1、課程目標 目標一 概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異 目標二 注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施 目標三 如何選擇？各類拿地模式的適用情形 土地使用權轉讓 并購與合作類拿地模式 聯營型合作開發 股權類合作開發 委托代建代管 一、土地使用權轉讓 指直接從原土地使用權人手中通過國有土地使用權轉讓的方式獲取土地。 （1）已經繳納土地出讓金、已經取得國有土地使用權證； （2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。 條件 概念 優缺點 【優點】轉讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權債務，可輕裝上陣直接開發 【缺點】轉讓稅費高（營業稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導

2、致拿地成本 增加 （1）目標公司債權債務過于復雜，不適用于股權收購時，可考慮土地轉讓； （2）目標公司除了目標土地外，有其他資產、物業或經營業務，不好剝離、或者對方 不愿意轉讓目標公司股權時可考慮土地轉讓。 適用情形 一、土地使用權轉讓 需 要 注 意 的 相 關 法 律 問 題 （1）劃撥地的土地轉讓 除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉讓（需補辦出讓 手續，補交出讓金） 國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關于加強軍隊空余土地轉讓管 理有關問題的通知： 軍用空置劃撥地，報總后勤部批準后，可以采用三種方式處理： （一）地方政府收儲然后公開出讓； （二）部隊直接公開轉讓； （三）部隊

3、與地方政府共同公開轉讓。 （2）土地已抵押的處理 擬受讓的土地已抵押不允許轉讓，同時也辦理不了過戶。 解決方案：解除抵押后再進行土地轉讓，解押的資金最好由對方解決，如對方沒 有錢，在提供足額擔保的前提下，我司可提供借款處理。 一、土地使用權轉讓 需 要 注 意 的 相 關 法 律 問 題 （3）未達到法定轉讓條件的處理 根據 土地管理法規定，國有土地使用權轉讓必須達到開發投資總額 的25%的條件，未達到25%不允許轉讓，同時現實中也有國土局也不給辦理過 戶。 但現實中有很多空地，未達到25%的轉讓條件，我們又想通過土地轉讓的方 式轉讓，如何處理？ 【解決方案】 要求對方按照我司的規劃設計條件開

4、發至25%，滿 足轉讓條件后再辦理轉讓手續。 A公司 項目公司 項目土地 （空地） 碧桂園 土地轉讓 借款（工程建設費用） 交易模式： 1、我司派駐開發管理團隊進駐項目公司，按照我司報批 的規劃和設計，以項目公司名義開發建設； 2、施工單位選擇、工程造價及預算確定，施工合同的簽 訂經我司同意后執行； 3、工程建設費用承擔：我司借款給項目公司，根據工程 建設情況按月投入 4、轉讓價款的確定與支付： 轉讓總價款=在建工程價格(原借款抵扣)+土地價格 【案例】未達25%轉讓條件：廣州某項目 一、土地使用權轉讓 (1)如對方缺乏開發建設資金，我司可以借款解決，但對方須提供足額擔保，確保資金安全； (2

5、)要求必須按照我司的規劃設計條件進行開發建設。這個很好理解，如果不是，轉讓后不符 合我司條件需要重新規劃設計、拆除重建將造成資金成本及時間成本的浪費。 (3)由我司派管理團隊以對方名義進行建設，類似于委托代建代管，但不收費。這樣更有利于 掌控進度、資金安全、工程質量以及施工單位的銜接等等。 (4)在實施步驟上，前期簽署合作協議，按照轉讓方案設定好條件及雙方的權利義務。在 滿足25%后，另行按照雙方議定的價格簽署一份土地轉讓合同。 一、土地使用權轉讓 未達25%轉讓條件的處理：操作要點 土地使用權轉讓 并購與合作類拿地模式 聯營型合作開發 股權類拿地模式 委托代建代管 二、聯營型合作開發 即“合

6、伙型”合作開發，也叫“聯建、參建”合作開發； 指合作各方一方出地、一方出錢，共同投資、共享利潤、共擔風險的一種房地產 合作開發模式（注意：“共同經營”不再是合作開發的必備條件） 合作雙方不組建項目公司，通過簽訂聯營合作開發協議約定：錢怎么投、怎 么開發建設、怎么銷售以及怎么分配利潤或物業等，通過一紙合約約束對方。 概念 不同于 合伙型合作開發-法人型合作開發 二、聯營型合作開發 1、土地登記在對方名下，在整個開發建設的過程中，理論上對方可以轉讓土 地、抵押土地，也有可能因對方的債務問題導致土地或房產被查封、拍賣， 影響正常開發建設，我方的資金安全和項目權益也難以保障； 2、我方的權益完全是基于

7、合作開發協議，但對方可以單方撕毀合約、也 可以另行與別人簽署合作開發協議，從而讓我司出局。雖然，對方會承 擔合同違約責任，但我們的投資收益難以保障。 3、項目以對方的名義報建和開發建設，當發生分歧和爭議時，我方容易受制 于人。 法律風險 二、聯營型合作開發 1、詳盡評估合作方的資信情況以及商譽； 2、合作方的公章由雙方共管，項目管理由我司操盤、我司組建項目團隊； 3、我司委派人員進入合作方董事會； 4、對方股權最好能質押給我司； 5、最好能以土地抵押方式融資解決項目資金問題，抵押后可避免對方擅自轉讓土地 若對方實力強勁、信譽良好，并可以授權給我司全權操作 不排除以后采用該種模式的可能 防范措施

8、 【利潤分配】 根據相關的司法解釋，這種模式因為商務條件的不同，最后可能會導致整個合同性 質轉變，產生不同的法律后果: （1）合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認 定為土地使用權轉讓合同。 （2）合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定 為房屋買賣合同。 （3）合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定 為借款合同。 （4）合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的 ，應當認定為房屋租賃合同。 二、聯營型合作開發 需 要 注 意 的 相 關 法 律 問 題 土地使用權轉讓 并

9、購與合作類拿地模式 聯營型合作開發 股權類合作開發 委托代建代管 三、股權類合作開發 新設公司合作開發 已有項目公司的股權獲取 也叫“法人型合作開發”，通過聯合組建項目公司或者收購對方股權、或者增資等形式，最 終獲得項目公司的一定比例股權，從而實現間接獲取土地。 股權類合作開發：新設公司合作開發 釋義：尚無項目公司，我司和合作方共同出資新設立項目公司（或者一方設立項目公司后轉讓一定 股權比例給另一方），然后把土地裝進新設立的項目公司，雙方共同持股、共同合作開發。 新設項目公司 （我司與合作方共同 出資） 獲得土地 一方設立項目公司后 轉讓一定股權比例給 另一方 尚無項目公司 共同持股 共同開發

10、 四種主要方式 碧桂園 合作方 新設項目公司 競得土地 雙方新設立項目公司，以項目公司名義競買土地（1） 股權類合作開發：新設公司合作開發 四種主要方式 雙方共同聯合競買土地，競得后將所獲得土地裝入雙方所新設立的 項目公司，共同合作開發 （2） 碧桂園 （控股） 合作方 聯合競買土地 新設項目公司 土地過戶 注意：第步“土地過戶”，為了避 免認定為“土地轉讓”須交稅，提前 在競買報名時申請，由我司與合作方 聯合競得土地后，由新設立的項目公 司與國土局簽署出讓合同或出讓合同 的補充協議，變更受讓人為項目公司。 股權類合作開發：新設公司合作開發 四種主要方式 一方新設項目公司，以項目公司名義獲得土

11、地后，另一方增資入股 或者將股權轉讓一定比例給另一方，雙方合作開發 （3） 碧桂園 合作方 新設 項目公司 競得土地 股權收購 或 增資入股 股權類合作開發：新設公司合作開發 四種主要方式 合作方以土地作價入股，我司以現金出資，雙方共同組建項目公司， 然后合作開發 （4） 合作方 新設項目公司 碧桂園 土地作價入股土地作價入股 現金出資現金出資 合作開發 提示：公司法最新規定，新設項目公司，不受現金出資比例限制，可以單獨 以土地作價入股成立公司 股權類合作開發：新設公司合作開發 （1）合作方有資源，例如土地資源、或者可以獲得土地、爭取優惠開發政策； （2）雙方想強強聯合、共享資源或共擔風險。

12、適用情形 應注意的 法律問題 新設公司基本無債權債務問題，因此主要關注點在于： 公司治理：由誰操盤、董事會以及管理層如何確定 資金管理：開發資金如何解決、銷售資金如何處理 利潤分配：利潤什么時候分配以及分配比例 股權類拿地模式：新設公司合作開發 三、股權類合作開發 新設公司合作開發 已有項目公司的股權獲取 通過聯合組建項目公司或者收購對方股權、或者增資等形式，最終獲得項目公司的一定比例 股權，從而實現間接獲取土地。 土地已在項目公司名下，并且不適宜將土地作價入股新設公司的情形下，我們 要想獲取土地，就可以通過收購項目公司股權的方式進行。 適用情形 獲取方式 股權轉讓 增資入股 吸收合并 兩個公

13、司合并為一個公司，但會涉及到對以前公司所有債權債務的 承繼問題，并且吸收合并的流程比較復雜，需要公告，時間比較久 股權類合作開發：已有項目公司的股權獲取 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 獲取已成立的項目公司股權的法律方式： 股權轉讓和增資入股 問：這兩種方式的最大差異在于？ 錢由誰收？ 股權轉讓：股權轉讓方（原股東）收錢 增資入股：作為公司增加的注冊資本，由項目公司收，用于項目公 司的資金用途，任何一方都不能擅自抽走 對合作方有利 對我司有利 股權類合作開發需注意的法律問題 不適用增資入股方式的兩種情形 A、項目公司注冊

14、資本太高，對公司運作、財務運作可能存在一些不便，因 此如果項目公司本身注冊資本已經很高，可能就不適用增資入股的方式，對 此具體項目需要與財務部門溝通 B、項目公司注冊資本太低，比如有的項目公司注冊資本只有100萬，理論 上我們增資100萬就可以獲得50%的股權，合作方不同意 C、我司100%收購項目公司股權 股權類合作開發需注意的法律問題 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權收購根據收購的主體不同，可以分為： 直接收購：直接收購項目公司股權 間接收購：收購項目公司母公司或者母公司的母公司股權 股權轉讓與增資入股 直接收購

15、與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 【適用情形】 直接收購 間接收購 通常情況下優先考慮，以避免過多債權債務風險 一些特殊情況下只能采用間接收購： A一些地方的三舊改造項目，不允許變更三舊改 造主體，也不允許變更三舊改造項目公司的股東 B項目公司和他的母公司債權債務復雜、或者交叉 擔保等，比如小新塘項目，間接收購可能更利于理 順債權債務關系 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 【間接收購需要注意的法律問題】 若為100%

16、收購，并且收購后也是100%間接持股項目公司，不存在法律障礙 若不是100%間接持股收購，那么就要避免侵犯其他股東的優先購買權問題。 防范：要求A公司出具B公司放棄優先 購買權的聲明或股東會決議即可 公司公司 項目公司 9010 C公司 100 碧桂園 間接收購 優先購買權 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 【股權收購的法律風險】 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 股權轉讓是目標公司的股東

17、發生變化，但并不導致目標公司債權債務主體的變更，權 利義務的載體仍然是該目標公司。 目標公司不變 A股東B股東 【股權收購的法律風險】 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 股權轉讓是目標公司的股東發生變化，但并不導致目標公司債權債務主體的變更，權 利義務的載體仍然是該目標公司。 目標公司不變 A股東B股東 【股權收購的法律風險】 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 1.原股東出資是否到位？ 2

18、.原股權是否設定質押擔保， 是否被司法查封？ 3.章程是否有限制股權轉讓？ 4.股東會決議？優先購買權？ 5.是否國有股權或外資股權？ 1.土地權屬來源合法？ 2.用地手續是否合法？ 3.土地是否存在閑置、 抵押、查封、租賃等權 利瑕疵？ 1.對外借款？欠稅？ 2.對外擔保（物保、人保）？ 3.違約合同？ 4.對外訴訟案件？ 5.對外行政處罰？ 三大類 債務風險股權風險土地風險 【股權收購的法律風險】 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 1.原股東出資是否到位？ 2.原股權是否設定質押擔保，

19、是否被司法查封？ 3.章程是否有限制股權轉讓？ 4.股東會決議？優先購買權？ 5.是否國有股權或外資股權？ 1.土地權屬來源合法？ 2.用地手續是否合法？ 3.土地是否存在閑置、 抵押、查封、租賃等權 利瑕疵？ 1.對外借款？欠稅？ 2.對外擔保（物保、人保）？ 3.違約合同？ 4.對外訴訟案件？ 5.對外行政處罰？ 三大類 債務風險股權風險土地風險 風險最大 【股權收購的法律風險】 債務風險如何防范？ 1.收購前進行盡量詳盡的審計、盡職調查； 2. 合同約定簽署合同當天至股權過戶期間，公司的印章共管； 3.合同約定對方披露債務，如有遺漏或隱瞞，責任由對方承擔；并約定明確的 債權債務劃分，轉讓

20、過戶前的由對方承擔；轉讓過戶后的由我們承擔； 4.對正在履行的合同，如對我司有用則由我司承繼，如不需要則由對方解除； 5.股權轉讓款盡量能夠分期付款，預留尾款在股權轉讓后2年左右支付。一般 訴訟時效為2年（這個商務條件洽談上存在一定的困難） 6.對方提供足額的擔保。 7.改變交易模式 【防范方法】 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 (1) 擬收購的公司只有相關權益，土地還未在公司名下 【例】A公司已經與其他人簽訂了土地轉讓合同，但還沒辦理過戶，這種 情況下A公司的股東想把股權轉讓給我們。 法

21、律風險：A公司僅僅只是獲得了相應的合同債權，還未獲得土地的 使用權，土地是否能過戶就還存在一定的不確定性。 防范措施：如要收購股權，則應當分步驟收購（先收購少量股權，等 土地過戶后再收購剩余股權）、或者直接約定土地過戶到A公司名下后再 收購或再付款。 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 (1) 擬收購的公司只有相關權益，土地還未在公司名下 【例】三舊改造項目，有些地方規定三舊改造土地需要收儲后招拍掛，因 此即便是該公司現在有三舊改造土地、并且招拍掛時具有巨大優勢，但也 不能100%肯定該公司一

22、定可以獲取該土地進行改造，仍然存在不確定性。 解決方式：我們需要詳細分析當地的三舊改造政策，分步驟收購該公司股權 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 （2）收購已質押的股權 法律風險：根據法律規定，已質押的股權不得轉讓。如果直接簽訂股權 轉讓合同，在合同效力上可能存在問題，同時，也無法進行股權過戶登 記。 防范措施：要求對方解除質押。若對方往往沒錢去解押，需要我們給錢。 一般可以采用股權轉讓款預付款或者直接借款給對方，對方辦理質押解除 后過戶給我們，但為了確保資金安全，必須要求對方提供足額的擔

23、保才可 以。 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 （3）特殊目標公司的股權收購-國有企業 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 國企股權轉讓的程序要求： 國有企業 股權轉讓 評估交易對價 轉讓方案 報國資委審批 產權交易所 公開交易 股權轉讓合同； 工商變更登記 風險防范： 收購國有企業股權，應特別關注上述程序的履行，避免因未履行任一程序導致股權 轉讓合同無效，無法辦理股權過戶手續，從而導致我司

24、投入大量資金卻在法律上對 目標公司無任何權利。 （4）特殊目標公司的股權收購-外資企業 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 外資企業股權轉讓的程序要求: 外資企業股權 轉讓需經商務 部備案審批 審批部門初審通 過的，上報省商 務廳外資處和商 務部外資司備案 通過 地方審批部門 核發外商投資 企業批準證書 未通過 股權過戶 工商登記 地方商務主管部 門不核發或換發 外商投資企業 批準證書 股權過戶工商登記 手續無法辦理 風險防范： 審批備案手續辦理過程和時間有很大不確定性，須注 意設置合理付款條

25、件，避免已付款但無法辦妥股權過 戶工商登記手續。 （4）特殊目標公司的股權收購-分立公司 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 . 風險：目標公司為分立后的公司，將對原分立前的公司債務承擔連帶責任 防范對策： 1.審計評估分立后公司和分立前公司的債權債務風險； 2.債務風險較大時，建議改變交易方式： A.土地轉讓方式 B.或由目標公司以土地作價入股成立新的干凈項目公司后再收購。 例：江陰股權收購項目 A公司 土地 B公司 土地 C公司 碧桂園 分立 收購 【股權退出-釋義】 我司把股權再次全部轉

26、讓給對方，我司拿走應該拿的利 潤，剩下的利潤或物業歸對方。 現在有很多項目，我們并非100%收購，而是只收購一定比例與對方合作開發。 雙方約定當達到某一節點比如交房85%時，我們退出，由對方繼續操盤并獲取剩 余的全部利潤或物業。 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發需注意的法律問題 A、股權退出僅適用于我司收購部分股權、雙方合作開發的項目，不適用于我 們100%收購項目。 B、對方想保留部分物業不賣，自行持有長期投資，一般為商業物業、車位等。 這種情況，不利于我們快速開發快速回籠資金的目標，因此，股權退出就 是

27、一個比較好的選擇。把能賣的賣掉，利潤分掉，我司退出對方繼續自行持有， 符合雙方的商業目的。 C、如果項目的發票或其他方面存在問題，導致該項目最終稅務清算時可能存 在較大的風險或問題時，采用提前股權退出也能更有效的保障我司的利益。 【股權退出-適用情形】 股權類合作開發需注意的法律問題 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權退出雖然是達到節點時實際履行，但實際上是雙方在簽署合作協議 時就預先設定和預先約定的，主要涉及： 【股權退出-涉及問題】 需要進行詳盡的測算，由投資人員與對方洽談確定退出節點 財務結算 (公司預清算) 提

28、前約定達到退出節點時，利潤的計算方式和依據 確保我司利潤（需與財務充分溝通） 收入：確定未售物業的價值 支出：確定有效支出；確定土地增值稅、企業所得稅等 主要稅種的計算 股權類合作開發需注意的法律問題 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權退出雖然是達到節點時實際履行，但實際上是雙方在簽署合作協議 時就預先設定和預先約定的，主要涉及： 【股權退出-涉及問題】 我司退出時股權轉讓給對方的對價是多少? 平價轉讓、溢價轉讓、象征性1元轉讓？ 需要進行利潤測算、稅務籌劃等多重因素一起判斷 退出價格 退出保障 (1) 如何確保退出時

29、財務結算的順利進行以及我們退出時如何順利 拿到利潤，如果對方不配合怎么辦？ (2) 如果對方不回購我們的股權怎么辦？ 設置相應的違約責任條款 股權類合作開發需注意的法律問題 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 【小股操盤】 股權類合作開發：新型模式1 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 我司收購項目公司50%以下的股權，和對方共同持股合作開發。雖然我們持股比例 小，但通過協議和章程等安排，由我司全權操盤項目。 實現小股操盤，除了協議約定外，還需要如下兩個保

30、障措施： （1）董事會我司占多數，具有董事會控制權； （2）股東會決議必須經我司同意或雙方同意方可。 優勢 劣勢 （1）收購股權比例小，投入資金少； （2）可以實現并表； （3）我司操盤，可有效控制成本以及實現預期收益。 理論上合作方可以依據公司法利用控股地位，單方作出一 些不利的股東會決議 對董事會成員組成、股東會決議表決 以及章程的特殊約定必須謹慎、嚴謹 股權類合作開發：新型模式1 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 【案例】小股操盤：湖北某項目合作模式 資金投入 經營管理 利潤分配 項目公司 碧桂園 合作方 30% 7

31、0% 我司僅投入300萬元注冊資金 不投入任何開發費用 我司主導負責 我司分配項目開發利潤的30% 【收購部分股權劃分區域獨立核算】 股權類合作開發：新型模式2 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 我司收購部分股權，雙方劃分項目地塊，部分地塊由我司獨立操盤，部分地塊由對 方獨立操盤，雙方不按股權比例享有股東權益，不按股權比例分配利潤。 內部分別獨立核算 注意獨立核算的界定：包括公共區域、公共設施工程費的分攤，土增稅、企業所 得稅等以項目公司為統一主體對外的稅費分攤等，需詳細界定和約定。 各自負責出資 各自獨自經營 各自享有收

32、益 各自承擔風險 【案例】貴州某項目 A公司 100% 項目公司 項目土地 424畝 碧桂園 80% 保留地塊76畝 已開發，歸合作方 目標地塊348畝 未開發，歸我司 1、雙方不按股權比例享 有股東權益及分配利潤； 2、雙方獨立擁有各自地塊 范圍的利潤，承擔各自地 塊范圍的虧損。 項目公司 債務承擔 股權過戶前，項目公司的債務全由合作 方承擔 股權過戶后，項目公司發生的債權債務 由雙方按照各自區域各自獨立核算 獨立核算原則 通過專屬賬戶進行收款和 還款，已開發地塊賬戶資 金不足，由合作方補足； 未開發地塊賬戶資金不足， 由我司補足； 股權類合作開發：新型模式2 股權轉讓與增資入股 直接收購與

33、間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 對于已開發部分的項目，已開發部分（含銷售）債權債務較為復雜、或者已售完或存在 工程方面的問題，我司不想承擔該已開發部分的風險和責任 或對方不想我司分享已開發部分的權益；或目標公司除項目土地外，還有其他資產，而 我司只要土地 目標公司除了項目土地外，還有其他資產，而我司只想獲取土地。 雙方雖可通過協議約定內部份額，雙方獨立核算，但對外，項目公司仍作為整體對外 承擔責任，如合作方保留地塊的債務導致項目公司對外需承擔，將影響我司目標地塊 的開發及我司利益受損，例如：如果對方負責的部分欠債、發生工程糾紛等，我司獨 立操盤的部分

34、地塊有可能被查封、拍賣等，從而影響我司的權益 適用情形 有何風險？ 結論：該模式風險自始存在，無法避免，解決方案只能是要求對方 提供足額的擔保、謹慎選擇合作方以降低風險。建議謹慎采用。 股權轉讓與增資入股 直接收購與間接收購 法律風險及解決方案 特殊情況需注意的問題 股權退出 新型模式介紹 股權類合作開發：新型模式2 【收購部分股權劃分區域獨立核算】 土地使用權轉讓 并購與合作類拿地模式 聯營型合作開發 股權類合作開發 委托代建代管 【主體】接受項目公司委托，以項目公司名義開發建設項目 【資金】開發建設資金、債權債務等均由項目公司及對方負責， 項目公司享有項目的投資收益，我司不出資 【利潤】我

35、司獲取銷售額的一定比例的管理費，利潤不能并表 【經營】我司指派管理團隊全權操盤項目，以項目公司名義行 使項目日常經營管理權及項目開發建設銷售全過程管理 四、委托代建代管 委托代建代管模式 代建代管委托的法律主體應是項目公 司，而非項目公司的股東 應注意的法律問題 雙方應簽署書面的委托代建代管合同 代建代管往往與品牌輸出同時使用 項目債權債務復雜或巨大，我司不想收購股權或承擔債務風險（某項目案例1） 我司雖收購股權，但想獲得固定保底收益，而保底收益的利潤分配方式存在法律障礙，可 能無效，采用該模式收取固定利潤，有利于保障我司權益（燕郊項目案例2） 問：適用情形？ 四、委托代建代管 四、委托代建代

36、管：案例1 共同投資共享利潤共擔風險 項目公司 35% 65% 碧桂園 委托經營管理 支付銷售額的10%作為管理費用 我司全權負責規劃設計、 工程管理、營銷管理、 物業管理等工作 【案例1】某項目-單純的委托代建代管 A公司B公司 債務復雜 交易模式-部分股權收購+代建代管+股權退出 YJQFBY 項目公司 137畝項 目土地 90%10% 碧桂園1 轉讓50%股權 轉讓10%股權 項目土地增容需要補繳2.1億元出讓金。 合作方對華融資產負有4.9億元負債，并以項目公司股 權進行質押擔保。 四、委托代建代管：廊坊燕郊案例2 碧桂園2 委托代建代管、 品牌輸出 我司應支付的交易對價 8億元總對價

37、 2000萬元股權轉讓款 2.1億元補繳土地出讓金 4.9億元股東借款 用于合作方償還華融負 債 0.8億元股東借款用于項目開發建設 解除股權質押 恢復合法營業 股權變更完成 付款前提 付款前提具備且取得增容后新 的國土證后支付 合作方以其持有的項目公司股 權提供擔保 根據項目開發進度 需要支付 除股權轉讓款外，其余 款項由項目公司使用可 支配的銷售回款償還 四、委托代建代管：廊坊燕郊案例2 “利潤”分配 項目公司“利潤” 品牌使用費（累計銷售額 的5%） 委托管理費（累計銷售額 的4%） 項目利潤 支付給碧桂園，每季 度結算支付一次 全部支付給合作方，但向我司支付品牌使用費和管 理費前，合作方不分配利潤。 項目公司具備償還我司投入條件時， 我司退出，退出前結算支付品牌費及 管理費 四、委托代建代管：廊坊燕郊案例2 具體到實踐中，每個項目情況千差萬別，最終選 擇什么樣的拿地模式？ 除了考慮法律風險，還需結合投資測算、財務稅 籌以及商務談判的結果綜合而定！ 結 語 感謝聆聽！