1、1 1 房地產開發房地產開發 工程成本控制精細化管理工程成本控制精細化管理 孫 躍孫 躍 首席講師 錢塘房產集團副總 資深房地產工程管理專家 2 2 第一章房地產開發工程成本管理任務、管理第一章房地產開發工程成本管理任務、管理第一章房地產開發工程成本管理任務、管理第一章房地產開發工程成本管理任務、管理 理念和組織分工理念和組織分工理念和組織分工理念和組織分工 1 1、新形勢下房地產開發工程成本管理的、新形勢下房地產開發工程成本管理的 新任務。新任務。 2 2、工程成本管理中的管理理念介紹。、工程成本管理中的管理理念介紹。 3 3、正確理解、正確理解“ “省錢省錢” ”和和“ “花錢花錢” ”

2、4 4、合理的工程成本控制的組織分工、合理的工程成本控制的組織分工 3 3 新形勢下房地產開發工程成本管理的新任務新形勢下房地產開發工程成本管理的新任務 隨著國家宏觀調控的力度不斷加大隨著國家宏觀調控的力度不斷加大, ,尤其在房地產領域尤其在房地產領域, ,“ “國六條國六條” ”的出的出 現，造成房地產市場已從現，造成房地產市場已從“ “買方市場買方市場” ”向向“ “賣方市場的轉變賣方市場的轉變” ”。房地產市。房地產市 場整個形式不容樂觀，由于競爭的加劇，使房地產市場由過去的低場整個形式不容樂觀，由于競爭的加劇，使房地產市場由過去的低 投入高產出向高成本低收益的方向發展。例如，我公司在投

3、入高產出向高成本低收益的方向發展。例如，我公司在20002000年開年開 發的某住宅項目，當時工程建設成本為發的某住宅項目，當時工程建設成本為15001500元元/ /平方米，土地成本為平方米，土地成本為 350350元元/ /平方米（銷售面積），樓盤住宅均價為平方米（銷售面積），樓盤住宅均價為35003500元元/ /平方米，商品平方米，商品 均價為均價為80008000元元/ /平方米，該項目開發一年后即全部銷售完，兩年后交平方米，該項目開發一年后即全部銷售完，兩年后交 付使用，利潤在付使用，利潤在70007000萬元以上；而我公司在杭州萬元以上；而我公司在杭州20062006年開發某住宅

4、年開發某住宅 項目，經過測算土地成本為項目，經過測算土地成本為50005000元元/ /平方米，工程建設成本為平方米，工程建設成本為33003300 平方米，開盤價為平方米，開盤價為90009000元元/ /平方米，利潤較低。平方米，利潤較低。 為此，由于形勢發生了變化，原先不太計較的工程建設成本變成了為此，由于形勢發生了變化，原先不太計較的工程建設成本變成了 關注的重點，如何保證銷售品質的前提下控制建設成本，如何在限關注的重點，如何保證銷售品質的前提下控制建設成本，如何在限 定建設成本下降低成本、挖掘效益是我們開發商管理部門面對的新定建設成本下降低成本、挖掘效益是我們開發商管理部門面對的新

5、問題。問題。 4 4 5 5 工程成本管理中的管理新理念介紹工程成本管理中的管理新理念介紹 傳統的工程管理的思路為：根據設計院圖紙組織招標投標，根據傳統的工程管理的思路為：根據設計院圖紙組織招標投標，根據 最低價原則選擇施工單位，并根據現場簽證等進行結算。傳統的最低價原則選擇施工單位，并根據現場簽證等進行結算。傳統的 成本管理方法存在：（成本管理方法存在：（1 1）被動式控制成本（）被動式控制成本（2 2）采取過程或事后）采取過程或事后 控制成本方法（控制成本方法（3 3）沒有系統對成本進行控制。造成的結果是）沒有系統對成本進行控制。造成的結果是“ “結結 算超預算、預算超概算、概算超估算算超

6、預算、預算超概算、概算超估算” ”的現象比較普遍，上述管理的現象比較普遍，上述管理 的誤差往往在的誤差往往在20%20%以上。以上。 新的工程成本管理的理念為：工程成本管理是一項科學系統管理新的工程成本管理的理念為：工程成本管理是一項科學系統管理 工程，采用工程，采用“ “全過程全過程” ”成本管理方法，成本控制應該貫穿在工程建成本管理方法，成本控制應該貫穿在工程建 設各階段，在項目定位、規劃設計優化、招投標及工程建設實行設各階段，在項目定位、規劃設計優化、招投標及工程建設實行 各環節做重點控制，并貫徹各環節做重點控制，并貫徹“ “精細化精細化” ”管理的理念，采納有效實現管理的理念，采納有效

7、實現 “ “防三超防三超” ”現象，并為項目建設爭取更大的效益。新的管理理念體現象，并為項目建設爭取更大的效益。新的管理理念體 現了現了“ “系統控制系統控制” ”、“ “全過程控制全過程控制” ”、“ “預防控制為主預防控制為主” ”及及“ “精細化精細化” ”管理管理 的特點。的特點。 6 6 正確理解正確理解“ “省錢省錢” ”和和“ “花錢花錢” ” 俗話說俗話說“ “君子生財，取之有道君子生財，取之有道” ”，房產開發商，應該遵循此道。由于市場競爭的激烈，為，房產開發商，應該遵循此道。由于市場競爭的激烈，為 取得高利潤，出現了各種違規和欺詐行為，即損害了廣大業主的利益，又影響了開發取

8、得高利潤，出現了各種違規和欺詐行為，即損害了廣大業主的利益，又影響了開發 商的聲譽。為做一個可持久發展的開發商，應該正確把握商的聲譽。為做一個可持久發展的開發商，應該正確把握“ “花錢花錢” ”、“ “省錢省錢” ”的尺度，否則的尺度，否則 會帶來較大的麻煩。會帶來較大的麻煩。 可以省錢的地方為：可以省錢的地方為： （1 1）杜絕不合理的設計浪費。）杜絕不合理的設計浪費。 （2 2）理性地進行市場定位，避免過高的配置。）理性地進行市場定位，避免過高的配置。 （3 3）根據發包市場行情，科學合理地確定中標價，杜絕招標中標價過高現象。）根據發包市場行情，科學合理地確定中標價，杜絕招標中標價過高現象

9、。 ? ? 應該花錢的地方為：應該花錢的地方為： （1 1）設計費和監理費，不能太扣。）設計費和監理費，不能太扣。 （2 2）項目的配置應該符合國家政策基本要求，如人防、節能設置，否則會影響驗收。）項目的配置應該符合國家政策基本要求，如人防、節能設置，否則會影響驗收。 （3 3）外立面用材，涉及公司形象的地方。）外立面用材，涉及公司形象的地方。 （4 4）售樓處、樣板房，涉及銷售形象，需要投入。）售樓處、樣板房，涉及銷售形象，需要投入。 （5 5）涉及結構安全、環保、衛生等，應該慎重考慮省錢。）涉及結構安全、環保、衛生等，應該慎重考慮省錢。 （6 6）容易產生質量投訴的部位和專業分包工作。如外

10、墻門窗工程、防水工程。）容易產生質量投訴的部位和專業分包工作。如外墻門窗工程、防水工程。 7 7 合理的工程成本控制的組織分工合理的工程成本控制的組織分工 由于工程成本管理是個系統工程，為此工程成本管理也不僅僅是成本由于工程成本管理是個系統工程，為此工程成本管理也不僅僅是成本 管理部門的責任，而是全部部門的責任，尤其是營銷部、設計部、工管理部門的責任，而是全部部門的責任，尤其是營銷部、設計部、工 程部、材料采購部的責任，比較合理的成本管理控制組織分工為：程部、材料采購部的責任，比較合理的成本管理控制組織分工為： 項目定位營銷部門 設計階段 成本優化 設計部門 招標合同簽訂 現場簽證把控 工程部

11、、 成本管理部 工程部 竣工結算 成本管理部 8 8 9 9 第二章房地產成本管理第二章房地產成本管理第二章房地產成本管理第二章房地產成本管理“ “全過程全過程全過程全過程” ”管理的管理的管理的管理的 核心理念核心理念核心理念核心理念 項目開發階段的成本估算（根據擴初圖紙進行項目開發階段的成本估算（根據擴初圖紙進行 項目估算，根據施工圖紙進行項目的預算，并項目估算，根據施工圖紙進行項目的預算，并 確定目標成本基數）確定目標成本基數） 規劃設計階段的成本優化（對各專業設計進行規劃設計階段的成本優化（對各專業設計進行 優化，較少不合理的投入，杜絕設計浪費，優優化，較少不合理的投入，杜絕設計浪費，

12、優 化設計創造效益）化設計創造效益） 工程實施階段的成本控制（招投標管理、合同工程實施階段的成本控制（招投標管理、合同 管理、現場簽證管理）管理、現場簽證管理） 項目實施后的成本控制（竣工結算、根據結算項目實施后的成本控制（竣工結算、根據結算 編制竣工項目成本控制總結、積累各項經濟技編制竣工項目成本控制總結、積累各項經濟技 術參數、進而制定企業成本控制定額）術參數、進而制定企業成本控制定額） 1010 75% 20% 5% 項目設計招標合同簽定現場簽證 全過程控制管理的依據和著眼點全過程控制管理的依據和著眼點 1111 全過程控制管理的依據和著眼點全過程控制管理的依據和著眼點 根據各階段對項目

13、造價影響程度，通過統計發現：根據各階段對項目造價影響程度，通過統計發現： 項目設計階段對項目成本影響占了項目設計階段對項目成本影響占了75%75%，項目招，項目招 標和合同簽定可影響造價為標和合同簽定可影響造價為15%,15%,現場簽證和結算現場簽證和結算 審計影響造價的審計影響造價的5%5%。 因此我們將設計階段的成本控制放在第一位置因此我們將設計階段的成本控制放在第一位置 （投入的精力較少）；將招標和合同簽訂放在次（投入的精力較少）；將招標和合同簽訂放在次 要位置，將現場簽證和結算審計也不放過處理。要位置，將現場簽證和結算審計也不放過處理。 1212 第三章房地產開發工程成本管理第三章房地

14、產開發工程成本管理第三章房地產開發工程成本管理第三章房地產開發工程成本管理“ “精細化管理精細化管理精細化管理精細化管理” ”八大八大八大八大 環節介紹環節介紹環節介紹環節介紹 工程目標成本的制訂、支解與落實工程目標成本的制訂、支解與落實 產品營銷定位下的設計定位和材料選用產品營銷定位下的設計定位和材料選用 設計階段的成本優化設計階段的成本優化 招標管理及工程量清單招標招標管理及工程量清單招標 合同管理的控制合同管理的控制 甲供材料和甲定材料管理方法和要領甲供材料和甲定材料管理方法和要領 現場簽證與設計變更管理現場簽證與設計變更管理 工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立 1313 第四章工

15、程目標成本的制定、支解與落實第四章工程目標成本的制定、支解與落實第四章工程目標成本的制定、支解與落實第四章工程目標成本的制定、支解與落實 （NO.1)NO.1) 成本目標的制定成本目標的制定-主要過程主要過程 成本目標的制定成本目標的制定-工作案例工作案例 成本目標的支解成本目標的支解-分解是為了落實分解是為了落實 1414 公司的公司的“ “目標成本目標成本” ”如何提出如何提出 營銷部制定產品定位及相對應的價格定位；營銷部制定產品定位及相對應的價格定位； 成本部制定成本部制定各地區成本基價表各地區成本基價表- -即項目目標成本。即項目目標成本。 設計部控制目標成本的偏差率設計部控制目標成本

16、的偏差率 目標成本首先必須合理，建立在長期數據庫積累的基礎上。目標成本首先必須合理，建立在長期數據庫積累的基礎上。 目標成本應具有一定的動態性。目標成本應具有一定的動態性。 哈佛大學的教授羅賓哈佛大學的教授羅賓 庫帕爾庫帕爾 我們的公司總是先設計好圖我們的公司總是先設計好圖 紙和模型，再計算被設計產品的代價，然后看看能否以這紙和模型，再計算被設計產品的代價，然后看看能否以這 個價格水平賣出該項產品個價格水平賣出該項產品 ，而日本公司卻將這種程序完，而日本公司卻將這種程序完 全顛倒過來，即全顛倒過來，即 將某種新產品的成本或售價將某種新產品的成本或售價 定為定為X X元，然后回頭去努力實現這一目

17、標元，然后回頭去努力實現這一目標 。 1515 成本目標的制定成本目標的制定-主要過程主要過程 1616 成本目標的制定成本目標的制定-工作案例工作案例 測算測算. .xlsxls房地預算表房地預算表. .xlsxls 1717 成本目標的支解成本目標的支解-分解是為了落實分解是為了落實 ? ? 目標成本支解的目的：目標成本支解的目的： （）成本的動態控制（）成本的動態控制 要求：要求：要求：要求：對每一項成本發生和變化能即時掌握、分析偏差，強調及時性、與實發生成本的對應性對每一項成本發生和變化能即時掌握、分析偏差，強調及時性、與實發生成本的對應性 甲方實際成本的發生合同、變更簽證、結算甲方實

18、際成本的發生合同、變更簽證、結算 實發生成本的核算對象各分判工程和采購材料實發生成本的核算對象各分判工程和采購材料 成本目標合同計劃成本目標合同計劃 （）成本合理性判斷（）成本合理性判斷 成本管理兩大內容：合理確定與有效控制成本管理兩大內容：合理確定與有效控制 成本決定因素：產品、市場成本決定因素：產品、市場 成本合理性判斷依據：經驗基礎上的修正成本合理性判斷依據：經驗基礎上的修正 兩方面的修正：產品差異、市場變化兩方面的修正：產品差異、市場變化 成本目標成本目標產品構成產品構成 （）成本管理責任考核。（）成本管理責任考核。 實現全員管理的辦法：責任制實現全員管理的辦法：責任制 兩類成本責任：

19、自發生成本、所監管成本兩類成本責任：自發生成本、所監管成本 責任成本體系：責任分配與考核辦法責任成本體系：責任分配與考核辦法 成本責任的落實：如何分解責任，就應如何和分解成本目標成本責任的落實：如何分解責任，就應如何和分解成本目標 成本目標考核對象、內容、標準成本目標考核對象、內容、標準 1818 目標成本支解的意義目標成本支解的意義 建筑產品成本構成復雜性的要求建筑產品成本構成復雜性的要求 集腋成裘需要從細項上控制集腋成裘需要從細項上控制 費用發生的方式決定成本分解的方式區費用發生的方式決定成本分解的方式區 別于乙方發生方式：時間上、空間上別于乙方發生方式：時間上、空間上 1919 目標成本

20、支解的方式目標成本支解的方式 ? ? 支解的方式：支解的方式： （）根據甲方合同計劃內容分解（總目標分解為每個合同目標）（）根據甲方合同計劃內容分解（總目標分解為每個合同目標） 分解依據：甲方的分判與采購計劃分解依據：甲方的分判與采購計劃 分解內容：總目標分解為每個合同項的目標分解內容：總目標分解為每個合同項的目標 分解時間：發展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完分解時間：發展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完 成各目標值的確定，招標簽約過程中調整（范圍分解）成各目標值的確定，招標簽約過程中調整（范圍分解） 一級計劃：項目發展計劃總綱領一級計劃：項目發展計劃總綱領 二級計劃

21、：運作實施計劃控制設計管理：出圖計劃、定樣計劃合約二級計劃：運作實施計劃控制設計管理：出圖計劃、定樣計劃合約 管理：考察計劃、招標、簽約計劃項目管理：隊伍、材料進場計劃成管理：考察計劃、招標、簽約計劃項目管理：隊伍、材料進場計劃成 本控制：目標、標底、結算編制計劃本控制：目標、標底、結算編制計劃 三級計劃：施工進度計劃實施三級計劃：施工進度計劃實施 2020 （）根據項目實體分解（總目標分解為分（）根據項目實體分解（總目標分解為分 部分項工程目標）部分項工程目標） 分解依據：項目建設內容（設計圖紙及說分解依據：項目建設內容（設計圖紙及說 明）明） 分解內容：總目標分解為分部分項工程目分解內容：

22、總目標分解為分部分項工程目 標；包括功能組件的劃分（專業與分項工標；包括功能組件的劃分（專業與分項工 程的劃分），可細到分棟分層分構件；程的劃分），可細到分棟分層分構件； 分解時間：概算或預算完成后分解，招標分解時間：概算或預算完成后分解，招標 簽約后及結算后對比分析簽約后及結算后對比分析 2121 （）結合責任成本管理分解（總目標分解（）結合責任成本管理分解（總目標分解 為每個部分的成本管理目標）為每個部分的成本管理目標） 分解依據：部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解依據：部門或崗位成本管理職責及考核辦法 分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成本分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成本

23、 管理指標管理指標, , 以及輔助管理的工作要求以及輔助管理的工作要求 分解時間：發展計劃完成后即可確定責任，具體分解時間：發展計劃完成后即可確定責任，具體 數據在預算調整后固定數據在預算調整后固定 2222 按照考核責任分按照考核責任分 2323 目標成本支解套路目標成本支解套路 2424 目標分解容易產生的問題目標分解容易產生的問題 ? ? 容易產生的問題：混淆幾種分解目的，導容易產生的問題：混淆幾種分解目的，導 致幾種分解方式的混淆。致幾種分解方式的混淆。 混淆合同分類與成本分解混淆合同分類與成本分解 分解深度不統一分解深度不統一 實際比計劃多出很多分判內容實際比計劃多出很多分判內容 如

24、何與成本管理軟件結合使用，解決標準如何與成本管理軟件結合使用，解決標準 化與項目特性之間的矛盾。化與項目特性之間的矛盾。 2525 第五章節產品營銷定位下的設計定位和材料選用第五章節產品營銷定位下的設計定位和材料選用 (NO.2)(NO.2) 選材用料程序化選材用料程序化選材用料程序化選材用料程序化 ： 1 1、 營銷部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在營銷部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在營銷部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在營銷部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在 地的同檔次樓盤，分析客戶敏感點選材用料檔次。地的同檔次樓盤，分析客戶敏感點選材用料檔次。地的同檔次樓盤，分析客戶敏感點選材

25、用料檔次。 某園項目土建選材用料標準 地的同檔次樓盤，分析客戶敏感點選材用料檔次。 某園項目土建選材用料標準某園項目土建選材用料標準某園項目土建選材用料標準.doc.doc 2 2 、與營銷、設計一起，制訂項目選材用料標準，、與營銷、設計一起，制訂項目選材用料標準，、與營銷、設計一起，制訂項目選材用料標準，、與營銷、設計一起，制訂項目選材用料標準， 案例詳見。案例詳見。案例詳見。建造標準案例案例詳見。建造標準案例建造標準案例建造標準案例. .pdfpdf 3 3 、根據項目選材用料標準，確定項目各分部分項、根據項目選材用料標準，確定項目各分部分項、根據項目選材用料標準，確定項目各分部分項、根據

26、項目選材用料標準，確定項目各分部分項 的技術標準。的技術標準。的技術標準。的技術標準。 4 4 、按各分部分項的技術標準，組織招標，確定各、按各分部分項的技術標準，組織招標，確定各、按各分部分項的技術標準，組織招標，確定各、按各分部分項的技術標準，組織招標，確定各 部品質量檔次。部品質量檔次。部品質量檔次。部品質量檔次。 2626 第六章項目定位設計階段成本優化及控制第六章項目定位設計階段成本優化及控制 (NO.3)(NO.3) 項目定位論證階段的成本控制項目定位論證階段的成本控制 規劃設計階段成本控制的內容規劃設計階段成本控制的內容 建筑設計管理中的成本控制因素建筑設計管理中的成本控制因素

27、建筑設計方面的優化內容（案例）建筑設計方面的優化內容（案例） 結構設計方面的優化的內容（案例）結構設計方面的優化的內容（案例） 設備設計方面的優化的內容（簡單案例）設備設計方面的優化的內容（簡單案例） 景觀設計方面的優化內容景觀設計方面的優化內容 深化設計帶來的好處深化設計帶來的好處( (門窗案例門窗案例) ) 限額設計的作用和應用限額設計的作用和應用 設計階段優化成本其他途徑設計階段優化成本其他途徑 2727 項目定位論證階段的成本控制項目定位論證階段的成本控制 項目論證階段：項目論證階段： 1.1.為了保證項目的可行性，通過項目的機會及風險分析，為了保證項目的可行性，通過項目的機會及風險分

28、析， 可最大限度地控制因投資失誤引發的成本增加。可最大限度地控制因投資失誤引發的成本增加。 2.2.為了滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規劃要點，為了滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規劃要點， 如適當提高容積率，降低土地成本。如適當提高容積率，降低土地成本。 關注以下風險關注以下風險: : A)A)項目法律風險；項目法律風險； b)b)拆遷風險；拆遷風險； c)c)高壓線風險；高壓線風險； d)d)地下管線風險；地下管線風險； e)e)地下埋藏物風險；地下埋藏物風險； f) f)工程地質條件風險等工程地質條件風險等 2828 項目定位優化關注點項目定位優化關注點 滿足公司項目收益最大化，爭

29、取有利的規滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規滿足公司項目收益最大化，爭取有利的規 劃要點。劃要點。劃要點。劃要點。 例如：例如：例如：例如： 爭取有利的規劃要點，如適當提高容積爭取有利的規劃要點，如適當提高容積爭取有利的規劃要點，如適當提高容積爭取有利的規劃要點，如適當提高容積 率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。 在有利于商業的地方適當提高商業面積的在有利于商業的地方適當提高商業面積的在有利于商業的地方適當提高商業面積的在有利于商業的地方適當提高商業面積的 比例；比例；比例；比例； 2929 規劃設計階段成本控制的內容

30、規劃設計階段成本控制的內容 優化思路：優化思路： （1 1）政策方面：對國家規范、政策以及當地政府政策的）政策方面：對國家規范、政策以及當地政府政策的 把控，從規劃、配套、建筑設計、環境設計和相關政策把控，從規劃、配套、建筑設計、環境設計和相關政策 上，為公司爭取利益，節約成本。（規劃指標的爭取、人上，為公司爭取利益，節約成本。（規劃指標的爭取、人 防、消防、配套）防、消防、配套）人防車庫人防車庫. .dwgdwg （2 2）技術方面：從技術管理層面，把好規劃、設計關，）技術方面：從技術管理層面，把好規劃、設計關， 降低項目各項工程的實際工程量，以便從源頭控制成本。降低項目各項工程的實際工程量

31、，以便從源頭控制成本。 規劃設計應該優化或控制成本的內容：規劃設計應該優化或控制成本的內容： （1 1）調整物業類型）調整物業類型 （2 2）參與調整容積率，從而達到調整土地成本的目的。）參與調整容積率，從而達到調整土地成本的目的。 （3 3）政府協商，退紅線、平面布局等要求，在政府主管）政府協商，退紅線、平面布局等要求，在政府主管 部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價值。部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價值。 （4 4）消防、人防及市政配套的有利設置條件爭取。）消防、人防及市政配套的有利設置條件爭取。 3030 建筑設計管理中的成本控制因素建筑設計管理中的成本控制因素 設計階段成本控制的關

32、鍵因素設計階段成本控制的關鍵因素: : 設計管理和技術管理兩大因素設計管理和技術管理兩大因素 （一）設計管理（一）設計管理 1 1、提高全員成本意識、提高全員成本意識 （1 1）部門間密切協作）部門間密切協作 （2 2）明確結構工程師職責）明確結構工程師職責 2 2、加強對設計公司的管理與協調、加強對設計公司的管理與協調 （1 1）設計單位的選擇與合同管理）設計單位的選擇與合同管理 （2 2）項目攻關）項目攻關 （3 3）做好與設計人員的溝通）做好與設計人員的溝通 （4 4）落實獎懲措施）落實獎懲措施 （5 5）開展設計公司間的交流與競爭）開展設計公司間的交流與競爭 3131 設計成本對于一個

33、項目整體而言，只是其中很小的設計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的 一部分。相對而言，由于設計單位技術水平的高低、出一部分。相對而言，由于設計單位技術水平的高低、出 圖質量的好壞以及設計配合的積極程度而給項目整體工圖質量的好壞以及設計配合的積極程度而給項目整體工 程造價帶來的影響則要大的多。因此設計單位的選擇應程造價帶來的影響則要大的多。因此設計單位的選擇應 主要依據其設計水平而非收費的高低。主要依據其設計水平而非收費的高低。 在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇 尤為重要。主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質尤為重要。

34、主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質 量，因此對設計單位的選擇首先應為對該設計單位中主要量，因此對設計單位的選擇首先應為對該設計單位中主要 設計人員的選擇，以確保最終設計成果的質量。設計人員的選擇，以確保最終設計成果的質量。 在設計合同中，可以增加要求設計公司提供有關合理設計、在設計合同中，可以增加要求設計公司提供有關合理設計、 控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從 項目初期的設計階段開始，就對成本有所控制。項目初期的設計階段開始，就對成本有所控制。 3232 3 3、建立管理程序與制度、建立管理程序與制度 （1 1）完善甲方

35、設計標準）完善甲方設計標準項目設計管理階段項目設計管理階段 實施方案成果標準實施方案成果標準.doc.doc （2 2）堅持設計全過程優化）堅持設計全過程優化 （3 3）建立專家會議評審制度）建立專家會議評審制度 （4 4）內部審核制度化）內部審核制度化 3333 ( (二二) )技術管理技術管理 1 1、建筑方案的選擇設計前期方案一旦確、建筑方案的選擇設計前期方案一旦確 定，成本大勢也基本確定。結構設計從方定，成本大勢也基本確定。結構設計從方 案入手可以對項目總成本進行較大優化。案入手可以對項目總成本進行較大優化。 2 2、結構方案的選擇、結構方案的選擇 （1 1）結構型式的確定）結構型式的

36、確定 （2 2）樁基型式的確定）樁基型式的確定 3434 (3)(3)、結構計算數據的審核結構成本控制的重要環、結構計算數據的審核結構成本控制的重要環 節是對技術指標的審核節是對技術指標的審核 （A A）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分 類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、 基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗 糙程度、各類荷載數值、荷載折減、梁端彎矩調糙程度、各類荷載數值、荷載折減、梁端彎矩調 幅系數、放大系數等等是否有誤，有無刻意放大。幅系數、放

37、大系數等等是否有誤，有無刻意放大。 （B B）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標 是否均衡，盡可能接近規范限值。是否均衡，盡可能接近規范限值。 3535 (4)(4)、細部做法的控制與審查對細部做法的要求及、細部做法的控制與審查對細部做法的要求及 做法控制對造價的影響也非常大。做法控制對造價的影響也非常大。 （A A）級鋼的應用由于級鋼的應用由于級鋼強度高、延性好可以級鋼強度高、延性好可以 明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制 較好的項目中廣泛采用較好的項目中廣泛采用 （B B）合理歸并結構構件結構

38、平面及構件分類太少含）合理歸并結構構件結構平面及構件分類太少含 鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 （C C）細部大樣做法的規范對設計高層項目中構件的）細部大樣做法的規范對設計高層項目中構件的 細部做法，設計部進行了梳理，有利于施工圖的細部做法，設計部進行了梳理，有利于施工圖的 規范。規范。 3636 建筑設計方面的優化內容（案例）建筑設計方面的優化內容（案例） 優化的主要內容：優化的主要內容： （1 1）有計劃性地增加不計容積率的建筑面積，從）有計劃性地增加不計容積率的建筑面積，從 而間接降低地價。比如贈送低于而間接降低地價。比如贈送低于2.22.2

39、米以下的地下米以下的地下 室，送錯層陽臺，送入戶花園，送頂層擬加樓板室，送錯層陽臺，送入戶花園，送頂層擬加樓板 空間等這些做法在高地價地塊非常有效空間等這些做法在高地價地塊非常有效 （）適當增加不計地價的建筑面積，提升樓盤（）適當增加不計地價的建筑面積，提升樓盤 品質或留做改造之用品質或留做改造之用 （）對節能設計進行優化，增加需要設置節能（）對節能設計進行優化，增加需要設置節能 的部位的部位 3737 結構設計方面的優化的內容（案例）結構設計方面的優化的內容（案例） 結構設計優化的主要關注內容：結構設計優化的主要關注內容： （）基坑、邊坡控制（）基坑、邊坡控制 （）樁基選用的優化（試樁先行，

40、（）樁基選用的優化（試樁先行，XXXX項目樁項目樁 基）基）XXXX項目樁基工程總結項目樁基工程總結.doc.doc （）結構含鋼量的控制（）結構含鋼量的控制 （）上部結構選型的優化（）上部結構選型的優化 （）特殊部位的結構優化處理（屋頂綠化采用（）特殊部位的結構優化處理（屋頂綠化采用 輕質土壤）輕質土壤） （）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，（）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術， 降低含鋼量。降低含鋼量。 3838 結構設計優化的案例結構設計優化的案例 3939 設備設計方面的優化的內容（簡單案例）設備設計方面的優化的內容（簡單案例） 設備方面優化關注點：設備方面優化關注點： （）覆土埋深與設備管

41、線的埋設（）覆土埋深與設備管線的埋設 （）地下室層高與設計管線的關系（）地下室層高與設計管線的關系（3.63.6米）米） （）設備參數以及設備型號的選用（）設備參數以及設備型號的選用 （）選用新技術、新設備的應用。如選用（）選用新技術、新設備的應用。如選用 無機房或小機房電梯（節約共攤面積及節無機房或小機房電梯（節約共攤面積及節 能）能） 4040 景觀設計優化內容景觀設計優化內容 優化內容：優化內容： 1 1、土方造型的合理性、土方造型的合理性 2 2、水景的合理布置、水景的合理布置 3 3、大喬木的慎選、大喬木的慎選 4 4、雕塑品的限制、雕塑品的限制 5 5、硬質鋪裝和木制平臺的優化、硬

42、質鋪裝和木制平臺的優化 4141 景觀工程設計優化案例景觀工程設計優化案例 4242 前提條件前提條件 建造成本要求建造成本要求 環境目標成本：環境目標成本：1390.451390.45（萬元）（萬元） 營銷要求：主要景觀區域主題化，其小景觀設計營銷要求：主要景觀區域主題化，其小景觀設計 圍繞主題進行；注重設施的可參與性。圍繞主題進行；注重設施的可參與性。 項目部要求：材質選擇的本地化和施工工藝的可項目部要求：材質選擇的本地化和施工工藝的可 行性行性 物業公司要求：安全、便于管理，后期使用、養物業公司要求：安全、便于管理，后期使用、養 護成本低護成本低 4343 目標成本控制計劃目標成本控制計

43、劃 4444 成本控制計劃成本控制計劃 4545 成本估算成本估算 方案核算得出成本差異方案核算得出成本差異 目標成本：目標成本：1390.451390.45（萬元）（萬元） 現成本總價：現成本總價：1505.80911505.8091（萬元）（萬元） 超過目標成本：超過目標成本：115.3591115.3591（萬元）（萬元） 4646 設計成本優化過程設計成本優化過程 成本控制計劃成本控制計劃 1 1、植物成本控制根據設計公司提供的植物清單植物總造、植物成本控制根據設計公司提供的植物清單植物總造 價為：價為：275275萬，我們將景觀集中的區域（洋房軸線、疊翠萬，我們將景觀集中的區域（洋房

44、軸線、疊翠 公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期樣板區植物公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期樣板區植物 8585元元/ /平米，宅間參照一、二期的平米，宅間參照一、二期的6060元元/ /平平 米，這樣可調減成本約米，這樣可調減成本約2020萬。萬。 2 2、燈具成本控制實施方案中燈具布置過密，若按、燈具成本控制實施方案中燈具布置過密，若按5 5瓦瓦/ /平平 米的標準，可減少米的標準，可減少1/31/3，此處可調減成本約，此處可調減成本約3030萬。（該部萬。（該部 分總造價為分總造價為134134萬，其中燈具萬，其中燈具9898萬，可減少燈具將其總萬，可減少燈具將其總 價控制在價

45、控制在7070萬以內）萬以內） 4747 設計成本優化過程設計成本優化過程 3 3、硬質景觀成本控制根據設計部意見取消了宅間廣場、硬質景觀成本控制根據設計部意見取消了宅間廣場4 4 處，簡化了一些宅間道路（減少硬地面積約處，簡化了一些宅間道路（減少硬地面積約11001100平米，調平米，調 減減2020萬），用其他景觀元素替代了構筑物萬），用其他景觀元素替代了構筑物3 3處（調減約處（調減約7 7 萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調減約萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調減約5 5萬），萬）， 更換了部分材質（調減約更換了部分材質（調減約1010萬），合計調減萬），合計調減4242萬。萬

46、。 4 4、綠化用水成本控制結合實際情況，取消原設計中自動、綠化用水成本控制結合實際情況，取消原設計中自動 噴灌系統，綠化用水使用人工灌溉，可調減約噴灌系統，綠化用水使用人工灌溉，可調減約1515萬。（設萬。（設 計中自動灌溉噴頭計中自動灌溉噴頭162162處，價格約處，價格約10001000元元/ /處）處） 5 5、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將 疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石 雕），可調減成本約雕），可調減成本約5 5萬元。萬元。 4848 成本優化結果成

47、本優化結果 合計調減成本：合計調減成本：112112萬調整后還超過目標成萬調整后還超過目標成 本：本：3.35913.3591萬萬 4949 深化設計在控制成本上的好處深化設計在控制成本上的好處 深化設計深化設計: :是指一些專業性強的分部分項工程進行是指一些專業性強的分部分項工程進行 的施工圖級的設計。（如鋁合金窗、幕墻、干掛的施工圖級的設計。（如鋁合金窗、幕墻、干掛 花崗巖等）花崗巖等） 深化設計帶來好處深化設計帶來好處: :（1 1）通過深化設計，可以避）通過深化設計，可以避 免不合理的浪費（免不合理的浪費（2 2）可以通過深化，優化方案。）可以通過深化，優化方案。 （3 3）通過深化，

48、可以搞清楚結點作法和副材，有）通過深化，可以搞清楚結點作法和副材，有 利于招標。（利于招標。（4 4）通過深化，可以劃清與其他工種）通過深化，可以劃清與其他工種 的界面，避免招標形成真空。（的界面，避免招標形成真空。（5 5）有利于質量控）有利于質量控 制。制。 案例：案例：1#ALUK1#ALUK門窗大樣（門窗大樣（2006.7.182006.7.18）. .dwgdwg 5050 限額設計限額設計 限額設計的定義限額設計的定義: :根據已制定的目標成本控制計劃或根據根據已制定的目標成本控制計劃或根據 以往項目的數據積累，對即將進行專項設計，給設計單位以往項目的數據積累，對即將進行專項設計，

49、給設計單位 一個控制造價的經濟指標，要求設計的工程概算不能超過一個控制造價的經濟指標，要求設計的工程概算不能超過 委托的限額。委托的限額。 限額設計的管理限額設計的管理: : 過程控制：（）首先根據項目的營銷定位分析確定設計過程控制：（）首先根據項目的營銷定位分析確定設計 的定位。（）根據設計定位，根據以往工程的經驗確定的定位。（）根據設計定位，根據以往工程的經驗確定 制定設計的目標值。（）設計單位拿出擴初設計和概算制定設計的目標值。（）設計單位拿出擴初設計和概算 后，甲方對圖紙進行內審，并對設計進行修正。（）根后，甲方對圖紙進行內審，并對設計進行修正。（）根 據雙方互動認可，最終出施工圖紙。

50、據雙方互動認可，最終出施工圖紙。 有效的適用范圍：比較有效應用的設計為受材料、設備價有效的適用范圍：比較有效應用的設計為受材料、設備價 格幅度變化大的工程。如室內高級裝修、外立面裝修和景格幅度變化大的工程。如室內高級裝修、外立面裝修和景 觀工程設計、設備專業等。觀工程設計、設備專業等。 5151 設計階段優化成本其他途徑設計階段優化成本其他途徑 （1 1）設計變更簽證率控制：據統計國內公司由設計失誤）設計變更簽證率控制：據統計國內公司由設計失誤 所帶來各項目設計變更占總建造成本的所帶來各項目設計變更占總建造成本的3 3- -1010，其中重復，其中重復 性錯誤占相當比例。性錯誤占相當比例。?根