1、3 課程目標 本課程結束后，學員應該能夠： 認識到設計階段開展成本管控工作的重要意義； 掌握各階段設計實施前、后，如何有效的進行成本控制； 了解在建筑、結構、安裝、景觀、市政、室內六個專業的各階段設 計中，需重點關注哪些影響成本的元素； 建立設計方案評審機制，實施成本優化，實現價值平衡的最優方案； 學習如何有效實施限額設計和成本對標； 明晰定位、職責，設計、工程、成本聯動，為設計階段成本管控工 作的有效實施提供保障。 4 課程目錄 課程目錄 第二單元 設計階段成本管理工作指引宣貫 第三單元 案例分享及總結 第一單元 成本前置管理體系介紹 1.1 已發布的公司成本管理制度 1.2 成本前置管理體

2、系建立 1.3 設計階段成本管理制度架構 1.4 設計階段成本管控的重要意義 2.1 設計階段成本管理制度總則 2.2 各階段設計實施前、后的成本管控工作重點 2.3 工具模板應用 3.1 案例分享 3.2 工作要求 3.3 總結 課程目錄 第二單元 設計階段成本管理工作指引宣貫 第三單元 案例分享及總結 第一單元 成本前置管理體系介紹 1.1 已發布的公司成本管理制度 1.2 成本前置管理體系建立 1.3 設計階段成本管理制度架構 1.4 設計階段成本管控的重要意義 2.1 設計階段成本管理制度總則 2.2 各階段設計實施前、后的成本管控工作重點 2.3 工具模板應用 3.1 案例分享 3.

3、2 工作要求 3.3 總結 6 1.1 已發布的公司成本合約管理制度 1.1.目標成本目標成本管理工作管理工作指引指引 0.0.公司成本合約管理制度公司成本合約管理制度 2.2.動態動態成本成本管理工作管理工作指引指引 3.3.設計變更管理工作設計變更管理工作指引指引 4.4.工程洽商管理工作工程洽商管理工作指引指引 5.5.材料認價管理工作材料認價管理工作指引指引 6.6.責任成本管理工作責任成本管理工作指引指引 7.7.合約管理工作合約管理工作指引指引 8.8.工程結算管理工作工程結算管理工作指引指引 9.9.成本管理保障措施管理規定成本管理保障措施管理規定 10.10.成本檔案管理工作指

4、引成本檔案管理工作指引 -總制度 -事前 -事中 -事后 -保障措施 -基礎資料 11.11.設計階段成本管理工作指引設計階段成本管理工作指引 7 1.2 成本前置管理體系建立實現管理精細化 成本管理前置 設計前期、概念設計階段前 置成本管理，實現產品定位、 成本與效益達至平衡 方案評審及優化 方案設計階段建立設計成本 評審機制、實施成本優化， 實現價值平衡的最優方案 確立目標成本 確立目標成本，設定成本控 制指標，將設計階段成本優 化落實至成本控制目標 實施限額設計 施工圖設計階段，實施限額 設計，將成本控制指標落實 至設計合同 執行成本對標 開展成本對標，對限額設計 執行情況進行核查，確保

5、限 額指標達標 8 1.3 設計階段成本管理制度架構 一個工作指引 1+4 四個附件（工具模板） 成本對標表（房建+基建） 項目限額設計超標處理報告 設計成本評審表 成本優化實施情況一覽表 項 目 設 計 工 作 小 組 注：總部成本合約中心負責本指引的編寫、修訂、解釋、培訓和檢查。 1個工作指引+4個工具模板 9 1.4 1.4 設計階段成本管控的重要意義 成本 成就 本錢 成就最合適的事 花費最合適的錢 價值工程 設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響了70%以上的項目成本和項目盈 利，因此，成本是設計階段的重點，我們一方面不能不計成本盲目追求設計效果， 另一方面要避免成本不合理導致品

6、質下降。 10 課程目錄 第二單元 設計階段成本管理工作指引宣貫 第三單元 案例分享及總結 第一單元 成本前置管理體系介紹 1.1 已發布的公司成本管理制度 1.2 成本前置管理體系建立 1.3 設計階段成本管理制度架構 1.4 設計階段成本管控的重要意義 2.1 設計階段成本管理制度總則 2.2 各階段設計實施前、后的成本管控工作重點 2.3 工具模板應用 3.1 案例分享 3.2 工作要求 3.3 總結 11 2.1 設計階段成本管理制度總則 目 的 范 圍 原 則 組 織 與 分 工 目的 提高公司設計 階段的成本意 識 強化公司設計 階段的成本控 制 提供在設計階 段進行成本管 理的基

7、本手段 保證從設計源 頭對成本合理 確定和有效控 制 12 2.1 設計階段成本管理制度總則 目 的 范 圍 原 則 組 織 與 分 工 建筑 結構 安裝 景觀 市政 室內設計 設計前 期 概念設 計 實施方 案設計 施工圖 設計 4+6：四個階段+六個專業 13 2.1 設計階段成本管理制度總則 目 的 范 圍 原 則 組 織 與 分 工 在設計階段應選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面 追求低成本；項目可結合成本收益等綜合情況，選擇應用一定的新產品、新技術，但從中長期看不降 低選擇常規產品和技術時的項目利潤率，在應用新產品、新技術的同時，應作好市場培

8、育和客戶引導 工作，增加品牌價值并盡早讓客戶認同。 為 核 心 以 客 戶 價 值 在各階段設計和單項設計中，都應持續地開展方案評審及優化工作，比較不同設計方案所帶來品質、 效果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業維護成本、客戶使用成本，從中選擇最優設計方 案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。 及 優 化 方 案 評 審 根據公司標準成本，各片區成本合約部建立項目限額設計指標表，作為項目限額設計工作開展的 標準，嚴格執行；并通過開展成本對標工作，及時對限額設計的執行情況進行核查，確保限額指標達 標。 成 本 對 標 限 額 設 計 及 成本合約部門在概念設計、實施方案設計、施工圖設計等決策

9、過程中，都應全面測算項目成本，及時 計算出單位面積成本等指標，并聯合相關部門測算項目效益水平，提供給設計部門和公司決策層調整 設計，使之滿足公司的經營要求并作為最后設計決策的必備資料。 及 時 反 饋 動 態 測 算 公司各級規劃設計部門應作好與設計單位溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配 合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地規定 在設計合同中，并在合同中設置相應的檢驗方法、獎懲條款。 單 位 配 合 取 得 設 計 14 2.1 設計階段成本管理制度總則 目 的 范 圍 原 則 組 織 與 分 工 項目一經立項，進入設計階段后，

10、大區/事業部分公司設計部應牽頭設立一常設組織項目設計工作小 組，小組成員應覆蓋設計、成本、工程、物業（如有）、營銷/招商五個職能部門，并必須包括建筑、結構、 安裝、景觀、市政、室內設計等各個專業，大區/事業部分公司設計部負責人組織工作的開展。 片區成本合約部門負責制定各階段設計限額設計指標，并開展成本對標，及時對限額設計指標執行情況 進行校核，并將校核結果形成成本對標表，于校驗結果出具后48小時內反饋給項目設計工作小組。 各階段設計完成后，成本合約部提供包括成本測算在內的成本資料，方案論證應結合成本因素進行綜合 評價。 各級設計部應在各階段設計前將成本合約部門提供之限額設計指標清晰、明確地落實

11、在設計合同中下達 給設計單位，并約定相應地檢驗方法、獎懲條款；在各階段設計過程中，對限額設計的執行情況進行跟 蹤反饋，確保限額設計指標達成。 各業務集團的研發設計部門，需要督促設計階段成本管理工作的組織及業務落實情況，對于重要的方案 予以審核審批。 在各設計階段的重要節點工作中，項目設計工作小組應組織專題研討會，并與設計單位保持良好和緊密 的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經濟性。根據成本合約部提供方案比較的成本分析，綜合效果與 經濟性、以及各專業的要求，從而選擇最優方案。 若發生校驗結果超標，項目設計工作小組須在10個工作日內組織分析超標原因、探討處理辦法、采取有 效措施以確保限額指標達成

12、、并形成項目限額設計超標處理報告，經審批并提出處理意見，執行處 理方案；并將經審批的項目限額設計超標處理報告報總部成本合約中心備案。 建 立 設 計 工 作 小 組 職 責 項 目 設 計 工 作 小 組 職 責 設 計 部 職 責 成 本 合 約 部 15 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 信 息 收 集 投 資 成 本 測 算 一、政府規劃要點 根據根據政府規劃要點批復，得出如下政府規劃要點批復，得出如下信息息： 二、土地屬性 通過勘查現場，詢問項目部等相關部門，對 土地屬性信息分析： 16 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施

13、工圖） 信 息 收 集 投 資 成 本 測 算 一、政府規劃要點 根據根據政府規劃要點批復，得出如下政府規劃要點批復，得出如下信息息： 二、土地屬性 通過勘查現場，詢問項目部等相關部門，對 土地屬性信息分析： 三、 市場定位：市場定位： 通過通過詢問銷售詢問銷售/招商部、前期（開發）部，清楚了解項目市場定位：招商部、前期（開發）部，清楚了解項目市場定位： 以上信息整理完成后，成本方面需要關注的重點是： 場地內的特殊地形，如果出現河流、箱涵、高壓線等問題需要仔細分析，了解清楚其處 理辦法以及影響并估算其改造成本； 車位要重點關注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售； 外

14、電需要重點關注距離、是否已經有電纜溝、是否需要破路等費用，注意考察周邊項目 是否可以合作以便降低部分成本。 17 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 信 息 收 集 投 資 成 本 測 算 本階段工作的基礎是在投資分析階段項目設計工作小組共同完成的項目定 位分析報告、項目可行性研究報告，定位需要調整時仍需營銷/招商、 設計、成本三個專業共同評審確定。 設計工作開展之前，應按項目總體經營要求和市場定位，確定項目的成本控 制目標。一般情況下，項目可行性研究及定位報告中確定的成本估算應作為 確定設計階段成本控制目標的主要參考。 對于成本，應根據項目的地理位置、自然景

15、觀、配套情況等自身特點，以及 項目定位時確定的擬建產品類型及風格，結合公司標準成本和預期售價、經 營模式，給出一個相對寬松的成本區間范圍，對概念設計單位進行交底。 18 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 關 注 重 點 各 專 業 設 計 重 點 目 標 測 算 一、在多個概念設計間進行選擇時，除關注交通、功能分區、景觀、管網分析等 方面以外，成本方面應重點考慮以下幾個方面： 1建筑主體應避開原水塘等軟地基所在位置； 2 0.00的標高、道路環境標高、基礎埋深等引起土方挖填總方量最小； 3水泵房、配電房、煤氣調壓站、控制中心等配套設施的位置能使得各種 管線的

16、鋪設長度最短。 二、概念設計階段需要特別注意不可售的建筑面積(會所、管理用房、設備用房、 不可分攤的走廊)，在滿足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應， 同時兼顧長期的使用和經營管理的成本。 三、概念設計階段應對建筑平面、戶型結構、主要設備、停車方式等的可行性及 經濟性進行預研究，避免實施方案設計階段調整幅度過大。 19 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 關 注 重 點 各 專 業 設 計 重 點 目 標 測 算 概念設計： 概念設計前，項目設計工作小組一起 探討產品類型布置方案,作單一產品測 算以及組合方案的成本測算，形成較 為詳盡、準確的最優產品組

17、合（已確 定）方案的成本測算，用以指導概念、 規劃設計。 結合周邊環境、用地景觀資源，合理 確定不同地域的不同產品布置；讓經 營方案收益、產品銷售利潤、土地價 值最大化。 成本合約部應就土地價值與建筑產品 的組合向設計、營銷/招商提出建議 （注意：重點是通過產品容積率來區 分不同產品間的成本差異）。 一、建筑、結構專業： （一）路網布置 道路設計應在滿足消防及道路交通相關規范的前提下： 1. 路網應合理簡潔（減少路網的不合理曲線、彎折）； 2. 優化出入口布置，（優化建議時成本人員需要考慮周邊環 境以及客戶使用需求，不能夠因減少出入口后而引起客戶 投訴，導致后期整改而增加成本）； 3. 道路寬

18、度（設置雙車道或單車道加會車區）。 （二）停車布置（綜合銷售建議、規劃要求、停車效率、成 本等因素選定停車方式）： 1. 土地利用； 地面露天車位最大化； 地面停車按照最大邊線原則布置； 2. 停車方式； 車位平面布置最優化：限定面積內停放量最大； 車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位首層架 空車位地上獨立車庫半地下車位地下車位，具體停 車方式要結合容積率情況綜合考慮； 3. 停車位體形控制； 高度； 單獨車位面積； 4. 車庫設置； 車庫宜集中設置，減少建造成本； 機械車位及地下車庫高度預留； 5. 車庫設置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項目,車位 數量需要合理分配，避免集中設置而

19、引起客戶投訴（示范區 尤其需要注意）。 20 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 關 注 重 點 各 專 業 設 計 重 點 目 標 測 算 一、建筑、結構專業： （六）總圖規劃，綜合考慮開發周期和永久建筑、園 建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活 區、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。 （七）山地建筑應結合地形情況確定產品類型 1. 根據山體高差確定產品類型； 2. 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。 （八）山地建筑必須比選邊坡支護方式 1. 結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式； 2. 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、 預

20、應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻；山地建 筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力 錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。 （九）確定贈送面積大小 山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。 （十）合理利用場地地形地貌 利用原有地形的起伏關系完成山水造型，避免洼地 堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨 以及大面積新作水系增加防水、補水費用（此項優化 工作需要成本人員熟悉項目地形和設計意圖，并對管 網給排水等成本都有一定的了解）。 （三）控制不可銷售的公建及配套建設面積 1. 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整 體轉讓經營的面積滿足土地規劃要求即可； 2. 提升附加值而多建

21、的面積，要結合市場銷售價格測算建 設的必要性，須注意，國家有了新的建筑面積計算規范， 偷面積而招致的政策風險需要注意避免； 3. 通過業態分析和市場調查合理確定商業面積。 （四）綜合物業管理成本、建造成本，合理布置組團大小， 組團出入口布置相對集中，減少管理人員。 （五）應結合項目周邊道路、市政管網的情況，按照土方 費用最小的原則確定場地標高： 1. “因地制宜”；動土量最小；盡可能使場地土方挖填平 衡； 2. 降低排水坡度； 3. 山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻， 護壁等的設計。 土方平衡需要在具體的工程實施前，推動設計和項目 出一份現場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，

22、兩者 合二為一后，再由成本測算出整個項目的的土方挖填工程 量、以及檔土墻、護坡成本，并將計算結果交給公司決策。 21 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 關 注 重 點 各 專 業 設 計 重 點 目 標 測 算 二、安裝專業： 1.電梯布置方案選擇。 2.從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。 3.在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。 4.測算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用 即可）。 三、景觀專業： 1.充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產品品質： 不同景觀與建筑產品的合

23、理搭配； 不同分期、不同產品與景觀位置、特性的均衡組合。 2. 明確景觀單位控制成本： 根據公司已有產品系列將每種產品的景觀成本總結出來，然后根據最新的市場價格和項目的 特殊情況調整后，提交最新單位景觀成本供設計、營銷/招商考慮，同時提供給設計單位作 為設計控制參考，注意根據景觀重要程度區別對待。 3. 明確軟硬景控制比例： 依據公司標準成本以及項目限額設計指標，提供給設計部及設計單位作為設計控制。通常軟 景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。 四、市政專業： 1.依據道路等級，合理確定道路寬度及做法； 2.根據周邊已有市政設施，確定管網路徑、容量。 22 2.2 設計實施前、后

24、的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 關 注 重 點 各 專 業 設 計 重 點 目 標 測 算 一 依據運營計劃和投資成本測算，在概念、規劃設計完成后，根據項目總平圖以及項目開發周 期，確定項目成本核算對象，參照公司標準成本體系，編制項目經濟指標測算表（詳見 項目立項主管部門立項管理制度模板）形成項目目標審批版目標成本，同時要編制對應產品 建造標準和本次立項成本數據和標準成本差異說明，并根據測算基礎，提出成本控制目標、 措施或建議,以此指導實施方案的成本控制。該版本要保證項目的目標單達成。 二 因各產品的利潤率不同，在測算項目總利潤時，往往會調整各產品類型的比例。在測算地價、 配套

25、設施、環境等費用時，應綜合考慮各產品的實際受益，再按占地面積、建筑面積、可售 面積等分攤標準中選擇最切合實際的分攤方法，準確反應各產品類型的成本和收益情況，為 產品比例的調整指引正確的方向。 三 人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設費中選擇，本階段應對 兩種方案分別測算，選擇較為經濟的方案。 四 測算時要注意不計建筑面積的實體(不足2.2米的設備層、不利用的吊腳架空層等)對成本的影 響，防止遺漏。 五 測算時，應檢查設計有沒有考慮物業管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。 六 不同階段的成本測算發生變化時，成本人員應對變化情況和原因作分析，并向設計、營銷提 供改進建議

26、。 23 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 一、建筑專業： （一） 建筑方案選型： 1. 確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來的結構設計成本的增 加。同時兼顧結構類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復雜程度，不選擇不規則或非常不規則的建筑方案。 單體及戶型設計時，應尋求效果與成本的平衡，除商業與公建外，不宜選擇體型過分復雜的單體；單體周長與面積的比例 系數無特殊要求時應選擇適中，在體現一定超前意識的同時，不至于同市場上的常規選擇差異懸

27、殊，符合產品的定位； 高層建筑單體應選擇對稱形式； 考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少； 控制屋頂造型。 2注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結構知識，因此平時要多參與相關結構方面的討論和協商，提高結構方面的 專業水平，積累經驗，并形成一定之規。 （二） 確定合理層高： 在確定層高時，應綜合市場取向，產品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對銷售 人員培訓以對客戶能有正確的引導。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5% 。 （三） 窗地比控制： 1.通過節能測算指標來控制窗地比。注意：節能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉換窗墻比和窗

28、地比的關系，總 體來說目前節能規范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關注的是一旦節能通不過，成本提的優化建議首先是減少開 窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節能要求；（特殊項目除外） 2.單體方案確定后，在必須滿足通風及采光要求的同時，應注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。測算不同 單體戶型窗地比，合理控制產品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過同類產品經驗值 。在門窗的設計中，鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量； 3.依據公司標準成本以及項目限額設計指標，提供給設計部及設計單位作為設計控制。 24 2.2 設

29、計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 一、建筑專業： （四） 欄桿、欄板的限定： 1.測算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少； 2.建議通過經驗的積累將各種欄桿欄板的分類統計做成標準產品，以后欄桿的做法就不需要再測算單價成本只需要統計含量即可。 （五） 外墻裝飾設計優化方案的初步確定： 1.提供目前不同產品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）； 2.提供目前各種產品外墻平涂、質感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料、面磚

30、、石材的面積比率； 3.提供常用外裝材料適用性能； 4.關注外墻立面復雜程度，并提出改進建議。 （六） 優化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法： 1.提供目前不同產品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設計作為參考選擇； 2.優化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法。 （七） 節能方案： 1盡量采用體形系數滿足節能要求的產品，以最優經濟方式解決節能方案； 2通過合理的窗墻比實現節能達標； 3通過墻體材料來實現節能達標； 4控制節能取值范圍。 （八） 確定贈送面積大小： 山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡 量規避政策風險。

31、（九） 材料部品： 1.材料部品的選擇必須滿足國家現行及公司現行的通用標準，另外還要與所建產品的定位與售價相適應，在此基礎上尚有選擇余 地時，可以運用價值工程進行計算，選擇最合適的材料部品； 2.材料部品的選擇應考慮當地市場的供求狀況，盡可能利用當地的優勢資源，減少選用差異不大但需從外地購買的材料部品。 25 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 一、建筑專業： （十） 在選擇停車方式時，必須滿足規劃的要求，若規劃只要求停車位的數量，各停車方式的優勢與劣勢一般如下所述： 1.地面露天停車：造

32、價最低，業主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業管理外，開發商沒有收益；且對于景 觀的影響較大； 2.建筑物一層架空停車：多數城市可以頒發產權證，允許銷售或長租；結構可以利用上部住宅的柱網，若無環境的要求， 對圍護結構要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網不規則，平均每個車位的面積往往較大；對環境亦有 輕微的影響； 3.建筑物下的地下停車庫：多數城市可以頒發產權證，允許銷售或長租；造價較高，且因上部住宅的柱網不規則，平均每 個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎，實際增加的成本較架空地下的停車庫反而要低，多數情況下可以通 過銷售收回成本。 4.平戰結合的人防地下室停車庫

33、：多數城市不頒發產權證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規定不一，可以長租的 往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常 高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇； 5.半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。 （十一） 山地建筑應結合地形情況確定產品類型： 1根據山體高差確定產品類型； 2控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。 （十二） 山地建筑必須比選邊坡支護方式： 1.結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式； 2.邊坡支護方式成本遞增順序一

34、般是：自然土方放坡、預應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡 支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成 本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進行方案測算比較。 （十三） 地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應遵循技術合理，實用經濟的原則。 26 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 二、結構專業： （一） 結構方案優化： 1. 結構模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網布置，結構形式，選擇最優結構方案； 2. 減

35、少挑板、外掛裝飾鋼構件數量。 （二） 結構參數： 1. 鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應作為結構設計控制、審查重 點，并于同類建筑進行比較分析； 2. 設計工作小組應與設計單位設計師就各結構參數作深入探討與交流，力求得到安全、最經濟的結構參數。其中 重點審查以下內容：結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。 （三） 基礎類型： 一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎(有時采用強夯擠密砂樁等處 理方式代替)、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設計方

36、案中成本有時 會顛倒，最準確的方法是請設計單位初步估算進行設計，再測算其準確造價。 （四） 結構形式： 結構形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較 少采用框架筒體結構。同樣，相鄰的兩種在具體的設計方案中成本有時會顛倒。 1. 采用框架結構和框剪結構時，建筑與結構專業應互相進行反復修正，在對戶型進行少許修改能夠在結構上有較 大節省的方案應積極采用，避免建筑定型后再進行結構設計的被動局面； 2. 異型柱框架與矩形柱框架和比較，結構造價一般會高出10-20%，同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成 一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮； 3

37、. 柱、梁截面尺寸直接影響結構的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，項目設計工作小組需著重 考慮； 4. 上述三個重要節點工作確定時的成本工作，一種方法是根據初設進行計算，另外也可邀請外部專家進行成本比 較的定性分析，選擇合適的方案。 27 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 三、安裝專業： （一）設備、管線方案 1. 給水管、排水管、導線的種類選擇：應符合行業的發展方向，保證一定時間內不會被淘汰； 2. 給水管、排水管、導線的規格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。 3. 給排水

38、、電氣設備、智能化設備的選擇：首先應充分調查市場，了解各種品牌的聲譽及供應狀況；其次在滿足 使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。 （二）配電方案 1測算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經濟 合理性： 因為涉及供電等壟斷行業，有可能成本拿到圖紙時方案已經定案，因此成本人員一定要提前關注到此事，避免 優化工作不到位。需根據場地等實際情況分別按不同方案計算測定。 2供配電設備安裝定位設計優選： 所有供配電設備（除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下 距離最短，以減少之間聯接線路。 3測算供

39、電方案采用環網式或是開閉所式的綜合經濟性，提出優選方案： 一般情況環網式比開閉式經濟； 合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短； 設置開閉所時，應盡量考慮多期共用； 條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。 4地塊內高壓線路改線： 入地方式：造價較高；（電纜溝方式造價相對較高；管道埋設方式造價相對較低。） 建設高壓走廊：造價較低。 28 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 三、安裝專業： （三）給排水方案 1供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性： 現階段采用建設水泵房方式供水方

40、式較省； 必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間； 當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算對比，確認實施的經濟合理性。 2中水處理站與中水提升泵站： 中水處理站應根據項目特征，選用設計規定的最小規模； 中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。 3污水提升泵站： 對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。 4合理設置消防分區： 在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區； 布置防火分區應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區別； 盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區，減少消防噴淋 系統

41、的設置。 29 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 三、景觀專業： （一） 材料選擇： 1. 提供常用軟硬材料規格型號及單價； 2. 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養管費用低的種類； 3. 根據不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚；2)非行車道地面20mm厚（荔枝面采用 30mm厚）；3)行車道地面40-50mm厚；4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚； 4. 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期

42、維護成本； 5. 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。 （二） 確定經濟的基層標準做法。 （三） 軟硬景比控制： 1. 軟、硬景面積占比指標須執行公司標準成本，下達委托的設計單位予以落實，并在方案評審階段確認達標； 2. 軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用大規格苗木，一般區域和庭院使用小規格苗木； 3. 控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護管理成本太高)； 4. 綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴很多，優化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者 水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節約成本保證效果的目的。 四、市政專業： （

43、一） 在滿足道路等級、使用功能的情況下，優化道路寬度及基層做法； （二） 優化管網路徑；管材、設備選用力求經濟適配。 30 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 1. 在實施方案設計評審會前，設計部應提前3 個工作日將設計方案或圖紙提交給項目設計 工作小組中各人員，并組織設計評審會，項 目設計工作小組的所有成員均應參加。重大 項目設計評審時，片區應當邀請集團成本合 約部、設計部參加。 2. 設計評審會上，項目設計工作小組基于設 計成本評審表，評審方案或圖紙是否與評 審表中成本優化原理及優化方

44、向相符，由項 目設計工作小組中成本合約人員于設計成 本評審表記錄評審情況，并注明相關問題。 3. 方案或圖紙評審完成后，評審組織部門將 設計成本評審表作為評審會議文件存檔。 1. 在實施方案階段設計完成后，成本合約部提供包括成本測 算在內的成本資料，方案論證應結合成本因素進行綜合評 價； 2. 在各設計階段（方案、施工圖）的重要節點工作中，項目 設計工作小組應組織專題研討會，并與設計單位保持良好 和緊密的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經濟性。 根據成本合約部提供方案比較的成本分析，綜合效果與經 濟性、以及各專業的要求，從而選擇最優秀的方案； 3. 設計優化建議獲得批準后，相應設計部門負責執

45、行； 4. 成本合約部負責將項目優化事項分類錄入成本優化實施 情況一覽表，并將成本優化費用切實的落實到項目整體 成本控制中，避免成本優化節約的費用在其他方面被浪費 掉，導致在立項目標成本下并無實際節約。 建立設計方案評審機制 實施成本優化 31 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 各 專 業 設 計 重 點 方 案 評 審 及 優 化 目 標 成 本 在規劃設計完成的同時結合項目實際情況和市場狀況，編制項目目標成本 測算表形成項目經營方案審批版目標成本。在測算表中依據公司標準成本 庫，以及項目的規劃指標、建造標準以及項目交付標準為基礎對各項費用進 行細化、分析

46、或修正。先報業務集團成本合約部審核，達成一致后，簽認 目標成本確認函，上報業務集團審批項目經營方案。項目經營方案一旦 審批通過，該版成本即是用來考核成本控制的目標成本。 32 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 限 額 設 計 下 達 各 專 業 設 計 重 點 限 額 設 計 核 查 （一） 設計人員應根據規劃設計階段的成果，撰寫施工圖設計招標文件和設計合同， 制訂“項目設計任務書”。負責跟蹤控制目標技術經濟指標；負責保證圖紙及 時到位和質量；組織圖紙會審、設計交底等工作。 （二） 根據公司標準成本，項目設計工作小組中成本合約人員建立項目限額設計指 標表，作

47、為項目限額設計工作開展的標準，發給設計部門；大區/事業部分公 司設計部應在設計前期將成本合約部門提供之限額設計指標清晰、明確地落實 在設計合同中下達給設計單位，并約定相應地檢驗方法、獎懲條款。 （三） 在下達限額指標的同時，項目設計工作小組參照以往經驗總結，就實現限額目 標的技術措施、設計關鍵點與設計單位進行溝通，采取有效措施做到事先控制。 33 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 限 額 設 計 下 達 各 專 業 設 計 重 點 限 額 設 計 核 查 一、建筑專業： （一） 工程做法與交樓標準統一，避免因兩者不一致造成拆改： 1. 應力求設計單位按我方交

48、樓標準編寫施工圖工程做法； 2. 確屬無法統一的做法，需在招標文件及其他相關技術標準中明確。并在項目實施時由設計單位向項目甲方工程 師、施工單位進行技術交底，避免錯誤施工造成拆改。 （二） 部品及材料選擇： 1. 根據項目定位、產品類型選擇材料部品，避免功能溢價； 2. 在立面圖基礎上針對不同規格外檐墻、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗； 3. 廚衛大樣圖、樓梯間大樣圖根據平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗； 4. 減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類，提高標準化產品的使用程度。 （三） 設計部對設計單位的出圖要求以及圖紙自審制度：（建筑、結構、安裝各專業的協調減少錯漏碰缺） 1圖紙自審由設計部

49、負責組織； 2接到圖紙后，設計部應及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業自審記錄； 3及時召集有關人員，組織內部會審，針對各專業自審發現的問題及建議進行討論，弄清設計意圖和工程的特點 及要求； 4圖紙自審的主要內容。 34 2.2 設計實施前、后的成本管控工作重點（前期|概念|方案|施工圖） 限 額 設 計 下 達 各 專 業 設 計 重 點 限 額 設 計 核 查 一、建筑專業： 各專業施工圖的張數、編號、與圖紙目錄是否相符； 施工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全，規定是否明確，三者有無矛盾； 平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符； 圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及

50、構件平、立面配筋與剖面有無錯誤； 建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛、通等專業施工圖的軸線、位置（坐標）、 標高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖、節點圖之間有無矛盾； 圖紙上構配件的編號、規格型號及數量與構配件一覽表是否相符； 圖紙經自審后，應將發現的問題以及有關建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決； 組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎，成本人員應 該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖紙； 盡量趕在工程項目開工前進行，了解設計意圖，明確質量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業之間的矛盾 等，盡最大可能解決在工程開