1、B.A.Consulting2 原理原理 含義含義必要性必要性 投資決策投資決策 前提與基礎前提與基礎 思路思路 應用應用 方案優化方案優化其它其它 內容框架內容框架 方法方法 引子引子 程序程序 程序與方法程序與方法 需要注意的問題需要注意的問題 方案擇優方案擇優 B.A.Consulting3 引子：一個簡單的案例引子：一個簡單的案例 概況概況 思考思考 分析分析 B.A.Consulting4 概況概況 萬科：內部收益率萬科：內部收益率46.7346.73，凈現值，凈現值1616916169 年度年度第1年第1年第2年第2年第3年第3年第4年第4年合計合計 投資計劃：投資計劃： 地價支出

2、10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量現金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 凈現值凈現值-14,000 -909 11,280 19,797 16,168 凈現值NPV16,169 內部收益率IRR46.73% 指標：指標：總建35萬平米 成本：成本：單位地價800元/平米，建造成本等1700元； 銷售：銷售：4年開發銷售完畢，平均價格

3、3214元/平米。 案例：萬科城市花園 B.A.Consulting5 分析分析 關鍵詞：分解還是模擬？計算還是評價？關鍵詞：分解還是模擬？計算還是評價？ 特點 1 1、靜態指標，地價、成本、收入在時間上的分攤、分解、靜態指標，地價、成本、收入在時間上的分攤、分解 2 2、引入現金流、凈現金流、凈現值、內部收益率指標、引入現金流、凈現金流、凈現值、內部收益率指標 3 3、折現、折現 B.A.Consulting6 思考思考 是什么？為什么？怎么樣？是什么？為什么？怎么樣？ 問題： 1 1、原理：何謂動態分析？為什么要進行動態分析？、原理：何謂動態分析？為什么要進行動態分析？ 2 2、方法：如何

4、進行合理分解分攤？指標計算與評價？、方法：如何進行合理分解分攤？指標計算與評價？ 3 3、應用：可以有哪些方面的應用？應注意些什么？、應用：可以有哪些方面的應用？應注意些什么？ B.A.Consulting7 原理原理 含義含義 前提與基礎前提與基礎 必要性必要性 B.A.Consulting8 何謂？何謂？ 項目戰略三角是由投資者、貸款者和政府構成項目戰略三角是由投資者、貸款者和政府構成 項目戰略三角 B.A.Consulting9 何謂？何謂？ 在建設項目領域，財務評價又稱財務分析，是前期決策階段廣泛應用的分析技術在建設項目領域，財務評價又稱財務分析，是前期決策階段廣泛應用的分析技術/ /

5、工具工具 財務評價 建設項目財務評價是在國家現行的財稅制度和市場價格體系下，分析和預 測項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察擬建項目的盈利能力、 償債能力和抵御風險的能力，據以判斷項目的財務可行性 房地產項目財務評價是在房地產市場調查與預測，項目策劃，投資、成本 與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制 基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的財務盈利能力、清償 能力和資金平衡情況進行分析，據此評價和判斷投資項目在財務上的可行 性。 B.A.Consulting10 如何理解？如何理解？ 在房地產項目決策和策劃領域，財務評價俗稱經濟測算，起輔助決策、策劃作

6、用在房地產項目決策和策劃領域，財務評價俗稱經濟測算，起輔助決策、策劃作用 解析 1 1、現行財稅制度和市場價格體系：所得稅稅率，、現行財稅制度和市場價格體系：所得稅稅率，3333還是還是2525？ 2 2、基礎：市場研究、方案設計、基礎：市場研究、方案設計、B/CB/C估算、報表編制估算、報表編制 3 3、計算范圍：項目還是社會？、計算范圍：項目還是社會？ 4 4、重點：盈利能力、償債能力、資金平衡能力、抵御風險能力、重點：盈利能力、償債能力、資金平衡能力、抵御風險能力 5 5、目的：經濟上可行性，而不是技術先進性、社會可接受度、目的：經濟上可行性，而不是技術先進性、社會可接受度 B.A.Co

7、nsulting11 如何理解？如何理解？ 財務評價是多學科交叉領域，因此具有復雜性、綜合性特點財務評價是多學科交叉領域，因此具有復雜性、綜合性特點 綜合性 財務會計 技術經濟學 項目決策與評價 財務評價財務評價 B.A.Consulting12 何謂？何謂？ 靜態是動態的基礎，動態是靜態的延展靜態是動態的基礎，動態是靜態的延展 動態測算 1 1、充分充分考慮資金時間價值。財務費用？考慮資金時間價值。財務費用？ 2 2、是靜態測算的延伸和深化、是靜態測算的延伸和深化 對房地產開發項目的投資經濟效益進行評估時，考慮資金時間價值的方對房地產開發項目的投資經濟效益進行評估時，考慮資金時間價值的方 法

8、，稱為動態測算。法，稱為動態測算。 B.A.Consulting13 為什么？為什么？ 靜態測算的局限性使得其分析結果的準確性、可靠性大打折扣，制約了其應用范圍靜態測算的局限性使得其分析結果的準確性、可靠性大打折扣，制約了其應用范圍 靜態測算的局限性 1 1、忽略了整個開發經營期內所有的預期的現金流量，而僅僅集中在、忽略了整個開發經營期內所有的預期的現金流量，而僅僅集中在 經營期的第經營期的第1 1年，最多也是前面幾年。年，最多也是前面幾年。 2 2、未考慮投資期末處理物業所帶來的現金流量。對于有些物業投資、未考慮投資期末處理物業所帶來的現金流量。對于有些物業投資 來說，期末轉讓或銷售物業的收

9、益或許在整個物業投資收益中占有來說，期末轉讓或銷售物業的收益或許在整個物業投資收益中占有 更大的比重。更大的比重。 3 3、忽略了凈現金流量的時間價值問題。如，靜態投資回收期、忽略了凈現金流量的時間價值問題。如，靜態投資回收期 持有20年后 轉讓的情形 B.A.Consulting14 投資：投資： 資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復利；貼現；現值；終值 資金成本：資金成本：使用資金要支付代價使用資金要支付代價 銀行借款 ： 按利率支付利息 股東投入：交付紅利 機會成本：機會成本：（放棄

10、即期消費的損失所應得的補償）（放棄即期消費的損失所應得的補償） 買地： 建設： 為什么？為什么？ 資金的時間價值 B.A.Consulting15 單利終值計算: F = P（1 + i*t ) 單利現值計算: p =F* (1- i*t ) n 復利終值計算: F = P（1 + i ) -n 復利現值計算: p = F（1 + i ) 問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單 利和復利計算，兩年后其終值多少？ 為什么？為什么？ 資金時間價值的計算 B.A.Consulting16 如何理解？如何理解？ 動態經濟測算，擴展了財務評價的應用范圍，使得分析評價結果更全面、準確、可靠動態經

11、濟測算，擴展了財務評價的應用范圍，使得分析評價結果更全面、準確、可靠 全、準、廣 房地產項目財務評價 出售型項目出售型項目 出租型項目出租型項目 混合型項目混合型項目 財務評價合理化的趨勢就是，項目的投資收益等要作數量、質量和財務評價合理化的趨勢就是，項目的投資收益等要作數量、質量和 時間三方面的修正。時間三方面的修正。 一般情況下，投資者會綜合考慮各種經驗分析值以及項目的凈現值一般情況下，投資者會綜合考慮各種經驗分析值以及項目的凈現值 和內部收益率等指標之后，再作決策。和內部收益率等指標之后，再作決策。 B.A.Consulting17 前提和基礎？前提和基礎？ 有一定的前提與基礎有一定的前

12、提與基礎 前提與基礎 第七條第七條 房地產項目經濟評價應在房地產市場調查與預測房地產市場調查與預測、房地產項目策房地產項目策 劃劃、房地產項目投資與成本費用估算房地產項目投資與成本費用估算、房地產項目收入估算與資金籌措房地產項目收入估算與資金籌措的 基礎上進行。 靜態測算 B.A.Consulting18 前提和基礎？前提和基礎？ 基本假設之后，綜合分析階段進行基本假設之后，綜合分析階段進行 前提與基礎 項 目 基 本 情 況 項 目 基 本 情 況 用地分析用地分析 市場分析市場分析 政府政策分析政府政策分析 發展商分析發展商分析 基 本 假 設 基 本 假 設 經濟測算經濟測算 市 場 定

13、 位 市 場 定 位 核 心 問 題 核 心 問 題 / / 項 目 特 性 項 目 特 性 綜 合 分 析 綜 合 分 析 規劃建筑規劃建筑 產 品 定 位 產 品 定 位 B.A.Consulting19 前提和基礎？前提和基礎？ 明確上述幾個事項明確上述幾個事項 小結 開發建設計劃開發建設計劃 資金來源與運用計劃資金來源與運用計劃 租售計劃租售計劃 B.A.Consulting20 序序 號號 項目名稱項目名稱 工工 程程 量量 持續時持續時 間間( (月月) ) 進度安排（按雙月計）進度安排（按雙月計） 20012001200220022003200320042004 4 46 68

14、8101012122 24 46 68 8101012122 24 46 68 8101012122 24 4 1 1征地拆遷征地拆遷6 6 2 2前期工程前期工程 3 3基礎工程基礎工程6 6 4 4主體結構工程主體結構工程7 7 5 5設備安裝工程設備安裝工程6 6 6 6室內外裝修工程室內外裝修工程7 7 7 7紅線內外工程紅線內外工程3 3 8 8公建配套工程公建配套工程3 3 9 9竣工驗收竣工驗收2 2 1010銷售銷售2727 示例示例項目實施進度計劃表項目實施進度計劃表 前提和基礎？前提和基礎？ B.A.Consulting21 思路與方法思路與方法 思路思路 方法方法 程序程

15、序 B.A.Consulting22 思路思路 明確目的，情景轉換是關鍵明確目的，情景轉換是關鍵 第二步：確定性分析還是不確定性分析？第二步：確定性分析還是不確定性分析？ 第三步：全部投資財務評價還是自有資金財務評價？第三步：全部投資財務評價還是自有資金財務評價？ 第四步：租售模式？第四步：租售模式？ 第一步：明確目的，情景轉換？第一步：明確目的，情景轉換？ 案例一：是否該拿地？內部收益率、最高土地費用案例一：是否該拿地？內部收益率、最高土地費用 案例二：哪個方案更有利于快速回款？動態投資回收期案例二：哪個方案更有利于快速回款？動態投資回收期 B.A.Consulting23 程序程序 難點：

16、編制報表難點：編制報表 財務分析的基本程序是：財務分析的基本程序是： 1 1收集、整理和計算有關基礎財務數據資料。收集、整理和計算有關基礎財務數據資料。 2 2編制基本財務報表。編制基本財務報表。 3 3財務分析指標的計算與評價。財務分析指標的計算與評價。 4 4進行不確定性分析。進行不確定性分析。 5 5由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上 可行與否的最終結論。可行與否的最終結論。 B.A.Consulting24 程序程序 熟悉基本報表熟悉基本報表 第二步：編制基本財務報表第二步：編制基本財務報表 財務現金流量表：

17、財務現金流量表：分為：分為： a.項目財務現金流量表：該表以項目為一個獨立系統，從融資前的角度出發，不考慮投資來項目財務現金流量表：該表以項目為一個獨立系統，從融資前的角度出發，不考慮投資來 源，假設全部投資都是自有資金。源，假設全部投資都是自有資金。 b.資本金財務現金流量表：該表從項目法人（或投資者整體）的角度出發，資本金財務現金流量表：該表從項目法人（或投資者整體）的角度出發，以項目資本金以項目資本金 作為計算基礎，把借款還本付息作為現金流出。作為計算基礎，把借款還本付息作為現金流出。 c.投資各方財務現金流量表：該表分別從各個投資者的角度出發，以投資者的出資額作為計投資各方財務現金流量

18、表：該表分別從各個投資者的角度出發，以投資者的出資額作為計 算的基礎算的基礎 損益和利潤分配表：損益和利潤分配表：反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況。反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況。 資金來源與運用表：資金來源與運用表：反映項目計算期內各年的資金盈余短缺情況。反映項目計算期內各年的資金盈余短缺情況。 借款償還計劃表：借款償還計劃表：反映項目計算期內各年借款的使用、還本付息，以及償債資金來源，反映項目計算期內各年借款的使用、還本付息，以及償債資金來源， 計算借款償還期或者償債備付率、利息備付率等指標。計算借款償還期或者償債備付率、利息備付率等指

19、標。 B.A.Consulting25 程序程序 編制與檢查順序：指標表、成本估算表、收入估算表、現金流量表編制與檢查順序：指標表、成本估算表、收入估算表、現金流量表 指標表指標表 成本表成本表 收入表收入表 投入計劃投入計劃 租售計劃租售計劃 現金流出現金流出 現金流入現金流入 現金流量表現金流量表 損益表損益表 還本付息計劃還本付息計劃 B.A.Consulting26 小結小結 區分融資前融資后的主要目的，在于進一步明確自由資金的財務可行性區分融資前融資后的主要目的，在于進一步明確自由資金的財務可行性 基 礎 數 據 建設投資 銷售收入 經營成本 流動資金 項目全部投資現金流量分析 （融

20、資前分析） 融資方案 建設期利息還本付息總成本費用 損益表 盈利能力靜 態分析 資產負債表 資金來源與運用表 自有資金現金流量表 FIRR；NPV ；投資回收 期 償債能力分析 自有資金FIRR B.A.Consulting27 程序程序 酌情考慮，深入研究酌情考慮，深入研究 第四步：不確定性分析第四步：不確定性分析 （1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析就是通過盈虧平衡點分析項目對市場需求變化適應能力的一種方法盈虧平衡分析就是通過盈虧平衡點分析項目對市場需求變化適應能力的一種方法。銷售銷售 率達到多少率達到多少？ （2）敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是通過分析敏感性分析是通過分析、預

21、測項目主要因素發生變化時對項目財務評價指標的影響預測項目主要因素發生變化時對項目財務評價指標的影響，從從 中找出敏感因素中找出敏感因素，并確定期影響程度并確定期影響程度。敏感性分析只能指出項目財務效益評價指標對各敏感性分析只能指出項目財務效益評價指標對各 個不確定因素的敏感程度個不確定因素的敏感程度，但不能表明不確定因素的變化對評價指標發生影響的可能性但不能表明不確定因素的變化對評價指標發生影響的可能性， 以及在這種可能性下對評價指標的影響程度以及在這種可能性下對評價指標的影響程度。如售價如售價？ （3）概率分析概率分析 簡單的概率分析一般是計算項目凈現值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概

22、率，簡單的概率分析一般是計算項目凈現值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概率， 也可通過模擬法測算項目評價指標的概率分布，為項目決策提供依據。如：售價也可通過模擬法測算項目評價指標的概率分布，為項目決策提供依據。如：售價下跌下跌10 的概率的概率 70，下跌，下跌30概率概率30 B.A.Consulting28 根據是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態分析指標和動態分根據是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態分析指標和動態分 析指標兩大類。析指標兩大類。 指標與方法指標與方法 B.A.Consulting29 指標與方法指標與方法 2 2根據分析的目標劃分，分為盈利能力指標、清償

23、能力指標和資金平根據分析的目標劃分，分為盈利能力指標、清償能力指標和資金平 衡能力指標三大類。衡能力指標三大類。 B.A.Consulting30 指標與方法指標與方法 3 3根據指標的性質劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標根據指標的性質劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標 三大類。三大類。 財務分析指標 時間性指標 投資回收期 借款償還期 價值性指標財務凈現值 比率性指標 財務內部收益率 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 資本金凈利潤率 財務比率 資產負債率 流動比率 速動比率 B.A.Consulting31 財務分析指標與基本報表的關系財務分析指標與基本報表的關系

24、指標與方法指標與方法 B.A.Consulting32 指標與方法指標與方法 常用的動態評估指標有常用的動態評估指標有凈現值、內部收益率、投資回收期凈現值、內部收益率、投資回收期等。等。 B.A.Consulting33 指標與方法指標與方法 （一）凈現值（一）凈現值 現值是指未來預期收益的現在價值。現值是指未來預期收益的現在價值。 凈現值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率凈現值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率icic（合（合 適的貼現率），將房地產投資項目在計算期內的各年凈現金流量，折現適的貼現率），將房地產投資項目在計算期內的各年凈現金流量，折現 到投資期

25、初的現值之和。其計算公式為：到投資期初的現值之和。其計算公式為： 式中：NPV：凈現值； CIt：第t年的現金流入量； COt：第t年的現金流出量； ic：行業或部門基準收益率或設定的目標收益率； t：項目計算期。 n t t ct iCOCINPV 0 )1 ()( B.A.Consulting34 指標與方法指標與方法 在利用凈現值評估項目時，在利用凈現值評估項目時， 若若NPVNPV0 0，表示開發項目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或貼現，表示開發項目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或貼現 率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余；率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余； 若若NPVNP

26、V0 0，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼現率預定的投資，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼現率預定的投資 收益水平；收益水平； 若若NPVNPV0 0，則表示開發項目方案的收益率恰好等于基準收益率或貼現率，則表示開發項目方案的收益率恰好等于基準收益率或貼現率 所預定的投資收益水平。所預定的投資收益水平。 所以，只有所以，只有NPVONPVO時，該方案在經濟上才是可取的；反之則不可取。時，該方案在經濟上才是可取的；反之則不可取。 B.A.Consulting35 指標與方法指標與方法 凈現值法主要具有以下優點：凈現值法主要具有以下優點： （1 1）凈現值的計算考慮了資金的時間價值。）

27、凈現值的計算考慮了資金的時間價值。 （2 2）凈現值能明確反映出從事一項房地產投資會使企業獲利（或虧本）凈現值能明確反映出從事一項房地產投資會使企業獲利（或虧本） 數額大小。數額大小。 它也有不足之處：它也有不足之處： （1 1）凈現值的計算依賴于貼現率數值的大小凈現值的計算依賴于貼現率數值的大小，貼現率越大則所計算出來，貼現率越大則所計算出來 的凈現值越小，而貼現率的大小主要由的凈現值越小，而貼現率的大小主要由籌資成本籌資成本所決定。也就是說，一所決定。也就是說，一 項投資機會的獲利能力大小并不能由凈現值指標直接反映出來，一項獲項投資機會的獲利能力大小并不能由凈現值指標直接反映出來，一項獲

28、利很高的投資機會可能由于籌資成本較高而使得該項目的凈現值較低。利很高的投資機會可能由于籌資成本較高而使得該項目的凈現值較低。 （2 2）凈現值指標不能反映投資效率的高低凈現值指標不能反映投資效率的高低，一項投資規模大、投資利潤，一項投資規模大、投資利潤 率低的項目可能具有較大的凈現值；而一項投資規模較小、投資利潤率率低的項目可能具有較大的凈現值；而一項投資規模較小、投資利潤率 較高的項目可能具有較小的凈現值。較高的項目可能具有較小的凈現值。 B.A.Consulting36 指標與方法指標與方法 （二二）內部收益率內部收益率 所謂內部收益率所謂內部收益率（IRRIRR），是指方案計算期內可以使

29、各年現金流量的凈現是指方案計算期內可以使各年現金流量的凈現 值累計等于零的貼現率值累計等于零的貼現率。它反映了項目所占用資金的盈利率它反映了項目所占用資金的盈利率，是考察項是考察項 目盈利能力的主要動態指標目盈利能力的主要動態指標。 其計算公式如下：其計算公式如下： 0)1 ()( 0 n t t t rCOCINPV B.A.Consulting37 指標與方法指標與方法 在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的內部收在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的內部收 益率（益率（IRRIRR）與行業的基準收益率或設定的貼現率）與行業的基準收益率或設定的貼現率

30、IcIc比較，比較， 當當IRR IcIRR Ic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。 理解：內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，理解：內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目， 將一無所獲。將一無所獲。 B.A.Consulting38 指標與方法指標與方法 凈現值法與內部收益率法的比較凈現值法與內部收益率法的比較 這兩種方法的區別主要表現在：這兩種方法的區別主要表現在： （1 1）經濟意義不同，凈現值表示從事一項投資會使資金增加或減少的現）經濟意義不同，凈現值表示從事一項投

31、資會使資金增加或減少的現 值，而內部收益率則表示投資項目的內在利潤率；值，而內部收益率則表示投資項目的內在利潤率； （2 2）計算凈現值需要首先確定貼現率大小，而內部收益率的計算則不需）計算凈現值需要首先確定貼現率大小，而內部收益率的計算則不需 要；要； （3 3）在對多個互斥項目排序時，有時會得出不同的結論。）在對多個互斥項目排序時，有時會得出不同的結論。 B.A.Consulting39 指標與方法指標與方法 （三三）動態投資回收期動態投資回收期 投資回收期是指以房地產項目的凈收益抵償總投資所需要的時間投資回收期是指以房地產項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以一般以 年表示年表示，并

32、從房地產項目開發期的起始年算起并從房地產項目開發期的起始年算起。其表達式為其表達式為: : 0)( 1 n t t COCI B.A.Consulting40 指標與方法指標與方法 在評估中在評估中，求出的動態投資回收期同樣與行業的基準投資回收期比較求出的動態投資回收期同樣與行業的基準投資回收期比較，當當 PtPcPtPc時時，表明項目投資能在規定的時間內收回表明項目投資能在規定的時間內收回。 上式得出的是以期為單位的投資回收期上式得出的是以期為單位的投資回收期，應再把它換算成以年為單位的投應再把它換算成以年為單位的投 資回收期資回收期。 當年凈現金流量 絕對值上年累計凈現金流量的 始出現正值

33、的年份數 累計凈現金流量開 1 t P B.A.Consulting41 應用應用 投資決策投資決策 方案優化方案優化 方案擇優方案擇優 B.A.Consulting42 投資決策投資決策 構建現金流量模型，明確基準，計算指標，進行比較構建現金流量模型，明確基準，計算指標，進行比較 拿地決策 并購決策 一級開發決策 置業決策 B.A.Consulting43 萬科項目可行性論證 經濟指標體系 核心指標核心指標 1 1、內部收益率、內部收益率 使累計凈現值為零的貼現率 2 2、銷售凈利率、銷售凈利率 項目凈利潤/銷售收入100% 投資決策投資決策 B.A.Consulting44 參考指標參考指

34、標 3、總投資回報率項目凈利潤/項目總投資 100% 4、銷售毛利率項目利潤/銷售收入100% 5、獲利指數現金流入現值/現金流出現值 6、資金峰值比例資金峰值/項目總投資 7、地價支付貼現比各期支付地價現值之和/地價總額 8、啟動資金獲利倍數項目凈利潤/啟動資金 投資決策投資決策 萬科項目可行性論證 經濟指標體系 B.A.Consulting45 投資決策投資決策 回到開頭，萬科：內部收益率回到開頭，萬科：內部收益率46.7346.73，凈現值，凈現值1616916169 核心指標的基本要求（參考） 內部收益率內部收益率25% 25% 銷售凈利率銷售凈利率9%9% 指標評價考慮： （1）核心

35、指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做 參考；參考指標中的單項指標結合具體項目分析評估。 （2）經過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內部收益率均超 過30%。因此對一般多層項目內部收益率暫定為25%。 （3）經測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在 8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。 B.A.Consulting46 方案擇優方案擇優 市場定位基礎上，明確基本假設，進行不同方案對比分析市場定位基礎上，明確基本假設，進行不同方案對比分析 產品方案 開發經營方案 投融資方案 B.A.Consulting47 概況概況 占地面積小，容積率相對較高，

36、產品組合方案在縱向上體現占地面積小，容積率相對較高，產品組合方案在縱向上體現 CRD開發項目 用地性質：商業金融用地性質：商業金融 用地面積：用地面積：77007700平米平米 容積率：容積率：4 4 建筑面積：建筑面積：3080030800平米平米 建筑高度：建筑高度：8080米米 B.A.Consulting48 概況概況 差別只體現在塔樓部分差別只體現在塔樓部分 基本假設 人防、停車 商業 公寓 人防、停車 商業 寫字樓 B1B1- -B2B2： 地下停車人防（地下停車人防（40004000平米）平米） F1F1- -F3F3： 商鋪及配套（商鋪及配套（50005000平米）平米） F4

37、F4- -F22F22： 公寓或寫字樓（公寓或寫字樓（2580025800平米）平米） B.A.Consulting49 結果與分析結果與分析測算結果 序號序號項目項目單位單位方向一方向一方向二方向二 1 1總投資成本總投資成本萬元萬元23828 23828 2536025360 2 2總建筑面積總建筑面積平方米平方米34580345803458034580 3 3單方成本單方成本元元/ /平方米平方米7736 7736 82348234 4 4銷售收入銷售收入萬元萬元32200 32200 3478034780 5 5稅前利潤稅前利潤萬元萬元6601 6601 7507 7507 6 6成本

38、利潤率成本利潤率% %27.7027.7029.6029.60 7 7內部收益率內部收益率% %13.4713.4710.4110.41 8 8最大資金壓力最大資金壓力萬元萬元13440134401488714887 兩個方案的財務指標對比如下： 方向一投資額及收益額略小，但回款較快，內部收益率大于方向二，資金壓力也較小。方向一投資額及收益額略小，但回款較快，內部收益率大于方向二，資金壓力也較小。 B.A.Consulting50 方案優化方案優化 產品方案 開發經營方案 投融資方案 B.A.Consulting51 方案優化方案優化 根據前述綜合分析，本次定位調整提出如下三個方案： 高方案：

39、高方案： A A、B B區保持不變，區保持不變，CC區：小獨棟高層觀景洋房區：小獨棟高層觀景洋房 中方案：中方案： A A、B B區保持不變，區保持不變，CC區：聯排高層觀景洋房區：聯排高層觀景洋房 低方案：低方案： A A、B B區：大獨棟聯排，區：大獨棟聯排，CC區：聯排區：聯排 通過計算各方案的財務指標，為定位調整和方案優化提供依據。通過計算各方案的財務指標，為定位調整和方案優化提供依據。 測算目的 B.A.Consulting52 方案優化方案優化 測算結果 通過比較三個方案的財務指通過比較三個方案的財務指 標，可以看出，高方案投標，可以看出，高方案投 資少、單方成本低，銷售資少、單方

40、成本低，銷售 收入和利潤高，成本利潤收入和利潤高，成本利潤 率和銷售利潤率可觀；同率和銷售利潤率可觀；同 時內部收益率高，且大于時內部收益率高，且大于 基準收益率，最大資金壓基準收益率，最大資金壓 力小。因此，本次定位調力小。因此，本次定位調 整，建議采用高方案。整，建議采用高方案。 季度Ic3高方案高方案中方案中方案低方案低方案 總投資總投資( (萬元）萬元）106249 103111 92775 單方成本（元單方成本（元/ /平米）平米）5514 5351 4934 銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）142140 136020 129208 稅前利潤（萬元）稅前利潤（萬元）28073 254

41、28 29326 成本利潤率成本利潤率26.42%24.66%31.61% 銷售利潤率銷售利潤率19.75%18.69%22.70% 內部收益率內部收益率8.60%8.71%9.29% 累計凈現值（萬元）累計凈現值（萬元）16377 15183 17290 最大資金壓力（萬最大資金壓力（萬 元）元） 27830 27614 26754 B.A.Consulting53 方案優化方案優化 方案優化 規避市場風險規避市場風險 增加產品亮點增加產品亮點 提高經濟效益提高經濟效益 優化目的優化目的 高層觀景洋房平層設計具有一定的市場風險，且產品無特色。為增加項目賣點，高層觀景洋房平層設計具有一定的市場

42、風險，且產品無特色。為增加項目賣點， 規避銷售風險，提高經濟效益，考慮對推薦方案進行優化。規避銷售風險，提高經濟效益，考慮對推薦方案進行優化。 B.A.Consulting54 方案優化方案優化 方案優化 挑空，層高挑空，層高5.65.6米米 控制戶型面積，控制戶型面積，4040- -5050平米平米 精裝修，精裝修，400400- -500500元元/ /平米平米 優化途徑之一優化途徑之一 途徑之一：挑空設計、控制戶型面積以及精裝修等途徑之一：挑空設計、控制戶型面積以及精裝修等 途徑之二：減少途徑之二：減少CC區觀景洋房面積，增加區觀景洋房面積，增加A A區獨棟面積區獨棟面積 減少減少CC區

43、觀景洋房面積（區觀景洋房面積（50005000） 增加增加A A區獨棟面積（區獨棟面積（50005000） 優化途徑之二優化途徑之二 B.A.Consulting55 方案優化方案優化 方案優化 途徑之一優化效果途徑之一優化效果 減少減少CC區銷售壓力區銷售壓力50005000平米（平米（6060多套）；多套）； A A區獨棟品質受到影響，單價降低；區獨棟品質受到影響，單價降低； 增加利潤增加利潤62166216萬元（假定萬元（假定A A區獨棟單價降為區獨棟單價降為80008000元元/ /平米）。平米）。 不大明顯不大明顯 途徑之二優化效果途徑之二優化效果 提高產品性價比；提高產品性價比；

44、增加銷售面積（增加銷售面積（42804280平米）；平米）； 提高銷售速度（同比增加近提高銷售速度（同比增加近5050）；）； 增加利潤增加利潤91449144萬元（假定單價萬元（假定單價60006000元元/ /平米）。平米）。 明顯明顯 B.A.Consulting56 方案優化方案優化 結論與建議 推薦采用高方案，即推薦采用高方案，即A A、B B區保持不變，區保持不變，CC區調整為小獨棟高層觀景洋房；區調整為小獨棟高層觀景洋房； 建議高層觀景洋房采用挑空設計，以增加產品亮點，規避市場風險，提高經建議高層觀景洋房采用挑空設計，以增加產品亮點，規避市場風險，提高經 濟效益。濟效益。 B.A

45、.Consulting57 需要注意的問題需要注意的問題 專業性專業性 細節問題細節問題 B.A.Consulting58 提高專業性提高專業性 做好市場研究與預測做好市場研究與預測 開發建設計劃開發建設計劃熟知開發建設程序熟知開發建設程序 資金來源與運用計劃資金來源與運用計劃 租售計劃租售計劃 1 1、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提；預測準確性、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提；預測準確性 2 2、正確的現金流量表是保證指標質量的關鍵；、正確的現金流量表是保證指標質量的關鍵； 3 3、制訂切實可行的項目開發、銷售計劃是編制現金流量表的基礎；、制訂切實可行的項目開發、銷售

46、計劃是編制現金流量表的基礎； 熟知項目融資程序熟知項目融資程序 B.A.Consulting59 細節問題細節問題 1、計算期確定 對開發項目而言，是指建設開始到全部售出的時間，有時也叫開發期；對開發項目而言，是指建設開始到全部售出的時間，有時也叫開發期； 對開發后出租項目或置業后出租的項目而言，是指從建設或購買開始，不斷地對開發后出租項目或置業后出租的項目而言，是指從建設或購買開始，不斷地 獲取收益直到項目轉售或項目的經濟壽命結束的時間，有時也叫持有期或經營獲取收益直到項目轉售或項目的經濟壽命結束的時間，有時也叫持有期或經營 期。期。 從計算凈現值的角度出發，這段時間應該是指項目在經濟上的可

47、用時間而非耐從計算凈現值的角度出發，這段時間應該是指項目在經濟上的可用時間而非耐 用年限。用年限。 B.A.Consulting60 細節問題細節問題 2、對開發周期小于3年（含3年）的項目必須按季度或月度編制現金 流量表，開發周期超過3年的項目可以按年編制； 當財務報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務內部收益率當財務報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務內部收益率 應換算為以年為期單位的財務內部收益率，然后再與企業最低可應換算為以年為期單位的財務內部收益率，然后再與企業最低可 接受的收益率進行比較。接受的收益率進行比較。 如以季為期的單位，換算公式為如以季為期的單位，換算公式為: RR

48、: RR年年=(l+IRR=(l+IRR季季)4)4- -1*100%1*100% B.A.Consulting61 細節問題細節問題 3、貼現率ic ：10%還是12； 基準貼現率就是項目凈現金流量貼現時，所采用的利率。它反映了資金的時間價值。基準貼現率就是項目凈現金流量貼現時，所采用的利率。它反映了資金的時間價值。 一般由行業或部門制定基準收益率作為基準貼現率；如果沒有規定的基準貼現率，可以根據一般由行業或部門制定基準收益率作為基準貼現率；如果沒有規定的基準貼現率，可以根據 銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。銀行中長期貸款的實際利率確定；也可

49、以根據投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。 確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的經濟發展狀況；銀行貸款當前整個國家的經濟發展狀況；銀行貸款 利率；其他行業的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大小；利率；其他行業的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大小； 項目的壽命期長短等。項目的壽命期長短等。 B.A.Consulting62 細節問題細節問題 4、自有資金現金流：資本金比例35，還本付息 借款還本付息估算借款還本付息估算 長期借款長期借款10 00010 000萬元，等本償

50、還，寬限期萬元，等本償還，寬限期1 1年，年，2 2年內還清，貸款利率年內還清，貸款利率7.117.11。 序號序號項目名稱項目名稱合合計計計計算算期期 第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年 1 1借款還本付息借款還本付息 1.11.1年初借款累計年初借款累計0 010 355.510 355.55 177.755 177.75 1.21.2本年借款本年借款10 00010 00010 00010 0000 00 0 1.31.3本年應計利息本年應計利息1 459.921 459.92355.5355.5736.28736.28368.14368.14 1.41.4年底還本付息年底還本付