1、NO.1 NO.1 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)宏觀訴求宏觀訴求nn頁(yè) The first part Project understanding NO.2 NO.2 定位分析定位分析目標(biāo)制定目標(biāo)制定nn頁(yè) The second part Positioning analysis NO.3 NO.3 定性分析定性分析產(chǎn)品明晰產(chǎn)品明晰nn頁(yè) The third part Qualitative analysis NO.4 NO.4 定型分析定型分析空間及項(xiàng)目空間及項(xiàng)目nn頁(yè) The fourth part Patterning analysis NO.5 NO.5 定量分析定量分析規(guī)模及指標(biāo)規(guī)模及指標(biāo)nn頁(yè)

2、The fifth part Quantitative analysis 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置上位規(guī)劃研究上位規(guī)劃研究周邊區(qū)域分析周邊區(qū)域分析企業(yè)背景分析企業(yè)背景分析開發(fā)意義開發(fā)意義 NO.1 NO.1 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)宏觀訴求宏觀訴求 The first part Project understanding 一、項(xiàng)目位置一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目地塊坐落于 珠海市斗門區(qū)乾 務(wù)鎮(zhèn)五山三里村， 東西分別緊鄰乾 務(wù)水庫(kù)、南山水 庫(kù)。 1、地理區(qū)位 外部交通線路等級(jí)高，快速可達(dá)珠海市 區(qū)。 斗門區(qū)毗鄰港澳，靠近高欄港和珠海機(jī) 場(chǎng)，西部沿海高速公路、江珠高速公路 貫通全境，正在建設(shè)的廣珠鐵路、機(jī)場(chǎng) 高速公路、高欄

3、港高速公路將使港口、 機(jī)場(chǎng)的資源和功能輻射到斗門廣闊腹地。 項(xiàng)目地位于由西部沿海高速、高欄港高 速、珠海機(jī)場(chǎng)高速、珠峰大道四條高等 級(jí)公路圍合而成的交通便利區(qū)內(nèi)，可達(dá) 性優(yōu)良。 2、交通區(qū)位 項(xiàng)目地距離珠海市區(qū)約40公里，約40分鐘車程； 距離珠海金灣機(jī)場(chǎng)約30公里，約30分鐘車程； 距離斗門城區(qū)約12公里，約10分鐘車程，交通 便利。 外部交通路網(wǎng)豐富、便捷，且隨著未來高速交 通環(huán)境改善，項(xiàng)目地十分鐘之內(nèi)可達(dá)高速公路， 直接連通斗門及珠海主城區(qū)。 項(xiàng)目地位于珠海市的旅游資源富集區(qū)斗門，海泉灣（距離15km）、御溫泉（距離8km）、黃楊山（距離 10km）、金臺(tái)寺（距離7km）、斗門明清古街（

4、距離8km）、黃氏大宗祠（4km）等休閑度假、文化民俗和生 態(tài)旅游項(xiàng)目共同發(fā)展，旅游氛圍濃厚。 3、旅游區(qū)位 二、上位規(guī)劃研究二、上位規(guī)劃研究 珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃(2013-2030)中提出了 在斗門鄉(xiāng)野生態(tài)區(qū)域強(qiáng)調(diào)以休閑度假為核心的旅游新 業(yè)態(tài)的發(fā)展方向。 這是對(duì)更早期的珠海市旅游發(fā)展規(guī)劃中提出“一 核（橫琴島）、兩翼（西翼的溫泉高爾夫?yàn)橹鞯默F(xiàn)代 休閑度假，東翼的歷史文化與都市旅游）、一扇面 （東南部的海洋海島）、一條旅游軸帶”的空間結(jié)構(gòu) 的提升和優(yōu)化。西翼是以斗門為主體的康體休閑旅游 區(qū)發(fā)揮御溫泉度假、斗門鎮(zhèn)歷史文化、黃楊山森 林生態(tài)、萬(wàn)盛鄉(xiāng)村俱樂部等資源的空間組合優(yōu)勢(shì)，將 古鎮(zhèn)觀光、

5、宗教旅游、山地運(yùn)動(dòng)和溫泉高爾夫度假有 機(jī)組合，依托城鎮(zhèn)功能，形成綜合性旅游勝地。 1、與珠海市旅游規(guī)劃的銜接 2、與斗門區(qū)旅游規(guī)劃的銜接 斗門鎮(zhèn)旅游發(fā)展總體規(guī)劃(2003-2020)中項(xiàng)目地所在區(qū)域?yàn)槿f(wàn)盛休閑娛樂旅游區(qū)，是斗門區(qū)旅游發(fā)展四大功能分區(qū)之一。萬(wàn)盛 鄉(xiāng)村俱樂部更是斗門區(qū)旅游發(fā)展的三大支撐點(diǎn)之一，以休閑娛樂為主要發(fā)展方向，商務(wù)旅游、觀光旅游為輔助功能。 本項(xiàng)目未來發(fā)展將繼續(xù)以休閑度假為主要方向，并面向新型的養(yǎng)生養(yǎng)老、都市家庭等細(xì)分市場(chǎng)開發(fā)獨(dú)具特色的項(xiàng)目體系，使本項(xiàng)目 成為一個(gè)兼具養(yǎng)生養(yǎng)老、商務(wù)休閑、田園歡樂、生態(tài)休閑幾大功能于一身的綜合性高品質(zhì)度假區(qū)項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目周邊區(qū)域分析三、項(xiàng)目

6、周邊區(qū)域分析 項(xiàng)目環(huán)境：背山（黃楊山）面水（五保水庫(kù)）、綠樹成蔭， 滿眼蒼翠、鳶飛魚躍、鳥語(yǔ)花香。 市場(chǎng)客群：平時(shí)以港澳、深圳、佛山、中山等珠三角地區(qū) 佛教信徒和全國(guó)各地來珠海的游客為主，春節(jié)及佛教節(jié)事 時(shí)會(huì)出現(xiàn)短時(shí)香客高峰。此外，也有內(nèi)地和香港的影視劇 組來此拍攝外景。 社會(huì)影響力：慈善（贊助貧困學(xué)生、賑災(zāi)捐款）和社會(huì)福 利事業(yè)等。 本項(xiàng)目 祈福文化與養(yǎng)老度假的結(jié)合。 老人多篤信風(fēng)水和佛理，于佛音繚繞的青山秀水中開發(fā)以養(yǎng)生養(yǎng) 老為主題的社區(qū)，不僅可以滿足他們漫步山間靜心享受大自然的 需求，亦能滿足對(duì)佛理的追求。 金 臺(tái) 寺借文化 祈福金臺(tái) 御溫泉的主要客群是都市商務(wù)、休閑養(yǎng)生、家庭親子市場(chǎng)。

7、 溫泉養(yǎng)身，自然養(yǎng)心，本項(xiàng)目依山面水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是繁忙 的都市商務(wù)、休閑市場(chǎng)人群可以尋得心靈平靜的“養(yǎng)心谷”。 項(xiàng)目環(huán)境：詩(shī)情畫意的日式園林中，分布著園林式露天溫泉度 假村、日式閑趣酒店（云來客棧）、歐陸建筑風(fēng)范與日式浪漫 結(jié)合的御瀛莊酒店、多功能園林式露天溫泉旅游度假勝地融會(huì)。 主題內(nèi)容：注重和迎合游客對(duì)溫泉旅游、健康休閑多元化的需 求，配套設(shè)施日臻完善，在設(shè)有按摩推拿、香熏蒸氣等基礎(chǔ)上 又增設(shè)了養(yǎng)身閣，露天閣林吧和兒童樂園等，構(gòu)成了一個(gè)悠閑 舒適、健康溫馨的旅游度假勝地。 市場(chǎng)客群：港澳市場(chǎng)與內(nèi)地市場(chǎng)平分秋色，60%以上為回頭客， 同時(shí)80%以上為散客，團(tuán)隊(duì)游客僅為少數(shù)大型旅行團(tuán)。主要

8、包 括商務(wù)市場(chǎng)、都市休閑市場(chǎng)、家庭親子市場(chǎng)等核心組成。 御 溫 泉 借市場(chǎng) 殊途同歸 四、企業(yè)概況四、企業(yè)概況 1、關(guān)于世榮兆業(yè) 廣東威爾醫(yī)學(xué)科技股份有限 公司 主營(yíng)業(yè)務(wù)由醫(yī)療器械業(yè)務(wù) 廣東世榮兆業(yè)股份有限公司 主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 2008年2月25日 世榮變革 截止2009年6月底，公司的土地儲(chǔ)備達(dá)216萬(wàn)平方米， 可建筑面積364萬(wàn)平方米，為公司持續(xù)發(fā)展奠定良好 的基礎(chǔ)。在2013年珠海納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜中，世 榮兆業(yè)總排名第六，在民營(yíng)企業(yè)中排名第一，在房地 產(chǎn)企中排名第二。 2、現(xiàn)有項(xiàng)目分析 主營(yíng) 業(yè)務(wù) 區(qū)位規(guī)模建筑風(fēng)格生態(tài)及園林周邊配套 世 榮 壹號(hào) 斗門 區(qū)新 行政 中心 區(qū)域

9、。 總用地面積約30 萬(wàn)平方米，總建筑 面積約70萬(wàn)平方 米。預(yù)計(jì)分十期開 發(fā)，共計(jì)住宅達(dá) 7000余套。 采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑 形式，力圖展現(xiàn)地中 海休閑度假風(fēng)格，打 造原汁原味的東南亞 巴厘島風(fēng)情、世界級(jí) 水域浪漫城。 結(jié)合70萬(wàn)平米東南亞濱 江濕地園林，打造花鏡、 叢林、淺草三種園林層 次。 轄區(qū)內(nèi)地稅局、車管所、 出入境管理局等行政單 位近在咫尺，學(xué)校、醫(yī) 院、美食街、超市等生 活配套日趨完善，未來 區(qū)域內(nèi)將建造五星級(jí)酒 店、游艇碼頭等高端休 閑配套。 里 維 埃拉 斗門 區(qū)井 岸鎮(zhèn) 珠峰 大道 南 288 號(hào) 總用地面積約213 萬(wàn)平方米，容積率 為1.8，建筑面積 382萬(wàn)平方米，全

10、 部建成后將成為珠 海市最大的社區(qū)， 也是珠三角乃至全 國(guó)少有的超大型社 區(qū)。 建筑形式采用的海濱 和 水 岸 度 假 地 區(qū) 的 “里維埃拉”建筑風(fēng) 格，致力于打造為一 個(gè)高品質(zhì)的超大型社 區(qū)。 綜合考慮原生態(tài)、自然 環(huán)境和人居等方面的基 礎(chǔ)上，充分利用黃楊河 自然水體資源，4條天然 河道與各期組團(tuán)周邊的 近100000平米人工湖相 連，以及大面積水體和 綠化構(gòu)成了獨(dú)特的“里 維埃拉”園林。 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有容閎國(guó)際 幼兒園、會(huì)所、休閑公 園、1,000畝濕地公園、 大型酒樓、華潤(rùn)萬(wàn)家超 市、商業(yè)步行街、娛樂 設(shè)施等完善的配套設(shè)施。 世 榮 名筑 斗門 區(qū)白 藤湖 白藤 二路 555 號(hào) 總 用

11、 地 面 積 37215.19 ， 總 建筑面積 111332.21 ，容 積率2.5。 采用現(xiàn)代北美賴特草 原式建筑風(fēng)格，在取 材用料和顏色搭配上 保持了木、石、磚的 本色，實(shí)現(xiàn)了建筑、 景觀與活動(dòng)場(chǎng)所有機(jī) 結(jié)合。 采用簡(jiǎn)約泰式園林設(shè)計(jì)， 既有飽滿原汁的巴厘風(fēng) 情，又有純現(xiàn)代設(shè)計(jì)的 沖擊對(duì)撞，將細(xì)化與私 密性的園藝感受發(fā)揮到 極致設(shè)置品質(zhì)高貴的室 外庭院無(wú)邊際泳池，水 天成一。 規(guī)劃有沿街商業(yè)帶和集 中式商業(yè)街區(qū)，引入餐 飲、娛樂、購(gòu)物、休閑 等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目周邊 有學(xué)校、醫(yī)院、銀行、 市場(chǎng)等生活配套，生活 便利。 華 發(fā) 水郡 斗門 井岸 鎮(zhèn)珠 峰大 道 288 號(hào)。 總用地面積1700

12、畝，整體容積率 0.4，一期容積率 0.37，是“兩畝 一棟”的超低密度 別墅社區(qū)。 聯(lián)排別墅+獨(dú)棟別墅。 戶戶臨水 TOWNHOUSE，獨(dú)有 陽(yáng)光內(nèi)庭院，尊貴挑 高客廳、超大花園， 獨(dú)有簡(jiǎn)約灰色調(diào)立方 體拼合設(shè)計(jì)；庭院有 切割平整的休閑棧道 延伸水面。 78萬(wàn) 的原生態(tài)園林， 35萬(wàn) 的天然活水貫穿 社區(qū)，獨(dú)有的“純濕地 公園+黃楊河景+現(xiàn)代泰 式園林”三重生態(tài)美景 360環(huán)繞，戶戶臨水。 內(nèi)享三大會(huì)所集群、國(guó) 際頂尖教育配套 斗門容閎國(guó)際幼稚園。 社區(qū)周邊，舉步即達(dá)華 潤(rùn)萬(wàn)家、盈亨酒樓、斗 門 唯 一 一 家 三 甲 醫(yī) 院遵義五院。 戶型以兩房-四房為主，面向城市居民居住剛需，是斗門核心

13、區(qū)的大型居住社區(qū)。 以住宅+配套商業(yè)的房地產(chǎn)方向?yàn)橹鳎瑢?duì)于旅游地產(chǎn)并未涉獵，亟需探索地產(chǎn)發(fā)展新模式。 總總 結(jié)結(jié) 五、開發(fā)意義五、開發(fā)意義 對(duì)企業(yè)對(duì)社會(huì) 從經(jīng)濟(jì)上來說，本項(xiàng)目是可獲得各方面效益的 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 是房地產(chǎn)開發(fā)類型的積極探索。 是除城市居住社區(qū)之外的以旅 游為綱、養(yǎng)老為主題的休閑度 假社區(qū)開發(fā)模式的實(shí)踐。 倚靠青山碧水的高品質(zhì)度假區(qū) 項(xiàng)目開發(fā)，不僅有利于促進(jìn)當(dāng) 地旅游，在產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、生態(tài)利 用等方面具有鮮明的示范意義。 背景分析背景分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 NO.2 NO.2 定位定位分析分析目標(biāo)目標(biāo)制定制定 The second part Positioni

14、ng analysis 六、背景分析六、背景分析 慢性病的侵襲、亞健康狀態(tài)的蔓延、老齡化的加速、養(yǎng)生理念的培育、家庭收入的增加這些都使得人們對(duì)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的 社會(huì)需求日益增加。當(dāng)今不管是中 國(guó)還是全球，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)正成為引導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要產(chǎn)業(yè)。 目前中國(guó)健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)年銷售收入已達(dá)3500億元左右，中國(guó)的醫(yī)療健康支出已成為繼食品、教育之后的第三大消費(fèi)支出，但 中國(guó)該產(chǎn)業(yè)的總體規(guī)模還僅占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不到2%的比例，中國(guó)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)也因此成為中國(guó)最有投資價(jià)值的產(chǎn)業(yè)之一。 醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)最有投資價(jià)值的產(chǎn)業(yè)之一，醫(yī)療養(yǎng)生旅游日益成為剛性需求 2010 2020 20302040

15、 快速發(fā)展 發(fā)展高峰 發(fā)展低谷 發(fā)展初期 來自保羅皮爾哲對(duì)中國(guó)財(cái)富第五波的預(yù)測(cè)。 國(guó)家衛(wèi)生部陳竺部長(zhǎng)在近期的一次會(huì)議上講到： “對(duì)21世紀(jì)生命科學(xué)一日千里的發(fā)展前景，中國(guó)應(yīng) 該轉(zhuǎn)變觀念，大力加強(qiáng)生命科學(xué)研發(fā)、發(fā)展健康產(chǎn) 業(yè)。健康產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)蘊(yùn)涵無(wú)限前景，中 國(guó)政府應(yīng)該積極引導(dǎo)健康產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，使之占 國(guó)民生產(chǎn)總值的比例達(dá)到8%左右，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的一大支柱”。 根據(jù)衛(wèi)生部的預(yù)計(jì)，到2020年，我國(guó)將會(huì)成為僅 次于美國(guó)的全球第二大醫(yī)療市場(chǎng)。以規(guī)模而言，目 前中國(guó)的醫(yī)療市場(chǎng)規(guī)模僅相當(dāng)于美國(guó)的5%，如若 達(dá)到美國(guó)市場(chǎng)的水平，那么我國(guó)醫(yī)療服務(wù)將有100 倍的提升空間。 以個(gè)性化健康檢測(cè) 評(píng)估

16、、咨詢服務(wù)、 調(diào)理康復(fù)和保障促 進(jìn)等位主體 以保健食品、健康 產(chǎn)品產(chǎn)銷為主體 以藥品、醫(yī)療器械 以及其他醫(yī)療耗材 產(chǎn)銷為主體 以醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)為 主體 醫(yī)療產(chǎn)業(yè) 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 健康管理 服務(wù)產(chǎn)業(yè) 傳統(tǒng)保健 品產(chǎn)業(yè) 健康產(chǎn)業(yè)的四大基本產(chǎn)業(yè)群 （一）全國(guó)視角 隨著現(xiàn)代都市人競(jìng)爭(zhēng)壓力的增加，健康透支，以 及消費(fèi)觀念從“健康消費(fèi)”到“健康投資”的轉(zhuǎn)變，醫(yī) 療養(yǎng)生旅游休閑日益成為人們的一種剛性需求。在國(guó) 民旅游休閑綱要2013-2020中，“醫(yī)療養(yǎng)生旅游”被 作為鼓勵(lì)積極發(fā)展的一種重要旅游休閑產(chǎn)品。 醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景據(jù)側(cè) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái) 優(yōu)惠方面優(yōu)惠扶持政策政策 土地政策 民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老

17、機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用 政策，可以依法使用國(guó)有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。 國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于加快發(fā) 展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見 融資政策 拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍； 積極利用財(cái)政貼息、小額貸款等方式，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸投入 稅收政策 對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)符合條 件的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。 對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人向非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的， 準(zhǔn)予在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按稅法規(guī)定比例扣除。 各地對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)， 對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)； 對(duì)

18、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)； 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價(jià)格執(zhí)行； 境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。 對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅； 切實(shí)落實(shí)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的稅收政策 國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo) 民間投資健康發(fā)展的若干 意見 補(bǔ)貼政策 要求各級(jí)民政部門福利彩票公益金每年留存部分要按不低于50的比例用于社 會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，并不斷加大對(duì)民間資本提供養(yǎng)老服務(wù)的扶持力度。 民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo) 民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng) 域的實(shí)施意見 其他 支持民間資本興辦各類醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)、療養(yǎng)院、門診部、診所、衛(wèi) 生所（室）等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，參與公立醫(yī)院轉(zhuǎn)制

19、改組 支持民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)公共衛(wèi)生服務(wù)、基本醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)服務(wù)。 國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo) 民間投資健康發(fā)展的若干 意見 2012年7月發(fā)布關(guān)于鼓 勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng) 老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見 2013 年 9 月發(fā)布國(guó)務(wù)院 關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的 若干意見 2014年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù) 會(huì)議明確鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng) 老旅游 國(guó)家優(yōu)惠政策一覽表 養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) 1 “候鳥”式旅游養(yǎng)生 借助便捷的海陸空交通，到自然稟賦得天獨(dú)厚之所，異地置房養(yǎng)生。 2 養(yǎng)生地產(chǎn)樂活低碳化 強(qiáng)調(diào)“健康、可持續(xù)的生活方式”，將低碳理念嵌入到建筑設(shè)計(jì)中，打造全健康低碳養(yǎng)生宅邸。 3 養(yǎng)生地產(chǎn)綠色休閑化 綠色經(jīng)濟(jì)作為焦

20、點(diǎn)詞匯頻繁出現(xiàn)，越來越受到人們的關(guān)注，與休閑養(yǎng)生相結(jié)合，倡導(dǎo)休閑、健康的 生活，實(shí)踐綠色養(yǎng)生、環(huán)保休閑發(fā)展，形成了具有特色的綠色休閑養(yǎng)生理念。 4 中藥文化養(yǎng)生 養(yǎng)生與醫(yī)療相結(jié)合，適應(yīng)了養(yǎng)生旅游、醫(yī)療旅游的發(fā)展方向，為未來旅游產(chǎn)業(yè)注入新的創(chuàng)意，中醫(yī) 的“辯證論養(yǎng)”的養(yǎng)生原則，“經(jīng)絡(luò)學(xué)說”的整體觀念，“預(yù)防為主”的主導(dǎo)思想，“簡(jiǎn)便易行” 的保健方法，都使它更貼近大眾。 （二）廣東省視角 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策利好 1 引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府購(gòu)買服務(wù)、補(bǔ)助貼息等多種模式，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。對(duì)建成開業(yè)的養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)可給予一定的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼 2 依法

21、依規(guī)減免養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)稅費(fèi) 養(yǎng)老院提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的行政事業(yè)性收 費(fèi)（證照費(fèi)除外）；養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與居民家庭用水、用電、用氣同價(jià)。 經(jīng)衛(wèi)生部門批準(zhǔn)并取得醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)可設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)，經(jīng)社會(huì)保險(xiǎn)行政部門審核批準(zhǔn)，可納入基本醫(yī)療保險(xiǎn)定 點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)范圍，其收養(yǎng)人員中的參保人員，按照基本醫(yī)療保險(xiǎn)的有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的待遇。 4 國(guó)民休閑計(jì)劃加速度假旅游發(fā)展 2009年2月，廣東省人民政府出臺(tái)關(guān)于試行廣東省國(guó)民旅游休閑計(jì)劃的若干意見（粵府200919號(hào)），出臺(tái)落實(shí)帶薪休假 制度，彈性安排帶薪休假時(shí)間等18項(xiàng)措施推

22、動(dòng)休閑度假旅游發(fā)展，成果顯著，已經(jīng)在廣東省形成了較為濃厚的度假旅游氛圍。 5 政策支持養(yǎng)生醫(yī)療和養(yǎng)老旅游新業(yè)態(tài) 廣東省旅游發(fā)展規(guī)劃綱要指出，要針對(duì)社會(huì)老齡化和亞健康狀況增多的趨勢(shì)，積極發(fā)展銀發(fā)旅游，大力開發(fā)中醫(yī)藥文化養(yǎng)生、 保健康復(fù)、溫泉水療、美容美體、藥膳養(yǎng)生、拳操訓(xùn)練等養(yǎng)生醫(yī)療旅游產(chǎn)品，將食療、藥療、心療、理療與休閑度假相結(jié)合，中 醫(yī)藥養(yǎng)生、現(xiàn)代醫(yī)療保健與旅游產(chǎn)品相結(jié)合，建設(shè)一批全國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生旅游示范基地和中醫(yī)藥文化養(yǎng)生旅游基地。 3 鼓勵(lì)養(yǎng)老和醫(yī)療相結(jié)合的發(fā)展模式 廣東省發(fā)展養(yǎng)生度假優(yōu)勢(shì)明顯 廣東省養(yǎng)生度假旅游發(fā)展迅速，已經(jīng)出現(xiàn)了諸如南昆山溫泉養(yǎng)生谷、金龍湖養(yǎng)老基地等眾多養(yǎng)生度假旅游地，養(yǎng)

23、生度假旅游已成 為廣東旅游的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。 廣東養(yǎng)生度假旅游的主要類型： 中醫(yī)藥養(yǎng)生度假 溫泉養(yǎng)生度假 生態(tài)休閑養(yǎng)生度假 康體養(yǎng)生度假 廣東省發(fā)展養(yǎng)生度假旅游的優(yōu)勢(shì)分析 1 氣候資源優(yōu)勢(shì) 廣東屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，水熱、光照等條件良好，年平均降水量在13002500毫米之間，年平均氣溫約為 1924，1月平均氣溫約為1619，7月平均氣溫約為2829。 2 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 廣東省有著得天獨(dú)厚的山、海、泉、灣、灘、島等自然生態(tài)資源，具備開展養(yǎng)生度假旅游的資源基礎(chǔ)。 3 良好的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 廣東省飲食養(yǎng)生、中醫(yī)藥養(yǎng)生等傳統(tǒng)養(yǎng)生觀念比較濃厚，養(yǎng)生度假旅游已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)。 4 廣闊的客源基礎(chǔ) 廣東省是中國(guó)最

24、發(fā)達(dá)的省份之一，老齡化人群、亞健康人群也日益增多，有著廣闊的養(yǎng)生度假需求。 （二）珠海視角 珠海旅游產(chǎn)品特征總結(jié) 珠海市主要的旅游產(chǎn)品類型 根據(jù)珠海市旅游發(fā)展綱要，將珠海是劃分成“四區(qū)一帶”五個(gè)主題區(qū)域。 序號(hào)旅游功能區(qū)功能組團(tuán) 1都市文化休閑旅游區(qū)香洲都市休閑旅游區(qū) 唐家歷史文化休閑旅游區(qū) 淇澳島生態(tài)文化旅游區(qū) 2現(xiàn)代文化娛樂旅游區(qū)南灣城郊休閑旅游區(qū) 橫琴北部旅游合作開發(fā)區(qū) 橫琴南部濱海休閑旅游區(qū) 3康體休閑度假旅游區(qū)平沙溫泉度假旅游區(qū) 金灣會(huì)展旅游區(qū) 斗門康體休閑旅游區(qū) 斗門水鄉(xiāng)風(fēng)情旅游區(qū) 蓮溪休閑農(nóng)業(yè)旅游區(qū) 4海洋生態(tài)休閑旅游區(qū)東澳-萬(wàn)山休閑度假旅游區(qū) 桂山文化觀光休閑旅游區(qū) 外伶仃娛樂

25、度假旅游區(qū) 擔(dān)桿海島生態(tài)休閑旅游區(qū) 5濱海都市休閑旅游帶北起情侶北路，南至拱北、灣仔、橫琴南 （溫泉、高爾夫、3S、海釣等）休閑度假旅游、都市觀光旅游、商務(wù)會(huì)展旅游、（海洋海島）生態(tài)旅游成為珠 海市四大主導(dǎo)旅游產(chǎn)品。 珠海旅游產(chǎn)品特征總結(jié) 珠海市旅游產(chǎn)品特征小結(jié) 城市環(huán)境是吸引游客的重要因素 海島、溫泉、高爾夫是珠海旅游業(yè)的重要項(xiàng)目 大型活動(dòng)成為珠海旅游產(chǎn)品新亮點(diǎn) 主題公園產(chǎn)品擁有較強(qiáng)的吸引力 珠海旅游發(fā)展問題 缺乏精品旅游產(chǎn)品 1 盡管珠海獲得了“中國(guó)旅游四十佳”等稱號(hào)，但仍然缺乏拳頭產(chǎn)品，圓明新園等項(xiàng)目雖然引起了一時(shí)轟動(dòng)，但孤掌難鳴。 景區(qū)布局不合理 2 珠?？傮w上正在形成以市區(qū)為中心，東

26、西為兩翼的旅游發(fā)展格局，但兩翼起步晚，缺乏精品，中心區(qū)發(fā)展不平衡，多集中在香洲和大金鼎地區(qū)。 毗鄰港澳優(yōu)勢(shì)不凸顯 3 珠海旅游業(yè)缺少與港澳同行的有效合作，缺乏旅游項(xiàng)目策劃，以吸引那些過路的港澳游客停留珠海。 市場(chǎng)促銷有待加強(qiáng)4 珠海作為新興的旅游城市，知名度還有待提高，要吸引游客必須在宣傳招徠、市場(chǎng)促銷上下功夫。 旅游要素不相匹配，游購(gòu)?qiáng)氏鄬?duì)滯后5 珠海吃住行等資源豐富，已經(jīng)具備強(qiáng)大的旅游接待能力，但游購(gòu)?qiáng)实劝l(fā)展至，尤其旅游商品板塊需要加大開發(fā)力度。 七、市場(chǎng)分析七、市場(chǎng)分析 全球醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中康復(fù)護(hù)理與健康管理將因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)分工得到巨大發(fā)展 世界醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析 據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示

27、，近50年來，經(jīng)合組織 (OECD) 所有成員國(guó)醫(yī)療保健支出均以超過 GDP 增速2個(gè)百分點(diǎn)速度增長(zhǎng)。 健康產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟(jì)）的發(fā)展趨勢(shì) (1)傳統(tǒng)的醫(yī)療中的康復(fù)、專業(yè)護(hù)理將會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)分工中原有的空白而成為迅速得到提升的行業(yè)； (2)健康管理將會(huì)因?yàn)椤?0%”和“10%”原理成為減緩醫(yī)療支出的重要有效措施而得到巨大發(fā)展； (3)與醫(yī)療、健康相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)將會(huì)是另一個(gè)因?yàn)橛行p緩醫(yī)療支出而得到迅猛發(fā)展的行業(yè)； (4)其他諸如生物醫(yī)學(xué)技術(shù)、電子商務(wù)等則是匹配其他產(chǎn)業(yè)而在本世紀(jì)得到飛速發(fā)展的行業(yè). （一）醫(yī)療保健市場(chǎng)分析 中國(guó)的健康問題現(xiàn)狀堪憂，健康支出比重不斷加大，83.5%的醫(yī)療支出在治療可預(yù)防的疾病上

28、 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活已發(fā)生了很大變化，生活節(jié)奏加快、社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、飲食結(jié)構(gòu)改變、環(huán)境污染等，這些變化無(wú)不威 脅著健康。 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著人們生活水平的提高，健康成為最關(guān)心的事情，亞健康這個(gè)新名詞也隨之“流行起來?！庇绕?是生活在城市的居民生病率也逐年攀升，一些流行疾病也隨之而生，人們的保健意識(shí)也逐步增強(qiáng)。各類保健器材和健康服務(wù)開始進(jìn)入居 民家庭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，人均健康保健支出為627元，占年均收入的8%-13%。人們的健康消費(fèi)模式從以往的基本醫(yī)療消費(fèi)逐步向保 障和提高身體素質(zhì)等多種形式并存的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。 根據(jù)2011年世界銀行發(fā)布的創(chuàng)建和諧生活：遏制中國(guó)慢性病流行的報(bào)告

29、，現(xiàn)在中國(guó)每年死亡人數(shù)達(dá)1030萬(wàn)中，其中80%死于 慢性病。癌癥、心血管疾病、糖尿病等慢性病已成為中國(guó)的頭號(hào)健康威脅。若不加以有效控制，慢性病不僅會(huì)加劇勞動(dòng)力短缺的現(xiàn)狀， 還將危及人力資本的質(zhì)量，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)慢性病患者已達(dá)2.6億人，慢性病導(dǎo)致死亡已占到我國(guó)總死亡85%，慢病負(fù)擔(dān)占到總疾病負(fù)擔(dān)的70%。 同時(shí)，據(jù)2009年中國(guó)城市人群健康白皮書顯示 精英人群易患疾病主要為脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒體關(guān)注不多的企業(yè)高管（含民營(yíng)企業(yè)主）人 群健康問題也非常突出，高達(dá)56%的企業(yè)高管存在過勞。企業(yè)高管（含民營(yíng)企業(yè)主）易患的高危疾病，主要為超

30、重或肥胖和俗稱“三高” 的高血壓、血脂增高、血糖增高。 83.5%的醫(yī)療支出用在了治療可預(yù)防的疾病上，比如心臟病、糖尿病、高血壓； 1.12%罹患各種絕癥與20.03%患有慢性疾病的人共占用了78.1%的醫(yī)療費(fèi)用。 影響人們 健康的八 大致死疾 病 惡性 腫瘤 （癌） 心臟 病 腦血 管疾 病 呼吸 系統(tǒng) 疾病 內(nèi)分 泌疾 病 消化 系統(tǒng) 疾病 泌尿 系統(tǒng) 疾病 精神 障礙 疾病 （一）醫(yī)療保健市場(chǎng)分析 人們的健康觀念逐步由被動(dòng)治病向主動(dòng)健康管理轉(zhuǎn)變，康療養(yǎng)生需求成為新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn) 世界衛(wèi)生組織的研究報(bào)告表明，人類三分之一的疾病通過早期發(fā)現(xiàn)是可以得到有效控制的，三分之一的疾病通過健康體檢得到的

31、 信息反饋可以指導(dǎo)治療、提高療效。 據(jù)中國(guó)城市人群健康白皮書中的調(diào)查數(shù)據(jù)匯總，發(fā)現(xiàn)針對(duì)于絕癥和慢性病這些意味著需要昂貴治療費(fèi)用的疾病，如果實(shí)施有 效的健康管理，便可能節(jié)約80%醫(yī)療費(fèi)用。 世界衛(wèi)生組織研究表明，亞健康狀態(tài)人群已占總?cè)丝诘?0左右，人們的健康意識(shí)越來越強(qiáng)，越來越多的人開始注重健康，定期健 康體檢、咨詢心理醫(yī)生等等，其中很多人開始接受以體檢為開端的健康管理服務(wù)，健康管理需求增長(zhǎng)迅速。 在財(cái)富論壇上，“健康醫(yī)療需求”被多次提及，特別是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的過程中，中國(guó)人對(duì)健康的剛性需求和高 端醫(yī)療服務(wù)正成為全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 從全國(guó)城鄉(xiāng)整體看，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中

32、國(guó)目前體檢人群不足總?cè)藬?shù)的5%，其中主動(dòng)體檢的則不足為0.3%，而發(fā)達(dá)國(guó)家全民體檢率 超過70%。行業(yè)資深人士指出，我國(guó)健康體檢產(chǎn)業(yè)將在未來5年迅猛發(fā)展，達(dá)到數(shù)百億的市場(chǎng)規(guī)模。 北京市健康保障協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)韓小紅會(huì)長(zhǎng)解釋稱，進(jìn)行健康管理，通過有效改善生活方式，80%的心臟病與糖尿病，70%的中風(fēng)以及50% 的癌癥是可以避免的。而有效的健康管理能幫助慢性病患者降低50%的患病幾率。 韓小紅會(huì)長(zhǎng)提醒消費(fèi)者，體檢是健康管理的基礎(chǔ)，而終生定期、不間斷的體檢數(shù)據(jù)將為個(gè)人及家庭的健康管理提供最重要的信息。 運(yùn)動(dòng)健身, 33.60% 補(bǔ)充保健品或 營(yíng)養(yǎng)品, 20.50% 定期體檢, 16.50% 其他, 29.4

33、0% 健康投資排名（2009年中國(guó)城市人群健康白皮書調(diào)查數(shù)據(jù)） 老齡人消費(fèi) 潛力巨大 中國(guó)老齡科學(xué)研 究中心的一項(xiàng)調(diào) 查 城市老年人口中，有42.8%的人擁有 儲(chǔ)蓄存款 退休金一項(xiàng)到2010年， 就將增加到8383億元 退休金到2020年 為28145億元 退休金到2030年，為73219 億元 老年人收入不斷 提高,老年產(chǎn)業(yè)發(fā) 展空間廣闊 銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的三維產(chǎn)業(yè)鏈 老齡人消費(fèi)潛力巨大，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) B E C D A 我國(guó)已進(jìn)入 人口老齡化 目前我國(guó)老齡人市場(chǎng)的 年需求缺口約5千億 老齡人消費(fèi) 潛力巨大 老年保健及旅游缺乏 專業(yè)的綜合配套服務(wù) 機(jī)構(gòu) 現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低 于市場(chǎng)需求，且

34、缺乏 中高端配套 健康養(yǎng)生 項(xiàng)目行業(yè)前 景 （二）養(yǎng)生度假市場(chǎng)分析 中老人經(jīng)濟(jì)能力的提升和養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，催生“異地養(yǎng)生養(yǎng)老”熱 催生“異地養(yǎng)生養(yǎng)老”熱 異地養(yǎng)老又可稱之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老和候鳥式養(yǎng)老。是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段或經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如： 北京、上海、杭州、廣州等地，異地養(yǎng)老群體呈明顯上升的勢(shì)頭。 異地養(yǎng)老 異地購(gòu) 房 “候鳥 式”養(yǎng) 老 季節(jié)性 養(yǎng)老 海外華 僑歸國(guó) 養(yǎng)老 養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變 生活水平的提高，老人或子女具備了一定的經(jīng)濟(jì)能力和 異地養(yǎng)老的消費(fèi)能力 各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量及規(guī)模、服務(wù)水平及設(shè)施的提高 移入地和移出地不同地域的房?jī)r(jià)、生活標(biāo)準(zhǔn)、氣候、環(huán) 境等的

35、巨大差異 晚輩的大力支持和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的普遍實(shí)行 人們選擇“異地養(yǎng)老”，往往基于以下幾方面的考慮： 追求更高品質(zhì)的退休生活。人們往往選擇環(huán)境優(yōu)美、氣候 適宜、空氣清新、物產(chǎn)豐富、生活方便的宜居城市，作為自己 “異地養(yǎng)老”的目的地； 異地房?jī)r(jià)低廉。異地低廉的房?jī)r(jià)，往往對(duì)經(jīng)濟(jì)不太富裕的 老年人，有著強(qiáng)烈的吸引力?？梢暂^為輕松地解決自己甚至子 女（將原住房騰給子女）最基本的安居問題； 生活成本低?！爱惖仞B(yǎng)老”即可享受高工資、高退休金， 又可以享受到低廉的生活成本； 歸國(guó)、歸鄉(xiāng)、歸田養(yǎng)老的情結(jié)。 購(gòu)房投資。“異地養(yǎng)老”一般需要“異地置業(yè)”，而購(gòu)房 本身也是一種投資。 三大保障的解決與對(duì)接，將有力促進(jìn)異

36、地養(yǎng)老發(fā)展 社會(huì)保障制度的網(wǎng)絡(luò) 化管理 醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等異 地保障政策的配套 同等優(yōu)待政策 中高端老人的特征 目前，主要以50、60后為主 高知、高干、高管、海歸、社會(huì)名流、私營(yíng)企業(yè)主等，職位較高，文化程度比較高，思想開明，積極接受新的事物和新的思想。 追求空間獨(dú)立化和自由化 經(jīng)濟(jì)條件：家庭年收入較高，子女的經(jīng)濟(jì)比較富裕； 消費(fèi)習(xí)慣：在健康養(yǎng)生方面花費(fèi)較高，其次是飲食支出和保健品支出。 另?yè)?jù)零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6以上的中高收入老年群 體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求

37、，因此他們希望市場(chǎng)上 能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。也就是說，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年 社區(qū)的需求。 現(xiàn)有養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及服務(wù)配套遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求，中高端群體對(duì)康療護(hù)理與休閑娛樂配套最關(guān)注 安全檢 修 家政服 務(wù) 專家咨 詢 理發(fā) 生活護(hù) 理 送餐 代辦服 務(wù) 出行陪 伴 助浴 聊天相 談 系列1 27.50% 17.40% 16.10%8.30%8.20%7.60%6.20%4.60%2.60%1.60% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 基于上海老人生活服務(wù)需求排行調(diào)查 56.6%

38、51.2% 42.8% 23.5% 55.5% 2.8% 0%10%20%30%40%50%60% 醫(yī)護(hù)條件好 生活起居方便 有老年伙伴，不孤單 更為經(jīng)濟(jì) 不想拖累兒女 其他 受訪者愿意選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的原因受訪者愿意選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的原因 45.7% 56.1% 12.2% 41.9% 34.9% 25.7% 2.2% 0%10%20%30%40%50%60% 費(fèi)用太貴 愿意獨(dú)居/和兒女在一起 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)太少，進(jìn)不去 符合自己要求的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)太少 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條件太差 不接受去養(yǎng)老院養(yǎng)老的觀念 其他 受訪者不愿意選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的原因受訪者不愿意選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的原因 調(diào)查數(shù)據(jù)來自中

39、國(guó)消協(xié)發(fā)布的2011年老年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告。 食 注重品味和地方特 色； 住 要求具備良好的居 住條件，包括小環(huán) 境和周邊環(huán)境； 行 對(duì)道路條件和道路 周邊環(huán)境的要求較 高； 游 要求原生態(tài)田園風(fēng) 光，或者農(nóng)家勞作 的生產(chǎn)景觀和歌舞 表演的民俗景觀等； 娛 要求輕松休閑項(xiàng)目， 如垂釣、采摘、耕 作等； 購(gòu) 以鮮美可口的水果、 綠色蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品 為主。 城市居民選擇城郊鄉(xiāng)村游的基本需求是為了欣賞田園美景、體驗(yàn)鄉(xiāng)村生產(chǎn)生活方式，但是純粹的鄉(xiāng)村觀光休閑旅游不能滿足城市居民 對(duì)具有歷史文化品味的需求。而隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到歷史文化、民俗風(fēng)情的意蘊(yùn)和魅力，使城市游客更傾向于有

40、文化底蘊(yùn)的休閑旅游鄉(xiāng)村作為城郊旅游的目的地。因此，以鄉(xiāng)村特色文化為根基的休閑旅游，成為城市游客出行郊區(qū)的熱點(diǎn)。 國(guó)內(nèi)城郊鄉(xiāng)村休閑旅游正在向著融觀賞、學(xué)習(xí)、參與、娛樂、購(gòu)物和度假于一體的綜合型方向發(fā)展，需求層次也在不斷提高。城市居 民對(duì)鄉(xiāng)村景觀環(huán)境要求自然、清新；對(duì)文化元素要求古樸、充滿鄉(xiāng)土氣息；與此同時(shí)，要求鄉(xiāng)村休閑活動(dòng)具有較高的參與性、體驗(yàn)性； 而旅游服務(wù)設(shè)施與配套設(shè)施作為城郊鄉(xiāng)村旅游的基本保障更要配套齊全完善?？傮w來看，城郊鄉(xiāng)村旅游需求正呈現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、多元化、 特色化的發(fā)展趨勢(shì)。 從人群特征看：以城鎮(zhèn)居民中的中等收入者為主，具有較高的受教育程度，中青年占主體部分，以家庭出游和親友結(jié)伴出游為主

41、； 從時(shí)間選擇看：出游時(shí)間集中于雙休日和節(jié)假日，為期1-3天，往返距離在3小時(shí)車程以內(nèi)； 從動(dòng)機(jī)特征看：觀光農(nóng)業(yè)主要目的在于觀賞、采摘、習(xí)作、休閑、體驗(yàn)、健身、科考、繪畫、攝影、購(gòu)物、度假等； 從消費(fèi)特征看：出游消費(fèi)額度一般，但頻次高，且不斷提升； 從出游方式看：自駕游成為主流。 鄉(xiāng)村休閑旅游向深度體驗(yàn)發(fā)展，需求層次不斷提高 （三）休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)分析 1.銀發(fā)旅游市場(chǎng)的發(fā)展背景 人口老齡化加速發(fā)展，老齡人口越來越多 社會(huì)福利體系日漸完善，老齡人口經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較小，可支配資金較多 退休老人閑暇時(shí)間較多，有強(qiáng)烈的出游愿望 2.銀發(fā)旅游市場(chǎng)特征分析 需求價(jià)格彈性大 中國(guó)的老人由于歷史的原因,大都有勤儉節(jié)約

42、的習(xí)慣,在外出游玩時(shí) 強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,十分注重物有所值,不太追求單純的奢侈和豪華消費(fèi)。 銀發(fā)旅游需求價(jià)格彈性較大,主要體現(xiàn)在他們對(duì)旅游線路、旅游景 點(diǎn)的選擇上。 純旅游活動(dòng)為主,觀光娛樂等為輔 老年人的出游目的多以游覽美麗的自然風(fēng)光和獨(dú)特的傳統(tǒng)文化、健 身療養(yǎng)、度假和探親訪友為主,具有傳統(tǒng)旅游的特征;與此相對(duì)應(yīng),在 旅游消費(fèi)支出中,大都用于旅程的吃、住、行、游、娛,很少購(gòu)物。 美麗的自然風(fēng)光和獨(dú)特的傳統(tǒng)文化,是對(duì)老年游客吸引力最大的兩 類旅游產(chǎn)品。 結(jié)伴而行,服務(wù)要求高 銀發(fā)旅游是以團(tuán)隊(duì)旅行為主,往往是與老伴或鄰居、老朋友隨團(tuán)而 行,由旅行社替他們安排車行食宿,要求以舒適、休閑和旅游機(jī)構(gòu)的 高質(zhì)

43、量服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。他們需要依賴健全的醫(yī)療安全保障體系和明晰 的法律保障體系,這也是老年旅行團(tuán)不同于一般旅行團(tuán)的一個(gè)顯著 特點(diǎn)。另外,老年人對(duì)食宿服務(wù)的要求較高,要求房子舒適安全,喜歡 安靜、干凈,飯要可口、易消化,蔬菜、水果要多一點(diǎn)。 時(shí)間充裕,季節(jié)性強(qiáng) 老年人隨著年齡的增大,身體自動(dòng)調(diào)節(jié)功能和免疫力下降,知覺衰 退,消化器官功能減退,視力、聽力減弱,身體的運(yùn)動(dòng)速度和協(xié)調(diào)功 能減退等,在國(guó)內(nèi)選擇出行的季節(jié)一般是每年的五、六月和九、 十月,即初夏和初秋。 旅游信息的獲取以報(bào)紙為主 銀發(fā)旅游者了解旅游信息的途徑是由偏向性的，通過報(bào)紙獲 取旅游信息是最多的，其次分別是通過親友介紹和電視、景 點(diǎn)宣傳冊(cè)等途

44、徑。 啟示 開發(fā)專項(xiàng)老年旅游產(chǎn)品 注重服務(wù)質(zhì)量提升 采取價(jià)格優(yōu)惠策略 （四）銀發(fā)旅游市場(chǎng)分析 1.體育旅游市場(chǎng)特征分析 體育旅游消費(fèi)逐漸提高 體育旅游人數(shù)不斷增多，體育旅游需求不斷增加 體育旅游市場(chǎng)需求多樣化，旅游項(xiàng)目不斷豐富 大型體育賽事不斷帶動(dòng)我國(guó)體育旅游發(fā)展 2.出游動(dòng)機(jī)分析 1 強(qiáng)身健體動(dòng)機(jī) 認(rèn)可“健康投資”的觀念，主要的目的是鍛煉身體、消除疲勞、緩解壓力. 2 休閑娛樂動(dòng)機(jī) 通過參加體育旅游，達(dá)到放松心情、鍛煉身體的目,獲得精神享受，放松身心。 3 新奇刺激動(dòng)機(jī) 渴望尋找一個(gè)新環(huán)境去放縱自己，挑戰(zhàn)自己和超越自己。 4 交際需求 通過參加體育旅游與家人、親友交流思想和感情，增進(jìn)彼此了解

45、。 5 觀看或參加體育賽事 隨著市民對(duì)體育賽事的關(guān)注度越來越高，觀看或參加體育賽事的人群逐漸增多. （五）體育旅游市場(chǎng)分析 3.體育旅游細(xì)分市場(chǎng)特征 大眾性體育旅游市場(chǎng)面廣 專業(yè)性體育旅游市場(chǎng)穩(wěn)定性強(qiáng) 刺激性體育旅游市場(chǎng)年輕化 民族性體育旅游市場(chǎng)潛力大 4.體育旅游發(fā)展趨勢(shì)分析 體育旅游產(chǎn)品供給專業(yè)化、集聚化 體育旅游投資主體社會(huì)化更加明顯 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷初現(xiàn)端倪并將逐步加強(qiáng) 體育旅游的國(guó)際化進(jìn)一步加劇 體育旅游運(yùn)營(yíng)方式的一體化將成為必然 5.高爾夫旅游市場(chǎng)專項(xiàng)分析 （2）我國(guó)高球群體特性分析 高球群體主要有兩部分構(gòu)成，其 中一半是國(guó)內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)家，金 融、證券、房地產(chǎn)、電信、信息 等企業(yè)的中、高管

46、人士，律師、 文、體界中成功人士及部分公務(wù) 人員和離職修養(yǎng)的老干部。另外 一半主要是外籍人士和港、澳、 臺(tái)球員，總體上高球在中國(guó)還是 貴族運(yùn)動(dòng)。 大多數(shù)消費(fèi)者打球時(shí)間并不長(zhǎng)1 調(diào)查顯示，只有10.2%的球員的打球歷史在十年以上，大多數(shù)人球齡都不太長(zhǎng)。 球齡越長(zhǎng)，打球頻率越高2 打球頻率與球齡成正相關(guān)，球齡超十年的81.8%的球員消費(fèi)者每周消費(fèi)一次以上。 場(chǎng)地和會(huì)員雙向發(fā)展速度快3 大批快速富裕的企業(yè)家和商業(yè)人士，對(duì)城市商務(wù)活動(dòng)的形式、階層、服務(wù)等需求不斷提出新高， 高爾夫作為公認(rèn)的高階層運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目喚醒了更多人群的興趣 （1）高爾夫球在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀分析 發(fā)展速度快，行業(yè)專業(yè)度低 中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)雖

47、然發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但是行業(yè)并不規(guī)范， 存在諸多問題。其中一個(gè)重要方面就是，中國(guó)人喜歡跟風(fēng)， 消費(fèi)如此，投資更甚，不求最好，只求最貴，很少?gòu)膽?zhàn)略 高度上對(duì)國(guó)內(nèi)的高爾夫產(chǎn)業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略研究和戰(zhàn)略定位，缺 乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃與目標(biāo)。 中國(guó)的特點(diǎn)是人口眾多、發(fā)展速度快、消費(fèi)階層覆蓋面寬、 跟風(fēng)，任何外來事物來到中國(guó)都將發(fā)生較大變化，因?yàn)榈玫?快速發(fā)展就要具有適應(yīng)性，這也是隨市場(chǎng)變化而變化的；高 爾夫運(yùn)動(dòng)同樣受中國(guó)國(guó)情和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)影響發(fā)生了較大的發(fā)展 變化，集中體現(xiàn)在“場(chǎng)地?cái)?shù)量發(fā)展快、規(guī)模檔次多樣化、消 費(fèi)群體跟風(fēng)明顯”。 高爾夫進(jìn)入中國(guó)化 （3）高爾夫產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析 場(chǎng)地和參與將長(zhǎng)時(shí)間呈現(xiàn)供需兩旺 大城市的高球運(yùn)

48、動(dòng)將從配套性運(yùn)動(dòng)成為經(jīng)營(yíng)性運(yùn)動(dòng) 未來高爾夫產(chǎn)業(yè)會(huì)更加注重與高爾夫傳媒機(jī)構(gòu)的合作 未來中國(guó)高爾夫消費(fèi)是一種體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) 更加注重舉辦大賽造品牌 更加重視高爾夫人才的培養(yǎng) 高爾夫新概念涌現(xiàn)，高爾夫形式多樣化 八、市場(chǎng)調(diào)研八、市場(chǎng)調(diào)研 （一）項(xiàng)目地養(yǎng)老住宅市場(chǎng)前景分析 1、珠海養(yǎng)老住宅市場(chǎng)前景分析 （1）珠海養(yǎng)老人口基數(shù)分析 據(jù)2010年人口普查資料：截止2010年底，珠海常住人口1562530人，擁有60周歲及以上常住人口119771人，占全部常住人口的 7.7%，表明珠海市的人口老齡化程度還比較低。 性別和年齡構(gòu)成 珠海全部60周歲及以上人口中，男性58866人，占49.15%；女性60905人，占

49、50.85%。其中香洲區(qū)老年人男女分別占48.41%和 51.59%。從年齡來看，60-64周歲以及70-79周歲兩個(gè)年齡段的老人最多，分別占全部老年人口數(shù)的34.70%和31.41%；70周歲以上 的老人占43.36%，80周歲以上的老人占11.95%。具體情況見下表： 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，珠海人需要贍養(yǎng)的老年人中（含不住在珠海但由珠海人承擔(dān)部分或全部贍養(yǎng)費(fèi)用的老年人），有個(gè)人收入的占 56.7%，沒有個(gè)人收入的占43.3%，全部一起人均月收入1159元，其中有收入的老人人均月收入2044元。這些老人最主要的生活來 源有兩項(xiàng)，一是離退休金，占47.6%；二是子女贍養(yǎng)費(fèi)，占42.0%；其他生活來

50、源有財(cái)產(chǎn)性收入、社會(huì)救助、個(gè)人勞動(dòng)、經(jīng)商所得等。 8成以上的人選擇養(yǎng)老支出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為每月人均2000元以內(nèi)。年輕人及老年人的意愿基本一致，大多數(shù)人都希望開支控制在500- 2000元之間。詳情請(qǐng)見下表： （2）珠海養(yǎng)老人口消費(fèi)能力分析 居住狀況： 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，獨(dú)居老人占8.7%，兩老一起住的占42.9%， 與子女、孫子女一起住的占48.0%，住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或其他的占0.4%。 有高達(dá)46%的老人覺得現(xiàn)有住房面積小，31%的老人認(rèn)為現(xiàn)有住 房區(qū)位環(huán)境欠佳。6%的被調(diào)查者認(rèn)為自己居住的物業(yè)樓層偏高， 對(duì)于自己日常出入不是很方便。 （3）養(yǎng)老意愿分析 在養(yǎng)老方式的選擇上，62%的老年人（準(zhǔn)老年人）