1、1 廣東省控規(guī)調(diào)整的規(guī)定 PROVISIONS OF GUANGDONG 2 實踐與困惑 RPACTICE AND CONFUSION 3 技術(shù)特點 TECHNICAL CHARACTERISTICS 4 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 目 錄 CONTENTS 5設(shè)想與建議 IDEAS AND SUGGESTIONS 廣東省控規(guī)調(diào)整的規(guī)定 PROVISIONS OF GUANGDONG 01 廣東省控規(guī)調(diào)整規(guī)定 PTOVISIONS 現(xiàn)行法律法規(guī)體系 對于控規(guī)的編制和修改有明確規(guī)定。 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 國家層面廣東省廣州市 珠海市 1.廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 2013年

2、5月1日施行 2.廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī) 劃管理條例 2005年3月1日施行 1.廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 2015.3.1施行 2.廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃程序規(guī)定 2011.12.1施行 3.廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定 2018.2.13生效 1.珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 2013.10.1施行 2.珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例實施 辦法 2016.10.22施行 3.珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 （2017版） 2018.3.1施行 . . . 5 廣東省 控制性詳細(xì)規(guī)劃等需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議。 廣東省控規(guī)調(diào)整規(guī)定 PTOVISIONS 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例中的城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會制度 第六條 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、鎮(zhèn)

3、、特定地區(qū)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，重要地段的修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議。省城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會的產(chǎn)生、任期、議 事規(guī)則等有關(guān)事項由省人民政府規(guī)定。城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會的產(chǎn)生、任期、議事規(guī)則等有關(guān)事項由本級人民政府規(guī)定，并報上一級人民政府備案。 廣州市城市規(guī)劃委員會組成及議事制度 一、組織構(gòu)成 廣州規(guī) 委會組 成及議 事制度 主任委員會、規(guī)劃委員會及其交通及市政委、地區(qū)及城市設(shè)計委等組 成。 二、各委員會職責(zé) 明確主任委員會、規(guī)劃委員會、交通及市政專業(yè)委員會、地區(qū)及城市 設(shè)計委員會、城市更新委員會、辦公室的主要職責(zé)。 三、委員的產(chǎn)生 （一）政府委員 （二）專家和公眾代表（三）委員聘任資

4、格等 四、委員責(zé)任及要求 （一）委員責(zé)任（二）回避制度（三）請假與缺席（四）監(jiān)督 五、議事規(guī)則 （一）會議召集（二）參會人員（三）會議程序（四）議題匯報 （五）會議表決 （六）公眾參與 6 廣東省 控規(guī)審批和修改應(yīng)遵循廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例。 廣東省控規(guī)調(diào)整規(guī)定 PTOVISIONS 廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例中的控規(guī)審批 第四條 設(shè)市城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃由市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(以下簡稱城市 規(guī)劃行政主管部門)組織編制，經(jīng)城市規(guī)劃委員會審議通過，報市人民政府批準(zhǔn)后公布實 施。 第十二條城市規(guī)劃編制單位完成控制性詳細(xì)規(guī)劃草案后，應(yīng)當(dāng)報城市規(guī)劃行政主管部 門審查。 第十三

5、條城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)將審查后的控制性詳細(xì)規(guī)劃草案公開展示，征詢 公眾意見。 控制性詳細(xì)規(guī)劃草案公開展示的時間不少于二十日。展示的時間、地點及公眾提交意見 的期限、方式應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刂饕侣劽襟w或者政府信息網(wǎng)站上公布，同時在規(guī)劃地塊的主 要街道或者其他公共場所設(shè)置公示欄公示。 第十五條城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)將控制性詳細(xì)規(guī)劃草案及審查意見提交城市規(guī)劃 委員會審議，并附公眾意見及采納情況。 第十六條控制性詳細(xì)規(guī)劃草案經(jīng)城市規(guī)劃委員會審議通過后，由城市規(guī)劃行政主管部 門根據(jù)審議意見修改完善并報同級人民政府批準(zhǔn)。 第十七條控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)自批準(zhǔn)之日 起三十日內(nèi)

6、在當(dāng)?shù)刂饕侣劽襟w和政府信息網(wǎng)站上公告。公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括該控制性 詳細(xì)規(guī)劃的具體范圍、實施時間和查詢方式等。 控制性詳細(xì)規(guī)劃草案 城市規(guī)劃行政主管 部門審查 控制性詳細(xì)規(guī)劃草案公 開展示 控制性詳細(xì)規(guī)劃草案征求公 共意見，公開展示的時間不 少于二十日。 提交城市規(guī)劃委員會審議 修改完善并報同級人民 政府批準(zhǔn) 公告 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)自批 準(zhǔn)之日起三十日內(nèi) 公眾對控制性詳細(xì)規(guī)劃草案 提出重大異議的 通過召開座談會、論證會、聽 證會等方式進(jìn)行充分論證；草 案修改完善。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的審批流程 7 廣東省控規(guī)調(diào)整規(guī)定 PTOVISIONS 廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例中的控規(guī)修改 第二

7、十條 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出讓、劃撥以及建設(shè)用地的規(guī)劃許可應(yīng)當(dāng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。沒有編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的地塊，除本條例 第十九條規(guī)定的情形外，城市規(guī)劃行政主管部門不得辦理建設(shè)用地的規(guī)劃許可手續(xù)，土地行政主管部門不得辦理土地使用權(quán)出讓、劃撥手續(xù)。土地使用性 質(zhì)、使用強(qiáng)度以及其他規(guī)劃條件，應(yīng)當(dāng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，并作為土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。任何單位和個人不得擅自改變土地使用權(quán)出讓 合同中的規(guī)劃設(shè)計條件。 第二十一條 有下列情形之一，需要對控制性詳細(xì)規(guī)劃作出調(diào)整的，由原組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的城市規(guī)劃行政主管部門或鎮(zhèn)人民政府提出建議，并經(jīng)縣 （市）城市規(guī)劃委員會審議通過報原

8、批準(zhǔn)的人民政府同意后，按照本條例第二章、第三章規(guī)定的編制、審批程序進(jìn)行。 廣東省廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理條例中控規(guī)調(diào)整的四種情況。 城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃發(fā)生重 大變更，對控制性詳細(xì)規(guī)劃控制區(qū) 域的功能與布局產(chǎn)生重大影響的。 在實施城市建設(shè)中發(fā)現(xiàn)控制性詳 細(xì)規(guī)劃有明顯缺陷的。 設(shè)立重大建設(shè)項目，對控制性詳細(xì) 規(guī)劃控制地塊的功能與布局產(chǎn)生重 大影響的。 對控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的建設(shè)用 地性質(zhì)、建設(shè)用地使用強(qiáng)度和公 共配套設(shè)施的規(guī)劃要求進(jìn)行調(diào)整 的。 03020401 8 廣州市 明確了控規(guī)編制計劃、組織、公示、審查、審議、批準(zhǔn)備案的流程。 廣東省控規(guī)調(diào)整規(guī)定 PTOVISIONS 廣州市城鄉(xiāng)

9、規(guī)劃程序規(guī)定中的控規(guī)制定程序 編制計劃編制計劃 市、縣級市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管 部門制定控制性詳細(xì)規(guī)劃 的編制計劃，報同級人民 政府審定。 組織編制公示 審查審議批準(zhǔn)、備案 組織編制公示 審查審議批準(zhǔn)、備案 市轄各區(qū)的控制性詳細(xì) 規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管 部門根據(jù)總體規(guī)劃組織 編制。 報送審查、審批前，組 織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃 草案予以公示。 市轄各區(qū)的控制性詳細(xì) 規(guī)劃經(jīng)市城市規(guī)劃委員 會審議通過后，報市人 民政府批準(zhǔn)。 組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將通 過審查的控制性詳細(xì)規(guī) 劃草案、審查意見及公 眾參與報告提交市或者 縣級市城市規(guī)劃委員會 審議。 市轄各區(qū)的控制性詳細(xì) 規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管 部門審查；縣級市政府 所

10、在地的鎮(zhèn)(街)、縣級市 所轄鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī) 劃，由縣級市城鄉(xiāng)規(guī)劃 主管部門審查。 010203 04 0506/07 第八條 控制性詳細(xì)規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性 內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總體規(guī)劃。 涉及對控制性詳細(xì)規(guī)劃管理單元內(nèi)部的控制指標(biāo)、要求作出調(diào)整的，除 第九條規(guī)定的情形外，可以由相關(guān)政府部門或者土地使用權(quán)人向組織編制機(jī) 關(guān)提出書面申請，同時附送規(guī)劃修改論證報告和草案。由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 結(jié)合書面申請要求和周邊規(guī)劃情況，組織編制規(guī)劃調(diào)整方案。規(guī)劃修改論證 報告和草案及調(diào)整方案經(jīng)城市規(guī)劃委員會審議通過后，報原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)獨立地塊指標(biāo)調(diào)整情況做好控

11、制性詳細(xì)規(guī)劃管理 單元的總體指標(biāo)平衡。對控制性詳細(xì)規(guī)劃管理單元內(nèi)部的控制指標(biāo)、要求的 調(diào)整，不適用于以公開出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目。 第九條 有下列情形之一的，控制性詳細(xì)規(guī)劃的原審批機(jī)關(guān)可以委托城 鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行局部修正： (一)因工程實施需要，在不增加原規(guī)劃確定的總建筑面積的前提下，修 正道路及市政設(shè)施的線位、部分技術(shù)參數(shù)及沿線用地規(guī)劃控制指標(biāo)的。 (二)非重要地區(qū)用地調(diào)整建筑密度、綠地率，且與周邊景觀協(xié)調(diào)但不增 加原規(guī)劃確定的總建筑面積的。 (三)因控制性詳細(xì)規(guī)劃的信息錯漏需要更正控制性詳細(xì)規(guī)劃相關(guān)信息的。 控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序 9 珠海 根據(jù)需要開展交通

12、、市政、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、環(huán)保等專項評估，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃修改的依據(jù)。 廣東省控規(guī)調(diào)整規(guī)定 PTOVISIONS 政府部門、建設(shè)單位或者土地使用權(quán) 人提出申請 提出書面申請 規(guī)劃部門向市政府提出專題報告。 專題報告經(jīng)市政府同意。 論證修改必要性 編制修改方案 審議、批準(zhǔn) 經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過，報市 政府批準(zhǔn)。 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例實施辦法 第十條 控制性詳細(xì)規(guī)劃編制應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要同步開展交通、市政、景觀、環(huán)保、水資源等專項評估， 經(jīng)市規(guī)劃部門會同相關(guān)部門審查后，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的依據(jù)。 橫琴新區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和修改，在報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議后，由橫琴新區(qū)管理機(jī)構(gòu)審 批，

13、并報市規(guī)劃部門備案。 第十七條 控制性詳細(xì)規(guī)劃在滿足法定條件時，可以進(jìn)行調(diào)整。控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整包括修改和局部 修正。控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改、局部修正，應(yīng)當(dāng)通過控制性詳細(xì)規(guī)劃動態(tài)維護(hù)及時納入規(guī)劃管理系 統(tǒng)。 第十九條 有下列情形之一的，可以對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修改： （一）城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃發(fā)生重大變更，對控制性詳細(xì)規(guī)劃控制區(qū)域的功能與布局產(chǎn)生重 大影響的； （二）國家和省設(shè)立重大建設(shè)項目，對控制性詳細(xì)規(guī)劃控制地塊的功能與布局產(chǎn)生重大影響的； （三）在實施城市建設(shè)中發(fā)現(xiàn)控制性詳細(xì)規(guī)劃有明顯缺陷的； （四）對控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的建設(shè)用地性質(zhì)、建設(shè)用地使用強(qiáng)度和公共配套設(shè)施的規(guī)劃要求進(jìn)行 調(diào)整

14、的 第二十一條 控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改，由政府部門、建設(shè)單位或者土地使用權(quán)人向規(guī)劃部門提出書面申請并說 明理由，規(guī)劃部門組織論證修改的必要性，并向市政府提出專題報告，經(jīng)市政府同意后，方可編制 修改方案。修改方案公示后，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過，報市政府批準(zhǔn)。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改應(yīng)當(dāng)由政府部門、建設(shè)單位或者土地使用權(quán)人根據(jù)需要開展交通、市政、 歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、景觀、環(huán)保等專項評估，經(jīng)相關(guān)部門審查后，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃修改的依據(jù)。 實踐與困惑 RPACTICE AND CONFUSION 02 第六次會議：6/85.71%1/14.29% 第七次會議：5/100% 五次會議：23/74.19%

15、 控規(guī)調(diào)整專項規(guī)劃優(yōu)化 控規(guī)調(diào)整 控規(guī)調(diào)整 專項規(guī)劃優(yōu)化 實踐與困惑議題統(tǒng)計分析 PRACTICE 珠三角重要城市規(guī)委會2018年議題不完全統(tǒng)計 第一次會議：4/57.14%3/42.86%控規(guī)調(diào)整控規(guī)編制 第二次會議： 4/80% 1/20% 控規(guī)調(diào)整控規(guī)編制 第五次會議：4/66.66%控規(guī)調(diào)整1/16.67%1/16.67%控規(guī)編制一張圖編制 控規(guī)調(diào)整在規(guī)委會2018年議題中占比為74%，比重較高。 1/3.23% 一張圖編制 1/3.23% 6/19.35%控規(guī)編制 ？ 控規(guī)調(diào)整占比多反映了什么 序號 地塊編 碼 用地性 質(zhì) 用地面 積 建筑面 積 居住人 口 容積率 建筑密 度 綠地

16、率 建筑高 度 兼容性路網(wǎng) 公共服 務(wù)設(shè)施 市政公 用設(shè)施 道路交 通設(shè)施 1+-+ 2+ 3+ 4+ 5+ 6+-+ 7+-+ 8+ 9+ 10+ 11+ 12-+ 13 14+ 15-+ 16 17 18+-+ 19+- 20 21 22+ 23+ 調(diào)整了哪些指標(biāo)？ 主要體現(xiàn)在四大方面：用地布局、開發(fā)強(qiáng)度、交通優(yōu)化、城市設(shè)計，其中： 1、開發(fā)強(qiáng)度調(diào)整最為普遍，具體體現(xiàn)在對容積率、建筑面積的調(diào)整； 2、其次為用地布局的優(yōu)化，具體體現(xiàn)在對居住、產(chǎn)業(yè)、公服、綠地各類用 地布局以及配備的公共服務(wù)設(shè)施的調(diào)整； 3、再次為路網(wǎng)調(diào)整，具體體現(xiàn)在增加支路，提高路網(wǎng)密度等交通優(yōu)化措施； 4、最后是城市設(shè)計的

17、調(diào)整，包括對開放空間、建筑高度、天際線等影響城 市空間效果的指標(biāo)調(diào)整。 實踐與困惑議題統(tǒng)計分析 PRACTICE 指標(biāo)增加指標(biāo)減少指標(biāo)改變+- 23/100% 18/78.26% 容積率 用地性質(zhì) 建筑面積 建筑高度 路網(wǎng) 道路交通設(shè)施 公共服務(wù)設(shè)施 綠地率 建筑密度 居住人口 18/78.26% 15/65.22% 13/56.52% 13/56.52% 11/47.83% 11/47.83% 9/39.13% 8/34.78% 用地面積 市政公用設(shè)施 地塊編碼 兼容性 7/30.43% 5/21.74% 3/13.04% 1/4.35% 技術(shù)特點 TECHNICAL CHARACTERIS

18、TICS03 A控規(guī)調(diào)整文本內(nèi)容 1、項目概況 1.1 項目背景 1.2 基本情況 1.3 項目范圍 1.4 地塊現(xiàn)狀 1.4.1用地現(xiàn)狀 1.4.2內(nèi)部道路 1.4.3建筑現(xiàn)狀 1.4.4行政許可現(xiàn)狀 1.4.5擬建項目 1.5 現(xiàn)狀影響因素 1.6 現(xiàn)行規(guī)劃情況 2、規(guī)劃優(yōu)化深化說明 2.1 規(guī)劃用地布局 2.2 道路系統(tǒng) 2.3 公共服務(wù)設(shè)施 2.4 綠地及公共空間規(guī)劃 2.5 市政設(shè)施 2.6 城市設(shè)計 2.7 調(diào)整后的影響分析 2.7.1對社會、經(jīng)濟(jì)效益的影響 2.7.2對交通的影響 2.7.3對公共服務(wù)設(shè)施的影響 2.7.4對市政的影響 2.7.5對環(huán)境的影響 3、公示及部門意見

19、落實情況 3.1 公示情況 3.1.1公示時間 3.1.2公示方式 3.1.3公示意見 3.1.4公示位置 3.1.5公示現(xiàn)場照片 3.2 部門意見落實情況 4、提請會議審議并 表決的內(nèi)容 4.1 規(guī)劃用地布局和功能優(yōu)化 4.1.1用地布局 4.1.2控制指標(biāo) 4.2 交通系統(tǒng) 4.3 公共服務(wù)設(shè)施 附件 附件一 市政府同意開展控規(guī) 調(diào)整工作批文 附件二 公示意見情況 附件三 公示后修改情況 附件四 部門意見回復(fù)文件 附加五 專家審查意見及回復(fù) 附件六 環(huán)境影響評價意見 注：本控規(guī)調(diào)整文本內(nèi)容為一般控規(guī)調(diào)整需涵括的內(nèi)容，具體項目文本的內(nèi)容及順序會有所變化調(diào)整。 技術(shù)特點控規(guī)調(diào)整的文本內(nèi)容 CH

20、ARACTERISTICS 優(yōu)點：對控規(guī)調(diào)整后產(chǎn)生的影響進(jìn)行評估。 B控規(guī)調(diào)整文本內(nèi)容 1、項目概況 1.1 區(qū)位范圍 1.2 調(diào)整原因 1.3 現(xiàn)狀情況 1.3.1人口 1.3.2產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 1.3.3交通設(shè)施 1.3.4公共及市政設(shè)施 1.3.5資源 1.3.6小結(jié) 2、規(guī)劃方案及說明 2.1 定位目標(biāo) 2.2 空間結(jié)構(gòu) 2.3 與相關(guān)規(guī)劃銜接 2.4 調(diào)整與深化修改 2.5 用地布局 2.6 人口規(guī)模 2.7 綜合交通 2.8 公共設(shè)施 2.10 綠地景觀 2.11 城市設(shè)計 2.12 開發(fā)控制 2.13 市政工程 3、法定程序履行 情況 3.1 原規(guī)劃編制情況 3.2 現(xiàn)規(guī)劃編制歷程 3

21、.3 公示情況 4、提請審議內(nèi)容 4.1 發(fā)展定位 4.2 功能結(jié)構(gòu) 4.3 用地布局規(guī)劃 4.4 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 4.5 道路交通規(guī)劃 4.6 市政工程規(guī)劃 4.7 規(guī)劃控制指標(biāo) 附件 附件一 相關(guān)文件 附件二 會議紀(jì)要及意見落實 情況 附件三 用地許可情況 附件四 部門意見回復(fù)文件 注：本控規(guī)調(diào)整文本內(nèi)容為一般控規(guī)調(diào)整需涵括的內(nèi)容，具體項目文本的內(nèi)容及順序會有所變化調(diào)整。 技術(shù)特點控規(guī)調(diào)整的文本內(nèi)容 CHARACTERISTICS 優(yōu)點：文本內(nèi)容全面，對控規(guī)調(diào)整的原因、項目背景定位、編制歷程闡述清晰，內(nèi)容整體性強(qiáng)。 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 04 01 調(diào)整內(nèi)容：

22、路網(wǎng)調(diào)整 調(diào)整目的：促進(jìn)土地混合開發(fā) 取消4號和13號地兩旁的道路，將孤立分離的綠 地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地結(jié)合 02 調(diào)整內(nèi)容：用地性質(zhì) 將16號地由商住混合用地改為居住用地，將2號 和15號地由文化設(shè)施用地分別改為商業(yè)用地和 居住用地，將7號、10號和11號地由商住混合用 地改為居住用地。將8號和9號地由商住混合用 地改為居住用地。 調(diào)整目的：減少商業(yè)及辦公建筑開發(fā)量。 03 調(diào)整內(nèi)容：容積率 調(diào)整目的：減少商業(yè)及辦公建筑開發(fā)量。 商住混合用地和3號、5號的商業(yè)用地的容積率 改為3.5，居住用地和2號的商業(yè)用地容積率改為 2.5，12號、14號地的容積率改為4.0。 BRR2 B1R2 B B

23、G1G1 BB BRR2 R2 R2 R2R2 U22 E1 E1 3.5 3.5 3.5 3.5 2.5 4.0 4.0 2.5 2.5 2.52.5 2.5 2.52.5 2.4 1 2 14 413 6 7 10 11 12 8 9 16 15 3 5 BRBR A2A2 B1B1 G1G1 B1B1 B2B2 B2 B2 BRBR U22 E1 E1 2.8 2.4 2.4 5.0 3.5 2.4 2.4 5.0 3.5 2.82.8 2.8 2.42.4 2.4 1 2 14 413 6 7 10 11 12 8 9 16 15 3 5 商住混合用地 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 公共綠地 居

24、住用地 防護(hù)綠地 環(huán)境設(shè)施用地 水域 商業(yè)用地 圖例 修改方案 BR B G1 R2 G2 U2 E1 B1 原控制性詳細(xì)規(guī)劃 文化設(shè)施用地 商業(yè)用地 公共綠地 商住混合用地 防護(hù)綠地 環(huán)境設(shè)施用地 水域 商務(wù)用地 圖例 A2 B1 G1 BR G2 U2 E1 B2 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 廣東某高鐵交通樞紐核心片區(qū) 廣東某高鐵交通樞紐核心片區(qū) 用地規(guī)模：73.2公頃 區(qū)位條件：位于城市戰(zhàn)略布局之西,也是中心城區(qū)通往市工業(yè)基地的必經(jīng)之路。規(guī)劃區(qū)位于西城新區(qū)商貿(mào)中心組團(tuán)，毗鄰高鐵站，縱跨西城快線 項目定位：商貿(mào)金融、智創(chuàng)展呈、品質(zhì)居住于一體的站前樞紐核心區(qū) 核密度分析

25、核密度分析 ValueValue 高密度 低密度 核密度分析核密度分析 ValueValue 高密度 低密度 A中心 （項目所在地） B中心 A中心 （項目所在地） B中心 4km 4km FACEBOOK NEW USERS 人均商業(yè)用地遠(yuǎn)超標(biāo)準(zhǔn)，地塊功能單一 片區(qū)預(yù)期人口：59萬人 片區(qū)預(yù)期人均商業(yè)用地：11.62 m /人 n 項目所在地作為片區(qū)規(guī)劃商業(yè) 核心，規(guī)劃商業(yè)密度較高 根據(jù)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地量及分布計算其核密 度分布，結(jié)果顯示未來湛江西站站前區(qū)域 會形成A和B兩個商業(yè)中心 原控規(guī)問題分析 Problem Analysis 原控規(guī)方案優(yōu)化方案 n 規(guī)劃居住人口核心與規(guī)劃商業(yè)核 心分離

26、，服務(wù)人口覆蓋量較小 未來西站新區(qū)樞紐區(qū)大部分居住人口分布在高 鐵站東邊4km范圍內(nèi)；商業(yè)金融中心的服務(wù)范 圍約為1km-4km，A中心服務(wù)人口覆蓋量較小， 尤其是在其1km范圍內(nèi)極少； 標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè)用地：3.2-4.2 m /人 （按城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范） n 取消單一功能的地塊，降低商業(yè)開發(fā)量 商業(yè)用地、商務(wù)用地、文化設(shè)施用地改為功能復(fù)合的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 n 取消獨立設(shè)置的大型文化設(shè)施 將會展等文化設(shè)施綜合布局于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地內(nèi)，提高公共文化設(shè)施的利用效率和降低運營 成本 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 19 01 調(diào)整內(nèi)容：容積率 調(diào)整目的：適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度。

27、平均容積率由2.5提高到3.0 02 調(diào)整內(nèi)容：用地性質(zhì) 調(diào)整目的：減少商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施開發(fā)量。 削減站前商務(wù)區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 某城市片區(qū) 某城市片區(qū) 用地規(guī)模：520公頃（7795畝） 項目定位：圍繞高鐵站，塑造一個集交通樞紐、形象展示于一體的北部新門戶。依托高鐵站前科技產(chǎn)業(yè)園、滯洪湖休閑產(chǎn)業(yè)集群、豐州古鎮(zhèn)文化旅游，形成帶動區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)高地。 原控規(guī)方案 優(yōu)化方案 03 調(diào)整內(nèi)容：城市藍(lán)線 調(diào)整目的：減少水體和綠地，增加可出讓土 地 湖水面積有63.4公頃減少到59.5公頃，濱水經(jīng)營 性用地由65公頃增加到82.8公頃 FACEBOOK

28、 NEW USERS 開發(fā)量偏少，不足以平衡開發(fā)成本 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 優(yōu)化方案滯洪湖形態(tài) 63.4公頃 59.5公頃 商業(yè)MALL 商業(yè)街 鄰里中心 體育館 展示、博覽綜合體 文化藝術(shù)中心 原控規(guī)濱水經(jīng)營性用地面積：65公頃 修改方案濱水經(jīng)營性用地面積：82.8公頃 原控規(guī)滯洪湖形態(tài) 原控規(guī)優(yōu)化后 可出讓建設(shè)用地2060.5畝2225.6畝 平均容積率2.53.0 平均樓面地價6000元/平方米7000元/平方米 拍賣土地凈收入161.75億元244.6億元 總投資額250.64億元250.64億元 資金缺口88.9億元6.04億元 n 通過對原控規(guī)優(yōu)化，片區(qū)

29、開發(fā)資金缺口由88.9億元降 到6億元左右 備注： 凈收入已除去已扣除應(yīng)提留費用（比例21.5%）。 可出讓用地已除去安置用地。 土地出讓單價結(jié)合城建集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)計算。 項目總投資包括.棚戶區(qū)改造建設(shè)費用；2.工程建設(shè)費用；3.漳泉肖鐵路、地下石油管道、管線等費用；4.武榮大 橋建設(shè)費用；5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用融資成本。 項目總投資額250.64億元 可出讓建設(shè)用地2060.5畝 平均容積率2.5 平均樓面地價6000元/平方米 拍賣土地凈收入161.75億元 資金缺口88.9億元 項目投資收益平衡點1550萬元/畝 n 若要經(jīng)濟(jì)平衡，片區(qū)開發(fā)平均容積率需達(dá)到3.87。 原控規(guī)問題分析 Pro

30、blem Analysis 廣東某體育中心片區(qū) 01 調(diào)整內(nèi)容：用地性質(zhì) 調(diào)整目的：減少商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)量，增加住宅 開發(fā)量，同時將商業(yè)集中于綠地兩側(cè) R-06、R-07、R-08由商業(yè)用地改為居住用地，將水邊的公 共服務(wù)設(shè)施用地全部轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地 02 調(diào)整內(nèi)容：用地性質(zhì) 調(diào)整目的：轉(zhuǎn)變公共服務(wù)設(shè)施用地為商業(yè)用地，利于 后期開發(fā)運營 將水邊的公共服務(wù)設(shè)施用地全部轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，運營主體 由政府轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè) 廣東某體育中心片區(qū) 用地規(guī)模：2.46平方公里（3690畝），東西寬1.3公里，南北長2公里。 區(qū)位條件：位于職教城中心，江北新城東北部，城市東北門戶。與高鐵站交通連接便捷，直線距離約

31、6公里，駕車行駛時間約半小時。 項目愿景：江北新城生態(tài)之眼、產(chǎn)業(yè)之眼、生活之眼 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 03 調(diào)整內(nèi)容：容積率 調(diào)整原則：減少商業(yè)開發(fā)量，增加住宅開發(fā)量 片區(qū)平均容積率由2.5增至3.0 原控規(guī)方案優(yōu)化方案 FACEBOOK NEW USERS 未考慮用地權(quán)屬與建設(shè)時序，不利于建設(shè)與運營 實施路徑 ADJUSTMENT STRATEGY 原控規(guī)方案修改方案 n 原控規(guī)方案中，B-06、A-06用地現(xiàn)存有大面 積舊村，拆遷量較大，難以迅速推進(jìn)建設(shè) 01 n 原控規(guī)方案中，A-04用地作為市奧體中心， 為配合大型賽事舉辦，要求快速建設(shè) 02 n 修改方案中

32、，島內(nèi)放置體育館，原A4用地放 置體育場和游泳館，分期開發(fā)，主場館避免 在拆遷范圍；A-03體育用地內(nèi)有水系環(huán)繞， 有特色，便于水上比賽和運營 03 n 修改方案中，島內(nèi)娛樂用地移至A-06，配合 拆遷進(jìn)度，后期開發(fā) 04 原控規(guī)問題分析 Problem Analysis 調(diào)整路徑實例列舉 ADJUSTMENT STRATEGY 廣東某縣級市東岸新城核心起步區(qū) 01 調(diào)整內(nèi)容：路網(wǎng)調(diào)整 調(diào)整目的：促進(jìn)土地混合開發(fā)，形成合理街區(qū) 尺度，強(qiáng)化片區(qū)核心 取消DK-05/dk-06/DK-07旁的道路，將孤立分離的 綠地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地結(jié)合 02 調(diào)整內(nèi)容：用地性質(zhì) 調(diào)整目的：減少商業(yè)設(shè)施開發(fā)量，增加

33、住宅開 發(fā)量 03 調(diào)整內(nèi)容：容積率 調(diào)整目的：補充住宅開發(fā)量 住宅用地（R2和RB）的容積率相較控規(guī)提高至3.0 ， 商業(yè)用地（B1）的容積率相較控規(guī)調(diào)整至2.0 （局部 4.0，以打造城市標(biāo)志性形象） 住宅用地（R2和RB）的容積率相較控規(guī)提高至3.0 ， 商業(yè)用地（B1）的容積率相較控規(guī)調(diào)整至2.0 （局部 4.0，以打造城市標(biāo)志性形象） 廣東某縣級市東岸新城核心起步區(qū) 用地規(guī)模：250公頃 區(qū)位條件：基地位于市域的中部，北江東部，距離距離市政府距離約4.4公里。 項目定位：商貿(mào)服務(wù)、高端教育、文化創(chuàng)意、居住功能于一體的商貿(mào)文化教育中心 原控規(guī)方案優(yōu)化方案 調(diào)整路徑實例列舉 ADJUST

34、MENT STRATEGY FACEBOOK NEW USERS 商業(yè)商務(wù)用地與公共服務(wù)設(shè)施用地過度集中，難以 與居住用地搭配開發(fā)，不利于形成合理的開發(fā)分期 1.0 A2 DK-01 DK-02 3.0 R2 3.0 R2 3.0 R2 3.0 RB 3.0 RB 3.0 R2 0.6 A33 0.6 A33 3.5 B1 1.0 A2 1.0 A2 2.0 B1 2.0 A1 2.0 B2 2.0 B2 2.0 B1 3.0 R2 1.0 A2 2.0 B1 2.0 B1 DK-01 DK-02 E1 G1 DK-03 DK-04 DK-08 DK-07 DK-09 DK-10 DK-11

35、DK-12 G1 G1 U3 E1 E1 E1 DK-06 橫 北 一 路 楊 萬 里 大 道 二期 三期 一期 二期 二期 政府EPC n 原控規(guī)方案中，商業(yè)用地集中于楊 萬里大道西側(cè) 根據(jù)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地量及分布計算其核密度分布， 結(jié)果顯示未來湛江西站站前區(qū)域會形成A和B兩 個商業(yè)中心 n 修改方案中，商業(yè)用地與公共服務(wù) 設(shè)施用地分散布置于片區(qū) 根據(jù)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地量及分布計算其核密度分布， 結(jié)果顯示未來湛江西站站前區(qū)域會形成A和B兩 個商業(yè)中心 一期：居住用地 （R2+RB）約270畝 三期：居住用地 （R2+RB）約105畝 二期：居住用地 （R2）約195畝 政府EPC （192928.

36、2） n 修改方案分期策略： 商業(yè)商務(wù)用地與住宅用地同 步搭配開發(fā) 根據(jù)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地量及分布計算 其核密度分布，結(jié)果顯示未來湛江 西站站前區(qū)域會形成A和B兩個商業(yè) 中心 一期： 一期：居住用地（R2+RB）約270畝 核心項目：商業(yè)綜合體、酒店、公寓、 學(xué)校 二期： 二期：居住用地（R2）約195畝 核心項目：會展中心、行政辦公、商 務(wù)辦公、文化設(shè)施 三期： 三期：居住用地（R2+RB）約105畝 核心項目：商業(yè)街、商務(wù)辦公 原控規(guī)方案優(yōu)化方案 原控規(guī)問題分析 Problem Analysis 建議與設(shè)想 Suggestions and assumptions 05 總結(jié)思考 Conclus

37、ion thinking. 02 04 01 03 控規(guī)編制內(nèi)容的“繁”與“簡” 控規(guī)的動態(tài)維護(hù) 控規(guī)編制全覆蓋的必要性 思考一 思考三 思考四 思考二 控規(guī)的上位規(guī)劃依據(jù) 建議與設(shè)想 SUGGESTIONS 思考一：“控規(guī)全覆蓋“的必要性 建議與設(shè)想 SUGGESTIONS 控規(guī)修改編制計劃開發(fā)主體發(fā)展周期 不斷突破原有控 規(guī)指標(biāo)，如何維 護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。 實際操作中有一 次性編制、分批 編制、分期審批 等不同做法。 未來面對政府、 企業(yè)等不同開發(fā) 主體，市場運作 下開發(fā)時序不明 確。 如何集約節(jié)約用 電，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社 會發(fā)展、優(yōu)化城 鄉(xiāng)布局，從而完 善城市功能。 中、遠(yuǎn)期的需求 落實總規(guī)城市

38、整 體性的控制要求， 但可能與遠(yuǎn)期實 際情況脫離。 . . . 思考二：編制內(nèi)容的“繁”與“簡” 建議與設(shè)想 SUGGESTIONS n 討論1城市規(guī)劃管理的依據(jù) 控制用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，同時指導(dǎo)修建性詳細(xì) 規(guī)劃的編制；開展城市設(shè)計引導(dǎo)、市政工程設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 的配套。 n討論2規(guī)劃指標(biāo)量化 包括地塊用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、綠地率、 建筑高度、公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施等；對應(yīng)不用區(qū)位、不 同建設(shè)項目和不同開發(fā)過程。 n討論3面向建設(shè)實施 在空間、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)等方面的研究基礎(chǔ)上，平衡城市健康發(fā) 展，適應(yīng)轉(zhuǎn)型需求和建設(shè)周期。 上位規(guī)劃支撐 土地利用規(guī)劃規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)測算 投資成本估算 安置建設(shè)費用 融資成本 經(jīng)濟(jì)平衡 用地規(guī)劃 開發(fā)時序 分期計劃 項目運營 城市建設(shè) 思考三：指導(dǎo)控規(guī)調(diào)整的依據(jù)？總體規(guī)劃、概念規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、專項規(guī)劃? 建議與設(shè)想 SUGGESTIONS 某地塊 某地塊 某地塊 土規(guī)：城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)：居住用地控規(guī)：醫(yī)療衛(wèi)生用地 思考四：控規(guī)動態(tài)維護(hù)機(jī)制 建議與設(shè)想 SUGGESTIONS 規(guī)劃動態(tài)維護(hù)系統(tǒng). 實施評估與更新 動態(tài)跟蹤維護(hù). 謝謝！ THANK YOU！