1、一、建設工程造價內容與構成 二、單體造價組成與經濟指標 三、成本測算 四、措施費分析 目目 錄錄 一、建設工程造價內 容與構成 造價構成 （一）、建設項目工程造價的構成 建設項目總投資：建設項目總投資： 指項目建設期用于項目的建設、建設期貸款指項目建設期用于項目的建設、建設期貸款 利息、固定資產投資方向調節稅和流動資金的總利息、固定資產投資方向調節稅和流動資金的總 和稱為建設項目工程造價。和稱為建設項目工程造價。 造價費用構成如下表造價費用構成如下表: 造價構成 造價構成 預備費 1、 基本預備費基本預備費: 基本預備費是指在投資估算或設計概算內難以預料的工程費用，費用內容基本預備費是指在投資

2、估算或設計概算內難以預料的工程費用，費用內容 包括：包括： （1） 在批準的初步設計范圍內，技術設計、在批準的初步設計范圍內，技術設計、施工圖設計及施工過程中所施工圖設計及施工過程中所 增加的工程費用；設計變更、局部地基處理等增加的費用；增加的工程費用；設計變更、局部地基處理等增加的費用； （2） 一般自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用。實行一般自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用。實行 工程保險的工程項目費用應適當降低；工程保險的工程項目費用應適當降低； （3） 竣工驗收時為鑒定工程質量，對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費竣工驗收時為鑒定工程質量，對隱蔽工程進行必要的

3、挖掘和修復費 用；用； （4） 超長、超寬、超重引起的運輸增加費用等。基本預備費估算，一般超長、超寬、超重引起的運輸增加費用等。基本預備費估算，一般 是以建設項目的工程費用和工程建設其他費用之和為基礎，乘以基本預備是以建設項目的工程費用和工程建設其他費用之和為基礎，乘以基本預備 費率進行計算費率進行計算 造價構成 預備費 2、 價差預備費價差預備費: 價差預備費是指建設項目在建設期間，由于價格等變化引起工程造價變化價差預備費是指建設項目在建設期間，由于價格等變化引起工程造價變化 預測預留費用。預測預留費用。費用內容包括：人工、設備、材料、施工機械的價差費費用內容包括：人工、設備、材料、施工機械

4、的價差費， 建筑安裝工程費及工程建設其他費用調整，利率、匯率調整等增加的費用。建筑安裝工程費及工程建設其他費用調整，利率、匯率調整等增加的費用。 價差預備費的測算方法，一般根據國家規定的投資綜合價格指數，按估算價差預備費的測算方法，一般根據國家規定的投資綜合價格指數，按估算 年份價格水平的投資額為基數，根據價格變動趨勢，預測價值上漲率，采年份價格水平的投資額為基數，根據價格變動趨勢，預測價值上漲率，采 用復利方法計算。用復利方法計算。 造價構成 （二）、建筑安裝工程造價的構成 （1）按照建設部、財政部建標）按照建設部、財政部建標2003206號文號文 件件關于印發關于印發的通的通 知知規定：建

5、筑安裝工程費用項目由直接費、間規定：建筑安裝工程費用項目由直接費、間 接費、利潤和稅金組成。接費、利潤和稅金組成。 造價構成 建筑安裝建筑安裝 工程造價工程造價 直接費直接費 間接費間接費 利潤利潤 稅金稅金 直接工程費直接工程費 措施費措施費 規費規費 企業管理費企業管理費 人工費、材料費、施工機械使用費人工費、材料費、施工機械使用費 環境保護安全文明施工費、臨時設施費、環境保護安全文明施工費、臨時設施費、 夜間施工費、二次搬運費、大型機械進夜間施工費、二次搬運費、大型機械進 出場及安拆費、腳手架費、已完工程及出場及安拆費、腳手架費、已完工程及 設備保護費、施工排水降水費設備保護費、施工排水

6、降水費 環境保護安全文明施工費、臨時設施費、環境保護安全文明施工費、臨時設施費、 夜間施工費、二次搬運費、大型機械進夜間施工費、二次搬運費、大型機械進 出場及安拆費、腳手架費、已完工程及出場及安拆費、腳手架費、已完工程及 設備保護費、施工排水降水費設備保護費、施工排水降水費 管理人員工資、辦公費、差旅交通費、管理人員工資、辦公費、差旅交通費、 固定資產使用費、工具用具使用費、勞固定資產使用費、工具用具使用費、勞 動保險費、工會經費、職工教育經費、動保險費、工會經費、職工教育經費、 財產保險費、財務費、稅金、其他財產保險費、財務費、稅金、其他 造價構成 （2）按照）按照建設工程工程量清單計價規范

7、建設工程工程量清單計價規范的的 有關規定，工程量清單計價，建筑安裝工程造價有關規定，工程量清單計價，建筑安裝工程造價 由分部分項工程費、措施項目費和規費、稅金組由分部分項工程費、措施項目費和規費、稅金組 成。成。 造價構成 造價構成 （3）直接費 直接費由直接工程費和措施費組成。 造價構成 1）直接工程費 指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用， 包括人工費、材料費、 施工機械使用費。 造價構成 2）措施費措施費 指為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施 工過程中非工程實體項目的費用。包括環境保護費、 文明施工費、安全施工費、臨時設施費、夜間施工費 、二次搬運費、大型機械設備進出場費及安

8、拆費、混 凝土和鋼筋混凝土模板及支架費、腳手架費、已完工 程及設備保護費、施工排水、降水費等。 造價構成 環境保護費：環境保護費：是指施工現場為達到環保部門要求所需要的各項費用。 文明施工費：文明施工費：是指施工現場文明施工所需要的各項費用。 安全施工費：安全施工費：是指施工現場安全施工所需要的各項費用。 臨時設施費：臨時設施費：是指施工企業為進行建筑工程施工所必須搭設的生活 和生產用的臨時建筑物、構筑物和其他臨時設施費用等。 臨時設施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業房屋與構筑物、倉庫、辦公室、 加工廠以及規定范圍內道路、水、電、管線等臨時設施和小型臨時設施。 臨時設施費用由以下三部分組成：

9、 1）周轉使用臨建（如，活動房屋）； 2）一次性使用臨建費（如，簡易建筑）； 3）其他臨時設施（如，臨時管線）。 造價構成 夜間施工費：夜間施工費：是指因夜間施工所發生的夜班補助費、夜間施工降效、 夜間施工照明設備攤銷及照明用電等費用。 二次搬運費：二次搬運費：是指因施工場地狹小等特殊情況而發生的二次搬運費 用。 大型機械設備進出場及安拆費：大型機械設備進出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運 至施工現場或由一個施工地點運至另外一個施工地點，所發生的機械進 出場運輸及轉移費用，以及機械在施工現場進行安裝和拆卸所需要的人 工費、材料費、機械費、試運轉費及安裝所需的輔助設施的費用。 造價構成

10、 混凝土和鋼筋混凝土模板及支架費：混凝土和鋼筋混凝土模板及支架費：是指混凝土施工過程中需要的 各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運輸費用及模板、支架的攤銷 （或租賃）費用。 市場情況: A、班組包工包出周轉材料;(35*3.5)+(8.6*3.5)=152元/M2(建筑面積) B、班組包工;35/M2(展開面積) 腳手架費：腳手架費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用及腳手架 的攤銷（或租賃）費用。 A、內腳手架B、外腳手架 已完工程及設備保護費：已完工程及設備保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及設備進行 保護所需費用。 施工排水、降水費：施工排水、降水費：是指為確保工程在正常條件下施

11、工，采取各種 排水、降水措施所發生的各種費用。 造價構成 3）間接費間接費 間接費由規費和企業管理費組成 造價構成 4）利潤利潤 指施工企業完成所承包工程獲得的盈利 。 收入-付出=利潤(得正數) 100萬-80萬=20萬 造價構成 5）稅金（增值稅）稅金（增值稅） 建筑安裝工程費用的稅金是指計入建筑安裝工 程造價內的增值稅稅額。建筑業增值稅稅率為 11%。 詳見詳見廣東省住房和城鄉建設廳關于營業稅改增值稅后調整廣東省建設工廣東省住房和城鄉建設廳關于營業稅改增值稅后調整廣東省建設工 程計價依據的通知程計價依據的通知（粵建市函（粵建市函【2016】1113號）規定。號）規定。 二、單體造價組成與

12、經濟指標 單體造價組成與經濟指標分析 1、別墅別墅 3、地下室地下室 不同類型的建筑土建工程造價組成與經濟指標分析。不同類型的建筑土建工程造價組成與經濟指標分析。 2、高層住宅高層住宅 國家標準國家標準建設工程工程量清單計價規范建設工程工程量清單計價規范（GB50500- 2008）、）、廣東省建設工程計價通則廣東省建設工程計價通則、2010年年廣東廣東 省建筑與裝飾工程綜合定額省建筑與裝飾工程綜合定額、2010年年廣東省安裝工程廣東省安裝工程 綜合定額綜合定額、2010年年廣東省市政工程綜合定額廣東省市政工程綜合定額、 2010年年廣東省園林綠化工程綜合定額廣東省園林綠化工程綜合定額 信息價

13、：信息價：江門市江門市2011年年12月份信息價月份信息價 計價依據：大澤項目為例 單體造價組成與經濟指標分析 1、土建工程承包方式、土建工程承包方式 分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干; 模板及腳手架的措施費用采用綜合單價包干； 除模板及腳手架外的措施費（含其它項目費）采用建筑面 積單方造價包干。 2、室內精裝修（或精簡裝修）工程、室內浴室柜、浴室、室內精裝修（或精簡裝修）工程、室內浴室柜、浴室 鏡、淋浴屏風、室內涂料工程鏡、淋浴屏風、室內涂料工程采用全費用綜合單價包干的 承包方式。 綜合單價包含什么內容綜合單價包含什么內容:綜合單價是完成工程量清單中一綜合單價是完成工程量清單中一 個規

14、定計量單位項目所需的人工費、材料費、機械使用費、個規定計量單位項目所需的人工費、材料費、機械使用費、 管理費、利潤、規費和稅金，并考慮風險因素組成。管理費、利潤、規費和稅金，并考慮風險因素組成。 合同的承包方式：大澤項目為例 單體造價組成與經濟指標分析 土建工程的結算方式土建工程的結算方式 高層住宅高層住宅 J355（121#）土建工程分部分項工程量清單綜合單價按照承包人 投標的1號樓號樓的分部分項工程量清單綜合單價包干，工程量按經發 包人確認的竣工圖及合同約定進行計算。 J355（121#）的模板及腳手架按承包人投標的1號樓號樓的模板及腳手 架綜合單價包干，工程量按經發包人確認的竣工圖計算。

15、 J355（121#）的除模板、腳手架外的措施項目費及其他項目費按 承包人投標的1號樓號樓除模板、腳手架外的措施項目費及其他項目費 每平方米95.18元包干乘以建筑面積作為此部分措施費，不予調整。 合同的結算方式：大澤項目為例 單體造價組成與經濟指標分析 室內精裝修（或精簡裝修）工程的結算方式室內精裝修（或精簡裝修）工程的結算方式 本工程室內塊料工程的結算方式為本工程室內塊料工程的結算方式為全費用綜合包干單價包干全費用綜合包干單價包干，承承 包人按發包人提供的全費用綜合包干單價表乘以統一報價系數：包人按發包人提供的全費用綜合包干單價表乘以統一報價系數： 1）低層住宅及電房按低層住宅及電房按1.

16、08； 2）高層住宅高層住宅、商鋪商鋪、幼兒園及保安亭按幼兒園及保安亭按1.00后的全費用綜合包后的全費用綜合包 干單價干單價 作為本合同工程結算全費用綜合包干單價作為本合同工程結算全費用綜合包干單價，全費用綜合包干單價全費用綜合包干單價 已包括完成發包人提供的清單工程內容和本合同約定的工作內容已包括完成發包人提供的清單工程內容和本合同約定的工作內容 的一切費用的一切費用。工程量按經發包人確認的竣工圖計算工程量按經發包人確認的竣工圖計算。 合同的結算方式：大澤項目為例 單體造價組成與經濟指標分析 工程量計算依據是什么工程量計算依據是什么: 1、合同約定的計算原則：如鋼筋、土方工程。、合同約定的

17、計算原則：如鋼筋、土方工程。 2、2008年清單計算規則及年清單計算規則及2010年廣東省定額計算規則。年廣東省定額計算規則。 3、竣工圖紙及相關文件、竣工圖紙及相關文件 單體造價組成與經濟指標分析 各戶型造價指標匯總： 單體造價組成與經濟指標分析 （一）、雙拼別墅 （1）工程概況 本工程為: 新會大澤碧桂園G116住宅（毛坯/半毛半豪，天 然基礎/樁基礎）建筑裝修工程，建筑面積:323.64平方 米，建筑物總高 10.96 米，三層框架，天然基礎。 經濟指標-雙拼別墅 （2）單位工程費匯總分析 經濟指標-雙拼別墅 （3）分部分項工程費匯總分析 經濟指標-雙拼別墅 （4）措施項目費匯總分析 經

18、濟指標-雙拼別墅 經濟指標-雙拼別墅 （5）其他項目費匯總分析 經濟指標-雙拼別墅 （二）、高層住宅高層住宅 （1）工程概況 本工程為:新會大澤碧桂園山湖灣二期1號樓（毛坯），建 筑面積:17217.8平方米，總高55.15米，18層框架剪力墻結構 。 經濟指標-高層住宅 （2）單位工程費匯總分析 經濟指標-高層住宅 （3）分部分項工程費匯總分析 經濟指標-高層住宅 （4）措施項目費匯總分析 經濟指標-高層住宅 經濟指標-高層住宅 經濟指標-高層住宅 （接上表） （5）其他項目費匯總分析 經濟指標-高層住宅 （三）、地下室地下室 （1）工程概況 本工程為:新會大澤碧桂園山湖灣二期地下車庫（毛坯

19、）， 建筑面積:7789.62平方米，總高4.9米，1層框架剪力墻結構 ，管樁基礎。 經濟指標-地下室 （2）單位工程費匯總 經濟指標-地下室 （3）分部分項工程費匯總分析 經濟指標-地下室 （4）措施項目費匯總分析 經濟指標-地下室 經濟指標-地下室 經濟指標-地下室 （接上表） （5）其他項目費匯總分析 經濟指標-地下室 （6）樁基礎工程費用匯總 經濟指標-地下室 （四）綜合單價人材機各占比例 單價組成與指標分析 1 1、500mm500mm樁綜合單價：樁綜合單價：230.93230.93元元/M/M，其中，其中 2 2、基礎承臺砼、基礎承臺砼C25C25綜合單價：綜合單價：463.134

20、63.13元元/M3/M3，其中，其中 3 3、有梁板砼、有梁板砼C25C25綜合單價：綜合單價：441.88441.88元元/M3,/M3,其中其中 4 4、鋼筋、鋼筋2525內綜合單價：內綜合單價：6453.266453.26元元/ /噸，噸， 其中其中 材料：材料：179179. .4242元元，占占7777. .6969% % 機械：機械：5151. .5 5元元元元，占占2222. .3131% % 人工：人工：108108. .4242元元，占占2323. .4141% % 材料：材料：339339. .6969元元，占占7373. .3535% % 機械：機械：1515. .01

21、01元元， 占占 3 3. .2424% % 人工：人工：9696. .1717元元， 占占2121. .7676% % 材料：材料：343343. .7171元元，占占7777. .7878% % 機械：機械：1 1. .9999元元，占占0 0. .4545% % 人工：人工：696696. .2525元元，占占1010. .7979% % 材料：材料：56945694. .9393元元，占占8888. .2525% % 機械：機械：6262. .0808元元，占占0 0. .9696% % 單價組成與指標分析 人工：人工：32.5232.52元，占元，占67.1%67.1% 材料：材料：

22、13.7113.71元，占元，占28.28%28.28% 機械：機械：2.242.24元，元， 占占4.61%4.61% 人工：人工：12.3312.33元，占元，占51.95%51.95% 材料：材料：9.859.85元，元， 占占41.49%41.49% 機械：機械：1.561.56元，元， 占占6.55%6.55% 人工：人工：12.0712.07元，占元，占20.99%20.99% 材料：材料：45.4445.44元，占元，占79.01%79.01% 5 5、金屬推拉窗綜合單價：、金屬推拉窗綜合單價：370.03370.03元元/M2/M2，其中，其中 6 6、有梁板模板綜合單價：、有

23、梁板模板綜合單價：48.4648.46元元/M2/M2，其中，其中 7 7、綜合鋼腳手架綜合單價：、綜合鋼腳手架綜合單價：23.7423.74元元/M2/M2，其中，其中 8 8、屋面保溫層綜合單價：、屋面保溫層綜合單價：57.5157.51元元/M2/M2，其中，其中 人工：人工：4646. .9898元元， 占占1212. .7 7% % 材料：材料：320320. .0505元元，占占8686. .4949% % 機械：機械：3 3元元，占占0 0. .8181% % 單價組成與指標分析 人工：人工：17.0917.09元，占元，占79.17%79.17% 材料：材料：4.264.26元

24、，元， 占占19.7219.72 機械：機械：0.240.24元，元， 占占1.1%1.1% 人工：人工：20.7120.71元，占元，占62.19%62.19% 材料：材料：12.2512.25元，占元，占36.77%36.77% 機械：機械：0.350.35元，元，占占1.04%1.04% 9 9、屋面涂膜防水綜合單價：、屋面涂膜防水綜合單價：41.6641.66元元/M2/M2，其中，其中 1010、內墻抹灰綜合單價：、內墻抹灰綜合單價：21.5821.58元元/M2/M2，其中，其中 1111、外墻抹灰綜合單價：、外墻抹灰綜合單價：33.3133.31元元/M2/M2，其中，其中 人工

25、：人工：5 5. .2424元元， 占占1212. .5858% % 材料：材料：3636. .4242元元，占占8787. .4242% % （五）綜合單價分析表： 單價組成與指標分析 有梁板綜合單價分析表 現澆混凝土鋼筋（級鋼）1625綜合單價分析表 （六）各戶型土建單體造價組成比例表各戶型土建單體造價組成比例表： 單價組成與指標分析 各戶型土建單體造價組成比例表各戶型土建單體造價組成比例表 序號 規劃棟號 土石方工程 工程 砌筑工程 混凝土及鋼筋混 凝土工程（包腳 手架 模板） 金屬結構工程 屋面及防水 隔熱 保溫工 程 樓地面 工程 墻 柱面 工程 天棚工程 門窗工程 油漆 涂料 裱糊

26、工程 及其他工 程 措施費（除 腳手架與模 板） 1別墅1.28%9.09%39.40%12.80%1.97%14.03%1.24%5.76%4.76%9.67% 2 高層地上 部分 0.02%9.38%48.00%1.20%6.50%19.40%1.60%9.80%0.50%3.60% 3 地下室部 分 0.70%1.10%77.00%13.20%0.10%0.90%1.50%0.40%0.80%4.30% 注：具體百分比需按實際工程的分部分項占總造價的百分率 三、成本測算 （1）土地成本 成本測算 土地成本為開發成本的重要組成部分，綜合的地價內容非常 廣泛，主要包括：土地中標價、拆遷補償費

27、用、中介費用、交 易契稅等，不同地區不同價格。 （2）前期規費 成本測算 前期規費主要是指從事房地產開發向政府交納的相關費用， 主要包括應交納的基礎設施配套費、教育附加費、人防經費、 白蟻費用、地區配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金 、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數主要是按施工圖建筑 面積，繳納標準按國家有關規定執行。整個前期規費約占開發 總成本的10%左右。 （3）工程成本 成本測算 此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的30%60%，具體內容包括，具體內容包括： 勘察、設計、建筑檢測、質量檢驗及景觀設計、項目監理等費用； 土石方、圍墻、傳

28、達室、現場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電 等三通一平費用； 地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎、支護等內容； 建筑安裝工程費用，包括土建、安裝等費用； 電梯投資； 小區供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統、消防系統、景觀綠 化等費用； 小區智能化費用，包括門禁系統、防盜報警系統、監控系統，有線電視、 電話、寬帶系統等費用； 小區配套費用（適用于大規模小區建設），包括物業管理用房、幼兒園、 學校、社區服務、會所、醫保中心等建設費用。 （4）開發間接費 成本測算 此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下： 資金

29、成本。該費用實際是項目開發的機會成本，在進行項目成本分析時， 應按項目全貸款來考慮，因為開發商即使是用自有資金，也還是存在機 會成本。具體分析時應采用動態現金流的計算方法。 管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等， 此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。 銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成 等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。 其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地 質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的 3%5%計列，視項目具體情況而定。 銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要

30、指營業及附加費、交易服 務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。 其他支出 四、措施費分析 1、現場圍護； 2、現場文明施工措施費； 3、抽水排水費； 4、塔吊基礎； 措施費分析 1、現場圍墻； 措施費分析 承包人進場時，現場已有可使用的臨時圍擋（按元）， 結算時予以扣除； 現場已有的臨時圍擋如需拆改，不另計取費用。 2、現場文明施工措施費； 措施費分析 現場排水溝 地面硬地化 防護 現場文明施工措施費內容 3、抽水排水費； 措施費分析 降水清單 天上水（雨水）：措施費已包含在內。 地下水（水位高）：專項方案審核，掛表計算。 4、塔吊基礎； 措施費分析 塔吊的基礎屬于除模板及腳手架外措施費包干范圍（特殊土質 需打樁時，樁工程可辦理簽證），不再另外計取。 謝謝謝！謝！