1、中海地產(chǎn)合約策劃報告編制工作指引中海地產(chǎn)合約策劃報告編制工作指引 中海合約策劃報告是子公司在具體項目開工前， 總體策劃合約體系構(gòu)建、 合約安排和設(shè) 置建安成本控制目標從而保障項目合約工作高效、 有序進行的綱領(lǐng)性文件。 以下為合約策劃 報告具體內(nèi)容： 一、項目概述一、項目概述 中海項目位于市地區(qū)，項目占地 9189m2，總建筑面積 90247m2，擬 開發(fā)一棟地下三層、地上三十二層的 5A 級智能化辦公樓。 本項目計劃開工日期為年月日， 竣工日期為年月日， 總 發(fā)展時間歷時年零個月。 二、合約策劃綜述二、合約策劃綜述 （一）目的（一）目的 相對于住宅項目而言，高等級寫字樓具有技術(shù)性強、系統(tǒng)復(fù)雜、

2、標準高、專業(yè)性強的特 點，由于項目工程內(nèi)容復(fù)雜，項目管理要求高，為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約 各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工 作計劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。 （二）合約管理架構(gòu)（二）合約管理架構(gòu) 見圖 1：中海項目合約管理架構(gòu)圖。 （三）合約分判總體思路（三）合約分判總體思路 本項目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商， 而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工， 并承擔(dān)現(xiàn)場全面管理的責(zé)任。 所有指定 專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以

3、往存在總 包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況， 合約部將在項目土建總包合約中加入相應(yīng) 約束條款。 招標報價模式多采用二次、三次報價，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對于工程將招標范 圍進行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報價最低單位，以達到總標段合約成本最低。 對于已出圖工程合約價款形式采用總價包干， 對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單 價包干。 除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機電安裝系統(tǒng)）分項較多。具體而言，中海 項目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面， 即包括以下專業(yè)分包： 樁基工程、 深基坑圍護及支撐、 土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機電安裝方面則 涉及強弱電系統(tǒng)

4、、電梯（包括扶梯）工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓 宇智能化系統(tǒng)、污水處理工程及擦窗機等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及物料。 （四）標段劃分（四）標段劃分 由于中海項目開發(fā)時間緊迫， 設(shè)計目前正處于前期擴初設(shè)計階段， 眾多因素尚未 確定，圖紙出圖時間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項目按 期開工，我們擬分兩階段進行總承包工程招標，即0.00 以下總承包工程、0.00 以上總 承包工程。其它分包按照專業(yè)劃分標段。 （五）時間節(jié)點控制思路（五）時間節(jié)點控制思路 本項目工期較緊， 對合約時間節(jié)點控制要求較高， 同時合約分判計劃又受到設(shè)計出圖計 劃和工程進度計劃的制

5、約。 因此， 本項目時間節(jié)點的控制原則是以工程發(fā)展進度計劃為根本 控制點，根據(jù)設(shè)計出圖及樣板確認計劃安排具體的合約分判時間節(jié)點計劃。 在工作開展之前與設(shè)計部、 發(fā)展管理部等部門進行良好的溝通， 對彼此制定的時間節(jié)點計劃 之間的沖突進行協(xié)調(diào)處理； 在工作開展過程中， 要隨實際項目發(fā)展進度對合約時間節(jié)點計劃 進行動態(tài)調(diào)整，并要求嚴格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時分析原因，尋找補救對 策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目發(fā)展。 （六）工程量清單編制原則（六）工程量清單編制原則 鑒于本項目的特點和合約關(guān)系的復(fù)雜性， 計劃聘請工料測量師行進行整個項目的工程量 核算。考慮到一般工料測量師行對

6、鋼筋、砼等會做總體計算，為了成本拆分歸集的方便，要 求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對結(jié)構(gòu)、建筑等進行分別計算，對專業(yè)分包 的工程量按照中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科目（2005 年 11 月修訂版）的科目分類進行 分類計算。 （七）工程價款支付（七）工程價款支付 本項目工程價款按月支付， 不予支付預(yù)付款。 為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況， 良好的控制建安成本， 我們計劃對設(shè)計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認， 對變更 價款在一個月內(nèi)審定，款項在次月的中期付款中支付。 工程結(jié)算在無特殊情況下， 主包工程在具備結(jié)算條件后三個內(nèi)完成結(jié)算工作， 分包工程在具 備結(jié)算條件后一個內(nèi)完成結(jié)

7、算工作。 （八）前置工程合約分判（八）前置工程合約分判 本項目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金回籠的要求， 按照項目銷售計劃， 在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、 內(nèi)部精裝修和第四層樣板房 裝修完成。 為配合營銷宣傳和客戶積累， 銷售中心、 樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭取 盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景 觀工程將進行單獨分判。 本售樓準備工程的分判價款形式先采用單價包干形式，在工程發(fā)標后 60 個工作日內(nèi)完 成工程量清單的計算， 并在施工單位確認后將合同價款更改為總價包干。 該工程價款的支付、 結(jié)算依據(jù)項

8、目整體的工程價款支付原則執(zhí)行。 （九）不利因素分析及應(yīng)對措施（九）不利因素分析及應(yīng)對措施 本項目定位較高，工程技術(shù)性強、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強，加上工期較緊，對合約分判的 速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團隊在測量師行的配合下快速、 有效的運作將是面臨的最大困難。 對此， 我們將對項目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的 統(tǒng)籌計劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進行職責(zé)分攤，使責(zé)任到人。每周須召 開合約協(xié)調(diào)例會， 檢討本周工作， 將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會議中進行及時溝 通解決。 三、招標分判三、招標分判 （一）招標分判概述（一）招標分判概述 計劃是指導(dǎo)項目有序、

9、有效實施的指導(dǎo)性文件， 前述內(nèi)容中對本項目的主要合約安排思 路做了概述， 下面將詳述主要工程合約分判計劃和時間計劃， 該計劃根據(jù)項目發(fā)展總計劃編 制， 并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項目發(fā)展總計劃相應(yīng)調(diào)整時間安排。 中海項目的分判 計劃和招標時間節(jié)點計劃分別見表 1、表 2。 表 1：中海項目合約分判計劃表 備注：付款方式 A 類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的 90%，在該分項工程最終 付款以后支付至工程總價的 95%，留 5%保修金； B 類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收合格后支付該批材料價值的 80%，在該 分項工程最終付款以后支付至工程總價的 95%，留 5%保

10、修金； C 類：設(shè)備類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗收、調(diào)試合格后支付該批材料價值的 80%， 在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的 95%，留 5%保修金； D 類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主； E 類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至 95，留 5%保修金； *號：表示有預(yù)付款。 表 2：中海項目招標時間節(jié)點計劃 （二）招標分判詳述（二）招標分判詳述 1、主包工程分判、主包工程分判 根據(jù)政府相關(guān)部門要求，項目開發(fā)總承包管理原則上最多可分兩階段進行，即0.00 以下總承包及0.00 以上總承包，各自單獨辦理政府施工報建、招標手續(xù)。 由于中

11、海項目開發(fā)時間緊迫， 設(shè)計目前正處于前期擴初設(shè)計階段， 眾多因素尚未 確定，圖紙出圖時間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項目按 期開工，我們擬分兩階段進行總承包工程招標，即0.00 以下總承包工程、0.00 以上總 承包工程。 有關(guān)具體操作事項規(guī)劃如下： （1）有關(guān)時間節(jié)點）有關(guān)時間節(jié)點 設(shè)計出圖時間 樁基施工圖計劃出圖時間：年月日； 0.00 以下工程施工圖計劃出圖時間：年月日； 0.00 以上工程施工圖計劃出圖時間：年月日。 工程進度計劃節(jié)點時間 樁基及圍護工程：年月日至月日； 除樁基以外的0.00 以下工程：年月日至月日； 0.00 以上工程開始時間：年月日。 招

12、標計劃時間（內(nèi)部招標） 0.00 以下總承包工程：年月日至月日，為使本項目按期開工， 其中的樁基及圍護指定分包工程可先招標定標； 0.00 以上總承包工程：年月日至月日。 政府招投標手續(xù)辦理時間 在公司內(nèi)部完成招標工作并確定單位后到區(qū)辦理招投標手續(xù)，時間約 1 個月。 0.00 以下總承包工程：年月日至年月日，其中樁基 及圍護指定分包工程應(yīng)在定標后 1 個月內(nèi)（計劃年月前）自行辦理政府中標 手續(xù)，以確保項目先開工； 0.00 以上工程：年月日至年月日。 （2）總包單位的招標（內(nèi)部邀請招標，分兩階段）總包單位的招標（內(nèi)部邀請招標，分兩階段） 0.00 以下土建總承包工程 單位要求：符合施工資質(zhì)、

13、有相關(guān)工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。 投標單位： 有限公司； 有限公司； 有限公司； 有限公司； 有限公司。 考察時間：年月。 計劃招標時間：年月日至月日。 合約形式：包干總價，除有設(shè)計變更外；工程量清單形式。 總價確定原則：按量價分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價費率尋找相關(guān)單位報價，按市 場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。 內(nèi)部定標時間（暫定）：年月日。 招投標手續(xù)辦理：30 天。 說明：說明： a.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定 標等時間相應(yīng)順延； b.機電預(yù)留預(yù)埋：地下工程中機電工作主要是預(yù)留、預(yù)埋，限于圖紙原因

14、，機電指定分包單 位暫無法確定， 建議此項工作應(yīng)由總包單位完成； 但預(yù)留預(yù)埋涉及到今后與機電指定分包單 位的交接、驗收、使用，所以招標圖紙中此部分內(nèi)容應(yīng)設(shè)計清楚。 c.除結(jié)構(gòu)外的其他土建工程：根據(jù)工程進度要求，在地下結(jié)構(gòu)工程完成后即進行上部結(jié)構(gòu)施 工， 所以下部的其他土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位的工作內(nèi)容， 即下部總包 單位僅負責(zé)砼結(jié)構(gòu)工程。 0.00 以上總包 單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。 投標單位： 有限公司； 有限公司； 有限公司； 有限公司； 有限公司。 考察時間：年月。 計劃招標時間：年月日至月日。 合約形式：包干總價，除

15、有設(shè)計變更外；工程量清單形式。 總價確定原則：按量價分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價費率尋找相關(guān)單位報價，按市 場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。 內(nèi)部定標時間：年月日。 招投標手續(xù)辦理：30 天。 說明：說明： a.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定 標等時間相應(yīng)順延； b.分判體系：上部總包在進入現(xiàn)場后，即承擔(dān)整個項目總包的職責(zé)，包括下部總包未完成的 工作。在合約體系上，所有的其他專業(yè)單位都為它的指定分包單位。 c.總包的合約內(nèi)容： 為報建手續(xù)計， 總包內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部內(nèi)容， 即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、 粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分

16、包、綜合機電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理 等）、總體工程指定分包等。 d.指定分包：由業(yè)主方在招標時明確指定分包工程內(nèi)容，同時招標時以暫定金額形式計入總 包合同總價，總包根據(jù)指定分包合約金額收取照管費，并申報照管費比例。在總包確定后， 根據(jù)設(shè)計情況及工程進度，完成各指定分包單位的招標。 （各指定分包單位的詳細分判本節(jié) 略）。 e.指定供貨：如木門、裝修材料等，視情況而定，可于招標時以暫定金額形式計入總包合同 總價 f.總包的職責(zé)：總包須負責(zé)整個項目的工程進度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包， 所有指定分包單位的工作都必須經(jīng)過總包申報給業(yè)主方，做到歸口統(tǒng)一，減少扯皮。 g.資金控制：

17、為確保工程順利開展，總包及各指定分包應(yīng)建立專款專用帳戶，指定分包工程 款的支付通過總包支付，審核由業(yè)主方完成。為確保總包不任意扣押指定分包工程款，在合 約中制定嚴格管理措施。 h.對總包的要求：由于總包擔(dān)負起整個項目的管理、協(xié)調(diào)，總包單位必須在現(xiàn)場組建經(jīng)驗豐 富、管理能力強的項目管理班子。 （3）招投標手續(xù)的辦理）招投標手續(xù)的辦理 在設(shè)計圖紙達到招標要求時， 我們即展開各階段總包內(nèi)部邀請招標。 在內(nèi)部邀請招標完成并 確定施工單位后，選擇能力較強的招標代理公司完成政府部門要求的招標手續(xù)工作。 由于本項目屬國有資產(chǎn)投資項目，有關(guān)的招標手續(xù)辦理較為嚴格，為此，選擇優(yōu)質(zhì)、能 力強的招標代理公司較為重要

18、。 我們擬選擇多家（3 家或 3 家以上）代理公司進行競標，視報價情況和本身綜合實力擇優(yōu)定 標。 2、分包工程分判（包括指定分包）、分包工程分判（包括指定分包） （1）土建類指定分包）土建類指定分包 樁基及圍護指定分包 單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。 投標單位：擬 3-5 家。 考察時間：年月。 計劃招標時間：年月底前。 合約形式：包干總價，除有設(shè)計變更外；工程量清單形式。 招投標手續(xù)辦理：如設(shè)計圖紙跟不上現(xiàn)場開工進度要求，而項目又必須開工，則由樁基及圍 護指定分包單位負責(zé)辦理政府中標手續(xù)及有關(guān)施工許可手續(xù)，以確保項目按期開工。 說明：說明： a

19、.以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定 標等時間相應(yīng)順延； b.圍護工程：由于本項目為深基坑開挖，施工過程中又影響到周邊地鐵運營線路（2 號線、 4 號線），圍護工程方案將會受到政府部門的嚴格審查，為審慎起見，建議預(yù)先確定好圍護 方案。故，我們擬邀請 2-3 家有資質(zhì)的地下工程設(shè)計院進行圍護設(shè)計方案招標，在綜合考慮 性價比后先確定圍護方案， 再將圍護方案與樁基工程捆綁式進行樁基及圍護指定分包工程施 工招標。 c.樁基單位在0.000 以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包 單位的管理。 土方指定分包工程 由于該工程涉及， 需有一定

20、政府背景的單位方可承擔(dān)施工。 該項工程由業(yè)主方直接 招標并作為總包單位的指定分包單位。 招標工作擬在年月日前完成。 幕墻指定分包工程： 本項工程預(yù)計投資萬，由于幕墻體系設(shè)計基本為整體式，為確保工程質(zhì)量，較難將 本工程劃分標段，為選擇優(yōu)秀施工單位及降低工程成本，需做到以下幾點： a.資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)一級、具有當(dāng)?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類工程施工的單位考察， 并選擇 10-12 家單位考察，考察工作將在年月前完成。 b.投標單位：7-8 家。 c.成本控制建議：目前設(shè)計幕墻為單元式幕墻，幕墻玻璃是幕墻體系中成本主要的一塊，如 果選用進口玻璃必將超出預(yù)計投資， 同時進口玻璃供貨煩瑣， 而目前國內(nèi)

21、大的玻璃廠商生產(chǎn) 的玻璃也能滿足高檔寫字樓要求（如耀皮、南玻）。由于為單元式幕墻，同時項目形式呈上 發(fā)生形體動態(tài)變化， 所以在部分位置對玻璃的要求較高， 如果在施工過程中因放線尺寸而導(dǎo) 致加工錯誤，如選用國產(chǎn)玻璃則可降低對工期的影響。 d.施工單位的確定時間：上部結(jié)構(gòu)在年月開始，結(jié)構(gòu)開始即開始預(yù)埋工作，為 預(yù)留充足的埋件設(shè)計、制作時間，本工程定標預(yù)計于年月底前確定。 室內(nèi)精裝修指定分包工程： 大堂及公共部位裝修工程：主要包括大堂、標準層電梯廳、衛(wèi)生間及開水間、公共走道等裝 修， 目前設(shè)計進度安排能滿足招標進度要求。 由于精裝修的好壞也是本項目定位及檔次的表 現(xiàn)，為確保招標成功，首先設(shè)計圖紙應(yīng)盡

22、可能完善，其次設(shè)計所選用的材料應(yīng)盡可能易于采 購或可替換，以便于施工及成本控制。 室內(nèi)吊頂工程：根據(jù)項目進度招標，由專業(yè)單位供貨及安裝。 架空地板工程：視需要根據(jù)項目進度招標，由專業(yè)單位供貨及安裝。 檢測單位分包 a.地鐵監(jiān)測單位：由業(yè)主直接發(fā)包，政府有關(guān)指定單位。為防范施工風(fēng)險，并有效協(xié)調(diào)政府 關(guān)系，應(yīng)在圍護工程施工前予以確定。 b.管線監(jiān)測單位：由業(yè)主直接發(fā)包。應(yīng)在圍護工程施工前予以確定。 c.樁基檢測：由業(yè)主方直接發(fā)包。 （2）外總體指定分包工程）外總體指定分包工程 外總體工程主要為外廣場及道路、硬景裝飾、綠化工程等。根據(jù)圖紙要求合并或分別招 標。 屋頂鋼結(jié)構(gòu)指定分包工程： 在 32 層

23、屋頂上為鋼結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻，由于此部分結(jié)構(gòu)形式特別，所以可能需選擇專業(yè)鋼結(jié) 構(gòu)單位施工。 說明 以上指定分包項目清單為暫定的， 甲方保留根據(jù)項目發(fā)展進度或其他需要將其他未列入 上述清單的項目劃為指定分包進行招標的權(quán)利， 同時亦不排除視實際需要將上述指定分包項 目轉(zhuǎn)為總包施工的情況，這一點亦會在總承包招標文件中予以明確。 （3）機電類指定分包）機電類指定分包 機電類工程內(nèi)容包括強電、弱電、消防、空調(diào)、給排水、電梯、擦窗機、污水處理、停 車系統(tǒng)、政府變配電工程等眾多子項工程。關(guān)于機電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃 如下： 機電類指定分包擬分成綜合機電主分包（包括空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強電工程

24、、 消防工程等）、弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機供貨及 安裝指定分包、機械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電 工程、甲供機電設(shè)備及物資等幾大項。由于本項目機電造價占建安工程成本的 40%，而綜 合機電主分包工程又是機電工程的大項， 且其又負責(zé)眾多復(fù)雜的管理及協(xié)調(diào)工作， 因此擇優(yōu) 選擇綜合機電主分包單位將非常重要。 綜合機電主分包 單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，機電各系統(tǒng)綜合協(xié)調(diào)管理能力強、合約意識強 的機電工程公司。 合約內(nèi)容：包含空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強電工程、消防工程、不銹鋼水箱工程等。 投標單位：4-5 家。 考察時

25、間：年月日前完成。 招標時間：機電主分包為年月日至月日。 指定分包為年月日至月日。 合約形式：包干總價，除有業(yè)主同意的設(shè)計變更外。 內(nèi)部確定時間：年月日前。 說明：說明： a.分判體系：綜合機電主分包單位中標簽約后，即承擔(dān)整個項目的全部機電各系統(tǒng)的施工和 協(xié)調(diào)。 b.主分包職責(zé)：負責(zé)整個項目全部機電各系統(tǒng)的工程進度質(zhì)量，包括機電各系統(tǒng)管線、設(shè)備 和在平面、立面上布置綜合協(xié)調(diào)，各系統(tǒng)的技術(shù)協(xié)調(diào)，弱電智能化各子系統(tǒng)的集成協(xié)調(diào)等。 業(yè)主及總承包方主要協(xié)調(diào)綜合機電主分包。 c.其他機電指定分包，如弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗 機供貨及安裝指定分包、機械停車設(shè)備供貨及安裝指

26、定分包、污水處理指定分包、政府指定 的變配電工程等，由業(yè)主自行招標定標，以指定分包合約方式與總承包單位簽約。同時，業(yè) 主在綜合機電主分包招標時將上述項目列出，要求綜合機電主分包單位申報配合、照管費， 亦即上述指定分包由綜合機電主分包統(tǒng)一照管、協(xié)調(diào)、接駁、調(diào)試。 d.對機電主分包要求：由于機電主分包承擔(dān)整個項目的機電各系統(tǒng)的工程管理和協(xié)調(diào)，機電 主分包必須在現(xiàn)場組建經(jīng)驗豐富、專業(yè)施工技術(shù)熟練、綜合協(xié)調(diào)能力強的管理班子。 弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)） 單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，綜合協(xié)調(diào)管理能力強、合約意識強。 投標單位：3-4 家。 考察時間：年月。 招標時間：年月日至月日。 合約形

27、式：包干總價，除有業(yè)主同意的設(shè)計變更外。 內(nèi)部確定時間：年月日至月日。 電梯供貨及安裝 按照股份公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯。 內(nèi)部確定型號、可選配置、可選功能等技術(shù)要求的時間：年月日至月 日。 擦窗機供貨及安裝指定分包 內(nèi)部定標時間：年月日至月日。 機械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包 內(nèi)部定標時間：年月日至月日。 污水處理指定分包 內(nèi)部定標時間：年月日至月日。 政府指定的變配電工程 根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)場進度確定定標時間。 甲供機電設(shè)備及物資 甲供機電設(shè)備及指定品牌供貨：暫定為冷水機組、空調(diào)機組、鍋爐及附屬設(shè)備、水泵、發(fā)電 機組、配電箱柜、母線槽、電纜等，具體說明詳見以下

28、第四點。 3、工程監(jiān)理單位招標、工程監(jiān)理單位招標 （1）單位要求：符合本工程相應(yīng)規(guī)模的建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模，監(jiān)理人員素 質(zhì)高，公司信譽良好的單位。 （2）投標單位初選：年月日至月日 （3）招標時間：年月日至月日 （4）合約形式：依據(jù)招標時具備的設(shè)計成果，由投標單位出具監(jiān)理服務(wù)計劃書，按國家和 XX 省工程監(jiān)理相關(guān)規(guī)范（取較嚴格者）給監(jiān)理服務(wù)計劃書的內(nèi)容，申報包干總價，我司則 約定較為保守的工期，并約定無論實施階段建筑形態(tài)和數(shù)量變化，總價不做調(diào)整。 （5）總價確定原則：依據(jù)本工程規(guī)模、監(jiān)理服務(wù)工作內(nèi)容，結(jié)合市場價格情況，確定總價。 4、工料測量師行招標、工料測量師行招標 鑒于本項目的

29、特點和合約關(guān)系的復(fù)雜性， 為有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系， 我們建議在本項目 聘請工料測量師行。 工料測量師行的職責(zé)和作用： （1）為前期招標工作提供必要的專業(yè)咨詢意見； （2）進行工程量、工程價款的審核，如：審核中期付款及施工中期的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證 等價款；協(xié)助處理合約價款爭議； （3）提出結(jié)算建議。 作為客觀、 公正的第三方， 工料測量師行將按照專業(yè)規(guī)則對工程量、 工程價款進行核算， 為避免各種矛盾沖突、提出公平合理的結(jié)算建議、及本項目的成本控制工作提供有效幫助。 對于工料測量師行的選擇，我們將會采用招標方式（3 家或 3 家以上單位投標）擇優(yōu)確定， 并將工料測量師行的聘用費控制在人民幣萬元左右

30、。 四、材料及設(shè)備采購四、材料及設(shè)備采購 （一）物資采購計劃 表 3：中海項目物資采購計劃（范例） （二）材料設(shè)備采購一覽表 表 4：中海項目材料、設(shè)備供應(yīng)方式明細表（范例） 五、建安成本控制計劃五、建安成本控制計劃 （一）建安成本控制目標 在年月上旬，根據(jù) 50%深化設(shè)計方案，我們編制完成了中海項目建 安成本估算，由于設(shè)計還未進入擴初階段，成本估算主要根據(jù)以往類似工程、我司已開發(fā) 的寫字樓項目、建筑市場價格等經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行編制。 中海項目建安成本估算具體分項內(nèi)容主要為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、幕墻工程、粗 裝飾工程、公共部位精裝飾工程、機電工程及總體工程，估算建安成本為人民幣.億 元， 估算經(jīng)濟指標

31、為元/m2 （按總建筑面積 90247m2 計算） ， 其中土建費用占 60%、 機電費用占 40%。（具體內(nèi)容詳見附件二）。 隨著設(shè)計不斷完善和深度加深， 我們將對上述成本估算進行動態(tài)即時調(diào)整， 在未有更新的設(shè) 計圖紙之前，該成本估算表即為中海項目的成本控制指標。同時，該成本估算表也將 分發(fā)各位董事及中海設(shè)計管理部及相關(guān)職能部門，以作決策參考或評審。 （二）建安成本控制重點 1、土建工程 由于設(shè)計在結(jié)構(gòu)方面相對比較固定， 故主要的控制點應(yīng)為幕墻工程與精裝飾工程， 該兩 項成本約在.億元。 2、機電工程 辦公樓項目的機電所占比重較大， 尤其是設(shè)備、 材料的選擇對成本變動的影響因素較大， 此也是

32、成本控制的要點。 （三）建安成本控制措施 1、控制目標 通過采取必要的控制建安成本的措施，我們將成本控制目標定為：將估算成本降低 5% 8%。 2、控制手段 為加強成本控制管理，建立有效的成本控制管理體系，我們擬從以下幾方面著手進行： （1）事前控制 將成本目標分解并下發(fā)各有關(guān)職能部門，建立成本目標控制管理體系； 建立清晰的合約管理模式； 建立成本限額設(shè)計理念，做到在擴初階段設(shè)計合理、完整； 選擇優(yōu)秀的施工單位； 努力獲取比市場更具競爭性的施工價格； 計劃先行，時間安排妥當(dāng)。 （2）事中控制 加強各職能部門的溝通聯(lián)系； 堅持成本歸口管理，完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、手續(xù)； 加強經(jīng)濟評估活動，

33、定期召開成本變動會議； 及時獲取現(xiàn)場信息，加強反索賠工作； 提供每月設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證經(jīng)濟報告。 （3）事后控制 嚴格按照合同文件審核工程結(jié)算文件； 建立項目完整的成本分析庫。 六、人員配置六、人員配置 （一） 由于本工程的重要性， 特分別設(shè)置土建造價工程師和水電造價工程師各一名專門負責(zé) 本項目，并在地盤派駐一名合約工程師，物資管理工作由負責(zé)物資采購的工程師分管。 （二）此外，中海剛進入市，對本地建筑市場了解有限。一方面對外派員工進行積極培 訓(xùn)，另一方面則通過招聘實現(xiàn)人員的本地化。 七、總結(jié)七、總結(jié) 中海項目專業(yè)性強、 系統(tǒng)性高的特點， 對我們的合約管理及成本控制工作提出了 更加嚴格、更加規(guī)范的要求，在上述合約策劃報告的綱領(lǐng)指導(dǎo)下，我們力爭在項目合約管理 中做到有序、有效、公平、公正，在營造一座真正優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品同時并做好成本控制管理 工作，全力維護及確保投資人的權(quán)益。