1、目 錄 目 錄 第一章、總則 第一章、總則 第二章、成本控制限額指標 第二章、成本控制限額指標 （一）綜合限額指標準標表 （二）鋼筋及混凝土設計限額指標表 （三）鋼筋及混凝土設計限額指標的應用說明 第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表 （一）設計階段控制規范 （二）采購階段控制規范 （三）工程階段控制規范 第四章、反饋與檢查表 第四章、反饋與檢查表 （一）成本控制限額指標核查記錄表 （二）關鍵成本項目系統控制規范核查記錄表 （三）限額指標審批單（技術指標） （四）限額指標審批單（經濟指標） 第一章 總第一章 總 則則 第一條第一條 背景 背景 為提升恒大

2、集團成本控制的綜合能力，扭轉集團經營面臨的缺乏發展成本競爭力的局面，落實成本控制重心向 中前期轉移的戰略部署，結合集團實際情況，特制定恒大集團建造成本系統控制規范 （2011 年 8 月第一版） （以 下簡稱為本規范）。 本規范分為總則、成本控制限額指標、關鍵成本項目系統控制規范一覽表、反饋與檢查表共 四個部分。 第二條第二條 編制原則編制原則 一、系統性原則：規范編制重點強調項目定位、設計與成本三者之間的協調統一，以全局眼光、系統控制的手 法，確保品質與成本雙優，防止認識及執行偏頗帶來的系統偏差，徹底扭轉項目管理粗放，投入產出比過低的不利 局面； 二、漸進性原則：本規范優先對典型的、影響可售

3、面積單位成本最大的、對產品品質無明顯影響的、關聯多專 業的關鍵性業務類別進行規范。此外，對若干業務設定觀察項，待充分實踐及仔細論證后編入后續修訂版本； 三、強制性原則：全體員工都必須認真、全面、不折不扣地掌握并執行本規范，集團人力資源部通過考試、考 核等手段確保本規范在全集團規定范圍內不留盲點。 第三條第三條 編制依據編制依據 本規范編制以 2011 年 6 月 17 日集團成本管控大會的會議精神為指導，以會議中惠州等十個分公司對成本控制 思想的獨到見解和論述為基礎，同時參考東莞分公司產品設計經濟型管理辦法、深圳分公司關于主體工程成 本控制工作指引和成本控制規范第一版、恒大集團綜合設計限額指標

4、 2011 版、恒大集團鋼筋及砼設 計限額指標 2011 版管理理念、行業先進數據及集團現有數據，由集團成本管理部及設計公司牽頭，充分調動集 團及各分公司相關職能部門廣大同事積極參與，集思廣益、充分研討、嚴謹推導、整理編制而成. 第四條第四條 管理實施 管理實施 一、本規范印刷成冊，設計、采購、工程、成本各職能部門員工需人手一份，作為工作指引手冊。 二、公司不定期組織員工進行建造成本系統控制規范宣講及考試，確保控制手段的貫徹落實。 三、本規范落實責任部門為分公司設計、采購、工程及成本職能部門，確保在設計合同、施工圖設計及審核、 招標文件審核、合同會簽、現場施工、動態成本監控等全過程中完整落實；

5、 四、本規范的監督和核實責任部門為分公司成本管理部，集團成本管理部對本規范的落實進行定期（季度）或 不定期的核查，對嚴重違反本規范有關規定并給公司造成重大損失的，將追究當事人和部門的責任，給予批評與處 分。 第五條第五條 集團總部及各下屬地產公司必須嚴格執行本規范，集團成本管理部在執行過程中隨時收集各分公司 反饋的意見和建議，為建造成本系統控制規范下一版本的修訂工作提供支持。 第六條第六條 本規范由集團成本管理部負責解釋、組織修訂，適用于集團總部及各下屬地產公司的成本管控工作。 別墅住宅及公寓別墅住宅及公寓 1-75% 1、售建比率為：可售面積/總建筑面積； 2、可售面積包括：住宅(含底商)、

6、公寓、有產權的會所及其它可供銷售的面積； 3、不可售面積：地下室、架空層、垃圾房、物業用房、警務室、幼兒園、學校、 設備用房等配套面積，車位不論有無產權，一律計入不可售面積。 4、車位售價在保本微利價13萬元/個以上時地下室面積可適當放寬； 主體概念設 計（方案評 審會） AA 2-27%25% 1、窗地比率為：住宅窗戶面積/住宅地上建筑面積； 2、住宅地上建筑面積：扣除裙樓、架空層以外的地上建筑面積；住宅窗戶面積： 上述定義住宅地上建筑面積范圍內的外墻門窗洞口面積。 主體概念設 計（方案評 審會） BA 3-10%18% 1、戶型贈送比率為：贈送面積/可售面積； 2、贈送面積范圍及計算辦法：

7、陽臺、入戶花園計一半面積，雙層高陽臺、落地凸 窗、有梁無板空洞計全面積，地下室、天臺、定位為復式的住宅室內中空面積不計 。 3、高地價項目可適當調高。 主體概念設 計（方案評 審會） AA -500500 -10001000 -20002000 無人防地下室-3233AA 人防面積占1/4-1/3 （含） -3435AA 人防面積占1/3-1/2 （含） -3636AA 人防面積占1/2以上-3838AA 架空層層高-4.5/5（含局部轉換）扣除覆土厚度AA 地下室車庫層高-2.8 3.8/3.3(無梁帶柱 帽)/3.5(無梁無柱帽) 考慮機械停車位層高可放寬；如果地下室做商業用途時，層高可適

8、當放寬。AA 超高檔-3.0AA 高檔-2.9AA 中檔-2.9AA 鋁含量（kg/）-6/8（斷橋）5.5/7.5（斷橋） 鋁材含量為：理論重量/門窗面積； 本限額含量是按50（窗）/90（門）考慮的 CB 超高檔-50（窗）/110（門）50（窗）/110（門）CB 高檔-50（窗）/90（門）50（窗）/90（門）CB 中檔-50（窗）/70（門）50（窗）/70（門）CB 核實審批點核實審批點 4 鋁材 鋁材截面寬度 檔次 調整系 數 檔次 調整系 數 標準層層高 層高(m) 項目名稱項目名稱 窗地比率 地下室車位平均面積 （/個） 會所面積 （m2） 總建筑面積5萬10萬（含） 總建

9、筑面積10萬20萬（含） 戶型贈送比率 5 總建筑面積20萬以上 6 主體概念設 計（方案評 審會） 主體概念設 計（方案評 審會） 住宅類 指標說明 住宅類 指標說明 1、會所面積包括：室內泳池、室內球場、保齡球館、健身房、棋牌室、閱覽室等 以打造賣點、不以贏利為目的、為業主提供休閑及體育場所而配套的面積；不含物 管用房、學校、垃圾站、警務室、居委會等配套設施； 2、總建筑面積在5萬平米以下的社區不設置會所； 3、會所不超過一個。 3.4（首層）/3.2（其余 層） 1、地下室車位平均面積為：地下室面積/地下室車位數；地下室面積為整個地下室 面積（含人防面積、設備用房、物業用房、消防水池等所

10、有地下室面積）； 2、計算地下室車位面積時，地下室面積取值可扣除面積為：贈送業主面積、規劃 要求的自行車位及可抵扣汽車的摩托車位面積； 3、上部建筑落入地下室的面積超過1/3時，車位面積增加1/個；超過1/2時，車 位面積增加3/個； 4、如上部建筑以商業為主時，可在此指標基礎上增加3/個。 第二章、成本控制限額指標（一）第二章、成本控制限額指標（一） AA 綜合限額標準指標綜合限額標準指標 主體概念設 計（方案評 審會） 超限審批級 別 控制階段 序 號 超限審批級 別 控制階段 序 號 售建比率 別墅住宅及公寓 核實審批點檔次 調整系 數 項目名稱 住宅類 指標說明 別墅住宅及公寓 核實審

11、批點檔次 調整系 數 項目名稱 住宅類 指標說明 綜合限額標準指標綜合限額標準指標 超限審批級 別 控制階段 序 號 超限審批級 別 控制階段 序 號 超高檔-氟碳噴涂氟碳噴涂CB 高檔-粉末噴涂或電泳粉末噴涂或電泳CB 中檔-粉末噴涂或電泳粉末噴涂或電泳CB 鋁合金門窗（單玻） （元/M2） -345/440（斷橋）330/425（斷橋）CB 鋁合金門窗（中空鋼 化）（元/M2） -410/505（斷橋）395/490（斷橋）CB 鋁合金門窗（中空low- E鋼化）（元/M2） -505/600（斷橋）490/585（斷橋）CB 塑鋼門窗（單玻）（元 /M2） -275225CB 塑鋼門窗（

12、中空鋼化） （元/M2） -340290CB 塑鋼門窗（中空low-E 鋼化）（元/M2） -435385CB -8585護窗欄桿按鋁型材做法考慮；EB 超高檔-25%（諾托、阿魯克等）25%（諾托、阿魯克等）CB 中高檔-18%（合和、立興、堅朗） 18%（合和、立興、堅朗）CB 鋁含量（kg/）-8.38.3CB 玻璃幕墻（元/M2）-720720EB 石材主材（元/M2）-300300 主體方案設 計 CB 骨架（kg/）-1212骨架按鋼骨架考慮；石材規格按600*600考慮 專業深化設 計 CB 超高檔-B 高檔-2828EB 中檔-2828EB 超高檔-100（主材45）100（主

13、材45）EB 高檔-80（主材30）80（主材30）EB 中檔-70（主材25）70（主材25）EB 超高檔-1800*270010001200*2300BB 高檔-1400*270010001200*2300BB 中檔-1400*27001000*2300BB 1、門窗限額單價為：門窗價格/門窗面積，單價包括型材、玻璃、五金件、輔材、 管理費、利潤、稅金等所有費用；五金件按合和、堅朗等同檔次產品配置； 2、本指標PVC價格按7050元/噸考慮，如PVC價格變動幅度超過5%則可調整價差，不 計其它任何費用，PVC價格以大連商品交易所期貨收盤價為基準； 塔樓外墻面磚（元/M2） 規格尺寸（mm）

14、 外立面裝 修 門洞尺寸 主體方案設 計 包干單價；不含外墻抹灰及外墻防水，含水泥膏結合層及面磚損耗； 專業深化設 計 主體方案設 計 主體方案設 計 指標中的百分數為：五金件總價/門窗造價*100%；臥室、客廳門窗五金件與其他部 位鋁合金門窗五金件作級差處理；公共部位門窗五金配件可降低一個檔次，選用祥 盛等同類品牌 外墻涂料（元/M2）包干單價；不含外墻抹灰及外墻防水 幕墻 玻璃幕墻 商業裙樓 石材幕墻 1、單價包括型材、玻璃、五金件、輔材、管理費、利潤、稅金等所有費用；五金 件按合和、立興、堅朗等同檔次產品配置； 2、本指標鋁錠單價按15000元/噸考慮，如鋁錠市場價變化超過5則可調型材差

15、 價，不計其它任何費用，鋁錠價以南海靈通現貨價為準。玻璃按6mm(LOW- e)+12A+6mm考慮； 7 鋁材表面處理 護窗欄桿（元/M2） 鋁合金門 窗 塑鋼門窗 （優先推 薦使用） 五金件及可選用品牌 外立面門 窗 8 9 1、門窗限額單價為：門窗價格/門窗面積，單價包括型材、玻璃、五金件、輔材、 管理費、利潤、稅金等所有費用；五金件按合和、立興、堅朗等同檔次產品配置； 2、本指標鋁錠單價按15000元/噸考慮，如鋁錠市場價變化超過5則可調型材差 價，不計其它任何費用，鋁錠價以南海靈通現貨價為準。 3、斜杠下的指標為斷橋鋁合金的指標。 4、同一項目有多種窗型應分別滿足限額指標要求; 專業

16、深化設 計 別墅住宅及公寓 核實審批點檔次 調整系 數 項目名稱 住宅類 指標說明 別墅住宅及公寓 核實審批點檔次 調整系 數 項目名稱 住宅類 指標說明 綜合限額標準指標綜合限額標準指標 超限審批級 別 控制階段 序 號 超限審批級 別 控制階段 序 號 超高檔800650EB 高檔650520EB 中檔520520EB 超高檔500500EB 高檔220220EB 中檔180180EB 超高檔-木質防火門CB 高檔-鋼質防火門CB 中檔-鋼質防火門CB 超高檔-550EB 高檔-400EB 中檔-400EB 超高檔- 350（型鋼+（6+0.76+6） 夾膠玻璃）或鐵欄桿 350（型鋼+（

17、6+0.76+6） 夾膠玻璃）或鐵欄桿 EB 高檔- 180（型鋼）/310（型鋼+ （5+0.76+5）夾膠玻璃） 或鐵欄桿 180（型鋼）/310（型鋼+ （5+0.76+5）夾膠玻璃） 或鐵欄桿 EB 中檔-180（型鋼）180（型鋼）EB 超高檔-160160EB 高檔-160160EB 中檔-160160EB 超高檔-110110EB 高檔-110110EB 中檔-110110EB 超高檔-250250EB 高檔-180180EB 中檔-180180EB 超高檔-2500（硬裝）EB 高檔-2000（硬裝）EB 中檔-1500（硬裝）EB 超高檔-1500（硬裝）EB 高檔-1000

18、（硬裝）EB 中檔-800（硬裝）EB 超高檔-800（硬裝） 包括墻面、地面、天棚、水電安裝及燈飾；不含飾品、家私、窗簾；指標中的面積 為走道建筑面積； EB 高檔-500（硬裝） 1、包括墻面、地面、天棚、水電安裝及燈飾；不含飾品、家私、窗簾； 2、本指標地面按貼地磚、墻面按全貼磚、頂棚按刷乳膠漆考慮；不建議做吊頂； 3、指標中的面積為走道建筑面積； EB 中檔-300（硬裝） 1、包括墻面、地面、天棚、水電安裝及燈飾；不含飾品、家私、窗簾； 2、本指標地面按貼地磚、墻面及頂棚按刷乳膠漆考慮；不建議做吊頂； 3、指標中的面積為走道建筑面積； EB 門框門扇價格包括門框、門扇、合頁、門吸等五

19、金件費用，含門鎖安裝費但不含鎖 材料費 公共部位 裝修 包括墻面、地面、天棚、水電安裝及燈飾；不含飾品、家私、窗簾；指標中的面積 為大堂建筑面積； 專業概念設 計 專業概念設 計 專業概念設 計 專業深化設 計 按甲乙丙級防火門綜合考慮，含門框、門扇、防火視窗、閉門器、鎖、合頁等五金 配件 專業深化設 計 主體方案設 計 指標價為鎖材料費，不含安裝費, 包括墻面、地面、天棚、水電安裝及燈飾；不含飾品、家私、窗簾；指標中的面積 為候梯廳建筑面積； 專業深化設 計 1、材料基價：扁鋼4200元/噸； 鋼材價格波動在5%以外時可調整材料價差，不計 其它費用； 2、欄桿限額指標按欄桿面積計算； 3、客

20、廳、臥室、陽臺、露臺欄桿如果做法與限額指標的做法不同，則不管選擇何 種法，欄桿指標不得超過相應指標最高限額值，即：中檔不得超過180元/,高檔 不得超過310元/，超高檔不得超過350元/。 專業深化設 計 標準層走道造價指標 （元/M2） 大堂造價指標 （元/M2） 欄桿 生活陽臺欄桿（元/ ） 標準層候梯廳造價指標 （元/M2） 客廳臥室陽臺露臺欄桿 （元/） 門鎖（元/套） 防火門 門框門扇（元/M2）入戶門 13 價格（元/M2） 10 選型 11 12 多層普通樓梯欄桿（元 /） 消防樓梯欄桿（元/ ） 別墅住宅及公寓 核實審批點檔次 調整系 數 項目名稱 住宅類 指標說明 別墅住宅

21、及公寓 核實審批點檔次 調整系 數 項目名稱 住宅類 指標說明 綜合限額標準指標綜合限額標準指標 超限審批級 別 控制階段 序 號 超限審批級 別 控制階段 序 號 超高檔450400EB 高檔350320EB 中檔300270EB 硬景：軟景-35%:65%35%:65%面積比為：鋪裝平面面積/綠化平面面積；水景面積計入綠化面積 專業概念設 計 CB 11層及以下-1.75EA 1225層-2.0 26層以上，100米以下-2.5EA 智能化工程造價超高檔-45元/（總建面指標）3500元/戶EB 智能化工程造價高檔-35元/（總建面指標）2500元/戶EB 智能化工程造價中檔-30元/（總

22、建面指標）1800元/戶EB 說明： 一類區域二類區域 一級指標15%13% 二級指標30%28% 三級指標15%13% 1.項目檔次界定：以片區正在銷售的某一樓盤（該樓盤售價約為片區平均價）為典型樣板，將本項目與典型樣板對比并確定檔次，檔次確定原則為：超高檔，售價片區典型樣板房價130%；高檔，片區典型樣板房價110% 售價片區典型樣 板房價130%；中檔，片區典型樣板房價90% 售價片區典型樣板房價110%；利潤率目標銷售凈利潤率，一律按降一檔次定位；如片區樓盤均為高檔或超高檔，則直接參照其標準；我司現有開發樓盤均為高檔。 15 主體方案設 計（方案評 審會） 室外環境工程 5、核實審批點

23、說明：A-方案與目標成本會簽，B-主體施工圖出圖審核，C-分包施工圖出圖審核，D-總、分包招標清單審批，E-評標、定標審批；超限審批級別說明：A-運營總裁，B-集團成本高管。 銷售凈利率 30% 內含報酬率 含閉路監控、可視對講、門禁、保安巡更、周界報警、防雷接地及UPS系統、背景 音樂、停車場控制系統；不含停車道閘設施。 智能化工程 電梯梯速：（m/s） 基準值 2.調整系數取值：凈利潤率目標銷售凈利潤率，調整系數取0.9；售價8000元，且凈利潤率目標銷售凈利潤率，調整系數取1；8000元售價12000元，且凈利潤率目標銷售凈利潤率，調整系數取1.05；售價12000元，且 凈利潤率目標銷

24、售凈利潤率，調整系數取1.1； 專業概念設 計 14 15% 銷售毛利率 3.限額指標按調整系數調整后凈利潤率需滿足目標銷售凈利潤率要求； 1、室外環境面積為室外園林建筑及綠化面積（用地面積-建筑覆蓋面積），若架空 層、屋頂花園、紅線外市政作為園林建筑及綠化區域，則并入室外環境面積； 2、造價指標為：室外環境造價/室外環境面積；（含園林建筑鋪裝及裝飾面層、種 植土、園林綠化、圍墻、大門、道路鋪裝、雕塑小品、水景工程及設備、水電安 裝；不含園林建筑及道路基層） 造價指標（元/M2） 4.目標利潤率附表： 說明：說明：第一類地區包括目前我國主要三個發達經濟帶的一線城市及部分二線城市；第二類地區 包

25、括三個發達經濟帶的不屬于第一類地區的部分二線城市及三個發達經濟區外的省會城市；第 三類區域包括除第一、第二類區域外的其他城市。在我國目前經濟發展的狀態下，內含報酬率 二級應當比一級降低1-2%，三級應當比一級降低3-5%； 16 15% 投資測算指標 北京 上海、 沈陽 深圳、珠 海、廣州 、成都 無錫、江陰 、惠州、東 莞、長沙 北京 上海、 沈陽 深圳、珠 海、廣州 、成都 無錫、江 陰、惠州 、東莞、 長沙 上部結構464438370.360.360.360.36 獨棟自帶全埋地下室1051051001000.800.800.800.80 上部結構484539380.380.380.38

26、0.38 獨棟自帶全埋地下室1151151101100.800.800.800.80 上部結構494741400.400.400.400.40 獨棟自帶全埋地下室10010095950.800.800.800.80 上部結構514943420.420.420.420.42 獨棟自帶全埋地下室959590900.800.800.800.80 高層住宅及公寓(建筑高度60M)上部結構514842400.390.390.380.38 高層住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部結構565344420.390.390.390.39 高層住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部結構615748450.40

27、0.400.390.39 一層地下室1551501451401.201.201.151.15 二層及二層以上地下室1451401351301.051.051.001.00 說明： 1、本限額指標作為各下屬公司一般工程結構含鋼量及砼含量的上限，設計任務書中的設計限額指標應根據工程特點在此基礎上進行調整，且不得超過本指標。 2、2、結構鋼材及混凝土包含剪力墻、柱、梁、樓板、空調板、窗臺板、陽臺欄板、外墻線腳、屋頂構件等混凝土結構的受力及構造鋼筋；不含施工措施及損耗部分鋼筋、預 埋件鋼筋、圈梁、過梁、構造柱、砌體拉結筋、混凝土墻梁與砌體間加掛的鋼絲網等。 3、結構面積S的定義如下：S=S1+S2+S

28、3+S4 S1= 建筑面積（不含架空層面積） S2=對于有頂蓋的陽臺、露臺、結構連接板等按一半面積計入結構面積；小于2.2米層高的全部樓板面積計入結構面積；層高較高而未計入建筑面積的入戶花園、走廊等 上有頂蓋的樓板面積應計入結構面積；空調板、建筑線腳等凸出構件不計入結構面積。 S3=未計入建筑面積的凸窗面積 S4=樓板開洞所預留的“贈送面積”，此部分面積的鋼筋含量指標比對應限額指標低8/，混凝土含量指標比限額指標低0.11m/。 4、4、本限額指標對應的上部結構均指無結構轉換層的正常上部結構，當設有結構轉換層（轉換率在50%以上）時，轉換層以上的上部結構鋼筋限額指標可以提高2 kg/m2。 5

29、、5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以內的情況考慮，當地下水位低于此情況時，應酌情降低限額。 6、6、所有全地下室均按照覆土厚度為約1.2M考慮，當覆土厚度低（高）于此情況0.3米時，可酌情降低（增加）鋼筋限額指標約8 kg/m2。 7、7、人防地下室按照6級人防標準考慮，若實際人防標準高于6級，可酌情考慮提高地下室人防范圍的限額指標。 8、8、對于地下室，本限額指標對應的普通樁基礎或其它非筏板基礎，當采用整體筏板基礎或整體樁筏基礎時，應酌情考慮提高整體地下室鋼筋限額指標約20-40 kg/m2，混凝 土指標約0.20-0.40 m3/m2。 9、9、當高層主樓的首層面積超過地下室

30、單層面積的30%時，可酌情考慮提高地下室限額指標。 10、10、當地下室的人防結構面積大于85%時，鋼筋限額指標可提高10-20 kg/m2；當地下室的人防結構面積小于15%時，鋼筋限額指標可降低10-20 kg/m2。 別墅、雙拼、TOWNHOUSE 小高層住宅及公寓（7層建筑層數12 層） 普通多層住宅及公寓(7層或20m及以下) 花園洋房 連接各主體結構的綜合全埋地下室（含部分 6級人防地下室） 各地區含鋼量限額指標（kg/m2)各地區砼含量限額指標（m3/m2) (核實點為總包招標清單審批) 第二章、成本控制限額指標（二） 鋼筋及混凝土設計限額指標 第二章、成本控制限額指標（二） 鋼筋

31、及混凝土設計限額指標 建筑類型結構部分 第二章、成本控制限額指標（三） 鋼筋及砼設計限額指標的應用說明 一、指導思想： 第二章、成本控制限額指標（三） 鋼筋及砼設計限額指標的應用說明 一、指導思想： 各下屬公司在使用本限額設計指標時，主要應通過對設計流程的細化管理來滿足本限額指標的要求，具體強調以下 指導思想： 1、在方案及擴初階段，要求并引導設計院采用更優化、更合理的結構方案來降低工程的結構成本。 2、在施工圖設計階段，要求并引導設計院在保持結構安全意識的同時，應保持較強烈的結構成本控制意識，通過更 精細化的設計來降低結構成本。 3、結構成本的優化應以滿足規范要求、保證結構安全和建筑產品的品

32、質為前提。 二、應用方式：二、應用方式： 本限額指標已考慮了普通結構形式的各種變化可能，作為各下屬公司一般工程結構含鋼量及砼含量的上限值。各下 屬公司在設計管理時，可以通過合同要求及流程化管理來要求設計院按限額指標進行設計。由于必要的特殊結構特 征（如結構體系抗震超限、建筑造型復雜等）導致最終設計結果超出限額指標時，下屬公司設計部應要求設計院在 含鋼量統計表完成之后10個工作日內提交結構含鋼量超限分析報告給下屬公司設計部及成本部審核，報告中應 定量地闡明結構含鋼量超限的原因及必須采用導致超限的結構特征或體系的理由以及該特征所導致的成本超限的數 量。該結構含鋼量超限分析報告由集團設計及成本職能部

33、門負責審定。 三、應用細則說明：三、應用細則說明： 1、本限額指標的計算規則為計算范圍內的相應結構鋼筋及砼用量除以計算范圍內的結構面積。 1) 結構鋼材及混凝土包含剪力墻、柱、梁、樓板、空調板、窗臺板、陽臺欄板、外墻線腳、屋頂構件等混凝土結構 的受力及構造鋼筋；不含施工措施及損耗部分鋼筋、預埋件鋼筋、圈梁、過梁、構造柱、砌體拉結筋、混凝土墻梁 與砌體間加掛的鋼絲網等。 2）結構面積S的定義如下： 第 6 頁，共 8 頁 鋼筋及砼設計限額指標的應用說明鋼筋及砼設計限額指標的應用說明 S=S1+S2+S3+S4 S1= 建筑面積（不含架空層面積） S2=對于有頂蓋的陽臺、露臺、結構連接板等按一半面

34、積計入結構面積；小于2.2米層高的全部樓板面積計 入結構面積；層高較高而未計入建筑面積的入戶花園、走廊等上有頂蓋的樓板面積應計入結構面積；空調板、建筑 線腳等凸出構件不計入結構面積。 S3=未計入建筑面積的凸窗面積 S4=樓板開洞所預留的“贈送面積”，此部分面積的鋼筋含量指標比對應限額指標低8/，混凝土含量指標比限額 指標低0.11m/。 2、應用本限額指標，可以采用三級鋼及冷軋帶肋等高強鋼筋。 3、本限額指標主要針對目前市場上常規的多、高層住宅、公寓、別墅、花園洋房、地下室。結構體系包含鋼筋混凝 土普通框架、異型柱框架、短肢剪力墻結構剪力墻結構及部分框支剪力墻結構（不含磚混結構、框支剪力墻結

35、構的 轉換層、架空層、商業裙房、酒店、寫字樓等）。 4、本限額指標及說明中“上部結構” 、“地下室”及“基礎”的范圍如下： 1）當沒有設置地下室、半地下室時“上部結構”的范圍指柱根以上的部分，其余部分如淺基礎、筏板、基礎梁、承 臺及樁等計入“基礎”范圍。 2) 當設置地下室或半地下室時，“上部結構”的范圍指地下室或半地下室頂板以上部分(不含地下室頂板)；“地下 室或半地下室”的范圍指地下室或半地下室底板至頂板范圍內的部分（含地下室或半地下室頂板、底板及與底板相 連的淺基礎、筏板、承臺、基礎梁等）；其余部分如樁等計入“基礎”部分。 3）“上部結構”對結構成本指標進行限額要求的范圍包括：住宅建筑的

36、各樓層及屋面及屋頂構架，不包括商業裙房 、架空層、結構轉換層等。 第 7 頁，共 8 頁 鋼筋及砼設計限額指標的應用說明鋼筋及砼設計限額指標的應用說明 5、本限額指標不對“基礎”的結構含鋼量做出相關要求，但下屬公司在進行基礎選型時務必要根據項目實際情況出 發，關注地質勘察和相關地質試驗，在保障結構安全的前提下進行多方案的經濟性比選，以選擇具有最好經濟性的 基礎形式。 6、本限額指標中“花園洋房”是指絕大部分層數均設有露臺、幾乎層層平面均有較大的凹凸關系的復雜多層建筑； 而“普通多層住宅及公寓”是指絕大多數樓層均為標準層，僅個別樓層存在露臺或凹凸關系的多層建筑。 7、本限額指標對應的上部結構均指

37、無結構轉換層的正常上部結構，當設有結構轉換層（轉換率在50%以上）時，轉 換層以上的上部結構鋼筋限額指標可以提高2 kg/m2。 8、本限額指標有關地下室的限額均按照以下標準約定： 1）所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以內的情況考慮，當地下水位低于此情況時，應酌情降低限額。 2）所有全地下室均按照覆土厚度為約1.2M考慮，當覆土厚度低（高）于此情況0.3米時，可酌情降低（增加）鋼筋 限額指標約8 kg/m2。 3) 人防地下室按照6級人防標準考慮，若實際人防標準高于6級，可酌情考慮提高地下室人防范圍的限額指標。 4) 所有地下室均按照僅設置一層地下室情況考慮，當地下室層數為兩層時，應

38、酌情考慮降低地下室鋼筋限額指標約 10-20kg/m2。 5) 對于地下室，本限額指標對應的普通樁基礎或其它非筏板基礎，當采用整體筏板基礎或整體樁筏基礎時，應酌情 考慮提高整體地下室鋼筋限額指標約20-40 kg/m2，混凝土指標約0.20-0.40 m3/m2。 6）當高層主樓的首層面積超過地下室單層面積的30%時，可酌情考慮提高地下室限額指標。 7）當地下室的人防結構面積大于85%時，鋼筋限額指標可提高10-20 kg/m2，當地下室的人防結構面積小于15%時， 鋼筋限額指標可降低10-20 kg/m2。 9、對于本限額指標中未包含的建筑類型及部位，各地產下屬公司可根據當地工程的特點、情況

39、及可靠的經驗數據自 行設定相應的優化限額指標。 第 8 頁，共 8 頁 （一）設計階段控制規范（二）采購階段控制規范（三）工程階段控制規范 1、鉆探布點的密度：塔樓下間距10米，非塔樓部位 20M，根據需要局部適當加密； 1、在詳勘時應選擇多家單位對初勘結果進行勘察前的 承載力等優化，優化建議作為技術標及評標的重要組 成部分。 1、如果實際地質持力層標高與鉆 探報告持力層標高相差超過2米， 應即日報集團設計及成本部門處 理； 2、設計部對勘察結果進行把關；2、詳勘確定勘察方案及勘察布點圖后再進行招標，并 進行單價包干； 3、鉆探合約內應明確：根據鉆探報告，鉆探公司應 提供多種基礎選擇建議，并對

40、不同基礎形式進行闡 述說明；避免僅推薦一種基礎類型。 3、詳勘投標單位須對承載力、壓縮模量、滲透系數等 參數及基礎選型提出優化建議； 4、勘察單位與施工單位分開招標。 1、設計根據控規標高、項目現狀標高、設計方案， 進行土方平衡；在規劃及方案中應有專項的豎向設 計，并對土方平衡加以詳細分析； 1、依據土方開挖方案，編制工程量清單，綜合單價包 干； 1、土方工程須進行分批測量，分 批收方、結算工作，避免后期爭 議、扯皮； 2、地下室埋深及層數組合應結合原始地面標高綜合 考慮，保證埋深最淺及土方開挖量最小。 2、土方開挖方案須結合勘察報告，勘察報告中有石方 工程的，須在招標及合同中體現：、粒徑小于

41、1M的 石塊列入土方工程；、其余石方分炮機破碎、靜力 爆破、炸藥爆破三種價格； 2、依據土方開挖方案，考慮現場 土方平衡，留足土方回填量； 3、土方單位進場前應做好原始地面標高、地形圖測量 繪制工作，由三方簽字確認。土方工程完工，及時做 好收方、標高測量工作；并在工程結算時提供相關測 量記錄；原貌標高須作為合同附件； 3、土方造坡須考慮擋土墻施工方 案及對后期小區道路影響。 4、現場臨時道路及臨建等應整體規劃，并在招標前需 定方案。 1、 常規支護方案有自然土方放坡，噴漿，掛網噴 漿，預應力錨桿+噴射，毛石擋墻，擋墻，深層攪拌 樁，深攪樁+圍護樁+錨桿，鋼板樁等；設計須提供 支護比選方案，成本

42、配合； 1、深基坑及邊坡（深度、高度大于12M)必須進行設計 施工圖招標； 1、攪拌樁、圍護樁提供打樁記 錄，供成本結算使用。 2、達到5m以上的深基坑，優先考慮階梯放坡。2、工程總估算價格大于200萬元的設計施工圖必須進 行招標（兩套及以上施工圖）。 3、優先采用綜合單價包干招標，降排水等措施費包 干；工期短，復雜程度低，可采用總價包干 4、周邊條件復雜的項目應引進工程保險。 關鍵成本項目關鍵成本項目 地質鉆探 土石方挖運 基坑及 邊坡支 護工程 （含永 久性和 非永久 性工 程） 3.1 第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表 控制規范 序 號 1 控

43、制規范 序 號 1 2 2、由工程、成本做好日常勘察記 錄表，供結算使用； 3、項目部應派專人進行旁站、監 督，每個鉆孔的照片必須存檔及 形成書面記錄。 （一）設計階段控制規范（二）采購階段控制規范（三）工程階段控制規范 關鍵成本項目關鍵成本項目 第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表 控制規范 序 號 控制規范 序 號 1、設計合同內明確設計單位必須提供兩種以上的基 礎方案（含樁型、樁位布置等）以供比選； 1、避免采用模擬清單，充分評估樁基工程與主體工程 工期關系，減少因工期引起的降排水措施費等大幅度 增加 1、編制好現場打樁記錄，保證結 算資料完整；

44、2、如因各種因素導致單方案設計，須提供專項方案 可行性報告進行具體說明； 2、，施工圖完成后再行招標；如為搶工期，評估確定 樁型后方可招標，待施工圖紙確定后核定暫定總價。 2、樁基進場時間應結合現場實際 情況，在施工條件合理的情況下 確定，明確各種施工條件情況， 避免后期扯皮。 3、樁基工程必須由設計、工程、成本參與方案評審 后方可確定； 4、各基礎類型的成本大致按以下順序遞增：天然淺 地基基礎、預應力管樁、筏板、人工挖孔樁（逐漸 受限制）、灌注樁。 3.3 樁基檢 測 1、優先采用大應變對樁基礎檢測，僅在必要時采用 靜載試驗。 1、項目部根據項目情況，應從整 個項目綜合考慮，提出檢測費用 最

45、低的書面方案。 1、按集團下發限額指標及項目特征確定優化目標， 目標不得高于限額指標，宜采用底薪加提成； 1、優化設計公司引入競爭機制，通過投標確定； 2、優化設計必須由集團與分公司設計、成本根據具 體項目設定優化目標。 2、設計優化費用預留20%,待工程結構封頂后，且無重 大設計變更，再行支付。 1、地下室方案設計須引入車道劃線公司，對車位利 用率進行方案優化，提出車庫方案書面優化建議； 1、在方案圖紙確定前完成車道劃線招標工作。 2、設備房、消防水池、人防區域優先設置在柱網密 集區； 3、地下室柱網間距應結合車位尺寸及行車道尺寸進 行優化； 4、地面露天車位最大化；地面停車按照最大邊線原

46、則布置。 1、正式施工圖紙建筑做法表與交樓標準必須經評審 并保持一致； 1、必須采用工程量清單招標；1、組織設計、成本部門進行圖紙 會審，提出優化建議； 2、消防水池、設備房等優先設置在地下室塔樓下； 2、在沒有施工圖紙的情況下或圖紙不完善的條件下， 采用綜合單價包干，不得實行總價包干招標； 2、現場變更及現場零星委托總額 不得超過總造價0.5%； 3、地下室不做地坪漆，墻面、柱面不做抹灰，清理 后批膩子、刷乳膠漆各一遍，高度至梁底（不含梁 底面積），天棚可不考慮膩子刮白； 3、清單報價，措施費采用總價包干(除建筑面積變化 后可以調整外，其它均不做調整，模板不含在措施費 中)； 4、地下室底板

47、避免整體建筑找坡、采用結構找坡， 地下室、裙房頂板采用結構找坡； 4、實行風險共擔，鋼筋、砼按施工期（開工至結構封 頂，如有大型公共地下室，地上、地下調差分開）平 均信息價調整，材料調差方式：價差=信息價（施工期 算術平均價）-基準價（投標當期信息價）； 5、建筑設計優先考慮平屋面，產品風格需要，采用 局部坡屋面與平屋面相結合； 5、甲定乙供材料范圍，應做好前期合約規劃，并明確 材料定樣時間，在主體工程招標前確定； 4.2 設計優 化 車位利 用率 樁基礎 工程 （人工 挖孔樁 、沖孔 樁、鉆 孔樁、 CFG復 合樁、 預應力 管樁 等） 基礎及 邊坡 3 3 3.2 4.1 （一）設計階段控

48、制規范（二）采購階段控制規范（三）工程階段控制規范 關鍵成本項目關鍵成本項目 第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表第三章、關鍵成本項目系統控制規范一覽表 控制規范 序 號 控制規范 序 號 6、樓地面地坪采用結構面原漿壓光（精裝交樓時不 需要壓光），無論精裝、毛坯交樓不須做水泥砂漿 二次找平； 6、甲定乙供材料定價必須在總包招標前完成招標定 價，并落實到招標文件中，甲定乙供材料必須簽訂三 方協議，甲指乙供材料合同必須與總包單位一起簽 訂； 7、衛生間沉箱防水層施工完畢后，不必再做保護 層； 7、準用材料：包干價合同內的準用材料，在投標文件 中品牌資源應在三家以上，且應明確不同品牌的準用 系列

49、、型號等參數。包干價合同的準用材原則上應先 確定樣板后方可招標，并將材料樣板隨招標文件一起 下發各投標單位； 8、總包定標后，施工圖紙不允許整版更換，必須以 變更形式體現；設計變更總額不得超過總造價 2.5%； 8、圖紙會審紀要不得作為結算依據，會審意見必須以 工程通知單形式下發； 9、結構形式的成本遞增順序：磚混結構、矩形柱框 架、異形柱框架、剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力 墻。 9、合同內明確施工組織方案不作為結算依據，施工組 織如涉及費用事項，須根據現場情況辦理驗收確認手 續；措施費包干范圍內，不得另行核量、計費。 1、明確外立面分色圖，施工面積比例，偷送面積的 陽臺改房間部位外墻應考慮簡

50、單涂料施工，凸窗、 裝飾線條及零星構件部位不得使用外墻磚； 1、核定價格須包工、包料，明確涂布率及施工工藝； 1、樣板示范施工；嚴格按照標準 施工工藝指導施工及驗收，工程 部嚴格審核涂料施工方案，外架 拆除后使用吊繩涂刷面漆不到的 部位應在外架拆除前所有工序完 成。 2、設計部門在總包合約簽訂前確定涂料工藝、樣板 及技術參數； 2、甲定乙供材料定價必須在總包招標前完成招標定 價，并落實到招標文件及合同中； 3、外墻裝飾構件尺寸應與外墻磚尺寸綜合考慮，最 大程度減少損耗。 3、面磚定價需綜合考慮勾縫劑、粘結劑、縫寬等因素 。 1、保溫材料選擇順序：聚苯顆粒砂漿、泡沫聚苯板 、擠塑聚苯板； 1、參