1、2 1投資的內(nèi)涵及方式 2勾地 3股權(quán)收購(gòu) 3 PART1投資的內(nèi)涵及方式 何謂房企的投資工作 房企的投資工作是以獲取土地收益權(quán)利的一項(xiàng)前期工作，包含收益預(yù)測(cè)及土地獲取兩大關(guān) 鍵性環(huán)節(jié) 收益預(yù)測(cè) 土地獲取 為完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算所做的土地 現(xiàn)場(chǎng)踏勘、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品 定位、設(shè)計(jì)強(qiáng)排等工作 引致 基于預(yù)測(cè)的收益，通過(guò)限定 的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)“ 快周轉(zhuǎn)” ， 以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷(xiāo)售額為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高目標(biāo) 投資回收期：從開(kāi)始投入到累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時(shí)間，即我方投入的回收周期， 自有資金的投入金額取決于銷(xiāo)售回款及融資介入的時(shí)間 ROE：自有資金投資回

2、報(bào)率，凈利潤(rùn)/自有資金投入金額 IRR：內(nèi)部收益率，使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，綜合考慮每期流入流出現(xiàn)金的 量及時(shí)間加權(quán)后的結(jié)果，可理解為動(dòng)態(tài)投資回報(bào)率 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率：凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售額，評(píng)估企業(yè)的產(chǎn)品獲利能力 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段奉行快速擴(kuò)張的主流房企要求：投資回收期一般為12-15個(gè)月，R O E 及IRR 大于15%，銷(xiāo) 售凈利潤(rùn)率5-8% 主流房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以盡可能的縮短投資回收期，犧牲利潤(rùn)做大資產(chǎn)規(guī)模 資產(chǎn)或企業(yè)規(guī)模決定了銀行的授信額度，又將進(jìn)一步?jīng)Q定企業(yè)的發(fā)展速度 序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 年自有資金投資回報(bào)率（%） 靜態(tài)投資回收期（月

3、） 凈利潤(rùn) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售凈利率 （%） IRR（%） 17.83% 19.72 17836.89 10.15% 29.38% 1.5ROE(%)19.55% 1.6首期開(kāi)盤(pán)周期 (月)8.50 土地獲取的主要方式 1、招拍掛 2、股權(quán)獲取 3、債權(quán)獲取 招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌 通過(guò)政府公開(kāi)渠道獲取土地的一種方式 交易對(duì)象為政府及其平臺(tái) 土地已歸屬至公司名下 通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)間接獲取土地的一種方式 交易對(duì)象為公司股東 土地已歸屬至公司名下 公司資不抵債，股東沒(méi)有清償能力，債權(quán)人擁有對(duì)公司資產(chǎn)的優(yōu)先處置權(quán) 債轉(zhuǎn)股、或通過(guò)司法裁定辦理土地權(quán)屬變更 土地獲取的主要方式 4、土地轉(zhuǎn)讓 土地已歸屬至公司名下

4、依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十九條等規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行審 查，對(duì)未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的，不得轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目達(dá)到總投25%，即可以標(biāo)的公司作為交易對(duì)象，進(jìn)行土地交易過(guò)戶，本質(zhì)是在建工程轉(zhuǎn)讓 滿足交易條件，則工程進(jìn)度一般需滿足正負(fù)零以上 各類獲取方式的稅務(wù)成本比較 交易方式交易方契稅印花稅土增稅所得稅增值稅備注 招拍掛 買(mǎi)方土地款中31%上繳省財(cái)政，市財(cái)政 留存69% 城中村項(xiàng)目市財(cái)政留存比例可提高 至80%-90%，專項(xiàng)用于棚改安置 賣(mài)方 （政府） 股權(quán) 買(mǎi)方個(gè)人所得稅由買(mǎi)方代扣代

5、繳 股權(quán)收購(gòu)價(jià)款無(wú)法入賬項(xiàng)目公司成 本，溢價(jià)由買(mǎi)方承擔(dān)賣(mài)方 土地（在 建工程） 轉(zhuǎn)讓 買(mǎi)方 買(mǎi)方獲取收購(gòu)對(duì)應(yīng)的全部票據(jù)成本 如溢價(jià)較高，賣(mài)方將承擔(dān)巨額稅費(fèi) 賣(mài)方 債權(quán)通過(guò)債權(quán)獲取目標(biāo)地塊的法務(wù)及稅務(wù)問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜，暫不在本報(bào)告詳細(xì)敘述 稅務(wù)問(wèn)題是土地交易的核心問(wèn)題，交易能否成立，稅費(fèi)成本往往是決定性因素 契稅印花稅土增稅所得稅增值稅 4%0.05% 根據(jù)增值額遞增， 30%-60%區(qū)間 企業(yè)：25% 個(gè)人：20% 5% 各類獲取方式的稅務(wù)成本比較 股權(quán)收購(gòu)與土地（在建工程）收購(gòu)比較 例：假設(shè)A公司土地成本2000萬(wàn)元，現(xiàn)增加6000萬(wàn)元溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給B公司 交易方式交易方總交易對(duì)價(jià)契稅土增稅所得稅增

6、值稅綜合稅費(fèi)成本 買(mǎi)方可入賬成 本（發(fā)票） 賣(mài)方凈得 買(mǎi)方0000 項(xiàng)目清算將按 土地成本2000 股權(quán)收購(gòu) 2000萬(wàn)計(jì)稅 8000 賣(mài)方 （6000萬(wàn) 001500015004500 溢價(jià) +2000萬(wàn) 買(mǎi)方 土地成本） 3200003208000 土地（在建工 程）收購(gòu) 賣(mài)方0267173738137892211 土地（在建工程）收購(gòu)的賣(mài)方稅費(fèi)計(jì)算 1、增值稅=8000/1.05*0.05=381 2、增值率=（8000-2000-381）/2000=281% 3、土增稅= （8000-2000-381）*60%-2000*35%=2671 4、所得稅=（8000-2671-381-20

7、00）*25%=737 備注：印花稅未考慮 股權(quán)收購(gòu)：買(mǎi)方稅負(fù)較重，賣(mài)方稅負(fù)較輕 土地（在建工程）收購(gòu)：買(mǎi)方稅負(fù)較輕，賣(mài)方稅負(fù)較重 11 PART2勾地 勾地的內(nèi)涵 官方：指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià)， 在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)的交易方式 圈內(nèi)：指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過(guò)與土地相關(guān)主體達(dá)成非公開(kāi)的協(xié)議，設(shè)計(jì) 與掛牌相關(guān)的排他性條件，阻止其他競(jìng)爭(zhēng)單位介入，使勾地單位低溢價(jià)甚至底價(jià)摘地的交 易方式 勾地關(guān)鍵要素 1、和誰(shuí)勾 （土地相關(guān)主體） 2、怎么勾 （排他條件設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目類型勾地對(duì)象 兩安用地村集體、村委會(huì) 政府招商引資項(xiàng)目土

8、地整理平臺(tái)、招商局、省、市級(jí)政府 企業(yè)改制地改制企業(yè)、國(guó)資委、省、市級(jí)政府 排他類型鎖定強(qiáng)度 物業(yè)返還、溢價(jià)返還（兩安用地）低 帶開(kāi)發(fā)方案掛牌（規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)條件、自持等）中 限定保證金或土地出讓金為外資中 利用或制造地塊瑕疵中 直接指定政府的協(xié)議單位強(qiáng) 由非公開(kāi)協(xié)議造成的信息及競(jìng)爭(zhēng)地位的不對(duì)稱，是之所以能夠排他的根本原因 勾地案例 1、物業(yè)返還、溢價(jià)返還 常見(jiàn)于兩安用地掛牌，出讓條件附無(wú)償返還商品房給村民用于安置，另未見(jiàn)于掛牌條件的 是 土地拍賣(mài)的部分溢價(jià)將由市財(cái)政返給村委會(huì)，一般為勾地單位與村委會(huì)達(dá)成非公 開(kāi)的溢價(jià)分成協(xié)議，以拍地成本優(yōu)勢(shì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成威懾 2016長(zhǎng)土網(wǎng)046號(hào)掛牌條件 對(duì)競(jìng)

9、得人的要求：根據(jù)長(zhǎng)沙市土地管理委員會(huì)【2015】5掛牌條件：該宗地屬長(zhǎng)沙市雨花區(qū)雨花亭街道井塘村已批節(jié) 號(hào)會(huì)議紀(jì)要精神，同意該宗地設(shè)置如下掛牌出讓條件：余安置統(tǒng)征用地，依據(jù)長(zhǎng)沙市人民政府長(zhǎng)政辦發(fā)20117號(hào)文 （1）土地競(jìng)得人須在該宗地上無(wú)償返還給長(zhǎng)沙市雨花區(qū)件關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范遺留安置用地出讓工作的意見(jiàn)，雨花 圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會(huì)商業(yè)物業(yè)4400平方米，住宅區(qū)雨花亭街道井塘村村民大會(huì)決議和雨花區(qū)井塘村村民委員 物業(yè)39700平方米以及地上停車(chē)位55個(gè)，地下停車(chē)位35個(gè)。會(huì)要求，競(jìng)得人必須在該地塊上無(wú)償還返給井塘村村民委員 （2）土地競(jìng)買(mǎi)人在取得最高報(bào)價(jià)人資格后，在與長(zhǎng)沙市會(huì)地上60000平

10、方米的商業(yè)物業(yè)和地下16500平方米的車(chē)庫(kù)面 國(guó)土資源交易中心簽訂成交確認(rèn)書(shū)前須與長(zhǎng)沙市雨花積。商業(yè)房產(chǎn)按商場(chǎng)（商鋪）或超市用途設(shè)計(jì)并建設(shè)。返還 區(qū)圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會(huì)簽訂關(guān)于無(wú)償返還集體物業(yè)的具體條件通過(guò)關(guān)于無(wú)償返還集體物業(yè)的協(xié)議明確。 物業(yè)的協(xié)議。 2014長(zhǎng)土網(wǎng)051號(hào)掛牌條件 勾地案例 2、帶開(kāi)發(fā)方案掛牌 掛牌條件：商業(yè)用地內(nèi)須配套建設(shè)一座博物館，該館的定位和命名由湘江新區(qū)與宣傳、文化等部門(mén)進(jìn)一步銜接后確定，該館建筑設(shè)計(jì)方 案 須隨網(wǎng)牌公告一起在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)公示，其中博物館展區(qū)面積不小于4000平方米，博物館運(yùn)營(yíng)期間，不得私自改變博物館 的 功能及性質(zhì)，否則，湘江新

11、區(qū)管委會(huì)有權(quán)查處并令其改正。簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)之日起6個(gè)月內(nèi)，博物館須實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，博物館主 體 未竣工之前，住宅不得進(jìn)行銷(xiāo)售。博物館不得拆分出售或轉(zhuǎn)讓，若需整體出售或轉(zhuǎn)讓，須保證博物館使用功能不改變，并須經(jīng)湘江新 區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)同意。低密度住宅的開(kāi)發(fā)應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定 。 勾地單位已和政府談妥開(kāi)發(fā)方案，政府將與物業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)條件作為掛牌條件：例如規(guī)劃 方案、產(chǎn)業(yè)條件、自持比例等 1、2015長(zhǎng)土網(wǎng)015號(hào)：大王山出讓地，用地75396，容積率1.0，商住比1.5:8.5 掛牌方案 掛牌交易條件：根據(jù)長(zhǎng)沙市土地管理委員會(huì)【2017】年第1次會(huì)議紀(jì)要，同意該宗地掛牌出讓。加掛條件：土地競(jìng)得人須按湖南

12、湘江新區(qū) 管委會(huì)審批的廟灣路設(shè)計(jì)文件投資建設(shè)宗地內(nèi)廟灣路（投資額不得低于1800萬(wàn)元），對(duì)宗地內(nèi)先導(dǎo)路大橋到湘浦路大橋雅河段水域河道及兩 岸綠化進(jìn)行提質(zhì)改造（造價(jià)不得低于500元/平方米），以上配套設(shè)施由長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)督促競(jìng)得人按質(zhì)完成建設(shè)，政府 職能部門(mén)驗(yàn)收后無(wú)償移交政府相關(guān)部門(mén)；項(xiàng)目建成后八年內(nèi)，競(jìng)得人自持該宗地不少于10萬(wàn)平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)。 2、2017長(zhǎng)土網(wǎng)028號(hào)：洋湖垸龍湖勾地，用地148265，商住用地 勾地案例 3、限定保證金或土地出讓金為外資 基于政府對(duì)外匯儲(chǔ)備的需求，與政府達(dá)成外匯支付的協(xié)議，屏蔽沒(méi)有外資渠道的房企，減 少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 江西南昌DAJ20

13、17027地塊 ：中駿置業(yè)，用地78畝，容積率2.5，純住宅 宗地競(jìng)買(mǎi)資金（即土地出讓價(jià)款，含競(jìng)買(mǎi)保證金）須為競(jìng)買(mǎi)人自有合法合規(guī)資金，且必須全部為外資；2.至宗地公開(kāi)出 讓公告截止報(bào)名日，凡在南昌市范圍內(nèi)存在欠繳土地出讓金的個(gè)人、企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，不得參與宗地競(jìng)買(mǎi)；3.土地出 讓金繳款期限為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清；4.競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后 10個(gè)工作日內(nèi)辦理交地手續(xù)；5.土地出讓金逾期3日未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還；6.土 地競(jìng)得人必須完成該宗土地的耕作層（表土30CM）剝離任務(wù)，并集中堆放，集中堆放后外運(yùn)費(fèi)用由縣政府承

14、擔(dān)；7.宗 地住宅銷(xiāo)售價(jià)格（均價(jià)）上限設(shè)置為9000元每平方米；8.競(jìng)得人必須在一個(gè)月內(nèi)按照城市管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)競(jìng)得土地進(jìn)行 圍擋，否則不予辦理用地手續(xù)。其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)詳見(jiàn)：出讓文件【用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件】 該宗地土地保證金28242萬(wàn)元，起始價(jià)600萬(wàn)/畝，競(jìng)得價(jià)673萬(wàn)/畝，溢價(jià)率12%，成交時(shí)間2017-6-7 該宗地僅三家房企報(bào)名 同期成交地： 1、DAFJ2017007商住地，成交時(shí)間2017-5-10，起始價(jià)392萬(wàn)/畝，成交價(jià)756萬(wàn)/畝，溢價(jià)率93% 2、DABJ2017004商住地，成交時(shí)間2017-5-10，起始價(jià)950萬(wàn)/畝，成交價(jià)2027萬(wàn)/畝，溢價(jià)率113% 勾地案例

15、4、利用或制造地塊瑕疵 目標(biāo)地塊存在內(nèi)部或外部瑕疵，但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案 2017長(zhǎng)土網(wǎng)012號(hào)：東塘商圈用地8121平米，商住比64:36，容積率6.5，起始樓面價(jià)4400， 湖南新里程投資發(fā)展有限公司勾地，底價(jià)競(jìng)得 其他要求：（1）做好豎向設(shè)計(jì)，管線綜合規(guī)劃。（2）方案設(shè)計(jì) 階段應(yīng)考慮與北向規(guī)劃的軌道建設(shè)項(xiàng)目的銜接。（3）項(xiàng)目建設(shè) 時(shí)，紅線范圍內(nèi)建筑應(yīng)全部拆除，并保證擬建項(xiàng)目與相鄰建筑的 間距和日照要求；（4）商住相對(duì)分離，亮化工程應(yīng)滿足有關(guān)規(guī)定 要求；（5）摘牌單位需整合周邊零星地塊，并要求統(tǒng)一規(guī)劃、 整體實(shí)施等。 該宗地需補(bǔ)征周邊零星用地共5000余平，零星用地權(quán)屬 已全部在

16、“ 新里程” 名下，且將該宗地包圍，競(jìng)爭(zhēng)單位 必須從“ 新里程” 名下補(bǔ)征全部地塊，難度較大 勾地案例 5、直接指定政府的協(xié)議單位 掛牌出讓條件：（1）為提升大王山旅游度假區(qū)形象，加快大型珍稀植物園項(xiàng)目等文旅產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，確保各旅游 度假及文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)籌管理。建設(shè)單位須根據(jù)該片區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)，并與湖南湘江新區(qū)發(fā)展集 團(tuán)有限公司簽訂大型珍稀植物園項(xiàng)目招商引資合作協(xié)議，在競(jìng)得該宗土地后一個(gè)月內(nèi)雙方合作成立項(xiàng)目公司，競(jìng)得人負(fù) 責(zé)投資建設(shè)124畝（具體面積以湘江新區(qū)批復(fù)為準(zhǔn)）大型珍稀植物園項(xiàng)目（一期），并運(yùn)營(yíng)不少于20年。大型珍稀植物園 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容須與周邊建設(shè)保持協(xié)調(diào)

17、，以湖南湘江新區(qū)管委會(huì)2017年3月審定的大型珍稀植物園項(xiàng)目概念規(guī)劃方案 為依據(jù)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，符合湖南湘江新區(qū)管委會(huì)產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展要求。上述條件須經(jīng)湖南湘江新區(qū)管委會(huì)審定， 競(jìng)得 人不能履行上述條件，政府可取消其競(jìng)得資格；（2）大型珍稀植物園項(xiàng)目須在摘牌成交后三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，在2018 年底前竣工。 土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關(guān)部門(mén)達(dá)成招商協(xié)議，以招商協(xié)議作為競(jìng)拍條件 1、2017長(zhǎng)土網(wǎng)017號(hào)，恒大童世界，用地152759，容積率1.0，純住宅用地 該宗地勾地的特殊之處在于：出讓條件約定的珍稀植物園建設(shè)用地位于宗地紅線外，使用的開(kāi)發(fā)勾地方案 與掛牌地本體脫離，已限定競(jìng)得方需與湘江新區(qū)簽

18、訂招商引資合作協(xié)議（恒大掛牌前已簽） 2、長(zhǎng)沙縣2014網(wǎng)掛131號(hào)，碧桂園勾地，用地172072，容積率2.6，商住用地 19 PART3股權(quán)收購(gòu) 股權(quán)收購(gòu)的內(nèi)涵 股權(quán)收購(gòu)是買(mǎi)“ 瓶 裝 水 ” ， 資 產(chǎn) 收 購(gòu) 是“ 買(mǎi) 水換瓶” 股權(quán)收購(gòu)是買(mǎi)公司 公司是資產(chǎn)的容器，是標(biāo)簽及身份 資產(chǎn) A公司 資產(chǎn) A公 司 B公司 股權(quán)收購(gòu)需關(guān)注的重要因素 關(guān)注因素基本含義 注冊(cè)資本金公司初始狀態(tài)下的股權(quán)價(jià)值 股權(quán)結(jié)構(gòu)各股東所占的股權(quán)比例 資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)了某一時(shí)間公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，資產(chǎn)及負(fù)債結(jié)構(gòu) 交易對(duì)價(jià)公司股東基于其對(duì)應(yīng)股權(quán)的報(bào)價(jià) 實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值公司資產(chǎn)真實(shí)有效的票據(jù)金額 收購(gòu)溢價(jià)交易對(duì)價(jià)與實(shí)際資產(chǎn)

19、價(jià)值之差 法務(wù)訴訟與公司相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 如何簡(jiǎn)單的理解資產(chǎn)負(fù)債表 “ 負(fù)債” 及“ 凈資產(chǎn)” （資本金）解決公司 資金來(lái)源的問(wèn)題 “ 資產(chǎn)” 一欄反映公 司資金的投向及結(jié)果 如何簡(jiǎn)單的理解資產(chǎn)負(fù)債表 總資產(chǎn)（萬(wàn)元）負(fù)債（萬(wàn)元） 8000（土地存貨） 6000（股東借款） 凈資產(chǎn) 2000（資本金） 示例： 某公司實(shí)繳資本金2000萬(wàn)元，通過(guò)招拍掛購(gòu)得1宗8000萬(wàn)地塊，現(xiàn)賬上現(xiàn)金為0，除目 標(biāo)地塊外無(wú)其他投資，公司投入全部來(lái)自股東，現(xiàn)公司的資產(chǎn)及負(fù)債情況： 1、因公司現(xiàn)金為0，且無(wú)地塊外投資，所有資金投入對(duì)應(yīng)唯一資產(chǎn)為土地 2、所有資金來(lái)源均為股東投入，股東已投2000萬(wàn)資本金用于支付部分土地

20、款，另剩余 6000微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料 萬(wàn)土地款則來(lái)源股東借款，故于公司賬面形成6000萬(wàn)負(fù)債 關(guān)于交易對(duì)價(jià)、承債式收購(gòu) 交易對(duì)價(jià)：為獲取股東對(duì)應(yīng)比例的資產(chǎn)權(quán)益，所付給股東的全部代價(jià) 交易對(duì)價(jià)計(jì)算示例： A公司注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，股東借款2000萬(wàn)元，用于買(mǎi)地花費(fèi)3000萬(wàn)元，現(xiàn)B和A公司股東協(xié)議約定交易對(duì)價(jià) 4000萬(wàn)元，B如何支付4000萬(wàn)元？ 1、B以4000萬(wàn)元收購(gòu)A公司股東100%股權(quán)（對(duì)應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬(wàn)元），但A公司仍保留原股東借款2000萬(wàn)，原股 東有向A公司索要2000萬(wàn)債務(wù)的權(quán)利，B需通過(guò)A公司償還原股東借款2000萬(wàn)，則B共支付給A公司原股東6000萬(wàn)元

21、 （交易對(duì)價(jià)實(shí)際金額） 2、B以2000萬(wàn)元收購(gòu)A公司股東100%股權(quán)（對(duì)應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬(wàn)元），之后清償A公司原股東借款2000萬(wàn)元，則B 共支付A公司原股東4000萬(wàn)元，且A公司原股東已不再享有任何債權(quán)及股東權(quán)利 3、第1種方案中，如果協(xié)議加入“ B 不承擔(dān)A公司股權(quán)變更前的歷史負(fù)債”，則A公司原股東凈得=交易對(duì)價(jià)-買(mǎi)地投入- （溢價(jià)）所得稅=4000-3000-（4000-1000）*0.25= 250萬(wàn)元 第2種方案， A公司原股東凈得=交易對(duì)價(jià)-買(mǎi)地投入-（溢價(jià)）所得稅=4000-3000-（2000-1000）*0.25= 750萬(wàn)元 基于股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)所產(chǎn)生的所得稅，將造成A

22、公司原股東獲利減少500萬(wàn)元 總交易對(duì)價(jià) 溢價(jià) 凈資 產(chǎn) 債 關(guān)于交易對(duì)價(jià)、承債式收購(gòu) 承債式收購(gòu)：基于總交易對(duì)價(jià)包含公司歷史債務(wù)的收購(gòu)方式 交易對(duì)價(jià) = （股權(quán)收購(gòu)價(jià)款 + 公司債務(wù)）*股權(quán)比例=（實(shí)際凈資產(chǎn)+溢價(jià)+債務(wù)）*股權(quán)比 例=（實(shí)際總資產(chǎn)+溢價(jià)）*股權(quán)比例 承債式收購(gòu)有以下特點(diǎn)： 1、由收購(gòu)方償還公司歷史負(fù)債 2、降低股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)，減少由溢價(jià)產(chǎn)生的所 得稅，從而增加轉(zhuǎn)讓方的凈得收益 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 已 開(kāi) 發(fā) 開(kāi) 發(fā) 未 開(kāi) 發(fā) 以某項(xiàng)目為例 某二手項(xiàng)目共261畝，容積率1.5，所有土地均在同一公司名下 一期已開(kāi)發(fā)97畝，以低于成本價(jià)定向銷(xiāo)售給職工，且已交房結(jié)算 二、三期待開(kāi)發(fā)

23、面積164畝，現(xiàn)土地方欲將整個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金800萬(wàn)元 對(duì)方按未開(kāi)發(fā)標(biāo)的報(bào)價(jià)120萬(wàn)/畝，交易對(duì)價(jià)總 未 價(jià)為120*164=19680萬(wàn)元 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 資產(chǎn)行次 期末余額年初余額 負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額年初余額 流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金125,00225,002短期借款3100 預(yù)付賬款514,500,00014,500,000應(yīng)付職工薪酬3500 其他應(yīng)收款816,51016,510應(yīng)付利潤(rùn)3800 存貨971,021,60071,021,600其他應(yīng)付款3953,265,55153,265,551 其中：原材料1000其他流動(dòng)負(fù)債4000 在產(chǎn)品

24、1171,021,60071,021,600流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4153,265,55153,265,551 庫(kù)存商品1200非流動(dòng)負(fù)債： 周轉(zhuǎn)材料1300長(zhǎng)期借款4230,000,00030,000,000 其他流動(dòng)資產(chǎn):1400長(zhǎng)期應(yīng)付款4300 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1585,563,11285,563,112遞延收益4400 非流動(dòng)資產(chǎn)：其他非流動(dòng)負(fù)債4500 長(zhǎng)期債券投資1600非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4630,000,00030,000,000 長(zhǎng)期股權(quán)投資1700負(fù)債合計(jì)4783,265,55183,265,551 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)2400 所有者權(quán)益（或股東 權(quán)益）： 無(wú)形資產(chǎn)2500 實(shí)收資本（或股本）4

25、88,000,0008,000,000 開(kāi)發(fā)支出2600資本公積4900 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2700盈余公積5000 其他非流動(dòng)資產(chǎn)2800未分配利潤(rùn)51(5,702,440)(5,702,440) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2900 所有者權(quán)益（或股東 權(quán)益）合計(jì) 522,297,5602,297,560 資產(chǎn)總計(jì)3085,563,11285,563,112 負(fù)債和所有者權(quán)益 （或股東權(quán)益）總計(jì) 5385,563,11285,563,112 土地方提供的2016年資產(chǎn)負(fù)債表 該份資產(chǎn)負(fù)債表表明： 1、項(xiàng)目總資產(chǎn)8556萬(wàn)，其中大頭 資產(chǎn)為土地（存貨）7102萬(wàn)，按 照尚未開(kāi)發(fā)的164畝土地計(jì)算，單 畝土地成本

26、為7102/164=43萬(wàn)/畝 2、注冊(cè)資本金800萬(wàn)元 3、一期發(fā)生虧損570萬(wàn)元 4、公司債務(wù)8326萬(wàn)元 5、收購(gòu)溢價(jià)=交易對(duì)價(jià)-實(shí)際總資 產(chǎn)=19680-8556=11124萬(wàn)元 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 資產(chǎn)負(fù)債表與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況的矛盾 2008年（一期清盤(pán)后）資產(chǎn)負(fù)債表 目標(biāo)公司已開(kāi)發(fā)一期用地約97 畝地，一期于2007年前以低價(jià) 定向銷(xiāo)售給單位職工（聯(lián)排別墅 1280元/平、多層住宅1080元/ 平） 根據(jù)2008年的資產(chǎn)負(fù)債表，目 標(biāo)公司預(yù)售收入僅3400萬(wàn)元， 主要支出工程預(yù)付款達(dá)到9300 萬(wàn)元，差額達(dá)5900萬(wàn)元 2008年之后再無(wú)銷(xiāo)售收入，按 08年資產(chǎn)負(fù)債表，項(xiàng)目應(yīng)至少 虧損

27、5900萬(wàn)以上，但2016年資 產(chǎn)負(fù)債表顯示僅虧損570萬(wàn)元， 二者為何會(huì)有矛盾？ 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 資產(chǎn)負(fù)債表與實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況的矛盾 通過(guò)兩份資產(chǎn)負(fù)債表以及一期售價(jià) 推斷，項(xiàng)目賬面必定大幅虧損，初 步判斷主要資產(chǎn)土地（存貨） 被夸大； 與土地方反饋后，對(duì)方承認(rèn)實(shí)際土 地成本僅7萬(wàn)/畝 按7萬(wàn)/畝調(diào)整存貨價(jià)值后，存貨縮 水至1147萬(wàn)元，總資產(chǎn)縮水至 1151萬(wàn)元，做平資產(chǎn)負(fù)債表右端， 則未分配利潤(rùn)-7975萬(wàn)元（虧損） 調(diào)整后溢價(jià)=交易對(duì)價(jià)-實(shí)際總資 產(chǎn)=19680-1151=18529萬(wàn)元 真相大白！ 資產(chǎn)行次 期末余額 負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額 流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金125,

28、002短期借款310 短期投資2-應(yīng)付票據(jù)320 應(yīng)收票據(jù)3-應(yīng)付賬款330 應(yīng)收賬款4-預(yù)收賬款340 預(yù)付賬款5-應(yīng)付職工薪酬350 應(yīng)收股利6-應(yīng)交稅費(fèi)360 應(yīng)收利息7-應(yīng)付利息370 其他應(yīng)收款816,510應(yīng)付利潤(rùn)380 存貨911,470,000 其他應(yīng)付款3953,265,551 其中：原材料10-其他流動(dòng)負(fù)債400 在產(chǎn)品1111,470,000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4153,265,551 庫(kù)存商品12-非流動(dòng)負(fù)債： 周轉(zhuǎn)材料13-長(zhǎng)期借款4230,000,000 其他流動(dòng)資產(chǎn):14-長(zhǎng)期應(yīng)付款430 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1511,511,512 遞延收益440 非流動(dòng)資產(chǎn)：其他非流動(dòng)負(fù)債

29、450 長(zhǎng)期債券投資16-非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4630,000,000 長(zhǎng)期股權(quán)投資17-負(fù)債合計(jì)4783,265,551 固定資產(chǎn)原價(jià)18- 減：累計(jì)折舊19- 固定資產(chǎn)賬面價(jià)值20- 在建工程21- 工程物資22- 固定資產(chǎn)清理23- 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)24- 所有者權(quán)益（或股東權(quán) 益）： 無(wú)形資產(chǎn)25-實(shí)收資本（或股本）488,000,000 開(kāi)發(fā)支出26-資本公積490 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用27-盈余公積500 其他非流動(dòng)資產(chǎn)28-未分配利潤(rùn)51-79,754,040 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)29- 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益 ） 合計(jì) 52-71,754,040 資產(chǎn)總計(jì)3011,511,512 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股 東權(quán)益）總計(jì) 5311,511,512