1、Contents NO:1 NO:2 NO:3 招標及合同簽訂階段 竣工結算階段 施工實施階段 NO:4 案例 Contents NO:1 NO:2 NO:3 招標及合同簽訂階段 竣工結算階段 施工實施階段 NO:4 案例 重點講述內容 一、招標及合同簽訂階段 承包方式施工范圍幾種單價介紹 總承包工程 專業分包及零星工程 一、招標及合同簽訂階段(確定承包方式) 1、工程類型和 合同承包方式 視項目具體情況 總價包干 or 全費用綜合包干單價包干 室內強推預算總價包干 室外鼓勵預算總價包干 鼓勵預算總價包干 總承包工程承包方式 1總價包干 具備條件： 清晰界定承包范圍 室內工程有完整且 完善的圖

2、紙 2 全費用綜合包干單價 適用于： 室內 圖紙欠缺 圖紙或施工范圍可能 修改較大 一、招標及合同簽訂階段(確定承包方式) 完整 能清晰界定 施工承包范 圍 完善 避免項目實 施過程中大 量修改 第一階段 招標及簽訂合同階段 室內圖紙未全 確定全費用綜合包干 單價 確定合同暫定造價 第二階段 室內圖紙提供齊全 后1個月施工單位提 交預算 工程量對數 確定預 算包干總價 簽訂總價包干補充 協議 預算總價包干合同 兩階段定價模式 一、招標及合同簽訂階段(確定承包方式) 區別：全費用 綜合包干單價 承包方式合同 的特點：簽訂 時是暫定價， 結算時按實結 算，最終調整 總造價。 工程承包方式和類型 注

3、意事項 慎重確定承包方式 總價包干須防止不平衡報價 一、招標及合同簽訂階段（確定承包方式） 不平衡報價 一、招標及合同簽訂階段（確定承包方式） 投標人報價表 序 號 項目內容 合理 數量 合理 單價 合理 造價小計 1 A項目 （可能增加） 40140 2 B項目 （可能減少） 20360 3合計100 不平衡報價 數量 不平衡報價 單價 不平衡報價 造價小計 20 10 480 220 100 不平衡報價 一、招標及合同簽訂階段（確定承包方式） 設計變更增減工程量 序 號 項目內容數量 合理 單價 造價 合理小計 1 A項目 （可能增加） +61+6 2 B項目 （可能減少） -23-6 3

4、合計0 數量 不平衡報價 單價 不平衡報價 造價小計 +6 -2 4+24 2-4 +20 1 2 騰安（包括碧日）、昇輝公司的承包模式 與其它投標單位通過競標方式中標的： 如下表。 由集團指定騰安（包括碧日）、昇輝公司施工的： 按莫總批示的騰安（包括碧日）、昇輝公司計 價原則執行（已發至區域造價負責人） 一、招標及合同簽訂階段(確定承包方式) 投標情況 投標價不同 且均低于上述“計 價原則” 投標價相同 且均低于上述 “計價原則” 投標價不同 且有高于上述 “計價原則”也 有低于上述“計 價原則” 投標價均高于上 述“計價原則” 選擇中標者 價低者按低于等于 投標價中標 子公司按低于 等于投

5、標價中 標 價低者按低于等 于投標價中標 子公司按“計價 原則”價格中標 子公司與外單位同時競標時 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 2、確定施工范圍和交樓標準 安裝工程施工承包范圍表 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 1、進線及戶內箱 4、1+套內全部配管配線 2、1+戶內一條回路（管線） 3、1+套內全部配管 電氣毛坯的四種做法 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 電氣配管 電氣配線 戶內電箱 戶內電箱 ALb1 給排水毛坯的做法 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 衛生間及廚房內的給水管是否安裝？ 沉箱內的排水支管是否安裝？ 一

6、、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 容易混淆和描述不清的施工交接點 a、總承包施工的 給水系統起始點 戶內水表后起始 單棟建筑外墻邊起始 ？ 小區水表后起始？ 戶內水表 小區水表 單棟建筑物給水管閥門 b、總承包施工的 電氣系統起始點 容易混淆和描述不清的施工交接點 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 是否電表箱柜后起始？ 電表箱柜 包不包括電表箱柜的安裝？ b、總承包施工的電氣系統起始點 容易混淆和描述不清的施工交接點 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 高層洋房的電纜轉換箱與戶內 電表箱之間的電纜是否總包安 裝？ 戶內電表箱 電纜轉換箱 c、電話系統

7、、網絡系統、可視對講系統入戶箱前的穿線是否總承包范圍？ 容易混淆和描述不清的施工交接點 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 入戶箱 d、防雷系統（或天面防雷網）是否總承包安裝？ e、消防系統是總包范圍還是指定分包范圍？ f、路燈、綠化淋養給水管是總承包范圍還是指定分包范圍？ g、小區監控系統中的預埋管、管內穿線是總承包范圍還是指 定分包范圍？ 容易混淆和描述不清的施工交接點 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 交樓標準施工范圍 單方造價 （元/m2） 暫定總價 （萬元） 關于交樓標準案例： 某洋房，建筑面積13000平方米（廣東） 精簡裝修 除燈具潔具不安 裝其余全

8、部安裝 170221 毛坯 住戶內強、弱電箱后不安 裝，給排水支管不安裝 7091 一、招標及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標準) 3、幾種單價的簡介 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) 2 3 4 5 6 7 人工費 材料費 機械費 管理費 利潤 措施項目費 其他項目費 行政規費 稅金 8 1 全費用 綜合包干單價 風險 一、全費用綜合包干單價 人工費單價的簡介 采用工程所在地政府規定人工單價 按發包人確認的施工期調差 定額人工單價、全費用綜合包干人 工單價、真實工效下的人工單價的 對比 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) 定額人工單價、全費用綜合包干人工單價、真實工效下的人工

9、單價的對 比 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) 例：安裝PVC-U排水管110 序號費用項目單價 定額每工日完成工程量6.8米/工日 1 定額套用人工單價98元/工日 2 3 經計算規定的費用后，全費用綜合單價中 的人工單價 由于真正工效比定額高，假設實際安裝6.8米 管耗用0.6工日，即施工單位得到的工日單價 166.92元/工日 （166.92/0.6=） 278.2元/工日 材 料 詢 價 權 限 分 工 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) 材 料 價 按三方協議價格結算 不允許調整結算價不允許調整結算價 4清單材料表沒有 列出的 材料價定價和調價 1當地政府造價部門 信息

10、價 2指定品牌和價格 3參考品牌和價格 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) 不允許調整結算價 合同全費用綜合單價中未含材料價的，如何計算 待材料的具體型號規格確定經甲方確認材料單價按清單未列 項目計價程序表規定計取相關費用 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) 合同全費用綜合單價中未包含材料價的，是否合同暫定價 也未包含此部分材料價？ 已包含，因為合同暫定價是根據以往同類型建筑結算數據 和經驗推算的，已考慮安裝價和材料價等全部因素。 合同暫定價能否調整？ 調整條件：施工范圍變更；經預算對數后確認需要調整。 一、招標及合同簽訂階段(幾種單價的簡介) Contents NO:1 NO:2

11、 NO:3 招標及合同簽訂階段 竣工結算階段 施工實施階段 NO:4 案例 案例 1 2 3 合同交底 甲供材料操作流程 簽證與進度款審核案例 二、施工實施階段 施工承包范圍 開工期、完工期記錄 甲指及甲供材料的操作 進度款支付方式 合同承包方式 結算方式 材料調差方式 簽證及設計變更的申報程序 預算資料提交 竣工資料提交（真實、及時、完整） 二、施工實施階段（合同交底） 合 同 交 底 二、施工實施階段甲指甲供材料操作流程 安防設備（火災自動報警及消防聯動控制系統、火災 自動報警及漏電監控系統、可視對講系統）、電線電 纜 甲指材 擬改為：強電為甲指， 弱電為乙供 陶瓷潔具、龍頭、開關面板、強

12、弱電配電箱、燈具、 空調設備 甲供材 二、施工實施階段甲指甲供材料操作流程 二、施工實施階段甲指甲供材料操作流程 所有送貨單務必有承包單位、供 應商、項目部三方確認，且須有 施工合同編號、工程名稱、施工 單位名稱。 二、施工實施階段甲指甲供材料操作流程 甲指材料 二、施工實施階段甲指甲供材料操作流程 甲供材料 二、施工實施階段甲指甲供材料操作流程 進度款審核注意要點 二、施工實施階段 1、一合同，還未辦理竣工手續，施工單位以“雖然土建撥款 已超80%，但安裝未達80%” 為理由申請對安裝單獨進行 進度款撥款。 解決方法：未辦理竣工手續的，整個合同，各專業撥款合 計已達合同暫定價的80%時，停止

13、撥付進度款。 二、施工實施階段（進度款審核注意要點） 2、申請的支付款數額超出合同規定的最高比例額度。 原因：不合理申請。 解決方法：按合同原則執行。 原因：對數后需要調整(增加）合同暫定價。 解決方法：須提醒督促項目部及時簽訂補充協議后才能撥 付此部分進度款。 原因：施工范圍變更（增加）。 解決方法：須督促施工單位發生變更后及時重新報送預算 書，簽訂補充協議后才能撥付此部分進度款。 二、施工實施階段（進度款審核注意要點） Contents NO:1 NO:2 NO:3 招標及合同簽訂階段 竣工結算階段 施工實施階段 NO:4 案例 案例 施工實施階段 重點：結算資料提交 1、施工單位在對數過

14、程中才提出：漏報 結算資料 送審問題 三、竣工結算階段 結算資料資料或結算送審書漏報工程量，要求按 實際計算，怎么辦？ 1 答：施工單位超過規定時間再提交結算資料的， 項目部和區域造價部不再接收任何資料； 漏報的工程量也不再允許補充增加。 2、結算送審書中，安裝工程的室外項目與市政工 程項目混合在一起編制，造成審核時專業劃分困難 ， 結算資料 送審問題 三、竣工結算階段 增加難度和時間，怎么辦？ 2 答：區域造價部在合同和預算交底時就必須明確劃分。 例：建筑物外第一個排水井以內的排水管、室外強弱電 電纜套管、路燈工程、綠化淋養給水系統、園林水電、 某些項目的安全監控預埋管等屬室外安裝工程，預算

15、及 結算審核時要劃入安裝工程，不能歸入室外市政工程。 3、同一合同，總包下屬多個分包施工隊各自在 不同時期報結算書及對數，且對相同工作內 結算資料 送審問題 三、竣工結算階段 容的工作(如相同戶型、相同施工范圍)各自提交不同價 格的報審書。 3 答：監督施工總承包單位在合同約定的時間內一次性 完整的送審合同范圍內所有結算資料，并由施工 單位法人委托書指定的委托人進行與甲方對數并 對對數結果進行簽認，相同工作內容的工作只能 有一個審核結果。 防水套管 定義和設置部位 以施工設計圖為準 三、竣工結算階段 Contents NO:1 NO:2 NO:3 招標及合同簽訂階段 竣工結算階段 施工實施階段

16、 NO:4 案例 施工實施階段 區域做得好的案例 關于XX碧桂園項目一期示范區零星用工工程轉扣金額的案例 【案例綜述】 山東區域鄒城項目一期示范區，由于原四家施工單位產生的垃圾及材料堆積嚴重 ，項目部多次要求各單位進行清理，但各單位遲遲不行動，為了不耽誤示范區開放時 間，項目找了第三方清理，從而簽訂了“XX碧桂園項目一期示范區零星用工工程”合 同。 項目在過程中已做好相關資料收集，均已明確各責任主體，同時也下發聯系單給各 責任方明確承擔的責任比例和需扣除的具體金額，詳見： 案例1 附件1 、各責任單位轉扣金額比例說明 區域做得好的案例 明確各責任單位 轉扣金額比例 附件2 、各責任單位轉扣的具

17、體金額及相關說明 區域做得好的案例 明確各責任單位 轉扣的具體金額 （共341280元）， 并讓責任方確認 區域做得好的案例 做好資料歸集 明確責任主體 及時扣除費用 避免集團損失 【總結】 區域、項目做得好的案例 關于甲供材料劃分和領料確認的案例 【案例綜述】 施工單位和項目部對甲供材料的劃分和確認，在結算造價的快速審核和確定上 起著非常重要的作用，以往我們經常發現送審的結算資料中缺少甲供材料領料單， 很多項目都是在對數期間才補充制作甲供領料單，資料的及時性和真實性均達不到 要求，但最近，我們發現一個做得好的案例。 我部在審核江蘇區域句容碧桂園二期的一個結算，項目提交的資料中，甲乙供 材料劃

18、分清晰、甲供材料領料信息詳細明了，值得借鑒(詳見附件）。 案例2 附件1 項目提交了材料劃分確 認函，使得我部在審核 結算時更加明確材料劃 分情況，省時省力。 區域、項目做得好的案例 該領料單明確地列出 了材料品牌、名稱、型號 規格、數量及單價。 附件2 區域、項目做得好的案例 區域做得好的案例 遵守集團規定 做好資料歸集 填寫標準表格 及時提交資料 【總結】 江蘇區域于2016年2月送審了【來安碧桂園城市花園二期低層住宅及商業中心總承包工程】結算至集團復核， 該 區域嚴格按照集團審核工程結算資料提交指引（V1.0）要求提交資料，且該結算資料清晰明了，值得各區域參考學 習，具體如下： 1、竣工

19、圖按照建筑類型、棟號、專業進行了分類裝盒，清晰明了，一目了然： 【案例綜述】 區域做得好的案例 來安碧桂園城市花園二期低層住宅及商業中心總承包工程結算審核案例 案例3 2、盒內圖紙按照順序依次排列好，檢查起來方便快捷，且蓋章齊全： 區域做得好的案例 3、結算資料齊全（簽證單、范圍選項表、設計變更、委托書、圖紙會審、聯系單），并且附有光盤，內 含齊全的電子版結算資料： 結算資料及光盤資料簽收表現場簽證單 區域做得好的案例 工作聯系單設計變更單授權委托書 3、結算資料齊全（簽證單、范圍選項表、設計變更、委托書、圖紙會審、聯系單），并且附有光盤，內 含齊全的電子版結算資料： 區域做得好的案例 3、結

20、算資料齊全（范圍選項表、簽證單、設計變更、委托書、圖紙會審、聯系單），并且附有光盤，內 含齊全的電子版結算資料： 范圍選項表圖紙會審記錄表 區域做得好的案例 4、有完整的甲指配電箱材料報價單及送貨單： 配電箱報價單及送貨單 區域做得好的案例 5、有完整的甲供材料乙方領用現場簽收表，且均有相關人員簽字確認： 甲供材料簽收表及匯總表 區域做得好的案例 5、電子版結算資料分類清晰完整，方便查看： 5-1 竣工圖整理 6-1、電子版結算資料分類清晰完整，方便查看： 區域做得好的案例 5-2 計價表及計算稿（爭議項按照集團要求列出） 6-2、爭議項按照集團要求清楚列出 爭議項清楚列明 區域做得好的案例

21、區域做得好的案例 遵守集團規定 資料分類裝訂 表單齊全明了 爭議清楚列明 【總結】 案例綜述 區域做得不好的案例 7月25日 集團線上收到*區域審核后的*碧桂園一期B標 段總承包安裝工程預算 8月10日集團按項目部確認的總承包范圍審核完成預算 線下收到B標高層洋房裝修分包的立項書(圖1) 項目部確認的裝修分包范圍（圖2） 與總承包范圍（圖3）沖突 8月10日 施工范圍重復的案例 案例4 此部分為裝 修分包范圍， 含電氣配線、 開關面板 此部分為總 承包范圍， 含電氣配線、 開關面板 圖2 裝修分包范圍 矛盾 圖3 總承包范圍(含裝修分包范圍) 區域做得不好的案例 項目部勾選的總包洋房是精裝標準

22、而戶內的 精裝部分卻又單獨分包？ 區域是否知情總包范圍有爭議？但卻未溝通 Question: 案例綜述 項目部 回復 .6.21日已將XX碧桂園B標高層洋房裝修分包請示提 交到集團 6月底得到區域領導和集團領導的審批，同意將裝 修單獨分包（詳見圖4） 7月中旬與區域相關預算員溝通總包范圍變化情況。 區域做得不好的案例 圖4 裝修分包審批流程 區域領導同 意裝修分包 區域做得不好的案例 區域各 級負責 人 案例綜述 區域回復 區域預算員于7月中旬收到項目 部范圍變更的消息，因無確切的 紙質資料和擔心流程超時，故并 未及時向區域造價負責人溝通 （即區域內部溝通工作不到位） 并按照錯誤的安裝范圍（即

23、總承 包范圍含裝修分包范圍）審核上 傳預算。 區域做得不好的案例 我部及時將XX碧桂園B標段的預算駁回至區域造價部，重 新讓區域造價部與項目部溝通，確認實際范圍后再進行上 線審核。 此次（參照其他標段的高層洋房）毛坯的單方預算為50元 /,高層洋房精裝的單方預算為140元/,兩者相差90元/ ,由于我部及時發現并駁回,避免了由于錯誤的計算范圍 而造成約560萬造價的損失。 核心成果 區域做得不好的案例 區域做得不好的案例 掌握正確界面 內部充分溝通 認真負責核實 提高工作效率。 【總結】 項目做得不好的案例 【案例綜述】 我部于2016-4-18收到某碧桂園貨量區裝修工程（二標段）結算資料，資

24、料顯示，由于原總承包單 位（湖南六建）所施工的配電箱元器件損壞、遺失，項目委托現裝修單位（廣東騰越）代項目部采購 一批材料用于維修更換，且承諾所購材料價在裝修工程結算中包含，詳見以下附件 案例5 項目發單給廣東騰越，由廣 東騰越代購配電箱元器件。 項目做得不好的案例 1 廣東騰越代購配電箱元器件 數量，且為“市場價”采購， 非采購中心提供的甲指材料 價。 項目做得不好的案例 2 項目做得不好的案例 【案例綜述】 我部再發聯系單到區域，要求對損壞配電箱元件進行責任方認定，便于相應的扣罰管理時，項目 于2016-6-4進行了明確回復（詳下附件），回復意見：配電箱元器費用按實計算給代購單位（廣東 騰

25、越），然后再從責任方總承包單位（湖南六建）結算款中扣除。 項目做得不好的案例 集團要求責任方 認定 項目2016年6月4日回復：配電箱元 器件費用從責任方湖南六建中扣除。 項目做得不好的案例 經核查，總承包單位（湖南六建）結算于2015年9月份已結算并定案， 且當時項目部提交的結算材料中并沒有關于配電箱元件損壞的扣款簽證 或相關證明材料，他方代購的配電箱元件價已難以扣回，因此造成結算造價增加，集團損失約5萬元。 區域做得好的案例 做好過程管理 劃清責任各方 做好正負簽證 遵守材料規定 【總結】 項目做得不好的案例 關于項目部確認的甲供材料領料量明顯高于圖紙工程量的案例 案例6 【案例綜述】 一

26、、案例描述 XX碧桂園一期B2區工程結算時，我部根據項目部提供的竣工圖、施工范圍及甲 供材料領量表進行計算，對比表如下（詳見附表1），可見領料量顯明比竣工圖計算 的工程量多。 附表1 領料的量 比圖紙量 相差甚多 項目做得不好的案例 項目做得不好的案例 于是，我部按正確的計算原則：即按竣工圖及范圍計算的工程量計入結算價， 按領料量進行扣款進行計取。但施工方對我部此種計算原則不認同，提出領多 部分的量不應該扣，因為不關他們的事，他們已將領多的量退回給甲方項目， 但我司項目部對施工單位的說法回復如下（詳見附件2）： 項目做得不好的案例 附表2 項目回復意見 非常不負責任 項目做得不好的案例 從項目

27、部的回復可以看出： 1、項目部對應計算消耗量錯誤理解（理解為供貨商的產品不合格或施工方在施 工過程操作不當而造成的損壞都算甲方的責任）； 2、項目部在供貨商供貨時，及在施工單位施工完后退還時都沒有做好相關的記 錄。 3、項目部認為施工方不合理地多領上千套燈具，原因何在，與項目部無關，此 行為極不負責任。 區域做得好的案例 強化項目管理 做好材料記錄 清晰劃分責任 避免管理漏洞 【總結】 人工能否調差，應按合同約定執行。如承 包單位要求超出原合同約定進行人工調整， 建議另外提出申請，由集團領導裁定，而 不應在簽證中承諾調整。 案例7 簽證案例 經與項目部深入溝通，原來此簽證內容 其實為建設單位用于員工的臨時宿舍， 由項目部委托施工單位施工。因為此費 用應為“工程建設其他費用”里的“建 設單位臨時設施費”，不屬于“建安工 程費用”，因此應由項目部向施工方支 付，而不應該與其他簽證一起作為建安 工程結算資料提供給造價部。 案例8 簽證案例 2、對集團有關規定、流程的熟練掌握 4、對專業和業務知識的正確和靈活運用 1、對合同精神和條款的正確理解 3、對項目實施情況的全面了解和綜合分析 造價管理人員必備素質 THANK YOU 謝謝聆聽