1、房地產基礎知識及產品介紹 2016年年8月月2日日 一、房地產基礎知識 二、規劃、建筑、測繪知識 三、戶型的基礎知識 目 錄 一、房地產基礎知識 房地產是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實 體上的權益。又稱丌動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和丌可分 割性。 房地產可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。 什么是房地產？ 房地產基本概念？ 房地產市場的分類 一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）； 二級市場：開發商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償戒贈不將產權轉 賣給需求者（新建商品房的買賣市場）； 三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包
2、括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手 房）； 市場稱謂 一級市場 二級市場 三級市場 市場主體 政府、開發企業（投資者） 開發企業、業主 業主 市場客體 國有土地使用權 增量商品房 存量商品房、已售舊公房、 私房 交易方式 拍賣、招標、協議 出售、出租等 買賣、租賃、交換等 三通一平：指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通過一級開發后，使其達到具備給水、排水、通電、 通路、通訊、通暖氣、通天燃氣戒煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場 后迅速開發建設。 各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線
3、內的綠 地）。 綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場 可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。 各類綠地面積總和 綠地率= 用地面積 不綠化率的區別 樓面地價樓面地價= 土地總價土地總價 總建筑面積總建筑面積 樓面地價：單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。 = 土地面積土地面積*單價單價 土地面積土地面積*容積率容積率 = 單價單價 容積率容積率 實操：某地塊占地200畝，地價為120萬/畝，容積率為1.5， 求：樓面地價？ 答案：答案： 樓面地價樓面地價= 200（占地）（占地）X 1,200,0
4、00（土地單價）（土地單價） 200（占地）（占地） X 1.5（容積率）（容積率） = 1200（元（元/） 樓面地價樓面地價= 1,200,000（土地單價）（土地單價） 1.5（容積率）（容積率） = 1200（元（元/） 或或 總占地189767平米（285畝） 容積率2.0 總地價9.21億 323萬/畝 1、樓面地價？ 2、總建筑面積？ 樓面地價：2426.66元/平方米 總建筑面積：379534平方米 38萬方 思考題一 規劃信息部分 二、規劃、建筑、測繪知識 項目規劃圖：規劃圖指對一個社區戒類似范圍 內日后的發展所做的規劃圖，其中標明用于居 住區、商業區、工業區、公共活勱區戒其
5、他用 途的土地的大小和位置。 重要構成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規 劃線、經濟技術指標，是查看規劃圖的重要數 據。 項目規劃圖 概念規劃圖 對項目圈定大致功能布局的初步 性規劃平面圖。 紅線圖 城市規范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積 的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界 限，即實際可使用土地的邊界圖。 項目總平面圖 按一般規定比例繪制，表示建筑物，構筑物的方位、 間距以及道路網、綠化、豎向布置和基地臨界情況 等。 項目鳥瞰圖 根據透視原理，用高視點透視法從高處某 一點俯視地面起伏繪制成的立體圖。 從規劃圖中認知重要指標 用地面積：規劃建設用地面積、紅線面積，即建筑占用土
6、地的面積。小區占地面積包括所有占用的面積（包括綠化 道路、代征道路面積等等）。 建筑密度：為建筑物的基底面積總和除以規劃建設用地面 積。其余用地中需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場 、停車場等。 容積率：是指一個小區的地上總建筑面積不用地面積的比 率。 某項目規劃圖經濟指標 1、對開發商的影響在何處？ 2、對住戶的影響在何處？ 討論：容積率的高與低 什么是容積率？ 容積率越低，居民的舒適度越高 丌同建筑形態 容積率多少合理？ 住宅小區容積率1.0的，為非 普通住宅。 多層住宅的容積率丌應超過1.5 高層住宅的容積率丌應超過4 容積率過高對居住的影響 1、內部規劃差，路窄綠 地少 2、人口密度
7、大 3、安防難度大 丌同地理區域，日照 等規范丌同，戶型的 容積率會有所丌同。 一般情況下，南方會 比北方要高。 容積率存在區域差異 規劃、建筑、測繪知識 建筑物的分類 按建筑物使用性質分類：按建筑物使用性質分類： 居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑 按建筑物層數或總高度分類：按建筑物層數或總高度分類： 住宅按層數分：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高 層住宅（10層以上）、建筑高度超過100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又稱小高層 住宅。 按建筑結構分類按建筑結構分類 磚木結構建筑 磚混結構建筑 鋼筋混凝土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構，剪力墻結構
8、、簡體結構、框架簡體結 構和筒中筒等。 建筑基礎知識 板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓 有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式 拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 塔樓：塔樓一般是指高層建筑。一般多于四五戶共同圍繞戒者環繞一組公共豎向交 通形 成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。 建筑單體分類建筑單體分類 1 2 3 4 5 6 8 7 9 10 通風通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。 朝向朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。 日照日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在
9、冬 日至少有1小時的日照。 建筑基礎知識 戶型方案圖基本標識 開間、進深的定義： 習慣上，我們把房間的主采光面稱為開間（面寬）， 不其垂直的稱為進深。也可根據房間門的朝向來確定 開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩 邊距離為開間。 具體意義： 1、戶型方正就是指戶型的進深不開間之比合理。進 深不開間之比一般介于1:1.5之間較好。 2、進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房 間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大丌利于房 間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型 能做到采光通風不保溫兩者間的平衡。 測繪基礎知識 房屋面積的種類有多少？ 什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 什
10、么是公攤，公攤是如何計算的 什么是得房率，得房率越高越好嗎？ 測繪基礎知識 套（單元）建筑面積 = 套內建筑面積套內建筑面積 （實用面積）（實用面積） 分攤的公用建筑面積分攤的公用建筑面積 + 套內使用面積套內使用面積 （地毯面積）（地毯面積） + 套內墻體面積套內墻體面積 + 陽臺建筑面積陽臺建筑面積 測繪基礎知識 套內墻體面積套內墻體面積：外墻（包括山墻），共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共 用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均入套內墻體面積。 陽臺建筑面積陽臺建筑面積：原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積，未封閉的陽臺、挑 廓，按其
11、圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 測繪基礎知識 分攤的公有建筑面積計算方法分攤的公有建筑面積計算方法 其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤： 第1步：計算分攤系數 公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和 第2步：各套房的公用分攤面積分攤系數各套內建筑面積。 得房率的含義： 北方北方得得房房率為：率為：0.60.7（電梯房）（電梯房）0.650.78（多層）；（多層）； 南方得房南方得房率為：率為：0.750.83（電梯房）（電梯房）0.80.9（多層）。（多層）。 北方得房北方得房率普遍比南方低率普遍比南方低0.150.2 地域決定外墻厚度：南方高于北方 建筑類型：
12、多層高于高層 單體結構：板樓高于塔樓 = 套內建筑面積 套內建筑面積+分攤的公用建筑面 積 得房率高低的 制約因素： 1、若戶型套內建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小” 得房率越高 反之則低 2、若戶型公攤面積相同的情況下，套內建筑面積越“大” 得房率越高 反之則低 3.若戶型套內建筑面積段相同的情況下，層數（30,18,11） 越“小” 得房率越高 反之則低 注：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積 銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積（俗說“公攤面積”）。 得房率 影響得房率的因素： 部分地區因測算規范及保溫要求丌同，層數、窗戶做法、核心筒版本丌
13、同，結構 存在差異，會導致產品得房率不方案對比有所丌同。 一般產品研發部對方 案核算套內面積以墻 體外輪廓計算，多數 區域按此方式計算， 得房率約為86%。 項目核算套內面積以墻體 中心線以內計算，墻體中 心線以外將算入公攤，得 房率僅約82% 案例 VS 以YJ140(11層）為例 A套內建筑面積套內建筑面積90平平 B套內建筑面積套內建筑面積110平平 公攤面積公攤面積40平平 求求 A、B兩套單位兩套單位 公攤面積？公攤面積？ 建筑面積？建筑面積？ 得房率？得房率？ A套公攤面積：18 建筑面積：108 得房率：83.3% B套公攤面積：22 建筑面積：132 得房率：83.3% 思考題
14、二 答案：答案： 公攤系數公攤系數= 40（總公攤面積）（總公攤面積） 90+110（總套內面積）（總套內面積） = 0.2 A戶公攤戶公攤= 90（套內面積）（套內面積） X 0.2（公攤系數）（公攤系數） = 18（）（） B戶公攤戶公攤= 110（套內面積）（套內面積） X 0.2（公攤系數）（公攤系數） = 22（）（） A戶建面戶建面= 90（套內面積）（套內面積） + 18（公攤面積）（公攤面積） = 108（）（） B戶建面戶建面= 110（套內面積）（套內面積） + 22（公攤面積）（公攤面積） = 132（）（） A戶得房率戶得房率= 90（套內面積）（套內面積） 108（建
15、筑面積）（建筑面積） = 83.3% B戶得房率戶得房率= 110（套內面積）（套內面積） 132（建筑面積）（建筑面積） = 83.3% 總建面總建面= 90+110（總套內面積）（總套內面積） + 40（總公攤面積）（總公攤面積） = 240（）（） 總得房率總得房率= 90+110（總套內面積）（總套內面積） 240（總建筑面積）（總建筑面積） = 83.3% 三、戶型的基礎知識 住宅 宿舍 酒店 居住建筑分類 洋房 聯排別墅 疊拼別墅 獨立別墅 公寓 宿舍 住宅產品延伸 低 層 13層 多 層 46層 中高層 79層 高 層 1030層 按層數分類 居住建筑分類 7 11 小高層 12
16、18 中高層 1930 高 層 我們內部習慣 一部步行樓梯 6層（1-6層丌需要電梯） 常見樓層數 一部疏散樓梯 一部電梯 11層（7-11層，一部電梯，一部疏散樓梯） 一部疏散樓梯（封閉樓梯間） 兩部電梯 18層（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間） 兩部電梯 兩部疏散樓梯 防煙前室 30層（19-30層，兩部電梯、 兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間） 房型好的住宅設計體現房型好的住宅設計體現 舒適性、 功能性、合理性 私密性、 美觀性、 經濟型 住宅的六大基本功能住宅的六大基本功能 起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習 好戶型的基本 戶型方正戶型方正 通風采光通風采光 動靜分
17、區動靜分區 面積分配合理面積分配合理 動線動線合理合理 戶型基礎知識 戶型基礎知識 戶型基礎知識 戶型基礎知識 家務流線 儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序 安排，決定了下廚流線。餐廳離廚 房要近，廚房至餐廳的人行路線最 好為獨立使用，丌要交叉其他功能 區的路線。 勱線合理 家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛 生間、書房等私密性較強的空 間。尊重主人的生活格調，滿 足主人的生活習慣。 勱線合理 訪客流線 訪客流線主要指由入口進入 客廳區域的行動路線。 不與其他流線交叉。 動線合理 “送”面積的概念及手法 “送送面積”的方法，就是“ 深入”研究建筑面積計算方法的論述，將可以不計入建筑 面積的套內平
18、面面積，“送”給住宅買家。 七大手法七大手法 1 地下空間 2 中空客廳 3. 百變凸窗 4. 內天井 5 錯層陽臺 6. 設備平臺 7. 超大陽臺 手法一 地下空間 可以采光的半地下空間 ,住宅建筑正負零之下不 計入面積。 將室外架空1米左右， 給采光窗創造了通風采光 的條件。 手法一 地下空間 正負零以下結構空間丌計入容積率面積（比如地下停車場的 丌計入建筑面積）. 半地下室 的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風和采光. 依此類推，凡是別墅，都可以抬高其正負零標高，為業主大送其半地下室，使別墅增加賣 點，使消費者嘗到實惠。 手法二 中空客廳 客廳中空部分是不計入建筑面積的。
19、這些不計入建筑面積的地方，在收樓后可以加板封 閉，成為單層的室內使用面積。 手法三 內天井 圖中顯示于陽臺一側的天井并 不計入建筑面積，在收樓后可 以加板封閉，成為單層的室內 使用面積。 手法四 錯層陽臺 有些地方規定超過6米 層高的陽臺可以不算建 筑面積。 于是就出現了錯層陽臺 的設計 錯層部分面積就變成贈 送部分。 手法三 內花園 圖中顯示于走廊一側的內花園。 這些地 方是作為陽臺（計算一半建筑面積）/花 池（不計算建筑面積）。經過簡單的改造， 就能成為一個舒適的房間。 手法五 超大陽臺 超大的陽臺改為封閉陽臺后，就像一個小房間，可 以作為使用面積，起碼“送”了一 半面積（陽臺 只計一半建
20、筑面積）。 手法六 陽臺連花池 由于花池丌計入建筑面積，陽臺只計一半建筑面 積，當把他們都一并改成房間的時候，就是送了 兩次的面積。 手法七 改建空中花園 由于很多地方兩層通高的空中花園不計入建筑面 積。這部分的空間可以改建成兩個不錯的復式小 房間。 手法八 百變凸窗 這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結構上是虛設的）。 業主 在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面） 驗收和交樓的凸窗驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板打掉凸窗后的樣板 ！ 手法九 設備平臺 由于空調室外機位不計入建筑面積，改為生活 陽臺后，可以作為使用面積，起碼“送”了一 半面積（陽臺只計一半建筑面積）。 碧桂園仙林云墅碧桂園仙林云墅 半山純墅半山純墅
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