1、6 項目布局項目布局 天津 北京 安徽 河南 河北 四川 湖北 湖南 廣西 廣東 江西 福建 浙 江 江蘇 山東 上海 重慶 180180多個多個精品項目 20002000多萬方多萬方開發面積 120000120000家庭 3600036000客戶品質生活 深耕長三角深耕長三角 面向華東面向華東 輻射全國輻射全國 7 運營管理金字塔運營管理金字塔 戰略規劃戰略規劃 （經營）（經營） 戰略規劃是一切經營的前提，一 體兩翼、蝶變戰略、打造不動產 生態投資平臺 項目運營項目運營 堅持高周轉，首期6-6.3個月，續 期321，沖刺456 公司經營公司經營 強化橫向協調、縱向支持、打造 “4-5-3-3

2、”經營總體框架 8 目錄目錄 項目運營項目運營 開發階段 業務條線 公司經營公司經營 4大經營核心 5大保障體系 3大信息對稱平臺 3大激勵機制 戰略規劃戰略規劃 戰略規劃 9 運營總圖運營總圖（常規項目常規項目6個月開盤個月開盤）P9-10-11 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程 營銷營銷 財務財務 客服客服 項目全周期項目全周期 時間階段時間階段 項目獲取項目獲取 概念方案概念方案 預備會預備會 方案批復方案批復 開盤開盤 竣備竣備 交付交付 投前投前 1 1個月及以上個月及以上 概念方案概念方案 1 1個月個月 預備會預備會 1.31.3個月個月 方案批復方案批

3、復 0.40.4個月個月 施工準備施工準備 1.31.3個月個月 開盤后開盤后 1717個月個月 交付前交付前 2 2- -6 6個月個月 交付后交付后 土地評審 投前版計劃 編制 強排方案編制 投前版目標 成本編制 現場踏勘 前端融資立項 投后目標合約 書簽訂 投后版計劃 編制 概念設計 可研版目標 成本編制 施工前技術、組織、工期、現場準備 簽訂前端融資 協議 成立招標管理 組織 市場調研 開工開工 組織預備會 方案設計 可研版目標成本修正 前端融資貸后管理&開發貸申請 招采計劃制定 營銷大綱編制&臨展開放 提出規劃設計建議&進行風險監測 考核計劃編制 施工圖設計 招采方案制定 開盤前開盤

4、前 2 2個月個月 組織項目啟動 會 啟動會版目標 成本編制 招采實施&供方管理 品牌發布 項目監控 二次設計&技術支持 施工圖版目標 成本編制 預結版目標 成本編制 成本結算&結算版目標成本編制 項目后評估 基礎施工 開發貸放款 開盤籌備 開盤前風險 檢查 工程實現&竣 工驗收 按揭回款實施/稅收動態管理 銷售&回款 風險檢查&交付準備 維修 清算管理 辦證 客戶維護 二次改造& 整改 交付管理 后評估 房地產項目運營全 周期中，“開發階 段”和“業務條線 ”兩條主線從始至 終貫穿 10 運營總圖運營總圖（456高周轉項目高周轉項目） 項目初判 發展工作 例會 頭腦風暴 土地評審 決策 簽訂

5、投前目 標合約書 項目獲取 簽訂投后目標 合約書 編制投后版計劃 提交運營圖初稿 核對可研版貨值 預備會貨值優化 編制投前 版計劃 收地 編制強排 方案 完成概念 方案設計 概念方案 評審 初勘 詳勘 示范區概 念策劃 示范區景觀、 建筑概念方案 評審 示范區樣板房 室內概念方案 評審 編制拿地上會 版目標成本 成立招采 管理組織 示范區/降水/地 勘/樁基單位定 標 現場踏勘 市場調研 示范區選址 臨展選址 品牌接待點設臵 客服前期介入 項目規劃設計建議 前端融資立項 公區室內硬裝 概念方案評審 貨量區景觀 方案評審 規劃方案 評審 示范區建 筑方案評 審 示范區景觀 方案評審 示范區室內硬

6、裝方案評審 樣板房室內硬裝方案評審 完成示范區建筑施工圖 完成可研版目 標成本審批 編制啟動會版 目標成本 試裝 裝修、景觀 單位定標 制定招采方案 咨詢服務類招標 工程施工類招標 材料設備類招標 工程初步策劃 監理策劃 示范區動工 編制營銷大綱 銷售團隊組建、培訓 上報前端融資方案 開發貸立項 制定項目招 采計劃 時間時間 階段階段 投資投資 運營運營 開發開發 設計設計 成本成本 / /招招 采采 工程工程 營銷營銷 / /客客 服服 財務財務 概念方案階段概念方案階段 （方案前臵，策劃先行）（方案前臵，策劃先行） 拿地前一個月以上拿地前一個月以上 1 1 概念方案概念方案 投前階段一個月

7、投前階段一個月 2 2 項目獲取項目獲取 3 3 預備會階段預備會階段0.60.6個月個月 由投資部門主導 11 運營總圖運營總圖（456高周轉項目高周轉項目） 組織召開 預備會 考核/沖刺 版計劃上 線&更新 運營圖 核對線上 預備會版 貨值 組織項目啟動會 計劃實施監督 價格核查、貨值核查 節點 匯報 項目計劃周報 項目月度動 態貨值盤點 項目經營風險預警 開盤風險預警 取得土地證 取得方案批復 取得用地證 取得工程證 取得施工證 取得預售證 封頂風 險預警 時間時間 階段階段 投資投資 運營運營 開發開發 設計設計 成本成本 / /招招 采采 工程工程 營銷營銷 / /客客 服服 財務財

8、務 3 3 公區/批量精裝室 內硬裝方案評審 完成建筑報 批版施工圖 完成建筑施 工版施工圖 完成示范區景 觀施工圖 完成示范區/樣板房室內硬裝施工圖 示范區/樣板房室內軟裝方案評審 示范區驗收 完成啟動會版目標成本審批 合約規劃 貨量區技術支持 示范區 后評估 示范區現 場評審 完成施工 圖版目標 成本審批 施工至0 墊層施工 開始 挖土 施工 組織 設計 總包 進場 開始 正式 打樁 編制工程管理策劃 工程達到預 售條件 示范區主體 施工完成 完成硬裝 軟裝施工 低碳 制作三維 影視片 品牌發 布會 組織媒 體行活 動 正展 開放 產品說 明書 示范區開放 認籌 開盤 評審 開盤 客服熱線

9、推廣會 風險檢查 前端融資貸管理 按揭銀行摸底 按揭銀行合作 協議簽訂 按揭辦理 培訓 前端融資放款 開發貸融資方案審批 簽訂開發貸融資合同 開發貸放款 股權質押 確認精裝標 準 4 4 方案批復階段方案批復階段0.40.4個月個月 方案批復方案批復 施工準備階段施工準備階段1 1個月個月 5 5 開工開工 開盤前開盤前2 2個月個月 6 6 開盤開盤 滿意 度回 訪 12 運營總圖運營總圖（456高周轉項目高周轉項目） 組織開盤復盤會 人防、消防、規劃驗收 貨量區二次設計 時間時間 階段階段 投資投資 運營運營 開發開發 設計設計 成本成本 / /招招 采采 工程工程 營銷營銷 / /客客

10、服服 財務財務 完成預結版目 標成本審批 供方評估 過程評估 結構封頂 外架拆除 批量精 裝驗收 完成景 觀工程 竣工備 案 二次 改造 聯合 驗收 交付 評估 認購轉簽 開盤后評估 回款管理 交付管理 交付 客戶滿意度回訪 召開交付啟動會 交付培訓 按揭回款考核 開發貸貸后監管、 銷售、還款 組織項目 后評估會 辦理大產證 設計后評估 項目結算 供方后評估 交付后維 保 辦證管理 居住體 驗回訪 風險排查 工地開放體驗日 交付滿意 度回訪 6 6 7 7 開盤后開盤后1717個月個月 竣備竣備 8 8 交付前交付前2 2- -6 6個月個月 交付交付 交付后交付后 13 開發階段開發階段 按

11、照開發階段、項目運營全周期劃分為投前、概念方案、預備 會、方案批復、施工準備、開盤前、開盤后、交付前、交付后 九打階段，分別以項目獲取、完成概念方案、通過預備會、取 得方案批復、項目開工、開盤、竣工備案和交付這八個里程碑 事件作為分界 開發階段開發階段 14 開發階段開發階段投前投前 房地產項目資金投入量大、項目周期長，一旦投資難以逆轉。 因此，項目獲取前的投資決策分析成為整個開發過程中最為基 本、最為關鍵的一項工作、其目的就是通過一系列的調查研究 和分析、為企業選擇一個最佳的，可行的項目開發方案，提供 依據 這階段主要的工作是項目研判、項目投資評審與決策 投投 前前 15 開發階段開發階段投

12、前投前 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/ /開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 城市準入報告審批 土地信息收集 項目初判 市場定位 新進入城市的供方選 擇 強排方案編制 初判評審后15天 頭腦風暴會 掛牌截止前15天15天 土地評審決策/可研 決策 深度可研決策會后 簽訂投銷目標合約書 項目獲取 可研會前 編制投銷版計 劃 強排方案前 已進入城市的 供方選擇 可研決策會前 編制拿地上會 版目標成本 土地評審前 必要的項目現場調 查 掛牌前一個月 現金流測算 掛牌前一周 前端融資立項 掛牌后一周 同行戰略合作 洽談 掛牌前兩周 前端融資方案 上報 開發貸方案設 計

13、 摘牌前一周 明確前端融資 責任人 確定前端融資 報告主體 投前投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備 開盤前 開盤后 交付前 交付后 16 開發階段開發階段概念方案概念方案 概念方案設計，是一個將項目開發意圖和設計整體構思，以效 果圖、概念圖等；靈活的表現手法呈現出來的過程，從項目獲 取到完成概念方案的一個月時間，稱之為概念設計方案階段 本階段中，相關條線需遵照地塊的經濟指標，按照相關規范要 求，在做夠容積率的前提下進行地塊的整體布局，概念方案需 要細化到物業形態、動線組織、建筑立面、戶型設計等各方面 17 開發階段開發階段概念方案概念方案 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招

14、采 工程工程/ /開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 簽訂土地成交相關 文書 摘牌后摘牌后7 7天內天內 簽訂投后項目目 標合約書 概念方案評審 督促合作項目 協議書的簽訂 合作項目內部 交底 摘牌后摘牌后0 0. .5 5個月個月 完成初勘報告 現場準備工作 掛牌后掛牌后3 3個工作個工作 日日 土地資源入庫 摘牌后摘牌后1010個工作日個工作日 前端融資立項審批 開發立項申請 掛牌后掛牌后2020個工個工 作日作日 簽訂前期融資 協議 產業資本及財 務投資合作洽 談 協議簽訂后協議簽訂后5 5個個 工作日工作日 前端融資股權 質押前端融資 協議/合同備案 摘牌后摘牌后7 7天內天內 參

15、與項目交底會 錄入投后版計劃 核對科研版貨值 發布項目名稱 協議簽訂后一協議簽訂后一 個月內個月內 跟進對外參股 合作項目經營 目標確定 摘牌后摘牌后0 0. .7 7個月個月 示范區景觀概念 方案評審 示范建筑概念方 案評審 摘牌后摘牌后0 0. .8 8個月個月 貨量區景觀概念 方案評審 摘牌后摘牌后1 1個月個月 貨量區建筑概念 方案評審 完成詳勘報告 示范區室內硬裝 概念方案評審 樣板房室內硬裝 概念方案評審 摘牌一個月內摘牌一個月內 編制可研版目 標成本 成立招采管 理組織 技術管理準備 組織管理準備 摘牌后摘牌后1010天天 營銷團隊建設 摘牌后摘牌后1515天天 市場調研 確定案

16、名 摘牌后摘牌后2020天天 定案優化 摘牌后摘牌后2525天貨天貨 量量預排 示范區設臵建 議 臨展選址及方 案執行 地推外展點選 址及方案報批 摘牌后摘牌后3030天天 品牌接待點設 臵 客服前期 介入 投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備 開盤前 開盤后 交付前 交付后 18 開發階段開發階段預備會預備會 從完成概念方案通過項目預備會的一個多月時間，稱之為預備 會階段 預備會是集團根據產品定位，政府規范要求等對項目經營指標 ，操盤思路進行籌劃，明確項目/年度目標的會議，秉承 “策 劃先行，承上啟下、內外一致、確認承諾”四大原則 在本階段中，運營協調各業務條線對項目開發進行整體策劃及

17、 模擬操盤，對整體策劃進行評審、確認，確定各關鍵指標值。 此外，對潛在的風險進行判斷，預控、減少或規避項目運營風 險 預預 備備 會會 19 開發階段開發階段預備會預備會 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 概念方案后一概念方案后一 周內周內 提交運營圖初稿 摘牌后摘牌后1 1. .3 3個月個月 完成示范區樁基 礎施工圖 摘牌后摘牌后1 1. .4 4個月個月 示范區建筑方案 評審 摘牌后摘牌后1 1. .5 5個月個月 公區室內硬裝概 念方案評審 摘牌后摘牌后1 1. .7 7個月個月 示范區景觀方案 評審 摘牌后摘牌后1 1

18、. .8 8個月個月 貨量區景觀方案 評審 摘牌后摘牌后2 2 個月個月 樣板房室內硬裝 方案評審； 完成規劃方案/擴 初設計； 完成示范區建筑 施工圖； 示范區室內硬裝 方案評審 摘牌后摘牌后2 2. .3 3個月個月 準備預備會資料 樁基礎開工前樁基礎開工前 開工條件審核 摘牌后摘牌后3535天天 銷售及企劃代理 公司篩選、提報 編制啟動會版目 標成本 預備會前預備會前 預備會資料準備 預備會前預備會前 預備會貨值結構 優化 方案報批前方案報批前1010- - 1515天天 組織預備會 招采實施前招采實施前 制定項目招標采 購計劃 預備會前預備會前 預備會資料準備 預備會前預備會前 預備會

19、資料準備 摘牌后摘牌后1 1. .5 5個月個月 樁基開工 編制監理規劃 摘牌后摘牌后4040天天 營銷大綱編制及 評審 摘牌后摘牌后4545天天 銷售講義編制與 審核 摘牌后摘牌后5050天天 品牌導入推廣方 案確定；項目啟 動新聞發布會 摘牌后摘牌后5555天天 模型制作； 自媒體建立 摘牌后摘牌后6060天天 銷售團隊組建培 訓；臨展開發放 動 預備會前預備會前 預備會資料準備 預備會前預備會前 預備會資料準備 摘牌后摘牌后6565天天 前期拓客準備 摘牌后摘牌后7070天天 品牌導入檔案落 地執行 摘牌后摘牌后4545天天 前端融資放款 前端融資資金前端融資資金 到位后到位后 前端融資

20、貸后管 理 規劃方案文本規劃方案文本 完成前完成前 項目規劃設計建 議 投前 概念方案 預備會預備會 方案批復 施工準備 開盤前 開盤后 交付前 交付后 預備會前預備會前 預備會貨值結構 優化 20 開發階段開發階段方案批復方案批復 從通過項目預備會到取得方案批復的這段時間，稱之為方案批 復階段 規劃方案批復作為重要的歷程碑節點，是項目經濟指標及成本 指標確定、施工圖設計、后續報批報建的前提。本階段的主要 任務是取得規劃方案批復意見 方方 案案 批批 復復 21 開發階段開發階段方案批復方案批復 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服

21、 摘牌后摘牌后2 2. .5 5個月個月 公區室內硬裝方 案評審 批量精裝室內硬 裝方案評審 摘牌后摘牌后2 2. .7 7個月個月 完成示范區景觀 施工圖 確認精裝標準 制定招采方案 預備會后一周預備會后一周 內內 考核版計劃上 線 沖刺版計劃上 線提報項目運 營圖核對線上 預備會版貨值 摘牌后摘牌后2 2. .7 7個月個月 取得方案批復 摘牌后摘牌后2 2. .5 5個月個月 總包進場 兩證一規取的前 開發貸立項審批 開發貸融資方案 編制 投前 概念方案 預備會 方案批復方案批復 施工準備 開盤前 開盤后 交付前 交付后 咨詢服務類招標 示范區招標 工程施工類招標 材料設備類招標 22

22、開發階段開發階段施工準備施工準備 從取得方案批復到取得施工證的這段時間，稱之為施工準備階 段 對于集諸多不確定因素于一體的建筑安裝工程來說，施工準備 階段是施工程序中的重要環節，關乎后續施工是否能順利進行 本階段中，各業務條線間互相協調，完成全部的施工準備工作 ，包括施工證取得、施工圖設計、招標采購、施工現場準備等 施施 工工 準準 備備 23 開發階段開發階段施工準備施工準備 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 摘牌后摘牌后3 3個月個月 完成樣板房內 硬裝施工圖 樣板房室內軟 裝方案評審 完成示范區室 內硬裝施工圖 示范區室內

23、軟 裝方案評審 完成建筑報批 版施工圖 摘牌后摘牌后4 4個月個月 基坑支護通過專 家評審 摘牌后摘牌后8585天內天內 首次媒體行活動 備案名取得后備案名取得后 一周內一周內 更新項目名稱 摘牌后摘牌后4 4個月個月 取得施工證 樁基完成 摘牌后摘牌后3 3. .6 6個月個月 取得工規證 施工證取得前施工證取得前 開發貸方案審批 開發貸融資評審 投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備施工準備 開盤前 開盤后 交付前 交付后 方案批復后方案批復后7 7天天 內內 組織項目啟動 會提交啟動會 版貨值 施工版貨值審施工版貨值審 批后批后3 3天內天內 核對施工圖版 貨值 摘牌后摘牌后3 3.

24、 .5 5個月個月 基坑支護方案 評審 摘牌后摘牌后2 2. .8 8個月個月 完成貨量區樁 基施工圖 每月每月2525日日 上報預算計劃 啟動會版目標 成本審批 預算審核、審 批、歸檔 摘牌后摘牌后9090天內天內 開放首批地推外 展點 示范區樣板房包 裝方案設計 摘牌后摘牌后105105天內天內 舉行品牌發布會 摘牌后摘牌后115115天內天內 三維影視片制作 出街 項目啟動會后項目啟動會后1 1個個 月內月內 完成項目（稅務 管理表） 24 開發階段開發階段開盤前開盤前 從項目開工到工程形象進度滿足預售條件實現開盤的這段時間 ，稱之為開盤前階段 這一階段的主要工作是整合開發過程中涉及到的

25、人力、材料、 機械設備、資金等資源、將項目建設計劃付諸于正式實施。內 容包括落實承包商、施工組織、建設監理、市政和公建配套 在本階段，要求各條線互相配合，在保證質量的前提下，加快 施工進度，在集團標準工期要求期限內，工程形象進度滿足所 在城市的預售條件，同時，營銷條線需要做好薪客及開盤籌備 工作，確保快速開盤、快速銷售 開開 盤盤 前前 25 開發階段開發階段開盤前開盤前 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 營銷價格審批后營銷價格審批后 3 3天內天內 組織核對全盤價格 規劃審批后的貨值 預售證取得后預售證取得后3 3天內天內 組

26、織核對預測版貨值 摘牌后摘牌后4 4. .2 2個個月月 完成建筑實施版 施工圖 每月每月2525日日 動態成本月報 編制施工圖版 目標成本 啟動會版目標成本啟動會版目標成本 審批完成后審批完成后1515日內日內 編制合約規劃表 每季度一次每季度一次 第三方過程評估 摘牌后摘牌后5 5個月個月 土方開挖完成 摘牌后摘牌后6 6個月個月 完成正負零 工程達到預售條件 達到預售條件達到預售條件3 3天內天內 取得預售證 摘牌后摘牌后130130天內天內 組織二次媒體行活動 摘牌后摘牌后135135天內天內 低聚： 正展開放 摘牌后摘牌后150150天內天內 召開產品說明會 開盤前開盤前3030天前

27、天前 示范區開放 摘牌后摘牌后160160天內天內 認籌（小籌）組織： 示范區/樣板間開放 確定開盤活動方案 摘牌后摘牌后178178天內天內 開盤方案制定及評審 開盤 取得兩證一規后取得兩證一規后2 2. .5 5 個月個月（底線：取得底線：取得 預售證后預售證后1 1個月內個月內） 開發貸放款 全周期稅務管理全周期稅務管理 表表審批后審批后1 1個月內個月內 編制稅收方案執行 計劃表 開盤前開盤前3030天天 按揭合作銀行摸底 ：完成按揭合作 協議審批 開盤前開盤前1515天天 完成階段性擔保股 東會決議用章審批 按揭銀行開戶 開盤前開盤前1 1周周 銀行項目準入 按揭額度預約： 銀行培訓

28、 對外宣傳前對外宣傳前 營銷物科審核 示范區開放前示范區開放前 客服熱線推廣 成立風險檢查小組 開盤前開盤前1 1周周 風險檢查： 案場服務品質檢查 投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備 開盤前開盤前 開盤后 交付前 交付后 26 開發階段開發階段開盤后開盤后 從項目開盤到竣工備案的這段時間，稱之為開盤后階段 本階段的主要工作是工程實現并完成竣工備案。其中，竣工驗 收工作是全面考核建設成果的最終環節，有建設單位組織勘察 、設計、監理、施工單位按照被批準的設計文件和國家規定來 進行綜合檢查、質量監管部門和相關管理部門進行監督。經驗 收合格的工程方可辦理交付使用手續 開開 盤盤 后后 27

29、開發階段開發階段開盤后開盤后 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 摘牌后摘牌后6 6. .3 3個月個月 示范區開放后 評估 交付前交付前2 2- -6 6個月個月 竣工備案 籌備前籌備前4 4. .5 5個月個月 外立面落實 每年每年5 5月月3131日前日前 完成企業所得稅 匯款 投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備 開盤前 開盤后開盤后 交付前 交付后 開盤后開盤后1 1個月個月 內內 組 織 開 盤 復 盤會 計劃過程監控 每月每月2525日日 動態成本管理 （月報） 設計變更管理 現場簽證管理 無效成本管理 制定結

30、算計劃 合同履行完畢合同履行完畢 發放結算通知 結算資料收集 結算審批后結算審批后 結算資料歸檔 開盤至項目售罄開盤至項目售罄 促銷價格調整 回款管理 摘牌至項目售罄摘牌至項目售罄 銷售后臺工作管 理 必要時更新（稅 收方案執行計劃 表） 結算會議通過結算會議通過 后后 結算審批 收到結算資料收到結算資料 后后 結算審核 竣工備案前竣工備案前 目標成本（預 結版）審批 5 5月月1010日日- -6 6月月3030 日日 供方年中評估 每半年每半年 供方名冊建立 供方等級評定 1111月月1010號號1212月月 3030號號 供方年末評估 竣備前竣備前9 9- -1010個月個月 結構封頂

31、交付前交付前6 6個月個月 交付啟動及策劃 竣備前竣備前6 6. .5 5天天 室外景觀完成 每季度一次每季度一次 第三方過程評估 批量精裝驗收批量精裝驗收 摘牌后摘牌后210210天天 開盤后評估 摘牌后摘牌后195195天天 熱銷后宣執行 摘牌后摘牌后187187天天 認購轉簽 開發貸貸后監管 、銷售、還款 按揭回款考核 次月次月5 5日前日前 上報（項目銷 售回款情況表 ） 每季度至少每季度至少1 1次次 準業主活動 每每2 2月至少一次月至少一次 工程進度推送 每月至少一次每月至少一次 客戶關懷互動 簽約后簽約后1 1個月內個月內 銷售服務滿意度 調查 簽約后簽約后 客戶信息收集 設計

32、變更會簽 客戶投訴處理 輿情監測 28 開發階段開發階段交付前交付前 從完成竣工備案到交付的這段時間，稱之為交付前階段。 交付前階段主要由客服人員代表客戶進行交付前的內部驗收交 接，確保將充分體現企業品質的產品交付到客戶手中。主要工 作有物業承接查驗、召開交付啟動會、進行風險排查及整改等 。 交交 付付 前前 29 開發階段開發階段交付前交付前 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 交付前交付前1 1個月個月 第二次品質排 查整改 投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備 開盤前 開盤后 交付前交付前 交付后 交付前交付前2 2個

33、月個月 完成2次改造 交付前交付前2525天天 綜合驗收 交付前交付前2020天天 交付預體驗 活動 交付前交付前3 3個月個月 第 一 次 品 質 排查整改 交付前交付前1010- -1515 天天 交付評估 交付前交付前3 3個月個月 交付管理 交付前交付前2020天天 制定交付方案 交付前交付前1 1月月 物業檢查會 工地開放體驗日 客戶摸牌 零星交付方案 空臵房管理 交付啟動會后交付啟動會后2 2周周 內內 交付前風險撿查 交付前交付前3 3個月個月 召開交付啟動會 交付前一周交付前一周 模擬驗收 準備交付預案 交付培訓 交付前交付前1 1天天 交付現場布 臵 30 開發階段開發階段交

34、付后交付后 交付后的主要工作有工程維修、物業管理、項目結算及后評估 等。其中物業管理作為維護客戶關系的一項重要工作，其主要 任務是保證入住者方便、安全地使用物業及配套設施，為其提 供一系列生活服務，并通過維護、修繕等工作來保證物業的使 用壽命及價值。 交交 付付 后后 31 開發階段開發階段交付后交付后 投資投資 運營運營 設計設計 成本成本 招采招采 工程工程/開發開發 營銷營銷 財務財務 客服客服 交付后交付后3 3天內天內 組織項目后評估 會 項目預結果 交付后的維保 交付日至合同約交付日至合同約 定時間定時間 辦證管理 集中交付后集中交付后1 1個個 月內月內 交付滿意度回訪 集中交付

35、后集中交付后4 4個個 月內月內 集中維修 集中交付后集中交付后6 6個個 月月 交付后客戶溝 通 交付滿一年交付滿一年 居住體驗回訪 組建社區社團 投前 概念方案 預備會 方案批復 施工準備 開盤前 開盤后 交付前 交付后交付后 竣工結算后竣工結算后 1 1個月內個月內 供方后評估 32 業務條線業務條線 按照業務條線、投資、運營、設計、成本、招采、工程/開發 、營銷、財務、客服等多部門協同配合，確保項目順利開展 業務條線業務條線 33 投資投資招拍掛招拍掛 招 拍 掛 招 拍 掛 工作要點工作要點 時間要時間要 求求 完成標準完成標準/ /工工 作成果作成果 工具包工具包 關鍵工關鍵工 作

36、作 子項子項 區域公司區域公司 區域集團區域集團 控股集團控股集團 城市準入城市準入 研究研究 城市準入 報告審批 投發中心準入研究 集團批準 城市準入報告 審批 MA-1-01投資發展管理制度 城市準入審批表 城市準入報告模板 土地信息土地信息 收集收集 項目線索收 集及動態管 理 拓展部收集項目 線索 投發中心審批土 地信息收集審批表 備案、監控檢查 年度投資 計劃時間 土地信息收集 審批表提交 MA-1-01投資發展管理制度 MA-2-03-20 項目投資拓展管理辦法 土地信息收集審批表 項目初判項目初判 編制初判報 告 拓展部組織編制 項目初判報告 提交項目初判 MA-1-01投資發展

37、管理制度 土地初判申請表 土地初判審批表 初判審批 投發中心審核、分 管副總裁審批 備案、監控檢查 項目初判審 批 土地拓展土地拓展 計劃審批計劃審批 土地拓展計 劃審批 初判發起人申請 地塊拓展計劃 控制表 職能部門評審，分 管副總裁批準 地塊拓展計劃 控制表評審 地塊拓展計劃控制表 頭腦風暴頭腦風暴 會會 召開頭腦風 暴會 市場策劃部負責 已進入城市頭腦 風暴會 投發中心組織新進 入城市的頭腦風暴 會，市場策劃負責 人批準 備案，監控檢查 頭腦風暴會會 議記錄 MA-1-01投資發展管理制度 頭腦風暴會會議指引 頭腦風暴審批流程 頭腦風暴會會議紀要審批表 市場定位市場定位 市場定位 市場策

38、劃部編制 項目市場定位 報告 投發中心批準項目 市場定位報告 A類項目，監控檢查 B類項目，集團審批 市場定位報告 審批 MA-1-01投資發展管理制度 市場定位及產品定位審批表 市場定位報告模板 強排方案強排方案 審批審批 強排方案審 批 研發設計部負責 已進入城市的項 目強排方案 投發中心編制新進 入城市的項目強排 方案，分管副總裁 批準 A類項目，監控檢查 B類項目，集團審批 項目強排拿地 方案審批 MA-1-01投資發展管理制度 項目強排拿地方案審批表 備注：備注：A類項目計容建面12萬平米，且預估土地成交價2.5億元；B類項目計容面積12萬平米，或預估土地成交價2.5億元 34 投資

39、投資招拍掛招拍掛 招招 拍拍 掛掛 工作要點工作要點 時間要時間要 求求 完成標準完成標準 工具包工具包 關鍵工作關鍵工作 子項子項 區域公司區域公司 區域集團區域集團 控股集團控股集團 項目可研項目可研 報告報告 編制項目可 研報告 市場策劃部組織編制 項目可研報告 審核小項目項目 可研報告 A類項目，監控檢查 B類項目，集團審核 土地評審 例會之前 提交項目 可研報告 MA-1-01投資發展管理制度 可研上會現場匯報操作指引 項目可研報告模板 土地評審土地評審 可研決策 董事長向區域/控股 集團匯報可研報告 投發中心組織小項 目評審會,參與集 團大項目評審會 A類項目，參與評審 B類項目，

40、組織評審 每周土地 評審例會 項目可研 報告評審 MA-1-01投資發展管理制度 可研上會現場匯報操作指引表 地塊可研上會決策匯報ppt模板 投前項目投前項目 目標合約書目標合約書 簽訂投前項 目目標合約書 市場策劃部發起投 前項目目標合約書 設計/項管/營銷、 運營等會簽，分管 副總裁、總裁審核 集團批準 簽訂投前 項目目標合 約書 MA-3-01-20 項目投資前期評審操作 指引 投前目標合約書審批表 項目獲取項目獲取 項目獲取 董事長發起土地競 拍授權單審批表 土地競拍合作審批 單地塊競買保證 金審批表排他協 議審批單 投發和財務中心負 責競買保證金的批 準，投發中心負責 項目競買授權的

41、審 核 集團批準 土地成 交書或 框架協議 土地競拍授權審批表 土地競拍合作審批表 土地合作協議審批表 地塊競買保證金審批表 排他協議審批單排他協議模 板 投后項目投后項目 目標合約書目標合約書 簽訂投后項 目目標合約書 獲地后，項目拓展部 完成投后項目目標 合約書簽訂 設計/項管/營銷、 運營等會簽，分管 副總裁、總裁審核 集團批準 摘 牌 后 7 天內 簽訂投后 目標合約書 * MA-3-01-20 項目投資前期評審操作 指引 投后目標合約書審批 簽訂土地成簽訂土地成 交相關文書交相關文書 簽訂土地成交 相關文書 簽訂土地成交相關文 書 集團審核備案 集團批準 完成土地成 交相關文書 的簽

42、訂 MA-1-01投資發展管理制度 概念方案評概念方案評 審審 概念方案評審 概念方案設計、組織 概念方案評審會 參加概念方案評審， 批準小項目概念方 案 A類項目，監控檢查 B類項目，組織評審 完成概念方 案評審 MA-1-01投資發展管理制度 備注：備注：A類項目計容建面12萬平米，且預估土地成交價2.5億元；B類項目計容面積12萬平米，或預估土地成交價2.5億元 *項目投后目標合約書相關指標不得突破投前目標合約書 35 投資投資收并購收并購 收收 并并 購購 工作要點工作要點 時間要時間要 求求 完成標準完成標準 工具包工具包 關鍵工作關鍵工作 子項子項 區域公司區域公司 區域集團區域集

43、團 控股集團控股集團 城市準入研城市準入研 究究 城市準入標 準審批 區域集團投發中心負 責城市的準入研究 投控集團負責審 批 完成城市準 入報告審批 MA-3-02-20 項目并購投資管理制 度 城市準入報告審批 土地信息收土地信息收 集集 項目檔案收集 及動態管理 區域公司收集集團已 準入城市及區域內的 收并購項目信息 負責批準區域公司 土地信息收集審批 表 備案、空投投發 中心監控抽查 提交土地信 息收集審批表 MA-3-02-20 項目并購投資管理制 度 項目初判項目初判 初判申請 項目拓展部組織編制 項目的初判報告 提交項目初 判報告 MA-3-02-20 項目并購投資管理制 度 地

44、塊初判申請審批單 初判審批區 域公司發起 區域公司發起和判審 批 區域集團批準、報控 股集團備案 備案、控股投 發中心監控抽 查 初判發 起 3 日 內 完成初判 報告審批 初判審批（區 域集團發起） 土地拓展計土地拓展計 劃審批劃審批 土地拓展計劃 審批（區域公 司發起） 初判發起人須編制 （體塊拓展計劃控制 表） 相關職能部門進行評 審、由分管營投發的 副總批準 初判發起 3日 完成地塊拓 展計劃控制表 MA-3-02-20 項目并購投資管理制 度 地塊拓展計劃控制表 土地拓展計劃 審批（區域集 團發起） 頭腦風暴會 召開頭腦風暴 會 市場策劃部負責組織 已進入城市頭腦風暴 會 投資發展中

45、心負責組 織新進入城市的頭腦 風暴會，有市場策劃 負責人批準 備案、控股投發 中心監控抽查 初判通過 后7日內 MA-3-02-20 項目并購投資管理制 度 頭腦風暴會會議紀要 市場定位市場定位 市場定位 完成市場定位及產 品定位審批單 投資發展中心負責評 審 項目市場定位報告 控股集團投發中 心負責審批 頭腦風暴 會3日內 完成市場定 位報告評審 MA-3-02-20 項目并購投資管理制 度 地塊定位及產品定位建議評審表 完成市場定位報告 頭腦風暴 會7日內 36 投資投資收并購收并購 收收 并并 購購 工作要點工作要點 時間要求時間要求 完成標準完成標準 工具包工具包 關鍵工作關鍵工作 子

46、項子項 區域公司區域公司 區域集團區域集團 控股集團控股集團 強排方案強排方案 強排方案審批 研發設計部負責編制已進入城 市的項目初步強排方案 投資發展中心負責編制新進 入城市項目的強排方案，由 投發中心負責人審核 控投集團投發中 心負責審批 完成審批方案 項目強排拿地方 案審批 深度研判深度研判 立項報告審批 發起并購立項流程 區域集團相關職能部門進行 審核 控股集團負責審 批 初判審批完成后 1-5日 內 并 購立 項會前1日 完成并購立項報 告會審 MA-3-02-20 項目 并購投資管理制度 地塊立項申請表 居間協議簽署 發起居間協議流程 在區域集團見證下完成顧 問居間協議的簽署 備案

47、、控股集團 投發中心監控抽 查，控股監察審 計部門負責監督 并購立項會后7 日內 完成顧問居間協 議簽署 簽署排他協 議 簽署排他協議 區域集團相關部門審核、由 區域集團總裁批準 并購立項會后 10日內 完成排他協議 簽署 盡職調查小組組建 排他協議簽署后 3日內 完成盡職調查小組 組建 評審決策評審決策 材料會審 完成科研決策評審會匯報資料 決策 排他協議簽署21 日內 完成可研評審并備 案 MA-1-02-20項目 并購管理投資管理 制度 完成科研決策會備案項目資料 的會簽、上傳、備案 由區域集團相關職能部門進 行審核 備案 可研決策評審會 后3日內 投前項目投前項目 目標合約書目標合約書

48、 簽訂投前項 目目標合約書 市場策劃部發起投前項目目 標合約書 區域集團審核 控股集團負責審 批 可研決策會結束 時間 簽訂投前項目目 標合約書 簽署交易合簽署交易合 同同 簽署交易合同 在排他協議約定保護期內完成 交易合同的簽署 在區域集團見證下完成交易 合同的簽署 備案 科研決策評審會 后14日內 完成合同簽署 投后目標投后目標 合約書合約書 簽訂投后目 標合約書 獲地后，項目拓展部應根據土 地中拍價/收并購項目合作協 議完成投后項目目標合約 書簽訂 區域集團審核 控股集團負責審 批 摘牌后7天內 完成投后項目目 標合約書的簽訂 MA-3-01-20 項 目 投前評審操作指引 簽訂土地成簽

49、訂土地成 交相關文書交相關文書 簽訂土地成交 相關文書 完成土地成交相關文書的簽訂 區域集團審核 控股集團負責審 批 完成土地成交相關 文書簽訂 MA-1-01 投資發展 管理制度 概念方案評概念方案評 審審 概念方案評審 區域公司負責組織已項目的概 念方案評審會 參加區域公司組織的概念方 案評審 控股投發中心負 責對概念方案進 行審批 完成概念方案評審 MA-1-02-20 項目 并購投資管理制度 備注：備注：工具包存放主路徑：OA知識門戶/公司成果/投資發展/制度類/制度/ 37 投資投資項目評審和決策流程圖項目評審和決策流程圖 項目項目 初判初判 發展工作發展工作 例會例會 終止終止 城

50、市布局城市布局 戰略戰略 城市準入城市準入 強排方案強排方案 項目拓展項目拓展 計劃表計劃表 市場定位市場定位 報告報告 項目拓展項目拓展 計劃表計劃表 競買、競買、 勾地或勾地或 收并購收并購 頭腦頭腦 風暴會風暴會 可研決策可研決策 評審會評審會 概念方案概念方案 評審會評審會 終止終止 NO 決策點決策點1 1 YESYES 優化調整 決策點決策點2 2 勾地項目 預可研預可研 報告報告 融資部門融資部門 概念方案概念方案 研發中心研發中心 收并購項目 競 買 項 目 決策點決策點4 4 NO 決策點決策點3 3 方案方案 移交移交 38 投資投資收并購項目工作流程收并購項目工作流程 1