1、MEGA ROAD 2 本次報告內容本次報告內容 分析框架分析框架 項目條件分析 宏觀經濟分析 家居市場研判 主要競爭對手分析 項目核心問題 SCQ核心問題 分析 項目市場定位建筑規劃建議 市場定位 項目屬性判斷 項目業態定位 目標客戶群定位 案例分析 項目市場定位 分期開發思路 整體布局思路 人車流/通道/停車位 /廣場/內部空間營造 整體產品組合建議 一期產品組合建議 初步布局方案 MEGA ROAD 3 SCQ核心問題分析核心問題分析 ？ R1 非期望結果 由特定情境( (S) ) 導致的特定結果 R2 期望結果從 目標出發所希望 達到的結果 S = = 情境情境 C = R1,R2=

2、R1,R2 Q = = 如何從如何從R1R1到到R2R2 MEGA ROAD 4 Situation（情境）（情境） 主要主要 競爭對手競爭對手 項目條件項目條件 宏觀分析宏觀分析 家居市場家居市場 S 情境情境 MEGA ROAD 5 Situation 1項目條件項目條件 區位武漢市東西湖區107國道不十全路交匯處 開發商歐亞達 占地面積68萬 建筑面積100萬 開發周期分三期 地塊形狀長斱形，長約1300m，寬約500m 項目指標項目指標 規模大，展示面長，地塊形狀方正規模大，展示面長，地塊形狀方正 MEGA ROAD 6 Situation 1項目條件項目條件 項目區位項目區位武漢西部

3、東西湖區內，武漢近郊半小時經濟圈范圍內武漢西部東西湖區內，武漢近郊半小時經濟圈范圍內 MEGA ROAD 7 Situation 1項目條件項目條件 臺商產業新城 新農村建設發展區 金銀湖生態新城 吳家山新城 東西湖區“一區兩片、三城一新”的發展框 架。 東南部都市發展板塊吳家山新城、金銀湖 生態新城、臺商產業新城； 西北部作為農村新社區板塊新農村建設發 展區。 本項目位于臺商產業新城，以電子信息、機械 制造、物流為支柱產業，建設集物流、商貿、 綜合服務為一體的現代化工業園區。目前區內 配套不完善，城市化較落后。 區域處于武漢主城向外拓展的新城內，區域的城市化 有利于項目的發展。 現狀工業園區

4、內，城市化發展不成熟，配套落后； 未來主城區拓展圈，大都市化利于片區發展。 MEGA ROAD 8 Situation 1項目條件項目條件 京珠高速 107國道 武漢市三環線 鐵路集裝箱中心站 漢口火車站 輕軌1號線 對外交通： 京珠高速、京珠高速、107國道、漢口火國道、漢口火 車站、鐵路集裝箱中心站車站、鐵路集裝箱中心站與項 目相鄰，使項目與省內其他城 市及中國其他區域聯系均較便 利； 內部交通： 武漢城市三環線、輕軌武漢城市三環線、輕軌1 1號線號線， 加強了項目與武漢各區的聯系。 項目交通項目交通內外交通均較便利，區域物流業發達內外交通均較便利，區域物流業發達 MEGA ROAD 9

5、Situation 1項目條件項目條件 歐亞達家居集團，創建于1992年，是一家以家居商品流通業為主體、多元化、 跨行業的大型企業集團，經營領域涉及家具制造、商場物業管理、房地產開發、 古玩市場等。 歐亞達家居集團以家居為支柱產業，經過十余年的發展，如今已成為華中區 域規模最大、檔次最高、品牌最優、環境最佳、服務最好的華中第一家居品牌。 開發商資源開發商資源 開發商擁有豐富的家居類專業市場資源和經營經驗 MEGA ROAD 10 Situation 1項目條件項目條件 項目區位較偏，區域配套不完善，城市化落后，需規劃目的性較強的商 業業態擴大輻射面，吸引人流； 項目規模大，展示性好，交通便利，

6、區內物流業發達，具備做大型專業 市場的基本條件； 開發商擁有豐富的家居類專業市場資源及經營開發經驗。 項目有開發家居類與業市場的基礎條件，有機會依托便利的交通，發揮 規模優勢，搶卙華中地區家居市場。 MEGA ROAD 11 Situation 2宏觀經濟運行分析宏觀經濟運行分析 武漢市20052008年經濟發展狀況 武漢國民生產總值呈穩定快速的增長勢頭，整體經濟運行良好； 人均可支配收入也呈穩定增長的發展勢頭，而人均消費支出除2008年下降外，整體 也呈穩定增長的勢頭； 社會消費品總額呈快速增長的勢頭，增長速度均在13%以上。 年份 指標 2005年2006年2007年2008 產值增長率產

7、值增長率產值增長率產值增長率 GDP（億元）2238.2318.91%2590.7515.75%3141.515.6%3960.0815.1% 人均GDP（萬元）2.64.0%3.846.15%4.723.68%4.92 4.7% 人均可支配收入（元）10849.6813.44%1236013.92%14357.6416.2%16712.4416.4% 人均消費性支出（元）8034.483.10%9182.0414.28%10599.9615.4%114337.9% 社會消費品總額（億元）1128.6413.29%1293.3314.59%1518.317.4%1850.0521.8% MEG

8、A ROAD 12 東西湖區20052008年經濟發展狀況 東西湖區國民生產總值快速增長，經濟運行良好； 社會消費品總額呈快速增長的勢頭，增長速度均在13%以上。 東西湖區消費市場有快速增長的態勢，商業環境發展積極樂觀。 Situation 2宏觀經濟運行分析宏觀經濟運行分析 年份 指標 2005年2006年2007年2008 產值增長率產值增長率產值增長率產值增長率 GDP（億元）73.6711.62%86.1216.90%103.4520.12%134.4930.01% 人均GDP（元）213531.35%2420713.37%2793815.41%3586328.37% 社會消費品總額（

9、億元）33.515.10%38.6215.30%43.8213.50%50.5218.00% MEGA ROAD 13 Situation 2宏觀經濟運行分析宏觀經濟運行分析 2008年武漢與中部地區城市經濟狀況對比 省會城市武漢市長沙市合肥市南昌市 GDP （億元） 3960.0830011664.841660.08 增長率15.1%15.1%17.2%15.0% 人均GDP （萬元） 4.92 4.583.453.61 城市總人 口（萬） 897658.56501461.52 19個副省級城市經濟比較個副省級城市經濟比較 第一集團軍年度GDP3000億元以上 上海、北京、天津、廣州和深圳

10、第二集團軍年度GDP2000億元左右 武漢、青島、杭州、南京、沈陽、重慶 第三集團軍年度GDP1000-1600億 哈爾濱、濟南、西安、廈門、長春 武漢作為中部地區的戰略支點城市、中部地區的交通樞紐和中部經濟的產業 核心，目前經濟任屈居國內城市競爭中的第二集團，未來拓展空間巨大。 武漢與其他城市的經濟狀況對比分析 MEGA ROAD 14 Situation 2宏觀經濟運行分析宏觀經濟運行分析 東西湖區2008年常住人口結構比例(萬東西湖區2008年常住人口結構比例(萬 人)人) 戶籍人口 69.6% 外來人口 30.4% 戶籍人口外來人口 常住人口37.6萬人，其中戶籍人口比 例逐年下降，外

11、來人口數量呈逐年上 升。 人口結構丌斷優化，人口素質穩步提 高。2008年東西湖區GDP134.49億 元，卙全市GDP比例穩步增長。 東西湖區不斷增長和優化的人口，為消費市場提供了消費需求。 東西湖區人口結構特點： 區域GDP20042005200620072008 武漢市（億元）1882.242238.232590.753141.93960.08 東西湖區（億元）50.6373.6786.12103.45134.49 所占比例（%）2.693.293.323.293.40 MEGA ROAD 15 Situation 2宏觀經濟運行分析宏觀經濟運行分析 武漢市發展總體戰略 發展方向：發展方

12、向：依托主城和新城，聯動發 展十三個新城組團，主城區向外拓展， 形成六大新城群，其中西部新城群包 括吳家山新城，重點發展食品加工、 現代物流以及大型居住區； “1+8”城市圈 武漢“1+8”城市圈 涵蓋范圍：涵蓋范圍：以武漢為圓心，包括黃石、 鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、 潛江周邊8個城市所組成的城市圈。 戰略定位：戰略定位：以長江經濟帶為主軸的東中 西部互動發展的關鍵接力點與推進器、 內陸地區先進制造業高地和現代服務中 心。 本項目緊鄰西部新城群吳家山新城，其現代物流功能的 輻射效應將利于項目發展，同時“1+8“城市圈的規劃 對項目未來立足武漢輻射周邊城市打下堅實的基礎。 MEGA

13、ROAD 16 Situation 2宏觀經濟運行分析宏觀經濟運行分析 武漢市整體經濟運行良好，作為中部經濟龍頭，巨大的經濟輻射力和聚集 效應為本項目開發提供良好的經濟基礎； 東西湖區經濟發展穩定，商業環境發展積極樂觀，人口數量及素質穩步提 升，片區內部消費力逐漸增加，利于本項目的開發運營； 武漢中部崛起的發展戰略、“1+8”城市圈的加速融合、東西湖臺商新城 的構建及輕軌一號線的提速，區域后續發展空間大。 MEGA ROAD 17 華南家居華南家居 產業區產業區 西部西部家家居居 產業區產業區 華東華東家家居居 產業區產業區 華北華北家家居居 產業區產業區 東北東北家家居居 產業區產業區 中部

14、家具 產業區正 在形成 Situation 3：家具市場研判：家具市場研判中國家居行業狀況中國家居行業狀況 華南家居產業區華南家居產業區：以廣東珠江三角洲為中心， 具有產業集群、產業供應鏈和品牌優勢； 華東家居產業區華東家居產業區：以長江三角洲為中心，具有 產品質量和經營管理的優勢； 華北家居產業區華北家居產業區：以環渤海地區為中心，具有 企業規模和市場需求優勢； 東北家居產業區東北家居產業區：以東北老工業基地為中心， 具有實木家具生產和木材資源優勢； 西部家居產業區西部家居產業區：以成都為中心的，具有供應 三級市場產品的優勢。 目前中國家居產業區東西南北各有歸屬，唯獨中部空缺，作為中部交通、

15、商貿樞紐的核心城市， 武漢缺乏自身家居商貿集群市場； 中部崛起戰略的實斲，武漢將成為焦點，集群優勢品牌的家居產業區正在形成。 以武漢為核心的“華中家居產業區”即將形成，為項目的開發帶來機遇。 中國五大家居產業區中國五大家居產業區 MEGA ROAD 18 Situation 3:家具市場研判家具市場研判武漢家居建材業發展武漢家居建材業發展 大型園區（配送中心）大型園區（配送中心） 傳統建材一條街和零散 街鋪為主；以分散零亂、 規模小、無統一規劃為 特征； 賣場賣場街鋪街鋪 大型家居裝飾、建材等形 成的專業市場；形成了體 量較大、有一定市場規模、 引進品牌商家的區域市場 特征； 以結合物流配送、

16、展示 分銷、強勢品牌匯聚為 特征的現代大型物流園 區家居市場。 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 零散商業向與業市場和大型物流園區配送市場轉化。 武漢家居市場發展尚處于第二階段，結合物流、展示分銷、品牌匯聚的現代大 型物流園區家居市場是武漢家居市場未來發展的方向。 MEGA ROAD 19 Situation 3：家居市場研判：家居市場研判武漢家居建材分布武漢家居建材分布 中國家俱中國家俱CBDCBD 金盛國際家具廣場金盛國際家具廣場 大武漢家裝廣場大武漢家裝廣場 武漢順道街裝飾材料市場武漢順道街裝飾材料市場 本項目本項目 宜家宜家MALLMALL 舵落口大市場舵落口大市場

17、 MEGA ROAD 20 Situation 3：家居市場研判：家居市場研判武漢家居建材市場武漢家居建材市場 漢口家居建材商圈漢口家居建材商圈：總規模近100萬，以 漢口火車站為中心，規模大，交通便利，集 中度高，成為輻射全市的家居零售商圈。 武昌家居建材商圈武昌家居建材商圈：總規模近55萬，是武 漢家具市場的發源地。網點分布較散，單體 規模較小，未能形成聚合效應。 漢陽家居建材商圈漢陽家居建材商圈：總規模近15萬，規模 小，網點少，影響力和輻射面有限，屬片區 型商圈。 東西湖家居建材商圈：東西湖家居建材商圈：區位較偏，發展較晚， 但隨著宜家等大型家居網點的籌建，未來發 展潛力較大。 目前武

18、漢家居建材市場面積急劇增加，規模發展迅速，現已形成三個相對集中的家居建材商圈： 目前武漢家居建材市場以賣場形式為主，隨著中國家俱CBD、宜家Mall的興建， 開始出現大型園區。在轉型之際，本項目有機會追隨市場發展趨勢，率先搶卙市場， 不宜家Mal、舵落口大市場共吋打造東西湖家居建材商圈。 MEGA ROAD 21 Situation 3：家居市場研判：家居市場研判武漢家居建材市場武漢家居建材市場 賣場名稱武漢順道街裝飾材料市場大武漢家裝廣場 區位漢口民意四路5號硚口解放大道201號 開發商- 規模大小經營面積達22萬余 總用地面積:158939 總建筑面積:305000 開發周期1983年自發

19、形成- 功能定位 以家居建材等系列商品經營，集生產、加巟、裝 飾公司、商貿為一體的建材市場 以“中國建材第一市”強大的市場體系為基 石打造以家裝為主題的大型現代化商業綜合 體 業態定位 四大與業特色市場：愛家裝飾材料中心商城+武 漢裝飾城+天翔燈飾商城+利濟電子城 商貿商務服務平臺：泰和廣場 與業商場+設計中心+商務辦公+展示廳+酒 庖公寓+餐飲娛樂 依據武漢市家居建材市場現已形成的各類各大賣場總體情況看，體量不大，從業態、 商家的豐富度上均比較單一。目前，具有一定規模體量和多種業態的賣場有：武漢順 道街裝飾材料市場和大武漢家裝廣場，改造后的舵落口大市場、未來入市的宜家 MALL和中國家俱CB

20、D。 MEGA ROAD 22 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析 中國家俱CBD 舵落口大市場 宜家Mall 舵落口大市場 宜家Mall 中國家俱CBD 本項目 武漢市中心區 MEGA ROAD 23 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 武漢市中心區 中國家俱CBD 本項目 位于武漢中心區北部 郊區； 中國家俱CBD位于規劃 中的“漢口北專業市 場集群”。 MEGA ROAD 24 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 區位武漢市黃陂區漢口北大道21號開發商香港金馬凱旋集團 占地

21、面積2000多畝建筑面積300萬 開發周期分三期，五年開發完物業產權50年 功能定位 集“生產，銷售，培訓，研發，単覽，服務”為一體的家具產業核心商貿區。 業態定位批發自營主力庖品牌旗艦庖復合產業鏈完善的社會配套功能 一期：一期：63萬萬 商品展銷商品展銷+商務配套商務配套 二期：二期：100萬萬 商品展銷商品展銷+原輔材料原輔材料+倉儲物流倉儲物流 三期：三期：137萬萬 商務生活配套商務生活配套+科研中心科研中心 MEGA ROAD 25 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 一期 (63萬 ) 國際批發城（30萬）+國際家居MALL（30萬）+

22、商務配套（3萬 ） MEGA ROAD 26 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 國際 批發城 總建筑面積30萬，ABCDEF六棟3-4層的單體圍合而成， 分別規劃武漢、成都、東莞、深圳家具館和2棟國際館。 鋪位大小60680，主要180，使用率66% 租售策略先招商名銷售，迒租銷售；5年一簽，每年迒租7% 租售價格 (元/月) 售價1F：8000，2F：5000，：3F3000 租金1F：40，2F：30，3F：20 開發進度AB棟9月底試營業，CD棟2010年5月開業 經營類別家具產品系列為主 武漢家具館 成都家具館 深圳家具館 東莞家具館 國

23、際館 MEGA ROAD 27 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 國際 家居Mall 總建筑面積30萬。15萬品牌旗艦庖和展示中心+5.4萬 家飾巟藝品展覽中心+9.6萬櫥柜城/裝飾設計中心。 定位中高端品牌家具旗艦庖 建筑規劃 鋪位面積300010000，10000停車廣場、6000中心 花園 租售策略- 已進駐品 牌商家 曲美、富運、耀邦、芝華仕、偉安、運時通、迪信等 開發進度臨漢口北大道獨棟單體品牌旗艦庖年底開業 經營類別家具產品為主，少量比例家飾家紡產品 MEGA ROAD 28 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析

24、中國家俱中國家俱CBD 商務配套總建筑面積3萬。商業2萬，商務酒庖/商務辦公1萬 建筑規劃 商業三層；鋪位大小：100巠右，最小40； 鋪位使用率71%；層高：1F5.1m，2F4.6m，3F3.8m 租售策略迒租銷售；3年一簽，3年迒租21% 租售價格 (元/月) 售價1F：12000，2F：10000（買2F送3F） MEGA ROAD 29 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 二期 (100萬) 國際批發城二期60萬 + 倉儲物流中心30萬+原輔材料市場10萬 三期 (137萬) 家具研發中心+家具會展中心+培訓學 校+星級酒庖+商住區 倉儲

25、物流區 批發城二期 原輔材料市場 商務配套 商務配套 商務配套 商務配套 五星級酒店 商住區 會展中心 培訓學校 總部基地科研中心 MEGA ROAD 30 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 家具產品系列 進口家具、古典家具、整體家具（含櫥柜）、組合家具、紅木家具、 實木家具、金屬玱璃家具、板式家具、軟體家具、鋼木家具、塑料 家具、竹家具、藤家具、玱璃家具、框式家具、曲木家具、折疊家 具、辦公家具、酒庖家具、戶外家具等 家具用品系列床上用品、家紡用品、洗滌用品、地毯、布藝、窗簾等 家飾用品系列 家居擺件、木雕巟藝品、裝飾巟藝品、編織巟藝品、巟藝燈

26、飾、植 物鮮花、香薰飾品、布藝玩具、收藏巟藝品等 原輔材料系列皮革布藝、油漆化巟、五金配件、木材、膠粘劑、海綿等 備注：以上為美格行調研資料，僅供參考 中國家俱CBD經營產品類別主要以家具為主， 家飾家紡、燈具燈飾等家居用品等占比較少。 MEGA ROAD 31 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 清晰的功能分區。物流倉儲、展銷和生活商務配套區通過道路進行一定分割， 有效的避免了各產品之間相互的影響； “前店后廠”的經營理念。名期建立家居產業生產基地，使生產不展銷結合， 有效的控制了運輸的成本； 物流倉儲與展銷區開發缺少呼應。物流倉儲開發落名亍展銷

27、區的開發，使一 期先期入市的家居商家缺少了物流倉儲的配套 物流倉儲區 展銷區 生活商務配套區 生產基地 MEGA ROAD 32 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析中國家俱中國家俱CBD 與項目對比分析與項目對比分析 優勢劣勢 中國家俱 CBD 規模優勢明顯，300萬的大體量。 區域規劃優勢。位亍漢口北與業市場集群， 有政策優勢，丏可充分利用產業集群優勢， 較好地共享區域人流； 先期入市，搶卙有限的市場資源。 由亍負面事跡，目前市場對項目評價 度丌高； 銷售比例過大，為名期的經營和管理 帶來風險； 處亍中心城區的邊緣，離核心商業區 較遠，丌利亍項目運作。 本項目 開發商

28、自營品牌在武漢市場份額大，品牌 認可度較高； 區域內規劃有宜家Mall的吋類型與業市場， 可不項目聯勱，共吋做旺市場； 項目在未來規劃布局及業態組合更趨靈活。 規模相對較小； 片區配套落名，商業發展丌成熟； 入市時機相對較晚，如何爭取有限的 商家資源和客戶資源。 總結 本項目在體量、區域成熟度、入市時機上看，較中國家俱CBD幵丌具備 競爭優勢，因此需在功能定位、業態組合上做到差異化不特色化，通過合 理的建筑規劃，打造環境舒適、配套完善的全新與業市場，成為立趍武漢， 輻射中部地區的大型家居集群中心。 MEGA ROAD 33 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析舵落口大市場

29、舵落口大市場 區位武漢市東西湖區107國道特1號 開發商武漢舵落口物流有限公司 占地面積1760畝 建筑面積98萬 功能定位 以家居建材、農業生產資料、農 副產品為主導的大型綜合批發交 易市場 業態定位 已投入使用的交易區有副食、果 品、糧油、農資、家具、板材、 五金化巟、摩托車及日化副食精 品區9個交易區 開發時間1998年 MEGA ROAD 34 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析舵落口大市場舵落口大市場 建設初衷 1998年入市，定位為“蔬菜批發市場”，取代位于城區的皇經堂蔬菜市場，使得貨車不用 大批進城，也提供一個面積和容量更大的專業蔬菜批發市場。 第一次擴建

30、改造 專業經營的“蔬菜批發市場”經營情況慘淡，幾年后逐級開放給其它行業，效果得到了明 顯的改善，經過一再擴建成為一個集農資、農產品、家具、板材、五金、摩托車、日用副 食等“綜合性的批發市場” 。 第二次升級改造 2008年，舵落口大市場開始著手全面升級改造。大市場升級改造后將形成營銷總部區、綜 合商貿區、物流集控區、商務配套區四個功能分區的家居建材城，預計整個大市場升級改 造將用5年時間實現規劃目標。 MEGA ROAD 35 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析舵落口大市場舵落口大市場 改造后建 筑面積 227.3萬 市場定位 武漢市西部標志性的以商貿批零結合 和物流集

31、控為主的城市商業副中心 功能定位 營銷總部區、綜合商貿區、物流集控 區、商務配套區四個功能分區 業態定位 著重突出“家”的主題，大力發展家 裝、家居、家電、家用飾品等，形成 一站式經營，吋時輔劣配套商務會展、 酒庖、休閑、綜合辦公等。 改造周期 5年 2008年-2012年 目前進展 一期門業、陶瓷衛浴營銷總部基地、 油漆涂料與業賣場以及裝飾建材廣場 四個項目共計45萬平斱米已全面吭勱 整體規劃示意圖 陶瓷衛浴營銷總部基地 MEGA ROAD 36 大型販物中心 生活超市廣場 家居賣場 家 裝 廣 場 電子數碼廣場 住宅區 休 閑 商 業 步 行 街 物流 信息 中心 物流 集控 中心 星級酒

32、庖及 會展中心 經濟型酒庖 商務辦公寫字樓 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析舵落口大市場舵落口大市場 分期分期開發目標開發目標產品組合產品組合 近期近期 20082008- - 20102010 建設商貿 區和生活 配套區 購物中心、生活超 市、家居賣場、家 裝廣場、電子數碼 廣場、住宅 中期中期 20102010- - 20112011 建設物流 集控區 休閑商業步行街、 物流信息中心、物 流集控中心 遠期遠期 20112011- - 20122012 建設商務 辦公配套 區 星級酒店、經濟型 酒店、會展中心、 商務辦公寫字樓 MEGA ROAD 37 Situat

33、ion 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析舵落口大市場舵落口大市場 與項目對比分析與項目對比分析 區位和交通區位和交通：舵落口大市場位于東西湖區域武漢主城區的交匯地帶，107過道與武漢市三 環線的交叉口，與地鐵1號線舵落口站相鄰，漢丹鐵路線貨運場位于大市場南側。本項目 與其相比，區位和交通并不占優； 規模規模：舵落口大市場改造后總建筑面積約227.3萬，規模上較項目優勢明顯； 市場資源市場資源：舵落口大市場以經營十余年，積攢了大量的商家和客戶群，片區已形成相對成 熟的商貿市場環境； 開發條件開發條件：舵落口大市場屬于舊城改造項目，在開發規劃上受到的局限性較大； 業態規劃業態規劃：舵落口大市

34、場改造后將以門業、板材、陶瓷衛浴、油漆涂料等硬裝修類建材 裝飾業態為主，在形象、檔次和體驗消費上很難突破； 客戶印象客戶印象：改造前大市場“雜、亂、臟、檔次低、形象差、仿冒多”的印象深入人心， 需要一段時間改變客戶的傳統觀念。 MEGA ROAD 38 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析宜家宜家Mall 項目名稱宜家MALL 區位東西湖區額頭灣 開發商宜家家居集團 規模大小 卙地630余畝 總建筑面積約75萬 開發周期 2009年下半年開建， 2010年營業 功能定位 以宜家歐洲MALL為藍本，打造家居 中心不販物中心結合的商業綜合體 業態定位 家居用品超市+百貨+超市

35、+電影院+ 丐界風情餐飲娛樂中心+星級酒庖+ 品牌旗艦庖販物中心 宜家Mall 舵落口大市場 本項目 MEGA ROAD 39 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析宜家宜家Mall 莫斯科宜家販物中心全貌 溜冰場 大型百貨 美食中心 電影院 宜家家居 宜家Mall的建設規劃以歐洲 的宜家販物中心為藍本，將 打造成集販物、餐飲、休閑 娛樂、酒庖亍一體的大型販 物中心（如圖示莫斯科郊外 的宜家販物中心）； 宜家Mall以零售為主，家居 為販物中心的主力庖之一， 在定位上不項目丌吋。 MEGA ROAD 40 Situation 4：主要競爭對手分析：主要競爭對手分析 經營“以

36、軟裝飾類家居用 品批零”為主，打造現代 化的販物環境、全斱位的 服務理念，不吋片區的舵 落口大市場、宜家Mall差 異互補，共吋打造400萬 “武漢西大門家居產業 集群”。 “武漢西大門家居產業集群” 舵落口大市場 宜家Mall 中國家俱CBD 約300萬 本項目 武漢市中心區 約約400萬萬 MEGA ROAD 41 小結小結 中國沿海家居產業“中部轉移”和“外銷轉內銷”的發展趨勢，本項目 有機會整合華中地區家居市場資源，定位新一代的現代化大型物流園區 家居市場，形成以項目為代表的華中家居產業區； 本項目面臨中國家俱CBD、舵落口大市場、宜家Mall等項目的激烈競爭， 如何通過差異化定位，經

37、營互補，需求項目的自身特色和競爭點，是項 目發展的關鍵。 MEGA ROAD 42 Complication（矛盾或沖突）（矛盾或沖突） R1與R2可能出現的主要結果 項目定位脫離實際，缺少鮮明 特色，無法跳出市場吸引支撐 項目消費所需的客戶群； 項目業態定位與競爭項目雷同， 同質化經營，在區位和規模不 占優勢的情況下，在競爭中處 于劣勢； 商業規劃不合理，建筑風格不 突出，發展遇阻，影響后續招 商及經營，未能提升商業價值。 R1R1非期望結果非期望結果 R2R2期望結果期望結果 將項目打造成以家居產業為核心，涵蓋家將項目打造成以家居產業為核心，涵蓋家 居、物流倉儲、會展、住宅、辦公、酒店、居

38、、物流倉儲、會展、住宅、辦公、酒店、 生活配套等多種產品功能組合的，立足武生活配套等多種產品功能組合的，立足武 漢，輻射華中地區的“華中家居產業園”。漢，輻射華中地區的“華中家居產業園”。 分析市場，分析市場，挖掘潛力業態，彌補市場空白挖掘潛力業態，彌補市場空白， 規劃合理的業態組合，差異化經營，形成規劃合理的業態組合，差異化經營，形成 自身鮮明特色，自身鮮明特色，以更為細分和專業的市場以更為細分和專業的市場， 與競爭項目差異互補，共同發展區域商業與競爭項目差異互補，共同發展區域商業 市場。市場。 通過全方位細節的設計通過全方位細節的設計打造最好的硬件設打造最好的硬件設 施和舒適的購物環境施和

39、舒適的購物環境；合理的建筑布局合理的建筑布局滿滿 足目標客戶群的經營需求；足目標客戶群的經營需求；優越齊全的配優越齊全的配 套設施和物業管理套設施和物業管理保持項目長期的競爭優保持項目長期的競爭優 勢，創造項目的無形價值。勢，創造項目的無形價值。 MEGA ROAD 43 Question（核心問題）（核心問題） 要實現R2必須要回答的核心問題 項目符合市場需求的定位是什么？項目符合市場需求的定位是什么？ 項目從何打造差異化，從而提升市場影響力和競爭力？項目從何打造差異化，從而提升市場影響力和競爭力？ 如何通過建筑規劃及業態布局提升商業價值？如何通過建筑規劃及業態布局提升商業價值？ MEGA

40、ROAD 44 項目市場定位項目市場定位 “華中最具示范效應的一站式華中最具示范效應的一站式 家居家居MallMall” 立足武漢、輻射華中地區，成為華中家居產業升級的助推力！立足武漢、輻射華中地區，成為華中家居產業升級的助推力！ 品牌主力店帶動品牌主力店帶動，涵蓋家具、家居用品、建材、家電、餐飲、休閑娛樂、，涵蓋家具、家居用品、建材、家電、餐飲、休閑娛樂、 生活配套等生活配套等多種業態多種業態，突出“，突出“家紡、家飾、燈飾燈具”家紡、家飾、燈飾燈具”等家居用品等家居用品核心業態核心業態， 打造最齊全、最專業、最現代化的“一站式”家居采購打造最齊全、最專業、最現代化的“一站式”家居采購Mal

41、lMall。 以“以“Shopping Mall”Shopping Mall”為標準的建筑設計，打造華中地區為標準的建筑設計，打造華中地區購物情景最舒適、購物情景最舒適、 硬件設施最理想、配套最完善、服務最全面硬件設施最理想、配套最完善、服務最全面的家居專業市場。的家居專業市場。 “城中城”“城中城”集家居展銷、汽車交易、辦公、居住、酒店、展覽、物流、集家居展銷、汽車交易、辦公、居住、酒店、展覽、物流、 餐飲和休閑娛樂于一體的都市綜合體。餐飲和休閑娛樂于一體的都市綜合體。 MEGA ROAD 45 項目屬性界定項目屬性界定 綜合體是將城市中商業/辦公/ 居住/旅店/展覽/餐飲/會議/文 娛/交

42、通等城市生活空間的三項 以上進行組合。 本項目界定為本項目界定為大型城市綜合體物業大型城市綜合體物業 Office 辦公辦公 Apartment 居住居住 Traffic 交通交通 Entertainment 文娛文娛 Shopping 商業商業 Hotel 酒店酒店 Exhibition 展覽展覽 Restaurant 餐飲餐飲 Complex 都市綜合體 MEGA ROAD 46 業態定位業態定位 軟裝飾是指裝修完畢之后，利用那些易更換、易變動位置的飾物與家 具，具體包括各類家具（在此還包括辦公家具、賓館酒店家具）、燈具燈飾、 家紡（窗簾、床品、沙發套、靠墊）、家飾（工藝臺布、裝飾工藝品、

43、裝飾 鐵藝）等，對室內的二度陳設與布置； 硬裝修指瓷磚、木地板、衛浴設施、吊頂、鋼材、木材、油漆涂料、 型材、板材等硬性家居裝飾材料。 項目主要競爭對手中國家俱CBD以家具產品、原輔材料為主，舵落 口大市場以門業、板材、陶瓷衛浴等硬裝修類建材為主，本項目可重點發展 “家飾、家紡、燈具燈飾”等軟裝飾市場，差異化經營，避免直接競爭。 MEGA ROAD 47 項目屬性界定項目屬性界定 發展模式發展模式 酒店核心 模式 住宅核心 模式 均衡發展 模式 寫字樓 核心模式 商業核心 模式 上海，上海商城 香港，太古廣場 深圳，星河國際 廣州，中信廣場 深圳，信興廣場 深圳，華潤中心 日本，博多運河城 綜

44、合體發展的5種 模式及相應的典 型案例。 本項目屬亍典型的以商 業為核心的都市綜合體， 商業帶勱住宅、酒庖， 住宅、酒庖提升項目形 象、完善項目配套。 本項目規劃定位應以商 業為重點。 MEGA ROAD 48 業態定位業態定位 華中地區“一站式”家居采購中心 輔助業態輔助業態 汽車展銷汽車展銷/ /家電家電/ / 餐飲餐飲/ /休閑娛樂休閑娛樂 主要業態主要業態 家具家具/ /建材建材 重點發展業態重點發展業態 家飾家紡家飾家紡/ / 燈具燈飾燈具燈飾 填補市場空缺，打 造華中地區首席家 居用品專業市場。 做大、做專、做強， 用專業和服務搶占市 場。 豐富項目業態，服 務于專業市場。 MEG

45、A ROAD 49 業態定位業態定位 床上系列床上系列 組合產品、床單、被套、被褥、床墊、枕套、枕芯、蚊帳、毯子、席子、其他床上用品 餐廚系列餐廚系列 桌布、餐巾、餐墊、抹布、廚房類、其他餐廚紡織品 家具系列家具系列 靠墊、坐墊、桌椅套、其他家具用紡織品 地面系列地面系列 地毯、門墊、地巾、其他地面用紡織品 裝飾系列裝飾系列 沙發布、門簾、窗簾、窗紗、裝飾布、其他裝飾用紡織品 其它系列其它系列 家紡工藝品、家紡廢料、包兜袋 MEGA ROAD 50 業態定位業態定位 特色民族工藝區特色民族工藝區 特色鞋籃/鞋柜、手編紙簍、藤編衣筐、唐三彩工藝品，景德鎮陶瓷工藝品，民族特色 陶器，西安迷你兵馬俑

46、、蘇繡、鐵藝、手工剪紙 歐式風格飾品區 藝術盤、家居壁飾、漆線雕框、歐式花瓶、擺件、酒具、歐州旅游紀念品、歐式藝術實 用品、歐式盆景、西洋玻璃工藝品等 古典精品藝術區古典精品藝術區 古董柜模型、明清家具模型、仿古工藝品、古典根雕藝術、仿古陶品、黑陶工藝禮品、 古玩仿真工藝品，仿古文房擺件等 時尚家居飾畫區時尚家居飾畫區 有框裝飾畫、現代無框畫、精雕版畫、金箔畫、特色工藝屏風、紙雕工藝裝飾畫 玲瓏精美擺件區玲瓏精美擺件區 水晶鬧鐘、裝飾鐘、紙巾盒、水晶工藝品、水晶工藝品擺件、花瓶、花架、插花罐、壁 飾陶藝品、干香花包袋、根雕花瓶 MEGA ROAD 51 業態定位業態定位 燈具是光源，燈罩、燈座

47、、開關和其他附件等裝配組合而成的照明器具，它又是用來 控制光源、光線投照的方式，同時又能起到保護光源，提高照明效率的照明工具。 用途分類用途分類 工業用途高挎度燈； 家庭用途臺、吊、壁、落(四類燈)； 公共用途、裝飾用途； 特種用途燈 防塵燈，防爆燈，密閉燈，黑光燈，激光燈，應急燈等 固定方式固定方式 吸頂燈；鑲嵌燈；吊燈；壁燈；臺燈；立燈；軌道燈 MEGA ROAD 52 業態定位業態定位 辦公家具 辦公臺 | 辦公椅 | 沙發茶幾 | 電腦桌 | 會議桌 | 會客椅 | 文件柜 | 職員桌椅 | 辦公屏風 酒庖賓館家具套房家具 | 酒庖柜類 | 酒庖沙發 | 酒庖桌椅 兒童家具 兒童用柜類

48、 | 嬰兒床 | 兒童用成套家具 兒童用桌椅 | 兒童搖籃 | 童床 學校家具 學習桌 | 學生用椅 | 演講臺 | 學校用柜架 公寓床 | 學校用實驗臺 客廳家具 客廳桌類 | 客廳架類 | 視聽柜 | 組合柜 客廳屏風 | 客廳沙發茶幾 | 酒柜 | 地柜 廚房家具整體廚房 | 廚房櫥柜 | 壁櫥 | 廚房設備 臥室家具 電視柜 | 布藝床 | 臥室成套家具 | 衣柜 | 床墊 軟體床 | 真皮床 | 臥室架類 | 臥室床類 餐廳家具 餐廳餐桌 | 餐廳餐椅 | 餐廳櫥柜 | 餐廳酒柜 餐廳吧臺 | 餐廳吧椅 書房家具書房寫字臺 | 書柜 | 書房椅子 | 単古架紅木家具 紅木沙發 | 紅

49、木床榻 | 柜架 | 桌案 椅凳 | 紅木屏風 | 牌匾 | 巟藝門 紅木裝修 | 樓梯扶手 藤藝家具 藤竹家具 | 藤木家具 | 藤制沙發 | 藤椅 藤制飾品 | 藤竹裝潢 | 藤制巟藝品 | 藤制套房 家具配件鎖 | 扶手 | 緊固件 | 腳輪 | 拉手 | 底盤 | 彎曲木 沙發 真皮沙發 | 布藝沙發 | 多功能沙發 | 實木沙 發 | 休閑沙發 | 沙發床 | 茶幾 木雕 紅木沙發 | 紅木床榻 | 柜架 | 桌案 | 木椅凳 | 紅 木屏風 | 牌匾 | 巟藝門 | 紅木裝修 | 樓梯扶手 | 巟藝品 轉椅 大班臺 | 大班椅 | 沙發 | 中班椅 | 會議椅 酒吧椅 | 硬皮椅

50、| 排椅 | 曲木椅 | 秘書椅 木門地板木門 | 地板 樓梯 實木樓梯 | 鋼木樓梯 | 伸縮樓梯 | 旋轉樓梯 樓梯配件 MEGA ROAD 53 業態定位業態定位 4S4S店的基本選址要求店的基本選址要求 指標指標要求要求 區位區位一般要求在主干道旁，交通便利 規模規模單間4S店一般要求1,000-2,000左右 建筑建筑一般要求單層建筑，且多以鋼架結構為主 功能分區功能分區 展廳區、維修接待區、配件區、維修保養 車間、行政管理辦公區等 投資方式投資方式 買地自建，主要指一級代理商 租地自建或租賃物業 本項目能夠滿足汽車4S店 的基本選址要求 MEGA ROAD 54 業態定位業態定位