1、成本與技術基礎知識 成本基礎知識成本基礎知識 NO.1 房地產開發成本構成 NO.2 北京房地產項目開發成本 NO.3 各地房地產項目建安成本一覽 NO.4 北方市場低密度產品成本專題 NO.5 建筑結構成本專題 NO.6 住宅電梯成本專題 NO.7 成本型城市與產品型城市 NO.NO.1 1：房地產開發成本構成房地產開發成本構成 一、開發全過程成本-開發商最關注 按控制階段分：可研、定位、設計、招標、施工、結算； 按成本類型分： 土地成本：受取地價格影響較大，通常約占開發全過程成本的35%左右； 工程成本：約占開發全過程成本的45%-55%； 財務成本：各項目差異較大，有銀行貸款、自有資金、

2、施工單位墊資等多種資金來源； 管理成本：各公司有所區別，但差距不大； 營銷成本：視具體情況而定； 二、產品壽命周期成本 -品牌開發商最關注（尤其是自己經營的項目） 對項目整個壽命周期而言，項目開發完畢，交付業主使用，成本的發生還沒完，后面還 有維護、保養、運營、法律風險等費用，要全盤考慮； 商業地產項目，營運成本尤其重要； NO.1：房地產開發成本構成NO.1：房地產開發成本構成 “工程成本”主要包括： 一、前期工程費 1、臨時水,電,路,場地平整費； 2、規劃,測量,勘察,設計費； 3、規劃條件,可行性研究費； 二、基礎設施費 1、紅線內基礎設施費； 2、紅線外基礎設施費；微信 公眾號：房地

3、產干貨資料 三、建筑安裝工程費 1、建安工程費； 2、招投標費； 3、預算審查費； 4、工程監理費； 5、竣工圖費； 6、建材發展基金； 四、環境景觀工程費 NO.2：北京房地產項目開發成本NO.2：北京房地產項目開發成本 一、前期工程費:(取值在40-120元/平米) 1.臨時水,電,路,場地平整費 說明:施工現場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%. 2.規劃,測量,勘察,設計費: 標準: (1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80% (2) 民用建筑設計費（見表） 民用建筑工程設計費率收費標準（單 位: %） 工 程工 程 概 算 投 資 (萬 元) 等 級 3

4、00 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 級2.22.12.01.9 一 級2.0 1.9 1.81.7 二 級1.8 1.71.61.5 三 級1.6 1.51.41.3 四 級1.41.31.2 五 級1.2 1.1 30層以上建筑 16層以上29層以下住宅. 7層以上15 層以下有電梯住宅 7層以下無電梯住宅 NO.2：北京房地產項目開發成本NO.2：北京房地產項目開發成本 一、前期工程費:(取值在40-120元/平米) 3.規劃條件,可行性研究費 標準: (1) 按現行規劃收費定額計算: 工日定額*85元/工日 用地規模(公頃) 工日定額 50面議 (2)

5、施工執照費按京政發198821號文: 概算額*(1-3)微信公眾號：房地產干貨資料 NO.2：北京房地產項目開發成本NO.2：北京房地產項目開發成本 二、基礎設施費（一般為建安工程費的 2% - 10%） 1.紅線內基礎設施費 說明: (1)一般該項費用為： 基礎設施各種管線工程量*單方造價 (2)各種管線單方造價: 自來水管線600元/米 雨水管線700元/米 污水管線800元/米 煤氣管線1000元/米 熱力管線2000元/米 供電管線700元/米 電信管線1500元/門 道路80元/平米 綠化20元/平米 (3)經驗數據: 環衛費5元/平米 照明費5元/平米 (4)該項費用一般范圍150

6、-400元/平米 普通住宅150元/平米 高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米 2.紅線外基礎設施費(包括集資和自己修建) 標準: 根據項目的實際情況定; 說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集資,則 相應的四源費中的該項不在計取. (2)若自己修建, 測算依據同紅線內基礎設施 費. NO.2：北京房地產項目開發成本NO.2：北京房地產項目開發成本 三、建筑安裝工程費 1、建安工程費；2、招投標費；3、預算審查費；4、工程監理費；5、竣工圖費；6、建材發展基金； 建 安 工 程 費 主體建筑工程費 結構及粗裝修費 門窗工程費 公共部位裝修費 室內裝修費 室外工程費 基礎施工費 主

7、體安裝工程費 室內水暖氣電 設備及安裝費 弱電系統 土方工程、護壁護坡、樁基礎、樁 基檢測費、降水 電梯廳、走廊、大堂、樓梯間、外 立面、屋面、欄桿 廚房、衛生間、廳房、陽臺露臺地 面 框架工程、室內回填土、砌體、套 內裝修、防水、其它 戶內門，窗、陽臺門，防火門，幕 墻 給排水、暖氣、燃氣、電氣 通風排煙系統、電梯供貨及安裝、 發電機供貨及安裝、消防系統、人 防系統及安裝 二表遠傳費用、安防系統（監控系 統）、防盜報警系統、有線電視、 緊急廣播及背景音響系統、智能化 機房及防雷接地、綜合布線/電話、 樓宇自動化控制系統 注：紅字體內容變動會對工程費帶來較 明顯影響 三、建筑安裝工程費 NO.

8、2NO.2：北京房地產項目開發成本北京房地產項目開發成本 2.招投標費標準:中標額*1 3.預算審查費標準:預算造價*0.5（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%） 4.工程監理費標準:工程造價*適用稅率 適用稅率: 工程造價 500 萬元以下2.5% 500-10002.0-2.5% 1000-50001.4-2.0% 5000-100001.2-1.4% 10000-500000.8-1.2% 50000-1000000.6-0.8% 1000000.6% 說明: (1) 實行監理的工程由監理單位向工程質量監督部門上繳質量監督費,其費率為工程監理費中 的 7%,工程質量監督

9、部門不在收取建設單位的質量管理監督費. (2) 設計監理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮. 5.竣工圖費標準:設計費*7% 6.建材發展基金 標準:建安工程造價*2%（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%） NO.2NO.2：北京房地產項目開發成本北京房地產項目開發成本 北京房地產項目建安工程費標準: (1) 普通住宅多層900-1000元/平米 高層1600-1800元/平米 (2) 公共建筑A.公寓,寫字樓3000-4500元/平米 其中: 結構1000-1500元/平米 裝修800-1000元/平米 設備1200-2000元/平米 B.別墅3000元/平米 案例：

10、北方城市洋房產品單方開發成本（單體建安+小區綠化+市政配套+前期工程費等，不含 銷售費用、稅費、地價）： 萬科測算標準：2200-2400元/平米（建安成本約1300-1500元/平米） 金地測算標準：2500元/平米（建安成本約1300-1500元/平米） 06年龍湖拿地時用的成本測算值 n 特別注意：以上園林成本給出的是按照綠 化面積計算的，而不是建筑面積； n 案例參考：棕櫚泉的園林成本在400-500元 /平米；北奧的奧林匹克大道集中園林的成本 是280元/平米；星河灣的園林成本達到1500 元/平米。 1、住宅項目與園林成本對比參照 項目檔次 園林成本 項目檔次 園林成本 （元/平米

11、） 低檔 100-150 中端 150-200 高端 200-300 豪宅 300以上 n 特別注意：以上園林成本給出的是按照 綠化面積計算的，而不是建筑面積； 2、別墅項目園林成本對比參照 評價標準 園林成本 評價標準 園林成本 （元/平米） 最為常見、普通 400-600 非常精致、有特色 600-800 極致化、很少見 800-1000 NO.2：北京房地產項目開發成本NO.2：北京房地產項目開發成本 四、環境景觀工程費 省份城市 各物業建安成本（元/平方米） 多層小高層高層一類高層商業地下 北京北京市144017602160-1500-2000- 山東青島95013801850-150

12、0-2000- 遼寧大連120013501600-15002000 湖北 武漢75012501650-最低900- 襄樊80012501700- 湖南 常德600-650-600-650-1200-1500- 湘潭550-6301100-13001500- 衡陽600-6509001100- 長沙700-9001400-16001800- 江蘇 蘇州850-100013001600160020003000以上- 全：2500 半：1500-2000 昆山120016002300- 南京95013001700- 安徽合肥 磚混600-700 框架700-900 900-14001400-1800

13、2000-230016002200 河南鄭州90012001600-1900- 浙江杭州11001300185021001800-2400- 河北石家莊90012001500- 江西吉安80011001400-1700- 廣東 廣州1275-1750- 佛山框架800-9001200-13501600- 2000-2400 人防+200 甘肅天水8501350- NO.3NO.3：各地房地產項目建安成本一覽各地房地產項目建安成本一覽 NO.4NO.4：北方市場低密度產品成本專題北方市場低密度產品成本專題 以北方三線城市、某中等規模低密度項目為例 一、關于投資占比 項目總投資估算表(含財務、銷售

14、費用) 序號項目名稱單價(元/)占總投資比例 1 土地成本 2989 38.0% 2 前期工程費 194 2.5% 3 建筑安裝工程費 2457 31.2% 4 市政配套費 909 11.6% 5 園林費用 401 5.1% 6 小區配套工程費 253 3.2% 7 管理費用 126 1.6% 8 不可預見費 130 1.7% 9 其他費用 20 0.2% 10 營銷費用 292 3.7% 11 財務費用 92 1.2% 12 合 計 7864 100.00% 注1：此項目包含獨棟、類獨棟、聯排三種產品，均按毛坯計算； 注2：單價均指按容積率攤入建筑面積。 二、關于建安成本取值 以北方三線城市

15、、某中等規模低密度項目為例 產品形式 建安成本(元/) 大獨棟（毛坯） 2300 類獨棟（毛坯） 2300 聯排（毛坯） 2000 會所（含精裝） 6000 n 在一、二線城市由于別墅市場產品供應 趨于豐富和分化，成本彈性空間拉大。 結構工程費用所占比例下降，外裝材料和 設備成本所占比例增加，北京市場別墅建 安單方造價從3000元/平米6000元 /平米不等。 基本項目構成因素 一般 較好 非常好 資料來源 園林 水系700元/平米-1200元/平米 設計院訪談 樹種200元/平米300-400元/平米450元/平米 外立面 墻面材質（含人工）涂料45-85元/平米面磚65-115元/平米石材

16、250-550元/平米 門窗 鋁合金 480-550元/平米 - 鋁合金+木1300-1400元/平米 純木1500-1600元/平米 鋁包木1800元/平米 屋頂混凝土瓦45-65元/平米鋼板瓦780-1100元/平米 物業管理 品牌物業管理公司 收費 1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月 物業管理公司訪 談 智能化配置 小區監控80-100元/平 米 -高端智能12萬/套 設計院、開發商 訪談 地下室 建安成本（結合地 質情況有差異） 1200元/平米1400元/平米1600元/平米 設備 鍋爐4000-5000元/戶8000元/戶10000-11000元/戶 供應商訪談 空

17、調2萬/戶（美的）3.5萬/戶（麥克維爾）5萬/戶（大金） 太陽能800-1500元/戶3000-4000元/戶6000元/戶 NO.4：北方市場低密度產品成本專題NO.4：北方市場低密度產品成本專題 三、項目成本投入情況一覽 地上 地下 半地下 集中 分戶 車庫 車位 按建筑屬 性 按停置高 度 按組織方 式 道路臨時停車 其它機械停車 地上，車庫，雙位地上，車棚，車位 地上，架空，車位半地下，車庫 地下，車庫，集中停車地上，集中，車位 四、別墅停車方式與相關成本評價 NO.4：北方市場低密度產品成本專題NO.4：北方市場低密度產品成本專題 造價造價產權產權客戶購買成本客戶購買成本 地上分戶

18、車庫地上分戶車庫 半地上分戶車庫半地上分戶車庫 地下集中車庫地下集中車庫 地上分戶車位地上分戶車位 有 有 無 無 計算建筑面積，承擔 售價 按照地上建安成本標準計算，磚 混結構約1100元/平米，短剪結構 約1300-1500元/平米 基本按照地下室建安成本標準計 算，注意防水及排水，造價略高， 每平米約增加200-300元/平米 按照地下室建安成本標準計算，注 意防水及排水，較高消防要求（通 風、水電設備、通道等），且車位 單位面積較大，造價較高，約2300- 2500元/平米 基本無造價，占用院落空間 地上集中車位地上集中車位 基本無造價，少量綠化及硬質鋪 裝成本，約300-500元/平

19、米，可 計入綠化和室外成本，但占用綠 化面積，降低環境品質 無 計算建筑面積，承擔 售價 不計算建筑面積，但 成本計入售價，根據 開發商策略，一般名 義上為贈送 不計算建筑面積，一 般名義上為贈送，占 用院落空間 不計算建筑面積，一 般需要租用 四、別墅停車方式與相關成本評價 NO.4NO.4：北方市場低密度產品成本專題北方市場低密度產品成本專題 NO.5NO.5：建筑結構成本專題建筑結構成本專題 一、普通住宅結構分類 1、從建筑消防要求上講 ： 普通民宅層數的臨界點為6層、9層、12層、18層、33層、80層以上； 其高度的臨界點為24米、32米、50米、100米、250米（H250m的建筑

20、暫稱為特殊高 層 ，H250m的建筑，建筑設計應采取特殊防火措施，須作專題研究） 2、從預算定額中建筑物超高費及垂直運輸費用上講： 其臨界層數為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標準，7-9層 為一個費用標準，依此類推費用標準依次提高，所以應選擇接近臨界點高度的層數。 3、從結構形式上講： 6層以下常采用磚混結構，10層以下的建筑可以采用框架結構或現澆剪力墻結構，10 層 以上的建筑常選擇框架剪力墻結構形式，而30 層以上的建筑宜選擇框架筒體結構等。 就樁基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數為7層、12層。7層以下樁間距為一個標準； 7至12層樁間距為一個標準，所以

21、在同一標準范圍內應選擇接近臨界點高度的層數。 NO.5：建筑結構成本專題NO.5：建筑結構成本專題 層數常用結構建安成本（元/平米） 1-3 磚混900-1000 短支剪力墻1300-1500 4-6 磚混900-1000 短支剪力墻1300-1500 7-9 磚混900-1100 短支剪力墻1300-1500 10-17混凝土剪力墻1800-2100 18-33混凝土剪力墻2300-2700注： 剪力墻是利用建筑外墻和內墻隔墻位置布置的鋼筋混凝土結構墻。豎向荷載在墻體內主要產生向下的壓力，側 向力在強體中產生水平剪力和彎矩，因為這類墻體具有較大的承受水平力（水平剪力）的能力，固被稱為剪力 墻

22、。 剪力墻的高度一般與整個房屋高度相同，自基礎至屋頂。微信公眾號：房地產干貨資料 剪力墻用在剪力墻結構體系，框架剪力墻結構體系，多用在高層建筑結構中。 短肢剪力墻是一種適于小高層住宅建筑的短肢墻筒體（或一般剪力墻）結構體系。仍屬于剪力墻結構體系， 只不過是采用較短的剪力墻肢，而且通常采用T形、L形 、形、 +形等。 NO.6：住宅電梯成本專題NO.6：住宅電梯成本專題 一、住宅常用電梯分類 乘客電梯, 為運送乘客設計的電梯，要求有完善的安全設施以及一定的轎內裝飾 觀光電梯, 轎廂壁透明，供乘客觀光用的電梯 消防電梯 二、電梯按速度分類 電梯無嚴格的速度分類，我國習慣上按下述方法分類。 低速梯，

23、常指低于1.00m/s速度的電梯。 中速梯，常指速度在1.002.00m/s的電梯。 高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。 超高速，速度超過5.00m/s的電梯。 u普通住宅電梯速度一般選擇在1.5-1.75m/s之間； u超高層電梯速度一般選擇在3m/s以上； u消防電梯的速度按從首層到頂層的時間在60s以內計算 三、常用的電梯品牌 NO.6NO.6：住宅電梯成本專題住宅電梯成本專題 三菱電梯 (上海三菱電梯有限公司,中國最大電梯制造企業之一) 奧的斯OTIS電梯 (奧的斯電梯有限公司,世界最大的電梯企業之一) 日立HITACHI (日立電梯(中國)有限公司,中國最大的電梯企業之一)

24、通力KONE電梯 (1910年芬蘭,通力集團是世界最大的電梯企業之一) 迅達電梯 (1874年瑞士,瑞士迅達集團,世界最大的電梯企業之一) 東芝Toshiba (東芝電梯集團,世界最大的電梯企業之一) 富士電梯 (日本富士電梯集團) 廣日電梯 (廣州廣日電梯工業有限公司) 富士達電梯 (華升富士達電梯有限公司) 蒂森電梯 (蒂森電梯有限公司,德國三大電梯制造商之一) NO.6：住宅電梯成本專題NO.6：住宅電梯成本專題 四、影響電梯價格的因素 電梯的價格主要和載重量、速度、層站、品牌等有關 載重量： 電梯載重量越大，價格越高，住宅乘客電梯一般選擇500kg、800kg或1000kg，公共 建筑

25、一般選擇1000kg和1500kg；微信公眾號：房地產干貨資料 速度： 速度越高，價格越高，住宅電梯速度一般在1-2m/s的中速梯； 層站： 層站，就是電梯停靠的地點，每層只能有一個站，但可以設置不停，層站越多，電梯價 格越高；微信公眾號：房地產干貨資料 NO.6NO.6：住宅電梯成本專題住宅電梯成本專題 五、電梯價格測算取值 電梯價格包含設備價格、運輸還有安裝和一年的免費保修服務 ； 多層（6層以內）普通住宅的乘客電梯，每部約12-15萬，以一梯2戶計算，每增加一部 電梯，每戶約增加1-1.5萬元的造價； 11層小高層普通住宅的乘客電梯，國際品牌約30萬元/部，國內品牌約25萬； 28層的高

26、層電梯，進口的價格在35-40萬左右/部，在此基礎上，每加高一層，價格提高 0.8萬-1.2萬 ，國產的大約30萬左右 ； 普通家庭可選擇無機房液壓電梯解決內部垂直交通問題，一般選擇載重量300kg，0.2- 0.3m/s，價格在10-13萬左右； NO.7NO.7：成本型城市與產品型城市成本型城市與產品型城市 成本型城市與產品型城市 成本型城市是指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長沙、 東莞等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。 產品型城市是指項目的贏利主要依靠產品品質的城市，比如：深圳、上海、廣州、北 京、杭州等。產品型城市的特征：房價差異性大，產品差異

27、性大。 成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設計階段成本優化、招投標、 現場簽證等。成本型城市對工程管理、工程成本管理的要求較高。 產品型城市對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發節奏的把握 反而顯得重要。 對于一個新入行的房地產企業，最好先在產品型城市試手。 技術基礎知識技術基礎知識 NO.1 外墻保溫系統 NO.2 外窗保溫系統 NO.3 新風置換系統 NO.4 采暖方式 NO.5 排水系統 NO.6 雨水收集系統 NO.1：外墻保溫系統NO.1：外墻保溫系統 一、外墻內保溫： 所謂外墻內保溫，是在外墻結構的內部加做保溫層。 優點：施工速度快技術較成熟 缺點：

28、 保溫層做在墻體內部，減少了商品房的使用面積 影響居民的二次裝修； 內保溫結構會導致內外墻出現兩個溫度場，形成溫差，外墻面 的熱脹冷縮現象比內墻面變化大，給建筑物結構產生不穩定性， 保溫層易出現裂縫 注：國家建設部頒布的建設部推廣應用和 限制禁止使用技術中明確規定，外墻內保 溫漿體材料不得用于大城市民用建筑保溫工 程，北京市、山東省等明確禁止使用外墻內 保溫結構。 二、外墻外保溫： 所謂外墻外保溫，是指保溫結構做在主體結構的外側。 其優點： 能夠保護建筑物主體結構，延長建筑物壽命 增加商品房使用面積 避免外墻圈梁構造柱梁門窗形成散熱通道，有效防止內保溫 結構很難克服的“熱橋”現象 外保溫是目前

29、大力推廣的一種保溫節能技術，國家不僅對外 墻外保溫的技術施工工藝材料進行完善，同時在法律層面上制 定相關規定予以輔佐。 外墻外保溫 系統結構圖 NO.1NO.1：外墻保溫系統外墻保溫系統 比較項目膠粉聚苯顆粒漿料體系EPS貼板體系XPS貼板體系聚氨酯硬泡噴涂體系 適用墻體各種墻體各種墻體各種墻體各種墻體 施工可控性差好好差 冷熱橋效應無無有無 抗裂性好一般差好 面層荷載kg/m60203560 抗風壓無空腔、抗風壓能力強 小空腔體系，能滿足抗 風壓要求 小空腔體系，能滿足抗 風壓要求 無空腔，抗風壓能力 強 導熱系數w/mk0.0590.0420.0300.025 蓄熱系數w/mk0.9640

30、.360.360.36 防火性能難燃B1級阻燃B1級阻燃B1級難燃自熄性材料 防水性好好好很好 透氣性好好差一般 抗沖擊性好 差 底層網格布加強 一般很好 達到相同保溫效果造價50元/m70元/m90元/m120元/m 不同外墻保溫系統對比 NO.2NO.2：外窗保溫系統外窗保溫系統 外窗保溫系統包括以下三個部分： 斷橋鋁合金窗框； 中空玻璃； 窗框與窗洞口連接斷橋節點處理技術； 斷橋鋁合金窗框： 隔熱斷橋鋁合金窗框是在老鋁合金窗框基 礎上為了提高門窗保溫性能而推出的改進型， 通過增強尼龍隔條將鋁合金型材分為內外兩 部分阻隔了鋁的熱傳導。增強尼龍隔條的材 質和質量直接影響到隔熱斷橋鋁合金窗的耐

31、 久性。 隔熱斷橋鋁合金門窗的突出優點是強度高、 保溫隔熱性好，剛性好、防火性好，采光面 積大，耐大氣腐蝕性好，綜合性能高，使用 壽命長，裝飾效果好， 注：外窗安裝斷橋鋁合金中空玻璃窗戶，同 時通過改善窗戶制作安裝精度、加安密封條 等辦法，減少空氣滲漏和冷風滲透耗熱。 塑料門窗鋁合金門窗 性能 保溫性能和耐化學腐蝕性能好 有良好的氣密性能和隔聲性 抗風壓性能和水密性性普遍較低 窗框遮光面積大，熱膨脹系數高。 適宜用于寒冷地區，低風壓，少雨水， 有腐蝕介質或潮濕環境的低層建筑。 具有優良抗風壓性能，水密性和氣密性。 尤其是抗風壓性能遠優于塑料門窗。 在采用斷熱鋁型材和中空玻璃時，其隔 聲性能與塑

32、料門窗等同。保溫性能略低于 塑料門窗。 新型的斷熱鋁合金節能門窗傳熱系數K 已從普通鋁合金單玻扇的6.4W/（M2.K） 下降至3 W/（M2.K）。 NO.2NO.2：外窗保溫系統外窗保溫系統 不同窗框的性能比較： NO.2：外窗保溫系統NO.2：外窗保溫系統 Low-e玻璃 又稱低輻射玻璃，是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物 組成的膜系產品。其鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠紅外 線高反射的特性， 因此具有良好的熱性能和光學性能，即高 透光、保溫。微信公眾號：房地產干貨資料 中空Low-e玻璃 中空Low-E玻璃，外包鋼化玻璃，中間填充惰性氣體氬 氣，外玻采用鍍銀膜處理，具有對可見光高透

33、過性及中遠紅外 線高反射的特征，有效阻隔熱量傳導； 冬季透過日光，防止室內紅外線透過，起到保溫作用； 夏季防止紫外線透過，隔絕室外熱量進入室內； 注：外圍護結構的玻璃裝置從單層玻璃到雙層玻璃、再到夾層玻璃、 再到雙層夾層玻璃、再到中空Low-E玻璃的逐步變化使得窗戶的導 熱性能大大降低，減少了能源損耗 玻璃類型空氣層寬度（mm） 傳熱系數k （w/mh） 傳熱阻R （mh/w） 普通單層玻璃5.90.619 普通雙層中空玻 璃 6 9 12 3.4 3.1 3.0 0.294 0.300 0.333 熱反射中空玻璃 6 12 2.5 1.8 0.400 0.555 三層玻璃中空玻 璃 29 2

34、12 2.2 1.1 0.454 0.467 LOW-E中空玻璃121.60.625 各類玻璃隔熱性能比較： NO.2NO.2：外窗保溫系統外窗保溫系統 NO.3：新風置換系統NO.3：新風置換系統 新風置換系統 取自高空的新鮮空氣，經過濾、除塵、滅菌、加熱/ 降溫，加濕/除濕等處理過程，以每秒0.3米的低速， 從房間底部送風口不間斷送出，低于室溫兩度的新風， 在地面形成新風潮，層層疊加，緩緩上升，帶走人體 室內污濁氣體，最后，經由排氣孔排出。 新風置換系統作用 有效調節室內空氣濕度，使居室時刻保持干爽、舒適的狀 態。 不用開窗即可獲得新鮮空氣，減少室內熱損失，節省能源。 驅除室內裝飾造成的可

35、能長時間存在的有害氣體。 NO.3：新風置換系統NO.3：新風置換系統 不同通風方法對室內空氣質量的影響比較 NO.4NO.4：采暖方式采暖方式 采暖方式 按供給方式： 集中供暖、分戶采暖 集中供暖：小區鍋爐房自供，市政熱力公司集中供，中央空調采暖 按能源：燃氣、燃油、燃煤、電供暖 分戶采暖：家用空調采暖，燃氣（油）壁掛爐采暖，電熱膜采暖 散熱介質：散熱片（暖氣），地熱盤管 NO.4：采暖方式NO.4：采暖方式 樓板采暖制冷系統 將高性能工程塑料管鋪設在混凝土樓 板內，冬天采暖進水水溫33C，回水 30C，夏天制冷進水18C，回水溫度 21C，通過冷熱水的控溫，夏天制冷， 冬天采暖，室內溫度恒

36、定在20-26C。 冬天樓板會均勻地散發出28C到 29C的熱量，室內的溫度使人們覺得溫 暖舒適，人體的溫度30C左右，所以不 會有烘烤的感覺；夏天樓板溫度19到 24C，可以把室內過多的熱量帶走。 注：北京萬國城采用了此項技術。在進行室內溫度測試的 時候，離屋頂0.5m，1.0m，1.5m的高度進行測試，溫差 在0.2-0.3，人體一般不易覺察到這個溫差，所以低溫輻射 采暖制冷的方式是目前民用建筑里最舒適的制冷采暖方式。 人和環境的熱交換方式以輻射形式所 占比例最大，并且約一半的熱量從頭部 散發。天棚采暖系統以頂部輻射的形式 進行采暖和制冷，比普通方式更健康、 舒適、有效。 NO.4NO.4

37、：采暖方式采暖方式 冬夏兩用實現采暖和制冷 系統材料的壽命與建筑壽命一樣長久 不依靠室外機箱，不會破壞建筑外觀 冷熱交換的媒質為水，綠色環保 輻射散發的溫度調節方式，無風感、無氣流感 系統自身能自動調節室內溫度 采暖制冷與新風置換系統完全分離，健康而高效 輻射采暖和制冷效率高，溫度均勻 從上至下的輻射方式更舒適 不占用室內有效使用面積 系統設置在頂棚混凝土，不占用室內洞見 輻射溫度低于人體皮膚溫度，不會有烘烤的感覺 樓板采暖制冷系統 NO.5NO.5：排水系統排水系統 隔層排水：排水支管穿過樓板， 在下層住戶的天花板上與立管 相連。（如圖） 同層排水：衛生間內衛生器具 排水管不穿越樓板，排水橫

38、管 在本層套內與排水總管連接， 一旦發生需要清理疏通的情況， 本層套內就能解決問題的一種 排水方式（如圖） 系統組成 1、HDPE管道系統。 2、隱蔽式系統安裝組件。 3、與同層排水相配套的衛生器具。 4、存水彎。 同層排水與隔層排水 NO.5NO.5：排水系統排水系統 與傳統的隔層排水系統相比，同層排水系統具有下列優勢： 隔音：采用墻前安裝方式，假墻能起到隔音和增強視覺效果的作用。 獨立：在衛生間，管道不穿越樓板，享受真正的產權獨立，即使維修也無需跨層修理。 自由：房型設計和室內空間布置更加靈活，只需調整排水支管，就可實現個性化裝修。 節水：采用內表面光滑的HDPE管道及獨特的水箱設計，提高

39、了系統的排水效果，實現真正 的節水功能。 經濟：采用同層排水技術，大大減少系統的力管、支管及配件數量，材料與施工較少，性 價比高。 連接可靠：選用的PE管道采用熱熔連接，不但連接強度高，而且杜絕泄漏問題，保證安全 使用50年。 同層排水的優勢 NO.6：雨水收集系統NO.6：雨水收集系統 雨水是非常優質的水源，利用建筑進行雨水收集，設置建筑雨水儲留供水系統，將雨水以自然 或人工的形式加以儲備，經過簡單凈化后，再利用為生活雜用水，可以用來洗車、灌溉、綠化等。 雨水收集系統： 它由集水、儲水、水處理和給水系統組成，首先利用建筑物屋頂或基底周圍地面收集雨水，經 管溝系統輸送至處理系統，再到儲水系統。雨水的收集可以利用建筑物的雨水管直接將雨水送至 水槽，也可以用蓄水池直接儲存雨水，經過簡單的沉淀過濾后回用。 生物凈化處理： 降落至場地的雨水經過滲透和徑流通過生物過濾池和根系凈化池后，進入收 集容器內，當容器收集滿了以后，可以自己溢流到小區的河里。雨水收集的建 模實驗和其能達到的指標正在計算之中。其整個過程的示意圖如下：