1、浙江區域碧桂園西江月項目工程策劃 12月5日 目錄目錄 CONTENTS 目錄 1 2 3 4 項目概況 項目目標策劃 項目前置策劃 項目工程策劃 項目質量策劃 5 一、項目概況一、項目概況 CONTENTS 目錄 1 2 3 4 項目概況 項目目標策劃 項目前置策劃 項目工程策劃 項目質量策劃 5 項目概況1、項目區位 1.1項目區位 城 東 新 城 九堡 蕭山經濟開發區 錢江 丕紀 城 市中 心 濱江 區政 府 蕭山市 區 濱江 高 新產 業區 下沙沿江 湘湖 西 溪 蔣 村 留下 小和 山 沿江 居住 板塊 轉塘 街道 甲 花 三 墩 橋 西 新 天 地 之江 度假 區 祥 符 運河 新

2、城 半 山 田 園 丁 橋 勾 莊 崇 賢 喬司 星 橋 臨 平 未來科技城 山 體 山 體 良 渚 下沙 金沙 湖 聞堰 我司地塊我司地塊 項目概況1、項目區位 位于杭州市主城區之一拱墅區甲花板塊： 申花板塊稱之為杭州的“徐家匯” ，是杭 州主城區的核心房產板塊之一； 申花板塊在杭州市場（尤其城西及城北客 群）具備較高知名度和認可度； 城西是杭州高收入人群居住區， 知名文教 區，綠城代表樓盤聚集區，歷史人文資源豐 富，教育、商業配套比較完善。 關鍵詞：以西為貴，歷史人文濃厚關鍵詞：以西為貴，歷史人文濃厚 1.2項目交通項目交通 項目概況2、地塊四至 方家塘路方家塘路 （路況差）（路況差） 方

3、家北路、方方家北路、方 家中路（規劃）家中路（規劃） 化工路（在建）化工路（在建） 方家中路、方家北路方家中路、方家北路為規劃中道路，化工路化工路在 施工中；方家塘路方家塘路為8米寬混凝土路，連接東 面方家埭路，與莫干山路相通，為現在唯一進 出工地道路。 地塊鳥瞰地塊鳥瞰 已平整已平整 項目概況3、市場分析 30272 28671 31784 18710 24481 27191 26213 28588 25403 27016 27069 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 100000 200000 300000 400000 500000

4、 600000 700000 800000 900000 拱墅區近年商品住宅銷售情況拱墅區近年商品住宅銷售情況 供應面積 成交面積 成交均價 2014年下半年之后成交量明顯放大，價格近3年基本平穩 下半年出現供小亍求的現象 項目概況3、市場分析 23727 24252 18652 21769 22641 24965 25101 23549 22959 23576 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 申花版塊申花版塊近年商品住宅銷售情況近年商品住宅銷售情況 供應面積 成交面

5、積 成交均價 統計周期 供貨(萬方) 銷售(萬方) 存貨(萬方) 2014去化(萬方) 去化周期/月 甲花 2010-2015 125 100 25 21 14.2 拱墅 2010-2015 662 517 145 108 16.1 項目概況3、市場分析（2016甲花板塊土地供應） 序號序號 地地 塊塊 名名 稱稱 地地 塊塊 位位 置置 土地面積土地面積 建筑建筑 面積面積 （平（平 方米）方米） 用用 地地 性性 質質 規劃指標規劃指標 地塊進度地塊進度 平方米平方米 畝畝 容容 積積 率率 建建 筑筑 密密 度度 綠地綠地 率率 限高限高 （米）（米） 1 佑昌照明FG01-R21-01

6、地 塊 東至莫干山路，南至登云路， 西至規劃永固路，北至規劃地塊 24500 37 66150 住 宅 2.7 28% 30% 75 拆遷完成， 招商中 2 佑昌照明FG01-R21-03地 塊 東至莫干山路，南至登云路， 西至規劃永固路，北至規劃地塊 36400 55 94640 住 宅 2.6 28% 30% 75 拆遷做地， 招商中 3 申花FG01-R21-08 地塊 （永明樹脂地塊） 東至登云路，南至規劃地塊， 西至棠子橋路，北至東園路。 29401 44 73500 住 宅 2.5 28% 30% 60 拆遷做地， 招商中 4 申花FG01-R21-07地塊 （萬里地塊） 北起阮家

7、橋港；東到棠子橋路； 西至益樂路；南至規劃居住用地。 33102 50 69510 住 宅 2.1 28% 30% 58 拆遷做地， 招商中 5 慶隆單元FG02-R21-08、 09地塊 東至嬰兒港、南至隱秀路 、西至俞家圩路、北至慶隆河 69157 104 193640 住 宅 2.8 24% 30% 75 正在拆遷做 地地塊 6 慶隆單元FG04-02-R21- 10地塊 東至俞家圩路、南至隱秀路、 西至登云路、北至慶隆河 53449 80 149657 住 宅 2.8 24% 30% 75 正在拆遷做 地地塊 7 塘北單元R21-C26地塊 東至豐潭路、西至石橋港、北至 嬰兒港 316

8、87 48 76052 住 宅 2.4 0.28 30% 75 正在拆遷做 地地塊 8 萬馬藥業R21-13 莫干山路和方家塘路交叉口西南 角 25800 39 61923 住 宅 2.4 25 30 72 正在拆遷做 地地塊 合計（合計（8宗） 宗） 303496 455 785073 2016年新推地可供應建面 共約78萬方 項目概況4、競品分析 地塊地塊 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 起拍起拍 價價 13684 11998 12317 14493 14201 12514 10977 10900 10900 10817 成交成交 價價 15709 14541 17490 159

9、36 14795 13840 14567 14911 14911 14971 溢價溢價 率率 14.8% 21.2% 42.0% 9.96% 4.18% 10.6% 32.7% 36.8% 36.8% 38.4% 項目概況4、競品分析 樓面價樓面價 售價售價 樓面價樓面價 /售價售價 摘牌摘牌- 預售預售/ 月月 動工動工- 交樓交樓/ 月月 景瑞壹 號院 14795 23000 64.3% 7.5 29.8 天陽尚 景國際 17489 24000 72.9% 10.6 32.3 方興金 茂悅 13839 27300 50.7% 10.3 26.4 融信藍 孔雀 13955 19560 71.

10、3% 12.7 27.2 招商雍 景灣 14098 18600 75.8% 19.6 25.4 新城金 鑲玉 14567 20844 69.9% 20.7 21.0 欣盛東 方福邸 9855 25888 38.1% 29.8 26.1 均值 14085 22742 63.3% 15.9 26.9 樓面價/售價：63.3% 摘牉-預售：15.9月 勱工-交樓：26.9月 黃龍金茂悅黃龍金茂悅 ：20142014年年9 9月開盤）月開盤） 天陽尚景國際：天陽尚景國際：20132013年年6 6月開盤）月開盤） 面積段面積段 供應面積供應面積 供應套數供應套數 占比占比% % 成交面積成交面積 成交

11、套數成交套數 去化率去化率% % 80-100 97750 1098 75 66421 746 68% 120-140 48281 372 25 31026 238 64% 匯總 146031 1470 100 97447 984 67% 面積段面積段 供應面積供應面積 供應套數供應套數 占比占比% % 成交面積成交面積 成交套數成交套數 去化率（去化率（% %） 80-100 69229 773 82 63898 712 92% 120-140 21697 170 18 20280 159 94% 匯總 90926 943 100 84178 871 92% 面積段面積段 供應面積供應面積

12、供應套數供應套數 占比占比% % 成交面積成交面積 成交套數成交套數 去化率去化率% % 80以下 206 3 0% 69 1 33% 80-100 66,459 748 80% 39081 440 59% 100-120 6,825 60 6% 6825 60 100% 120-140 16,282 122 13% 9552 72 59% 匯總 89,771 933 100% 55,527 573 61% 申花壹號院：（申花壹號院：（20142014年年8 8月開盤）月開盤） 項目概況4、競品分析（開盤至（開盤至年11月月-克爾瑞）克爾瑞） 70/90政策，片區90方以上供應少，去化快 融信

13、藍孔雀：（融信藍孔雀：（20142014年年1010月開盤）月開盤） 面積面積段段 供應面積供應面積 供應套數供應套數 占比占比% % 成交面積成交面積 成交套數成交套數 去化去化% % 80以下 6,134 78 6% 1,337 17 22% 80-100 73,847 829 67% 32,961 371 45% 100-120 23,029 210 17% 8,032 74 35% 120-140 16,452 123 10% 10,401 77 63% 匯總 120,875 1,240 100% 52,731 539 43% 項目概況4、競品分析（開盤至（開盤至年11月月-克爾瑞）克

14、爾瑞） 面積段面積段 供應面積供應面積 供應套數供應套數 占比占比% % 成交面積成交面積 成交套數成交套數 去化率去化率% % 80以下 79 1 0% 0 0 0% 80-100 39,972 449 86% 33736 379 84% 120-140 8,585 68 13% 8459 67 99% 160-180 329 2 0% 329 2 100% 180-200 197 1 0% 0 0 0% 匯總 49,161 521 100% 42,524 448 86% 花園道壹號：花園道壹號：(2014(2014年年9 9月開盤）月開盤） 面積段面積段 供應面積供應面積 供應套數供應套數

15、 占比占比% % 成交面積成交面積 成交套數成交套數 去化率去化率% % 80-100 18831 210 86 16320 182 87% 100-120 111 1 0 111 1 100% 120-140 4504 34 14 4241 32 94% 匯總 23446 245 100 20,672 215 88% 招商雍景灣：（招商雍景灣：（2015年5 5月開盤）月開盤） 70/90政策，片區90方以上供應少，去化快 項目概況5、寵群來源、定位及產品需求 甲花板塊：杭州的“徐家匯”，歷史人文濃厚歷史人文濃厚 本項目客戶定位：本項目客戶定位：風雅及“附庸風雅”者風雅及“附庸風雅”者 客群

16、定位在杭州高知改善階層。杭州高知改善階層。 年齡在35-50 歲，具備大學及以上學歷，具備較豐裕的經濟 基礎，有一定社會地位，追求精神層面的富足 ，容易對高品質中國文化產品產生共鳴的私營 企業主、高管（互聯網、金融、文化行業）、 教授等。 客群類三：客群類三： 城西區域公務員、事業單位 （學校、醫院）、金融機構 人員你（銀行，證券）、各 類企業高管 客群類二：客群類二： 文三路數碼產業帶人 群：數碼城店主、中 高管理者、高新白領 客群類四：客群類四： 杭州市區+城西本地客戶： 結婚，小孩讀書和換房 客群類五：客群類五： 三墩及北部軟件園企 業主、高管進城改善 客群類一：客群類一： 城西及市區沿

17、地鐵線 辦公中高級白領群 主力產品：120-140高層洋房 調性產品：138多層花園洋房 補充產品：89方經典高層洋房 建筑用地18728平方，容積率2.4，地上建 筑面積44947方，地下二層地下二層27340方：方： 1）1、2、3、7#：18F，89方/131方/132 方；頂層大平層；2、3#底層贈送下躍 層； 2）4、5、6#：8F，138方，頂層大平層； 底層贈送下躍及花園； 3）8#售樓中心：2F商鋪商鋪。 項目概況6、總體規劃 18F 8F 售樓處售樓處 首期展示區：首期展示區：20162016年年6 6月月1010開放，開放， 在售樓處二樓設置在售樓處二樓設置XJY89XJY

18、89、XJY131XJY131 戶型樣板房；戶型樣板房； 二期展示區：二期展示區：在在6#6#一層（帶下躍一層（帶下躍 層）及二層設置層）及二層設置XJY138XJY138戶型實體板戶型實體板 房各一套；房各一套； 項目概況6、總體規劃-示范區 物業類型物業類型 戶數戶數 戶配戶配 建筑面建筑面 積積 售價售價 貨值貨值(億億) 住宅共 計 XJY89 2(下躍79) 27.9% 42287 18F均價 26000，8F均 價29000 11.19 96 XJY131 4(下躍117) 47.3% 162 XJY132 2(下躍132) 9.7% 32 XJY138 6（下躍130） 12.0

19、% 36 頂平 6（180） 3.1% 2（186） 3（198） 共計共計 351 100% 42287 - 11.19 商業共 計 底商 - - 1099 45000 0.49 售樓中 心 - - 896 41250 0.37 共計共計 1995 0.86 車位共 計 普通車 位 406 - 25156 （不含 下躍） 20萬/個 0.81 子母車 位 88 - 30萬/個 0.26 共計共計 582 - 25156 - 1.08 共計共計 351戶住宅戶住宅+ 1995平平商業商業+ 494個個車位車位 42287地上地上可售可售+ 25156地下地下 - 13.12 項目概況7、戶配及

20、貨量 半贈送面積 全贈送面積 電梯入戶附贈 XJY89 總贈送面積 16 改前得房率 78% 改后得房率 96.5% XJY131 總贈送面積 16.57 改前得房率 78% 改后得房率 90.9% 項目概況8、單體戶型-XJY89、XJY131 半贈送面積 全贈送面積 電梯入戶附贈 XJY132 總贈送面積 19.47 改前得房率 78% 改后得房率 92.8% XJY138 總贈送面積 25.56 改前得房率 82.8% 改后得房率 101.2% 項目概況8、單體戶型-XJY132、XJY138 項目概況8、競品對標 我司我司XJY89戶型戶型 方興金茂悅方興金茂悅89方方 景瑞壹號院景瑞

21、壹號院89方方 九龍倉九龍倉89方方 得房率：約96.5% 約87% 約99% 約90% 2梯梯2戶，廚衛外飄窗、電梯入戶戶，廚衛外飄窗、電梯入戶 2梯4戶，帶連廊 2梯4戶，帶連廊 2梯4戶，帶連廊 二、項目目標策劃二、項目目標策劃 CONTENTS 目錄 1 1 2 3 4 項目概況項目概況 項目目標策劃 項目前置策劃 項目工程策劃 項目質量策劃 5 物業類型物業類型 戶數戶數 戶配戶配 建筑面建筑面 積積 售價售價 貨值貨值(億億) 住宅共 計 XJY89 2(下躍79) 27.9% 42287 18F均價 26000，8F均 價29000 11.19 96 XJY131 4(下躍117

22、) 47.3% 162 XJY132 2(下躍132) 9.7% 32 XJY138 6（下躍130） 12.0% 36 頂平 6（180） 3.1% 2（186） 3（198） 共計共計 351 100% 42287 - 11.19 商業共 計 底商 - - 1099 45000 0.49 售樓中 心 - - 896 41250 0.37 共計共計 1995 0.86 車位共 計 普通車 位 406 - 25156 （不含 下躍） 20萬/個 0.81 子母車 位 88 - 30萬/個 0.26 共計共計 582 - 25156 - 1.08 共計共計 351戶住宅戶住宅+ 1995平平商業

23、商業+ 494個個車位車位 42287地上地上可售可售+ 25156地下地下 - 13.12 項目目標策劃1、全盤貨量 項目目標策劃2、競品推盤節奏 樓盤 計容建面 第一次推盤 第二次推盤 第三次推盤 第四次推盤 第五次推盤 剩余貨量 景瑞申花一號院 13.5萬 2014-8-24 2014-10-12 2014-12-25 2015-10-30 53750 28753 25132 8735 18,630 21.3% 18.6% 6.5% 13.8% 39.8% 黃龍金茂悅 17.1萬 2014-9-6 2015-4-26 2015-6-30 70,179 37,507 20575 42739

24、 21.9% 12.0% 25.0% 41.0% 融信藍孔雀 23.7萬 2014-10-18 2015-2-16 2015-5-12 2015-8-12 2015-8-21 112,415 30,260 18,501 27127 7,817 40,880 12.8% 7.8% 11.4% 3.3% 17.2% 47.4% 招商雍景灣 2.6萬； 2015-1-4 2554 23,446 90.2% 9.8% 新城金鑲玉 2.1萬 2015-6-1 2015-6-30 7,412 13,758 35.0% 65.0% 三江花園道壹號 5.5萬 2014-9-29 2015-1-15 2015-

25、5-25 5840 19244 16174 13742 35.0% 29.4% 25.0% 10.6% 首次推貨：1）大盤34萬方，占比1020%；2）小盤12萬方，占比35%以上 貨量、貨值： 洋房貨量共351351套（高層套（高層306306套，多層套，多層4545套），套）， 項目總貨值1 13.133.13億元。 推盤思路： 饑餓營銷、密集推盤、低開高走饑餓營銷、密集推盤、低開高走，限量推貨限量推貨， 每推必光，人為制造銷售火爆話題。 首推計劃： （1）貨量共2.132.13萬，貨值為萬，貨值為5.545.54億億，占摘牌 總貨量42.2%42.2%。 （2）首期預估開盤時間為2016

26、年6月25日。 （3）價值點梳理： 1#樓：南向無遮擋，采光好、東臨公共綠地； 2#樓西邊套：南向無遮擋，邊套采光好； 7#樓：采光好、戶型好，西臨示范區景觀。 樓幢號 產品類型 可售面積（） 可售貨值（億元） 首期貨量 1# 高層（洋房） 11676 3.06 2#西邊套 高層（洋房） 2225 0.58 7# 高層（洋房） 7398 1.92 合計合計 2129921299 5.545.54 示范區示范區 商業商業 8#8#樓樓 商業商業 三期貨量區三期貨量區 4#4#樓樓 8 8層層 3#3#樓樓 1818層層 2#2#樓樓 1818層層 6#6#樓樓 8 8層層 5#5#樓樓 8 8層

27、層 二二 期期 貨貨 量量 區區 項目目標策劃3、推盤策劃 二期推貨計劃： （1）二期規劃貨量共1.04萬，貨值為2.85億，占摘 牌總貨量21.7%。 （2）預估開盤時間為2016年8月份。 （3）價值點梳理： 2#樓中間套+東邊套：南向無遮擋視野好，樓王位置； 5 #樓：多層、北向小區泳池； 6#樓：多層、東臨泳池，小區核心景觀位置； 三期推貨計劃 （1）三期規劃貨量共1.05萬，貨值為2.8億，占摘牌 總貨量21.4%。 （2）預估開盤時間為2016年9月份。 （3）價值點梳理： 3#樓：南向無遮擋、東臨公共綠地、西側中心園林； 4#樓：多層、北向小區泳池； 注：根據一期實際蓄客，調節二

28、期、三期推售節奏；車 位預計2017年4月銷售，商業預計2017年9月銷售。 示范區示范區 商業商業 8#8#樓樓 商業商業 三期貨量區三期貨量區 4#4#樓樓 8 8層層 3#3#樓樓 1818層層 2#2#樓樓 1818層層 6#6#樓樓 8 8層層 5#5#樓樓 8 8層層 二二 期期 貨貨 量量 區區 樓幢號 產品類型 可售面積（） 可售貨值（億元） 樓幢號 產品類型 可售面積（） 可售貨值（億元） 二期貨量 5# 多層（洋房） 2129.6 0.62 三期貨量 3# 高層（洋房） 8412.1 2.19 6# 多層（洋房） 2129.6 0.62 4# 多層（洋房） 2129.6 0

29、.62 2#中間套+東邊套 高層（洋房） 6187.1 1.61 合計合計 10446.310446.3 2.852.85 合計合計 10541.710541.7 2.82.8 項目目標策劃3、推盤策劃 項目目標策劃4、里程碑計劃 開工計劃開工計劃 產品產品 樓棟樓棟 示范區示范區 首期貨量首期貨量 套數 面積 套數 面積 洋房 13#，7# (XJY89， XJY131、XJY132) 306 35898 46#（XJY138） 45 6389 商業街 1099 社區、物業用房 665 綜合樓 896 車位 27340 合計 864 351 72287 開盤時間：2016/6/25 數據統計

30、截止時間： 2015/10/23 總占地：28.1畝 示范區示范區 產品產品 開放標準開放標準 套數套數 面積面積 示范區 XJY89板房 精裝 1 89 XJY131板房 豪裝 1 131 綜合樓 豪裝 896 合計 896 開工時間 12月15日 開放時間 2016年6月10日 備注：兩個板房均設置于綜合樓2樓 首期貨量首期貨量 交樓標準交樓標準 套數套數 面積面積 洋房 13#，7# (XJY89， XJY131、XJY132) 毛坯 306 35898 46#（XJY138） 毛坯 45 6389 商業街 毛坯 1099 社區、物業用房 毛坯 665 車位 毛坯 27340 合計 71

31、391 開工時間 12月15日 達預售時間 2016年6月25日 交樓時間 2018年1月25日 備注：地下兩層，后期在6#增設兩個XJY138戶型板房（一層和二層） 制 圖 人：蔣遨宇（18721727375） 制圖時間：10月23日 營銷經理：謝 杰（18072790669） 項目經理：申 鑫（13560272155） 圖例圖例 示范區示范區 首期貨量首期貨量 樣板房樣板房 里程碑計劃里程碑計劃-開工計劃開工計劃 展示區開放：10個月 第一次開售：11個月 凈利潤率：5.8% 成就共享目標： 土地獲利倍數：0.11 去化率目標(開盤首月)：74% 土地摘牌 2015.8.11 展示區開放

32、2016.6.10 第一批推售 2016.7.1 第二批推售 2016.8.25 取得施工證 2016.4.1 112天 現場開工 2015.12.15 177天 304天 213天 第三批推售 2016.10.25 項目目標策劃5、經營目標 成就共畝獎勵金額 （億元） 凈利潤（億元） 0.76 開發周期（年） 2 土地款總額 7.12億 土地款支付節奏 2015/8/6， 50%，3.56億 2016/4/10, 50%，3.56億 土地摘牉過戶時間 2015/8/11 項目總貨量 （億元，萬） 13.13億 首年預售總貨量 （億元，萬） 12.23億元 首期開盤訃販金額 （開盤2個月內，億

33、 元） 9億元，74% 4.47萬方 4.47萬方 3.31萬方， 74% 首次開工時間 2015/12/5 首次預售時間 2016/7/1 首次竣工交樓時間 2018/1/25 六個月投入自有資金 4.7 回籠集團資金凈額 0.71 首次竣工交樓金額 10.69 成就共畝實現日期 成就共畝計提比例 20% 首期成就共畝獎勵 金額 每期實現激勵金額（億元）: 12月15日 2016年6月15日 項目目標策劃5、經營目標 項目目標策劃項目目標策劃6、工期目標、工期目標 項目 動工聯合驗收共25個月 工期 開始時間 完成時間 杭州碧桂園西江月杭州碧桂園西江月項目總工期項目總工期 786 2015-

34、12-01 2018-01-25 前期準備 15 2015-12-01 2015-12-16 樁基施工及基坑支護 53 2015-12-15 2016-03-01 基礎至正負零施工 119 2016-03-01 2016-05-20 主體結構 164 2016-05-21 2016-11-17 屋面工程（1#、2#、3#、7#18層） 30 2016-11-21 2016-12-21 墻體工程 147 2016-09-01 2017-01-26 門窗工程 189 2016-11-01 2017-05-09 抹灰及室內防水工程施工 125 2016-11-20 2017-03-25 外墻及其他安

35、裝工程 50 2017-03-03 2017-04-22 電梯前室首層大堂公共區域裝修工程 30 2017-05-15 2017-06-14 天花工程 28 2017-05-15 2017-06-12 墻面裝飾及其他 62 2017-05-31 2017-08-01 地面及其他安裝 65 2017-05-15 2017-07-19 室外綠化工程 94 2017-08-28 2017-11-30 室外園建工程 101 2017-07-01 2017-10-10 市政道路 162 2017-06-21 2017-11-30 交樓聯合驗收 56 2017-11-30 2018-01-25 項目目標策

36、劃7、進度目標-銷售中心 2015-12-15 開工 2016-12-10 樁基完成 2016-1-10 封頂 2016-1-18 砌體完成 2015-3-1 園建進場 一、銷售中心（含臨建板 房） 二、園林綠化 2016-1-22 抹灰完成 門窗完成 2016-1-25 屋面完成 2016-2-5 外加拆除 2016-3-30 室內鋪貼 2016-4-10 天花完成 2016-5-30 軟裝完成 2016-5-30 室外工程 2015-5-1 園建完工 項目目標策劃7、進度目標-貨量區 2015-12-15 開工 2016-1-10 樁基完成 2017-1-26 砌體完成 2017-7-1

37、園建進場 1-7#樓主體及裝修 二、園林綠化 2017-3-25 抹灰完成 門窗完成 2017-7-19 裝修完成 2017-10-10 園建完工 2016-11-17 主體完成 2018-01-25 綜合驗收 2016-5-20 地下室完成 項目目標策劃8、質量安全目標 質量安全目標 項目質量目標：集團質量考核84分以上， 確保一次性驗收合格率100%。 項目安全文明目標：確保安全無事故， 創 杭州市級文明標化工地 三、項目前置策劃三、項目前置策劃 CONTENTS 目錄 1 2 3 4 項目概況 項目目標策劃 項目前置策劃 項目工程策劃 項目質量策劃 5 項目人員配置共11 人，到位人員7

38、人。 項目總經理(申鑫) 綜合部 1人 工程管理 開發報建 土 建 工 程 師 未 到 崗 工 程 經 理 廖 志 勇 工程技術部 4人 開發部 1人 人力/行政/ 后勤/資料 主 管 土 建 工 程 師 沈 龍 項目實行外判監理， 由北亪中聯環承接。 A 項目部組織策劃 水 電 工 程 師 羅 斌 開 發 報 建 與 員 未 到 崗 行 政 兼 資 料 員 方 凱 倉管 1人 倉管 倉 庫 管 理 員 武 繼 萍 儲備項目總（王奔） 項目副總（姜子民） 未領學員（蔣遨宇） 項目前置策劃1、組織策劃-項目部組織 主管工程師 現場分工情況 沈龍（主管土建工程師） 綜合樓（板房）土建、裝修、園建

39、進度及質量，兼管運營計劃。 XX（水申工程師） 綜合樓水申、貨量區水申、通風、消防、智能化 廖志勇（工程經理） 土方及基坑支護，貨量區預售條件趕工、運營管 理現場總體協調 姜子民（項目副總） 現場工程總負責 甲鑫（項目總經理） 項目第一責仸人 項目前置策劃1、組織策劃-項目分工 總指揮歐陽寶坤 區域支援組 區域職能部門負責人 工 程 管 理 區域幫扶組 現場支援 李 勇 軍 設 計 管 理 周 少 香 運 營 計 劃 張 弼 鵬 成 本 管 理 俞 磊 磊 財 務 資 金 薛 偉 人 力 資 源 宋 南 臻 投 資 管 理 崔 穎 亨 后 勤 綜 合 陳 建 華 后 勤 綜 合 未 到 崗 駐

40、 盤 造 價 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 已組織各部門召開 項目設計協調會， 招投標專題會等 B:區域職能中心組織策劃 2222 項目前置策劃1、組織策劃-區域幫扶小組 總包進場后先對總包進場后先對 管理團隊人員和管理團隊人員和 勞務班組進行摸勞務班組進行摸 底和培訓，提前底和培訓，提前 按我司要求進行按我司要求進行 宣貫、交流及考宣貫、交流及考 核。對不合格的核。對不合格的 管理人員及時進管理人員及時進 行調整和更換。行調整和更換。 項目經理 生產負責人 施工員 質檢員 資料員 材料員 安全員 技術負責人 架 子 班 組 2 0 人 泥 工 組 2 0 人 鋼 筋 班 組

41、 5 0 人 砼 班 組 2 0 人 抹 灰 班 組 4 0 人 油 漆 班 組 2 0 人 木 工 組 7 5 人 水 電 班 組 2 0 人 砌 筑 班 組 5 0 人 機 修 班 組 3 人 雜 工 班 組 8 人 施工單位的組織要求 項目前置策劃1、組織策劃-施工單位組織 總監理工程師 （1人） 總監代表 （按需1人） 土建監理 （3人） 安裝監理 (2人） 資料員 （1人） 景觀及其他 （按需調整） 人防（安全） 監理（1人） 總監是工程推動者， 積極、負責的工作態度 是關鍵 對監理單位的組織要求 項目前置策劃1、組織策劃-監理單位組織 完成規劃設計條件完成規劃設計條件 已完成 主要

42、事項主要事項 完成節點時間完成節點時間 備注備注 簽訂土地出讓合同簽訂土地出讓合同 已完成 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 已完成 建設用地批準書建設用地批準書 已完成 在辦理施工證時可替代國土證使用 方案與初步設計二合一審批方案與初步設計二合一審批 已完成 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 2015.01.30 建設工程施工許可證建設工程施工許可證 2015.04.01 商品房預售許可證商品房預售許可證 2015.06.25 政府要求預售條件：高層洋房正負零，多層洋房地上1/3 項目前置策劃2、開發報建策劃 發改備案發改備案 9月月21 地勘成果地勘成果 10月月20 對接政府對接

43、政府對接中介對接中介 對接設計院對接設計院 五證辦理五證辦理關鍵中介關鍵中介起點起點 注注： 1、 內流程行政審批時間特別長內流程行政審批時間特別長，應考慮公關應考慮公關， 盡量壓縮行政審批時間盡量壓縮行政審批時間； 2、 內施工圖設計在方案初步確定之后即可開內施工圖設計在方案初步確定之后即可開 始始，可加速進程可加速進程； 3、對于中介提供的服務對于中介提供的服務，由于中介參次不齊由于中介參次不齊，建議建議 盡早開展工作盡早開展工作，特別是重要程度高的和時間長的特別是重要程度高的和時間長的，如如 環評環評、水土保持水土保持、預測繪預測繪、日照等日照等。 定圖審單位定圖審單位 用地規劃證用地規

44、劃證 9月月30 建設用地批建設用地批 準書準書 11月月5 國土證國土證 2016.4.20 土地費交清土地費交清 根據收地而定根據收地而定 最遲最遲2016.4.10 方案及初步設方案及初步設 計審核進件計審核進件 11月月15 日照日照 10月月15 交通組織專篇交通組織專篇 10月月15 方案方案、初設初設 修改修改 12月月15 規劃復核規劃復核 12月月25 節能節能 12月月10 工程規劃許工程規劃許 可審查可審查 2016.01.29 工程規劃許工程規劃許 可證可證 2016.2.1 預定位預定位 2016.01.29 預測繪成果預測繪成果 2016.01.29 日照復核日照復

45、核 2016.01.29 立項更新立項更新 2016.01.29 圖審備案圖審備案 2016.3.24 施工圖審查施工圖審查 2015.12.15 人防設計審人防設計審 批批 2016.3.15 防雷審核防雷審核 2016.3.15 消防備案消防備案 (可后置可后置) 交通圖審交通圖審 2016.3.15 基礎設施配基礎設施配 套費繳納套費繳納 2016.3.28 總包總包、監理監理 備案備案 2016.3.28 現場踏勘現場踏勘 2016.3.29 環評環評 2016.3.28 地勘進場地勘進場 9月月25 一審一審：聯合會聯合會 審意見審意見 11月月26 日照復核日照復核 12月月10

46、公示公示 2016.01.07 概算審查概算審查 2016.01.07 二審進件二審進件 2016.01.11 二合一批復二合一批復 2016.01.19 預測繪初步成預測繪初步成 果果-審改測繪審改測繪 12月月10 施工圖設計施工圖設計 2015.12.10 基礎設施履基礎設施履 行合同行合同 2016.3.24 白蟻白蟻、墻改墻改、 散裝水泥等行散裝水泥等行 政規費繳納政規費繳納 2016.3.28 戰時功能核戰時功能核 準準 人防圖審人防圖審 2016.01.30 建設工程資建設工程資 金證明金證明 2016.3.28 人防質量監人防質量監 督申請督申請 2016.3.24 人防異地建

47、人防異地建 設費核定設費核定 2016.3.28 質量安全監質量安全監 督書督書 2016.3.28 施工證施工證 2016.4.1 衛計圖審衛計圖審？ 2016.3.15 人防設計人防設計 2016.01.20 防雷設計防雷設計 2015.12.10 防雷裝置設防雷裝置設 計評價計評價 2015.12.25 消防備案消防備案 2016.3.28 物業用房預物業用房預 留確認留確認 2016.6.1 物業用房繳物業用房繳 交交 2016.6.10 開發資質開發資質 2016.6.10 工程形象進工程形象進 度確認度確認 2016.6.20 地名使用確地名使用確 認認 2016.6.10 銀行預

48、售函銀行預售函 2016.6.10 預售方案預售方案 2016.6.10 開盤承諾書開盤承諾書 2016.6.10 預售證預售證 2016.6.25 預售預售 2016.7.1 資金監管協資金監管協 議議 2016.6.10 預測繪人防預測繪人防 區域確認區域確認 2016.1.20 水土保持水土保持 2016.3.28 衛生審計衛生審計？ 2016.3.28 消防備案消防備案 (可后置可后置) 土地測繪土地測繪 2016月月.3.1 （盡量壓盡量壓） 項目前置策劃2、開發報建策劃 時間時間 階段階段 費用費用 內容內容 2015.12 二合一批復 901718901718 招投標交易服務費

49、項目環境影響評測費、圖紙審查費 水土保持技術咨詢服務費 節能評估技術服務 交通影響評估咨詢服務 2016.2 工規證 87249858724985 人防審查費、基礎專項檢測 基礎設施建設配套費 防雷評估分攤檢測費、白蟻防治費 2016.4 施工證 11059951105995 新型墻體基金 散裝水泥專項資金費 2016.6 預售證 16638071663807 物業維修專項基金 2017.12 交樓驗收 11950981195098 消防檢測、室內環境檢測合同 生活給水水質檢測費 鋁合金門窗五性檢測 兩書工本費、竣工質檢合同 節能檢測、環保監測費合同 其他竣工質檢等 合計合計 1359160313591603 項目前置策劃3、開發報建策劃-費用預算 工程規劃證階段工程規劃證階段 2015.12 2016.2 2016.4 2016.6 2017.12 施工許可證階段施工許可證階段 方案二合一階段方案二合一階段 預售許可證階段預售許可證階段 交樓驗收階段交樓驗收階段 4 月 活動活動 主題：主題： 新聞鋪新聞鋪 排策略：排策略： 推廣推廣 渠道：渠道： 微信、網絡、報紙 宋詞達人 召集令 碧桂園戰略變革：中 國地產10強/千億房 企/進軍一二線 影視影視 主題：主題： 微電影首部： 主題：“竹”