1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn) 專業(yè)人士制作專業(yè)人士制作 培訓(xùn)說明 p 培訓(xùn)目的： 掌握經(jīng)濟(jì)評價(jià)及其在決策中的作用 p 思考問題： 項(xiàng)目利潤是怎樣計(jì)算出來的？ 房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？ 什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？ 產(chǎn)出投入；回報(bào)付出 5 目 錄 CONTENT 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項(xiàng)目收入三、項(xiàng)目收入 四、項(xiàng)目利潤四、項(xiàng)目利潤 六、典型案例六、典型案例 二二、項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資 一、基本知識一、基本知識 6 一、基本知識一、基本知識 p估算必要性估算必要性 p估算思路估算思路 p估算假設(shè)估算假設(shè) p房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型 （一）估算意義 在項(xiàng)目的前期階段，為

2、了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)并作出投 資決策，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。如 果投資估算誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。 估算必要性 是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)； 是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； 是可行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù) 估算作用 機(jī)會(huì)研究階段：30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡單判斷一 個(gè)項(xiàng)目是否可行。 初步可行性研究階段：20%；根據(jù)初步計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目和較確切的單價(jià)估算投資總 額，來決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行。 可行性研究階段：10%；根據(jù)較詳細(xì)的開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額， 來決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行

3、 估算精度要求 收益 投入 成本 實(shí)現(xiàn) 收入 投資 計(jì)劃 稅收 靜態(tài) 利潤 動(dòng)態(tài) 利潤 融資 計(jì)劃 ？ （一）估算思路 9 （三）估算假設(shè) 指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計(jì)劃模擬 現(xiàn)金流分析 相關(guān)分析 模擬開發(fā)進(jìn)程 財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例 （四）房地產(chǎn)類型 別墅 板樓 塔樓 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè) 11 目 錄 CONTENT 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項(xiàng)目收入三、項(xiàng)目收入 四、

4、項(xiàng)目利潤四、項(xiàng)目利潤 六、典型案例六、典型案例 二、項(xiàng)目成本二、項(xiàng)目成本 一、基本知識一、基本知識 12 二、項(xiàng)目成本二、項(xiàng)目成本 p土地取得成本土地取得成本 p前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) p房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi) p管理費(fèi)用管理費(fèi)用 p財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 p銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 p開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi) p其他費(fèi)用其他費(fèi)用 p不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成： p土地土地費(fèi)用費(fèi)用 p前期工程前期工程費(fèi)費(fèi) p房屋開房屋開發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）發(fā)費(fèi)用（建安工程

5、費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)） p期期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） p開開發(fā)期間稅費(fèi)發(fā)期間稅費(fèi) p其他其他費(fèi)用費(fèi)用 p不可不可預(yù)見費(fèi)等預(yù)見費(fèi)等 （一）土地取得的費(fèi)用 p 土地費(fèi)用估算 p開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用:指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有 多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種 出讓土地的土地出 讓地價(jià)款 劃撥或征收土地的 土地征收拆遷費(fèi)、 轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn) 讓費(fèi) 股東投資入股土地 的投資折價(jià) 租用土地的土地租 用費(fèi) 提示：取得的只能是 使用權(quán) 我國的土地所有權(quán)只 有兩種：國家和集體 錯(cuò)誤案例：電視上一

6、個(gè)律師竟然說土地所 有權(quán)屬于某家。 p 土地征收拆遷費(fèi) ： 土地征收拆遷費(fèi) ：土地征收拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括： 土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、 其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括： 地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤 銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 p 土地出讓地價(jià)款 ： 土地出讓地價(jià)款 ：土地出讓地價(jià)款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由 土地使用者向國家支付的土地

7、使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓 金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成； 以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出 讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土 地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制 定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。 p 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) ： 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) ：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地

8、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方 式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 p 土地租用費(fèi) ： 土地租用費(fèi) ：土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開 發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。 p 土地投資折價(jià) ： 土地投資折價(jià) ：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不 需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價(jià)。 （一）土地取得的費(fèi)用競價(jià)購買 p 一般土地儲(chǔ)備中心主導(dǎo)土地一級開發(fā)（公開交易市價(jià)直接買

9、） 序號項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)依據(jù) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元/) 費(fèi)用合計(jì) (萬元) 備注 名稱數(shù)值單位 一土地費(fèi)用35741.2 1.1土地受讓費(fèi)土地面積1145.00 畝30.00 34,350.0 0 763337.15 1.2契稅土地價(jià) 34,350.0 0 萬元4.0%1374.0 地價(jià)款的4% 1.3印花稅土地價(jià) 34,350.0 0 萬元0.517.2 合同額的0.5 p 如果不是公開市場購買，如何確定土地的價(jià)款？ （一）土地取得的費(fèi)用價(jià)格預(yù)估方法 1.市場比較法：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近 期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算

10、 待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià) 格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下： 直接比較公式：直接比較公式： PDPBABDE 間接比較公式：間接比較公式： PDPBABCDE PD待估宗地價(jià)格； PB比較案例價(jià)格； A待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況 指數(shù) 正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù) B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例 宗地交易日期指數(shù) D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例 宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗 地個(gè)別因素條件指數(shù) 式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前； C標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評價(jià)系數(shù)比較案例宗地

11、條件評價(jià)系數(shù) 2.成本逼近法：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上 一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼 近法的新開發(fā)土地的一般地價(jià)公式： 集體土地征地費(fèi)用說明 土地補(bǔ)償費(fèi) 按需要安置的農(nóng)業(yè)人口 數(shù)計(jì)算 農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、 地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等 的補(bǔ)償 安置補(bǔ)助費(fèi)（見） 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見） 農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 占用耕地的耕地占用稅 占用耕地的耕地開墾費(fèi) 占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金 征地管理費(fèi) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi) 城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說明 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi) 被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安 置補(bǔ)

12、助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通 補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安 置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安 置補(bǔ)助費(fèi)等。 購建拆遷安置用房費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)（見） 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停 產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷 服務(wù)費(fèi) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi) 公式：公式： 地價(jià)地價(jià)=土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+利息利息+利潤利潤+土地所有權(quán)收益土地所有權(quán)收益 =成本價(jià)格土地所有權(quán)收益成本價(jià)格土地所有權(quán)收益 3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對城市已公布的同類用 途同級土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： 土地價(jià)格土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)(1K) 式中：式中：

13、 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù) 商業(yè)、綜合、居住用地 p宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修 正系數(shù)因素修正系數(shù) 工業(yè)用地 p宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正 系數(shù)/宗地容積率（當(dāng)宗地容積率1時(shí)） （三）前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 3%左右 可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目總投資的 1%3%， 水文、地質(zhì)勘 探所需的費(fèi)用 需工作量結(jié)合 有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估算 一般為設(shè)計(jì)概 算的0.5%左 右 “三通一平” 等土地開發(fā)費(fèi) 可根據(jù)實(shí)際工 作量，參照有 關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估 算 “三通一平” 等土地開發(fā)費(fèi) 主要包括地上 原有建筑

14、物、 構(gòu)筑物拆除費(fèi) 用、場地平整 費(fèi)用和通水、 電、路的費(fèi)用 提示：一般按建安工程費(fèi)提示：一般按建安工程費(fèi)3-6% （最簡單的方法）（最簡單的方法） 項(xiàng)目單價(jià)（元/）備注項(xiàng)目單價(jià)（元/）備注 二前期工程費(fèi) 1節(jié)能評估及項(xiàng)目申請報(bào)告2.7 2環(huán)境影響評估0.3 3交通影響評估0.9 4監(jiān)理費(fèi)45.2 按照建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估 算 5勘察費(fèi)2.0 6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40 市場均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè) 25元、商業(yè)40元） 7審圖費(fèi)3.0 8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03% 9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照累進(jìn)計(jì)算 10招投標(biāo)管理費(fèi)中

15、標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算 11 測繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣 工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類測量） 12測繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測）1.4房屋面積實(shí)測取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米 13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計(jì)算 14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整 （三）房屋開發(fā)費(fèi) p 房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 公共配套 設(shè)施建設(shè) 建筑安裝 工程費(fèi) （三）房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 項(xiàng)目項(xiàng)目 單價(jià)（元單價(jià)（元/ /平方平方 米）米）

16、備注備注 三建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià) 別墅、類別墅毛坯 小高層住宅毛坯 高層住宅毛坯 集中式商業(yè) 寫字樓 酒店 2地下建筑建安費(fèi)2000 -3000視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防） 1. 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購 費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其 他設(shè)備及安裝) 等。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi) 用。 項(xiàng)目單價(jià)（元/）備注（北京） 三建安工程費(fèi) 1地上建筑建安費(fèi) （1）土建工程費(fèi)

17、 別墅、類別墅2000 -3000毛坯 多層建筑1600-1800毛坯 高層建筑2000-2200毛坯 （2）設(shè)備安裝費(fèi)200含水電暖通、電梯等 給排水工程 采暖工程 照明及弱電工程 電梯安裝工程 2地下建筑建安費(fèi)2000 -3000視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防） 房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)（明細(xì)）建安工程費(fèi)（明細(xì)） （三）房屋開發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括： 自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用， 各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。

18、一般按實(shí)際工程量估算。 p提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的15%，某 某項(xiàng)目達(dá)到25% 序號項(xiàng)目單位數(shù)量 單價(jià)（京政發(fā)京政發(fā)199334號文號文） （元） 造價(jià)計(jì)算說明 1道路工程道路工程平米80 按概算造價(jià) 2室外供水工程（自來水）室外供水工程（自來水） 米米600 按概算造價(jià) 3室外排污排水工程室外排污排水工程 米米 700（雨水）（雨水）800（污水）（污水）按概算造價(jià) 4熱力工程熱力工程米2000按概算造價(jià) 5煤氣工程煤氣工程1000按概算造價(jià) 6室外供電安裝工程室外供電安裝工程 米米 700按概算造價(jià) 7綠化工程綠化工程平米20按概算造價(jià) 8路燈安裝工程路燈

19、安裝工程 米米 5按概算造價(jià) （三）房屋開發(fā)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公 共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公 共廁所、停車場等。 p提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的3-5% 序號項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說明 1 幼兒園平方米 2托兒所平方米按概算造價(jià) 3文化活動(dòng)站平方米按概算造價(jià) 4居委會(huì)平方米按概算造價(jià) 5單車棚平方米按概算造價(jià) 6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià) （三）房屋開發(fā)費(fèi)估算方法 ： 單元估算 法 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得

20、到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算 一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。 單位指標(biāo) 估算法 指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算， 采暖工程按耗熱量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計(jì)算， 集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，供熱 鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計(jì) 算等。 工程量近 似匡算法 工程量近似匡算法采用

21、與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。 概算指標(biāo) 估算法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是： 直接費(fèi)每平方米造價(jià)指 標(biāo)建筑面積，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。 其他方法 類似工程經(jīng)驗(yàn)：般使用用的方法；外概預(yù)算定額法 （三）房屋開發(fā)費(fèi)案例 p 江西造價(jià)案例：某磚混住宅建筑安裝工程造價(jià)分析 結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)建筑面積：5612.29平方米 基本特征 檐高（ ） 層數(shù)層高（）基礎(chǔ)類型利潤率% 17.356 首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層 滿堂基礎(chǔ)7.5 2.82.84 2.9 工程概

22、況 工程造價(jià)分析 工程價(jià)格（元）（以2000年預(yù)算基價(jià) 為依據(jù)） 每價(jià)格各項(xiàng)費(fèi)用所占比例（） 元人工費(fèi)材料費(fèi)機(jī)構(gòu)費(fèi)費(fèi)用利潤稅金 4,800,752.87855.4100 16.1002 16.387 57.223.7412.486.993.3 其中 土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3 給排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3 采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3 照明及弱電工 程 57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3 土建工程造價(jià)分析 安裝工程造價(jià)分析 土

23、建單方造價(jià)土建各部位所占比例（） 元/基礎(chǔ)主體屋面門窗裝飾其他 748.3210012.3954.415.610.116.760.74 安裝單方造價(jià)安裝各專業(yè)工程所占比例（） 元/給排水采暖 照明及 弱電 通風(fēng)其他 107.0810018.5728.0253.41 提示索引：查詢項(xiàng)目所在省份造價(jià)信息網(wǎng) 如北京造價(jià)（ 提示索引：查詢項(xiàng)目所在省份造價(jià)信息網(wǎng) 如北京造價(jià)（http:/）造價(jià)招標(biāo)、造價(jià)指數(shù)）造價(jià)招標(biāo)、造價(jià)指數(shù) （四）管理費(fèi)用（四）管理費(fèi)用 p 管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi) 用。 主要包括： 管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修

24、理費(fèi)、工會(huì) 經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、 房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。 注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間 合理分?jǐn)偂?提示：管理費(fèi)可按項(xiàng)目（二）提示：管理費(fèi)可按項(xiàng)目（二）+（三）的（三）的3%5%估算估算。 （五）財(cái)務(wù)費(fèi)用 p 財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái) 務(wù)費(fèi)用。微信公眾號：房地產(chǎn)

25、干貨資料 p 提示：利息的計(jì)算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算； 計(jì)算基數(shù)=（一）+（二） 融資費(fèi)用： 利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。 （六）銷售費(fèi)用 p銷售費(fèi)用: 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī) 構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 p包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、 廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入

26、的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 提示：銷售費(fèi)用約占提示：銷售費(fèi)用約占 到銷售收入的到銷售收入的3%-5%。 （七）開發(fā)期稅費(fèi) p 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部 門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用 電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防 工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 提示：可 按建安工 程費(fèi)的8- 15% （八）其他費(fèi)用 p 其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢

27、費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合 同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜 項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。 序號項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)單價(jià)（元/ 平米或%） 金額（萬元）算算說明 1臨時(shí)用地費(fèi) 按建筑面積或 建安費(fèi)用 按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件 取費(fèi)，按建筑面 積、土地面積每 平米，或建安費(fèi) 用 2臨時(shí)建設(shè)費(fèi) 3工程造價(jià)咨詢費(fèi) 4總承包管理費(fèi) 5單車棚 6垃圾中轉(zhuǎn)站 提示：一般約占建 安費(fèi)用的 提示：一般約占建 安費(fèi)用的2%-3%。 （九）不可預(yù)見費(fèi) p 不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度 土地成本視具體情況爾定是否加入（） p 當(dāng)房地產(chǎn)開

28、發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營 費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理 費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用， 辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃 代理費(fèi)， 不可預(yù)見費(fèi)。 提示：（一）提示：（一）（八）各項(xiàng)費(fèi)（八）各項(xiàng)費(fèi) 用之和的用之和的3%7%估算。估算。 小結(jié) 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表 序號項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位 計(jì)費(fèi)數(shù) 值 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/，%) 費(fèi)用(萬元)計(jì)算依據(jù) 一土地費(fèi)用 二開發(fā)成本總建筑面積萬元#DIV/0! 1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬元4.00%建安工程費(fèi)3-6% 2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬元15.00%建安工程費(fèi)的15

29、% 3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米#DIV/0! 4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)萬元4.00%建安工程費(fèi)的3-5% 5開發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬元8.00%建安工程費(fèi)的8-15% 6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米3.00% 據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用 的3% 三期間費(fèi)用萬元#DIV/0! 1銷售費(fèi)用銷售收入萬元3.00%銷售收入的3-6%， 2管理費(fèi)用開發(fā)成本萬元3.00%開發(fā)成本的2-3% 3財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地成本+開發(fā) 成本 萬元8.65% 3-5年貸款利率 6.65%上浮30%計(jì)算 四不可預(yù)見費(fèi) 土地成本+開發(fā) 成本+期間費(fèi)用 萬元5% 土地成本視具體情況 而定 序號項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬元#DIV/0!

30、 37 目 錄 CONTENT 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項(xiàng)目收入三、項(xiàng)目收入 四、項(xiàng)目利潤四、項(xiàng)目利潤 六、典型案例六、典型案例 二、項(xiàng)目成本二、項(xiàng)目成本 一、基本知識一、基本知識 38 三、項(xiàng)目收入三、項(xiàng)目收入 p開發(fā)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃 p銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃 p價(jià)格估算價(jià)格估算 p銷售收入銷售收入 p稅費(fèi)估算稅費(fèi)估算 p收入估算 估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃(含銷售、出租、自營等計(jì) 劃)。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售 收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相 配合。 p開發(fā)方案 ：整個(gè)

31、開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。 p租售方案 ：對于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積 的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出 租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。 p租售價(jià)格 ：租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定。 （一）開發(fā)計(jì)劃 序號合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 項(xiàng)目 1234 1 一期 普宅 2別墅 3商業(yè) 4 二期 普宅 5別墅 6商業(yè) 7 三期 普宅 8辦公 9商業(yè) 10 . 11 合計(jì) p 整個(gè)開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。 一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)一期開發(fā)商業(yè)住宅

32、酒店辦公小計(jì) A1區(qū)A1區(qū)975009375 234875234875 A2區(qū)A2區(qū)9200036000 二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì) 二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì) B1區(qū)B1區(qū)68000 310760310760 B2區(qū)B2區(qū)55000 B3區(qū)B3區(qū)127760 B4區(qū)B4區(qū)60000 三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì) C1區(qū)C1區(qū)1500038000 150632150632 C2區(qū)C2區(qū)97632 地上總建筑面積地上總建筑面積（合計(jì)）696267696267 景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例 42 一期（一期（A1區(qū)、 A2區(qū)）20個(gè)月個(gè)月 二期（二期（B1區(qū) 、B2

33、區(qū)、B3區(qū)、 B4區(qū)）22個(gè)月個(gè)月 三期（三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月個(gè)月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 123456789101112 2011年2012年2013年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 123456789101112 2013年2014年2015年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 123456789101112 2

34、014年2015年2016年 景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例 （二）銷售計(jì)劃 序號合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 項(xiàng)目 1234 1 一期 普宅 2別墅 3商業(yè) 4 二期 普宅 5別墅 6商業(yè) 7 三期 普宅 8辦公 9商業(yè) 10 . 11 合計(jì) p 在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜 合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。 44 一期（一期（獨(dú)棟獨(dú)棟200棟，聯(lián)排棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)戶，商業(yè)9.75萬平米）萬平米）23個(gè)月個(gè)月 二期（二期（獨(dú)棟獨(dú)棟200棟，聯(lián)排棟，聯(lián)排116戶，花園洋房戶，花園洋房720戶，商業(yè)戶，商業(yè)12.3萬平米）萬平米）21個(gè)月個(gè)

35、月 三三期期（普通住宅（普通住宅900戶戶,辦公辦公3.8萬平米）萬平米）18個(gè)月個(gè)月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 123456789101112 2012年2013年2014年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 123456789101112 2013年2014年2015年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 123456789101

36、112 2015年2016年2017年 景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例 序號類型 預(yù)測銷售均價(jià)（元/）或租金 0 1234 1住宅 序號類型 預(yù)測銷售均價(jià)（元/）或租金 0 1234 1住宅 1.1別墅 1.2聯(lián)排 1.3洋房 1.4高層 2商業(yè) 3辦公 2商業(yè) 3辦公 （三）價(jià)格估算 p 定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作 為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)修正，得出估 價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。 p 市場比較法定價(jià)過程：搜集交易實(shí)例，選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)，建立價(jià)格可 比基礎(chǔ)，比較實(shí)例的比較和修正，確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 p 計(jì)算公式： PDP

37、BABDE 46 式中：PD待估物業(yè)價(jià)格； PB 比較案例價(jià)格； A 待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù) 正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù) B 待估物業(yè)估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù) D 待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù) E 待估物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù) （三）價(jià)格估算市場比較法 p 定義：收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然 后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象的方法。收 益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。 p計(jì)算公式： p無限年期： P=A/r（房

38、地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益/利率 ） p有限年期（我們一般用的）： 48 （三）價(jià)格估算收益法 注：其他情況詳見培訓(xùn)教材房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 p 定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。 p 新建：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房 地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成 本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā) 利潤。 p 基本公式： 新建房地產(chǎn)價(jià)值= 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+ 銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā) 利潤（注意

39、在成本計(jì)算中無此項(xiàng)） 49 （三）價(jià)格估算成本法 p 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余 額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算 的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握 下列幾點(diǎn)： p 開發(fā)利潤是所得稅前的，即： 開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終 獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 序號序號類型類型20112011年年 每年銷售每年銷售均

40、價(jià)（元均價(jià)（元/ /） 2012201220132013201420142015201520162016 1 1住宅住宅 1.1住宅72007560 7938 8335 8752 9189 1.2住宅63006615 6946 7293 7658 8041 1.3洋房40004200 4410 4631 4862 5105 1.4多層、小高層35003675 3859 4052 4254 4467 2 2商業(yè)商業(yè)60006300 6615 6946 7293 7658 3 3辦公辦公50005500 6050 6655 7321 8053 某某案例價(jià)格估算及預(yù)測表 注：寫字樓售價(jià)按20年回收期

41、估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。 （四）租售收入 p 經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品戒自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的 經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售 收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。 序號類型 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期 1234 1住宅銷售收入（萬元） 銷售面積（） 銷售單價(jià)（元/） 銷售比例（%） 2商業(yè)銷售收入（萬元） 銷售面積（） 銷售單價(jià)（元/） 銷售比例（%） 3辦公 對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率 (未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估

42、算， 要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。 租售收入的表所提供的格式進(jìn)行。 p對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑 面積占總建筑面積的百分比) 對年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、 季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。租售收入的表所提供的格式進(jìn)行。 序號類型 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期 1234 1商業(yè)出租收入（萬元）00 出租面積（）00 出租單價(jià)（元/.天） 出租比例（%） 2辦公出租收入（萬元）00 出租面積（）00 出租單價(jià)（元/.天） 出租比例（%） 3酒店

43、經(jīng)營收入0000 注：酒店詳見酒店投資分析表案例 住宅 （一、二期） 總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷售面積()120000240003600036000240000 每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0% 售價(jià)(元/)81447560 7938 8335 8752 9189 銷售收入合計(jì)(萬元)97730181442857730006210040 住宅 （一、二期） 總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷售面積()64000128001920019200128000 每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%

44、售價(jià)(元/)71266615 6946 7293 7658 8041 銷售收入合計(jì)(萬元)456088467133361400398020 洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷售面積()9576001915247880191529576 每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10% 售價(jià)(元/)46804200 4410 4631 4862 5105 銷售收入合計(jì)(萬元)44817084462217193124889 （6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年 每年銷售面積()97632000488164881

45、6 每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50% 售價(jià)(元/)43613675 3859 4052 4254 4467 銷售收入合計(jì)(萬元)425740002076821806 某某案例 序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)稅費(fèi)基數(shù) 1 1營業(yè)稅營業(yè)稅5%5%銷售收入銷售收入 2 2城市建設(shè)維護(hù)稅城市建設(shè)維護(hù)稅7%7%營業(yè)稅額營業(yè)稅額 3 3教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加3%3%營業(yè)稅額營業(yè)稅額 4 4房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%1.20%房產(chǎn)購買價(jià)格房產(chǎn)購買價(jià)格 5 5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%12%房產(chǎn)租賃價(jià)格房產(chǎn)租賃價(jià)格 6 6 土地增值稅（增值土地

46、增值稅（增值50%50%以內(nèi)）以內(nèi)）30%30%0%0%土地增值額土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目 土地增值稅（增值土地增值稅（增值5050- -100%100%）40%40%5%5%土地增值額土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目 土地增值稅（增值土地增值稅（增值100100- -200%200%）50%50%15%15%土地增值額土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目 土地增值稅（增值土地增值稅（增值200%200%以上）以上）60%60%35%35%土地增值額土地增值額 增值稅扣除項(xiàng)目 7 7契稅契稅4%4%土地取得價(jià)值土地取得價(jià)值 8 8印花稅印花稅0.5土地取得價(jià)值土地取得價(jià)值 9 9企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅25%2

47、5%項(xiàng)目銷售利潤項(xiàng)目銷售利潤 1313不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)5%5%土地費(fèi)用土地費(fèi)用+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +期間費(fèi)用期間費(fèi)用 1414管理費(fèi)管理費(fèi)3%3%開發(fā)成本開發(fā)成本 1515基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率12%12% 1616美元匯率美元匯率 1717固定資產(chǎn)貸款利率（固定資產(chǎn)貸款利率（3 3- -5 5年）年）6.65%6.65%貸款總額貸款總額 1818 土地使用稅土地使用稅 大城市大城市0.50.51010 擁有土地使用權(quán)面積擁有土地使用權(quán)面積 中等城市中等城市0.40.48 8 小城市小城市0.30.36 6 縣城、建制鎮(zhèn)、工縣城、建制鎮(zhèn)、工 礦區(qū)礦區(qū) 0.20.24 4 （五）稅費(fèi)估算

48、 p目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 序號合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期 1234 1營業(yè)稅 2城市建設(shè)維護(hù)稅 3教育費(fèi)附加 4地方教育費(fèi)附加 5印花稅 6土地使用稅 7房產(chǎn)稅 8土地增值稅 9其他稅費(fèi) 10企業(yè)所得稅 p 稅費(fèi)表 （五）稅費(fèi)估算土地增值稅 p一般前期估算方法： 最新國稅發(fā)（2009年91號） 土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入的0.5%4%預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定，一 般是按預(yù)收款及收入的1%預(yù)繳。房屋售完后清算，多退少補(bǔ)。 增值率不超過20%免征土地增值稅。微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料 p清算方法（步驟）： 1.計(jì)算增值額 增值額=收入額扣除項(xiàng)目金額 2

49、.計(jì)算增值率 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額 3. 確定適用稅率 依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率 4. 依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù) p速算公式 p（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50土地增值稅稅額=增值額30 p（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 ，未超過100的土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額5 p（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200的土地增值稅稅額=增值額50扣除項(xiàng)目金額15 p（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200土地增值稅稅額=增值額60扣除項(xiàng)目金額35 p公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。 p增值稅扣除項(xiàng)目=費(fèi)用（1

50、+10%）+成本（1+20%） 項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年 銷售收入28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93 增值稅扣除項(xiàng)目1296225640661876376249277 土地增值額2091571593428318650325724942623 增值率123%110%98%90%86% 土地增值稅73336602310313227031971214586 某某案例某某案例 稅 種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬元）稅 率稅額（萬元） 營業(yè)稅銷售額486715.905%24335.80 城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅額24335.8