)工作日 項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目周例會(huì) 每周五每周五 每周五每周五 常見的項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議類型常見的項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議類型 類型類型作用作用類型類型 半年年度總結(jié)會(huì)半年年度總結(jié)會(huì) 作用作用 以半年或一年為周期，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧，以半年或一年為周期，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧， 分析在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化 引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化并尋找對策，相應(yīng)負(fù)責(zé) 人就改進(jìn)措施和時(shí)間作出承諾 分析在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化 引起

35、的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化并尋找對策，相應(yīng)負(fù)責(zé) 人就改進(jìn)措施和時(shí)間作出承諾 月度運(yùn)營會(huì) 以月度周期，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧，分析在售 價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái) 務(wù)指標(biāo)的變化并尋找對策，相應(yīng)負(fù)責(zé)人就改進(jìn) 月度運(yùn)營會(huì) 以月度周期，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧，分析在售 價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái) 務(wù)指標(biāo)的變化并尋找對策，相應(yīng)負(fù)責(zé)人就改進(jìn) 項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出項(xiàng)目經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出 措施和時(shí)間作出承諾措施和時(shí)間作出承諾 項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出項(xiàng)目經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出 判斷、決策判斷、

36、決策 關(guān)鍵點(diǎn)決策會(huì)議關(guān)鍵點(diǎn)決策會(huì)議通過公司管理層對項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的會(huì)議討論通過公司管理層對項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的會(huì)議討論，達(dá)達(dá) 37 關(guān)鍵點(diǎn)決策會(huì)議關(guān)鍵點(diǎn)決策會(huì)議通過公司管理層對項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的會(huì)議討論通過公司管理層對項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的會(huì)議討論，達(dá)達(dá) 成決策意見成決策意見 案例分享22：某標(biāo)桿項(xiàng)目例會(huì)作業(yè)指引會(huì)議紀(jì)要案例分享22：某標(biāo)桿項(xiàng)目例會(huì)作業(yè)指引會(huì)議紀(jì)要 思考：思考： 1）龍湖的運(yùn)營管理體系給我們什么啟發(fā)和借鑒？1）龍湖的運(yùn)營管理體系給我們什么啟發(fā)和借鑒？ 38 本節(jié)回顧“運(yùn)營管理”管什么？本節(jié)回顧“運(yùn)營管理”管什么？ 管理型運(yùn)營體系專業(yè)型運(yùn)營體系計(jì)劃管理體系 營運(yùn)績效管理營運(yùn)績效管理 投資決策管理投資決策管理

37、 管理型運(yùn)營體系專業(yè)型運(yùn)營體系計(jì)劃管理體系 計(jì)劃管理計(jì)劃管理營運(yùn)績效管理營運(yùn)績效管理 運(yùn)營計(jì)劃管理運(yùn)營計(jì)劃管理 階段成果管理階段成果管理 投資決策管理投資決策管理 運(yùn)營績效管理運(yùn)營績效管理 運(yùn)營計(jì)劃管理運(yùn)營計(jì)劃管理 計(jì)劃管理計(jì)劃管理 階段成果管理階段成果管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 信信 運(yùn)營計(jì)劃管理運(yùn)營計(jì)劃管理 階段成果管理階段成果管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 信信息與知識管理 流程管理 息與知識管理 流程管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 資金預(yù)算管理資金預(yù)算管理 標(biāo)成本管理標(biāo)成本管理目目標(biāo)成本管理標(biāo)成本管理 信息與知識管理信息與知識管理 39 流程管理流程管理 目錄目錄 1.為什么需要關(guān)

38、注計(jì)劃運(yùn)營管理1.為什么需要關(guān)注計(jì)劃運(yùn)營管理 2.如何構(gòu)建與實(shí)施計(jì)劃運(yùn)營管理體系2.如何構(gòu)建與實(shí)施計(jì)劃運(yùn)營管理體系 從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到運(yùn)營管理 如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系如何構(gòu)建計(jì)劃管理體系 40 標(biāo)桿企業(yè)計(jì)劃管理特點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)計(jì)劃管理特點(diǎn) ?分級管理，逐級細(xì)分分級管理，逐級細(xì)分 ?節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為主線控制點(diǎn)，明確節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為主線控制點(diǎn)，明確節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn) 過程預(yù)警與監(jiān)控過程預(yù)警與監(jiān)控?過程預(yù)警與監(jiān)控過程預(yù)警與監(jiān)控 ?基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動(dòng)基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動(dòng)?基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動(dòng)基于結(jié)果導(dǎo)

39、向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動(dòng) 41 計(jì)劃管理的根本是什么？計(jì)劃管理的根本是什么？4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 1 1 計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理1 1. . 計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理 2. 計(jì)劃管理4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 2. 計(jì)劃管理4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 組織保障責(zé)任明晰組織保障責(zé)任明晰組織保障責(zé)任明晰組織保障責(zé)任明晰 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向 時(shí)過蹤與警時(shí)過蹤與警及及時(shí)過時(shí)過程跟程跟蹤與蹤與預(yù)預(yù)警警 基于結(jié)果的績效驅(qū)動(dòng)基于結(jié)果的績效驅(qū)動(dòng) 42 賽普對標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)賽普對標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目

40、計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié) ?S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì)S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì) ?P:P:計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系的策劃 計(jì)劃運(yùn)營管理體系整體框架 計(jì)劃的分級管理 項(xiàng)目計(jì)劃的策劃：節(jié)點(diǎn)策劃、標(biāo)準(zhǔn) 工作周期研究 成果管理 ?P:P:計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系的策劃 ?D:計(jì)劃實(shí)施與落實(shí)D:計(jì)劃實(shí)施與落實(shí) ?C:C:計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警 P-策劃 工作周期研究 成果管理 計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警 ?A:計(jì)劃執(zhí)行評估考核A:計(jì)劃執(zhí)行評估考核 D-編制 A 評估 項(xiàng)目運(yùn)營策劃 分級管理滾動(dòng)編制 計(jì)劃評估考核 D-編制 A-評估 分級管理、滾動(dòng)編制 項(xiàng)目計(jì)劃編制：三位 一體的項(xiàng)目計(jì)劃 計(jì)劃評估考核 計(jì)劃改

41、進(jìn)和調(diào) 整 S-結(jié)構(gòu) C 檢查 計(jì)實(shí)施 的查 與蹤 43 C-檢查 計(jì)劃實(shí)施 的檢查 與跟蹤 計(jì)劃的動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制 ?S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì)S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì) ?P P 計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系的策劃?P P: :計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃體系的策劃 ?D:D:計(jì)劃實(shí)施與落實(shí)計(jì)劃實(shí)施與落實(shí)?D:D:計(jì)劃實(shí)施與落實(shí)計(jì)劃實(shí)施與落實(shí) ?C:C:計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警?C:C:計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警 ?A:A:計(jì)劃執(zhí)行評估考核計(jì)劃執(zhí)行評估考核?A:A:計(jì)劃執(zhí)行評估考核計(jì)劃執(zhí)行評估考核 44 案例案例1：集團(tuán)公司：集團(tuán)公司-戰(zhàn)略管控型戰(zhàn)略管控型 W公司的項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺公司的項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺 計(jì)

42、劃管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理： 集團(tuán)層面集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭） 城市公司層面城市公司層面- 計(jì)劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理， 財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部對接 項(xiàng)目評價(jià)（考核）：項(xiàng)目評價(jià)（考核）： 集團(tuán)層面集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭）季度+年度集團(tuán)層面集團(tuán)層面 項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭），季度+年度 城市公司層面城市公司層面- 總辦牽頭負(fù)責(zé)，季度+年度 流程管理：流程管理： 集團(tuán)層面集團(tuán)層面 07年成立流程信息部之前各部門按職能各自管理 信息化管理：信息化管理： 集團(tuán)層面集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自

43、管理 城市公司層面城市公司層面- 總經(jīng)理辦公室 集團(tuán)層面集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負(fù)責(zé) 城市公司層面城市公司層面- 總經(jīng)理辦公室 決策會(huì)議和成果管理決策會(huì)議和成果管理集團(tuán)尚無專門的職能管理部門主要靠各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) 45 決策會(huì)議和成果管理決策會(huì)議和成果管理，集團(tuán)尚無專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) 化、相關(guān)的決策制度決定 案例案例2：城市公司的計(jì)劃運(yùn)營體系：城市公司的計(jì)劃運(yùn)營體系-職能管理 型 職能管理 型 某標(biāo)桿運(yùn)營體系通過總辦設(shè)立的營運(yùn)管理崗進(jìn)行管理 46 案例案例3：集團(tuán)公司：集團(tuán)公司-運(yùn)營管控型（弱價(jià)值鏈管 控，決策型總部，不具體操作項(xiàng)目） 運(yùn)營管控型（弱價(jià)值鏈

44、管 控，決策型總部，不具體操作項(xiàng)目） 專業(yè)的運(yùn)營部門設(shè)計(jì) 投資收益 關(guān)鍵成果管理 運(yùn)營決策 成本管理成本管理 資金預(yù)算 知識管理知識管理 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理 采購管理 47 13人20人20人10人 案例：龍湖集團(tuán)的PMO體系介紹（PROJECT MANAGEMENT OFFICE）案例：龍湖集團(tuán)的PMO體系介紹（PROJECT MANAGEMENT OFFICE） 集團(tuán)運(yùn)營管理 體系體系 區(qū)域公司會(huì)議管 采購管質(zhì)量管理 區(qū)域公司會(huì)議管 理體系 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)項(xiàng)目階段性成 知識管理體系 采購管 理體系 質(zhì)量管理 體系 PMO體系 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì) 劃管理體系 項(xiàng)目階段性成 果管理體系 項(xiàng)目運(yùn) 營會(huì)議 管理

45、非項(xiàng)目 運(yùn)營會(huì) 議管理 集團(tuán) 關(guān)鍵 節(jié)點(diǎn) 區(qū)域 公司 一、 二、 三級 研 發(fā)、 設(shè)計(jì) 成果 成 本 項(xiàng) 目 收 益 營 銷 策 略 方 其 它 非項(xiàng)目 層面知 識管理 項(xiàng)目層 面知識 管理 將項(xiàng)目多專業(yè)工作 的管理高度復(fù)合在 PMO體系中，盡量 48 計(jì)劃 成果 案 PMO體系中，盡量 實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一討論和決 策 案例案例3：集團(tuán)公司：集團(tuán)公司-運(yùn)營管控型（續(xù)）運(yùn)營管控型（續(xù)） ?(Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。(Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。 某標(biāo)桿運(yùn)營體系通過PMO協(xié)調(diào)某標(biāo)桿運(yùn)營體系通過PMO協(xié)調(diào)

46、?PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng)PMO其他成員之間不能達(dá)成共識、不能實(shí)現(xiàn)相互 承諾、資源不能完成相互支持和配置時(shí)，由PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。 PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng)PMO其他成員之間不能達(dá)成共識、不能實(shí)現(xiàn)相互 承諾、資源不能完成相互支持和配置時(shí)，由PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。 ?PMOPMO召集人召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人也是也是PMOPMO會(huì)議召集人會(huì)議召集人通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)?PMOPMO召集人召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是也是PMOP

47、MO會(huì)議召集人會(huì)議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì) 劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的PMO系統(tǒng)和知識管理體系中。劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的PMO系統(tǒng)和知識管理體系中。 ?PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種PMO會(huì)議組成。PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種PMO會(huì)議組成。 集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)總經(jīng)理 集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展部集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展部集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)投資拓展部集團(tuán)投資拓展部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)總經(jīng)理室集團(tuán)總經(jīng)理室 集團(tuán)運(yùn)營中心集團(tuán)運(yùn)營中心 區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域

48、總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理 投資 發(fā)展 投資 發(fā)展 研發(fā) 設(shè)計(jì) 研發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 管理 工程 管理 造價(jià) 管理 造價(jià) 管理 營銷 管理 營銷 管理 計(jì)財(cái) 管理 計(jì)財(cái) 管理 人資 行政 人資 行政 商運(yùn) 管理 商運(yùn) 管理 物業(yè) 管理 物業(yè) 管理 地區(qū)PMO地區(qū)PMO 49 研發(fā) 經(jīng)理 研發(fā) 經(jīng)理 工程 經(jīng)理 工程 經(jīng)理 成本 經(jīng)理 成本 經(jīng)理 營銷 經(jīng)理 營銷 經(jīng)理 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 案例 ：集團(tuán)公司案例 ：集團(tuán)公司-運(yùn)營管控型（續(xù)）運(yùn)營管控型（續(xù)） 50 PMO架構(gòu)、定義及運(yùn)作形式PMO架構(gòu)、定義及運(yùn)作形式 (Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目

49、運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。(Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。 PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng)PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng)PMO其他成員之間不能達(dá)成 共識、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配置時(shí)，由PMO最高負(fù)責(zé)人 PMO其他成員之間不能達(dá)成 共識、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配置時(shí)，由PMO最高負(fù)責(zé)人 作最后的決定作最后的決定。作最后的決定作最后的決定。 PMO召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是PMO會(huì)議召集人，通常也 兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO召

50、集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是PMO會(huì)議召集人，通常也 兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMOPMO系統(tǒng)和知識管理體系中系統(tǒng)和知識管理體系中PMOPMO系統(tǒng)和知識管理體系中系統(tǒng)和知識管理體系中。 PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種PMO會(huì)議組成。PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種PMO會(huì)議組成。 PMO之下的項(xiàng)目管理組織之下的項(xiàng)目管理組織 專業(yè)部門把控 專業(yè)成果 專業(yè)部門把控 專業(yè)成果 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對項(xiàng) 目目標(biāo)負(fù)責(zé)目目標(biāo)負(fù)責(zé)目目標(biāo)負(fù)責(zé)目目標(biāo)負(fù)責(zé) 52 PMO幾條清晰的核心原則幾條清晰的核心原則 1每次每次PMOPMO會(huì)議必須作出決定會(huì)議必須作出