1、項目可行性論證-經濟測算指標體系 （試行） 問題： 1、項目利潤是怎樣計算出來的？ 2 2、房地產經營需要哪些要素投入？、房地產經營需要哪些要素投入？ 3、什么樣的房地產項目才是好項目？ 項目凈利潤項目凈利潤 =銷售收入-開發成本-營業稅及附加-期間費用-所得稅 （期間費用包括：營業費用、銷售費用、管理費用） 土地、資金、人力資源、技術、品牌 投入少、回報高、見效快 土地、資金、人力資源、技術、品牌 投入少、回報高、見效快 一、應用標準測算報表體系的必要性 項目決策科學化項目決策科學化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態分析；程序規范。 項目決策效率項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查
2、。 主要基于以下需要： 資金的時間價值：資金的時間價值： 資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復利；貼現；現值；終值 資金成本：資金成本：使用資金要支付代價使用資金要支付代價 銀行借款 ： 按利率計付利息 股東投入：交付利潤 三、資金的時間價值 單利終值計算: S = P（1 + i*t ) 單利現值計算: p =s * (1- i*t ) n 復利終值計算: S = P（1 + i ) -n 復利終值計算: p = s（1 + i ) 問：第1年年初存入100元，利率10%，分 別 按單利和復利計算，兩年后其終值多少？ 四、現金流量與
3、凈流量、凈現值 現金流量現金流量：指項目投資、出售引起的現金流入、 現金流出的數量。 現金凈流量現金凈流量：指一定時期現金流入量與現金流出 量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值， 反之為負值。 凈現值凈現值：指未來資金流入的現值與資金流出的現 值的差額。 年度第1年第2年第3年第4年合計 投資計劃： 地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量-14,000 -1,000 13,6
4、50 26,350 25,000 現金流出現值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現金流入現值- 19,091 36,072 35,950 91,113 凈現值-14,000 -909 11,280 19,797 16,168 凈現值NPV16,169 萬科城市花園項目概況：萬科城市花園項目概況： 總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700 元； 4年開發銷售完畢，平均價格3214元/平米。 五、現金凈流量與利潤的關系 利潤是按照權責發生制確定的分期損益利潤是按照權責發生制確定的分期損益 現金凈流量是根據收付實現制確定的分期損益。現金凈流量是根
5、據收付實現制確定的分期損益。 可行性研究中，現金凈流量可以代替利潤作為可行性研究中，現金凈流量可以代替利潤作為 評價投資凈收益的指標。評價投資凈收益的指標。 在整個投資有效年限內，項目利潤總計與現金凈 流量是相等的。應用現金凈流量，并可方便地引入資 金時間價值來考察投資方案。 六、項目可行性論證經濟指標體系 核心指標核心指標 1 1、內部收益率、內部收益率 使累計凈現值為零的貼現率 2 2、銷售凈利率、銷售凈利率 項目凈利潤/銷售收入100% 參考指標參考指標 3、總投資回報率項目凈利潤/項目總投資 100% 4、銷售毛利率項目利潤/銷售收入100% 5、獲利指數現金流入現值/現金流出現值 6
6、、資金峰值比例資金峰值/項目總投資 7、地價支付貼現比各期支付地價現值之和/地價總額 8、啟動資金獲利倍數項目凈利潤/啟動資金 六、項目可行性論證經濟指標體系 6-1、內部收益率（IRR） 內部收益率：內部收益率： 是指能夠使未來現金流入量的現值等于未來現 金流出現值的貼現率。簡單說就是使投資方案累計簡單說就是使投資方案累計 凈現值等于零的貼現率。凈現值等于零的貼現率。 內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率 通過借款來投資項目，將一無所獲。 內部收益率體現了項目本身即內在的收益水平 或獲利能力，是項目內在的投資收益率，本質上是一個貼 現率。 年度第1年第2年第3年第4年合計 投資計劃： 地
7、價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 內部收益率IRR46.73% 萬科城市花園項目：萬科城市花園項目： 6-2、銷售凈利率 銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100% （項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅） 為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標？為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標？ 以銷售
8、收入為基數，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反 映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售 凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本 無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于 成本； 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知 道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明 確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含 不包含“所得稅”？ “回報”是稅前利潤還是稅后利潤？ 6-3、總投資回報率 總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資100% （項目總投資=總開發成本+期間費用） 總投資回報率靜態的反映了項目總體投資回報水平，但 并不是該項目
9、實際的收益率，只能作為輔助指標參考。 項目開發周期越長，該指標意義可應用度越小。 6-4、銷售毛利率 銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入100% （項目利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加） 銷售毛利率的意義： 在于體現了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以 用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。 銷售毛利率和銷售凈利率的關系： 銷售毛利率 - 銷售凈利率=銷售稅、費率 6-5、獲利指數（現值指數） 現值指數可以理解為1元原始投資渴望獲得的現值凈收益。 現值指數反映了投資的效率。 計算現值指數必須預先確定一個貼現率，一般是期望的 最低資金回報率。按照集團凈資產收益率的要求我們將貼 現率為1
10、0%。 現值指數1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望 的回報率，項目可行；現值指數1 說明其收益率達不 到期望的回報率，項目不可行。 如果以內部收益率作為貼現率，則現值指數=1 獲利指數獲利指數 = 現金流入現值現金流入現值/現金流出現值現金流出現值 年度第1年第2年第3年第4年合計 投資計劃： 地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量-14,000 -1,000 13,650
11、 26,350 25,000 現金流出現值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現金流入現值- 19,091 36,072 35,950 91,113 現值指數1.22 萬科城市花園項目萬科城市花園項目 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計 投資計劃： 地價支出 10,0005,0005,0008,00028,000 其他支出 4,00017,00025,00013,50059,500 銷售面積 10151035 銷售回款 21,00043,65047,850112,500 現金凈流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000 現金流
12、出現值 14,00020,00024,79216,15374,945 現金流入現值 - 19,09136,07235,95091,113 凈現值 -14,000-90911,28019,79716,168 現值指數 1.22 萬科城市花園項目測算：萬科城市花園項目測算： 6-6、資金峰值比例 資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發期間， 累計負向凈現金流量的最大值，也就是資金的最 大缺口。 資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的 自有存款余額。 資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比 例關系。 資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計 投資計劃：
13、 地價支出 10,0005,0005,0008,00028,000 其他支出 4,00017,00025,00013,50059,500 銷售面積 10151035 銷售回款 21,00043,65047,850112,500 現金凈流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000 萬科城市花園項目測算：萬科城市花園項目測算： 資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資 =15000/（28000+59500） =17% 6-7、地價支付貼現比 本指標反映地價支付的快慢。 土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付 的地價折算為現值才是該項目的實際地價。地價 支付貼現比反映了名
14、義地價和實際地價的關系。 該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。 對各期地價進行折現同樣要確定一個貼現率， 我們仍定為10%（依據同前） 地價支付貼現比地價支付貼現比 = 各期支付地價現值之和各期支付地價現值之和/地價總額地價總額 年度第1年第2年第3年第4年合計 地價支出計劃5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價支付現值5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價支付貼現比0.857 萬科城市花園項目：萬科城市花園項目： 6-8、啟動資金獲利倍數 啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3 啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直 接計算，它應是
15、開發前期一定階段的資金需求。 因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數。 啟動資金獲利倍數的意義：在于集團或分公 司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲 得多少倍的凈利潤。它是一個靜態的參考指標。 啟動資金獲利倍數啟動資金獲利倍數 = 項目凈利潤項目凈利潤/啟動資金啟動資金 銷售面積10 15 10 35 銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 啟動資金獲利倍數-14,000 1.79 萬科城市花園項目萬科城市花園項目 七、核心指標的基本要求（參考） 內部收益率內部收益率25% 銷售凈利
16、率銷售凈利率9% 指標評價考慮： （1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體 指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結合 具體項目分析評估。 （2）經過對部分項目（成都1期、大連等）的測試， 其內部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內部 收益率暫定為25%。 （3）經測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售 凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為 9%。 八、關于本指標體系 1、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提； 2、正確的現金流量表是保證指標質量的關鍵；制訂切實可行的 項目開發、銷售計劃是編制現金流量表的基礎； 3、對開發周期小于3年（含3年）的項目必須按季度編制現金流 量表，開發周期超過3年的項目可以按年編制； 4、凡是涉及現金流量貼現的指標，其貼現率均取10%； 5、關于指標值，我們將收集整理不同新項目的指標，逐步建立 當前市場條件下的經驗數據，然后確定同類項目的指標； 6、集團將內部收益率引入房地產項目的投資決策尚屬首次。該 指標體系還須不斷完善，希望有任何問題及時與總部溝通。 THANKS A LOT .
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