1、1 項目經營目標管理責任書項目經營目標管理責任書( (范本范本) ) 項目名稱： 本期開發項目名稱： 項目所在公司名稱： 第一部分：定義第一部分：定義 1經營性物業：各類主力店、酒店、自用物業及底層商鋪（含商業步行街） 。 2銷售性物業：各類住宅樓、商?。ㄞk公）樓、底層商鋪及其它可售物業。 3經營期：項目經營開始至項目結束的時間周期。 1) 項目經營計劃開始時間： 新項目土地摘牌之日； 已開發項目公司分期項目的 開工時間。 2) 項目經營計劃結束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內。 4經營期實際結束時點：銷售回款額達到本期目標銷售額的 90%、本期工程結 算完成且集團復核完畢，上述兩種

2、情況的較晚時間為經營期實際結束時點。 5費用及稅金結算截止時點：原則上以經營期實際結束時點為準，情況特殊時 以項目管理中心、集團財務部確認時間為準。 6銷售回款額統計截止時點：銷售性物業如在經營期實際結束時點時沒有實現 100%銷售，則本次考核時，銷售回款額統計截止經營期實際結束時點。 7. 建造成本配比原則：銷售性物業如在經營期實際結束時點時沒有實現 100%銷 售，則本次考核時，建造成本按配比原則、三費全額計入進行結算獎金。建造成本 配比比率確認銷售回款/ /可實現目標銷售收入，可實現目標銷售收入已銷售合同 金額所有庫存能實現合同金額，經營期實際結束時點為考核時點。后續實現的銷 售回款額，

3、將以相同原則復核其實現的凈利潤，在下次考核時一并結算獎金。 第二部分：總則第二部分：總則 1為了加強萬達集團開發項目的經營管理，確保實現開發項目的目標利潤，根 據萬達集團管理的要求，簽訂本期開發項目的經營目標管理責任書。 2簽訂開發項目經營目標管理責任書的基本原則：以市場需求為導向，以質量 保證為前提，以過程控制為手段，以規范運作為基礎，以提高綜合經濟效益為目的。 3簽訂開發項目經營目標管理責任書的任務：明確集團所屬項目公司責任人的 2 義務，賦予責任人相應的權利，實施經營業績與個人利益掛鉤的獎勵措施，確保高 效、優質、安全地完成開發項目的任務。 4本經營責任書的實際完成狀況，將作為集團對集團

4、所屬項目公司及其領導成 員業績考核的依據。 5要求集團所屬項目公司依法經營，在工程合同、營銷廣告、銷售合同等工作 中不得違反國家、地方法律法規，及時解決經營過程中產生的各種糾紛，并把責任 分解到崗、到人。 概況概況 按政府審批的規劃設計方案，集團所屬項目公司在 整個開發項目的總 經營期間內完成 平方米銷售性物業的銷售、施工、竣工、驗收及交付使用、 平方米經營性物業的施工、竣工、驗收及開業。 整個開發項目的總經營期為 年 月 日至 年 月 日,銷售 周期為 年 月 日至 年 月 日。 第三部分：經營性物業目標管理及考核辦法第三部分：經營性物業目標管理及考核辦法 一工期控制目標及要求 1整個項目所

5、有工程全部竣工的合同工期為 個月（見總承包協議） ，工程最 終交付時間為 年 月 日，工程交付完成條件如下： 1）所有土建、機電安裝、內裝、外裝、外環境、室外泛光、小品、廣告燈箱 及市政配套工程等全部完工并經相關政府部門驗收合格。 2）全部達到開業條件，即在項目整體開業前將所有物業按標準交付給業主、 各主力店及_ _商業管理公司。 3）開業前按各主力店合同約定取得消防驗收合格證。 4）開業前通過竣工質檢驗收及政府其它管理部門的相關驗收。 以上工作完成的時間應滿足開業的要求。 5）綠化、規劃驗收工作應在開業后 日內完成。 2在確保工程按期竣工的同時，應保證各主力店（主力店視具體項目而定） 3 的

6、進場交付時間和需達到的交付標準，具體如下: 1）大型超市： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 2）影院： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 3）家居廣場： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 4）美食廣場： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 5）電玩娛樂城： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 6）食品城： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 7）書城： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 8）大型百貨： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 9) 酒店： 年 月 日進場，職責清單要求的交付標準。 10)精品店： 年 月 日交付相關業主。 1

7、1）其它業態： 年 月 日交付業主，達到設計要求及合同約定的 標準。 3全面開業時間 年 月 日，各主力店開業后 日內完成質檢備案。 4經營期： 項目經營期間為 年 月 日至 年 月 日。 5自開業之日起 天內，將自有物業產權證（俗稱大產權證 ）辦理 完畢； 出售物業的產權證 （俗稱 小產權證 ） 自 “大產權證” 辦理完畢之日起 天 內辦理完畢。 6所有工程決算于整個工程整改完畢（開業后 月內）之后的 個月內 完成（除集團公司根據資金情況進行調整外，該決算完成時間不得更改） 。 二質量控制目標及要求 1工程質量應滿足_工程總承包施工協議約定的質量要求。 2質量驗收執行國家標準，確保所建工程一

8、次性通過竣工驗收并通過政府部 門的備案。 3除政府部門驗收備案外,還應通過各主力店、業主方及_商業管理公司的 驗收，以合格接收為準。 4按照中華人民共和國國務院令（第 179 號） 建設工程質量管理條例進行 建設工程質量的管理，并在建設過程中遵守國家和地方的其他建設法規、條例。 5堅決杜絕重大質量事故（造成直接經濟損失人民幣 50 萬元以上）的發生， 一旦發生重大質量事故或因質量問題而引起集體投訴等重大法律糾紛事件， 集團公 4 司將追究項目責任人的責任，視情節嚴重程度給予相應的經濟處罰和行政處分。 6. 項目公司總經理作為質量控制第一責任人，嚴把主體及其他施工單位入圍 資格，禁止不符合集團制

9、度要求的施工隊伍入圍，以保證工程質量。 三安全控制目標及要求 1安全生產工作實行項目公司總經理（或主持日常工作的負責人）負責制。 樹立建筑工程安全生產管理“安全第一、預防為主”的思想，依據建筑法 、 建 筑施工安全檢查標準對施工單位的施工進行安全監督和檢查。堅決杜絕人員傷 亡事故及其它重大安全事故的發生。 2要求建筑施工企業在編制施工組織設計時，根據建筑工程的特點制定相應 的安全技術措施；對專業性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并按 施工組織設計采取安全技術措施。 3重點監督施工單位安全生產責任規章制度的建立健全和執行情況、事故隱 患的監控和整改情況、安全生產監督管理機構及人員配置和

10、職責履行情況、 事故調查處理和責任追究的執行情況。 4應要求建筑施工企業在施工現場采取安全維護、危險防范、火災預防等措 施；應當對施工現場實行封閉管理；施工現場對毗鄰的建筑物、構筑物和特殊作 業環境可能造成損害的，建筑施工企業應當采取安全防護措施。 5應要求建筑施工企業遵守有關環境保護和安全生產的法律、法規的規定， 采取措施控制、處理施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振 動對環境的污染和危害。 四成本控制目標及要求 經集團與_成都_項目公司共同研究，并報集團總裁批準，_成都_項目總 成本目標（不含地價）確定為 萬元，此成本為_成都_項目所有費用（含 后期因質量問題產生的整改費用

11、）的包干價，不得以任何理由突破（集團批準的 變更除外） 。其中各單項成本控制指標如下： 1建安成本：_成都_項目建安成本控制指標為 萬元，_成都_項 目公司應按目前的施工圖進行認真測算，如測算后發覺有突破的可能，必須通過 優化設計的手段使成本控制在既定指標內。同時，_成都_項目公司須盡快將成 本指標層層分解，制定并落實控制成本的計劃和措施。 5 2前期開發費用：包含設計費、綜合保險費、監理費、自來水管網貼費、 供電貼費、臨時設施費、政府行政性事業收費等開發項目所有的前期費用,控制 指標為 萬元。 3物業開辦費用：確定為 萬元。 4銷售費用：確定為 萬元。 5維修基金及轉讓交易費用：確定為 萬元

12、。 6管理費用：確定為 萬元。 7財務費用：確定為 萬元。 8稅金：確定為 萬元。 五銷售控制目標及要求 1銷售指標： 根據_項目公司測算， 經集團批準本項目銷售部分的銷售總額暫定為_萬元。 具體銷售內容為_。自本合同簽訂之日起，非經集團批準，不得調整銷售總額目 標。 2銷售周期及回款指標： 項目銷售周期為 年 月 日至 年 月 日， 即銷售周期為 個月。 項目開盤后發生的銷售在 30 天內回款額須達到已銷售額的 以上，物業驗 收投入使用后，回款率需達到已銷售額的 90%以上，銷售周期結束完成清盤后 60 天內，回款額完成 100%。 六招商控制目標 項目公司必須配合商務部和商管公司的招商服務

13、和開業籌備工作，力爭滿 場開業。 全力配合管理和服務主力店及小商鋪的進場裝修及開業籌備。 商務部及 商管公司將對此項業務在公司管理考核系數中給予考評。 七目標考核和獎勵 集團根據_項目的規模及經營周期暫定該項目的經營目標管理責任獎為 X 萬元，在經營期結束后，并將根據集團所屬項目公司對各項控制目標完成情況 的綜合考核評價后給予確認目標管理責任獎。具體考核及發放辦法如下: （一）按項目經營目標管理規定的考核流程進行考核，經營目標考核后獎金 的計算方法： 6 獎金額AB（其中 A 為獎金基數；B 為綜合調整系數） （二）綜合調整系數 B 的計算組合： 工期考核系數工期考核系數 1計算公式 數項目計

14、劃工期所含的月 的月數數項目計劃工期所含項目實際工期所含的月 延期率100=X 2系數計算 1）X15 對應系數：1.2 2）15X5 對應系數：1.1 3）5X5 對應系數：1.0 4）5X25 對應系數：0.9 5）X25 對應系數：0.8 工程質量及安全管理考核系數工程質量及安全管理考核系數 工程質量考核系數工程質量考核系數（60%60%） 1工程獲得省級以上工程質量獎項：1.2 2工程獲得省級工程質量獎項：1.1 說明： 1）上述一、二項所指的質量獎項必須是項目經營策劃書中已經確定的質 量目標（指標） ，如未在項目經營策劃書中明確，則即使獲得相關獎項也不按 照上述規定來確定考核系數。

15、2）由于工程質量獎項的最終獲得時間將滯后于本經營期，故在本期決算時， 本期的工程質量考核系數先按照未獲得獎項的情況計算，待真正獲得獎項的當年， 將由于獲獎應增加的工程質量考核系數部分涉及的獎金在該年年終予以補發。 1. 工程一次性竣工驗收率為 100，且無政府主管部門認定的質量事故發生： 1.0 2. 工程沒有達到一次性竣工驗收率為 100，且無政府主管部門認定的質量 事故發生：0.9 3. 發生政府主管部門認定的質量事故一次，且該事故引起的經濟損失估算在 7 100 萬元以下的：0.8 備注：如果發生下面二種情況之一 1政府主管部門認定的質量事故兩次以上（含兩次） ； 2一次工程事故引起的經

16、濟損失估算在 500 萬元以上（含 500 萬元）的； 則工程質量考核系數直接按照 0 來計算。同時項目所在公司負責人及相關責任人由 集團給予相應處理。 安全管理考核系數安全管理考核系數（40%40%） 安全管理考核主要包括人身傷亡、火災、失竊、文明施工幾個方面。 1本期項目實際經營期內如果工程現場發生人身傷亡、火災、失竊、文明施 工等方面的問題，進而對萬達的公眾形象、品牌、口碑、財產等造成一定影響和損 失，則由集團視情節對安全管理考核系數進行確定。 2本期項目實際經營期內如果工程現場沒有發生人身傷亡、火災、失竊、文 明施工等方面的問題，原則上安全管理考核系數可直接取 1.2，但最終由集團討論

17、 確定。 公司（制度）管理考核系數公司（制度）管理考核系數 1如果在本項目實際經營期內管理制度審核實施辦法（以下簡稱辦法）未正 式發布，則公司（制度）管理考核系數由集團考核確定。 2如果在本項目經營期開始時辦法已經正式發布，則公司（制度）管理考核 系數根據辦法的具體規定內容確定。 3如果在本項目實際經營期內辦法正式發布，則發布前的公司（制度）管理 考核系數部分由集團考核確定，發布后的公司（制度）管理考核系數部分根據辦法 的具體規定內容確定。 本期項目的內部（制度）管理考核系數計算公式如下： T T A T T AA 2 2 1 1+= A: 本期項目的公司 （制度） 管理考 核系數 A1: 辦

18、法正式發布前由集團考核確定的公司（制度）管理考核系數 8 A2: 辦法正式發布后由辦法的具體內容規定所確定的公司（制度）管理考核 系數 T: 本期項目的實際經營期所含月數 T1: 辦法正式發布前的本期項目經營發生月數 T2：辦法正式發布后的本期項目經營發生月數 銷售及回款考核系數銷售及回款考核系數 1.計算公式 2/) 11 ( D D S S C+= S1 實際銷售面積，S 銷售目標規定銷售面積 D1 實際回款數，D 銷售目標規定回款數 成本成本費費用用考核系數考核系數 1.計算公式 成本費用超支率 X 額本期項目計劃成本費用 費用額額本期項目計劃成本本期項目實際成本費用 100 2.系數計

19、算 1）成本費用超支率：X10 1.21.8 2）成本費用超支率：10X5 1.1 3）成本費用超支率：5X0 1.0 4）成本費用超支率：0X5 0.9 5）成本費用超支率：5X10 0.8 6）成本費用超支率：10X20 00.8 稅收籌劃及落實稅收政策考核系數稅收籌劃及落實稅收政策考核系數 考核節點 評分范圍 權重 經辦部門 前期稅收籌劃工作 0.81.2 15% 集團財務部 稅收籌劃實施工作 0.81.2 60% 爭取稅收優惠政策情況 0.81.2 10% 9 落實稅收優惠政策情況 0.81.2 15% 考評節點完成情況優秀：評分 1.2 考評節點完成情況良好：評分 1.1 考評節點完

20、成情況一般：評分 1.0 考評節點完成情況不足：評分 0.9 考評節點完成情況較差：評分 0.8 10 綜合調整系綜合調整系數數 B B 項目項目 系數調整區間系數調整區間 各項系數各項系數 所占百分比所占百分比 經辦部門經辦部門 考核機構考核機構 工期考核系數 0.81.2 25% 集團計劃部 集團 工程質量及安全管理考核系數 0.81.2 15% 集團質量監管部 成本費用考核系數 01.8 5% 集團財務部 20% 集團成本控制部 稅收籌劃及落實稅收政策考核系數 0.81.2 5% 集團財務部 銷售及回款考核系數 0.81.2 20% 集團營銷部 公司管理考核系數 0.81.2 10% 集

21、團相關部門 綜合調整系數 B工期考核系數25%工程質量及安全管理考核系數15%成本費用考核系數25%稅收籌劃及落實稅收政策考核系數5%銷售及回款考核系數20%公 司管理考核系數10% 注：成本費用上下浮動 10（含）以內，成本費用考核系數取 0.81.2；成本費用節支 10以上，成本費用考核系數取 1.21.8；成本費用超支 1020（含） ，成本費 用考核系數取 00.8。 11 （三）出現以下情況中的任何一種情形，目標責任獎全額取消： 1屬于集團所屬項目公司直接原因工期目標未能完成(不含集團批準的重大變 更)而導致整體工程不能交付直至影響了按期開業； 2屬于集團所屬項目公司直接原因導致開業

22、前政府有關部門驗收（如消防、 質檢等）未能通過，直接影響了整體按期開業或主力店的按期開業； 3因質量問題主力店拒絕進場或進場后發現質量問題而拒絕繳納租金。集團 所屬項目公司在規定限期內整改后還達不到質量要求，導致主力店仍然拒繳或少繳 租金。 （四）目標責任獎總額度經集團相關部門考核報集團總裁會批準后，由_項 目公司將獎金具體發放方案上報集團審核批準后予以發放。 注釋： 1在本經營責任書執行過程中，一旦開發項目出現重大原因而需要調整經營 指標時，集團所屬項目公司應充分陳述調整的理由，報集團審批。 2一旦開發項目由于管理失誤等原因出現重大的安全（質量）事故、重大的 人為經營失誤時，由集團總裁會研究

23、后進行特別處理。 3系數 B 由項目管理中心提出后上報集團，最終由總裁辦公會確定。 4在本期目標責任書考核結束前的每年年終獎金發放采取預提形式。凡出現 獎金發放為預提形式，則預提數額參照集團總裁辦公會相關通知執行。 5如因工作期間人員變動，則根據完成的工作階段情況計發獎金。 12 第四部分：銷售性物業目標管理及考核辦法第四部分：銷售性物業目標管理及考核辦法 一經營期控制目標 1經營期： 項目經營期間為 年 月 日至 年 月 日， 其中銷售周期為 年 月 日至 年 月 日，即銷售周期為 個月。 2本項目開發經營關鍵節點控制： 開工： 年 月 日 開盤： 年 月 日 主體封頂： 年 月 日 竣工驗

24、收： 年 月 日 交房入伙： 年 月 日 二開發面積控制指標 項目所在公司在 項目經營期間內完成 平方米銷售性物業的銷售、 施工、竣工、驗收及交付使用， 平方米經營性物業的施工、竣工、驗收及開 業。 三成本、費用、利潤控制目標和要求 1在規定的 整個開發項目總經營期內整個開發項目的毛利率控制 在 以上，支出總額控制為 萬元以下，凈利潤控制為 萬元以上（力爭 億元以上） 。 （具體內容詳見附件 B） 2在 項目經營期間內開發成本和各項費用控制在 萬元之內（目標 成本） ， 其中， 土地開發成本 萬元,建造成本 萬元， 銷售費用 萬元 （按 銷售額的 計） ，管理費用 萬元，財務費用 萬元，營業稅

25、金及附加 萬元；考慮分攤費用及經營性資產 萬元；實現總銷售收入 萬元、 13 稅收返還 萬元；并實現利潤總額 萬元、凈利潤（目標利潤） 萬 元。 （具體內容詳見附件 B） 3如果項目所在公司享受當地政府稅收優惠政策有變化，則經集團審核后相 應修正目標利潤（凈利潤）的額度。 注釋： 1）整個開發項目的經營期、開發面積、成本、費用和利潤指標等只作為集團 和項目所在公司對整個開發項目進行總體控制的參考指標。 2）這里所指的經營期為計劃經營期，實際經營期以該期的最終決算時間為準。 四質量控制目標及要求 1應該按照中華人民共和國國務院令（第 179 號） 建設工程質量管理條例 進行建設工程質量的管理，并

26、在建設過程中遵守國家和地方的其他建設法律、法 規、條例、規定。 2應確保所建工程項目竣工驗收一次性通過率為 100。 3應確保完成集團審批的項目經營策劃書中的質量目標。 4應采取措施杜絕重大質量事故的發生，一旦開發項目出現重大質量事故， 萬達集團將追究項目經營責任人的責任，視情節扣罰一定比例的獎金，并視情節 嚴重程度給予一定的行政處分。 5. 項目公司總經理作為質量控制第一責任人， 嚴把主體及其他施工單位入圍 資格，禁止不符合集團制度要求的施工隊伍入圍，以保證工程質量。 五安全控制目標及要求 1安全生產工作實行項目所在公司總經理（或主持日常工作的負責人）負責 制。 2樹立建筑工程安全生產管理“

27、安全第一、預防為主”的思想，應依據建 14 筑法 、 建筑施工安全檢查標準對施工單位進行施工安全的檢查和監督。 3 應要求建筑施工企業在編制施工組織設計時， 根據建筑工程的特點制定相 應的安全技術措施；對專業性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并 采取安全技術措施。 4 重點監督施工單位安全生產責任規章制度的建立健全和執行情況， 事故隱 患的監控和整改情況，安全生產監督管理機構及人員配置和職責履行情況，事故 調查處理和責任追究的執行情況。 5應要求建筑施工企業應當在施工現場采取維護安全、防范危險、預防火災 等措施；有條件的，應當對施工現場實行封閉管理。施工現場對毗鄰的建筑物、 構筑物和

28、特殊作業環境可能造成損害的，建筑施工企業應當采取安全防護措施。 6 應要求建筑施工企業應當遵守有關環境保護和安全生產的法律、 法規的規 定，采取控制和處理施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振 動對環境的污染和危害的措施。 7 一旦開發項目出現重大安全生產事故， 萬達集團將視情節追究項目經營責 任人的責任，并視情節扣罰一定比例的獎金，同時視情節嚴重程度給予一定的行 政處分。 六物業管理目標及要求 1應于建設初期成立物業管理部門，介入項目開發的前期管理。按建設部頒 發的“全國物業管理示范小區（大廈）標準”開展物業管理的前期計劃工作。 2按中華人民共和國國務院令（第 379 號） 物

29、業管理條例 、建設部頒發的 “城市新建住宅小區管理辦法”及當地物業管理法規條例開展相關工作,并編制 該項目物業管理方案。 3建立健全房屋及維修管理、設備管理、車輛及消防管理、綠化管理、環境 衛生管理、治安管理、服務承諾、社區文化管理的工作細則。 4項目所在公司的物業管理公司應建立現代企業管理模式，全面推行 15 ISO9000 和 ISO14000 質量和環境管理體系，住宅項目整體交付一年后達到市優標 準，兩年后達到省優標準。開展并實施符合本項目市場定位的管理與服務，努力開 展多種經營，并達到全國優秀物業小區標準。 5項目的物業管理應按時、順利移交給業主委員會。 6 項目所在公司的物業公司必須

30、與項目所在公司簽署經營責任書， 進行獨立 經營和考核。 七目標考核和獎勵 1利潤指標的確認 項目所在公司實際完成的凈利潤數必須經過集團公司財務部門（或集團審計 部門）核實、確認。 2獎勵額度的計算 本期項目實現的獎金額本期實現凈利潤獎金發放系數 A本期項目特征 系數 C本期綜合調整系數 B 3按項目經營目標管理規定的考核流程進行考核。 4單項獎勵 對于本期項目所含可用于經營的公共配套設施， 由于存在較大的成本投入， 因 此項目所在公司在法律（法規）允許的范圍內應盡一切可能采用靈活變通的方式， 通過多樣化經營模式，以達到利潤最大化的目的。如因此而形成一定的收益，集團 可根據項目所在公司上報的經營

31、方案及經營情況酌情研究，給予一定的單項獎勵。 對項目開發過程中必須交納的行政事業性收費，要求項目公司在法律（法規） 允許的范圍內應盡一切可能采用靈活變通的方式， 爭取各種優惠政策進行減免相關 費用。在本期項目經營結束時，項目公司可單獨對此項進行專項說明，集團根據項 目公司實際獲得減免的行政事業性收費總額，給予一定的單項獎勵。 16 表表 1 1 獎金發放系數獎金發放系數 A A 序號序號 實際完成凈利潤實際完成凈利潤 發放系數發放系數 A A 1 1 目標凈利潤 90%以下時 0.0% 2 2 目標凈利潤 90%（含）至 100%時 1% 3 3 目標凈利潤 100%（含）至 110%時 5%

32、 4 4 超過目標凈利潤 110%（含）至 120%的部分 3% 5 5 超過目標凈利潤 120%（含）以上的部分 1.5% 17 綜合調整系數綜合調整系數 B B 項目項目 系數調整區間系數調整區間 各項系數各項系數 所占百分比所占百分比 經辦部門經辦部門 考核機構考核機構 開發周期考核系數 0.81.2 15% 集團計劃部 集團 工程質量及安全管理考核系數 0.81.2 20% 集團質量監管部 銷售及回款考核系數 0.81.2 20% 集團營銷部 公司管理考核系數 0.81.2 10% 集團相關部門 物業管理考核系數 0.81.2 5% 集團物管部或商管公司 成本費用考核系數 01.8 1

33、0% 集團財務部 20% 集團成本控制部 綜合調整系數開發周期考核系數15%工程質量及安全管理考核系數20%銷售及回款考核系數20%公司管理考核系數10%物業管理考核系數5%成本費用考核系 數30% 注：成本費用上下浮動 10（含）以內，成本費用考核系數取 0.81.2；成本費用節支 10以上，成本費用考核系數取 1.21.8；成本費用超支 1020（含） ，成本費 用考核系數取 00.8。 18 開發周期考核系數開發周期考核系數 1計算公式 月數項目計劃經營期所含的 所含的月數月數項目計劃經營期項目實際經營期所含的 延期率100=X 說明：1）項目實際經營期所含月數為截至本期最終決算之時的本

34、期項目實 際經營期所用月數 2）項目計劃經營期所含月數是指按照項目經營目標管理責任書所確 定的本期項目計劃經營期所含的月數 2系數計算 1）X15 對應系數：1.2 2）15X5 對應系數：1.1 3）5X5 對應系數：1.0 4）5X25 對應系數：0.9 5）X25 對應系數：0.8 工程質量及安全管理考核系數工程質量及安全管理考核系數 工程質量考核系數（工程質量考核系數（60%60%） 1工程獲得省級以上工程質量獎項：1.2 2工程獲得省級工程質量獎項：1.1 3工程獲得市級工程質量獎項：1.05 說明： 1）上述一、二、三項所指的質量獎項必須是項目經營策劃書中已經確 定的質量目標（指標

35、） ，如未在項目經營策劃書中明確，則即使獲得相關獎 項也不按照上述規定來確定考核系數。 2） 由于工程質量獎項的最終獲得時間將滯后于本經營期， 故在本期決算時， 本期的工程質量考核系數先按照未獲得獎項的情況計算，待真正獲得獎項的當 年，將由于獲獎應增加的工程質量考核系數部分涉及的獎金在該年年終予以補 19 發。 1. 工程一次性竣工驗收率為 100，且無政府主管部門認定的質量事故發 生：1.0 2. 工程沒有達到一次性竣工驗收率為 100，且無政府主管部門認定的質 量事故發生：0.9 3. 發生政府主管部門認定的質量事故一次， 且該事故引起的經濟損失估算 在 100 萬元以下的：0.8 備注：

36、如果發生下面二種情況之一 1. 政府主管部門認定的質量事故兩次以上（含兩次） ； 2. 一次工程事故引起的經濟損失估算在 100 萬元以上（含 100 萬元）的； 則工程質量考核系數直接按照 0 來計算。同時項目所在公司負責人及相關 責任人由集團給予相應處理。 安全管理考核系數安全管理考核系數（40%40%） 安全管理考核主要包括人身傷亡、火災、失竊、文明施工幾個方面。 1本期項目實際經營期內如果工程現場發生人身傷亡、火災、失竊、文明 施工等方面的問題，進而對萬達的公眾形象、品牌、口碑、財產等造成一定影 響和損失，則由集團視情節對安全管理考核系數進行確定。 2本期項目實際經營期內如果工程現場沒

37、有發生人身傷亡、火災、失竊、 文明施工等方面的問題，原則上安全管理考核系數可直接取 1.2，但最終由集 團研究確定。 銷售及回款考核系數銷售及回款考核系數 1.計算公式 2/) 11 ( D D S S C+= 20 S1 實際銷售面積，S 銷售目標規定銷售面積 D1 實際回款數，D 銷售目標規定回款數 公司（制度）管理考核系數公司（制度）管理考核系數 1如果在本項目實際經營期內管理制度審核實施辦法（以下簡稱辦法） 未正式發布，則公司（制度）管理考核系數由集團考核確定。 2如果在本項目經營期開始時辦法已經正式發布，則公司（制度）管理 考核系數根據辦法的具體規定內容確定。 3如果在本項目實際經營

38、期內辦法才正式發布，則發布前的公司（制度） 管理考核系數部分由集團考核確定，發布后的公司（制度）管理考核系數部分 根據辦法的具體規定內容確定。 本期項目的內部（制度）管理考核系數計算公式如下： T T A T T AA 2 2 1 1+= A: 本期項目的公司（制度）管理考核系數 A1: 辦法正式發布前由集團考核確定的公司（制度）管理考核系數 A2: 辦法正式發布后由辦法的具體內容規定所確定的公司（制度）管理考核 系數 T: 本期項目的實際經營期所含月數 T1: 辦法正式發布前的本期項目經營發生月數 T2：辦法正式發布后的本期項目經營發生月數 物業管理考核系數物業管理考核系數 1考核范圍 1）

39、前期介入（含組建物業公司） 代碼： A 2）接管驗收 B 3）入伙及裝修管理 C 4）日常服務提供 D 5）與顧客的溝通、協作（含成立業委會） E 21 6）顧客滿意率 F 7）物業管理費收繳率 G 2考核標準 1）國家優秀示范小區（大廈）標準 2）法律、法規 3）集團經營管理制度 3考核方式、成員、時間 1）現場察看 2）項目管理中心物管部或商管公司、各物業公司高級管理人員 3）按集團規定的時間及項目情況執行 4考核結果（X）及權重比例 1）新開發項目（交付給業主的總建筑面積50%或 30%以上業主未入?。?X=A10%+B20%+C25%+D30%+E15% X80 分； 對應系數：0.8

40、 81X85 分； 對應系數：0.9 86X90 分； 對應系數：1.0 91X95 分； 對應系數：1.1 96X100 分； 對應系數：1.2 2）已入住項目（交付給業主的總建筑面積50%或 30%以上業主已入?。?X= A5%+B10%+C10%+D15%+E15%+F25%+G20% X80 分； 對應系數：0.8 81X85 分； 對應系數：0.9 86X90 分； 對應系數：1.0 91X95 分； 對應系數：1.1 96X100 分； 對應系數：1.2 5執行說明 基于每個項目的開發周期不同，物業管理的考核須與項目的進度和重點 22 同步進行，滯后時間不超過一個半月；對于需跨年度

41、考核的項目的相關內容 （如業主委員會的成立） ，在獎金核發年度內可視為合格（對應系數 0.8） ， 其獎金扣留相應的比例數額，待終評時兌現 。 6考評原則 客觀、公正、規范 7考評仲裁 每次考評時， 由集團項目管理中心物管部或商管公司負責組織考評小組， 必要時其成員為其他項目物業公司高級管理人員，考評的最終結果為受考評 單位的相關責任人與考評小組共同簽字確認的書面文本。 成本費用考核系數成本費用考核系數 1計算公式 成本費用超支率 X 額本期項目計劃成本費用 費用額額本期項目計劃成本本期項目實際成本費用 100 2系數計算 1）成本費用超支率：X10 1.21.8 2）成本費用超支率：10X5

42、 1.1 3）成本費用超支率：5X0 1.0 4）成本費用超支率：0X5 0.9 5）成本費用超支率：5X10 0.8 6）成本費用超支率：10X20 00.8 注釋： 1在本經營責任書執行過程中，一旦開發項目出現重大原因而需要調整經 營指標時，項目所在公司應充分陳述調整的理由，報集團審批。 2一旦開發項目由于管理失誤等原因出現重大的安全（質量）事故、重大 的人為經營失誤時，由集團總裁會進行特別處理。 23 3獎金發放系數 A 詳見表 1，綜合調整系數 B 詳見表 2 和經營管理制度的 規定，以本經營期實際結束時間為界計算綜合調整系數 B。 4本期項目特征系數 C 由當地城市房地產市場競爭強度

43、（年度開發面積、 年度竣工面積、年度預售登記面積、年度銷售面積、空置率、近三年各項指標的 環比增長率等） 、自有資金占總投資的比例及自有資金絕對投資額、項目土地成 本因素、項目所在城市的工程管理總體水平及相關合作伙伴的可選擇性等決定， 在本期經營結束后由集團成本控制部、財務部、規劃院和項目管理中心計劃部、 營銷部、質量監管部提出建議，由集團領導綜合考評。 5 A、 B 和 C 系數由項目管理中心提出后上報集團， 最終由總裁辦公會確定。 6在本期目標責任書考核結束前的每年年終獎金發放采取預提形式。凡出 現獎金發放為預提形式，則預提數額參照集團總裁辦公會相關通知執行。 7如因工作期間人員變動，則根

44、據完成的工作階段情況計發獎金。 第五部分：項目公司管理要求第五部分：項目公司管理要求 1嚴格遵守國家及當地政府的法律、法規。集團所屬項目公司總經理及各 級管理人員必須依法辦事，在處理公司業務及其他事項的過程中，不得由于人為 原因產生法律糾紛及其他民事糾紛。按集團要求，在當地積極推廣萬達品牌，提 高萬達集團品牌的美譽度。 2嚴格遵守集團頒布的各項管理制度 ，建立、健全公司各項規章，使各 項管理工作規范化、標準化，達到管理制度規定的管理標準。 3嚴格按管理制度及其他相關規定進行成本管理和預算控制，現場設 計變更及工程量簽證必須嚴格按照管理制度規定的權限及程序進行審批。 24 4按照集團批準的總體資

45、金計劃，依據項目的進展情況籌措資金、運用資 金。 5集團實行的是財務垂直管理制度，集團所屬項目公司的一切經濟行為， 包括對外簽訂合同、資金支付等事項必須符合財務規定和流程。財務人員必須嚴 格按照集團財務管理規定處理相關財務事項，如有違反，集團將嚴格追究相關人 員的責任，并視情節給予相應處罰。 6按集團批準的組織架構及編制標準，組建項目公司，組織招聘副總經理 級別以下的管理人員。 7行政、人事管理須按照集團管理制度的有關規定進行。人事管理應 做到制度化、規范化，聘用上崗、職位及薪酬調整、解除勞動合同等須做到手續 齊全、完備，無任何違反勞動法規的現象發生。 8公司管理人員須廉潔自律，認真做好廉政建

46、設工作，杜絕任何損害萬達 集團及公司利益的行為發生，如有發生，將按集團管理規定嚴格追究相關人員及 項目負責人的責任。 9加強團隊建設，嚴格按照集團管理規定培訓員工，使員工能夠在敬業精 神、團隊協作、勞動紀律、儀容儀表、文明禮貌等方面達到要求；加強企業文化 建設，使全體員工充分領會萬達集團的核心理念。 10項目開發結束后，配合商業及物業管理公司做好項目移交工作，各種技 術檔案、文件資料等必須齊全、完備，符合集團公司關于項目結束技術資料移交 管理的規定。 11自覺接受集團各職能部門在項目建設至全面竣工交付期間全過程的監 督、檢查、考核等。 25 第六部分：第六部分：項目經營目標管理責任書的修改、項

47、目經營目標管理責任書的修改、 解釋及補充說明解釋及補充說明 一本經營目標責任書的相關內容（含附件）如根據實際變化情況確實需要 調整，則必須按照集團的相關規定進行相應調整修改，修改后的內容作為本責任 書的補充文件添加進本責任書，同時被修改部分內容廢止。 二本經營目標責任書的解釋權歸集團。 本經營責任書一式五份，集團財務部、成本控制部、審計部、項目管理中 心計劃部、項目所在公司各存一份，自簽定之日起生效。 經營責任人（簽字） ：經營責任人（簽字） ：_ 集團主管副總裁（簽字） ：集團主管副總裁（簽字） ： 26 簽簽 約約 時時 間：間：_年年_月月_日日 附件：附件： A A 經營性物業經營性物業 1 項目建設目標成本測算 （含經濟技術指標、 開發項目成本計劃等內容） 2 項目開發建設項目投資計劃（含現金流量表等內容） 3關于落實 項目目標管理責任書的措施要點 4項目總體開發進度計劃 B B 銷售性物業銷售性物業 1 整個開發建設目標成本測算與 （本期） 建設目標成本測算 （含 經濟技術指標、開發項目成本計劃等內容） 2 整個開發建設項目投資計劃（含現金流量表等內容）與 （本 期）開發建設項目投資計劃（含現金流量表等內容） 27 3確定本責任書開發范圍的規劃圖紙 4土地合同（協議書） 5政府批準的規劃條件 6本期內各類經營物業資產清單 7項目總體及分期開發進度計劃