1、提 綱 1 理念與方法1 理念與方法 2 房地產開發項目成本構成2 房地產開發項目成本構成 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 5 總結5 總結 2 房地產新政與地產宏觀大勢房地產新政與地產宏觀大勢 資源競爭資源競爭 資本競爭資本競爭 管理競爭管理競爭 向管理要效益向管理要效益 管理規范化管理規范化 法制法制日趨健全日趨健全 消費者消費者日趨成熟日趨成熟 企業企業規模發展規模發展 1 理念與方法1 理念與方法 1 理念與方法1 理念與方法 3 房地產企業的競爭由資源競爭轉 化為管理的競爭，進而成為成本管理 的競

2、爭 1 理念與方法1 理念與方法 4 房地產企業的核心競爭力：房地產企業的核心競爭力：企業運營能力企業運營能力 各專業的管理能力 專業間的集成能力 具體項目操作能力 企業綜合管理能力 各專業的管理能力 專業間的集成能力 具體項目操作能力 企業綜合管理能力 成本管理能力 聚焦體現聚焦體現 1 理念與方法1 理念與方法 5 目標成本管理 責任成本管理 動態成本管理 目標成本管理 責任成本管理 動態成本管理 核心體系核心體系 1 理念與方法1 理念與方法 6 成本管理成本管理 作業過程管理作業過程管理 責任成本管理責任成本管理 目標成本管理目標成本管理 組織、人組織、人 制度、規范制度、規范 房地產

3、行業成本管理模式房地產行業成本管理模式 1 理念與方法1 理念與方法 7 8 企業的成本策略觀企業的成本策略觀 企業的定位決定了企業的成本策略企業的定位決定了企業的成本策略 品牌 盈利 項目定位 持續發展品牌 盈利 項目定位 持續發展 成熟房地產公司的成本策略觀成熟房地產公司的成本策略觀 專業支持體系 專業支持體系 9 10 目標成本：項目的目標成本：項目的目標成本是企業預先確定的、在一定 時期內和經過努力所要實現的成本目標； 是項目 目標成本是企業預先確定的、在一定 時期內和經過努力所要實現的成本目標； 是項目成本的控制線成本的控制線。 責任成本：責任成本：在“成本管理相關業務中“誰來做、做

4、什么 ”的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責 層面的分解和落實。 在“成本管理相關業務中“誰來做、做什么 ”的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責 層面的分解和落實。 動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果。 是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果。 基本概念：基本概念： 1 理念與方法1 理念與方法 11 投資策劃方案設計投資策劃方案設計初步設計施工圖設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計項目策劃概念設計 投資估算表投資估算表成本測算成本測算1成本測算成本測算2目標成本目標成本合同清單合同清單 項目發展項目發展營銷策劃營銷策劃產品設計產品設計

5、 供應商選擇施工管理變更簽證項目結算供應商選擇施工管理變更簽證項目結算招標管理項目銷售招標管理項目銷售 目標成本的實施管理目標成本的實施管理 采購招標項目管理設計管理銷售管理施工結算財務決算采購招標項目管理設計管理銷售管理施工結算財務決算 1 理念與方法1 理念與方法 12 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行 目標成本的形成過程目標成本的形成過程 1 理念與方法1 理念與方法 13 目標成本管理中經常遇到的問題目標成本管理中經常遇到的問題 1、目標成本合理嗎？、目標成本合理嗎？ 2、動態成本信息為什么失真？、動態成本信息為什么失真？ A、目標估計不足 B、目標剛性不足 C、目標

6、與實際脫節 A、信息歸集不及時 B、信息反饋失控 1 理念與方法1 理念與方法 14 動態成本動態成本 = = 未結算合同 + 已結算合同 + 非合同性成本 + 待發生成本 未結算合同 + 已結算合同 + 非合同性成本 + 待發生成本 簽約 金額 簽約 金額 變更 簽證 變更 簽證 結算 調整 結算 調整 簽約 金額 簽約 金額 變更 簽證 變更 簽證 結算 調整 結算 調整 已發生成本已發生成本 合同性成本合同性成本 非合同性成本非合同性成本 已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本 待發生成本待發生成本 動態成本動態成本 動態成本構成動態成本構成 1 理念與方法1 理念與方法 15 立項立

7、項 施工施工 規劃設計規劃設計 招標招標 竣工結算竣工結算 簽約簽約 銷售及物業管理銷售及物業管理 盈利總目標盈利總目標 房地產成本作業過程與成本形成房地產成本作業過程與成本形成 土地成本土地成本 行政費用行政費用 設計費設計費 招標費用招標費用 建安費用建安費用 財務費用財務費用 租售費用 管理費用 租售費用 管理費用 1 理念與方法1 理念與方法 16 偏差偏差 成本信息 月報分析 成本信息 月報分析 動態成本信息動態成本信息 反饋反饋 設立目標成本（審批及修訂）設立目標成本（審批及修訂） 目標成本的動態管理目標成本的動態管理 PDCA 1 理念與方法1 理念與方法 17 如何實現動態成本

8、控制如何實現動態成本控制 n 以合同管理為中心以合同管理為中心 n 抓住三條主線：“動態成本”、“實際發生成本”、“實付成本”抓住三條主線：“動態成本”、“實際發生成本”、“實付成本” n “動態成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；“動態成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布； n “實際發生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態成 本”對比可反映出項目整體進度； “實際發生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態成 本”對比可反映出項目整體進度； n “實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發生成本”對 比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。 “實付成本”指

9、的是實際已支付的款項，與“實際發生成本”對 比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。 n 建立成本分析預警機制建立成本分析預警機制 n 建立成本分析預警制度建立成本分析預警制度 n 建立成本臺帳建立成本臺帳 n 充分借助信息化手段充分借助信息化手段 18 1 理念與方法1 理念與方法 動態成本相關報表的例子動態成本相關報表的例子 n目標成本控制責任書 目標成本控制責任書 n成本費用計劃表 成本費用計劃表 n月成本費用報表 月成本費用報表 n成本費用記錄臺帳 成本費用記錄臺帳 n項目動態成本記錄表 項目動態成本記錄表 n成本預警通知書 成本預警通知書 n目標成本調整申報表 目標成本調整申報

10、表 n工程總進度計劃表 工程總進度計劃表 n工程進度月報表 工程進度月報表 n工程進度與付款臺帳 工程進度與付款臺帳 n分部分項工程量明細臺帳 分部分項工程量明細臺帳 n分部分項工程造價分析臺帳 分部分項工程造價分析臺帳 n甲供材料進度月報表 甲供材料進度月報表 n甲供材料進度與付款臺帳 甲供材料進度與付款臺帳 n甲供材料供應明細臺帳甲供材料供應明細臺帳 19 責任成本管理責任成本管理通過確定責任主體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。 通過確定責任主體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。

11、責任成本管理要素責任成本管理要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人 責任成本管理責任成本管理 1 理念與方法1 理念與方法 20 2 房地產開發項目成本構成 21 2 房地產開發項目成本構成 22 房地產開發成本的構成 n 土地成本（約占項目總成本的30-35%左右）土地成本（約占項目總成本的30-35%左右） n 前期費用（約占項目總成本的2-3%左右）前期費用（約占項目總成本的2-3%左右） n 工程成本（約占項目總成本的50-55%左右）工程成本（約占項目總成本的50-55%左右） n 營銷成本（約占項目總成本的5-

12、8%左右）營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右） n 管理成本和財務成本管理成本和財務成本 n 工程成本、營銷成本是項目開發過程中成本控制的重點！工程成本、營銷成本是項目開發過程中成本控制的重點！ 23 尤以工程成本為重 尤以工程成本為重 2 房地產開發項目成本構成 從房地產開發項目的成本結構中看，關鍵 是控制土地成本和建造成本的變化、以及 銷售成本的有效性 24 10 3 30 5 10 17 4 4 5 4.5 5 5 77.5 68.5 30 社區配套 市政建設 工程建設 材料采購 其他費用 市場費用 銷售費用 基本利潤 環境因素 設計因素 品牌因素 建造成本建造成本 38.5% 項目

13、收益率項目收益率 22.5% 銷售成本銷售成本 9% 土地成本土地成本 30% 土地轉讓 59 41 彈性成本和利潤剛性成本和利潤 資料來源：其他顧問公司報告 未加財務成本與管理費用 關鍵控制環節關鍵控制環節 2 房地產開發項目成本構成 萬科如是說：萬科如是說： 我們的成本在本我們的成本在本 行業中占有優勢行業中占有優勢! 2 房地產開發項目成本構成 25 成本有哪八大類？成本有哪八大類？ 2 房地產開發項目成本構成 26 2.2 成本八大類2.2 成本八大類 項目分產品類型成本匯總表-項目分產品類型成本匯總表-一級科目一級科目 序 號 成本項目 單價單價合價合價 高層商業地下車庫高層商業地下

14、車庫合計 建筑面積*可售車位 可售面積* 一一土地獲得價款土地獲得價款 二二開發前期準備費開發前期準備費 三三主體建筑工程費主體建筑工程費 四四 主體安裝工程費主體安裝工程費 五五 社區管網工程費社區管網工程費 六六園林環境費園林環境費 七七配套設施費配套設施費 八八開發間接費開發間接費 開發成本開發成本 九九 期間費用期間費用 項目總投資項目總投資 2 房地產開發項目成本構成 27 2.2 光明城市成本簡介2.2 光明城市成本簡介 2 房地產開發項目成本構成 28 2.2光明城市成本簡介2.2光明城市成本簡介 上海寶山住宅單價分布 30% 5% 37% 4% 11% 5%2% 6%一、土地獲

15、得價款 二、開發前期準備費 三、主體建筑工程費 四、主體安裝工程費 五、社區管網工程費 六、園林環境費 七、配套設施費 八、開發間接費 2 房地產開發項目成本構成 29 2.2 光明城市成本簡介2.2 光明城市成本簡介 2 房地產開發項目成本構成 30 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 二級科目-四、五個二級科目-四、五個 一、土地獲得價款一、土地獲得價款 1、政府地價及相關費用、政府地價及相關費用 2、合作款項、合作款項 3、紅線外市政設施、紅線外市政設施 4、拆遷補償費、拆遷補償費 二、開發前期準備費二、開發前期準備費 1、勘察設計費、勘察設計費 2、報批報建增容費、報批報

16、建增容費 3、三通一平費、三通一平費 4、臨時設施費、臨時設施費 2 房地產開發項目成本構成 31 2.3成本科目基本組成2.3成本科目基本組成 三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費 1、基礎工程、基礎工程 2、結構及粗裝修、結構及粗裝修 3、門窗工程、門窗工程 4、公共部位裝修、公共部位裝修 5、室內裝修、室內裝修 四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費 1、室內水曖氣電、室內水曖氣電 2、設備及安裝費、設備及安裝費 3、弱電工程、弱電工程 2 房地產開發項目成本構成 32 2.3成本科目基本組成2.3成本科目基本組成 五、社區管網工程費五、社區管網工程費 1、室外給排水系統、室外給排水系統

17、4、室外高低壓線路、室外高低壓線路 2、室外采暖系統、室外采暖系統 5、室外智能化系統、室外智能化系統 3、室外燃氣系統、室外燃氣系統 6、其它、其它 六、園林環境費六、園林環境費 2、綠化建設費、綠化建設費 5、圍墻建造費、圍墻建造費 3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明 4、道路廣場建造費、道路廣場建造費 7、室外零星工程、室外零星工程 2 房地產開發項目成本構成 33 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 七、配套設施費七、配套設施費 1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室 2、會所、會所 6、行政管理及設區服務、行政管理及設區服務 3、幼兒園、幼兒園 7、市政用房

18、、市政用房 4、學校、學校 八、開發間接費八、開發間接費 1、工程管理費、工程管理費 3、營銷設施建造費、營銷設施建造費 2、資本化利息、資本化利息 4、物業完善費、物業完善費 5、不可預見費、不可預見費 2 房地產開發項目成本構成 34 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 一、土地獲得價款一、土地獲得價款 1、政府地價及相關費用 、政府地價及相關費用 土地出讓金 土地出讓金 契稅契稅 4% 3、紅線外市政設施 、紅線外市政設施 大市政配套費大市政配套費 105元元/M2 河西市政配套費河西市政配套費 110元元/M2 三級、四級科目三級、四級科目 2 房地產開發項目成本構成 3

19、5 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 二、開發前期準備費二、開發前期準備費 1、勘察設計費 、勘察設計費 勘察丈量費勘察丈量費-下設五下設五 十個子目十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照 分析等 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照 分析等 規劃設計費規劃設計費-下設五下設五 十個子目十個子目 交通分析、概念設計、規劃設計、施工圖設計、室外自來水 管道設計、小區配電工程設計、環境設計等 交通分析、概念設計、規劃設計、施工圖設計、室外自來水 管道設計、小區配電工程設計、環境設計等 2、報批報建費 、報批報建費 報批報建費報批報建費-下設二十個子目

20、下設二十個子目 政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻 體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環 境影響測評、消防檢測、房屋交易手續、商品房價格認證、 房屋面積測量等等 政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻 體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環 境影響測評、消防檢測、房屋交易手續、商品房價格認證、 房屋面積測量等等 2 房地產開發項目成本構成 36 2.3成本科目基本組成2.3成本科目基本組成 2、報批報建費 增容費 、報批報建費 增容費-下設五下設五 十個子目十個子目 供電貼費、水增容費供電貼費、水增容費(住宅、商業住宅、商業)、煤氣

21、增容費、煤氣增容費 三通一平費三通一平費-下設三個子目下設三個子目 臨時道路、臨時用電、臨時用水臨時道路、臨時用電、臨時用水 2 房地產開發項目成本構成 37 2.3成本科目基本組成2.3成本科目基本組成 三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費 1、基礎工程費、基礎工程費 土方 護坡 土方 護坡掛網噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等掛網噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等 工程樁、樁基檢測、降水工程樁、樁基檢測、降水 2、結構與粗裝修、結構與粗裝修 3、門窗工程 單元門 、門窗工程 單元門 入戶門 防火門、防火卷簾門 窗、陽臺門 入戶門 防火門、防火卷簾門 窗、陽臺門 2 房地產開發項

22、目成本構成 38 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費 4、公共部位裝修、公共部位裝修 大堂精裝修、架空層、地下室大堂 電梯廳精裝修 單元入口、樓梯間 外墻： 大堂精裝修、架空層、地下室大堂 電梯廳精裝修 單元入口、樓梯間 外墻：涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等 5、室內裝修、室內裝修 四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費 室內水暖氣電室內水暖氣電施工費用、施工費用、PVC管、電纜、配電箱戶內箱、開關管、電纜、配電箱戶內箱、開關 插座等插座等 設備及安裝費設備及安裝費電梯、通風、消防系統電梯、通風

23、、消防系統 弱電系統弱電系統防盜、對講系統、三表遠傳、有線電視、電話、多媒體 箱 防盜、對講系統、三表遠傳、有線電視、電話、多媒體 箱 2 房地產開發項目成本構成 39 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 五、社區管網費五、社區管網費 室外給排水系統室外給排水系統 室外給水雨污水室外消防室外給水雨污水室外消防 室外燃氣系統室外燃氣系統 管道系統調壓站管道系統調壓站 室外電器及高低壓設備室外電器及高低壓設備 高低壓配電設備及安裝高低壓配電設備及安裝 室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設 室外智能化系統室外智能化系統 停車管理系統小區閉路監控系統周界紅

24、外防越停車管理系統小區閉路監控系統周界紅外防越 小區門禁系統電子巡更系統電子信息公告系統小區門禁系統電子巡更系統電子信息公告系統 前景音樂廣播系統人工湖電子提示系統前景音樂廣播系統人工湖電子提示系統 2 房地產開發項目成本構成 40 4.3 成本科目基本組成4.3 成本科目基本組成 六、園林環境費六、園林環境費 1、綠化建設費、綠化建設費 2、建筑小品、建筑小品 3、道路廣場建造費、道路廣場建造費 4、圍墻建造費、圍墻建造費 5、室外照明、室外照明 6、室外零星設施、室外零星設施 七、配套設施費七、配套設施費 會所會所 基礎工程結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎工程結構與粗裝修安裝費室內精裝修

25、鋁 合金門窗外墻裝修 鋁 合金門窗外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等花崗巖、涂料、面磚等) 41 2.3成本科目基本組成2.3成本科目基本組成 七、配套設施費七、配套設施費 幼兒園幼兒園-光明無 學校 光明無 學校 -光明無光明無 地下室地下室 結構與粗裝修安裝費人防設備費結構與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位車擋及仃車位 行政管理及社區服務行政管理及社區服務 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修 市政公用房市政公用房 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修 八、開發間接費八、開發間接費 工程管理費工程管理費 工程監理費預結

26、算編審費工程監理費預結算編審費行政費用行政費用施工獎金工程 質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費 施工獎金工程 質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費 七、配套設施費七、配套設施費 幼兒園幼兒園-光明無 學校 光明無 學校 -光明無光明無 地下室地下室 結構與粗裝修安裝費人防設備費結構與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位車擋及仃車位 行政管理及社區服務行政管理及社區服務 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修 市政公用房市政公用房 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修 八、開發間接費八、開發間接費 工程管理費

27、工程管理費 工程監理費預結算編審費工程監理費預結算編審費行政費用行政費用施工獎金工程 質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費 施工獎金工程 質量監督費安全監督費工程保險費工程細部檢查費 2 房地產開發項目成本構成 42 2.3 成本科目基本組成2.3 成本科目基本組成 八、開發間接費八、開發間接費 資本化利息 營銷設施建造費 資本化利息 營銷設施建造費 接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費 物業完善費 不可預見費 物業完善費 不可預見費 2 房地產開發項目成本構成 43 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理

28、44 建立合理的目標成本建立合理的目標成本 將目標成本分解成責任成本將目標成本分解成責任成本 將成本控制落實到各業務操作環節中將成本控制落實到各業務操作環節中 量化評估體系量化評估體系 成本考核與績效管理成本考核與績效管理 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 45 管什么？管什么？ 責任成本管理責任成本管理 管多深？管多深？ 誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？ 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 46 責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。 通過確定責任主

29、體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。 責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人 責任成本體系建立目的： ）評價人 責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 47 責任主體責任主體 責任內容責任內容 責任控制要點責任控制要點 責任履行評價責任履行評價 責任狀（書）責任狀（書） 責任成本的分配最終落實到了項目開發計劃以及 各部門工作計劃中！（加入

30、時間、質量、價值、責任人 等要素） 責任成本的分配最終落實到了項目開發計劃以及 各部門工作計劃中?。尤霑r間、質量、價值、責任人 等要素） 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 48 項目經理部：項目經理部：工程進度、質量； 工程材料部：工程材料部： 供應商管理與技術方案； 設計研發部：設計研發部： 設計圖紙 財務計統部：財務計統部： 財務核算 經營銷售部： 人力資源部： 經營銷售部： 人力資源部： 組織架構、職能分工組織架構、職能分工 預決算部/成本管理部預決算部/成本管理部/審計核算部：對工程項目的全過程進行成本 管理。對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控

31、。保證 將成本控制在目標成本范圍內 。 責任體系前提責任體系前提 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 49 萬達成本控制部萬達成本控制部 成本目標組成本目標組 招標合約組 過程控制組 招標合約組 過程控制組 集中采購組集中采購組 指導檢查組指導檢查組 例 成本管理架構(萬達)例 成本管理架構(萬達) 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 50 1、成本管理架構1、成本管理架構 部門部門工作職責工作職責 投資管理部投資管理部 負責土地相關費用的管理，包括地價、拆遷費、 契稅、交易手續費等費用的目標控制值的審核和 過程監控，負責審核監控項目投資回報

32、水平不低 于可行性研究階段確立的標準。 規劃設計中心規劃設計中心 負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值 的審核和過程監控。同時，對影響建安成本的主 要設計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合 理性和經濟性提出專業意見。 營銷策劃中心營銷策劃中心 負責營銷相關費用的管理，進行目標控制值的審 核和過程監控。 財務資金部財務資金部 負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和 過程監控。 發展管理部發展管理部 負責總成本、建安費用與主要經濟技術指標、大 配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過 程監控。 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 51 實施要點 牽頭 組織

33、討論 形成 牽頭 組織 討論 形成 普及 執行 實現 制定 普及 執行 實現 制定 定期考核定期考核 公布公布 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 52 如何建立項目責任成本體系如何建立項目責任成本體系 n “責任成本”回答的是在“成本管理相關業務中“誰來做、做什么”的問題， 是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。 “責任成本”回答的是在“成本管理相關業務中“誰來做、做什么”的問題， 是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。 n “責任成本體系”包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和評價 部門。 “責任成本體系”包含以下要素，

34、即責任主體、責任范圍、考核指標和評價 部門。 n 責任主體：按照房地產開發項目拓展論證、規劃設計、工程施工、銷售 客服等職能部門確定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主導部 門和配合部門； 責任主體：按照房地產開發項目拓展論證、規劃設計、工程施工、銷售 客服等職能部門確定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主導部 門和配合部門； n 責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項 目劃分責任范圍； 責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項 目劃分責任范圍； n 考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性， 單一反饋指標高低并不能如實

35、反映成本理性； 考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性， 單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性； n 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發表自我評價的基礎上， 就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評 價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發表自我評價的基礎上， 就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評 價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。 53 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 某標桿企業責任成本體系表 54 主導部門主導部門配合部門配

36、合部門反饋指標反饋指標考核部門考核部門 土地獲得成本土地獲得成本項目發展部銷售部每平米地價 土地獲得時間 財務管理部 開發前期準備費開發前期準備費 -報批報建費項目發展部辦公室報建費用節減率財務管理部 -設計費設計部工程部每平米設計費成本管理部 -三通及臨時設施費工程部設計部 主體建造成本 主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費) 社區建造成本社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）: 規劃設計設計部銷售部 項目部 規劃設計周期成本管理部 結構、安裝設計工程部 設計部 每平米鋼筋含量成本管理部 每平米含砼量成本管理部 材料采購工程部成本部甲定材料占造價 比率 成本管理部

37、項目經理部統購材料購買率 設計變更設計部工程部變更比率成本管理部 工程簽證項目經理部工程部簽證比率成本管理部 工程結算成本部工程部 項目部 結算錯漏率工程管理部 銷售費用銷售費用銷售部客戶事務部每平米銷售費用財務管理部 每平米廣告費用 人均銷售員面積 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 主要內容（1）要素概括 責任主體配合部門評價部門責任主體配合部門評價部門 項目發展部財務部項目發展部財務部 1、建造內容、建筑 形式合理化 、建造內容、建筑 形式合理化 設計部銷售部成本部設計部銷售部成本部 2、結構指標合理化 及施工圖質量 、結構指標合理化 及施工圖質量 設計部工程部

38、成本部設計部工程部成本部 3、獲取競爭性的合 理低價 、獲取競爭性的合 理低價 工程部成本部項目經理部招標領導小組工程部成本部項目經理部招標領導小組 4、現場成本管理、 施工質量與效率 、現場成本管理、 施工質量與效率 項目經理部工程部工程部 銷售部 財務部 各職能部門財務部 項目經理部工程部工程部 銷售部 財務部 各職能部門財務部管理費用 管理費用 責 任 目 標 責 任 目 標 責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本 銷售費用 銷售費用 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 55 主要內容（2）反饋指標 項目反饋指標項目反饋指標項目

39、反饋指標項目反饋指標 每平米地價報建費用節減率 土地獲得時間每平米設計費 每平米三通費用 每平米臨時設施費 規劃設計規劃設計周期每平米管理費 每平米鋼筋含量每平米營銷費 每平米含砼量人均行政費用 招標比率每平米管理費用 最低價定標比率人均銷售收入 甲定材料占造價比率每平米銷售費用 統購材料購買率每平米廣告費用 設計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結算結算錯漏率物業經營損益物業經營損益物業實際盈虧額 主體建造成本 社區建造成本 主體建造成本 社區建造成本 招標及簽約 結構安裝設計 土地獲得成本土地獲得成本 材料采購 開發前期準備費開發前期準備費 開發間接費開

40、發間接費 管理費用管理費用 銷售費用銷售費用 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 56 方式一：根據成本科目，將目標成本分解成目標成本控制責任書，對各 項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段 ，形成成本控制的指引 方式二：根據合同分類，將目標成本分解成合同控制清單，將合同簽訂 、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成 本的完成 方式一：根據成本科目，將目標成本分解成目標成本控制責任書，對各 項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段 ，形成成本控制的指引 方式二：根據合同分類，將目標成本分解

41、成合同控制清單，將合同簽訂 、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成 本的完成 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 57 立項環節成本控制要點 立項環節成本控制要點 規劃設計環節成本控制要點規劃設計環節成本控制要點 招投標環節成本控制要點招投標環節成本控制要點 施工環節成本控制要點施工環節成本控制要點 材料及設備采購環節成本控制要點材料及設備采購環節成本控制要點 銷售環節成本控制要點應用指南銷售環節成本控制要點應用指南 工程預決算環節成本控制要點工程預決算環節成本控制要點 期間費用的成本控制要點期間費用的成本控制要點 物業管理成本控制要點物業

42、管理成本控制要點 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 58 1、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？、設計管理的責任成本僅僅是設計費嗎？ 2、招投標管理的責任成本如何切分？招投標管理的責任成本如何切分？ 設計階段設計階段 責任成本管理責任成本管理 招投標責任成本管理 3 房地產開發項目責任成本管理3 房地產開發項目責任成本管理 59 3、責任分配合理嗎？、責任分配合理嗎？ 4、這些問題是責任成本管理的錯？、這些問題是責任成本管理的錯？ A、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等）、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等） B、各階段圖紙的成本責任、各

43、階段圖紙的成本責任 C、合同招標與與履約跟蹤管理、合同招標與與履約跟蹤管理 A、產品品質下降了、產品品質下降了 C、財務數據失真了、財務數據失真了 B、質量問題出現、質量問題出現了 60 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 61 房地產開發企業成本管理主要問題列舉房地產開發企業成本管理主要問題列舉 n 缺乏規范的成本管理制度和體系缺乏規范的成本管理制度和體系 n 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本 n 設計變更、現場簽證難以有效控制設計變更、現場簽證難以有效控制 n 超合同付款時有發生超合同付款時有發生 n 難以實時了解大量工

44、程合同的執行進度難以實時了解大量工程合同的執行進度 n 難以精確制定資金計劃難以精確制定資金計劃 n 缺乏對成本歷史數據的積累和分析缺乏對成本歷史數據的積累和分析 n 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況 n 缺乏對供應商的全面管理缺乏對供應商的全面管理 62 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 4.1 項目論證階段成本控制要點4.1 項目論證階段成本控制要點 n 建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評 價體系； 建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評 價體系； n 項目拓展論證階段的

45、成本控制重點在于控制土地成本項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本 n 建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程； n 制定適當的土地獲取投標報價策略；制定適當的土地獲取投標報價策略； n 嚴格控制交地及付款風險。嚴格控制交地及付款風險。 63 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 4.2 規劃設計階段成本控制要點4.2 規劃設計階段成本控制要點 n 設計供應商采購管理：對概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均通過 規范化的設計供應商采購控制流程，以爭取最佳的性價比； 設計供應商采購管理：對概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均

46、通過 規范化的設計供應商采購控制流程，以爭取最佳的性價比； n 通過限額設計落實目標成本的要求：通過限額設計落實目標成本的要求： n 通過規范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量：設計單 位的施工圖預算原則上不得突破甲方編制的建造成本預算； 通過規范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量：設計單 位的施工圖預算原則上不得突破甲方編制的建造成本預算； n 通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量：通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量： n 通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本：通過會審，提出明確的書面審 查意見，并督促設計單位進

47、行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成 的投資損失浪費。 通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本：通過會審，提出明確的書面審 查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成 的投資損失浪費。 64 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸 成本管理 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 65 優選供應商，貨比三家控制成本優選供應商，貨比三家控制成本 ：招標準備階段、發標階段、投標階段、評定標階段、 授標與簽約階段、后續工作 招標準備階段、發標階段、投標階段、評定標階段、 授標與簽約階段、后續工作

48、 供應商管理 招標文件與合同文件：招標范圍及界面、工程量清單、技術措施 及質量標準 材料設備管理 招標流程管理 供應商管理 招標文件與合同文件：招標范圍及界面、工程量清單、技術措施 及質量標準 材料設備管理 招標流程管理 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸 66 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 出現爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。出現爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。 在統一的技術、質量標準

49、和商務條件下，堅持低價中標 才是有意義的。 在統一的技術、質量標準和商務條件下，堅持低價中標 才是有意義的。 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸 67 68 招投標及合同訂立階段工程成本控制的內容招投標及合同訂立階段工程成本控制的內容 u承包方式的選擇承包方式的選擇 u合同類型的選擇；合同類型的選擇； u 計價方式的選擇（采用清單計價）；計價方式的選擇（采用清單計價）； u編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法， 確定預算控制價或標底。 編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法， 確定預算控制

50、價或標底。 u選擇合理的評標方式進行評標，以商務標（即投 標報價）為評標重點。 選擇合理的評標方式進行評標，以商務標（即投 標報價）為評標重點。 u 充分考慮風險因素（主要是材料）；充分考慮風險因素（主要是材料）； u 合同簽訂前，再談判；合同簽訂前，再談判； 4 房地產開發各階段控制要點4 房地產開發各階段控制要點 工程招標，。工程招標，。 工程招標，。工程招標，。 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對 把握度還是不夠。 ：向施工單位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤， 那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對 把