1、成本的概念和目標成本的作用成本的概念和目標成本的作用 龍湖項目成本的管理與控制龍湖項目成本的管理與控制 內容內容 龍湖項目成本的管理與控制龍湖項目成本的管理與控制 龍湖的招投投標管理龍湖的招投投標管理 龍湖的合同管理龍湖的合同管理 n成本的概念成本的概念 成本是指為達到特定目的而發生或應發生的價值投成本是指為達到特定目的而發生或應發生的價值投 入，它用貨幣單位來衡量入，它用貨幣單位來衡量 成本不僅是指產品成本，而且還反映各部門控制成成本不僅是指產品成本，而且還反映各部門控制成 本的成本本的成本 成本不僅指耗費已發生的實際成本，還包括在經營成本不僅指耗費已發生的實際成本，還包括在經營 活動中，可

2、能發生的預計成本以及變動成本活動中，可能發生的預計成本以及變動成本 產品的成本產品的成本產品的品質、質量產品的品質、質量 1 2 3 4 5 成本的主要內容有：成本的主要內容有： 產品的成本產品的成本產品的品質、質量產品的品質、質量 時間的成本時間的成本 生產的速度、進度生產的速度、進度 人力的成本人力的成本 人力的成本人力的成本 管理人員多少和水平管理人員多少和水平 資金的成本資金的成本 資金的利息資金的利息 管理的成本管理的成本 管理的程度、精細度管理的程度、精細度 6 售后的成本售后的成本 n 售后成本有：售后成本有： 產品維修成本；產品質量問題產品維修成本；產品質量問題 客戶關懷成本；

3、活動、及對個別使用功能的改變客戶關懷成本；活動、及對個別使用功能的改變 銷售承諾成本；向購房客戶不當承諾銷售承諾成本；向購房客戶不當承諾 開發過程中遺留給物業管理的問題開發過程中遺留給物業管理的問題 n成本管理成本管理 成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價值提升價值 成本管理的基本內容成本管理的基本內容 -合理確定成本與有效控制成本合理確定成本與有效控制成本 成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本 目標的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既目標的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既

4、定成本目標采取的一系列有組織的活動定成本目標采取的一系列有組織的活動 成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中 注意現在的經營活動，尤其是將來的經營活動，以注意現在的經營活動，尤其是將來的經營活動，以 保證通過有效的方法實現既定成本目標保證通過有效的方法實現既定成本目標 組織的各機構聯系起來成本才能得到控制組織的各機構聯系起來成本才能得到控制（全員成（全員成 本），本），成本的管理能力成本的管理能力受到管理職權和時間影響受到管理職權和時間影響 建筑產品的特殊性：建筑產品的特殊性： 固定性固定性 體積龐大體積龐大 多樣性多樣性 生產期長生產期長 建

5、筑產品造價的特點：建筑產品造價的特點： 單件性：單件性：相同的設計擺放的位置改變造價不一樣相同的設計擺放的位置改變造價不一樣 分部組合：基礎、結構、砌體、裝修、門窗分部組合：基礎、結構、砌體、裝修、門窗 多次性：投資估算、設計概算、施工圖預算、合多次性：投資估算、設計概算、施工圖預算、合 同價、結算價同價、結算價、決算價、決算價 房地產成本管理的行業特征房地產成本管理的行業特征 -單件性、復雜性與多次性單件性、復雜性與多次性 影響成本的因素影響成本的因素 經營目標經營目標 /盈利指標盈利指標 自身管理能力自身管理能力 項目策劃項目策劃 銷售定位銷售定位 合作合作 資源資源 成本成本 項目設計項

6、目設計 /部品定位部品定位 資金資金 來源來源 項目開發節奏項目開發節奏 /現場施工現場施工 政策與市場環境政策與市場環境 成本管理的宗旨與目標成本管理的宗旨與目標 宗旨：宗旨： 價值工程價值工程 以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力， 并形成行業成本優勢并形成行業成本優勢 。 目標：目標： 建立目標成本管理為導向的建立目標成本管理為導向的成本管理體系成本管理體系 成本管理思路成本管理思路 新項目可研新項目可研 準確測算準確測算 規劃設計規劃設計 步步跟蹤步步跟蹤 合約規劃合約規劃 與招標與招標 事前定價事前定價 施工管理施工管理 動態反饋動態反饋 合

7、同結算合同結算 及時結算及時結算 數據分析與儲存數據分析與儲存 工作的重心工作的重心 準確測算準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態反步步跟蹤、事前定價、動態反饋、及時結算饋、及時結算 成本管理的基本方法成本管理的基本方法目標管理目標管理 1、目標管理的內容目標的確定與控制兩目標的確定與控制兩方面方面 2、目標確定的依據 經驗數據庫、市場調研、經驗數據庫、市場調研、 產品把握產品把握 3、實現目標動態監控的手段信息化信息化 4、目標管理的過程PDCA 循環循環 成本動態控制過程成本動態控制過程PDCA循環循環 n n n 為什么要進行目標成本管理為什么要進行目標成本管理 目標成本有什么作用目標成本

8、有什么作用 龍湖的目標成本的由來龍湖的目標成本的由來 目標成本的作用目標成本的作用 目標成本：目標成本： 是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要 實現的成本目標，是成本的控制線。實現的成本目標，是成本的控制線。 目標成本的作用目標成本的作用 為什么要進行目標成本管理為什么要進行目標成本管理 利潤利潤=售價售價-成本成本 目標成本的作用目標成本的作用 目標成本：目標成本： 為開發決策提供依據為開發決策提供依據 提前鎖定投資提前鎖定投資 合理確定銷售價格合理確定銷售價格 加強成本的計劃性加強成本的計劃性 預測投資效益預測投資效益 -乙方預算員、甲方

9、造價工程師（估價師）的職乙方預算員、甲方造價工程師（估價師）的職 能有哪些不同能有哪些不同 -怎樣在事前知道需要投入多少怎樣在事前知道需要投入多少 目標成本測算的條件目標成本測算的條件 經討論確定的方案或設計圖經討論確定的方案或設計圖 市場價格及其走勢的準確把握市場價格及其走勢的準確把握 整理建筑標準與工程造價的匹配關系整理建筑標準與工程造價的匹配關系 相應項目工程造價歷史成本數據庫相應項目工程造價歷史成本數據庫 目標成本測算的方法目標成本測算的方法 正向測算：正向測算： 測算依據測算依據（產品標準、歷史成本數據庫、市場情況）（產品標準、歷史成本數據庫、市場情況） 測算方式測算方式（估算、概算

10、、預算）（估算、概算、預算） 團隊工作團隊工作 反向倒逼：反向倒逼： 確定銷售價格水平；確定銷售價格水平； 確定利潤要求；確定利潤要求； 反推計算成本水平反推計算成本水平 目標成本管理內容目標成本管理內容 編制目標成本或計劃成本編制目標成本或計劃成本 分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正 對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較，對項對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較，對項 目標成本進行后評估目標成本進行后評估 動態成本：動態成本： 是項目各個時期實施過程中體現的實際成本與預期是項目各個時期實施過程中體現的實際成本與預期 成本的控制結果成本的控制結

11、果 目標成本管理原則目標成本管理原則 不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產 品目標品目標 目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數; “算了再做算了再做”而不是“做了再算”而不是“做了再算” 成本管理未來的發展方向成本管理未來的發展方向 重心前移重心前移 方案優化管理創新方案優化管理創新 成本的概念和目標成本的作用成本的概念和目標成本的作用 龍湖項目成本的管理龍湖項目成本的管理 內容內容 龍湖項目成本的控制龍湖項目成本的控制 龍湖的招投投標管理龍湖的招投投標管理 龍湖的合同管理龍湖的合同管理 龍

12、湖項目的成本管理龍湖項目的成本管理 成本管理的管理體系成本管理的管理體系 成本管理體系成本管理體系 制度制度流程流程方法方法工具工具 （指引、作業指導書）（指引、作業指導書） 成本管理的管理體系成本管理的管理體系 成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度 招標管理辦法招標管理辦法 合同管理辦法合同管理辦法 材料設備供應、核價管理辦法材料設備供應、核價管理辦法 預結算編制審核辦法預結算編制審核辦法 設計變更、簽證管理辦法設計變更、簽證管理辦法 工程款支付管理辦法工程款支付管理辦法 成本成本 業務業務 模塊模塊 制度文件制度文件 目標成本管理規定目標成本管理規定 責任成本管理規定責任成本管理規定

13、動態成本管理細則動態成本管理細則 成本績效考核制度成本績效考核制度 。 流程文件流程文件 目標成本編制與審批流程目標成本編制與審批流程 責任成本分解與審批流程責任成本分解與審批流程 動態成本信息報送流程動態成本信息報送流程 合同計量與結算流程合同計量與結算流程 。 作業指引作業指引 項目策劃階段成本規劃指引項目策劃階段成本規劃指引 設計階段成本控制指引設計階段成本控制指引 招標采購階段成本控制指引招標采購階段成本控制指引 經濟標書及評審指引經濟標書及評審指引 合同商務條款管理指引合同商務條款管理指引 記錄表單記錄表單 項目目標成本套表模板項目目標成本套表模板 動態成本報送套表動態成本報送套表

14、責任成本分解套表責任成本分解套表 責任成本月度評估表責任成本月度評估表 成本月度分析報告模板成本月度分析報告模板 動態成本信息歸集指引動態成本信息歸集指引 造價咨詢單位管理指引造價咨詢單位管理指引 成本預警通知書成本預警通知書 目標成本調整申報表目標成本調整申報表 管理管理 成本模塊：成本模塊： 制度流程與管理工具制度流程與管理工具 變更簽證管理指引變更簽證管理指引 預、結算編制管理指引預、結算編制管理指引 成本數據庫編制指引成本數據庫編制指引 專業端口責任成本考核指引專業端口責任成本考核指引 成本部工作管理與考核指引成本部工作管理與考核指引 。 成本數據庫模型成本數據庫模型 項目成本指標測算

15、表項目成本指標測算表 市場成本調研表市場成本調研表 項目成本項目成本-盈利動態測算表盈利動態測算表 項目主要規劃指標項目主要規劃指標 項目產品建筑項目產品建筑/品質標準表品質標準表 項目設計限額要求及成本控制建議表項目設計限額要求及成本控制建議表 設計變更單設計變更單/簽證單簽證單 成本管理部分制度流程體系成本管理部分制度流程體系 經濟標評審分析表經濟標評審分析表 計量支付表單計量支付表單 工程進度工程進度/材料供應計量與付款臺帳材料供應計量與付款臺帳 工程結算審批表工程結算審批表 項目總包工程清算審批表項目總包工程清算審批表 結算協議表結算協議表 。 項目主要成本費項項目主要成本費項 成本費

16、項成本費項 成本費項成本費項 主要費項科目：主要費項科目： 一一、土地費用、土地費用 二、前期費用二、前期費用 三、建筑安裝成本三、建筑安裝成本（基礎設施、配套設施、單體）（基礎設施、配套設施、單體） 四、開發間接費四、開發間接費 五、營銷費用五、營銷費用 六、公司管理費六、公司管理費 七、財務費用七、財務費用 成本費項成本費項 成本費項表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 成本費項成本費項 序號序號一級成本費項一級成本費項二級成本費項二級成本費項 土地成本土地成本 三級成本費項三級成本費項 土地價款、拆遷安置補償等土地價款、拆遷安置補償等 責任部門責任部門 發展部發展部 勘察、設計費勘察、

17、設計費研發部研發部 前期費用前期費用 配套設施費用配套設施費用 基礎設施費用基礎設施費用 報建費報建費 三通一平費等三通一平費等 學校、幼兒園、會所等學校、幼兒園、會所等 水、電、氣配套、道路水、電、氣配套、道路 小區強弱小區強弱電、總平工程電、總平工程 研發部、工程部研發部、工程部 工程部工程部 造價采購部造價采購部 工程部工程部 造價采購部造價采購部 10 開發成本開發成本 期間費用期間費用 園林景觀工程費用園林景觀工程費用 主體建安成本主體建安成本 工程相關費用工程相關費用 銷售費用銷售費用 財務費用財務費用 管理費用管理費用 軟硬景、水電、小品等軟硬景、水電、小品等 建筑、安裝、裝飾工

18、程建筑、安裝、裝飾工程 審計費審計費 造價咨詢費造價咨詢費 監理費、定額外檢測費監理費、定額外檢測費 物業前期介入費、維修基金物業前期介入費、維修基金 營銷設施建造費營銷設施建造費 其他銷售費用其他銷售費用 貸款利息等貸款利息等 員工工資、福利等員工工資、福利等 造價采購部造價采購部 造價采購部造價采購部 計劃財務部計劃財務部 造價采購部造價采購部 工程部工程部 營銷部營銷部 造價采購部造價采購部 營銷部營銷部 計劃財務部計劃財務部 行政人力部行政人力部 成本費項成本費項 項目全成本的縱向分解項目全成本的縱向分解 成本 開開 發發 成成 本本 直直 接接 開開 發發 成成 本本 銷銷 售售 費

19、費 用用 開開 發發 間間 接接 費費 稅稅 金金 土土 地地 成成 本本 勘勘 察察 設設 計計 費費 前前 期期 工工 程程 費費 配配 套套 設設 施施 費費 基基 礎礎 設設 施施 費費 建建 安安 工工 程程 費費 工工 程程 相相 關關 費費 后后 續續 成成 本本 管管 理理 費費 用用 財財 務務 費費 用用 建設期返工費建設期返工費 優化設計費用優化設計費用 相相 關關 責責 任任 部部 門門 發發 展展 部部 研研 發發 設設 計計 部部 造造 價價 采采 購購 部部 工工 程程 部部 營營 銷銷 部部 物物 業業 公公 司司 財財 務務 部部 成本費項成本費項 建設部建設

20、部2000年年9月月18日發布日發布房地產開發項目經房地產開發項目經 濟評價方法濟評價方法 第四章第第四章第24條明確條明確 “開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開 發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費 用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安 裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接 費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期 稅費、其他費用以及不可預見費用等?！倍愘M、

21、其他費用以及不可預見費用等?！?龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本管理 l l l 項目成本管理項目成本管理 項目的成本管理范圍項目的成本管理范圍 以項目為管理對象以項目為管理對象 項目的完全直接成本測算分解項目的完全直接成本測算分解 間接成本測算分攤間接成本測算分攤 項目制成本管理組織形式項目制成本管理組織形式 公司總經理公司總經理 公司運營總監公司運營總監 項目負責人項目負責人 設計研發部設計研發部 工程管理部工程管理部 成本管理部成本管理部 營銷部營銷部 計劃財務部計劃財務部 項目研發經理項目研發經理 項目工程經理項目工程經理 項目成本經理項目成本經理 項目營銷經理項目營銷經理 項目財務經

22、理項目財務經理 研發專員研發專員 專業工程師專業工程師 成本專員成本專員 營銷顧問營銷顧問 財務專員財務專員 n n n n n 項目部成本責任項目部成本責任 n項目部職能項目部職能 產品研發定位產品研發定位 施工組織和管控施工組織和管控 成本測算和控制成本測算和控制 營銷策劃和銷售營銷策劃和銷售 客戶管理品質保證客戶管理品質保證 項目部成本責任項目部成本責任 職能崗位職能崗位成本管理職能成本管理職能 設計研發設計研發 1、設計費管理、設計費管理 4、設計任務書、設計任務書 2、產品定位、產品定位3、產品建造標準、產品建造標準 5、設計優化產品成本控制、設計優化產品成本控制 1、目標成本測算和

23、分攤、動態成本跟蹤控制、目標成本測算和分攤、動態成本跟蹤控制 成本管理成本管理 工程管理工程管理 2、開發成本（包括建造直接成本和間接成本）管控、開發成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 3、材料設備采購及認價、材料設備采購及認價4、工程招標、合同、造、工程招標、合同、造 價管理價管理5、資金計劃匯總、資金計劃匯總 1、在成本控制下進度、質量管理、在成本控制下進度、質量管理 2、施工技術方案、設計變更、現場簽證管控、施工技術方案、設計變更、現場簽證管控 營銷營銷 計劃財務計劃財務 1、市場定位、市場定位2、體驗區選址及標準、體驗區選址及標準 （包括樣板房景觀體驗區）管控（包括樣板房景觀體驗區

24、）管控 1、項目成本財務指標的管控、項目成本財務指標的管控 2、分攤成本的管控、分攤成本的管控 3、銷售費用、銷售費用 3、總體資金計劃的管控、總體資金計劃的管控 目標成本管理三大工具目標成本管理三大工具 1、目標成本測算與分解 2、投資分析模型 3、歷史成本數據庫 項目目標成本測算和分解項目目標成本測算和分解 u u 目標成本管理體系目標成本管理體系 目標成本是參考歷史成本數據資料，結合目前目標成本是參考歷史成本數據資料，結合目前 市場價格情況，并預測未來價格走向，同時根市場價格情況，并預測未來價格走向，同時根 據產品定位、產品預期售價和期望利潤，預先據產品定位、產品預期售價和期望利潤，預先

25、 制定并力爭控制的產品成本制定并力爭控制的產品成本 目標成本作為產品未來成本的控制依據，是產目標成本作為產品未來成本的控制依據，是產 品設計、采購、施工等整個項目開發過程的指品設計、采購、施工等整個項目開發過程的指 導和控制性文件，是企業各部門通過技術、經導和控制性文件，是企業各部門通過技術、經 濟和管理等措施的努力，需要實現的產品成本濟和管理等措施的努力，需要實現的產品成本 的控制線的控制線 45 ( ( ( ( ( ( ) ) ( ( ) ) ( ( ) ) ) 目標成本管理的階段目標成本管理的階段 土土 地地項項方方初初工工 投投 資資 論論 證證 階階 目目 啟啟 動動 階階 段段 案

26、案 設設 計計 階階 段段 步步 設設 計計 階階 段段 程程 實實 施施 階階 段段 竣竣 工工 階階 段段 段段 目目 標標 成成 本本 土土 地地 版版 目目 標標 成成 本本 啟啟 動動 版版 目目 標標 成成 本本 方方 案案 版版 目目 標標 成成 本本 執執 行行 版版 目目 標標 成成 本本 調調 整整 版版 項項 目目 竣竣 工工 成成 本本 目標成本形成目標成本形成動態及責任成本執行動態及責任成本執行 n n n 目標成本編制程序目標成本編制程序 設計部制定項目預案提出項目初步經濟指標。設計部制定項目預案提出項目初步經濟指標。 營銷部制定產品定位及相對應的價格定位；營銷部制

27、定產品定位及相對應的價格定位； 成本部編制成本部編制項目項目*階段目標成本階段目標成本。 目標成本建立在長期數據庫積累的基礎上，力求目標成本建立在長期數據庫積累的基礎上，力求 合理。合理。 目標成本應具有一定的動態性。目標成本應具有一定的動態性。 目標成本編制程序目標成本編制程序 1、項目定位、項目定位 2、確定設計方案、確定設計方案 3、項目基本數據收集 4、市場調查 5、成本數據收集、成本數據收集 6、編制目標成本、編制目標成本 7、目標成本論證、目標成本論證 8、目標成本批準、目標成本批準 48 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 責任部門責任部門 工作成果工作成果 發展部

28、發展部 地區總經理地區總經理 提供土地信息提供土地信息 提供周邊配套提供周邊配套 主持、確定主持、確定 項目定位項目定位 項目預案項目預案 研發部研發部 目標成本測算目標成本測算 造價采購部造價采購部 滿足滿足 拿地拿地 成本成本 審定審定 存檔存檔 要求要求 通過通過 未通過未通過 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 項目規劃指標 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 成本測算方法：成本測算方法： 成本經驗值估算法成本經驗值估算法 此階段提供的數據準確度要求不高，可用表格組合此階段提供的數據準確度要求不高，可用表格組合 來完成來完成 參考成本經驗數據分表完成土地投資

29、論證階段成本參考成本經驗數據分表完成土地投資論證階段成本 測算測算 可可 研研 階階 段段 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 成本科目成本科目 前期費用前期費用 基礎設施基礎設施 環境工程環境工程 一般地下室一般地下室 人防地下室人防地下室 會所會所 配套設施配套設施 教育用房教育用房 底商底商 管理用房管理用房 成本取值范圍成本取值范圍 90-115 （土地面積）（土地面積） 160-205 （土地面積）（土地面積） 160-235 （土地面積）（土地面積） 205-225 （土地面積）（土地面積） 225-250 （土地面積）（土地面積） 250-400 （土地面積）（土地

30、面積） 160-200 （土地面積）（土地面積） 135-180 （土地面積）（土地面積） 100-140 （土地面積）（土地面積） 2100-2300元元/地下室面積地下室面積 2300-2500元元/地下室面積地下室面積 3500-5000元元/會所面積會所面積 1500-1800元元/教育用房面積教育用房面積 1500-1800元元/商業用房面積商業用房面積 1500元元/管理用房面積管理用房面積 適用標準適用標準 普通樓盤普通樓盤 高檔樓盤高檔樓盤 別墅樓盤別墅樓盤 容積率容積率0.5-1.0 容積率容積率1.4左右左右 容積率容積率2.0以上以上 容積率容積率0.5-1.0 容積率容

31、積率1.4左右左右 容積率容積率2.0以上以上 備注備注 含精裝含精裝 檔次高者檔次高者 取大值取大值 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 成本科目成本科目 別墅項目別墅項目 取值范圍取值范圍 2200-2400 2000-2200 1800-2000 適用標準適用標準 雙拼雙拼 聯排聯排 疊拼疊拼 備注備注 毛坯毛坯 可可 研研 階階 段段 多層多層 小高層小高層 高層高層 1500-1600 1600-1800 1600-1800 1800-2000 2000-2200 2200-2400 普通普通 高檔高檔 普通普通 高檔高檔 普通普通 高檔高檔 土地投資論證階段成本測算土

32、地投資論證階段成本測算 項目目標成本測算（土地版）項目目標成本測算（土地版）只是土地投資只是土地投資 論證資料的一部分；論證資料的一部分； 審定的審定的項目目標成本測算（土地版）項目目標成本測算（土地版）將作為將作為 項目啟動階段目標成本的參照依據。項目啟動階段目標成本的參照依據。 把把項目目標成本測算（土地版）項目目標成本測算（土地版）與項目其他與項目其他 預設模塊進入預設模塊進入項目投資經濟分析模型項目投資經濟分析模型進行指進行指 標分析標分析 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 案例土地投資測算 成本測算費項表比較成本測算費項表比較 成本費項比較表 n討論：討論： 你所在企

33、業有無成本費項表，表格形式和費項順你所在企業有無成本費項表，表格形式和費項順 序有哪些不同，內容有哪些不同序有哪些不同，內容有哪些不同 n結論：結論： 各表形式和費項順序不同，但費項的內容大致相各表形式和費項順序不同，但費項的內容大致相 同同 項目投資經濟分析模型項目投資經濟分析模型 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 模型是什么模型是什么 模型就是模擬項目整個運作過程，通過數據之間模型就是模擬項目整個運作過程，通過數據之間 的邏輯運算，得出項目的評價指標，從而衡量項的邏輯運算，得出項目的評價指標，從而衡量項 目的優劣目的優劣 可以通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項可以通過模型進行項目的實時

34、跟蹤，從而了解項 目收益的動態變化情況。目收益的動態變化情況。 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 模型內容包括模型內容包括 項目基礎資料項目基礎資料 工程分期工程分期 成本測算成本測算 建設進度計劃建設進度計劃 付款計劃付款計劃 銷售及回款銷售及回款 資金來源運用資金來源運用 指標計算指標計算 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 編制模型的意義編制模型的意義 為土地投資決策提供依據；為土地投資決策提供依據； 通過對項目參數的設置，可以控制項目實際運作通過對項目參數的設置，可以控制項目實際運作 過程中的風險；過程中的風險； 通過模型可以實現對項目收益情況的實時跟蹤，通過模型可以實現對項目收益情況的

35、實時跟蹤， 從而為項目運作過程中的決策提供依據；從而為項目運作過程中的決策提供依據； 將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司 層面的現金流情況。層面的現金流情況。 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 模型的基本結構模型的基本結構 影響模型評價指標的主要因素影響模型評價指標的主要因素 項目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實項目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實 現的時間構成了模型主要內容，模型由以下幾個現的時間構成了模型主要內容，模型由以下幾個 模塊組成：基礎數據表、項目分期情況、成本測模塊組成：基礎數據表、項目分期情況、成本測 算、項目進度及

36、付款計劃、銷售及回款計劃、資算、項目進度及付款計劃、銷售及回款計劃、資 金來源及運用表和現金流量表。金來源及運用表和現金流量表。 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 模型中基本指標模型中基本指標 凈現值凈現值 指在項目計算期內，按行業基準折現率或其他指在項目計算期內，按行業基準折現率或其他 設定折現率計算的各年凈現金流量現值之和。凈設定折現率計算的各年凈現金流量現值之和。凈 現值是一個絕對指標，項目的凈現值越大越好?，F值是一個絕對指標，項目的凈現值越大越好。 內部收益率內部收益率 是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使 投資項目的凈現值等于零時的折現率。

37、內部收益投資項目的凈現值等于零時的折現率。內部收益 率是一個相對指標，項目的內部收益率越高越率是一個相對指標，項目的內部收益率越高越 好。好。 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 現金成本收益率現金成本收益率 指投入指投入1元的成本項目可以帶來的現金收入，該元的成本項目可以帶來的現金收入，該 指標不是衡量項目收益高低的指標，而是衡量項指標不是衡量項目收益高低的指標，而是衡量項 目現金收益情況的指標。目現金收益情況的指標。 權益資本乘數權益資本乘數 指項目的權益資本與項目總投資的比值，該指指項目的權益資本與項目總投資的比值，該指 標反應的是標反應的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元元的自有資金的

38、投入可以駕馭多少元 的總投資，該指標越大越好。的總投資，該指標越大越好。 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 項目指標的衡量體系項目指標的衡量體系 評價項目優劣的指標系統包含有三個指標：項目的評價項目優劣的指標系統包含有三個指標：項目的 內部收益率；項目的現金成本收益率；項目的權益內部收益率；項目的現金成本收益率；項目的權益 資本乘數。資本乘數。 從三個主要的方面衡量項目的優劣：從三個主要的方面衡量項目的優劣： 項目的內部收益率：從項目動態收益的角度；項目的內部收益率：從項目動態收益的角度； 項目的現金成本收益率：從項目現金流的角度；項目的現金成本收益率：從項目現金流的角度； 項目的權益資本乘數

39、：從權益資本使用效率的角項目的權益資本乘數：從權益資本使用效率的角 度。度。 n n n n 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 模型在項目運作各階段的作用模型在項目運作各階段的作用 投資經濟分析模型在項目運作各階段所起的作用投資經濟分析模型在項目運作各階段所起的作用 不同不同 項目拿地階段項目拿地階段決策支持，風險控制決策支持，風險控制 項目研發階段項目研發階段經濟控制，設計優化經濟控制，設計優化 項目建設階段項目建設階段成本控制，銷售控制成本控制，銷售控制 項目竣工階段項目竣工階段對比分析，指導新項目對比分析，指導新項目 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 投資經濟分析模型 （示意版） n 投

40、資經濟分析模型投資經濟分析模型 運用投資分析模型對運營狀況的分析運用投資分析模型對運營狀況的分析 投資經濟分析模型投資經濟分析模型 投資分析模型影響 項目啟動階段成本測算項目啟動階段成本測算 項目啟動階段成本測算項目啟動階段成本測算 項項 目目 團團 隊隊 價價 確確 格格 定定 、 產產 銷銷 品品 售售 定定 進進 位位 度度 和和 銷銷 售售 研研 發發 部部 （ 整整 場場 根根 產產 或或 定定 據據 品品 重重 位位 規規 業業 新新 進進 劃劃 態態 考考 行行 條條 、 慮慮 預預 件件 標標 方方 案案 準準 案案 的的 和和 ）調調 市市 造造 價價 采采 購購 部部 項項

41、 目目 目目 標標 成成 本本 測測 算算 計計 劃劃 財財 務務 部部 財財 度度 根根 務務 、 據據 指指 成成 售售 標標 本本 價價 計計 測測 、 算算 算算 銷銷 、 售售 進進 進進 行行 項目啟動階段成本測算項目啟動階段成本測算 拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設 定項目定位，明確項目經濟技術指標、配置標定項目定位，明確項目經濟技術指標、配置標 準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品 牌、市政接口以及施工安排、工程進度，材料供牌、市政接口以及施工安排、工程進度，材料供 應方案，銷售

42、策劃，銷售進度等應方案，銷售策劃，銷售進度等 項目啟動階段成本測算帶入經濟模型后應達到或項目啟動階段成本測算帶入經濟模型后應達到或 超過土地版的收益指標；超過土地版的收益指標； 項目啟動階段的成功標志項目啟動階段的成功標志 項目啟動會項目啟動會 項目啟動會項目啟動會 目的目的 對項目進行沙盤推演，預見和決策未來，設定項目對項目進行沙盤推演，預見和決策未來，設定項目 的決策點、控制點。識別項目風險點，提出預案。的決策點、控制點。識別項目風險點，提出預案。 明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出 承諾。承諾。 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

43、9. 10. 項目啟動會項目啟動會 主要內容（成果）主要內容（成果） 1.項目定位項目定位 項目建造標準項目建造標準 體驗區選址、定位及開放計劃體驗區選址、定位及開放計劃 項目一二級計劃項目一二級計劃（項目分期、材料供應方式范圍項目分期、材料供應方式范圍） 項目目標成本（啟動）項目目標成本（啟動）（項目合同規劃項目合同規劃） 投資分析模型（啟動）投資分析模型（啟動） 方案設計任務書方案設計任務書 景觀方案設計任務書景觀方案設計任務書 精裝房定位、限價及建設實施方案精裝房定位、限價及建設實施方案（如有）（如有） 項目的物業、商運的運營人力資源配置及運營成本分析項目的物業、商運的運營人力資源配置及

44、運營成本分析 項目啟動會項目啟動會 項目啟動會 規規 感感 解解 設計階段成本分解設計階段成本分解 工工 程程 部部 對對 初初 設設 提提 提提 比比 步步 設設 供供 供供 施施 置置 施施 現現 工工 方方 工工 場場 方方 案案 用用 布布 案案水水 置置 及及電電 方方 土土以以 案案 石石及及 方方甲甲 平平方方 衡衡臨臨 研研 發發 部部 基基 提提 提提 礎礎 供供 供供 方方 產產 方方 案案 品品 案案 對對 建建 、 比比 造造 初初 標標 步步 準準 設設 計計 圖圖 造造 價價 采采 購購 部部 編編進進 目目 制制行行 標標 合合成成 成成 約約本本 本本 劃劃敏敏

45、 分分 性性 分分 析析 計計 劃劃 財財 務務 部部 財財 務務 指指 標標 計計 算算 n n n 設計階段成本分解設計階段成本分解 設計階段成本分解主要是方案設計、初步設計階段設計階段成本分解主要是方案設計、初步設計階段 方案設計、初步設計階段是設計階段成本控制的重方案設計、初步設計階段是設計階段成本控制的重 點點 初步設計階段目標成本經審批后，是項目的執行目初步設計階段目標成本經審批后，是項目的執行目 標成本標成本 設計階段成本分解設計階段成本分解 設計階段成本分解設計階段成本分解 n案例：案例： 方案設計階段成本測算分解方案設計階段成本測算分解 案例方案階段成本 測算 目標成本的分解

46、目標成本的分解 方式之一，按合同計劃分解方式之一，按合同計劃分解 方式之二，按項目實體分解方式之二，按項目實體分解 方式之三，按考核責任分解方式之三，按考核責任分解 三種方式各有側重但又相互關聯三種方式各有側重但又相互關聯 目標成本的分解目標成本的分解 方式之一：按合同計劃分解：方式之一：按合同計劃分解： 分解依據：分解依據： 甲方的發包與采購計劃甲方的發包與采購計劃 分解內容：分解內容： 總目標分解為每個合同項的目標總目標分解為每個合同項的目標 l l 目標成本的分解目標成本的分解 項目合約規劃項目合約規劃 目的目的 將各費項成本對應分解成未來可執行的合同將各費項成本對應分解成未來可執行的合

47、同 隨項目進展，合約規劃逐步變成真實的合同和合隨項目進展，合約規劃逐步變成真實的合同和合 同造價同造價 目標成本的分解目標成本的分解 項目合約規劃 目標成本的分解目標成本的分解 方式之二：按工程實體分解方式之二：按工程實體分解 分解依據：分解依據： 項目建設內容（設計圖紙及說明）項目建設內容（設計圖紙及說明） 分解內容：分解內容： 總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件 的劃分（專業與分項工程的劃分），可細到分棟的劃分（專業與分項工程的劃分），可細到分棟 分層分構件；分層分構件； 目標成本的分解目標成本的分解 目標成本分解表 目標成本的分解目標成本

48、的分解 方式之三：按考核責任分解方式之三：按考核責任分解 分解依據：部門或崗位成本管理職責及考核辦分解依據：部門或崗位成本管理職責及考核辦 法法 分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成 本管理指標本管理指標, 以及輔助管理的工作要求以及輔助管理的工作要求 1 2 3 4 5 6 7 8 9 目標成本的分解目標成本的分解 序號序號一級成本費項一級成本費項二級成本費項二級成本費項 土地成本土地成本 三級成本費項三級成本費項 土地價款、拆遷安置補償等土地價款、拆遷安置補償等 責任部門責任部門 發展部發展部 勘察、設計費勘察、設計費研發部研發部 前期費用前期費

49、用 配套設施費用配套設施費用 基礎設施費用基礎設施費用 報建費報建費 三通一平費等三通一平費等 學校、幼兒園、會所等學校、幼兒園、會所等 水、電、氣配套、道路水、電、氣配套、道路 小區強弱小區強弱電、總平工程電、總平工程 研發部、工程部研發部、工程部 工程部工程部 造價采購部造價采購部 工程部工程部 造價采購部造價采購部 10 開發成本開發成本 期間費用期間費用 園林景觀工程費用園林景觀工程費用 主體建安成本主體建安成本 工程相關費用工程相關費用 銷售費用銷售費用 財務費用財務費用 管理費用管理費用 軟硬景、水電、小品等軟硬景、水電、小品等 建筑、安裝、裝飾工程建筑、安裝、裝飾工程 審計費審計

50、費 造價咨詢費造價咨詢費 監理費、定額外檢測費監理費、定額外檢測費 物業前期介入費、維修基金物業前期介入費、維修基金 營銷設施建造費營銷設施建造費 其他銷售費用其他銷售費用 貸款利息等貸款利息等 員工工資、福利等員工工資、福利等 造價采購部造價采購部 造價采購部造價采購部 計劃財務部計劃財務部 造價采購部造價采購部 工程部工程部 營銷部營銷部 造價采購部造價采購部 營銷部營銷部 計劃財務部計劃財務部 行政人力部行政人力部 目標成本的分解目標成本的分解 目標成本責任分解 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 工工 程程 部部 的的 場場 現現 管管 控控 場場 控控 制制 簽簽 、 、 證證