1、2011.03 本次培訓目錄本次培訓目錄 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 2011.03 本次培訓目標本次培訓目標 ?掌握房地產行業成本管理的核心理念掌握房地產行業成本管理的核心理念 ?了解中國房地產企業綜合運營水平了解中國房地產企業綜合運營水平 ?了解房地產品牌企業的成本管理做法了解房地產品牌

2、企業的成本管理做法 ?建立正確、系統的房地產項目成本控制理念建立正確、系統的房地產項目成本控制理念 ?房地產住宅項目關鍵成本指標體系分析房地產住宅項目關鍵成本指標體系分析 2011.03 本次培訓目錄本次培訓目錄 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 2011.03 質 量 進 度 成 本 質 量 進

3、 度 成 本 傳統角度或承建角度 房地產企業角度 工藝質量 工藝進度 成本控制 產品質量 經營進度 投資控制 傳統角度或承建角度 房地產企業角度 工藝質量 工藝進度 成本控制 產品質量 經營進度 投資控制 房地產工程項目管理核心理念剖析房地產工程項目管理核心理念剖析 房地產企業與傳統角度對房地產企業與傳統角度對“鐵三角鐵三角”認識的區別認識的區別 : : . 2011.03 房地產企業成本管理理念投資控制房地產企業成本管理理念投資控制 經營 定位 客戶 需求 對手 條件 經營 定位 客戶 需求 對手 條件 : : . 2011.03 客戶需求決定成本案例客戶需求決定成本案例 示例示例 : Wo

4、rd版文件來自:中國工程造價控制群 中國工程造價控制群.群號:160197969 2011.03 1）萬科風之玫瑰住宅分級指標1）萬科風之玫瑰住宅分級指標 柜機或吸頂機多聯機空調 迎賓廳合用獨立信報區 4.5休息會客區進深4.5休息會客區進深 2.13候梯區開間3候梯區開間 4.55迎賓大廳進深 無35-45休息會客區35-45休息會客區 10-20平15-30候梯區 35-50平45-65平迎賓大廳面積45-65平迎賓大廳面積 4.5-5.46.0-8.4凈高 5.4-6.28.1-9.3層高 首層大堂 標桿B（入門）標桿A（較高）項目分類標桿B（入門）標桿A（較高）項目分類 2.12.4候

5、梯區開間2.12.4候梯區開間 4.54.5休息區進深 1015候梯區面積 3035休息區面積35休息區面積 3.73.7休息區、候梯區凈高 4.54.5休息區、候梯區層高 車庫大堂 標桿B（入門）標桿A（較高）項目分類標桿B（入門）標桿A（較高）項目分類 ? ? ? ? 宜設應設空調 一個兩側各一控制面板一個兩側各一控制面板 0.91梯門寬 2.32.3層門高2.32.3層門高 電梯 標桿B（入門）標桿A（較高）項目分類標桿B（入門）標桿A（較高）項目分類 示例示例 ? : . 2011.03 經營（老板）定位決定成本案例經營（老板）定位決定成本案例星河灣產品星河灣產品 示例示例 : : .

6、 2011.03 房地產成本管理理念投資控制房地產成本管理理念投資控制 ? 房地產成本管理房地產成本管理房地產成本管理房地產成本管理 不等于簡單的省錢！不等于簡單的省錢！不等于簡單的省錢！不等于簡單的省錢！ : : . 2011.03 房地產成本管理理念投資控制 成本規劃論 房地產成本管理理念投資控制 成本規劃論 成本不是控制出來的，是規劃出來的。成本不是控制出來的，是規劃出來的。 : Word: . 2011.03 質 量 進 度 成 本 質 量 進 度 成 本 房地產項目管理核心理念剖析房地產項目管理核心理念剖析 房地產企業與傳統角度對房地產企業與傳統角度對“鐵三角鐵三角”認識的區別認識的

7、區別 傳統角度或承建角度 工藝質量 工藝進度 成本控制 傳統角度或承建角度 工藝質量 工藝進度 成本控制 房地產企業角度 產品質量 經營進度 投資控制 房地產企業角度 產品質量 經營進度 投資控制 : : . 2011.03 本次培訓目錄本次培訓目錄 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 : : .

8、2011.03 房地產企業成本總監業務素質模型房地產企業成本總監業務素質模型 投資控制能力投資控制能力 建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力 建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力 3 3 2 2 1 1 項目全成本控制能力項目全成本控制能力 4 4 經營能力經營能力 基本專業能力基本專業能力 整體業務能力整體業務能力 綜合專業能力綜合專業能力 : : . 2011.03 房地產企業成本總監業務素質模型房地產企業成本總監業務素質模型 投資控制能力投資控制能力 建筑安裝成本控制能力建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力財務稅務能力 3 3 2 2 1 1 項目全成本控制能力項目全成本控制能力 4 4 經營

9、能力經營能力 基本專業能力基本專業能力 整體業務能力整體業務能力 綜合專業能力綜合專業能力 目標成本 責任成本 動態控制 招標采購 合同管理 認價簽證結算 目標成本 責任成本 動態控制 招標采購 合同管理 認價簽證結算 獲取 途徑 培訓 ? 交流 集團平臺 行業總結 培訓 ? 交流 集團平臺 行業總結 : : . 2011.03 房地產企業成本總監業務素質模型房地產企業成本總監業務素質模型 投資控制能力投資控制能力 建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力 建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力 3 3 2 2 1 1 項目全成本控制能力項目全成本控制能力 4 4 經營能力經營能力 基本專業能力基本專業

10、能力 整體業務能力整體業務能力 綜合專業能力綜合專業能力 土地（項目可研評估） 建筑安裝成本 設計成本（設計優化） 營銷成本 管理成本 跨部門協作 土地（項目可研評估） 建筑安裝成本 設計成本（設計優化） 營銷成本 管理成本 跨部門協作 獲取 途徑 培訓 ? 行業交流 集團平臺 行業總結 培訓 ? 行業交流 集團平臺 行業總結 : : . 2011.03 房地產企業成本總監業務素質模型房地產企業成本總監業務素質模型 投資控制能力投資控制能力 建筑安裝成本控制能力建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力財務稅務能力 3 3 2 2 1 1 項目全成本控制能力項目全成本控制能力 4 4 經營能力經營能力

11、 基本專業能力基本專業能力 整體業務能力整體業務能力 綜合專業能力綜合專業能力 財務規劃 稅務籌劃 全面預算管理 財稅管理與業務部門的關系 集團成本管控 財務規劃 稅務籌劃 全面預算管理 財稅管理與業務部門的關系 集團成本管控 獲取 途徑 實踐 培訓 行業交流 集團平臺 磨煉 實踐 培訓 行業交流 集團平臺 磨煉 : : . 2011.03 房地產企業成本總監業務素質模型房地產企業成本總監業務素質模型 投資控制能力投資控制能力 建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力 建筑安裝成本控制能力 財務稅務能力 3 3 2 2 1 1 項目全成本控制能力項目全成本控制能力 4 4 經營能力經營能力 基本專業

12、能力基本專業能力 整體業務能力整體業務能力 綜合專業能力綜合專業能力 公司價值評估 公司融資渠道與融資工具 項目投資決策與投資風險 經營綜合成本分析（機會與時 間成本、凈資產回報、銷售凈 利潤率、資金周轉率、負債） 公司價值評估 公司融資渠道與融資工具 項目投資決策與投資風險 經營綜合成本分析（機會與時 間成本、凈資產回報、銷售凈 利潤率、資金周轉率、負債） 獲取 途徑 實踐 培訓 行業信息 集團平臺 磨煉 實踐 培訓 行業信息 集團平臺 磨煉 : : . 2011.03 百銳房地產成本總監高階班課程百銳房地產成本總監高階班課程 優秀成本總監的成本觀和素質要求優秀成本總監的成本觀和素質要求 房

13、地產企業全面預算管理 房地產項目設計階段成本優化 房地產工程成本全過程精細化管理 房地產企業戰略采購與關鍵部品采購課程 房地產企業財務管理課程 房地產企業稅務籌劃管理 房地產集團化企業成本管理體系的建立 領先企業案例研習：中海地產成本管理解密 房地產企業全面預算管理 房地產項目設計階段成本優化 房地產工程成本全過程精細化管理 房地產企業戰略采購與關鍵部品采購課程 房地產企業財務管理課程 房地產企業稅務籌劃管理 房地產集團化企業成本管理體系的建立 領先企業案例研習：中海地產成本管理解密 房地產住宅項目關鍵成本指標體系房地產住宅項目關鍵成本指標體系 : : . 2011.03 本次培訓目錄本次培訓

14、目錄 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 : . 2011.03 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? 5 ? 10? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?/? ? ? ? 120?180?/? 42005000?/? 8.5 ?9? ? ? ?12? 6? 7?8

15、? 5%? ? ? ?100? ? ? ?90? ? ?60? ? ? ? ? ?100% ?90% 90% 90% ? : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?1? ? ? ? ? ?75% ?75% ?45?7? 6?8? ? ? ?15?/m2 ?50?/m2 ? ? ? ? ? ? : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ?2? ? ? ? ? ? 1?/? ? ? ? ? ? ? ? ? ?90% ? ? ? ? : : 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ?64%? ? ? ? ? ?85% 95? 77%? : :

16、 . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ?/? ? ?/? ? ? ? ? ? ?4?6?60 ?30?60? 70?42? ? ? ?35?49? ? ? ?63?70 ?35?60?70? 45?/? 60?100?/m2? 100? 0.5%? 90% 30%? ? ? ? 2040?/m2?/1520?/m2? ? ? ?2? : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 20?/? 85% 85% 5% 95%? 10% 0% 29?45% 100?08? ? ? ?45? 6?8? ? ? ?90? : : .

17、 2011.03 ? ? ? ? ? ?/ ? ? ?/? ? ? ? ? ?-? ? ? ? ? ? ? 10?/? 5? 95? 10? 3? 2? 100? 100? 100? ? ? ?31%?3?55%?10? ? ? ?24% : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?15?/m2 3?/? 65? ? ? ?75? ? ? ?75? ? ? ?45? 90? 100? 0? 3/100? ? ? ?20? ? ? ?50?/m2 85? 7? 20? : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ?

18、 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?15?/m2 ?20? 20? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? : : . 2011.03 2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 120?150?/m2 40?/m2 100?/m 150?/ m2 5000?7000?/m2 350?600?/m2 : : . 2011.03 ? ? ?

19、? ? ? ? ? ? ?/? ? ? ? ? ? ? ? ? ?1015%?5%? ?1-3?7-10? ?180? ?7?3? ?67? 1?/6000? 2w/? 1?2.5%? 3?4?/? ? ? ? 3?6? : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?ROE ? ? ? ? ? ? ? 8 ? 10? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? : . 2011.03 ? ? ? ?IRR? ? ? ? ? ? ? ? ?20% 20% 35% 70% : . 2011.03 房地產企業運營管理的定義房

20、地產企業運營管理的定義 房地產企業運營管理： 是戰略的延伸 是財務的落實 是成本的監控 是計劃的監督 房地產企業運營管理，是多項目之間的協調，運營部門分析各項專業運營 指標，為管理層決策提供詳細、準確的數據支持。運營月度分析報告深度 標準：銷售回款分析、費用使用分析、建筑安裝成本一月一清、進度月度 分析、項目風險月度評估、項目運營偏差糾偏解決方法。運營管理是企業 授權的良好基礎。 兄弟企業運營管理經驗借鑒： 房地產企業運營管理： 是戰略的延伸 是財務的落實 是成本的監控 是計劃的監督 房地產企業運營管理，是多項目之間的協調，運營部門分析各項專業運營 指標，為管理層決策提供詳細、準確的數據支持。

21、運營月度分析報告深度 標準：銷售回款分析、費用使用分析、建筑安裝成本一月一清、進度月度 分析、項目風險月度評估、項目運營偏差糾偏解決方法。運營管理是企業 授權的良好基礎。 兄弟企業運營管理經驗借鑒：運營指標就是企業運作指揮棒運營指標就是企業運作指揮棒，設置運營指 標體系，根據市場行情，通過調整指標體系，指導與帶動專業管理。運營 管理，有利于企業通過關鍵運營指標，簡潔明了對項目進行監控， ，設置運營指 標體系，根據市場行情，通過調整指標體系，指導與帶動專業管理。運營 管理，有利于企業通過關鍵運營指標，簡潔明了對項目進行監控，有效控 制項目風險 有效控 制項目風險，是多項目管理的有效工具。 房地產

22、企業運營管理，不是簡單地統計項目數據，設置一些指標進行評估 考核。考核不是目的，而是要為項目提供作戰方案或糾偏方案。運營管 理，是風控，更是項目推進的作戰參謀。 ，是多項目管理的有效工具。 房地產企業運營管理，不是簡單地統計項目數據，設置一些指標進行評估 考核。考核不是目的，而是要為項目提供作戰方案或糾偏方案。運營管 理，是風控，更是項目推進的作戰參謀。 : : . 2011.03 本次培訓目錄本次培訓目錄 房地產行業成本管理核心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 房地產行業成本管理核

23、心理念剖析 房地產企業成本總監業務素質模型分析 中國房地產企業綜合運營能力評估指標體系 房地產企業成本管理理念分析 房地產住宅項目關鍵成本指標體系 : : . 2011.03 房地產全成本觀念房地產全成本觀念 施工階段-承建商的全成本、開發商的階段性成本。 開發全過程成本-開發商最關注 施工階段-承建商的全成本、開發商的階段性成本。 開發全過程成本-開發商最關注 按成本類型分：土地、工程、財務及稅金、管理、營銷、設計；按成本類型分：土地、工程、財務及稅金、管理、營銷、設計； 按控制階段分：可研、定位、設計、招標、施工、結算；按控制階段分：可研、定位、設計、招標、施工、結算； 注釋：成本比例關系

24、決定成本控制重點、成本的關聯性、成本控制階段。 產品壽命周期成本-品牌開發商最關注（尤其是自己經營的項目）。 對項目整個壽命周期而言，項目開發完畢，交付業主使用，成本的發生還 沒完，后面還有維護、保養、運營、法律風險等費用，要全盤考慮。特別 是商業地產項目，營運成本尤其重要。 注釋：成本比例關系決定成本控制重點、成本的關聯性、成本控制階段。 產品壽命周期成本-品牌開發商最關注（尤其是自己經營的項目）。 對項目整個壽命周期而言，項目開發完畢，交付業主使用，成本的發生還 沒完，后面還有維護、保養、運營、法律風險等費用，要全盤考慮。特別 是商業地產項目，營運成本尤其重要。 : : . 2011.03

25、 ? 需永久關注需永久關注 全員參與 重心前移 全員參與 重心前移 方案優化 管理創新 方案優化 管理創新 “簡單省錢簡單省錢”是承建單位、突破成本定價是房地產商！是承建單位、突破成本定價是房地產商！ : : . 2011.03 從大的客戶需求概念角度，可以把中國的城市分為成本型城市與產品型城市。從大的客戶需求概念角度，可以把中國的城市分為成本型城市與產品型城市。 成本型城市成本型城市指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：鄭州、長沙、 長春、中山、蕪湖、鎮江等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。 產品型城市 指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：鄭州、長沙、 長春、

26、中山、蕪湖、鎮江等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。 產品型城市指項目的贏利主要依靠產品品質的城市，比如：北京、上海、杭 州、深圳、廣州等。產品型城市的特征：房價差異性大，產品差異性大。 指項目的贏利主要依靠產品品質的城市，比如：北京、上海、杭 州、深圳、廣州等。產品型城市的特征：房價差異性大，產品差異性大。 成本型城市成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設計階段成本優化、招投 標、現場簽證等。 對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設計階段成本優化、招投 標、現場簽證等。成本型城市成本型城市對工程管理、工程成本管理的要求較高。對工程管理、工程成本管理的要求較高。

27、產品型城市產品型城市 對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發節奏的把握反而顯得 重要。 對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發節奏的把握反而顯得 重要。 在同一個城市，存在產品型地塊與成本型地塊的差別。在同一個城市，存在產品型地塊與成本型地塊的差別。 對不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經驗主義 害死了人。 選擇城市的時機，正值城市由成本型快速轉向產品型，最有利，比如：中信珠海。 對不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經驗主義 害死了人。 選擇城市的時機，正值城市由成本型快速轉向產品型，最有利，比如：中信珠海

28、。 成本型城市與產品型城市的投資控制差異成本型城市與產品型城市的投資控制差異 : : . 2011.03 提升價值的五種方式提升價值的五種方式 C下降，F上升C下降，F上升 C不變，F上升C不變，F上升 C下降，F不變C下降，F不變 C小幅上升，F大幅上升C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降 -具體選擇哪種途徑，與市 場環境、公司經營理念、 產品方針有關。 -價值的評估：有顯性的， 有隱性的，有眼前的有長 遠的，需要綜合平衡與決 策。 C大幅下降，F小幅下降 -具體選擇哪種途徑，與市 場環境、公司經營理念、 產品方針有關。 -價值的評估：有顯性的， 有隱性的，有眼前的有長 遠的，需要

29、綜合平衡與決 策。 提升價值的五種途徑提升價值的五種途徑 價值工程的基本公式： V=F/C 價值工程的基本公式： V=F/C V-value ,性價比 F-function ,產品、功能/ 性能、服務、收益 C-cost, 費用/成本 : : . 2011.03 誰是控制工程成本的核心部門誰是控制工程成本的核心部門 觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心部門 。 觀點二：規劃設計部門是控制成本的核心部門 。 觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門 。 觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。 觀點五：配套辦是工程成本控制的核心部門。 營銷部？財務部？ 觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心

30、部門 。 觀點二：規劃設計部門是控制成本的核心部門 。 觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門 。 觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。 觀點五：配套辦是工程成本控制的核心部門。 營銷部？財務部？ : : . 2011.03 設計招標施工設計招標施工 SPEND曲線曲線 項目周期 成 本 項目周期 成 本 ? ? ? ? ? ? ? ? 定位定位 成本控制重點 放那兒好？ 成本控制重點 放那兒好？ 70?80? ? 20? ? 銷售及物管銷售及物管 工程成本控制的重點工程成本控制的重點 : . 2011.03 工程成本與營銷、設計、工程技術的關系工程成本與營銷、設計、工程技術的關系 ? ?

31、 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 123 : : . 2011.03 正確認識設計階段成本優化正確認識設計階段成本優化 傳統建筑設計院，并不能幫助房地產企業全面控制設計階段的成 本！中國大陸設計管理條塊分割嚴重，房地產設計管理范圍遠遠大 于傳統的建筑設計院。 房地產設計管理全新思路：作為房地產公司從事規劃設計管理的工 程師，除了要完成傳統規劃、設計管理的工作外，還要向二個方向 延伸，一是土地規劃、設計性質的整合，二是甲方另行委托的二次 設計和選材用料。 大師指點迷津，一個主意節省幾百萬的神話已經結束。房地產企業 現在需要的是精細的設計管理優化。 傳統建筑設計院，并不能幫助房地產企業全面

32、控制設計階段的成 本！中國大陸設計管理條塊分割嚴重，房地產設計管理范圍遠遠大 于傳統的建筑設計院。 房地產設計管理全新思路：作為房地產公司從事規劃設計管理的工 程師，除了要完成傳統規劃、設計管理的工作外，還要向二個方向 延伸，一是土地規劃、設計性質的整合，二是甲方另行委托的二次 設計和選材用料。 大師指點迷津，一個主意節省幾百萬的神話已經結束。房地產企業 現在需要的是精細的設計管理優化。 現階段規劃設計階段成本技術優化的重點：三個總說明（建筑、結 構、設備）、豎向控制、基坑支護、基礎工程、地下室設計、含鋼 量控制、水電設計參數控制、室外環境景觀。 現階段規劃設計階段成本技術優化的重點：三個總說

33、明（建筑、結 構、設備）、豎向控制、基坑支護、基礎工程、地下室設計、含鋼 量控制、水電設計參數控制、室外環境景觀。 : : . 2011.03 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 適合的標準是什么？適合的標準是什么？ 工程成本管控模式必須 符合公司經營需要！ 工程成本管控模式必須 符合公司經營需要！ 成本管控模式、成本管理理念傳承與發展成本管控模式、成本管理理念傳承與發展 : : . 2011.03 異地成本管理測算與溝通異地成本管理測算與溝通 總部與分公司的溝通困境。 異地成本測算的必要性 總部與分公司的溝通困境。 異地成本測算的必要性 : : . 2

34、011.03 目標成本規劃與分解目標成本規劃與分解 目標成本規劃要點：產品定位、物業類型、對手條件、 客戶敏感、部品標準、供方選擇。 目標成本分解要點：合同分解、部品標準。 目標成本確定過程：目標成本規劃合同分解合同目標成本 萬科的 目標成本規劃要點：產品定位、物業類型、對手條件、 客戶敏感、部品標準、供方選擇。 目標成本分解要點：合同分解、部品標準。 目標成本確定過程：目標成本規劃合同分解合同目標成本 萬科的“七只眼睛七只眼睛”做法。做法。 : : . 2011.03 甲方分包做多與總包做多的問題甲方分包做多與總包做多的問題 非核心業務分包是方向！非核心業務分包是方向！ : . 2011.0

35、3 甲方分包做多與總包做多甲方難以總包的瓶頸甲方分包做多與總包做多甲方難以總包的瓶頸 總包瓶頸 ? ? : : . 2011.03 甲方分包做多與總包做多的問題甲方分包做多與總包做多的問題“三邊工程三邊工程”解決方案解決方案 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 實施方案設計階段實施方案設計階段 ? 論證階段論證階段策劃階段策劃階段設計管理階段設計管理階段 工程 管理 工程 管理 ? ? ? : : . 2011.03 分包方式探討分包方式探討

36、乙供 甲限乙供（甲方限價） 甲定乙供 甲供 供應商分類案例， 乙供 甲限乙供（甲方限價） 甲定乙供 甲供 供應商分類案例，鏈接鏈接。 : : . 2011.03 工程量清單的威力工程量清單的威力 問題導引： 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ 為什么事后算帳房地產企業的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 問題導引： 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ 為什么事后算帳房地產企業的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對稱與不對稱的問題。這是信息對稱與不對稱的問題。 房地產企業對建筑市場成本把握，相對承建單位而言，永遠都是外行。 房地產企業控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內行

37、的方法 房地產企業對建筑市場成本把握，相對承建單位而言，永遠都是外行。 房地產企業控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內行的方法 貨比三家、事前控制貨比三家、事前控制 工程量清單招標的優缺點：工程量清單招標的優缺點： 1、促進設計圖紙的完善和材料設備的定板定樣 2、符合市場競爭要求 ，取得有競爭性的價格 3、充分利用投標方的資源，為我所用 4、以招標價取代施工過程中的預算價，使成本管理人員有可能投入更多的時間到設計、 過程控制及結算審核中去 5、較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協調、配合等扯皮現象，保證施工進度 6、進行成本按月審結，真正做到成本的統計反饋、動態監控 7、結算周期短，扯

38、皮現象 8、缺點是：預留相應的招標周期 1、促進設計圖紙的完善和材料設備的定板定樣 2、符合市場競爭要求 ，取得有競爭性的價格 3、充分利用投標方的資源，為我所用 4、以招標價取代施工過程中的預算價，使成本管理人員有可能投入更多的時間到設計、 過程控制及結算審核中去 5、較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協調、配合等扯皮現象，保證施工進度 6、進行成本按月審結，真正做到成本的統計反饋、動態監控 7、結算周期短，扯皮現象 8、缺點是：預留相應的招標周期 : : . 2011.03 關于標底的認識關于標底的認識 標底是歷史與定額的產物。 如果要做標底，那么標底密封的時間什么時候合適? 標底可不可

39、以向投標單位公布？ 標底的作用是什么？ 案例：合生創展的做法。 標底是歷史與定額的產物。 如果要做標底，那么標底密封的時間什么時候合適? 標底可不可以向投標單位公布？ 標底的作用是什么？ 案例：合生創展的做法。 : : . 2011.03 堅持工程招標低價中標的原則 與合同成本動態控制的困境 堅持工程招標低價中標的原則 與合同成本動態控制的困境 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 出現爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 出現爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。 在統一的技術、質量標準和商務條件下，

40、堅持低價中標才是有意義的。在統一的技術、質量標準和商務條件下，堅持低價中標才是有意義的。 要想真正運用最低價中標原則，要有技術措施、質量標準，也就是工程成果標準做 支撐。 要想真正運用最低價中標原則，要有技術措施、質量標準，也就是工程成果標準做 支撐。 工程范圍劃分工程范圍劃分 清單招標清單招標 技術措施與質量標準技術措施與質量標準 措施費與規費措施費與規費 付款節點付款節點 合約交底合約交底 : : . 2011.03 工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價 招標定價方式招標定價方式 工程招標，低價中標，不再砍價 。工程招標，低價中標，不再砍價 。 工程招標，選二、三家報價低的，繼

41、續殺價，再定標 。工程招標，選二、三家報價低的，繼續殺價，再定標 。 幾個提醒：幾個提醒： 您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經營的影響？您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經營的影響？ 您有沒有能力砍價？您有沒有能力砍價？ 高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？ 一位知名的房地產專家曾經講過這樣一句話：向承建單位或供應商砍價，誰要是砍 到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。 一位知名的房地產專家曾經講過這樣一句話：向承建單位或供應商砍價，誰要是砍 到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們

42、對社會工程成本資源 把握的，還是不夠。 點評商務談判暨探討 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源 把握的，還是不夠。 點評商務談判暨探討“魯布革魯布革”招投標的本質。招投標的本質。 : : .群號 2011.03 戰略采購的定位戰略采購的定位 戰略采購不是簡單的省錢方案，而應該是成本、品質、進度的最優平衡。 戰略采購的重點是定價體系，需要專門研究。 戰略采購不是簡單的省錢方案，而應該是成本、品質、進度的最優平衡。 戰略采購的重點是定價體系，需要專門研究。 項目采購 VS 戰略采購:項目采購是訂一桌酒席，戰略采購是擬一份菜單。項目采購 VS 戰略采購:項目采購

43、是訂一桌酒席，戰略采購是擬一份菜單。 集團采購對三線城市成本的影響。集團采購對三線城市成本的影響。 : : . 2011.03 工程成本與財務付款的關系工程成本與財務付款的關系 房地產工程管理是房地產企業公司經營指導下的專業運作。工程成本管理 應該并入財務資金運作一起考慮。 房地產工程管理是房地產企業公司經營指導下的專業運作。工程成本管理 應該并入財務資金運作一起考慮。如果有些房地產企業的融資水平較高， 可以拿到利息較低的資金，那最好出優惠的付款條件，只要施工單位報價 優惠部分比資金財務成本多，就合算，也就是房地產企業的資金本身也在 賺錢。如果房地產企業的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施

44、工企 業的力量，核實給施工企業的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的 額度以社會平均資金成本為度。 現金流管理。作為工程成本管理，一項重要而又關鍵的工作是要配合財務 部門分析現金流，特別是融資能力不強的企業，甚至是要利用工程規律， 盡量降低項目對現金流要求。 售樓工程節點的意義：現金流管理。 如果有些房地產企業的融資水平較高， 可以拿到利息較低的資金，那最好出優惠的付款條件，只要施工單位報價 優惠部分比資金財務成本多，就合算，也就是房地產企業的資金本身也在 賺錢。如果房地產企業的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企 業的力量，核實給施工企業的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的 額度

45、以社會平均資金成本為度。 現金流管理。作為工程成本管理，一項重要而又關鍵的工作是要配合財務 部門分析現金流，特別是融資能力不強的企業，甚至是要利用工程規律， 盡量降低項目對現金流要求。 售樓工程節點的意義：現金流管理。 配合財務：現金流、資金周轉率等。配合財務：現金流、資金周轉率等。 : : . 2011.03 成本數據庫建立方法與意義成本數據庫建立方法與意義 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 標桿企業限額設計基準，詳見標桿企業限額設計基準，詳見鏈接鏈接。 成本數據積累，是反擊串標的有力武器，是各部門 成本控制溝通的平臺，是對手研究的執行沉淀。 成本數據庫是一個企業的財富。 。

46、成本數據積累，是反擊串標的有力武器，是各部門 成本控制溝通的平臺，是對手研究的執行沉淀。 成本數據庫是一個企業的財富。 : . 2011.03 工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最難的是什么？ 工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是對社會工程資源、市場工程 成本資源的把握。 工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是對社會工程資源、市場工程 成本資源的把握。 在我們目前不規范的建筑市場中從事房地產工程管理，工程成本也好，工程質 量也好，最重要和最核心的是對社會工程資源的把握與配置。 在我們目前不規范的建筑市場中從事房地產工程管理，工程成本也好，工程質 量也好，最重要和最

47、核心的是對社會工程資源的把握與配置。 對社會工程資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質量控制，談 成本控制，都可能是事倍功半的事情。 對社會工程資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質量控制，談 成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 社會工程資源的考察、選用、評估與管理。 中海地產做法介紹：中海供應商選擇的 社會工程資源的考察、選用、評估與管理。 中海地產做法介紹：中海供應商選擇的“一票否決制一票否決制”；預先試用、技術標評審 一票否決制；中海地產的 ；預先試用、技術標評審 一票否決制；中海地產的“執行、

48、決策、審計執行、決策、審計”三權分立的供應商選擇法；中海 招投標委員會的 三權分立的供應商選擇法；中海 招投標委員會的“桌面桌面”制度；中海地產的供應商分級管理擇優選用制度；在統 一的商務條件、剛性的技術措施和質量標準下，堅持低價中標。 制度；中海地產的供應商分級管理擇優選用制度；在統 一的商務條件、剛性的技術措施和質量標準下，堅持低價中標。 : : . 2011.03 體制對建安成本管理的約束及突破方法體制對建安成本管理的約束及突破方法 國有資本控股或占主導地位的房地產企業，成本管理的約束。 國有企業成本管理 國有資本控股或占主導地位的房地產企業，成本管理的約束。 國有企業成本管理“靠天吃飯

49、靠天吃飯”的狀態，如何突破？的狀態，如何突破？ “漂白漂白”法；法； 與可靠合作伙伴，實現與可靠合作伙伴，實現“國國民民國國”法；法； 先與政府協議談好先與政府協議談好 找到剛性理由，比如：保密工程；找到剛性理由，比如：保密工程； 自己做承建，此法有的城市可以。自己做承建，此法有的城市可以。 : : . 2011.03 幾類特別供方資源的選用與管理幾類特別供方資源的選用與管理 企業內部供方：企業內部供方： “打招呼打招呼”的供方： 當地 的供方： 當地“老爺老爺”單位單位壟斷部門： 國有背景的供方： 股東供方： 長期合作供方： 壟斷部門： 國有背景的供方： 股東供方： 長期合作供方： : :

50、. 2011.03 承建商差異成本分析承建商差異成本分析 選擇承建商的幾點考慮：選擇承建商的幾點考慮： 經營管理理念經營管理理念 （體制、經營目標、管理水平、文化理念）（體制、經營目標、管理水平、文化理念） 發展階段發展階段 物業類型物業類型 異地操作異地操作 承建商成本差異 優秀承建商的 承建商成本差異 優秀承建商的“橄欖枝橄欖枝” 準確的測算準確的測算 對稱的信息對稱的信息 戰略的選擇戰略的選擇 : : . 2011.03 評估建安成本合理的標準探討評估建安成本合理的標準探討 成本低成本低 部品檔次的一致性部品檔次的一致性 對售價的支持對售價的支持 對進度的支持對進度的支持 對質量的支持對