1、內(nèi)容提綱 成本預(yù)審工作背景與目的成本預(yù)審工作背景與目的 成本預(yù)審范圍、條件與程序成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審具體審核要點(diǎn)成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 成本預(yù)審會(huì)的組織及要求成本預(yù)審會(huì)的組織及要求 一、成本預(yù)審工作背景與目的 文件規(guī)定： 1. 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市2005540 號(hào)）：國(guó)土、發(fā)展、財(cái)政、審計(jì)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成本 監(jiān)督和管理，嚴(yán)格審核土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本，確保土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)資金 安全。 2.關(guān)于進(jìn)一步完善招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地價(jià)審核工作有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示 （京國(guó)土儲(chǔ)2012594號(hào)）：一級(jí)開(kāi)發(fā)及收儲(chǔ)項(xiàng)目提交地價(jià)專家會(huì) 審核前，由市國(guó)土局按照相關(guān)程序牽頭組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)

2、行成本預(yù)審。 土地開(kāi)發(fā)成本預(yù)審 過(guò)程性指導(dǎo)：合理控制開(kāi)發(fā)成本，規(guī)范儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審項(xiàng)目范圍成本預(yù)審項(xiàng)目范圍 項(xiàng)目類型： 供應(yīng)方式： 公開(kāi)交易（協(xié)議、劃撥類不再提請(qǐng)成本預(yù)審會(huì)審議） 項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型牽頭審核部門(mén)牽頭審核部門(mén) 一級(jí)開(kāi)發(fā)、收儲(chǔ)、企業(yè)利用自有用地建政策性一級(jí)開(kāi)發(fā)、收儲(chǔ)、企業(yè)利用自有用地建政策性 住房（住房（45/55、自住房）項(xiàng)目、自住房）項(xiàng)目 市規(guī)土委市規(guī)土委 危改、文保、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目市住建委 規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的“城中村”項(xiàng)目市財(cái)政局 需要市級(jí)地價(jià)會(huì)審議的工業(yè)用地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （城六區(qū)的全部工業(yè)用地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和郊區(qū) 縣工業(yè)用地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中

3、的經(jīng)營(yíng)性用地） 區(qū)政府和北京經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì) 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審條件成本預(yù)審條件 一般情況： 基本完成征地、拆遷工作 具備穩(wěn)定的控規(guī) 有明確的入市交易時(shí)間安排 往期重審： 詳審：分期供地項(xiàng)目已發(fā)生費(fèi)用超90%或供地超70% 成本變化：僅增加財(cái)務(wù)費(fèi)用的除外 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 地價(jià)會(huì)流程 市政府審批 竣工決算 市中心部門(mén)審核市中心成本初審會(huì) 成本預(yù)審會(huì) 開(kāi)發(fā)主體自審審計(jì)機(jī)構(gòu)審核區(qū)政府審核 成本預(yù)審 階段 地價(jià)審核 階段 成本終審 階段 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 開(kāi)發(fā)主體自審 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體開(kāi)展項(xiàng)目成本自審自查工作； 已發(fā)生的費(fèi)用需提供相關(guān)費(fèi)用依據(jù)，對(duì)未發(fā)生

4、的費(fèi)用需提供 相關(guān)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體需對(duì)提供的成本資料及所對(duì)應(yīng)的工作內(nèi)容、數(shù) 量的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 審計(jì)機(jī)構(gòu)審核 成本審計(jì)工作應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中跟蹤開(kāi)展。原則上應(yīng)由政府 所屬相關(guān)部門(mén)（區(qū)審計(jì)局、財(cái)政局、國(guó)土局等）作為委托人， 被審計(jì)單位不可單獨(dú)作為委托人委托審計(jì)機(jī)構(gòu)。 審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目成本的真實(shí)、合規(guī)和合法性進(jìn)行審計(jì)，并 出具審計(jì)意見(jiàn)。 審計(jì)成果須經(jīng)審計(jì)委托方、被審計(jì)方、審計(jì)機(jī)構(gòu)三方出具書(shū)面 認(rèn)定意見(jiàn)。 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 區(qū)政府審核 區(qū)政府負(fù)責(zé)組織相關(guān)職能部門(mén)對(duì)本轄區(qū)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行 審核。 區(qū)政府審核通過(guò)后，向市規(guī)土委出具成本認(rèn)定的意見(jiàn)。 二

5、、成本預(yù)審范圍、條件與程序 市中心部門(mén)審核 市中心項(xiàng)目部、儲(chǔ)備部須對(duì)項(xiàng)目提交的上會(huì)材料進(jìn)行審核，并 就擬提請(qǐng)會(huì)議審議項(xiàng)目的成本科目構(gòu)成、計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、供 地時(shí)序、分?jǐn)傇瓌t等內(nèi)容進(jìn)行審核。 市中心財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、市場(chǎng)部就財(cái)務(wù)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、利潤(rùn)或管 理費(fèi)、三定三限、委托入市交易服務(wù)費(fèi)等內(nèi)容進(jìn)行審核。 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 市中心成本初審 市中心組織召開(kāi)成本初審會(huì)，各區(qū)國(guó)土局、實(shí)施單位，審計(jì)、 評(píng)估單位，市中心財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、開(kāi)發(fā)部、儲(chǔ)備部、項(xiàng)目部 及其他相關(guān)單位共同討論審核，針對(duì)項(xiàng)目成本科目構(gòu)成、計(jì)取 標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、供地時(shí)序、分?jǐn)傇瓌t等內(nèi)容進(jìn)行審核。 成本初審會(huì)后提供區(qū)政府關(guān)于成本認(rèn)定的函。

6、 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審會(huì) 由市規(guī)土委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、 市住保辦及相關(guān)區(qū)政府等部門(mén)（涉及企業(yè)利用自有用地建設(shè)政 策性住房的項(xiàng)目參會(huì)單位為項(xiàng)目原用地方、評(píng)估單位）召開(kāi)土 地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審會(huì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審議，形成會(huì)議紀(jì)要。 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 包得 住 合標(biāo) 準(zhǔn) 有依 據(jù) 范圍 內(nèi) 成本預(yù)審原則成本預(yù)審原則 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 審核依據(jù)：審核依據(jù)： 北京市國(guó)土資源局 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)北京市財(cái)政局關(guān)于印發(fā) 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則的通知（京國(guó)土儲(chǔ)2014207號(hào)） 分?jǐn)偡绞剑悍謹(jǐn)偡绞剑?平均分?jǐn)偼恋亻_(kāi)發(fā)成本 市國(guó)土局 市發(fā)

7、展改革委 市財(cái)政局 關(guān)于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中公共設(shè) 施用地分?jǐn)偝杀居嘘P(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（京國(guó)土儲(chǔ)201682號(hào)） 劃撥方式供地的公共服務(wù)設(shè)施： 綠地、道路、水域溝渠、地面公交場(chǎng)站用地：不分?jǐn)?其他：經(jīng)營(yíng)性用地平均開(kāi)發(fā)成本的10% 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 序號(hào)科目 1前期費(fèi)用 2征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi) 3拆遷補(bǔ)償及相關(guān)費(fèi)用 4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 5其他費(fèi)用 6財(cái)務(wù)費(fèi)用 7利潤(rùn)或管理費(fèi) 8審計(jì)費(fèi) 9委托入市交易服務(wù)費(fèi) 10地價(jià)評(píng)估費(fèi) 11兩稅兩費(fèi) 主要費(fèi)用科目主要費(fèi)用科目 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 前期費(fèi)用審核要點(diǎn)前期費(fèi)用審核要點(diǎn) 包括： 實(shí)施方案編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書(shū)（可研報(bào)告）編制費(fèi)、用地 普測(cè)及撥地釘樁

8、費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)定界相關(guān)費(fèi)用、 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、考古費(fèi)用、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、交通影響 評(píng)估費(fèi)、涉水事項(xiàng)論證費(fèi)用、驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)等費(fèi)用。 依據(jù)： 相關(guān)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同協(xié)議約定等依據(jù)審核。 注意事項(xiàng)： 1. 控規(guī)編制費(fèi)：專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)與預(yù)算、2013年9月 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 包括： 土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地相關(guān) 稅費(fèi)、征地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 依據(jù)： 征地協(xié)議、批復(fù)、結(jié)案、其他市政府批準(zhǔn)文件 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：預(yù)計(jì)發(fā)生的5% 注意事項(xiàng)： 1. 涉及實(shí)物補(bǔ)償?shù)男枰邆湎嚓P(guān)依據(jù)及政府部門(mén)的批示。并在 征地協(xié)議、征地結(jié)案、區(qū)政府意見(jiàn)

9、中要體現(xiàn)。 2.僅人員安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加的，由區(qū)政府向市規(guī)土委來(lái)函說(shuō)明情況， 安置人員人數(shù)必須與征地協(xié)議一致。 3.土地補(bǔ)償費(fèi)、實(shí)物補(bǔ)償?shù)仍黾拥膽?yīng)商征地處，一事一議報(bào)請(qǐng)市 政府。 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 包括： 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 依據(jù)： 拆遷政策、政府批準(zhǔn)文件、拆遷協(xié)議、委托合同等 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：預(yù)計(jì)發(fā)生的10% 注意事項(xiàng)： 1. 三定三限安置房損益：批準(zhǔn)文件 2. 收益部分，按照安置房銷售（剩余房源收益測(cè)算須包含土地及 建安成本）、配套商業(yè)及車位等收入測(cè)算，其中配套商業(yè)及車 位等，參照周邊項(xiàng)目售價(jià)/租

10、金，經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定后進(jìn)行測(cè)算。 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 包括： 道路、管線等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 依據(jù)： 立項(xiàng)、實(shí)施方案市政基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容、市政工程建設(shè)方案 注意事項(xiàng)： 1. 主次干路費(fèi)用不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本：投資體制 2. 管線：實(shí)施方案專家審核會(huì)意見(jiàn)、立項(xiàng) 3. 三電一燃費(fèi)用 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 包括： 相關(guān)投入產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1. 自有資金：不低于30% 2. 融資利率： 注意事項(xiàng)： 1.對(duì)于企業(yè)融資，計(jì)息基數(shù)（每個(gè)時(shí)點(diǎn)的余額）不超過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃 總投資1-5項(xiàng)的70% 2.計(jì)息期限原則上

11、不早于項(xiàng)目立項(xiàng)或授權(quán)，不晚于項(xiàng)目最后一塊 地預(yù)計(jì)入市日期后半年 時(shí)間時(shí)間銀行貸款銀行貸款其他融資方式其他融資方式 2014年4月21日前實(shí)發(fā)不高于基準(zhǔn)利率 2014年4月21日后不高于基準(zhǔn)利率不高于基準(zhǔn)利率 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 利潤(rùn)或管理費(fèi)利潤(rùn)或管理費(fèi)審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 計(jì)取基數(shù)：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)出資部分：不高于2%的管理費(fèi) 企業(yè)出資部分： 1. 4年 12%，每提前一年增加1個(gè)百分點(diǎn)，每延后一年減 少2個(gè)百分點(diǎn) 2. 招標(biāo)等公開(kāi)方式確定的企業(yè)投資項(xiàng)目，按招標(biāo)等文件約定和相關(guān)政策 執(zhí)行 開(kāi)發(fā)周期1年2年3年4年5年6年及以上 利潤(rùn)率上限15%14%13%12%10%8% 三、成本預(yù)審

12、具體審核要點(diǎn) 其他費(fèi)用其他費(fèi)用審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 包括： 場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)、圍墻、圍擋、防塵網(wǎng)、印花稅、律師費(fèi)等 依據(jù)： 行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議約定 （三）成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 審計(jì)費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、委托入市交易服務(wù)費(fèi)審計(jì)費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、委托入市交易服務(wù)費(fèi)審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 依據(jù)： 行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議約定 注意事項(xiàng)： 1. 審計(jì)費(fèi)：2014年第9期成本會(huì)會(huì)議紀(jì)要 2. 地價(jià)評(píng)估費(fèi)：2015年4月，政府委托、財(cái)政出資 3. 委托入市交易服務(wù)費(fèi)：分地塊計(jì)算 三、成本預(yù)審具體審核要點(diǎn) 兩稅兩費(fèi)兩稅兩費(fèi)審核要點(diǎn)審核要點(diǎn) 包括： 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)及地方教育附加費(fèi) 依據(jù)： 現(xiàn)行稅收政策 注意事項(xiàng)： 1.

13、 營(yíng)改增：第五期成本會(huì)紀(jì)要 四、成本預(yù)審會(huì)的組織及要求 會(huì)議材料會(huì)議材料 1、區(qū)政府成本認(rèn)定意見(jiàn)（紅頭紙質(zhì)版）必備 2、區(qū)政府關(guān)于保障房配建方案意見(jiàn)（復(fù)印件或抄送國(guó)土 的函） 3、保障房配建方案情況表（分中心、開(kāi)發(fā)主體、評(píng)估單 位蓋章的紙質(zhì)版和電子版） 4、審計(jì)報(bào)告（紙質(zhì)蓋章版）必備 5、審計(jì)委托方、被審計(jì)單位對(duì)審計(jì)結(jié)果認(rèn)定意見(jiàn)（紙質(zhì) 版）必備 6、PPT電子版，成本明細(xì)構(gòu)成Excel、項(xiàng)目審議表、項(xiàng)目 基本情況必備 四、成本預(yù)審會(huì)的組織及要求 會(huì)議組織及要求會(huì)議組織及要求原則上每月上旬召開(kāi)一次 4月25日前 開(kāi)發(fā)主 體自查 自審 分中心 初步審 核 審計(jì)機(jī) 構(gòu)出具 審計(jì)報(bào) 告 項(xiàng)目部 經(jīng)辦人 審核 4月25日 部門(mén)內(nèi) 審會(huì) 4月30日 市中心 項(xiàng)目初 審會(huì) 5月6日 向各委 辦局發(fā) 送會(huì)議 材料 5月13日 市級(jí)成 本預(yù)審 會(huì) 審計(jì)機(jī) 構(gòu)、項(xiàng)目 主體參會(huì) 審計(jì)機(jī) 構(gòu)、項(xiàng)目 主體參會(huì) 材料齊 備 審計(jì)機(jī) 構(gòu)、項(xiàng)目 主體、區(qū) 縣各職能 部門(mén)參會(huì) 工作環(huán)節(jié) 具體要求 四、成本預(yù)審會(huì)的組織及要求 會(huì)后落實(shí)事項(xiàng)會(huì)后落實(shí)事項(xiàng) 核減費(fèi)用、補(bǔ)充依據(jù) 審計(jì)報(bào)告、區(qū)政府函