1、2尊重專業(yè)責任分享價值 一一項目運營管理的目標與任務項目運營管理的目標與任務 二二項目成本管理的目標與任務項目成本管理的目標與任務 三三成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn)成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn) 目錄目錄 3尊重專業(yè)責任分享價值 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎上，通過融資、投資、調(diào)度等運營籌劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營狀況， 從而實現(xiàn)資源效率的最大化。 運營管理（運營管理（Operations ManagementOperations Management） 4尊重專業(yè)責任分享價值 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目

2、標與任務 項目全景計劃管理項目全景計劃管理 內(nèi)外協(xié)調(diào) 5尊重專業(yè)責任分享價值 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 盈利目標模板。洛可可，色彩紛呈，潮流時尚。請在此處填入你 需要的內(nèi)容。 項目運營目標管理項目運營目標管理 請在此添加你的標題 銷售目標模板。洛可可，色彩紛呈，潮流時尚。請在此處填入你 需要的內(nèi)容。 成本控制目標模板。洛可可，色彩紛呈，潮流時尚。請在此 處填入你需要的內(nèi)容。 工期目標模板。洛可可，色彩紛呈，潮流時尚。請在此處填入你 需要的內(nèi)容。 質(zhì)量目標模板。洛可可，色彩紛呈，潮流時尚。請在此處填入你 需要的內(nèi)容。 目標統(tǒng)籌 6尊重專業(yè)責任分享價值 6 簽 約

3、回 款 銷 售 設 計 節(jié) 點 設 計 職能目標考核 目 標 成 本 成 本 工 程 質(zhì) 量 工 程 計 劃 節(jié) 點 項 目 土 地 儲 備 投 資 經(jīng)營目標考核 利潤(P)現(xiàn)金流(C) 銷 售 設 計 成 本 工 程 項 目 投 資 收 入 成 本 費 用 現(xiàn) 金 流 回 正 IRR/ ROE 貨值(V) 簽 約 庫 存 計劃（T) 節(jié) 點 完 成 財 務 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 7尊重專業(yè)責任分享價值 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 基于大運營的項目經(jīng)營監(jiān)控基于大運營的項目經(jīng)營監(jiān)控 請在此添加你的標題 經(jīng)營視角 8尊重專業(yè)責任分享

4、價值 合作 開發(fā) 傳統(tǒng)融資 渠道 私募 基金 主力店招商 項目定位與策劃 （含概念設計） 物業(yè)服務 商業(yè)運營 項目發(fā)展 (含土地或改造項目的取得) 非主力店招商 非持有物業(yè)銷售產(chǎn)品盈利產(chǎn)品盈利V2 租金盈利租金盈利V3 物業(yè)服務盈利物業(yè)服務盈利V4 產(chǎn)品增值產(chǎn)品增值 盈利盈利V5 方案深化 設計 擴初、施工 圖設計 工程 采購 工程施工 商業(yè)開 業(yè) 物業(yè)移交一級 土地開 發(fā) 土地盈利土地盈利 V1 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 REITs 散售 資本盈利資本盈利V6 投投建建 管管 利潤、風險控制區(qū)質(zhì)量、成本控制區(qū)品牌、資產(chǎn)價值提升區(qū) 退退融融 風險、成本利潤實現(xiàn)區(qū) 一、項目運營管理的目標與任務一、項目

5、運營管理的目標與任務 投資與資本視角的項目運營管理投資與資本視角的項目運營管理 房地產(chǎn)開發(fā)標準價值鏈房地產(chǎn)開發(fā)標準價值鏈 項目計劃管理與產(chǎn)品實現(xiàn) 項目策劃設計管理成本采購工程管理 銷售管理商業(yè)運營客戶服務土地獲取投資策劃物業(yè)管理 項目項目 跟投跟投 9尊重專業(yè)責任分享價值 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 投資與資本視角的項目運營管理投資與資本視角的項目運營管理 10尊重專業(yè)責任分享價值 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 項目運營管理怎么管？項目運營管理怎么管？ PD AC 項目項目 運營運營 計劃計劃- -實施實施- -考核考核 11尊重專業(yè)責

6、任分享價值 依據(jù)大運營模式目標管理的重點，構(gòu)建經(jīng)營目標體系。 分解核心經(jīng)營指標，梳理落地監(jiān)控的業(yè)務指標，通過業(yè)務指標的監(jiān)控確保經(jīng)營目標達成。 考核機制將匹配大運營模式的經(jīng)營管理進行優(yōu)化。 -開工周期 -開盤周期 -交付周期 -簽約金額 -去化率 -銷售目標 完成率 -土地儲備 -在建面積 -存貨 -存銷比、供銷比 -開發(fā)成本 -管理費率 -營銷費率 -財務費率 分解 -回款金額 -現(xiàn)金流回正 -資金峰值 -IRR -ROE 利潤類P 收入成本費用 加入考 核體系 業(yè)務監(jiān) 控指標 計劃類T 里程碑節(jié) 點 節(jié)點達成 率 貨值類V 簽約額庫存 現(xiàn)金流C 現(xiàn)金流回 正 IRR/ROE -銷售均價 一、

7、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 項目運營管理怎么管？項目運營管理怎么管？ 12尊重專業(yè)責任分享價值 經(jīng)營目標管理按照PDCA循環(huán)管理模型，進行經(jīng)營指標持續(xù)改善 目標體系目標體系 PlanPlan計劃計劃 CheckCheck檢查檢查 經(jīng)營分析經(jīng)營分析 ActionAction糾正糾正 公司戰(zhàn)略和遠景 城市 項目 年度目標 城市年度目標 項目年度目標 總部季/月度目標 城市季/月度目標 項目季/月度目標 指標分解 指標分解 指標分解 指標分解 經(jīng)營監(jiān)控經(jīng)營監(jiān)控 DoDo執(zhí)行執(zhí)行 目標監(jiān)管實施 年度績效考核季/月度績效考核 考核結(jié)果運用 經(jīng)營監(jiān)控模型績效考核績效考核 經(jīng)營月報

8、 措施應對 措施應對措施應對 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 13尊重專業(yè)責任分享價值 1.土地獲取 2.簽訂土地合 同 7.方案設計 5.項目深化定 位 11.施工圖設 計 12.施工圖審 查 投資線投資線運營線運營線 報建線報建線 項目投 資拿地 測算 簽訂 運營 目標書 支付土 地款 貨值測算貨值測算貨值考核貨值考核 項目總 貨值 簽約金 額 利潤測算利潤測算利潤考核利潤考核 凈利潤 率 交付金 額 凈利潤 率 投資收益投資收益 評估評估 現(xiàn)金流考核現(xiàn)金流考核 IRR/ROE 資金峰 值 現(xiàn)金流 回正周期 現(xiàn)金流 回正周期 現(xiàn)金流激勵現(xiàn)金流激勵 ROE 土地款支

9、土地款支 付時間付時間 地價支付 貼現(xiàn)比 財務線財務線 設計線設計線 稅務 籌劃 方案 設計 施工圖 設計 施工 圖審 查 嚴控成本嚴控成本 動態(tài)成本 設計變更 率 現(xiàn)場簽證 率 營銷線營銷線 成本招采線成本招采線 深化 定位 目標成 本確定 合約 規(guī)劃 確定 面積 預測 限額設 計 貨值最大化貨值最大化容積余 量 容積率拉 高拍低 可售比可售面積 建筑密 度 親地戶型 比例 現(xiàn)金流現(xiàn)金流 IRR 14.總包開工 稅務籌劃稅務籌劃 土增稅 保證貨量保證貨量 預測版可 售面積 動態(tài)成本 偏差率 ROE 摘牌摘牌 開工開工 T T利潤導向利潤導向 節(jié)點管控節(jié)點管控 V V貨值管控貨值管控 指標指標

10、 P P利潤管控利潤管控 指標指標 C C現(xiàn)金流管現(xiàn)金流管 控指標控指標 主責部門主責部門 一、項目運營管理的目標與任務一、項目運營管理的目標與任務 14尊重專業(yè)責任分享價值 一一項目運營管理的目標與任務項目運營管理的目標與任務 二二項目成本管理的目標與任務項目成本管理的目標與任務 三三成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn)成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn) 目錄目錄 15尊重專業(yè)責任分享價值 二、項目成本管理的目標與任務二、項目成本管理的目標與任務 16尊重專業(yè)責任分享價值 二、項目成本管理的目標與任務二、項目成本管理的目標與任務 企業(yè)戰(zhàn)略目標企業(yè)戰(zhàn)略目標 企業(yè)內(nèi)部管理企業(yè)內(nèi)部管理 財務 目標

11、運營 目標 發(fā)展 目標 制度 流程 信息 系統(tǒng) 績效 考核 成本管理成本管理 全面預算 年度利潤 項目盈利 資金計劃 成本控制目標成本控制目標 成本動態(tài)成本動態(tài)/ /結(jié)果結(jié)果 計劃體系建立計劃體系跟蹤 成本計劃成本計劃 形成形成/ /落實落實 項目儲備 客戶忠誠 戰(zhàn)略合作 核心價值 成本策劃能力成本策劃能力 成本合理投入成本合理投入 制度規(guī)范 作業(yè)流程 效率效益 專業(yè)集成 成本制度流程成本制度流程 成本接軌專業(yè)成本接軌專業(yè) 成本軟件成本軟件 信息接軌信息接軌 成本責任落實成本責任落實 過程考核問責過程考核問責 全面IT化管理專業(yè)軟件系統(tǒng) 關鍵績效 全面考核 指標體系 導向/落地 17尊重專業(yè)責

12、任分享價值 房地產(chǎn)開發(fā)標準價值鏈房地產(chǎn)開發(fā)標準價值鏈 項目計劃管理與產(chǎn)品實現(xiàn) 項目策劃設計管理成本采購工程管理 銷售管理商業(yè)運營客戶服務土地獲取投資策劃物業(yè)管理 成本與采成本與采 購的策劃購的策劃 采購手段采購手段 實現(xiàn)成本實現(xiàn)成本 目標目標 二、項目成本管理的目標與任務二、項目成本管理的目標與任務 項目目標成本管理項目目標成本管理 目標編的靠譜目標編的靠譜 目標得到實現(xiàn)目標得到實現(xiàn) 18尊重專業(yè)責任分享價值 二、項目成本管理的目標與任務二、項目成本管理的目標與任務 19尊重專業(yè)責任分享價值 如何讓目標靠譜 如何讓目標落地 如何讓過程受控 全 過 程 成 本 管 理 可研報告 策劃報告 設計方

13、案 成本目標 進度計劃 資金計劃 成本動態(tài) 盈利動態(tài) 合同審批 投資 管理 成本管理骨子里是對各種經(jīng)營決策、專業(yè)決策的管理 二、項目成本管理的目標與任務二、項目成本管理的目標與任務 20尊重專業(yè)責任分享價值 一一項目運營管理的目標與任務項目運營管理的目標與任務 二二項目成本管理的目標與任務項目成本管理的目標與任務 三三成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn)成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn) 01 運營管理如何讓目標成本編的靠譜 22尊重專業(yè)責任分享價值 MOMODA POWERPOINT 拿地可研 目標成本土地版 項目策劃 目標成本策劃版 方案設計 目標成本方案版 成本管理工作節(jié)點在項目運營計劃中

14、的體現(xiàn)成本管理工作節(jié)點在項目運營計劃中的體現(xiàn) 項目啟動 目標成本執(zhí)行版 項目實施 目標成本合約規(guī)劃版 項目實施 目標成本動態(tài)回顧 項目結(jié)束 目標成本執(zhí)行后評估 23尊重專業(yè)責任分享價值 居委辦公面積115.0 文化活動室面積105.0 老年康復室面積150.0 服務站面積180.0 物業(yè)管理面積259.6 業(yè)主委員會面積60.2 小區(qū)中央控制室面積176.8 電信中心機房面積98.4 用地面積：48360平米 建 設 用 地 面 積 指 標 建 設 用 地 面 積 指 標 建設用地項目規(guī)劃設計需滿足下列要求建設用地項目規(guī)劃設計需滿足下列要求 住宅建筑面積：92120 以上內(nèi)容可建在住宅主體建筑

15、內(nèi)（地上）。595平米 會所建筑面積：800 底層商業(yè)建筑面積：3800 1、建筑容積率 2.0 2、建筑覆蓋率 25% 4、建筑間距：符合建筑規(guī)范要求 5、建筑高度30層 6、建筑面積（不超過）： 其中計入容積率面積：96720平米 3、綠地率 35% 地下建筑面積不計入容積率 7、地下人防建筑面積1200平米 以上可建在會所內(nèi),不能在主體建筑內(nèi)。550平米 8、配套建筑： 成本計劃： 投資總額： 開發(fā)成本： 建面單方成本： 可售單方成本： 項目計劃： 開工時間： 預售時間（如有）： 開業(yè)時間： 退出時間：(限基金項目填寫） 資金情況： 資金峰值 現(xiàn)金流回正時間 利潤數(shù)據(jù)（預計）： 投資 投

16、資情況： 總投資： 股東投資比例： 辦公平均售價xx元/ 商鋪平均售價xx元/ 商業(yè)開業(yè)平均租金：220元/月 項目IRR 11.66% 項目 項目策劃：運營定目標項目策劃：運營定目標通過策劃實現(xiàn)目標通過策劃實現(xiàn)目標 24尊重專業(yè)責任分享價值 區(qū)域營銷：【地塊調(diào)研報告】 區(qū)域市政配套：【項目市政配套分析報告】 區(qū)域工程技術部：【項目前期土、石方分析報告】 區(qū)域法務：盡職調(diào)查 區(qū)域財務：制定項目成就共享表及審核投資 測算表 項目立項 區(qū)域成本統(tǒng)籌投資成本測算，保證投資測算質(zhì)量 主導四位一體 區(qū)域項目 項目定位策劃 區(qū)域營銷 規(guī)劃方案 設計 投資測算 投資拓展 統(tǒng)籌成本測算 區(qū)域成本 營銷、前期工

17、程、 市政配套、法務、 財務開始介入 如何分工與統(tǒng)籌：如何分工與統(tǒng)籌： 25尊重專業(yè)責任分享價值 明確不同產(chǎn)品線 開發(fā)運營指標 競品產(chǎn)品線對位 項目策劃：產(chǎn)品線及其標準化研究必須與運營目標接軌項目策劃：產(chǎn)品線及其標準化研究必須與運營目標接軌 26尊重專業(yè)責任分享價值 投資決策研究：經(jīng)營計劃與成本策劃接軌投資決策研究：經(jīng)營計劃與成本策劃接軌（多方案優(yōu)化，敏感性分析） 指標值預算值調(diào)增調(diào)減調(diào)整比例調(diào)整后值 收入 銷售收入1,090,114,293 開發(fā)成本756,712,834收入初始銷售均價100%7,718 總成本858,077,170計劃開盤時間調(diào)整提前/延后變動天數(shù) 可售單方（元/）6,5

18、04土地費277,861,387100%277,861,387 開發(fā)成本可售單方成本5,735大市政費配套71,845,033100%71,845,033 開發(fā)成本建筑單方成本5,748開發(fā)前期準備費26,369,325100%26,369,325 單方售價8,262配套設施費69,507,554100%69,507,554 樓面地價1,816社區(qū)管網(wǎng)工程費12,232,236100%12,232,236 期間費用率 6.47% 主體建筑工程費211,187,008100%211,187,008 管理費用率 3.61% 主體安裝工程費55,064,993100%55,064,993 營銷費用率

19、 2.75% 環(huán)境景觀工程22,317,528100%22,317,528 財務費用率 0.11% 開發(fā)間接費10,327,771100%10,327,771 現(xiàn)金流量峰值(127,772,297)集團管理費用21,802,286100%21,802,286 現(xiàn)金流回正周期（月）20 現(xiàn)金流回正時間2016年6月 內(nèi)部收益率 19.98% 毛利潤216,156,371圖形一經(jīng)營性現(xiàn)金流量圖形二累計經(jīng)營性現(xiàn)金流量圖形三累計凈現(xiàn)金流（核算口徑） 毛利潤率 19.83% 凈利潤109,211,822 凈利潤率 10.02% 畝產(chǎn)凈利潤1,103,672 土地獲利倍數(shù) 39.30% 人均銷售面積9,4

20、24 人均銷售金額77,865,307 人均凈利潤7,800,844 人均毛利潤15,439,741 人均管理費用 2,794,268 單方資本化利息 197 盈利能力指標 人均效能 調(diào)整項 自定義圖形配置 敏感性分析 成本 成本 期間費用 現(xiàn)金流 核心經(jīng)營指標 核心指標項 -2E+08 -1E+08 0 100000000 200000000 300000000 400000000 500000000 經(jīng)營性現(xiàn)金流量累計經(jīng)營性現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流（核算口徑） 動 態(tài) 靜 態(tài) 節(jié)節(jié) 奏奏 27尊重專業(yè)責任分享價值 項目策劃階段成本工作做什么？項目策劃階段成本工作做什么？ 1 1、總投資額確定：

21、全成本、總投資額確定：全成本 2 2、 成本結(jié)構(gòu)合理性：賣點成本結(jié)構(gòu)合理性：賣點敏感點成本敏感點成本 3 3、成本的市場競爭力：測算落地、成本的市場競爭力：測算落地 項目策劃階段運營管理做什么？項目策劃階段運營管理做什么？ 1 1、牽頭各部門確定項目運營目標、牽頭各部門確定項目運營目標 2 2、牽頭各部門模擬項目全過程的運營、牽頭各部門模擬項目全過程的運營 3 3、策劃實現(xiàn)項目最優(yōu)運營目標的方案、策劃實現(xiàn)項目最優(yōu)運營目標的方案 突出管控突出管控 要點要點 28尊重專業(yè)責任分享價值 （1）建筑類型：二代高層、法式商鋪及會所; （2）占地面積：37246; （3）建筑面積：113310，其中地上9

22、4462， 地下18848; （4）一期容積率：2.54; （5）景觀面積：31612. 項目一期 標段 標段 一期 建筑 面積 11331 0 二期 建筑 面積 17617 4三期 建筑 面積 19165 8 五期 建筑 面積 25896 7 四期 建筑 面積 20683 總建面77萬方，可售61萬方，容積率2.0，主要 業(yè)態(tài)為高層、小高層、獨棟小小法及法合，共分 五期開發(fā)。 項目策劃項目策劃基于地塊；項目目標成本基于地塊；項目目標成本-基于項目分期基于項目分期 運營：如何合理分期；運營：如何合理分期； 合理劃分標段合理劃分標段 29尊重專業(yè)責任分享價值 成本核算與利潤結(jié)轉(zhuǎn) （受益原則） （

23、成本與售價匹配原則） （稅務籌劃） 財務要求： 管理對象 實體范疇 合同對象 全周期 項目要求： 分產(chǎn)品如何定價？ 產(chǎn)品策劃依據(jù)？ 銷售要求： 為什么分攤？ 成本項目成本項目分攤標準分攤標準 開發(fā)前期準備費按可售面積分攤 主體建筑工程費 1.扣除直接費用后，按建筑面積分攤； 2.根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤； 主體安裝工程費 1.扣除直接費用后，按建筑面積分攤； 2.根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定標準分攤； 社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤 園林環(huán)境工程費公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤 配套設施費按可售面積分攤 關于關于項目成本

24、核算與分攤的指引項目成本核算與分攤的指引 30尊重專業(yè)責任分享價值 點擊進入，選擇適配標準點擊進入，選擇適配標準 單體一：“高層住宅”的成本適配單體一：“高層住宅”的成本適配 選擇公司標準選擇公司標準 或自定義項目標準或自定義項目標準 選擇公司標準選擇公司標準 或自定義項目標準或自定義項目標準 多版方案經(jīng)濟性對比分析多版方案經(jīng)濟性對比分析 成本提高了，是否對提成本提高了，是否對提 高高售價售價有幫助？有幫助？ 產(chǎn)品策劃：品質(zhì)與成本的適配產(chǎn)品策劃：品質(zhì)與成本的適配 確保項目運營目標確保項目運營目標 31 量價計算成本分攤 規(guī)劃指標 建造標準 土地費用 期間費用 總成本 算量 依據(jù) 算價 依據(jù) 建

25、安成本 前期工程費 基礎設施費 公共配套費開發(fā)間接費 跨期分攤期內(nèi)分攤 設計圖紙 產(chǎn)品規(guī)劃 分期及產(chǎn)品 設定 規(guī)劃指標設 定 科目單 方成本 產(chǎn)品可 售單方 測算結(jié)果 科目 模板 多業(yè)態(tài)多模式經(jīng)營合理 稅籌的分攤原則 財務部成本部 設計部 采購部 成本部 各部門 全成 本 財 稅 規(guī) 劃 目標成本目標成本編制編制的的 責任分配責任分配 誰來協(xié)調(diào)各部門共同完成目標成本的深度策劃？誰來協(xié)調(diào)各部門共同完成目標成本的深度策劃？（運營管全成本？） 策劃部 32 科目科目 多層多層法式合院法式合院限價房限價房地下車庫地下車庫直接成本總計直接成本總計 建筑單方建筑單方 （元（元/m2/m2） 可售單方可售單

26、方 （元（元/m2/m2） 合計合計 （萬元）（萬元） 成本成本/ /銷銷 售收入售收入% % 建筑單建筑單 方方 （元（元/m2/m2） 可售單可售單 方方 （元（元/m2/m2） 合計合計 （萬元）（萬元） 成本成本/ /銷銷 售收入售收入% % 建筑單建筑單 方方 （元（元/m2/m2） 可售單可售單 方方 （元（元/m2/m2） 合計合計 （萬元）（萬元） 成本成本/ /銷銷 售收入售收入% % 建筑單建筑單 方方 （元（元/m2/m2） 可售單可售單 方方 （元（元/ /個）個） 合計合計 （萬元）（萬元） 成本成本/ /銷銷 售收入售收入% % 建筑單建筑單 方方 （元（元/m2/

27、m2） 可售單可售單 方方 （元（元/m2/m2） 合計合計 （萬元）（萬元） 成本成本/ /銷銷 售收入售收入% % 土地及大配套土地及大配套12,265 12,265 16,158 16,158 19,490 19,490 32.20%32.20%21,077 21,077 47,193 47,193 164,705 164,705 46.79%46.79%3,412 3,412 3,701 3,701 34,238 34,238 32.01%32.01%100 100 4,911 4,911 428 428 2.64%2.64%9,224 9,224 15,596 15,596 218,

28、861 218,861 40.80%40.80% 建造成本建造成本11,507 11,507 15,159 15,159 18,285 18,285 30.21%30.21%9,528 9,528 21,335 21,335 74,458 74,458 21.15%21.15%4,396 4,396 4,769 4,769 44,111 44,111 41.24%41.24% 3,232 3,232 159,139 159,139 13,861 13,861 85.61%85.61%6,352 6,352 10,740 10,740 150,715 150,715 28.10%28.10% 資

29、金成本資金成本2,376 2,376 3,131 3,131 3,776 3,776 6.24%6.24%1,179 1,179 2,640 2,640 9,212 9,212 2.62%2.62%2,384 2,384 2,586 2,586 23,924 23,924 22.37%22.37%10 10 474 474 41 41 0.26%0.26%1,558 1,558 2,633 2,633 36,954 36,954 6.89%6.89% 開發(fā)間接費開發(fā)間接費152 152 201 201 242 242 0.40%0.40%180 180 403 403 1,408 1,408

30、0.40%0.40%43 43 47 47 431 431 0.40%0.40%15 15 744 744 65 65 0.40%0.40%90 90 153 153 2,145 2,145 0.40%0.40% 直接成本小計直接成本小計26,300 26,300 34,649 34,649 41,794 41,794 69.05%69.05%31,964 31,964 71,571 71,571 249,783 249,783 70.96%70.96%10,236 10,236 11,103 11,103 102,703 102,703 96.03%96.03% 3,356 3,356 16

31、5,269 165,269 14,395 14,395 88.91%88.91%17,225 17,225 29,122 29,122 408,675 408,675 76.19%76.19% 銷售費用銷售費用762 762 1,004 1,004 1,211 1,211 2.00%2.00%567 567 1,270 1,270 4,433 4,433 1.26%1.26%215 215 233 233 2,153 2,153 2.01%2.01%75 75 3,718 3,718 324 324 2.00%2.00%342 342 579 579 8,121 8,121 1.51%1.51

32、% 管理費用管理費用229 229 301 301 363 363 0.60%0.60%270 270 605 605 2,112 2,112 0.60%0.60%64 64 70 70 646 646 0.60%0.60%23 23 1,115 1,115 97 97 0.60%0.60%136 136 229 229 3,218 3,218 0.60%0.60% 財務費用財務費用0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.

33、00% 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加2,095 2,095 2,760 2,760 3,329 3,329 5.50%5.50%2,477 2,477 5,547 5,547 19,360 19,360 5.50%5.50%590 590 640 640 5,921 5,921 5.54%5.54%208 208 10,223 10,223 890 890 5.50%5.50%1,243 1,243 2,102 2,102 29,500 29,500 5.50%5.50% 土地增值稅土地增值稅1,647 1,647 2,170 2,170 2,618 2,618 4.32%4.32%599 5

34、99 1,342 1,342 4,683 4,683 1.33%1.33%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%308 308 520 520 7,300 7,300 1.36%1.36% 完全成本完全成本31,033 31,033 40,884 40,884 49,314 49,314 81.47%81.47%35,878 35,878 80,336 80,336 280,371 280,371 79.65%79.65%11,105 11,105 12,046 12,046 111,423 111,423 104.18%104.18% 3,6

35、62 3,662 180,325 180,325 15,706 15,706 97.0%97.0%19,253 19,253 32,552 32,552 456,815 456,815 85.17%85.17% 銷售收入銷售收入50,183 50,183 60,531 60,531 100,859 100,859 351,998 351,998 11,000 11,000 106,950 106,950 16,190 16,190 536,369 536,369 毛利毛利/ /毛利率毛利率15,408 15,408 25%25%82,855 82,855 24%24%- -974 974 -

36、-1%1%905 905 6%6%98,193 98,193 18%18% 凈利凈利/ /凈利率凈利率8,412 8,412 14%14%53,720 53,720 15%15%- -2,830 2,830 - -3%3%363 363 2%2%59,665 59,665 11.1%11.1% 某項目經(jīng)營目標與成本目標某項目經(jīng)營目標與成本目標 分產(chǎn) 品的 盈利 能力 33 銷售計劃 成本發(fā)生 計劃 增值稅納 稅發(fā)生 業(yè) 務 流 稅 籌 當期銷項稅當期進項稅增值稅 各項目運營管理 銷售-開發(fā)-合約-支付 合適的現(xiàn)金流安排 增值稅 稅籌 增值稅稅籌的目的： 合理合法適時進項抵扣， 最大限度降低企業(yè)

37、稅賦 02 運營管理如何讓目標成本執(zhí)行落地 35 基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務集成”管理基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務集成”管理 財務部 成本部 合約部 成本部 目標成本 合約規(guī)劃 目標成本分解分解至合約規(guī)劃 中標價 中標價/簽約價不 得超出合約規(guī)劃 金額，若分標段 中標，合計值不 超合約規(guī)劃金額 合同簽約價待簽約金額預計變更簽證余量 待發(fā)生成本已發(fā)生成本 動態(tài)成本 簽約 中標價扣減或替換合約 規(guī)劃金額 項目利潤預算目標項目利潤預算目標 對比，糾偏 預警，控制 全員全員全過程全過程全成本全成本 部分招 標？ 全成本 （費用類 處理） H合同成 本只是成 本的一部 分 企業(yè)運 營目

38、標 項目運 營目標 投入投入-產(chǎn)產(chǎn) 出出 36 量：設計深度管理/經(jīng)驗系數(shù) 價：品質(zhì)管理 采購/市場數(shù)據(jù)庫 以測算為線索，圍繞盈利目標，強以測算為線索，圍繞盈利目標，強 化、優(yōu)化并量化評估策劃與設計管化、優(yōu)化并量化評估策劃與設計管 理理 基于大運營管理基于大運營管理 的大采購策劃確的大采購策劃確 定項目整體合約定項目整體合約 框架框架 合同基準單元合同基準單元/ /合同合同 標準化管理確保合約標準化管理確保合約 規(guī)劃的科學嚴謹性避規(guī)劃的科學嚴謹性避 免招標困難與簽證問免招標困難與簽證問 題題 適配多種采購方式并控制 各類業(yè)務核心風險 招標計劃，資金計劃與大 運營計劃匹配/數(shù)據(jù)交互 規(guī)劃余量/合

39、同余量及多級授權(quán)管 控確保簽約及履約過程合同范圍 動態(tài)調(diào)整靈活性、合同簽約及執(zhí) 行的受控力度 支付與結(jié)算受控于 資金計劃管理，增 值稅策劃及票據(jù)管 理貫穿全程 已發(fā)生及在途成本及時錄入，更 新動態(tài)成本，并即時形成與目標 成本的對比分析報告 待發(fā)生成本的及時更新、預警、決策提醒，確保 成本管理為經(jīng)營決策管理服務。引入執(zhí)行版目標 成本概念，確保管控落地 基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務集成”管理基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務集成”管理 37 成本科目設置 項目成本測算 項目目標成本 項目合約規(guī)劃 成本測算 目標成本控制 成本核算 與分析 供應商選定 合同訂立 合 同 變 更 變 更 簽

40、證 費用預估 合 同 結(jié) 算 合同付款 計 劃 編 制 付 款 審 核 付 款 分 析 動態(tài)成本監(jiān)控 動態(tài)成本分析 付款分析 成本分解成本執(zhí)行 責任成本 非合同付款 月度付款計劃 成本核算 成本評估分析 成本數(shù)據(jù)庫 成本回顧 動態(tài)成本 策策 劃劃 與與 設設 計計 采購合約與項采購合約與項 目運營目運營 基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務集成”管理基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務集成”管理 通過 目標成本合約規(guī)劃版延伸 目標成本管控，指導采購策劃，形成 采購控制價 招標采購線合同管理線成本控制線 目標成本合約規(guī)劃采購策劃 采購計劃 單項招標合同目標控制價 定標動態(tài)成本 變更簽證與結(jié)算合同

41、管理 提供目標成本 提供合同清單 控制定標金額 提供未簽約合同金額 提供合同金額 分解目標成本 合同簽訂 控制合同簽約金額 合同履約評價成本后評估 供方管理 供方評估 項目成本發(fā)生進度與項目開發(fā)進度是否匹配？ 聯(lián)聯(lián) 動動 動態(tài)成本管理幫助企業(yè)-看清項目成本的“現(xiàn)在與未來” 項目運營時間軸上的“動態(tài)成本”監(jiān)控項目運營時間軸上的“動態(tài)成本”監(jiān)控 成本動態(tài)成本動態(tài) 監(jiān)控監(jiān)控 監(jiān)控什么？監(jiān)控什么？合同金額？付款金額？變更金額？結(jié)算金額？合同金額？付款金額？變更金額？結(jié)算金額？ 成本測算 現(xiàn)金流測算 投資收益測算 成本結(jié)算 投資收益核算 可研可研拿地拿地設計設計施工施工開盤開盤交付交付竣工竣工采購采購

42、總目標成本多少總目標成本多少 已發(fā)生成本多少已發(fā)生成本多少 未發(fā)生成本夠不夠未發(fā)生成本夠不夠 竣工后成本會不會超，會超多少竣工后成本會不會超，會超多少 動態(tài)成本管理是“手段”，合同、付款、變更、結(jié)算管理是“基礎”動態(tài)成本管理是“手段”，合同、付款、變更、結(jié)算管理是“基礎” 基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控 盈盈 利利 目目 標標 監(jiān)控目標？監(jiān)控目標？盈利目標動態(tài)盈利目標動態(tài) 40尊重專業(yè)責任分享價值 拿地 2013/9/24 交付 二期：2016/6/30一期：2015/12/31 四證 2014/5/212014/6/30 首次開盤

43、交付 序 號 項目 方案版目標成本動態(tài)成本目標-動態(tài) 目標成本建筑單方可售單方動態(tài)成本建筑單方可售單方結(jié)余偏差率 （萬元）（元/）（元/）（萬元）（元/） （元/）（萬元）（%） 一項目開發(fā)成本18377178559818183190783097875810.32% 1.1土地成本725133100387472513310038740 1.2前期工程費960039249092613784723393.70% 1.3建安工程費697893024378069574301537682150.30% 1.4基礎設施費1702779799717000796995270.10% 1.5公建配套設施9858

44、416519985841651900.00% 1.6開發(fā)間接費498421326649842132660 二銷售費用457719624545771962450 三管理費用2136911142136911140 四財務費用539723128853972312880 六項目總投資1958818373104651953008348104345810.30% 【項目總投資動態(tài)成本與偏差分析】 序號費項 動態(tài)-方案版目標成本 差異分析絕對值變化率指標差額 （萬元）%（元/m2） 1前期工程費(339)-3.7%(18) 【招標調(diào)整】：節(jié)余541.48萬 【變更簽證】：增加6.95萬（場平6.95萬） 【

45、預估變動】：增加221.19萬（勘察4萬+設計20萬+園林20萬+施工圖審查40萬+監(jiān)理23萬+造價咨詢20萬+紅線定界50萬） 【結(jié)算調(diào)整】：25.54萬（場平4.46萬+借地補充-30萬） 2建安工程費(215)-0.3%(11) 【招標調(diào)整】：節(jié)余7748.48萬 【變更簽證】：增加41.24萬(樁基及圍護24.68萬+總包一標-29.3萬+總包二標9.27萬+售樓處精裝修35.38萬) 【預估變動】：增加7419萬（樁基及基坑圍護500萬+樁基檢測10萬+總包一標段1357萬+大區(qū)電梯采購400萬+總包二標段5022萬+售樓處門窗170萬+售樓處硬裝30萬+售樓 處軟裝4萬） 3基礎設

46、施費(27)-0.1%(1) 【招標調(diào)整】：結(jié)余127.32萬(樣板區(qū)景觀125.12萬+售樓處泛光2.20萬 ） 【變更簽證】：30.46萬（樣板區(qū)景觀30.46萬） 【預估變動】：增加69.54萬(樣板區(qū)景觀69.54萬) 4公建配套費0 0.0%0 【招標調(diào)整】：0 【變更簽證】：0 【預估變動】：0 5四項費用合計(581)-0.5%(31) 口操盤 口并表（股權(quán)比例：旭輝xx，新城xx）運營負責人：項目負責人： 10,541288 114 245 266 519 995 3,768 472 3,874 土地 成本 前期工 程費 建安工 程費 基礎設 施費 公建配 套設施 開發(fā)間 接費

47、 銷售 費用 管理 費用 財務 費用 可售可售 單方單方 備注：差異分析需要說明成本變動情況的結(jié)論。 基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控 41尊重專業(yè)責任分享價值 強化不同項目核心關鍵指標的變化差異 強化現(xiàn)金流的變化情況跟蹤 版本差異版本差異 （綠好，紅差） 2.06% -0.25 1308.16 0.9% -0.49% 0 0 -8550.59 0 -8550.59 -8526.59 -24.00 0 -10106.68 0 0 0 0 -9712.68 0 -10106.68 -537.63 -605.68 1.32% 0 -0.1

48、2 方案版核心、關鍵指標方案版核心、關鍵指標 1項目核心指標項目核心指標 序號指標名稱指標值 1.1年自有資金投資回報率（%）35.63% 1.2靜態(tài)投資回收期（月）13.82 1.3凈利潤 （萬元）32175.97 1.4銷售凈利率 （%）12.51% 1.5ROE(%)17.70% 1.6首期開盤周期 (月)9.3 1.7首期竣工結(jié)轉(zhuǎn)周期（月）33.67 1.8首期結(jié)轉(zhuǎn)面積 (M2)- 2項目關鍵指標項目關鍵指標 序號指標名稱指標值 2.1總貨值 （萬元）257281.51 2.1.1持有總貨值0.00 2.1.2可售總貨值257281.51 地上可售251761.51 地下車位可售552

49、0.00 地下其他可售0 2.2總投資額 （萬元）198047.49 2.2.1土地成本72513.03 投標地價70401.00 土地契稅2112.03 價外費用0.00 2.2.2四項成本108302.49 2.2.3留存資產(chǎn)總投資額0 2.2.4可售資產(chǎn)總投資額198047.49 2.3平均售價 （元/平米）13450.21 2.4平均成本 （元/平米）10580.48 2.5項目毛利率 （%）25.66% 2.6自有資金投資總額 （萬元）78417.39 2.7投資規(guī)模系數(shù) 3.55 定位版定位版 33.57% 14.07 30867.81 11.61% 18.19% 9.3 33.6

50、7 - 265832.1 0.00 265832.1 260288.1 5544.0 0 208154.17 72513.03 70401.00 2112.03 0.00 118015.17 0 208154.17 13987.84 11186.16 24.34% 78417.39 3.67 -4,192 -137 -7,320 -6,288 -6,976 -8,108 -6,363 -5,376 -528 0 1,3681,3841,3841,384 2,199 000 -80,000 -70,000 -60,000 -50,000 -40,000 -30,000 -20,000 -10,0