1、PART 一、容積率與項目規劃的邏輯關系 PART 二、不同容積率的方案強排模式 PART 三、案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科 學性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個 人為操作因素：產品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 PART 一、容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率： 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關 -首層戶型（贈送私家花園）是項目賣
2、價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉 2、底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。 PART 一、 容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足建筑密度： 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。 2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優質資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發不占容積率的地上和地下空間，變為可銷售面積 如何貨值最大化： PART 一、容積率與項目規劃的邏輯關系 6 PART 二、不同容積率的方案強排模式 日照及間距計算的
3、影響 7 PART 二、不同容積率的方案強排模式 戶型選擇模式 8 PART 二、不同容積率的方案強排模式 9 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率小于1： 10 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率：1.01.5 11 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率：1.52.0 12 PART 二、不同容積率的方案強排模式 容積率：2.02.8 用足指標 貨值最大化 復制模塊 配套用房最小化 贈綠規劃和底層挖掘 控制地庫 減少入口 PART 三、案例分享 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率 1.2用足建筑密度 2、用足規劃法規的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空
4、陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間， 有效增加實際容積率；利用2.0米以下不計面積的規定。 PART 三、案例分享 總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800 建設用地：約49077 容積率：3.8 地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40% 住宅面積占60%-80% 綠地率：30% 集中綠地：6000 建筑限高：80m 用地內另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建 筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標內 規劃難點： 建筑限高從80米突破到90米； 日照； PART 三、案例分享：龍湖北京唐
5、寧ONE 設計前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規范 填充建筑物，得出最大容積率。 PART 三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE 把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積 多元化產品，混合分布多元化產品，混合分布 端頭轉角戶型設計部分 90平米以下小戶型 端頭轉角戶型設計部 分90平米以下小戶型 精品公寓：擋光 住宅作為商業指 標 在陰影區部分的 作為商業指標 PART 三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE 樓型的選擇大大提高了容積率樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的一棟住宅占到住宅總面積的36%36% 規劃少量的東西朝
6、向建筑 規劃少量的東西朝 向建筑 邊角地塊的有效利用邊角地塊的有效利用 北京唐寧北京唐寧ONE 大進深多單元的平面組合單體對 容積率貢獻大 北方地區在好的地段可采用少量 的東西向布局 PART 三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1、用足建筑密度：主要與首層建筑面積有關 -首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉 2、用足當地法規：底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。 PART 三、案例分享 用足密度-好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。 PART 三、案例分享
7、 雙層高可變空間的利用 優點：零面積變2房，3房 戶型成5房 功能：可以做為家庭娛樂、 書房、保姆間、空中花園 等多種用途，上下層不等 高分隔，靈活多變。 實景展示建議做兒童房： 下層為臥室，閣樓為學習、 游戲 閣樓平面 剖面圖 雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率 PART 三、案例分享：用足法規 PART 三、案例分享：用足法規 1、利用2.2米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高 至2.0米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 PART 三、案例分享：用足法規 “肚里有貨”-貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態
8、組合比例模型推演。（可利用總圖預案指標求解模型） 2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優質資源戶型比例 ，擴大溢價范圍。 4、盡可能開發不占容積率的地上和地下空間，變為可銷售面積。 PART 三、案例分享 不平衡使用容積率案例A 建設用地 77.88畝 建設用地 111.32畝 地 塊 經 濟 技 術 指 標 地 塊 經 濟 技 術 指 標 凈用地面積凈用地面積 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征綠地征綠地 40728.7040728.70 地上可建設面 積 地上可建設面 積 52030
9、0.00520300.00 容 積 率容 積 率 4.14.1 建筑密度建筑密度 3030其中住其中住 宅宅26%26% 綠 地 率綠 地 率 30%30% PART 三、案例分享 各業態市場分析 含金量高容積率面積收益 容積率面積收益預計建面價格預計地價外成本 地價外成本前期工程費基礎設施及配套費 這里可以看到聯排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。 各 業 態 的 容 積 率 面 積 收 益 表各 業 態 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業態預計建面價格預計地價外成本容積率面積收益 社區商鋪 5025010000/ 1887 / 8113元 普
10、通聯排13000/2000/11000元 親地底躍 20025012000/ 1960 / 10040元 電梯頂躍 20025011000/ 1960 / 9040元 電梯洋房 1001307500/ 2750 / 4750元 34高層831306800/ （精裝）2505 / 4295元 新城案例 總體規劃業態配比 規劃要求： 1.容積率:4.1 2.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業態指標比對： 業態合理容積率覆蓋率 社區商業3層2355100% 普通聯排2.5層0.60.753035% 底躍13層 電梯頂躍 無電梯頂躍 電梯花園洋房71.52.02530% 無電梯花園洋房1.31.528
11、32% 高層（1233層）2.561520% 1、聯排別墅占地較大，但不易出面積 2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的 面積可溢價 3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面 積，且能激活4、5、6和頂躍溢價 商業占足4%的覆蓋率，在適當的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率20%，少占地，容積率8 聯排無電梯洋房電梯洋房 替代 替代 新城案例 花園洋房集中、規模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房規模視覺； 2、形成點、線、面豐富城市空間； PART 三、案例分享 電梯花園洋房 34層高層 社區商業 多層返遷房 規劃未建
12、小區 景尚景（高層） 新城案例 不平衡使用容積率后的總貨值為 40億元左右 ， 大于單一產品的總貨值，比如只做 高層的貨值為36.5億左右 本方案占地比：花園洋房區/高層 區=6.3/3.7 本方案可售住宅面積比（含下躍 贈送）：花園洋房/高層=3.1/6.9 1.2 不平衡使用容積率案例B 地 塊 經 濟 技 術 指 標地 塊 經 濟 技 術 指 標 總用地面積（算容積率 的基數） 總用地面積（算容積率 的基數） 106690 虎溪河及周邊綠地（不 計入綠地率） 虎溪河及周邊綠地（不 計入綠地率） 8395 可建設用地面積可建設用地面積 98295 可建設地上面積可建設地上面積 160035
13、 容 積 率容 積 率 1.5 建筑密度建筑密度 30 綠 地 率綠 地 率 30% 虎 溪 河 市政停車場 建設用地 建設用地 各業態對應的容積率及密度： 業態容積率建筑密度 社區商業 3層 23 67100% 普通聯排 3層 0.60.72530% 大院別墅 24層 0.832% 洋房 7層 1.21.523% 高層 22層 2.53.51015% 以配比的方式用足1.5的容積率 產品業態組合有： 1、商業洋房 2、商業聯排/大院高層 3、商業聯排/大院洋房高層 7層7層 總圖 配比研究 洋房洋房 7層7層 洋房洋房 2.5層 20.5層 2.5層 2.5層 別墅 別墅別墅高層 間距 項目
14、案例 二、貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效 辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模 型推演。（分析兩個案例） 2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一 級業態的價格，提升溢價空間。(產品類 型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優質資 源戶型比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發不占容積率的地上和地下空 間，變為可銷售面積 運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。 獨花高 容積率：0.30.61.5 1 12 23 34 4 類獨棟別 墅 聯排大院類聯排洋 房 高town 0.5 0.8
15、2.0 500W200W100W1800W50W 獨獨聯聯花花高高 疊拼別墅剖面圖疊拼別墅剖面圖 9090105105 9090105105 9090105105 9090105105 0 03030 5050100100 半地下室（半地下室（帶庭帶庭院院） 附送閣樓 四層 三層 二 層 首層 附送閣樓附送閣樓 一樓一樓 二樓二樓 9090120120 9090120120 聯排別墅剖面圖聯排別墅剖面圖 0 03030 6060150150半地下室（帶采光庭院）半地下室（帶采光庭院） 附送閣樓 二層 首層 重慶睿城大院 案例：贈送半地下室和閣樓面積 送閣樓送閣樓 贈送車庫贈送車庫 贈送半地下室
16、贈送半地下室 后花園后花園前花園前花園 疊拼戶型解析疊拼戶型解析 送閣樓送閣樓 后花園后花園 獨立入戶樓梯獨立入戶樓梯 贈送車庫贈送車庫 贈送半地下室贈送半地下室 前花園前花園 空中花園空中花園 聯排：200250（實得350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院 疊拼：180220（實得220300） 送: 4F閣樓，半地下層庭院 聯排戶型解析聯排戶型解析 “削減龍套”-配套用房最小化 嚴格控制物管用房、會所、 垃圾站、居委會等配套建 筑面積，并盡量放到地下 層，不占用容積率。 會所應布置在沿街位置， 便于對外經營，總圖報建 時，會所要標注為商業用 房。 會所室內泳池、乒乓球室均在地下一層
17、,網球場下沉，布置在地下室 底板上,底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林 茶座。地上面積391平米. 地下泳池地下泳池 “地下黃金”-控制地庫 在不占用容積率的前提下， 盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋 優化車庫柱網，控制車庫 面積，標準為：車庫面積 / 車位數應小于35平米 。 將車庫抬到地上一層 案例 抬高一層的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一層車位：通風采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節省1300萬元； 6%左右坡道 車輛直接入庫 采光通風 減少埋深 北京 中糧假日紫苑停車分析 -地上，半地下兩層車位集中分布 -減小下挖工程量，大幅降低成本 -框架結
18、構，開放式，無管線（停車專題將展開研究） 中 央 集 中 車 位 外 圍 地 上 車 位 停車橋 “看好家門”-減少入口 同一個地塊的車庫與人行入 口盡量歸一，便于物業減少 管理人數， 以入口為原點 100米范圍內不應設置第二 出入口。 每增加一個出入口，就至少增 加6個保安（三班倒），例 如在成都，每個保安每月的 費用至少在2000-3000元， 每年將增加144000 216000元 兩個相鄰地塊的入口應盡量 相對，便于兩個相鄰地塊人 員的步行交通 底層架空，無坡道出入口 架空地下車庫 消防通道 社區主入口 車庫出入口 減少入口，節約物業人力成本 景觀化車道、增加綠化面積景觀化車道、增加綠化面積 負二層地下車庫 交通分析 42
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