1、全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理 實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)之一 全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理 實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)之一 房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)成本管理 內(nèi)容要點(diǎn)內(nèi)容要點(diǎn) 樹立統(tǒng)一的成本管理理念樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本目標(biāo)管理詳解成本目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系建立多層次的成本管理體系 制定規(guī)范化的管理制度制定規(guī)范化的管理制度 構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺(tái)構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺(tái) 成本管理中的困惑與解決成本管理中的困惑與解決 一、成本管理理念一、成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特 征 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特 征 六大要素：5W1H六大要素：5W1H 房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識(shí)過(guò)程房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識(shí)過(guò)程 當(dāng)前指導(dǎo)思

2、想當(dāng)前指導(dǎo)思想 成本管理的基本內(nèi)容成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征 -單件性、復(fù)雜性與多次性單件性、復(fù)雜性與多次性 房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)中 不同角色的成本管理特征：不同角色的成本管理特征： 1.施工企業(yè)的確定與控制施工企業(yè)的確定與控制現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問題現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問題 2.造價(jià)咨詢公司的確定與控制造價(jià)咨詢公司的確定與控制圖紙與定額，技術(shù)上的問題圖紙與定額，技術(shù)上的問題 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問題 ； 產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問題 ；就是要

3、知道哪些該花哪些不該花（無(wú)效成本），每部分花多少合適（匹配），合理 配置成本（均衡）。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn) 品。 目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法 等方面的差異等方面的差異 成本管理理念成本管理理念 內(nèi)容要點(diǎn)：內(nèi)容要點(diǎn)：內(nèi)容要點(diǎn)：內(nèi)容要點(diǎn)：5 5WIHWIH 1，成本管理的目的，成本管理的目的（WHY)提升價(jià)值提升價(jià)值 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)全成本全成本 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)確 定與控制 確 定與控制 4，成本管理的階段，成本管

4、理的階段（WHEN)全過(guò)程全過(guò)程 5, 成本管理的責(zé)任人成本管理的責(zé)任人（WHO)全員全員 6，成本管理的方法，成本管理的方法(HOW）目標(biāo)管理目標(biāo)管理 成本管理的目的（成本管理的目的（WHY) 1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目 標(biāo) 是企業(yè)用永恒目 標(biāo) 2，利潤(rùn)與成本的關(guān)系，利潤(rùn)與成本的關(guān)系 收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大 3，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最 有效的收益 ，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最 有效的收益-提升價(jià)值提升價(jià)值 成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì) 有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵 ；避免價(jià)值不平和造成的浪

5、費(fèi) 4，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 提升價(jià)值的五種途徑提升價(jià)值的五種途徑 價(jià)值工程的基本公式：價(jià)值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性價(jià)比 F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益 C-cost, 費(fèi)用/成本 C下降，F(xiàn)上升 C不變，F(xiàn)上升 C下降，F(xiàn)不變 C小幅上升，F(xiàn)大幅上升 C大幅下降，F(xiàn)小幅下降 -具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng) 理念、產(chǎn)品方針有關(guān) -價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前 的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT)全

6、成本的概念 全 成本的概念 1，成本的概念：，成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成 本、造價(jià)、投資、費(fèi)用 一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成 本、造價(jià)、投資、費(fèi)用 2，成本構(gòu)成，成本構(gòu)成 建造成本建造成本=前期費(fèi)用前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)室外及配套費(fèi) 開發(fā)成本開發(fā)成本=土地費(fèi)用土地費(fèi)用+建造成本建造成本+開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開發(fā)成本開發(fā)成本+期間費(fèi) （營(yíng)銷和管理） 期間費(fèi) （營(yíng)銷和管理） -注意區(qū)分全成本與全壽命期成本注意區(qū)分全成本與全壽命期成本 2，時(shí)間與空間上的分布，時(shí)間與空間上的分布 時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間：公

7、司 時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用費(fèi)用 工程成本與完全成本工程成本與完全成本 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 三全的概念三全的概念 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi)12 其他費(fèi)用11 開發(fā)期稅費(fèi)10 銷售費(fèi)用9 財(cái)務(wù)費(fèi)用8 管理費(fèi)用7 開發(fā)間接費(fèi)6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5 建筑安裝工程費(fèi)4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3 前期工程費(fèi)2 土地費(fèi)用1 項(xiàng)目序號(hào) 工程成本工程成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資 工程成本與完全成本工程成本與完全成本 土地獲得價(jià)款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 土地獲得價(jià)款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi)

8、 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 例例1 開發(fā)成本開發(fā)成本 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 工程成本工程成本 工程成本與完全成本工程成本與完全成本 土地成本土地成本 前期費(fèi)用 建安工程成本 前期費(fèi)用 建安工程成本 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)業(yè)費(fèi) 公司管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 營(yíng)業(yè)費(fèi) 公司管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 例例2 項(xiàng)目發(fā)展成本項(xiàng)目發(fā)展成本 臨時(shí)工程費(fèi)臨時(shí)工程費(fèi) 銷售需要的建安費(fèi)銷售需要的建安費(fèi) 工程成本工程成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程費(fèi) 公建配套費(fèi) 建筑單體費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程費(fèi) 公建配套費(fèi) 建筑單體費(fèi) 全成本全成本開發(fā)成

9、本開發(fā)成本期間費(fèi)期間費(fèi) 成本管理的立足點(diǎn)（WHERE)成本管理的立足點(diǎn)（WHERE) 兩大基本內(nèi)容-兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 1，合理確定，合理確定確定是控制的前提和基 礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確 只有合理； 確定是控制的前提和基 礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確 只有合理； ? 成本的決定因素：成本的決定因素：外部外部-市場(chǎng)；內(nèi)部市場(chǎng)；內(nèi)部- 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位；（理論上：供求關(guān)系，價(jià)值 與價(jià)格） ；（理論上：供求關(guān)系，價(jià)值 與價(jià)格） ? 成本的影響因素成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、 管理方面 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、 管理方面;（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝 通 （如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝

10、 通）（總之：所有造成無(wú)效成本的愿心，如學(xué)校工期）（總之：所有造成無(wú)效成本的愿心，如學(xué)校工期） 成本管理的立足點(diǎn)（WHERE)成本管理的立足點(diǎn)（WHERE) 兩大基本內(nèi)容-兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 ?成本確定的方法成本確定的方法:決不是靠定額算出來(lái)的 ，而是取決于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包 括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng) 決不是靠定額算出來(lái)的 ，而是取決于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包 括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)； ?成本與產(chǎn)品的結(jié)合：成本與產(chǎn)品的結(jié)合：菜單式菜單式 ?成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn) 品與市場(chǎng)結(jié)合、使成本測(cè)算得到市場(chǎng)檢驗(yàn)（ 體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容） 招標(biāo)（發(fā)包）

11、，使產(chǎn) 品與市場(chǎng)結(jié)合、使成本測(cè)算得到市場(chǎng)檢驗(yàn)（ 體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容） ?成本確定的過(guò)程成本確定的過(guò)程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn) ：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)； 行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn) ：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)； 成本管理的立足點(diǎn)（WHERE)成本管理的立足點(diǎn)（WHERE) 兩大基本內(nèi)容-兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 2，有效控制，有效控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) ? 控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá) 到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的 調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏 離既定目標(biāo)。 控制的概念：控制是解

12、決問題的手段之一，目的為達(dá) 到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的 調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏 離既定目標(biāo)。 ? 控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正 ? 有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí) 反饋 有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí) 反饋 ? 能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏 差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整 方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中 能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏 差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整 方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中 體重控制

13、（速度控制、成本控制、體重控制（速度控制、成本控制、 產(chǎn)品控制）產(chǎn)品控制） 成本管理的立足點(diǎn)（WHERE)成本管理的立足點(diǎn)（WHERE) 兩大基本內(nèi)容-兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 理想值測(cè)定結(jié)果調(diào)整措施理想值測(cè)定結(jié)果調(diào)整措施 成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE) 兩大基本內(nèi)容-兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 所有成本管理工作都圍繞確定與 控制進(jìn)行 所有成本管理工作都圍繞確定與 控制進(jìn)行 算來(lái)算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制 目標(biāo)就會(huì)是控制結(jié)果 算來(lái)算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制 目標(biāo)就會(huì)是控制結(jié)果 確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jì) 、產(chǎn)品與市場(chǎng)相結(jié)合的原則。 確定與控制始終遵

14、循技術(shù)與經(jīng)濟(jì) 、產(chǎn)品與市場(chǎng)相結(jié)合的原則。 成本管理的階段成本管理的階段（WHEN)全過(guò)程全過(guò)程 1，階段階段 立項(xiàng)立項(xiàng)策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 發(fā)包發(fā)包施工施工竣工竣工維護(hù)維護(hù) 2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程-由虛到實(shí)由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) - 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包; 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 ? 立項(xiàng)階段立項(xiàng)階段成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) ? 策劃階段策劃階段選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與 發(fā)展計(jì)劃 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與 發(fā)展

15、計(jì)劃 ? 設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么） 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位 -初步：材料設(shè)備的合理選型初步：材料設(shè)備的合理選型 - 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間時(shí)間保證保證 ? 發(fā)包階段發(fā)包階段通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完 備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系） 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完 備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系） ? 施工階段施工階段變更和簽證的管理，付款審核變更和簽證的管理，付款審核 ? 竣工階段竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)

16、估 成本管理的責(zé)任主體成本管理的責(zé)任主體（WHO)全員全員 要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門， 都有成本管理的責(zé)任，都要具有成 本意識(shí) 要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門， 都有成本管理的責(zé)任，都要具有成 本意識(shí) 成本意識(shí)成本意識(shí)成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成 本意識(shí) 成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成 本意識(shí) 控制主體：控制主體：控制主體：從控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控 制 誰(shuí)花錢誰(shuí)控 制” 房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的 職責(zé) 房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的 職責(zé) 全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算 工作 全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算 工

17、作 算得準(zhǔn)與畫得好一樣是基本功，圖畫的好并不 等于設(shè)計(jì)得好；算得準(zhǔn)不等于成本控制得好 算得準(zhǔn)與畫得好一樣是基本功，圖畫的好并不 等于設(shè)計(jì)得好；算得準(zhǔn)不等于成本控制得好 作為甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我 們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是 設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型 的管理者（不是大廚是美食家） 作為甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我 們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是 設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型 的管理者（不是大廚是美食家） 了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； 成本管理的基本方法成本管理的基本方法（

18、HOW)目標(biāo) 管理 目標(biāo) 管理 1，目標(biāo)管理的內(nèi)容目標(biāo)管理的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制兩 方面 目標(biāo)的確定與控制兩 方面 2，目標(biāo)確定的依據(jù)目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng) 調(diào)研、產(chǎn)品把握 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng) 調(diào)研、產(chǎn)品把握 3，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化信息化 4，目標(biāo)管理的過(guò)程目標(biāo)管理的過(guò)程PDCA 循環(huán)循環(huán) 項(xiàng)目實(shí)施 方案 目標(biāo)成本（總成 本及分項(xiàng)成本） 建立目標(biāo) PLAN 項(xiàng)目實(shí)施 DO 做出調(diào)整 ADJUST 檢查對(duì)比 CHECK 實(shí)際成本 （總成本及 分項(xiàng)成本） 成本管理的認(rèn)識(shí)和發(fā)展過(guò)程成本管理的認(rèn)識(shí)和發(fā)展過(guò)程 三個(gè)階段三個(gè)階段 造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）造價(jià)計(jì)算（概、

19、預(yù)、結(jié)）-定額模式下， 強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟 、套價(jià)正確； 定額模式下， 強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟 、套價(jià)正確； 成本控制成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 提升價(jià)值提升價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向 向公司利益，講求性價(jià)比，提升產(chǎn)品和市場(chǎng)價(jià) 值，創(chuàng)造效益 團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向 向公司利益，講求性價(jià)比，提升產(chǎn)品和市場(chǎng)價(jià) 值，創(chuàng)造效益 當(dāng)前指導(dǎo)思想當(dāng)前指導(dǎo)思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成 本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法 ，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值 的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成 本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管

20、理為方法 ，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值 的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作 成本管理發(fā)展方向成本管理發(fā)展方向 技術(shù)層面技術(shù)層面：從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā) ，實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理 管理層面管理層面：通過(guò)提高整體專業(yè)水平和成 本意識(shí)，提高組織運(yùn)營(yíng)效率； 經(jīng)營(yíng)層面經(jīng)營(yíng)層面：結(jié)合財(cái)務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金 流、稅務(wù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的需要； 戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層面：以成本管理優(yōu)勢(shì)培育核心競(jìng) 爭(zhēng)力。 可能的發(fā)展趨勢(shì)可能的發(fā)展趨勢(shì)價(jià)值管理（價(jià)值管理（Value Management） 是具結(jié)構(gòu)性及分析型的一組過(guò)程是具結(jié)構(gòu)性及分析型的一組過(guò)程 針對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)、過(guò)程、系統(tǒng)等針對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)、過(guò)程、系統(tǒng)等 以最低的可能的花費(fèi)以最低的可能的花費(fèi)

21、提供所有需要的功能提供所有需要的功能 并達(dá)到所需要的質(zhì)量和表現(xiàn)水平并達(dá)到所需要的質(zhì)量和表現(xiàn)水平 旨在建立和提高管理對(duì)象的價(jià)值旨在建立和提高管理對(duì)象的價(jià)值 自自1988年引入香港，年引入香港，95年成立學(xué)會(huì)，年成立學(xué)會(huì)，98年起公務(wù)署 及私人項(xiàng)目多項(xiàng)應(yīng)用，以提高合理性和競(jìng)爭(zhēng)力；目前大 學(xué)有專業(yè)課程，工作小組 年起公務(wù)署 及私人項(xiàng)目多項(xiàng)應(yīng)用，以提高合理性和競(jìng)爭(zhēng)力；目前大 學(xué)有專業(yè)課程，工作小組 當(dāng)前的指導(dǎo)思想及發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)前的指導(dǎo)思想及發(fā)展趨勢(shì) 二、成本目標(biāo)管理詳解二、成本目標(biāo)管理詳解 目標(biāo)管理原則目標(biāo)管理原則 目標(biāo)制定的過(guò)程目標(biāo)制定的過(guò)程 目標(biāo)分解的方法目標(biāo)分解的方法 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式

22、 成本目標(biāo)管理原則成本目標(biāo)管理原則 1，目標(biāo)的內(nèi)涵：1，目標(biāo)的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本 背后的產(chǎn)品目標(biāo) 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本 背后的產(chǎn)品目標(biāo) 2，目標(biāo)的作用：2，目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于 心中有數(shù); “算了再做”而不是“做了再算” 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于 心中有數(shù); “算了再做”而不是“做了再算” 3，目標(biāo)的范圍：3，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，靠團(tuán)隊(duì) 實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全成本 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，靠團(tuán)隊(duì) 實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全成本 成本目標(biāo)的制定過(guò)程成本目標(biāo)的制定過(guò)程 目標(biāo)制定的時(shí)間：目標(biāo)制定

23、的時(shí)間：幾個(gè)階段幾個(gè)階段 目標(biāo)制定的方法：目標(biāo)制定的方法：正向與反向正向與反向 目標(biāo)制定的要求：目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品成本產(chǎn)品 目標(biāo)制定案例目標(biāo)制定案例 制定的時(shí)間：制定的時(shí)間： 目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成，成本水平是考 慮是否立項(xiàng)的要素之一；區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì) 測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素； 目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成，成本水平是考 慮是否立項(xiàng)的要素之一；區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì) 測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素； 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期 測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目 標(biāo)控制后期目標(biāo)； 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期 測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上

24、前期目 標(biāo)控制后期目標(biāo)；（相互印證與關(guān)聯(lián)）（相互印證與關(guān)聯(lián)） 實(shí)施方案實(shí)施方案（二分法）（二分法）確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成 本目標(biāo) 確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成 本目標(biāo) 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通 常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)； 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通 常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)； 正向測(cè)算：正向測(cè)算： 測(cè)算依據(jù)成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次 決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝 通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的 過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃 報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 測(cè)算依據(jù)成本與首先是由產(chǎn)品的定位

25、與檔次 決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝 通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的 過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃 報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 測(cè)算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特 征，不一定是固定方式 測(cè)算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特 征，不一定是固定方式（如爛尾樓改造）；（如爛尾樓改造）； 團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、 設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā) 生變化而不作預(yù)先設(shè)定 團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、 設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā) 生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（。（工作重心前移）工作重心前移） 制定的方法：制定

26、的方法： 反向倒逼：反向倒逼： 確定銷售價(jià)格水平；確定銷售價(jià)格水平； 確定利潤(rùn)要求；確定利潤(rùn)要求； 反推計(jì)算成本水平反推計(jì)算成本水平 目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可 能集團(tuán)審批），正式發(fā)布 目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可 能集團(tuán)審批），正式發(fā)布 制定的方法：制定的方法： 水平恰當(dāng)：水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn) 性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn) 性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 依據(jù)充分依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件： 了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持 ：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件： 了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通

27、過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù) 據(jù)庫(kù)； 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù) 據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容具體明確：內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人 心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人 心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算：量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng) 的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng) 的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的 標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減 少誤解； ：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的 標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作

28、調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減 少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用：強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn) 公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有 用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核 盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn) 公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有 用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核 制定的要求：制定的要求： 1，某中學(xué)成本控制綱要：1，某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過(guò) 程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整 注意前期制定的過(guò) 程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整 2，某中學(xué)成本測(cè)算：2，某中學(xué)成本測(cè)算：注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn) 品的明確 注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn) 品的明確 3，成本調(diào)研報(bào)告格式：3，成

29、本調(diào)研報(bào)告格式： 4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn)4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn) 目標(biāo)制定的工作案例目標(biāo)制定的工作案例 方式之二，方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解按項(xiàng)目實(shí)體分解 方式之一，方式之一，按合同計(jì)劃分解按合同計(jì)劃分解 方式之三，方式之三，按考核責(zé)任分解按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解 分解依據(jù)分解依據(jù)： 甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 分解時(shí)間分解時(shí)間： 發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè) 計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中 調(diào)整（范圍調(diào)整）

30、發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè) 計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中 調(diào)整（范圍調(diào)整） 方式之一：按合同計(jì)劃分解：目的：及方式之一：按合同計(jì)劃分解：目的：及 時(shí)掌握實(shí)發(fā)生成本，動(dòng)態(tài)監(jiān)控時(shí)掌握實(shí)發(fā)生成本，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 各合同分解目標(biāo)也是招 標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一 各合同分解目標(biāo)也是招 標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一 分解依據(jù)：分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明） 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能 組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可 細(xì)到分棟分層分構(gòu)件； 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能 組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可 細(xì)到分

31、棟分層分構(gòu)件； 分解時(shí)間：分解時(shí)間： 概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算 后對(duì)比分析 概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算 后對(duì)比分析 方式之二：按工程實(shí)體分解目的：方式之二：按工程實(shí)體分解目的： 成本數(shù)據(jù)合理性判定成本數(shù)據(jù)合理性判定 分解依據(jù)：分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核 辦法 部門或崗位成本管理職責(zé)及考核 辦法 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的 成本管理指標(biāo) 總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的 成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求以及輔助管理的工作要求 分解時(shí)間：分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任， 具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定 發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任， 具體

32、數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定 方式之三：按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)成方式之三：按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)成 本責(zé)任考核本責(zé)任考核 混淆幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分 解方式的混淆 混淆幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分 解方式的混淆 混淆合同分類與成本分解混淆合同分類與成本分解 分解深度不統(tǒng)一分解深度不統(tǒng)一 實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容 （經(jīng)驗(yàn)、看圖、溝通、合約、設(shè)計(jì)變更與完善、營(yíng)銷等方 面問題） （經(jīng)驗(yàn)、看圖、溝通、合約、設(shè)計(jì)變更與完善、營(yíng)銷等方 面問題） 容易產(chǎn)生的問題容易產(chǎn)生的問題 體現(xiàn)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)：體現(xiàn)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí) 就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額 也可

33、以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí) 就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額 分?jǐn)倖栴}：分?jǐn)倖栴}： 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算 時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公 建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算 時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公 建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?分解深度問題分解深度問題 明確分解目的，依成本對(duì)比分析與動(dòng)態(tài)監(jiān)控需要 的采用不同分解方式，并非越細(xì)越好 明確分解目的，依成本對(duì)比分析與動(dòng)態(tài)監(jiān)控需要 的采用不同分解方式，并非越細(xì)越好 成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解- -注意問題注意問題 成本目標(biāo)的分解工作案例成本目標(biāo)的

34、分解工作案例 1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解：1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解： 2，責(zé)任劃分：2，責(zé)任劃分： 3，按科目細(xì)分：3，按科目細(xì)分： 4，設(shè)計(jì)限額4，設(shè)計(jì)限額 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè) 計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和 檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步 變?yōu)閷?shí)際成本； 在設(shè) 計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和 檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步 變?yōu)閷?shí)際成本； 技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)

35、合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技 術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性； 充分掌握技 術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性； 加強(qiáng)過(guò)程控制：加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作 團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的 控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比； 既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作 團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的 控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比； 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招 標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）； 動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招 標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）； 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡

36、：偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要 心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào) 整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出 原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證； 調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要 心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào) 整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出 原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證； 過(guò)程與結(jié)果的全面考核：過(guò)程與結(jié)果的全面考核：考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)；考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)； 成本目標(biāo)的落實(shí)-工作案例成本目標(biāo)的落實(shí)-工作案例 1，月報(bào)表：1，月報(bào)表： 2，每月變更匯總：2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件：3，調(diào)整所需文件： 4，價(jià)值分析報(bào)告：4

37、，價(jià)值分析報(bào)告： 5，后評(píng)估報(bào)告5，后評(píng)估報(bào)告 小結(jié)：小結(jié)： 1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 事中有監(jiān)控：月報(bào)表事中有監(jiān)控：月報(bào)表 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告事后有分析：后評(píng)估報(bào)告 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo) 后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主； 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo) 后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主； 2，如何著手開展目標(biāo)管理2，如何著手開展目標(biāo)管理 建立科目，結(jié)合合同策劃；建立科目，結(jié)合合同策劃； 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）每月

38、專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同） 出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議 對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求 參考案例參考案例 房地產(chǎn)公司成本管理體系的構(gòu) 成三個(gè)子系統(tǒng) 房地產(chǎn)公司成本管理體系的構(gòu) 成三個(gè)子系統(tǒng) 體系的建立和完善過(guò)程三個(gè) 過(guò)程 體系的建立和完善過(guò)程三個(gè) 過(guò)程 組織管理體系組織管理體系 業(yè)務(wù)平臺(tái)建設(shè)業(yè)務(wù)平臺(tái)建設(shè) 三、成本管理體系的建立三、成本管理體系的建立 成本管理體系的建立成本管理體系的建立 體系建立的宗旨體系建立的宗旨 形成以目標(biāo)成本和責(zé)任成本 管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管 理體系。 形成以目標(biāo)成本和責(zé)任成本 管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管

39、理體系。 房地產(chǎn)成本管理體系的構(gòu)成 -三個(gè)子系統(tǒng) 房地產(chǎn)成本管理體系的構(gòu)成 -三個(gè)子系統(tǒng) 項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程 成本控制，核心是目標(biāo)成本管理 針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程 成本控制，核心是目標(biāo)成本管理 成本業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)成本業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)成本管理具體業(yè)務(wù)工作 開展的方法與標(biāo)準(zhǔn)，核心是業(yè)務(wù)規(guī)范管理 成本管理具體業(yè)務(wù)工作 開展的方法與標(biāo)準(zhǔn)，核心是業(yè)務(wù)規(guī)范管理 成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織系統(tǒng)指成本管理有關(guān)架構(gòu)、 職責(zé)與基本制度，核心是責(zé)任成本管理 指成本管理有關(guān)架構(gòu)、 職責(zé)與基本制度，核心是責(zé)任成本管理 房地產(chǎn)公司成本管理工作內(nèi) 容-點(diǎn)、線、面 房地產(chǎn)公司成本管理工作內(nèi) 容-點(diǎn)

40、、線、面 四項(xiàng)重點(diǎn) 目標(biāo)制定、招標(biāo)及合約、變更及簽證，結(jié)算目標(biāo)制定、招標(biāo)及合約、變更及簽證，結(jié)算 一條主線 項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制 兩個(gè)基本面 信息平臺(tái)（數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)）、機(jī)構(gòu)組織（架 構(gòu)、職責(zé)與制度） 信息平臺(tái)（數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)）、機(jī)構(gòu)組織（架 構(gòu)、職責(zé)與制度） 房地產(chǎn)公司成本管理體系的建立房地產(chǎn)公司成本管理體系的建立 結(jié)合公司特征與發(fā)展階段建立結(jié)合公司特征與發(fā)展階段建立 公司性質(zhì)公司性質(zhì) ?項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán) 管理定位管理定位 ?業(yè)務(wù)管理、綜合管理、投資管理業(yè)務(wù)管理、綜合管理、投資管理 公司規(guī)模公司規(guī)模 ?從小到大，機(jī)構(gòu)從簡(jiǎn)單到復(fù)雜從小到大，機(jī)構(gòu)從簡(jiǎn)單

41、到復(fù)雜 發(fā)展階段發(fā)展階段 ?初始擴(kuò)張穩(wěn)定提升初始擴(kuò)張穩(wěn)定提升 房地產(chǎn)公司成本管理體系的建立 過(guò)程 房地產(chǎn)公司成本管理體系的建立 過(guò)程 逐步建立的過(guò)程逐步建立的過(guò)程 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化；第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化； 第二階段，實(shí)現(xiàn)操作流程的規(guī)范化；第二階段，實(shí)現(xiàn)操作流程的規(guī)范化； 第三階段，過(guò)程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量 化衡量指標(biāo)； 第三階段，過(guò)程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量 化衡量指標(biāo)； 房地產(chǎn)公司成本管理體系的建立房地產(chǎn)公司成本管理體系的建立 逐步實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) 第一階段，以及時(shí)反饋為目標(biāo)；第一階段，以及時(shí)反饋為目標(biāo)； ?作業(yè)：各階段成果及時(shí)提交作業(yè)：各階段成果及時(shí)提交 ?目標(biāo)：測(cè)算結(jié)果及

42、時(shí)反饋目標(biāo)：測(cè)算結(jié)果及時(shí)反饋 ?責(zé)任：考核溝通及時(shí)性責(zé)任：考核溝通及時(shí)性 第二階段，以事前控制、過(guò)程控制為目標(biāo)；第二階段，以事前控制、過(guò)程控制為目標(biāo)； ?作業(yè)：各階段部門間充分協(xié)作，產(chǎn)品與成本同步控制作業(yè)：各階段部門間充分協(xié)作，產(chǎn)品與成本同步控制 ?目標(biāo)：有效的成本預(yù)測(cè)、預(yù)警目標(biāo)：有效的成本預(yù)測(cè)、預(yù)警 ?責(zé)任：考核費(fèi)用發(fā)生的合理性（合理確定）責(zé)任：考核費(fèi)用發(fā)生的合理性（合理確定） 第三階段，達(dá)到責(zé)任成本目標(biāo)；第三階段，達(dá)到責(zé)任成本目標(biāo)； ?作業(yè)：各作業(yè)指引融入成本控制要求作業(yè)：各作業(yè)指引融入成本控制要求 ?目標(biāo)：成本目標(biāo)責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門目標(biāo)：成本目標(biāo)責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門 ?責(zé)任：全面系統(tǒng)的考核

43、體系（有效控制）責(zé)任：全面系統(tǒng)的考核體系（有效控制） 成本管理組織體系建設(shè)成本管理組織體系建設(shè) 管控模式管控模式 組織架構(gòu)組織架構(gòu) 制度建設(shè)制度建設(shè) 非集團(tuán)公司的成本管理組織結(jié) 構(gòu) 非集團(tuán)公司的成本管理組織結(jié) 構(gòu) 架購(gòu)與職責(zé)架購(gòu)與職責(zé) 成本管理中心（總監(jiān)） 成本部 合約部 成本目標(biāo)管理 分管副總 現(xiàn)場(chǎng)成本控制 工程預(yù)結(jié)算 供方管理 采購(gòu)及招標(biāo)管理 合約管理 人員：分專業(yè)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制人員：分專業(yè)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本管理部門職責(zé) 1. 供方管理：考察、評(píng)估、 建庫(kù)并選用項(xiàng)目所需的合 作單位及材料設(shè)備； 供方管理：考察、評(píng)估、 建庫(kù)并選用項(xiàng)目所需的合 作單位及材料設(shè)備； 2. 采購(gòu)及

44、招標(biāo) 管理：工程、 材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方 面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單 位、定價(jià)格； 采購(gòu)及招標(biāo) 管理：工程、 材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方 面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單 位、定價(jià)格； 3. 合同管理：合同的簽訂、 變更及追加、付款及結(jié)算 手續(xù)辦理； 合同管理：合同的簽訂、 變更及追加、付款及結(jié)算 手續(xù)辦理； 1. 成本目標(biāo)管理成本目標(biāo)管理:成本的前期 測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng) 態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng) 估 ； 成本的前期 測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng) 態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng) 估 ； 2. 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編 制、審核工程量積造價(jià)文 件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行 跟蹤管理； 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編 制、審核工程量積造價(jià)文

45、 件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行 跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造 價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定 、零星工程或材料采購(gòu)的 委托和簽證； 現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造 價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定 、零星工程或材料采購(gòu)的 委托和簽證； 合約管理職責(zé)成本管理職責(zé) 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約部， 工程部，商務(wù)部），但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約部， 工程部，商務(wù)部），但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求 集團(tuán)公司的成本管理模式 （案例 集團(tuán)公司的成本管理

46、模式 （案例1業(yè)務(wù)管理定位）業(yè)務(wù)管理定位） 管理職能：管理職能： 經(jīng)營(yíng)層面：經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定 （集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） 立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定 （集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） 管理層面管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員 ，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng) 理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度 與流程、作業(yè)指導(dǎo)； ：人力資源與考核（針對(duì)下派人員 ，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng) 理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度 與流程、作業(yè)指導(dǎo)； 業(yè)務(wù)層面：業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù)管理、監(jiān)控與服務(wù) 集團(tuán)公司的成本管理模式 （案例 集團(tuán)公司的成本管理模式

47、（案例1業(yè)務(wù)管理定位）業(yè)務(wù)管理定位） 具體操作：具體操作： 目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段審批）目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段審批） 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)）動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） 參與重大招標(biāo)參與重大招標(biāo) 戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作）戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起）地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼兩）成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼兩） 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 分公司年度月度檢查評(píng)分分公司年度月度檢查評(píng)分 集團(tuán)公司的成本管理模式 （案例 集團(tuán)公司的成本管理模式 （案例2綜合管理定位）綜合管理

48、定位） 管理職能：管理職能： 經(jīng)營(yíng)層面：經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批立項(xiàng)與資金審批 管理層面管理層面：人力資源（強(qiáng)勢(shì)管理）與考核（ 一年一次全集團(tuán)公開排名，具體分公司自己考 核）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) ； ：人力資源（強(qiáng)勢(shì)管理）與考核（ 一年一次全集團(tuán)公開排名，具體分公司自己考 核）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) ； 業(yè)務(wù)層面：業(yè)務(wù)層面：服務(wù)與指導(dǎo)服務(wù)與指導(dǎo) 集團(tuán)公司的成本管理模式 （案例 集團(tuán)公司的成本管理模式 （案例2綜合管理定位）綜合管理定位） 具體操作：具體操作： 綜合成本管理（項(xiàng)目成本監(jiān)控，16個(gè)公司*3-4項(xiàng)/公司 ，按區(qū)域分工，月報(bào)表） 綜合成本管理（項(xiàng)目成本監(jiān)控

49、，16個(gè)公司*3-4項(xiàng)/公司 ，按區(qū)域分工，月報(bào)表） 戰(zhàn)略采購(gòu)（配合專業(yè)采購(gòu)部門的評(píng)標(biāo)分析）戰(zhàn)略采購(gòu)（配合專業(yè)采購(gòu)部門的評(píng)標(biāo)分析） 造價(jià)管理（清單招標(biāo)，戰(zhàn)略咨詢公司，造價(jià)研究，案 例分析） 造價(jià)管理（清單招標(biāo)，戰(zhàn)略咨詢公司，造價(jià)研究，案 例分析） 到分公司隨機(jī)抽查到分公司隨機(jī)抽查 目標(biāo)不審批（集團(tuán)只管何時(shí)定目標(biāo)，修訂是否按程序 ），只審核（專業(yè)參謀保證利潤(rùn)） 總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對(duì)接，沒有管理 對(duì)接關(guān)系 目標(biāo)不審批（集團(tuán)只管何時(shí)定目標(biāo)，修訂是否按程序 ），只審核（專業(yè)參謀保證利潤(rùn)） 總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對(duì)接，沒有管理 對(duì)接關(guān)系 集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管

50、理模式 如何確立如何確立 形成過(guò)程：項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán)形成過(guò)程：項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán) 集團(tuán)與分公司的管控模式集團(tuán)與分公司的管控模式 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán)授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 成本管理組織制度建設(shè)成本管理組織制度建設(shè) 成本目標(biāo)管理辦法成本目標(biāo)管理辦法 供方管理制度供方管理制度 招標(biāo)管理辦法招標(biāo)管理辦法 合同管理辦法合同管理辦法 成本信息化管理辦法成本信息化管理辦法 變更及簽證管理辦法變更及簽證管理辦法 付款及結(jié)算管理辦法付款及結(jié)算管理辦法 其他：材料采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管理；資料管理；預(yù)算編制 深度要求 其他：材料采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管理；資料管理；預(yù)算編制 深度要求 構(gòu)筑完整全面的成本管理業(yè)務(wù)平臺(tái)構(gòu)筑完整全面的