1、內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 1 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 項(xiàng)目開發(fā)主項(xiàng)指引 2.0版 運(yùn)營中心 編號：KF001 項(xiàng)目開發(fā)指引基本原則 每一位項(xiàng)目總，尤其是新項(xiàng)目總，以及每一位有志于成為項(xiàng)目總的項(xiàng)目管理 者都應(yīng)該認(rèn)真研讀，用心體會(huì)，靈活運(yùn)用。希望每一位項(xiàng)目管理者及項(xiàng)目團(tuán) 隊(duì)都能“成就共想、成就共創(chuàng)、成就共享”！ 行動(dòng)上 標(biāo)準(zhǔn)上 思想上 2 當(dāng)家作主，去化優(yōu)先 快好結(jié)合，成就共享 項(xiàng)目策劃，成就共創(chuàng) 基本原則 四位一體（附件2） 項(xiàng)目策劃（附件3） 工程策劃(附件1） 14年：工程策劃，5個(gè)月內(nèi)開盤 5 序號項(xiàng)目開放凈工期開盤凈工期 1海城1.7 2.4 2平房2.5 3.2 3新橋2.8 6.8 4湖州3.

2、0 3.7 5四會(huì)3.2 3.4 6蘭州新區(qū)4.0 5.0 7大連4.1 5.2 8運(yùn)城4.9 5.3 9宜昌4.9 5.1 10新鄉(xiāng)5.2 5.9 11河池5.4 5.8 平均值3.84.7 執(zhí)行工程策劃項(xiàng)目，平均開盤周期4.7個(gè)月 6 南陵項(xiàng)目：“摘牌即開工” 從開工至完美開放僅2個(gè)月28天！ 6.10實(shí)現(xiàn)摘實(shí)現(xiàn)摘牌即開工牌即開工 6.30綜合樓封頂綜合樓封頂 9.7展示展示區(qū)完美開放區(qū)完美開放 項(xiàng)目開發(fā)指引 南陵經(jīng)驗(yàn) 美中不足未能提前預(yù)售 12.89億貨量， 首推8.5億， 當(dāng)日銷售6.28億 14年：南陵項(xiàng)目，首創(chuàng)345 10.2項(xiàng)目盛大開盤項(xiàng)目盛大開盤 招標(biāo)設(shè)計(jì)采購 計(jì)劃充分前置 臨

3、建布置完善 后勤充分保障 過程當(dāng)機(jī)立斷 班組該換則換 管理責(zé)任到人 各顯神通搶工 哈爾濱項(xiàng)目：“摘牌即開工” 從開工至完美開放僅2個(gè)月16天！ 7.18示范區(qū)別墅封頂 9.14展示區(qū)完美開放 項(xiàng)目開發(fā)指引 哈爾濱經(jīng)驗(yàn) 6.29實(shí)現(xiàn)摘牌即開工 施工交底（明確目標(biāo)） 現(xiàn)場梳理（查漏糾偏） 資金計(jì)劃（實(shí)時(shí)調(diào)整） 策劃落實(shí)（落實(shí)優(yōu)化） 區(qū)域平臺(tái)（資源共享） 落實(shí)糾偏 14年：哈爾濱項(xiàng)目，突破三個(gè)月 展區(qū)開放9.14 流程招標(biāo) ( 未雨綢繆） 后勤保障（拎包開工） 計(jì)劃前置 總包選擇（披沙揀金） 美中不足：未能提前售銷售差強(qiáng)人意； 重點(diǎn)提示：嚴(yán)控圖紙會(huì)審避免動(dòng)態(tài)盲區(qū)。 8 海城項(xiàng)目：“摘牌即開工” 從開

4、工至完美開放僅1個(gè)月22天！ 9.2實(shí)現(xiàn)摘牌即開工 9.15示范區(qū)別墅封頂 10.25展示區(qū)完美開放 項(xiàng)目開發(fā)指引 海城經(jīng)驗(yàn) 六年深耕前置充分 14年：海城項(xiàng)目，突破二個(gè)月 美中不足 未能提前預(yù)售 銷售不甚理想 優(yōu)選總包配合良好 重視策劃強(qiáng)化執(zhí)行 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)全力確保 時(shí)時(shí)調(diào)整及時(shí)糾偏 下行管理對接班組 9 成就共享 不僅需要快 更需要好 項(xiàng)目策劃“又快又好” 10 目 錄 第一部分：土地要優(yōu)質(zhì)，成就能共享 第二部分：工作皆前置，摘牌即開工 第三部分：聚焦展示區(qū)，提前每一天 第四部分：管控靠體系，過程出精品 第五部分：精裝善策劃，質(zhì)量有保障 第六部分：分戶抓驗(yàn)收，完美才交樓 當(dāng)家作主、用心研究，快

5、好結(jié)合、成就共享 第一部分：土地要優(yōu)質(zhì)，成就能共享 優(yōu)質(zhì) 土地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 “一個(gè)中心，五種準(zhǔn)備” 11 去拿能夠獲得成就共享的地！ 12 一個(gè)中心：優(yōu)質(zhì)土地 優(yōu)質(zhì) 土地 一個(gè) 中心 143 原則 （附件4） 13 投資拓展方向 1 4 3 原 則 找 地 區(qū) 域 聚 焦 供 求 合 理 沒 有 城 市 空 白 帶 項(xiàng)目地域客戶存在真實(shí)需求 一個(gè)中心：優(yōu)質(zhì)土地 改革開放三十多年，每一個(gè)縣市、發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)，都積累了一批富裕人群。 他們都想住上好房子，就看我們能不能找到金礦！ 楊國強(qiáng)主席 符合成就共享要求或戰(zhàn)略性項(xiàng)目 準(zhǔn)備一：組建精干

6、團(tuán)隊(duì) 優(yōu)質(zhì) 土地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 14 組織 保障 區(qū) 域 幫 扶 不 走 過 場 精 英 團(tuán) 隊(duì) 前 置 策 劃 成 就 雙 享 跟 投 分 配 參 與 人 員 分 工 清 晰 三 堂 會(huì) 審 精 干 團(tuán) 隊(duì) 階 段 考 核 獎(jiǎng) 罰 分 明 責(zé)任 到人 同心同德 不人浮于事！ 準(zhǔn)備一：組建精干團(tuán)隊(duì) 組建精干團(tuán)隊(duì) 優(yōu)質(zhì) 土地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 項(xiàng)目 團(tuán)隊(duì) 策劃 小組 組織 成功 必須由 有經(jīng)驗(yàn) 的、具 備成功 案例的 老項(xiàng)目 總出任 新項(xiàng)目 的總經(jīng) 理 （三堂 會(huì)審）

7、必須具 備碧桂 園式開 發(fā)管理 能力 （工程 策劃） 去化率 利潤率 容積率 （四位 一體） 三級策 劃； 二級督 導(dǎo) （項(xiàng)目 1+1、 區(qū)域幫 扶小組、 集團(tuán)駐 場小組） 對該項(xiàng) 目進(jìn)行 充分論 證及編 制各專 業(yè)的計(jì) 劃 （項(xiàng)目 新進(jìn)度 體系） 快速實(shí) 現(xiàn)預(yù)售 條件是 各項(xiàng)策 劃工作 首要目 標(biāo) （提前 預(yù)售、 工程策 劃） 15 成就雙享 成就雙享 5%股權(quán)分享 成就共享 項(xiàng)目股東分紅 首先成就共享 5%股權(quán) 項(xiàng)目總持有+代持 區(qū)域總2% 區(qū)域總持有+代持 區(qū)域平臺(tái)1% 項(xiàng)目總1% 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)1%自愿原則認(rèn)購 自愿原則認(rèn)購 認(rèn)購余額 認(rèn)購余額 認(rèn)購余額 備注：區(qū)域平臺(tái)、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)投資人員在區(qū)

8、域總統(tǒng)籌下可以轉(zhuǎn)讓 集團(tuán) 區(qū)域 定案會(huì) 項(xiàng)目區(qū)域職能 啟動(dòng)會(huì) 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo) （4指標(biāo)） 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)管 理責(zé)任書 區(qū)域、項(xiàng)目崗位 責(zé)任書 形 成 簽 訂 備 案 審 核 簽 訂 明確責(zé)任人： 工作標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)果要求、 獎(jiǎng)勵(lì)目標(biāo)、處罰細(xì)則 明確經(jīng)營目標(biāo)： 銷售簽約、銷售利潤、 周期控制、確認(rèn)收入 明確定案指標(biāo)： 銷售收入、銷售利潤、 進(jìn)度計(jì)劃、經(jīng)營周期 目標(biāo)責(zé)任書 政府重點(diǎn)支持（附件6） 市重點(diǎn)工程、綠色通道 （保障政府審批進(jìn)度）等 先讓政府了解我們： 碧桂園是什么(附件7） 爭取土地的優(yōu)先獲取、 土地款分期支付或延遲 支付、規(guī)費(fèi)減免。（以 不影響國土證辦理為前提） 市政配套 相鄰道路 先修路后摘牌

9、（或代建） 水電氣管線包干價(jià) 公共交通設(shè)站點(diǎn) 提前預(yù)售（附件5） 第一步，告知原委（站在 政府角度上）； 第二步，打消顧慮（站在 客觀角度上）； 第三步，押保證金（站在 信任的角度上） 可以押1.31.5倍的建設(shè)（達(dá) 到預(yù)售條件前）保證金（500 元/平方米）。 2.爭取優(yōu)惠條件 努力爭取盡量爭取必須爭取 優(yōu)質(zhì) 土地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 準(zhǔn)備二 18 19 提 前 預(yù) 售 提“早”預(yù)售 提 前 開 盤 不打樁銷售 賣多少,建多少,不積存 適銷對路、調(diào)整規(guī)劃 科 學(xué) 組 織 縮 短 工 期 加快資金周轉(zhuǎn) 降低預(yù)售門檻 資金提早回籠 打樁

10、達(dá)到0.00不需頭痛建筑費(fèi) 重要提示： 集中推售不賣散 預(yù)銷定產(chǎn) 存地不存貨 提前預(yù)售實(shí)施細(xì)則 提前預(yù)售1政府支持 項(xiàng)目總 與政府主要領(lǐng)導(dǎo) 就提前預(yù)售商談 區(qū)域總 與政府主要領(lǐng)導(dǎo) 就提前預(yù)售商談 市場角度：大規(guī)模完美的展 示區(qū)，碧桂園品牌視頻； 稅收方面：賣的早，可以提 前給政府貢獻(xiàn)更多稅收； 押保證金：押1.3-1.5倍保證 金，合法合規(guī)辦預(yù)售； 會(huì)議紀(jì)要：集體決策，行業(yè) 公平，出會(huì)議紀(jì)要保障有效。 商談未果 第二步：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)前往集團(tuán)考察 第一步：區(qū)域項(xiàng)目（摘牌前）主導(dǎo)談判 主席、總裁親自與政府 主要領(lǐng)導(dǎo)商談 商談未果 第三步：安排集團(tuán)總裁和政府領(lǐng)導(dǎo)會(huì)面 邀約未果 總裁親自前往項(xiàng)目所在

11、地與政府主要領(lǐng)導(dǎo)商談 提前預(yù)售談判步驟 1 提前預(yù)售會(huì)議紀(jì)要 所爭取到的政策支持： 1、承諾視項(xiàng)目需要協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦 理立項(xiàng)及五證； 2、同意項(xiàng)目展示區(qū)先行開工，貨量 可根據(jù)市場情況變更規(guī)劃；并按 調(diào)整后規(guī)劃協(xié)調(diào)相關(guān)部門3個(gè)工作 日內(nèi)辦妥五證； 3、同意碧桂園用抵押建設(shè)資金方式 先行辦理預(yù)售，資金共管，并在 正負(fù)零后返還。 通過合法合規(guī)途徑爭取“提前預(yù)售”，范例：莞深區(qū)域”遷安項(xiàng)目” 1 提前售2金融手段 項(xiàng)項(xiàng) 目目 轉(zhuǎn)首付 定制簽約 預(yù)籌定產(chǎn) 展示區(qū) 完美開發(fā) 定房寶 搜房寶 優(yōu)惠價(jià)格 金融工具 交30%購房款 預(yù)售證 預(yù)售條件預(yù)籌定產(chǎn) 35% 年化固定收益 35% 低售價(jià)購買權(quán) 后續(xù)漲價(jià)

12、優(yōu)越感 四大“吸引力” 自己定制 買得起好房子 投資+定制+收益 研究競爭對手的產(chǎn)品 特別研究銷售好、去化 快的競品項(xiàng)目 研究項(xiàng)目產(chǎn)品核心賣點(diǎn) 研究產(chǎn)品去化速度 研究產(chǎn)品性價(jià)比 研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌?城市公園，當(dāng)?shù)刈钊菀?生長、最便宜的樹 3.深入市場調(diào)研（附件8） 關(guān)注所在城市范圍第三產(chǎn)業(yè)（人的產(chǎn)業(yè)或內(nèi)生產(chǎn)業(yè)）所占比例（40%以下慎重，60%以上可以偏樂觀）；城 市人群存款如何；了解供需比（年銷售面積/已出讓可供應(yīng)面積） 研究產(chǎn)品研究客戶研究市場 優(yōu)質(zhì) 土地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 研究市場容量及城市發(fā) 展：除了城市人口，城 區(qū)人口有多

13、少；城市的 發(fā)展方向 研究客戶群體 有影響力、有錢人有多 少，在哪里，怎樣的人 才會(huì)來購買我們的房子 研究市場價(jià)格 當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格 如何；若帶裝修銷售， 客戶接受程度如何；可 以賣多少錢 研究土地影響客戶 研究客戶需要的產(chǎn)品 研究目標(biāo)客戶對住房有 什么需求 23 準(zhǔn)備三：深入市場調(diào)研 市場數(shù)據(jù) 基本信息 點(diǎn) 初步分析 了解市場 面 綜合判斷 指導(dǎo)決策 體 立體調(diào)研 1、項(xiàng)目概況圖 2、周邊樓市圖 3、周邊配套圖 4、競品分析圖 1、地塊本體 2、區(qū)位價(jià)值 3、城市基礎(chǔ) 4、競品分析 1、宏觀數(shù)據(jù)及分析 2、房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)概述 3、各版塊價(jià)格及成交情況 4、地塊所在區(qū)域競品分析 調(diào)研結(jié)論

14、 研判新項(xiàng)目能不能做？怎么做？ 解決“怎樣的價(jià)格、怎樣的產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn) 成就共享”？ 探討是否可實(shí)現(xiàn)“假如當(dāng)?shù)刂毁u三套房 子，有一套是碧桂園的”？ 了解“如何做到當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔印薄?26 優(yōu)質(zhì) 土地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 “四位一體” 滿足成就共享的選擇 定位策劃 區(qū)域/項(xiàng)目主導(dǎo) 投資 營銷 設(shè)計(jì) 運(yùn)營會(huì)議 定案會(huì) 做不做 定位會(huì) 怎么做 啟動(dòng)會(huì) 做什么 后評估會(huì) 做的對與錯(cuò) 準(zhǔn)備四：項(xiàng)目定位精準(zhǔn) -項(xiàng)目定位模型示意圖 是否能夠傾銷 市場競爭對手 投資決策 戶型 景觀 規(guī)劃 精裝修 碧桂園立體綠化 價(jià)格 /低成本 顛覆營銷模式，NO.1 展

15、示區(qū)完美開放 標(biāo) 準(zhǔn) 化 土地 客戶產(chǎn)品 定位策劃 準(zhǔn)備四：項(xiàng)目定位精準(zhǔn) 項(xiàng)目成功（附件9） 保障產(chǎn)品競爭力 27 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制（附件10） 風(fēng)險(xiǎn)排查 開發(fā)速度風(fēng)險(xiǎn)排查： 高壓線（高壓線碰不得） 復(fù)雜地質(zhì)地質(zhì)條件（熔巖、溶洞、地下水豐富、淤泥層過厚等） 力爭凈地，充分考慮拆遷、土石方爆破等難度如何等 重視存在軟弱基礎(chǔ)勘察并提前考慮基礎(chǔ)處理及支護(hù)方案 建筑紅線與周邊建筑物距離過近 項(xiàng)目周邊無正式市政道路、管線 永久水電、臨水臨電、燃?xì)狻⒐┡ū狈剑⑴盼酃艿?特別提示容易忽視問題 豎向設(shè)計(jì)（標(biāo)高選擇） 復(fù)雜地質(zhì)（采空區(qū)、熔巖溶洞、淤泥層、石方爆破） 持力層選擇（天然基礎(chǔ)、石方基礎(chǔ)標(biāo)高） 優(yōu)質(zhì) 土

16、地 組建精 干團(tuán)隊(duì) 爭取優(yōu) 惠條件 深入市 場調(diào)研 項(xiàng)目定 位精準(zhǔn) 加強(qiáng)風(fēng) 險(xiǎn)控制 準(zhǔn)備五：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制 28 成就共享 深入調(diào)研、客戶真實(shí)需求 精準(zhǔn)定位、適銷對路產(chǎn)品 避免貪婪、僥幸賭博心理 重視策劃、縮短開放工期 現(xiàn)金流 不可戀戰(zhàn)高周轉(zhuǎn) 以銷售資金回籠為核心目標(biāo) 杜絕“融資”過橋的假回籠 市場容量容易枯竭 只有一次成功機(jī)會(huì) 客戶沒有絕對需求 生存只有王沒有侯 準(zhǔn)備五：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制 3、成就共享風(fēng)險(xiǎn)控制 第二部分 工作皆前置，摘牌即開工 系統(tǒng)解決方案 合理配置資源 克服關(guān)鍵瓶頸 施工總平面圖 做好 前期 策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)前置 強(qiáng)勢推進(jìn)收地 勘探先行進(jìn)場 提前開展招標(biāo) 搶重點(diǎn)保綠色 政府關(guān)系維護(hù)

17、 摘 牌 即 開 工 30統(tǒng)一思想，規(guī)定動(dòng)作（附件11） 統(tǒng)一思想：以摘牌即開工為目標(biāo) 31 五華 項(xiàng)目 三明 項(xiàng)目 衡陽 項(xiàng)目 南通 項(xiàng)目 宜都 項(xiàng)目 溫州 項(xiàng)目 東臺(tái) 項(xiàng)目 宜春 項(xiàng)目 廣元 項(xiàng)目 高淳 項(xiàng)目 曲靖 項(xiàng)目 佛岡 項(xiàng)目 浠水 項(xiàng)目 宿遷 項(xiàng)目 萍鄉(xiāng) 項(xiàng)目 淄博 項(xiàng)目 六安 項(xiàng)目 寧德 項(xiàng)目 衢州 項(xiàng)目 嘉興 項(xiàng)目 花溪 項(xiàng)目 周口 項(xiàng)目 洛陽 項(xiàng)目 虛席 以待 “摘牌即開工”光榮榜 貴陽花溪項(xiàng)目摘牌即開工 五華項(xiàng)目摘牌即開工 2013年，集團(tuán)23個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)摘牌即開工 統(tǒng)一思想：以摘牌即開工為目標(biāo) 32 海城 項(xiàng)目 平房 項(xiàng)目 新橋 項(xiàng)目 無為 項(xiàng)目 白城 項(xiàng)目 儀征 項(xiàng)目 岳

18、陽 項(xiàng)目 運(yùn)城 項(xiàng)目 新鄉(xiāng) 項(xiàng)目 河池 項(xiàng)目 朱村 項(xiàng)目 中新 項(xiàng)目 南陵 項(xiàng)目 湖州 項(xiàng)目 鹽城 項(xiàng)目 蘭州 新城 如皋 項(xiàng)目 “摘牌即開工”光榮榜 無為項(xiàng)目摘牌即開工 河池項(xiàng)目摘牌即開工 2014年，集團(tuán)18個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)摘牌即開工 海寧 項(xiàng)目 統(tǒng)一思想 項(xiàng)目成功必須做好前期策劃 工程策劃：因果關(guān)系、先后次序，形成系統(tǒng)、責(zé)任到人 前期 策劃 必須 遵循 報(bào)建策劃：合法合規(guī)、借助資源、邀請領(lǐng)導(dǎo)、注重執(zhí)行（附件13） 招標(biāo)策劃：先定后干、先算后干、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先、必須書面（附件14） 出圖策劃：方案確定、基礎(chǔ)管線、安排會(huì)審、交底優(yōu)先（附件12） 采購策劃：專項(xiàng)會(huì)議、查漏補(bǔ)缺，消項(xiàng)計(jì)劃、專人負(fù)責(zé)(附件15

19、） 組織策劃：三堂會(huì)審、幫扶小組，項(xiàng)目1+1、集團(tuán)駐場 責(zé)任策劃：量化責(zé)權(quán)、重獎(jiǎng)重罰，責(zé)任到人、考核到事 營銷策劃：目標(biāo)分解、產(chǎn)品解讀，客戶教育、拓展渠道 規(guī)定動(dòng)作一 規(guī)劃設(shè)計(jì)前置（附件16） 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 必 須 遵 循 經(jīng)主席批準(zhǔn)展示區(qū)紅線（包括板房、核心景觀）不得擅自更改 把項(xiàng)目臨近城市道路、最有利的、能馬上動(dòng)工的地方安排銷售展示區(qū) 要特別重視產(chǎn)品選擇，依據(jù)（去化率利潤率容積率）原則選擇 配套用房（包括：綜合樓、法規(guī)規(guī)定配套用房等）合理最小化 盡量提高地面停車比例，減少地下室停車位（建獨(dú)立多層車庫） 所有戶型（慎用J475、G148、H221）都要設(shè)置樣板房，須控制規(guī)劃 戶型的數(shù)量 新

20、項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房 高層做好首層架空層的展示和體驗(yàn)，多層避免設(shè)置首層架空層 34 在城市道路邊緣受噪聲影響禁設(shè)置戶型較大、別墅產(chǎn)品等高總價(jià)產(chǎn)品 在地價(jià)不高（100萬以內(nèi)）、樓面價(jià)不敏感項(xiàng)目，宜設(shè)置多層洋房 強(qiáng)勢推進(jìn)收地 規(guī)定動(dòng)作二 收地條件 前置談判 摘牌前 收地措施 收地過程 強(qiáng)勢推進(jìn) 拿地前與政府或 合作方談好的收 地條件 在收地前必須從 多種渠道了解地 塊的現(xiàn)狀是否滿 足開發(fā)要求 一定要把收地時(shí) 間與土地出讓金 或合作出資的交 付時(shí)間掛鉤 依據(jù)政府委托 收地建圍墻 提前詳勘 與村書記、村長 溝通是否存在征 地款未付問題 進(jìn)行場地土方平 整（暴露遺留土 地問題）

21、 嚴(yán)禁收地與工程 承包掛鉤 要綜合平衡提前 一天收地付出的 代價(jià)和提前一天 開盤帶來的收益 之間的對比 按照項(xiàng)目利益最 大化原則強(qiáng)勢推 進(jìn)收地工作 35 五華項(xiàng)目土地出讓前，示范區(qū)內(nèi)尚有6棟工業(yè)廠房及一座關(guān)帝廟未拆除。 經(jīng)溝通由政府負(fù)責(zé)拆除以上建筑物，實(shí)現(xiàn)凈地出讓，避免拆遷糾紛，大大加快 五華項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，節(jié)省了開發(fā)費(fèi)用。 案例：五華項(xiàng)目確保凈地出讓 規(guī)定動(dòng)作二：強(qiáng)勢推進(jìn)收地 37 案例：修筑圍墻，加快收地，方便施工 丹陽項(xiàng)目 南通項(xiàng)目 規(guī)定動(dòng)作二：強(qiáng)勢推進(jìn)收地 興寧項(xiàng)目：地塊于3月8日摘牌，地勘于2013年1月份進(jìn)場。 地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式； 在規(guī)劃及現(xiàn)場條件

22、較完備情況下，直接進(jìn)行詳勘。 規(guī)定動(dòng)作三 案例：勘探先行進(jìn)場 提前開展招標(biāo) 規(guī)定動(dòng)作四 招標(biāo) 前置 施工隊(duì) 考察 合同 約定 從土地掛牌開始， 開展招標(biāo)立項(xiàng)、 投標(biāo)單位確認(rèn)、 發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定 標(biāo)工作 了解當(dāng)?shù)氐氖袌?材料價(jià)格 招標(biāo)工程各專業(yè) 的施工承包范圍 現(xiàn)場的環(huán)境及特 殊性、施工條件 等，提供給成本 管理中心 快速確定施工單位 項(xiàng)目必須主動(dòng)的參 與到招標(biāo)工作 選用熟悉公司操作 模式、合作過的 優(yōu)選合作良好施工 隊(duì)承包示范區(qū)并擴(kuò) 標(biāo)到貨量區(qū) 示范區(qū)樁基礎(chǔ)宜總 包分包方式 示范區(qū)與貨量區(qū) 施工合同簽訂時(shí)： 工期務(wù)必分別約 定； 區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極 參與施工合同中 “工程管理?xiàng)l款” 的制定，尤其是

23、“工期條款” 39 40 案例：高淳項(xiàng)目把握招投標(biāo)主動(dòng)權(quán)，優(yōu)選總包 高淳項(xiàng)目在土地掛牌前，就開始了招標(biāo) 立項(xiàng)的各項(xiàng)工作，積極參與施工單位的考察 與選擇、積極參與總包合同的條款制定，保 證進(jìn)度管理上的主動(dòng)權(quán)，提前確定展示區(qū)各 專項(xiàng)工程合同單價(jià)，尤其對于趕工費(fèi)、施工 進(jìn)度，施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、 總分包權(quán)責(zé)等做明確規(guī)定，提前確定操作方 式，為后期支付工程款提供依據(jù)。 招標(biāo)時(shí)精選隊(duì)伍，反復(fù)強(qiáng)調(diào)開放區(qū)工期， 要求采取一系列趕工措施。 規(guī)定動(dòng)作四 投標(biāo)之前，與參與現(xiàn)場 踏勘的各施工單位將趕工措 施進(jìn)行明確，讓施工單位提 前做好準(zhǔn)備。 規(guī)定動(dòng)作五 合法快速開工需要對地方報(bào)建的“潛規(guī)則”有效了解，

24、如：摘牌前政府方案預(yù)審 批、勘察報(bào)告及審查、樁基礎(chǔ)圖及審查、先行開工審批實(shí)現(xiàn)“摘牌即開工” 勘察報(bào)告 勘察要求 方案預(yù)審批 方案設(shè)計(jì) 先行審批 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 勘察審查基礎(chǔ)審查 基礎(chǔ)施工圖 先行開工批復(fù) 基礎(chǔ)施工隊(duì)基礎(chǔ)招投標(biāo) 基礎(chǔ)施工 前置工作 摘牌 政府委托 “合法”摘牌即開工 列入重點(diǎn)項(xiàng)目、駛?cè)刖G色通道 41 例 多個(gè)證件同步辦理 規(guī)劃整體報(bào)批，分項(xiàng)報(bào)審 施工圖審查靈活變通 國土證到預(yù)售證，先行審核 已有資料，待前一個(gè)證件手 續(xù)辦理完成后，即可迅速辦 理剩余后續(xù)證件手續(xù)。 先送審整體方案稿，得到批 復(fù)后，即可分項(xiàng)報(bào)審，這樣 即使有分項(xiàng)小調(diào)整，不會(huì)導(dǎo) 致重新報(bào)審，從而縮短時(shí)間。 召開專家初步審查會(huì)

25、議， 初 審?fù)ㄟ^后可變通使用初審合 格，辦理后續(xù)手續(xù)，重復(fù)戶 型不再審查，節(jié)省施工圖審 查的時(shí)間。 開發(fā)報(bào)建有技巧節(jié)省報(bào)建時(shí)間 提前做房屋預(yù)測繪 提前審核預(yù)售證資料 施工圖紙出具后，提前做房 屋預(yù)測繪工作，爭取政府支 持進(jìn)行加班加點(diǎn)。重復(fù)戶型 快速出具報(bào)告。 先行審核預(yù)售資料，與前期 規(guī)劃許可證、施工許可證同 步進(jìn)行，審核通過后待補(bǔ)齊 前期所欠證件即可辦理預(yù)售 證，節(jié)省審核時(shí)間 開發(fā)報(bào)建有技巧節(jié)省報(bào)建時(shí)間 政府關(guān)系維護(hù) 規(guī)定動(dòng)作六 善于尋求政府主要領(lǐng)導(dǎo)的政績支持； 各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系， 杜絕把關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上，更不能參與到小圈子內(nèi)， 建立“合法” 密切關(guān)系 如爭取城建

26、副市長級別領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任政府協(xié)調(diào)小組組長等。 爭取相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 聯(lián)點(diǎn)我司項(xiàng)目 配以媒體報(bào)道，既推動(dòng)項(xiàng)目工作開展，也提高項(xiàng)目影響力 定期或不定期 邀請領(lǐng)導(dǎo)前來 項(xiàng)目指導(dǎo)工作 匯報(bào)重要工作進(jìn)展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議 以工作簡報(bào)定 期書面報(bào)告政 府主要領(lǐng)導(dǎo) 44 政府成立的項(xiàng)目指揮部（指揮部成員由市政府各關(guān)鍵部門及袁州區(qū)內(nèi)各 行政主管部門抽調(diào)人員組成）。 政府關(guān)系維護(hù) 宜春市政協(xié)副主席、市碧桂園項(xiàng)目服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長在碧桂園項(xiàng)目的 指揮部主持召開碧桂園項(xiàng)目預(yù)售工作協(xié)調(diào)會(huì)，要求各政府主管部門開通綠色 通道，確保我項(xiàng)目開盤前辦理好預(yù)售許可證。 案例：宜春項(xiàng)目政府關(guān)系維護(hù) 經(jīng)政府領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)后，市人

27、防辦同意項(xiàng)目緩交人防易地建議費(fèi)，總地 塊節(jié)約約910萬元。雷擊風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，水土保持方案報(bào)告、地震安全性評 價(jià)報(bào)告、施工圖圖審、農(nóng)民工保證金、節(jié)能保證金等相關(guān)費(fèi)用爭取到較大的 優(yōu)惠政策。 案例：宜春項(xiàng)目簡報(bào) 宜春項(xiàng)目周報(bào)(10. 9-10.15).doc 通過上述的工作，對項(xiàng)目來說雖然繁瑣也加大了項(xiàng)目同事的工作量和工作壓力， 但此項(xiàng)工作也獲得了政府部門的好評，不僅反映了公司的管理方式，也讓政府 人員覺得項(xiàng)目足夠尊重他們，同時(shí)使宜春政府能清楚了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況。 工作簡報(bào)制度 宜春項(xiàng)目周報(bào)(10. 9-10.15).doc 工作簡報(bào)制度 制作工作簡報(bào) 簡報(bào)發(fā)海陽政府辦、指揮部、考核辦，公司內(nèi) 部

28、發(fā)集團(tuán)、區(qū)域運(yùn)營中心，及時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)度； 反映遇到的難點(diǎn)和問題，從而尋求廣泛的資源， 快速解決。 案例：海陽項(xiàng)目工作簡報(bào) 第三部分 聚焦展示區(qū)，提前每一天 四搶四保 十項(xiàng)管理 八件大事 一工具 項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理 務(wù) 必 遵 循 48 輕重 緩急 四搶、四保 搶臨設(shè) 保暢通 施工用時(shí)方恨少 1.客戶動(dòng)線與施工動(dòng)線（雙車道、 雙出口） 嚴(yán)格分離，“主仆有別” 2.臨時(shí)生活區(qū)除滿足總包、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 需求外，必須滿足示范區(qū)突擊隊(duì)需 求“先生活、 后工作” 3.有序地組織甲方專屬材料堆場， “兵馬未動(dòng)，糧草先行 ” 4.合理配置供電容量，“手中有糧， 心中不慌 ” 5.臨電管線必須規(guī)劃，規(guī)避后期施工 中

29、市政、園藝、土方開挖區(qū)破壞， “合理規(guī)劃，保供電“ 6.在總體滿足項(xiàng)目道路規(guī)劃的前提下 ，先行硬化“道路”，“車到項(xiàng)目 必有路” 搶地下 保地上 搶主體 保裝修 搶板房 保貨量 永久道路先行（臺(tái)山項(xiàng)目） 49 未設(shè)置專屬材料堆場寸步難行 臨時(shí)用電充足 裝修突擊隊(duì)來之能戰(zhàn) 客戶道路、施工道路分離（丹陽） 臨時(shí)用電線路規(guī)劃 一般總包臨時(shí)道路 1 6 6 54 3 2 50 案例：三明項(xiàng)目場地寬敞、充足的宿舍房間、熱水保障、電力保障, 離現(xiàn)場步行10分鐘 四搶、四保 地下先行實(shí)施，地上避免重復(fù)返工 展示區(qū)小市政地下管網(wǎng)要預(yù)先完成 政府實(shí)施的大市政管網(wǎng)優(yōu)先協(xié)調(diào)實(shí)施，確有困難必須預(yù)留實(shí)施空間 （如：道路

30、設(shè)置過路管、預(yù)留管溝、主要綠化策劃規(guī)避等） 地下永久構(gòu)筑物（化糞池、隔油池、地下獨(dú)立泵房等）與地下工程同步 實(shí)施 搶臨設(shè) 保暢通 搶地下 保地上 搶主體 保裝修 搶板房 保貨量 51 四搶、四保 先行 市政 管網(wǎng) 地下 永久 構(gòu)筑物 主體加速辦法多，裝修加速問題多 盡量壓縮主體工期，保障裝修合理工期，保障裝修質(zhì)量，一次驗(yàn)收合格 主體工程實(shí)施周期彈性較大，搶工措施（增加模板、配置機(jī)械設(shè)備、增 加工人數(shù)量等）余地較大 裝修工程實(shí)施階段工期較難壓縮（容易窩工、交叉工序多、相互影響、 成品保護(hù)、重復(fù)污染等） 裝修造成質(zhì)量問題往往無法修復(fù)，客戶往往容易發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。 搶臨設(shè) 保暢通 搶地下 保地上 搶主

31、體 保裝修 搶板房 保貨量 四搶、四保 52 保搶 為客戶搶板房，為業(yè)績保貨量 板房展示區(qū)一定要完美開放才可開盤。 售樓部、超豪、泳池要同時(shí)同步開工，能上的設(shè) 備和人力盡量上，不許流水，盡快騰出綠化場地。 例： 海陽項(xiàng)目填海時(shí)以最快速度先填好一條路到銷售大堂，先打樁。 貨量可以提前預(yù)售的，保證有足夠貨量支撐即可。 模板周轉(zhuǎn)增加套數(shù)，售樓部不拆模連續(xù)施工 夜間施工照明要足夠，電工專項(xiàng)管理保安全 樁機(jī)能布幾臺(tái)布幾臺(tái)，一天打完也可能；打完再去打貨量 雨天是否能施工，看項(xiàng)目是否任然在現(xiàn)場，小雨穿雨衣。 搶臨設(shè) 保暢通 搶地下 保地上 搶主體 保裝修 搶板房 保貨量 四搶、四保 53 錯(cuò) 四搶、四保 5

32、4 萬方石材雨天搶工萬方石材晚上搶工 燈火通明的工地，方便夜間連續(xù)施工 南通項(xiàng)目 搶工案例 十管理 計(jì)劃管理 展示區(qū)計(jì)劃單獨(dú)編制；適度超前，制定重大節(jié)點(diǎn)倒排計(jì)劃；嚴(yán)格審核施工 單位進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力、材料、機(jī)械投入；提前約定趕工措施。 設(shè)計(jì)管理 展示區(qū)管理 施工組織管理 裝修突擊管理 采購下單管理 園林綠化管理 裝修擺設(shè)管理 聯(lián)合驗(yàn)收管理 開盤管理 按照“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)，后上部；裝修、 機(jī)電、綠化同步”的原則出具圖紙。 “123”原則；24小時(shí)，滿人工作；用好搶工獎(jiǎng)。 整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)砌體同步，機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插。 雅駿裝修突擊隊(duì)；提前40天下單；工程

33、管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修任務(wù)下達(dá)。 按采購專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的要求制定材料下單計(jì)劃。 項(xiàng)目開工時(shí)綠化同步開工；工序：深埋管線堆坡造型種植大樹石頭、 汀步石安裝灌木、地被種植淺埋管線草皮和玉龍草的種植完工； 小品擺設(shè)和成品保護(hù)。 以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn)，入住式的體驗(yàn)營銷。 展示區(qū)未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對外開放；目之所及，皆是完美。 開盤時(shí)，銷控區(qū)人要放滿；一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開工。 55 項(xiàng)目總經(jīng)理務(wù)必牢記8項(xiàng)大事 1.設(shè)計(jì)合理出圖 “先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上 部；裝修、機(jī)電、綠化同步”的原則安排圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出圖時(shí) 間。 2.展示區(qū)“123

34、”的原則 1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首 先完成；2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外 市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來搶工程進(jìn)度 ；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件。 3.展示區(qū)搶工人員（附件17） 嚴(yán)格按照工程策劃約定組織展示區(qū)的搶工，首先保證總包 施工人員數(shù)量（附件17）,重點(diǎn)考慮施工總平面布置（附件 18）。需要重點(diǎn)關(guān)注：展示區(qū)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)必須執(zhí)行“專 人分片負(fù)責(zé)”管理，而不是“分專業(yè)”管理。 4. 展示區(qū)實(shí)施工序： “整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修 、園藝綠化穿插進(jìn)行”來組織施工計(jì)劃必須保證關(guān)鍵線路 中施工資源配置，如：

35、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量 、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜 間施工照明等及合理提前安裝時(shí)間。 56 1 2 2 2 3 展示區(qū)“123”原則 項(xiàng)目總經(jīng)理務(wù)必牢記8項(xiàng)大事 展示區(qū)實(shí)施工序 （機(jī)電、裝修、園藝綠化如何穿插進(jìn)行） 57 展示區(qū)的關(guān)鍵階段 （開放前兩周） 1.地下管網(wǎng)實(shí)施；2.土方未 回填；3腳手架鋼管未撤場； 4.園藝石材無法施工;5.綠化 喬木與灌木無法實(shí)施;6.小品 及設(shè)施無法安裝。 原因竟是？ 正是腳手架覆蓋位置 如果提前策劃 管線設(shè)計(jì)變更距外墻1.8m以上 時(shí)，管線可與外墻裝飾同時(shí)施 工，外墻完成后即可給園藝提 供工作面，工期提前一周以上。 6 項(xiàng)目總

36、經(jīng)理務(wù)必牢記-8項(xiàng)大事 5.園林施工注意： 1、跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；2、室外園藝綠化與建筑施工的工作 面劃分；3、提前做好施工籌備，項(xiàng)目開工時(shí)綠化同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花 園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；4、私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工 ；5、可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期 ，在開盤時(shí)有好的展示效果。 綠化施工工序：1大管線及管線（深埋） 2堆坡造型 3種植大樹4石頭、汀步石安裝 5灌木種植6管 線預(yù)埋（淺埋）7、8草皮和玉龍草的種植9小品擺設(shè)10成品保護(hù)。 12 3 4 5 5 10 嚴(yán)格按以上工序施工，不得返工

37、！若出現(xiàn)返工，項(xiàng)目總須承擔(dān)責(zé)任！ 1 45 6 789 項(xiàng)目總經(jīng)理務(wù)必牢記-8項(xiàng)大事 6.樣板房裝修 要按照“輕裝修、重?cái)[設(shè)”的原則，讓客戶感受“入住式的體驗(yàn)”，使客戶走 進(jìn)板房就有購買的沖動(dòng)。 7.采購下單 確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場安裝及擺放。對于非標(biāo)設(shè) 計(jì)，要在設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)與采購中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供 貨周期。如：板房電梯；分展廳家具 ；樓巴。 8.聯(lián)合驗(yàn)收 由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營銷中心、客戶關(guān)系管理中 心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收 不合格的，不得對外開放！ 59 項(xiàng)目總經(jīng)理務(wù)必做到一

38、工具 項(xiàng)目總經(jīng)理開工第一天必須要做“消項(xiàng)計(jì)劃” 展示區(qū)重點(diǎn)工作項(xiàng)，如： 1）土方2）規(guī)劃3）地勘4）高壓線5）圍墻6）招投標(biāo)7）臨設(shè)8）圖紙（樁基圖）9 ）施工總平面（施工場地）10）片區(qū)負(fù)責(zé)人11)項(xiàng)目例會(huì) 重點(diǎn)提示第一時(shí)間消項(xiàng)工作 12)國振裝修13)裝修突擊隊(duì)14）掛石15）魚缸16）展示區(qū)夜間照明 60 工期節(jié)點(diǎn)國振所需工期提請注意事項(xiàng) 生產(chǎn)及運(yùn)輸75天 項(xiàng)目下單完成簽訂合同后，收到預(yù)付款 （總價(jià)30%）才開始生產(chǎn)。 安裝25天 現(xiàn)場已完成室內(nèi)裝修并做好清潔，水電、 手腳架齊全，不能交叉作業(yè)。 注意要點(diǎn)： 1、項(xiàng)目務(wù)必要提前100天，即在開工時(shí)下單； 2、土建要嚴(yán)格按圖施工（取消內(nèi)批灰

39、，采用龍骨水泥板），不得出現(xiàn)尺寸偏 差的現(xiàn)象，否則無法安裝。項(xiàng)目要加強(qiáng)管理，指派專人跟進(jìn)尺寸驗(yàn)收，達(dá)到 圖紙尺寸的要求，因項(xiàng)目尺寸出現(xiàn)問題無法安裝造成損失由項(xiàng)目個(gè)人承擔(dān)。 消項(xiàng)計(jì)劃國振裝修 61 消項(xiàng)計(jì)劃裝修突擊隊(duì) 裝修突擊隊(duì) 進(jìn)場準(zhǔn)備： 下達(dá)任務(wù)： 區(qū)域項(xiàng)目提交聯(lián)系單集團(tuán)工程管理中心雅駿裝修公司、運(yùn)營中心 62 施工前40天，通知隊(duì)伍 提前30-40天，提供圖紙 提示 供應(yīng)商 制作及 安裝時(shí) 間約90 天，項(xiàng) 目要提 前下單 消項(xiàng)計(jì)劃掛石 63 超豪掛石往往成為展示區(qū)的關(guān)鍵進(jìn)度線路，為了有效提高工效，項(xiàng)目必須保障： 1.超豪主體周邊的場地適當(dāng)硬化，可以通行叉車，方便石材就近堆放； 2.腳手架

40、必須采用鋼筋網(wǎng)片腳手板并綁扎牢固，保障安裝的安全進(jìn)行； 3.必須保障臨時(shí)用電的需求，保障連續(xù)作業(yè)和夜間施工照明（進(jìn)行打膠等工作）。 有魚缸的項(xiàng)目，供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間約120天，項(xiàng)目要提前下單 消項(xiàng)計(jì)劃魚缸 64 65 恒溫泳池 游泳池 商鋪 戶型展示兒童活動(dòng)室體育健身沙盤 餐飲 風(fēng)雨廊 通用綜合樓一首層平面功能示意圖 功能實(shí)景圖 強(qiáng)調(diào)：各項(xiàng)設(shè)施在開盤時(shí)必須具備使用功能 展示區(qū)完美開放 蘭州新城項(xiàng)目完美開放 五華碧桂園完美開放 整個(gè)示范區(qū)運(yùn)用大量水景，無邊 際泳池及生動(dòng)的水池，讓客戶在 實(shí)地時(shí)刻體驗(yàn)震撼效果。 金海灣項(xiàng)目一期示范區(qū) 五星級的生活服務(wù)，讓客戶現(xiàn)場 實(shí)地體驗(yàn)陽光沙灘的美好生活。 金

41、海灣項(xiàng)目一期示范區(qū) 十里金灘示范區(qū)：英倫風(fēng)情商業(yè)街 碧桂園十里金灘示范區(qū)展示 南陵碧桂園體驗(yàn)式開放 河池碧桂園項(xiàng)目示范區(qū)璀璨開放 完備的現(xiàn)場預(yù)案 （1）開盤前做好醫(yī)療、通信、公安、電力等相關(guān)單位的候場準(zhǔn)備工作。 （2）物業(yè)團(tuán)隊(duì)在開盤現(xiàn)場維持秩序，做好現(xiàn)場安撫工作。 （3）現(xiàn)場認(rèn)購結(jié)束后迅速組織人力清理現(xiàn)場座椅，變相疏散人群。 1、現(xiàn)場安保秩序井然 完備的現(xiàn)場預(yù)案 現(xiàn)場由于銷售過于火爆，推出973套房源，認(rèn)籌3757臺(tái)，現(xiàn)場基本達(dá)到1:4的 認(rèn)籌比例，個(gè)別未買到房子的買家，極端之下大鬧現(xiàn)場，嚴(yán)重阻礙了銷售簽約的正 常進(jìn)行，項(xiàng)目部緊急啟動(dòng)群體事件預(yù)案，嚴(yán)守售樓部及現(xiàn)場。對于現(xiàn)場有情緒的買 家采取完

42、全容忍的態(tài)度，期間物業(yè)的幾位同事在被咬傷的情況下堅(jiān)守崗位，最終在 項(xiàng)目部和物業(yè)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場配合下，用人墻將帶頭鬧事的人架離現(xiàn)場，送至特警車內(nèi)由 特警看管，勸散不明真相的圍觀群眾，避免了事態(tài)惡化。 疑是未買到房的客戶，通過網(wǎng)絡(luò)散播不利于項(xiàng)目的流言，經(jīng)與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、區(qū) 域團(tuán)隊(duì)聯(lián)動(dòng)處理，避免了集團(tuán)品牌及信譽(yù)受影響。 2、群體事件的處理（浠水案例） 現(xiàn)場退籌方案：（1）現(xiàn)場決定將協(xié)議上原定于1個(gè)月后退籌的全部改為馬上退籌，穩(wěn)住情 緒較大的客戶。（2）告知客戶我司還有后續(xù)推售計(jì)劃，推售時(shí)間及貨量待定。通過這些 方案成功安撫好客戶，使得現(xiàn)場其他工作未受影響。 新項(xiàng)目、舊項(xiàng)目新推必須按照集團(tuán)要求“流水線”賣樓，如

43、出現(xiàn)“散賣”經(jīng)查實(shí)將對 區(qū)域總、項(xiàng)目總、區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人嚴(yán)厲查處。 90% 70% 首推加推 辦卡驗(yàn)資驗(yàn)資認(rèn)籌認(rèn)籌/落位落位 開盤 策劃 推貨 計(jì)劃 供貨 計(jì)劃 首推首推加推加推再推再推 首推未選 客戶優(yōu)先 再選 流水線賣樓流程圖流水線賣樓流程圖 價(jià)格輸出應(yīng)關(guān)注： 1對手；2市場； 3貨量去化目標(biāo) 批量應(yīng)視 客戶相應(yīng) 放大縮小 應(yīng)適當(dāng)提 高門框測 試真實(shí)性 50% 保溫期保溫期 再推時(shí)應(yīng) 嚴(yán)格控制 批量貨量 集中落位 已突出批次 應(yīng)保證真 實(shí)性、準(zhǔn) 確性 重點(diǎn)提示： 項(xiàng)目開盤前應(yīng)組織營銷 及其他配合部門召開開 盤策劃會(huì)，制定多套方 案，做到有條不紊、有 序控制并明確責(zé)任人。 流水線賣樓 第四部分

44、 管控靠體系，過程出精品 77 防開裂、防滲漏重點(diǎn)控制、工程質(zhì)量通病及防治辦法、 工法樣板引路工作手冊 總部技術(shù)支持 工程質(zhì)量檢查評估制度：碧桂園工程質(zhì)量評分辦法、施工尺寸誤差專 項(xiàng)檢查辦法、碧桂園綜合質(zhì)量評分辦法、碧桂園巡檢辦法、監(jiān)理資料 檢查評分細(xì)則 工程質(zhì)量考核激勵(lì)機(jī)制：雙月質(zhì)量考核排名計(jì)劃、創(chuàng)優(yōu)100計(jì)劃、三 級樣板工程活動(dòng)、集團(tuán)專項(xiàng)獎(jiǎng)、對工程質(zhì)量問題嚴(yán)厲處罰機(jī)制、推行 約談和督辦制度 加強(qiáng)考核評估 施工質(zhì)量的事前控制措施：加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作，加強(qiáng)板房區(qū)施工工序 的管控，加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底，推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間” 制度 施工質(zhì)量的事中控制措施：各項(xiàng)目增設(shè)質(zhì)量專職崗位，推行項(xiàng)目

45、重點(diǎn) 工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度，加強(qiáng)對集團(tuán)各專業(yè)子公司現(xiàn)場工作面移交的協(xié)調(diào)， 集團(tuán)裝修質(zhì)量管控，高層建筑沉降觀測，重要建筑材料管控 施工質(zhì)量問題的整改控制措施：加強(qiáng)對項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問題整改的監(jiān)督 實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制 工程質(zhì)量管理體系 項(xiàng)目管控：責(zé)任到人、執(zhí)行到位 工程質(zhì)量管理體系 防滲漏、防開裂重點(diǎn)控制手冊 深化 國家規(guī)范 結(jié)合 企業(yè)實(shí)際 兩防 手冊 變 形 縫 節(jié) 點(diǎn) 施 工 要 要 點(diǎn) 建 筑 防 水 工 程 石 材 安 裝 工 程 抹 灰 工 程 門 窗 工 程 屋 面 工 程 地 面 下 沉 開 裂 鋼 筋 砼 翻 邊 工 程 砌 體 及 構(gòu) 造 造 工 程 建 筑 給 水 排 水 工 程 建 筑 電

46、 氣 工 程 兩防手冊內(nèi)容 工程質(zhì)量管理體系 兩防手冊翻邊要求 衛(wèi)生間翻邊檐口翻邊 斜屋面與外墻交接處翻邊外墻飄板翻邊 工程質(zhì)量管理體系 兩防手冊砌體及抹灰要求 砌體灰縫均勻、頂磚施工規(guī)范各類構(gòu)造施工規(guī)范 窗洞口構(gòu)造規(guī)范、填塞密實(shí)抹灰滿掛網(wǎng)，感官良好 工程質(zhì)量管理體系 兩防手冊防水施工要求 地下室防水卷材施工 外墻聚合物防水施工衛(wèi)生間沉箱防水施工 屋面防水卷材施工 工程質(zhì)量管理體系 鋼筋工程混凝土工程 砌體工程抹灰工程 工程質(zhì)量管理體系 內(nèi)墻涂料施工 衛(wèi)生間鋪貼施工室內(nèi)裝修工程 木地板鋪裝 工程質(zhì)量管理體系 第五部分 精裝善策劃，質(zhì)量有保障 四審四查 八項(xiàng)先行 三大管理 通病預(yù)防 86 慎選分

47、包 制度嚴(yán)謹(jǐn) 樣板先行 前緊后松 3手工勞動(dòng)為主 4做業(yè)分布面廣 2屬小量重復(fù)性工作 1客戶滿意不僅是規(guī)范 5實(shí)施人員參差不齊 6總包配合過程中強(qiáng)勢 7精裝修分包天生弱者 8甲方有勁使不上 精裝修 策劃 精裝修工程特點(diǎn) 做什么怎么做 首立規(guī)矩 首立規(guī)矩 選項(xiàng)確認(rèn)選項(xiàng)確認(rèn) 1整 體 裝修版本核對24水 電 配 套 電位數(shù)量及位置 2部品配置清單核對25電路通暢檢測 3 滲 漏 控 制 衛(wèi)生間閉水驗(yàn)收單26煤氣表位置復(fù)核 4塑鋼窗淋水驗(yàn)收單27空調(diào)孔位置膩?zhàn)邮┕で按蛟O(shè) 5陽臺(tái)、空調(diào)位盛水驗(yàn)收單28 墻 地 磚 墻地面彈線 6地?zé)峁艿来驂候?yàn)收單29瓷磚集中加工 7給水管道打壓驗(yàn)收單30墻地磚鋪貼墻壓

48、地方式 8 裂 縫 控 制 墻面抹灰無空鼓、裂縫31墻地磚空鼓驗(yàn)收并標(biāo)識(shí) 9石膏板吊頂拼板時(shí)采用整體L型轉(zhuǎn)角32鋪貼表面質(zhì)量情況 10石膏板板縫用膠帶紙等進(jìn)行處理33衛(wèi)生間過口石耳朵尺寸55*35mm 11 膩?zhàn)娱_始前室內(nèi)瓷磚工程已進(jìn)行完 畢 34衛(wèi)生間磚低于過口石材15mm 12 涂料施工期間及施工完畢3天內(nèi)不開 窗 35 未貼磚部位水泥砂漿找平壓光至頂 棚 13工 廠 化 裝修前標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見標(biāo)準(zhǔn)尺 寸控制圖） 36 室 內(nèi) 安 裝 室內(nèi)門開槽及切割位置規(guī)則無毛槎 14 裝修后標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見標(biāo)準(zhǔn)尺 寸控制圖） 37室內(nèi)門表面覆膜平整無起翹 15墻 棚 地 地面平整度檢驗(yàn)（地板基面）

49、38櫥柜水盆給水點(diǎn)開圓形孔 16棚面平整度39 櫥柜煤氣表后側(cè)規(guī)則開孔或背板封 閉 17墻面平整、垂直度40 18成 品 保 護(hù) 控 制 入戶門、塑鋼窗成品檢驗(yàn)及保護(hù) （裝修前） 41 19室內(nèi)門成品保護(hù)42 20櫥柜成品保護(hù)43 21收納衣柜成品保護(hù)44 22潔具成品保護(hù)45 23廚房電器成品保護(hù)46 1.周例會(huì)制度2.圖紙交底制度3.現(xiàn)場管理制度4.設(shè)施要求制度 5.材料堆放制度6.加工場地制度 7.樣板先行制度 8.裝修放線制度 9.裝修工程實(shí)施制度 10.質(zhì)量巡查制度11檢查清單制度 12.成品保護(hù)制度 沒有規(guī)矩不能成方圓，精裝修質(zhì)量控制首要工作是立規(guī)矩 四審、四查 審計(jì)劃審圖紙審工序

50、審運(yùn)輸 88 查工作面查交接單查隱蔽查工藝 出圖計(jì)劃 分包商確定及進(jìn)場計(jì)劃 樣板確認(rèn)計(jì)劃 甲乙方供材料進(jìn)場計(jì)劃 精 裝 修 計(jì) 劃 有條 不紊 精裝修工程管理是多專業(yè)、多工種、 多工序、多協(xié)調(diào)工作，計(jì)劃工作至關(guān)重要。 臨水臨電堆場運(yùn)輸計(jì)劃 資金使用計(jì)劃 合同前置及數(shù)量準(zhǔn)確 充 分 考 慮 前置圖紙會(huì)審及深化 分包商早進(jìn)場并連續(xù)施工 保障樣板工藝、工法落實(shí) 甲乙方材料堆場及加工場 總包臨水臨電運(yùn)輸預(yù)留 四審、四查 審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸 89 查工作面查交接單查隱蔽查工藝 裝修設(shè)計(jì)圖 水電圖 結(jié)構(gòu)圖 建筑圖 每一個(gè)戶型 現(xiàn)場比對 裝修深化圖 四大件 安裝圖 精裝修設(shè)計(jì)圖不是 “先毛坯，后裝修”