1、內部資料請勿外傳 集團全成本體系簡介 成本管理的初步認識 目標成本與成本策劃 動態成本與過程管控 內部資料請勿外傳 4月中旬 集團簽約明源，啟動信息化 7月底 統一線上線下報表和臺賬 9-15 集團成本分攤管理指引 9-18 關于實施2014版目標成本科目和表格模板的通知 11-11 修訂全成本季度考核辦法 12-23 目標成本管理辦法 12-29 增加項目成本崗通知 12-31 項目合約規劃工作指引 內部資料請勿外傳 土地成本 土地成本土地成本 建造成本 前期工程前期工程 主體建安主體建安 社區管網社區管網 景觀環境景觀環境 公共配套公共配套 其他建設費用其他建設費用 間接費用與期間費用 報

2、批報建費報批報建費 其他間接費其他間接費 營銷費用營銷費用 財務費用財務費用 管理費用管理費用 稅金 營業稅及附加營業稅及附加 土地增值稅土地增值稅 所得稅所得稅 “全成本”與“建造成本”關系 內部資料請勿外傳 全成本 財務資金中心 統籌全成本管理統籌全成本管理 全成本監控全成本監控 決策支持決策支持- -管理服務管理服務 成本管理中心 負責建造成本管理負責建造成本管理 招標管理招標管理 建造成本建造成本- -過程管控過程管控 采購中心 負責集團采購負責集團采購 子公司材料采購子公司材料采購 內部資料請勿外傳 評估考核 過程監控 目標管理 搭建體系 制度體系 職責體系 管理體系 目標成本 成本

3、策劃 責任成本 動態成本 合約規劃 預警分析 季度考核 開盤評估 結算評估 財務資金中心全成本管理工作范圍 內部資料請勿外傳 集團全成本體系簡介 成本管理的初步認識 目標成本與成本策劃 動態成本與過程管控 內部資料請勿外傳 成本是什么？ 成本管理是什么？ 內部資料請勿外傳 Mysoft 明源 成本是一堆數據！ 內部資料請勿外傳 Mysoft 明源 平均成本占比綜合分析： 1. 土地成本，18.2% 2. 行政事業性收費與前期工程費用，5.9% 3. 主體建筑安裝工程費，55.3% 4. 景觀環境工程，5.0% 5. 社區管網工程，4.4% 6. 營銷費用，3.3% 7. 開發間接費用，2.1%

4、 8. 公共配套設施，1.8% 9. 財務費用，1.8% 10.管理費用，1.1% 11.工程建設其他費用，1.0% 主體建筑安裝工 程費, 2820 土地成本, 928 行政事業性收費與前 期工程費用, 302 景觀環境工程, 257 社區管網工程, 227 營銷費用, 169 開發間接費用, 108 公共配套設施, 92 財務費用, 90 管理費用, 58 工程建設 其他費用, 49 成本是一堆數據指標！ 內部資料請勿外傳 成本超目標成本幅度平均值：+10% 目標凈利率下降幅度平均值：-30% 目標去化率下降幅度平均值：-30% 資金回籠率減少幅度平均值：-25% 事實：若干項目后評估 原

5、目標成本對比 成本就是錢！ 成本的有效節余就是利潤！ 內部資料請勿外傳 成本項目含量變化綜合單價成本變化備注 鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m 混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計算，梁板約占50%。 模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。 砌體（m3/m2）0.0074803.20砌體含量按0.2考慮。 抹灰（m2/m2）0.133243.20內外墻抹灰按4.0考慮。 外墻（m2/m2）0.040502.00外墻系數按1.2考慮。 成本變化合計19.31 假設：層高能否增（減）10

6、cm？ 結論：每增加10cm層高、單方造價增加約20元/m2 測算條件： 層高3.0m，主要變化在豎向構件，扣除梁板相關比例，暫不考慮機電工程變化 成本是項目經營管理決策依據！ 內部資料請勿外傳 開發成本逐年上升，利潤空間面臨較大壓力！ 200920102011201220132014中2014/12/1 平均售價4742499956306497649869166543 平均開發成本3717354138594311473151155186 4742 4999 5630 64976498 6916 6543 3717 3541 3859 4311 4731 5115 5186 0 1000 20

7、00 3000 4000 5000 6000 7000 8000 開發成本含：建筑、裝飾、設計、土地、營業稅等；不含：銷管財費用、土增稅、 房地產平均售價與開發成本趨勢對比 成本是集團戰略決策依據！ 內部資料請勿外傳 成本管理的理解： 企業根據特定時期的經營目標確定成本管理目標 由各級管理者在其職權范圍內、運用系統工程的原理 對各種影響成本的因素和條件采取一系列測算、調節和監控等專業管控措施 以保證經營目標實現的管理行為。 全面成本管理 (Total Cost Management,TCM) 主主要要責任任 控制控制 成本管理的不僅僅只是成本 而是著眼于企業和項目的經營目標（利潤、效益）。 成

8、本管理絕對不能理解“少花錢多辦事”，而是從目標出發、 考慮成本的費效最優的管理，“花該花的錢，辦該辦的事” 成本管理的不只是建造成本，而是立足于項目或產品的全成本 內部資料請勿外傳 集團全成本體系簡介 成本管理的初步認識 目標成本與成本策劃 動態成本與過程管控 內部資料請勿外傳 科學合理的目標成本，是有效開展成本管理的基礎和前提 投資測算投資測算 拿地決策拿地決策 拿地前 成本策劃成本策劃 目標分解目標分解 開工前 合約規劃合約規劃 目標管控目標管控 結算前 成本核算成本核算 目標評估目標評估 后評估 內部資料請勿外傳 成本階段 可售面積 (m2) 預計總收入 （萬元） 總開發成本 (萬元)

9、總利潤 （萬元） 利潤率 （%） 拿地版目標成本380,427 301,534231335268618.91% 調整版目標成本368,537 266,64024394010541.13.95% 差額-11,890-34,89412,605-16,320-4.96% 某項目開盤后分析： 預計總收入下降3.49億元 預計總成本超支1.26億元 項目凈利潤率下調幅度56% 目標成本制定不科學，成本策劃管理不到位，直接導致后期成本失控 案例 內部資料請勿外傳 成本增加原因一： 項目前期定位不嚴謹 導致后期方案調整致總成本上升3891萬元， 可售單方上升105.58元/m2 定位調整項 拿地測算目標成本

10、執行版目標成本 差額 （萬元）工程量單價總價工程量單價總價 洋房裝修標準提 升 127591600 7655 127591740 9442 1786 別墅裝修標準提 升 3596650234 3596860309 76 公寓方案變更3596 1682605 35962379856 251 綠化工程60967.9280 1707 76783454 34861779 合計3891 標準提升： 裝修標準調整， 衛浴由惠達改科勒 方案調整： 原方案按3m平層公寓，新方案調整為5.5mLOFT公寓。 綠化調整：目標方案按普通低標準項目考慮，后提高標準 增加成本構成因素分析 項目與產品定位問題 不確定因素

11、測算缺漏 前期調研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 內部資料請勿外傳 成本項目 拿地測算執行版目標成本 差額 （萬元） 工程量 單價總價工程量 單價總價 樁基礎工程374360 150 5615 372397 350 13034 7419 臨時板房1156 588 68 68 臨時圍擋7800 200 156 156 臨時公寓樣板房1000 1100 110 110 合計7752 基礎工程： 目標成本對地質因素調研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質情況很差，成本增加200元/m2 。 臨時設施： 前期測算認為，不需建設臨時板房，圍板廣告包裝計入營銷費用。 開工后增加3項臨時設施成本，費

12、用合計334萬。 超支原因二： 不確定因素測算缺漏 導致總成本上升7752萬元，可售單方上升210.35元/m2 增加成本構成因素分析 項目與產品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 內部資料請勿外傳 成本項目 拿地測算目標成本差額 （萬元）工程量單價總價工程量單價總價 拆遷補償-0 -454 454 人防工程費491517 24 1180 -1713 533 鋁合金門窗154295 77 1188 154295 179 2762 1574 供電工程491516 190 9339 491516 201 9884 545 供電設計-0 -151 151 供水工程3

13、80429 35 1332 380429 67 2565 1234 配電房-16 -270 254 合計4744 拆遷補償：拿地設定凈地交付，實際增加拆遷補償、耕地占用稅 人防工程：目標成本按繳納人防異地建設費，實際自建 門窗工程：目標成本按鋁合金門窗，實際當地政策要求做斷橋隔熱鋁門窗。 市政配套：供電未考慮設計費；供水未考慮設計費、設施建設費和運營維護費 超支原因三： 地方政策調研不準確 導致實際成本上升4744萬元，可售單方上升128.73元/m2 增加成本構成因素分析 項目與產品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 內部資料請勿外傳 超支原因四： 紅線外成

14、本疏漏 導致總成本上升332萬元，可售單方上升9元/m2 綜合樓入口處: 紅線外需建沿河園建綠化工程 在方案階段未明確、目標成本未列支 直接導致成本超支332萬元 增加成本構成因素分析 項目與產品定位問題 不確定因素測算缺漏 前期調研缺位或錯誤 紅線外成本疏漏問題 內部資料請勿外傳 關于目標成本編制的要求與建議 重視目標成本對于拿地決策的指導意義 重視前期調研對于目標成本的重要作用 追求快速的同時，建議遵循專業規律 做實專業工作的每一步，才能真正做準目標成本。 磨刀不誤砍柴工，做好目標成本對全過程成本管控至關重要！ 內部資料請勿外傳 上會/審批 前期調研 新項目綜合信息調研 前期行政規費調研

15、總包地材人工調研 初步規劃專項測算目標編制復核審核 上 下 內 外 上：地上，附著物、排洪渠、高壓線、青苗等等 下：地下，溶洞、淤泥、流沙、地下水、障礙物等等 內：紅線內，管線、土方、石方、三通、拆遷等等 外：紅線外，道路、橋涵、河道整治、市政公園等等 綜合信息 調研 行政規費 調研 總包地材 調研 內部資料請勿外傳 綜合信 息調研 地方規費 調研 總包地 材調研 收費：報批報建費、行政規費、技術咨詢費等等 減免：減免事項、減免文件、減免標準等等 返還：土地返還、墻改基金返還、稅收返還等等 公建：公建面積、車位配比、地上地下比例等等 內部資料請勿外傳 綜合信 息調研 地方規費調 研 總包地 材

16、調研 地材：標準磚、砌塊、砂石、水泥、沙漿等等 人工：普工、木工、鋼筋工、抹灰工、混凝土工等等 土石方：開挖、運輸、運距、渣土管理費等等 混凝土：各類砼市場價、泵送費等等 施工條件：白天運土、夜間施工、氣象數據等等 內部資料請勿外傳 上會/審批 前期調研 新項目綜合信息調研 前期行政規費調研 總包地材人工調研 初步規劃專項測算目標編制復核審核 項目產品方案 項目初步規劃方案 項目開發建設計劃 要素1： 產品組合 要素2： 可售比例 要素3： 交樓標準 內部資料請勿外傳 項目規劃報建指標 銷售物業規劃指標 持有物業規劃指標 公建配套規劃指標 物業配套規劃指標 車位配比規劃指標 內部資料請勿外傳

17、步驟與重點事項3：做好重要事項的專項成本測算 全成本管理規定動作職責分工 輸出成果 流程示意 成果時間節點 專項測算 大型土石方測算 區域公司（成本） 測算結果目標成本編制過程中區域成本-抄送區域成控 基坑支護方案測算 人防方案測算 其它專項測算 上會/審批 前期調研 新項目綜合信息調研 前期行政規費調研 總包地材人工調研 初步規劃專項測算目標編制復核審核 項目產品方案 項目初步規劃方案 項目開發建設計劃 大型土石方測算結果 基坑支護測算結算 其它專項測算結果 內部資料請勿外傳 步驟與重點事項4：不漏項、有依據、數據準確合理 遵循量價分離原則：確保每一項數據都經過謹慎評估和計算，量與價都有依據

18、 風險因素兩從原則：對已知風險因素從大不從小、從有不從無，防止冒進，避免一開始即超支 先歸集再分攤原則：確保從成本角度的全方位歸集準確，保證公配設施的合理分攤 上會/審批 前期調研 新項目綜合信息調研 前期行政規費調研 總包地材人工調研 初步規劃專項測算目標編制復核審核 項目產品方案 項目初步規劃方案 項目開發建設計劃 大型土石方測算結果 基坑支護測算結算 其它專項測算結果 工程類量價指標填報 非工程類量價指標填報 全成本匯總 內部資料請勿外傳 步驟與重點事項5：區域評審-分工復核、集團評審-專題會審 部門分工復核：對各部門提供的依據，分塊分工復核和確認 成本專題會審：投資版目標成本上投資分析

19、會前，由財務資金中心牽頭組織會 審， 提高上會目標成本準確性，提高投資決策會和投資決策的效率 上會/審批 前期調研 新項目綜合信息調研 前期行政規費調研 總包地材人工調研 初步規劃專項測算目標編制復核審核 項目產品方案 項目初步規劃方案 項目開發建設計劃 大型土石方測算結果 基坑支護測算結算 其它專項測算結果 工程類量價指標填報 非工程類量價指標填報 全成本匯總 部門分工復核 成本專題會審 內部資料請勿外傳 關于成本策劃的要求與建議 成本策劃關鍵在全局性、前置性和可執行性 通過成本策劃 明確經營目標-分解責任成本-落實管控計劃（加減法+控制點） 內部資料請勿外傳 交樓前精裝前開盤前 定位策劃

20、開盤后評估 區域公司組織全成本策劃 成本策劃會與工程策劃會在開工前合并召開 報建策劃成本策劃工程策劃營銷策劃裝修策劃交樓策劃 交樓后評估結算后評估 立項前摘牌前 開工前開工前 內部資料請勿外傳 一收入調整原因分析 調整指標 涉及金額 （萬元） 投資版方案版 1產品定位 2銷售價格 3其他 項目自評項目自評總收入是否總收入是否可控可控 二成本調整原因分析 調整指標 涉及金額 （萬元） 投資版方案版 1規劃指標 2建造標準 3成本漏項 4其他 項目自評項目自評總成本是否可控總成本是否可控 編 碼 項目 投資版目標成 本 （萬元） 策劃后成本 （萬元） 差異 一 項目計劃總收入 二 項目計劃總成本

21、開發成本 期間費用 稅金 所得稅 三 銷售部分計劃利潤 總額 四 經營指標 銷售毛利率 銷售凈利率 畝產凈利潤 土地獲利倍數 自有資金回報率 五 成就共享金額 明確經營目標 內部資料請勿外傳 責任成本分解責任分工 說明 成本科目責任事項單位責任指標責任部門責任人 行政事業性收費 基礎設施建設配套費 人防異地建設費 勞保統籌費 其他規費 規劃設計 施工圖設計費 容積率 可售率 面積指標準確率 變更費用 前期工程費 三通一平 土石方 臨時設施 主體建筑安裝工程費 別墅 細分指標 多層洋房 小高層洋房 高層洋房 期間費用 營銷費用比率 管理費用比例 財務費用比例 責任成本-誰家孩子誰抱走 內部資料請

22、勿外傳 成本結構指標 建造 標準 & 交樓 標準 結構 指標 & 限額 設計 費用 指標 & 定額 標準 不確 定因 素成 本指 標 市政 配套 類成 本指 標 品質 效果 類成 本指 標 項目總目標成本匯總表項目總目標成本匯總表 科目編碼科目名稱單位數量 單價 目標成本 成本整理及依據說明 01土地成本 02行政事業性收費與前期工程費用 03主體建筑安裝工程費 03.01主體建筑工程費 03.01.01 基礎工程費 樁基礎 基坑支護 降水費用 地基處理 03.01.02 地下室結構及粗裝修 03.01.03 地上結構及粗裝修 地上結構 地上粗裝修 03.01.04 門窗工程 03.01.05

23、 公共部位裝修 03.01.06 外立面裝修 03.01.07 欄桿工程（陽臺露臺護窗欄桿） 03.02室內精裝修工程 03.03主體安裝工程 04景觀環境工程 05社區管網工程 06公共配套設施 07工程建設其他費用 08開發間接費用 09營銷費用 10財務費用 11管理費用 12稅金 13所得稅 14總計 方案測算 成本指標 過程管控-做好加減法 內部資料請勿外傳 集團全成本體系簡介 成本管理的初步認識 目標成本與成本策劃 動態成本與過程管控 內部資料請勿外傳 目標售價，原則不可降，可超賣目標售價，原則不可降，可超賣 目標成本，原則不可超，應節余 過程管控意義：目標成本不超支（成本層面）、

24、目標利潤有保障（經營層面） 目標成本 是成本管理的紅線 內部資料請勿外傳 項目 定價版動態梳理 利潤變化利潤變動原因 總收入 （億元） 總成本 （億元） 總利潤額 （萬元） 利潤率 （%） 總收入 （億元） 總成本 （億元） 總利潤額 （萬元） 利潤率 （%） 16.75 6.37 3800 5.6%6.70 6.46 2433 3.6%-2.0%1.銷售費用增加：如*增加1509萬元、*增 加1286萬元、*增加643萬元； 2.開發間接費（含前期物業介入費)增加： 如*增加1046萬元、*增加1277萬元、* 增加1500萬元、*增加1420萬元、*增加 904萬元； 3.綜合樓、樣板房裝

25、修成本增加：如*增加 1150萬元、*增加443萬元、*增加431萬 元、*增加439萬元。 27.11 6.39 7200 10.1%7.03 6.53 4960 7.1%-1.3% 317.43 16.74 6900 4.0%18.50 17.46 10358 5.6%2.6% 416.23 13.97 22648 14.0%15.53 14.10 14271 9.2%-4.2% 57.40 6.11 12900 17.4%7.55 6.77 7811 10.3%-6.6% 66.74 5.95 7914 11.7%7.23 6.68 5410 7.5%-4.3% 管理效果怎么樣 數據在說

26、話 區域實際案例 內部資料請勿外傳 通過標準化、流程化減少拆改等系統性成本超支； 通過限額設計、方案優化、建造標準設置減少不必要的成本浪費， 在滿足品質的條件下達到成本最優。 通過協調、溝通、測算， 將不確定的成本風險因素控制在預期成本范圍內。 過程成本管控方向： 不確定成本可控不超 確定成本優化節余 內部資料請勿外傳 過程管控實際案例 -滬蘇區域南通項目 內部資料請勿外傳 南通項目一期供水工程 系統監控問題： 區域成控通過系統數據對比，發現目標成本超支風險，第一時間在ERP 審批過程中作風險預警 目標成本：南通一期供水工程目標成本為571萬元。 預簽約金額：自來水合同預簽594萬元，且合同約

27、定按實結算 線下問題處理： 項目總召集相關部門優化方案，積極與供水部門協商談判 最終談判合同總價確定為488萬元，且合同約定為總價包干 小結： 通過系統適時監控分析，有效避免了目標成本超支 內部資料請勿外傳 線上信息： 南通一期綠化工程目標成本為1956萬元。 線下分析： 示范區綠化合同簽訂時（未上線），綠化面積為32980m2 合同金額為1978.8萬元 監控風險： 示范區加上未計入合同中的貨量區，綠化成本預期超支嚴重！ 問題處理： 項目部聯合順茵復核綠化工作量，復核后綠化面積21000m2 重新簽訂合同價為1200萬元（結算價）。 南通項目一期綠化工程通過系統成本對比監控，“量”“價”同步

28、管控 內部資料請勿外傳 南通項目成本信息化系統應用效果： 南通項目上述兩項管控措施 共節約成本約884萬元（單方降低約49.86元/方）項目凈利增加663.6萬元，利潤率增加0.46% 線上信息反饋，線下即時分析，監控成本風險，引導問題解決 內部資料請勿外傳 過程管控方向 內部資料請勿外傳 什么時候說：前置+測算 什么數會說：準確+及時 數據怎么說：預警+強控 動態成本與過程管控的要點動態成本與過程管控的要點 讓數據去說話讓數據去說話 內部資料請勿外傳 動態管控-做實成本的目標管理： 方案測算標前測算對標分析 成本策劃明確過程成本管控目標-前置管控的核心依據！ 對實施方案測算結果與目標對比-發

29、現問題與解決問題！ 內部資料請勿外傳 假設條件： 1、假定項目地上建筑面積25萬m2，容積率3.0，占地83333.3m2，建筑密度10% （首層建筑面積8333.3m2，高層應建人防面積一般按首層面積計算） 應建人防面積8333.3m2。 2、車位配比1:1，非人防車位單個車位面積32m2/個，純人防車位面積48m2/個 假定非人防地下室單方造價2200元/m2，人防地下室單方造價2800元/m2 人防異地建設費按1600元/m2考慮。 3、普通車位收益按5萬/個、并且全部能賣掉考慮 人防按無一次性收益考慮。 案例：人防車位經濟效益分析 內部資料請勿外傳 成本測算分析： 每減少1平米人防地下

30、室面積，需增加32/48=0.67平米非人防地下室面積以補足車位數 每減少1平米人防地下室成本、收益變化如下： 折合可售單方，可節約成本：8333.3 x 1288.5/250000=42.95元/m2 減少1平人防地下室總收益=1326+1562.5-1600=1288.50 成本節約測算=節約人防成本-增加非人防成本 2800- 0.67*2200=1326 收益變化測算=人防收益+非人防收益 0+ 50000/32=1562.5 人防異地建設費測算 1600 是自建人防還是繳納人防異地建設費，應做詳細的經濟效益測算 設計指標要清晰，造價指標要可靠，車位收益要準確，費用標準要真實。 內部資

31、料請勿外傳 門窗類型 增加 窗成本 減少 墻成本 增加 成本 鋁合金門窗（單玻）370188182 鋁合金門窗（中空鋼化）430188242 鋁合金門窗（中空low-E鋼化）530188342 斷橋鋁合金門窗（單玻）455188267 斷橋鋁合金門窗（中空鋼化）515188327 斷橋鋁合金門窗（中空low-E鋼化）615188427 塑鋼門窗（單玻）300188112 塑鋼門窗（中空鋼化）360188172 塑鋼門窗（中空low-E鋼化）455188267 塑鋼門窗（三層玻璃鋼化）450188262 案例：窗地比對成本的影響 分析1：每增加1平米外門窗成本影響 外門窗增加1m2，則外墻面積減

32、少1m2 項目工程量單價小計 外墻涂料15050 砌體0.245090 內外墻抹灰22448 合計188 增加外門窗面積，將導致外墻 成本增加 滿足性能條件下，采用塑鋼門 窗能有效降低成本 注：單價為當期市場平均水平，分析僅就門窗成本對比，未考慮安裝成本差異 內部資料請勿外傳 門窗類型門窗類型窗地比窗地比 單價單價 單方單方 可可售成本售成本 窗地比每減窗地比每減0.01 成本降低成本降低 窗地比降窗地比降至至0.20 成本降低成本降低 鋁合金門窗（單玻）0.2537092.51.829.1 鋁合金門窗（中空鋼化）0.25430107.52.4212.1 鋁合金門窗（中空low-E鋼化）0.2

33、5530132.53.4217.1 斷橋鋁合金門窗（單玻）0.25455113.752.6713.35 斷橋鋁合金門窗（中空鋼化）0.25515128.753.2716.35 斷橋鋁合金門窗（中空low-E鋼化）0.25615153.754.2721.35 塑鋼門窗（單玻）0.25300751.125.6 塑鋼門窗（中空鋼化）0.25360901.728.6 塑鋼門窗（中空low-E鋼化）0.25455113.752.6713.35 塑鋼門窗（三層玻璃鋼化）0.25450112.52.6213.1 分析2：窗地比系數對成本影響 通常情況下，住宅窗地比一般在0.20-0.30 窗地比減少，成本降

34、低 對項目窗地比系數，需要考慮合理優化，特別是對一般住宅產品！ 內部資料請勿外傳 什么時候說：前置+測算 什么數會說：準確+及時 數據怎么說：預警+強控 動態成本與過程管控的要點動態成本與過程管控的要點 讓數據去說話讓數據去說話 內部資料請勿外傳 動態管控-數據動態監控： 中期節點（如開盤、封頂等）全成本專題分析 總包經濟技術指標動態監控（如開工、預算、完工等節點） 只有動態成本數據準確-才能支撐風險預控 只有基礎資料及時準確-才有準確動態成本 內部資料請勿外傳 動態成本報表 合同臺賬、簽證臺賬、變更臺賬、無合同費用臺賬、待發生臺賬、圖紙臺賬大臺賬 大計劃合約規劃、招采計劃、結算計劃 大報表

35、內部資料請勿外傳 項目成本明細表項目成本明細表 項目：蘭州碧桂園-一期一區 制表日期：制表日期：2014/12/16 20:35:34 科目 目標成本（元）動態成本（元）動態成本偏差率 動態成本構成 （已發生） 動態成本構成 （待發生） 規劃余量已發生占比 合計合計%合計合計% AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B 全成本 6,015,044,693.256,021,487,089.030.10%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3% 開發成本 5,350,970,193.255,358,131,989.030.13%

36、3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3% 開發成本（不含三費） 5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5% 土地成本 372,390,443.02372,390,443.020.00%271,527,060.78100,863,382.240.0072.9% 前期工程 383,091,872.91390,229,304.691.86%301,172,050.4289,057,254.27-7,137,43

37、1.7877.2% 建筑安裝 3,529,930,117.353,529,930,117.350.00%2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6% 基礎設施 745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1% 公共配套設施 11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4% 貸款利息 0.000.000.00%0.000.000.00 開發間接費用 73,817,800.007

38、3,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9% 其他費用 0.000.000.00%0.000.000.00 財務費用 5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5% 管理費用 57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2% 營銷費用 171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9% 稅金 442

39、,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0% 所得稅 221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0% 基礎信息不及時，動態成本不準確，直接影響成本管理 案例 內部資料請勿外傳 主體建筑安裝工程 ，已經發生67.6% 動態成本偏差率0.0%？ 規劃余量為0？ 主要原因分析-監控思路指引： 1、已發生合同：可能未及時刷新，未準確預估簽證變更 2、待發生成本：可能機械按（目標-已發生）思路預估 內部資料請勿外傳 序號科目目標成本2015年1月差異 主體土建機電工程3554.74 3723.37 +1

40、68.63 1基礎工程費1221.48 1628.76 407.28 2 地上土建工程、粗裝修工 程 1614.18 1501.73 -112.45 3 門窗工程123.13 84.51 -38.62 4 公共部位裝修60.00 0.00 -60.00 5外立面裝修151.70 77.50 -74.20 6隔熱、保溫180.00 195.88 15.88 7 欄桿工程21.25 15.00 -6.25 8 主體安裝工程183.00 220.00 37.00 序號科目目標成本 2015年1月差異 主體土建機電工程2305.43 2952.30 +646.87 1基礎工程費677.35 1133.

41、41 456.06 2地上土建工程、粗裝修工程1266.58 1422.57 155.98 3 門窗工程157.48 62.44 -95.04 4 公共部位裝修030.00 30.00 5外立面裝修35.00 85.06 50.06 6隔熱、保溫049.10 49.10 7 欄桿工程16.00 15.00 -1.00 8 主體安裝工程153.02 154.73 1.71 雙拼 多層 第一步 細項科目基礎成本信息核查 內部資料請勿外傳 開發成本對比表（元/m2） 產品雙拼多層 戶型G262-精裝J567-精裝 版本2014年中經營會2015年1月動態 差異 （2015年1月-2014年中） 20

42、14年中經營會2015年1月動態 差異 （2015年1月-2014年中） 土地成本1541.231562.0320.8727.8823.9396.13 前期工程1085.64957.41-128.23683.81664.24-19.57 建筑安裝4608.284776.91168.633658.484629.65971.17 主體土建機電工程3554.743723.37168.632305.432952.3646.87 裝修工程1013.191013.1901204.631637432.37 電梯工程000108.080-108.08 其他建筑安裝工程40.3540.35040.3540.35

43、0 基礎設施2070.92033.69-37.211261.461299.2137.75 公共配套設施388.01564.17176.16475.91564.1788.26 交通中心（巴士站）4.084.03-0.054.084.03-0.05 幼兒園、學校93.02109.8316.8193.02109.8316.81 大型橋梁工程190.66190.660190.66190.660 非人防地下室分攤00087.90-87.9 人防地下室分攤87.67245.68158.0187.67245.68158.01 其他12.5813.971.3912.5813.971.39 貸款利息000000

44、 開發間接費用116.05114.54-1.51116.05114.54-1.51 開發成本合計9810.110008.74198.646923.518095.741172.23 第二步 開發成本調整 內部資料請勿外傳 科目 梳理前（萬元）梳理后（萬元） 動態成本 已發生 待發生 動態成本已發生 待發生 合計在途成本待發生預估變更合計在途成本待發生預估變更 全成本 602148.71339186.05196627.14687.66176890.6919048.79618217.31354324.64200997.29441.00192737.097819.21 開發成本 535813.2033

45、9186.05196627.14687.66176890.6919048.79555321.93354324.64200997.29441.00192737.097819.21 建造成本 512355.26330366.93181988.34687.66162251.8919048.79531863.99344444.42187419.57441.00179159.377819.21 土地成本 37239.0427152.7110086.340.0010086.340.0037239.0437239.040.000.000.000.00 前期工程 39022.9330117.218905.73

46、127.728778.010.0033309.2329197.304111.9215.004096.920.00 建筑安裝 352993.01238772.26114220.75165.0495040.3519015.37376173.76243461.79132711.970.00124926.187785.79 基礎設施 74559.0026914.2747644.73394.9147216.4133.4276561.3026833.6049727.69426.0049268.2833.42 公共配套設施 1159.49260.09899.400.00899.400.001159.4929

47、1.50867.990.00867.990.00 貸款利息 0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 開發間接費用 7381.787150.39231.390.00231.390.007421.187421.180.000.000.000.00 其他費用 0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 財務費用 572.1420.31551.840.00551.840.00572.1414.56557.580.00557.580.00 管理費用 5721.451100.184621.270

48、.004621.270.005721.451462.724258.730.004258.730.00 營銷費用 17164.347698.649465.700.009465.700.0017164.348402.938761.410.008761.410.00 稅金 44177.130.000.000.000.000.0046778.180.000.000.000.000.00 所得稅 22158.380.000.000.000.000.0016117.200.000.000.000.000.00 第三步 全成本各科目數據整理 內部資料請勿外傳 項目成本明細表項目成本明細表 項目：蘭州碧桂園-

49、一期一區 制表日期：制表日期：2015/3/19 2:19:50 科目 目標成本 （元） 動態成本 （元） 動態成本 偏差率 動態成本構成 （已發生） 動態成本構成 （待發生） 規劃余量 已發生 占比 合計合計%合計合計% AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B 全成本 6,015,044,693.256,182,173,082.742.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4957% 開發成本 5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.982,009,972,91

50、1.76-202,249,089.4964% 開發成本（不含三費） 5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.651,874,195,724.54-202,249,089.4965% 土地成本 372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100% 前期工程 383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988% 建筑安裝 3,529,930,117.353,761,73