1、房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理 xxxxxx市市 2012 2012 年年 1 1月月 1 提 綱 1 1 理念與方法理念與方法 2 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 5 5 總結(jié)總結(jié) 2 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì) 資源競(jìng)爭(zhēng)資源競(jìng)爭(zhēng) 資本競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng) 管理競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng) 向管理要效益向管理要效益 管理規(guī)范化管理規(guī)范化 法制法制日趨健全日趨健全 消費(fèi)者消費(fèi)者日趨成熟日趨成熟 企業(yè)企業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)模發(fā)展 1 1 理念與方法理念

2、與方法 1 1 理念與方法理念與方法 3 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn) 化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理 的競(jìng)爭(zhēng) 1 1 理念與方法理念與方法 4 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力： 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 各專業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力 專業(yè)間的集成能力專業(yè)間的集成能力 具體項(xiàng)目操作能力具體項(xiàng)目操作能力 企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力 成本管理能力 聚聚 焦焦 體體 現(xiàn)現(xiàn) 1 1 理念與方法理念與方法 5 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理 核心體系核心體系 1 1 理念與方法理念

3、與方法 6 成本管理成本管理 作 業(yè) 過(guò) 程 管 理 作 業(yè) 過(guò) 程 管 理 責(zé) 任 成 本 管 理 責(zé) 任 成 本 管 理 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 房地產(chǎn)行業(yè)成本管理模式房地產(chǎn)行業(yè)成本管理模式 1 1 理念與方法理念與方法 7 如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全過(guò)程成本管理？全過(guò)程成本管理？ 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 責(zé)任成本責(zé)任成本 動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 后評(píng)估和反饋后評(píng)估和反饋 8 企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的成本策略觀 企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展 成熟房地產(chǎn)公司的成本策略觀成熟房地產(chǎn)公司的成本策略觀 1

4、、要產(chǎn)品，而非作品（新、特、奇建筑，如鳥(niǎo)巢、水立方、要產(chǎn)品，而非作品（新、特、奇建筑，如鳥(niǎo)巢、水立方、 中央電視臺(tái)新址、東方明珠電視塔等）中央電視臺(tái)新址、東方明珠電視塔等） 2、成熟產(chǎn)品的復(fù)制（即標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程）、成熟產(chǎn)品的復(fù)制（即標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程） 專業(yè)支持體系專業(yè)支持體系 產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng) 采購(gòu)管理系統(tǒng)采購(gòu)管理系統(tǒng) 成本研究系統(tǒng)成本研究系統(tǒng) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息 9 相關(guān)概念相關(guān)概念 品牌：品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、 品行（售后、物業(yè)管理等）品行（售后、物業(yè)管理等） 產(chǎn)品型產(chǎn)品型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性大

5、、：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性大、 產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握要求較產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握要求較 高。高。 成本型：成本型：贏利主要靠對(duì)建安成本的控制，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差贏利主要靠對(duì)建安成本的控制，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差 異性較小、產(chǎn)品差異性小，對(duì)項(xiàng)目的建安成本控制要求較異性較小、產(chǎn)品差異性小，對(duì)項(xiàng)目的建安成本控制要求較 高。高。 10 目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)； 是項(xiàng)目是項(xiàng)目成本的控制線成本的控制線。 責(zé)任成本：責(zé)

6、任成本：在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么 ”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé) 層面的分解和落實(shí)。層面的分解和落實(shí)。 動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。結(jié)果。 基本概念基本概念： 1 1 理念與方法理念與方法 11 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈 投資策劃投資策劃 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 投資估算表投資估算表 成本測(cè)算成本測(cè)算1 成本測(cè)算成本測(cè)

7、算2 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 合同清單合同清單 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展 營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇 施工管理施工管理 變更簽證變更簽證 項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算 招標(biāo)管理招標(biāo)管理 項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目銷(xiāo)售 目標(biāo)成本的實(shí)施管理目標(biāo)成本的實(shí)施管理 采購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)招標(biāo) 項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 銷(xiāo)售管理銷(xiāo)售管理 施工結(jié)算施工結(jié)算 財(cái)務(wù)決算財(cái)務(wù)決算 全過(guò)程成本管理工作全過(guò)程成本管理工作 項(xiàng) 目 盈 利 目 標(biāo) 項(xiàng) 目 盈 利 目 標(biāo) 1 1 理念與方法理念與方法 12 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 施 工 圖 設(shè) 計(jì)

8、施 工 圖 設(shè) 計(jì) 施 工 組 織 與 施 工 組 織 與 材 料 采 購(gòu) 材 料 采 購(gòu) 竣 工 結(jié) 算 竣 工 結(jié) 算 成 本 估 算 成 本 估 算 目 標(biāo) 成 本 目 標(biāo) 成 本 測(cè) 算 測(cè) 算 一一 目 標(biāo) 成 本 目 標(biāo) 成 本 測(cè) 算 測(cè) 算 二二 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 動(dòng) 態(tài) 成 本 動(dòng) 態(tài) 成 本 結(jié) 算 成 本 結(jié) 算 成 本 分 析 分 析 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行 目標(biāo)成本的形成過(guò)程目標(biāo)成本的形成過(guò)程 1 1 理念與方法理念與方法 13 目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題 1、目標(biāo)成本合理嗎？、目標(biāo)成本合理嗎？ 2、動(dòng)態(tài)

9、成本信息為什么失真？、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？ A、目標(biāo)估計(jì)不足 B、目標(biāo)剛性不足 C、目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié) A、信息歸集不及時(shí) B、信息反饋失控 1 1 理念與方法理念與方法 14 動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 = = 未結(jié)算合同未結(jié)算合同 + + 已結(jié)算合同已結(jié)算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本 簽約簽約 金額金額 變更變更 簽證簽證 結(jié)算結(jié)算 調(diào)整調(diào)整 簽約簽約 金額金額 變更變更 簽證簽證 結(jié)算結(jié)算 調(diào)整調(diào)整 已發(fā)生成本已發(fā)生成本 合同性成本合同性成本 非合同性成本非合同性成本 已結(jié)算成本已結(jié)算成本 未結(jié)算成本未結(jié)算成本 待發(fā)生成本待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 動(dòng)態(tài)成

10、本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成 1 1 理念與方法理念與方法 15 立項(xiàng)立項(xiàng) 施工施工 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 招標(biāo)招標(biāo) 竣工結(jié)算竣工結(jié)算 簽約簽約 銷(xiāo)售及物業(yè)管理銷(xiāo)售及物業(yè)管理 盈利總目標(biāo)盈利總目標(biāo) 房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成 土地成本土地成本 行政費(fèi)用行政費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用建安費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 租售費(fèi)用租售費(fèi)用 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加 1 1 理念與方法理念與方法 16 偏差偏差 成本信息月報(bào)分析成本信息月報(bào)分析 動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修

11、訂） 目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理 PDCA 1 1 理念與方法理念與方法 17 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制 以合同管理為中心以合同管理為中心 抓住三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”抓住三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本” “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布； “實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成 本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度； “實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與

12、“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì) 比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。 建立成本分析預(yù)警機(jī)制建立成本分析預(yù)警機(jī)制 建立成本分析預(yù)警制度建立成本分析預(yù)警制度 建立成本臺(tái)帳建立成本臺(tái)帳 充分借助信息化手段充分借助信息化手段 18 1 1 理念與方法理念與方法 動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū) 成本費(fèi)用計(jì)劃表成本費(fèi)用計(jì)劃表 月成本費(fèi)用報(bào)表月成本費(fèi)用報(bào)表 成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表 成本預(yù)警通知書(shū)成本預(yù)警通知書(shū)

13、目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表 工程總進(jìn)度計(jì)劃表工程總進(jìn)度計(jì)劃表 工程進(jìn)度月報(bào)表工程進(jìn)度月報(bào)表 工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳 分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳 分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳 甲供材料進(jìn)度月報(bào)表甲供材料進(jìn)度月報(bào)表 甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳 甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳 19 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整 體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。 責(zé)

14、任成本管理要素責(zé)任成本管理要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 1 1 理念與方法理念與方法 20 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 21 序號(hào)序號(hào) 成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目 可售面積單位成本（元可售面積單位成本（元/M2） 產(chǎn)品產(chǎn)品1 1 產(chǎn)品產(chǎn)品2 2 產(chǎn)品產(chǎn)品3 3 規(guī)劃面積 多層 高層 商業(yè) 可售面積 1 1 土地款及大配套費(fèi)土地款及大配套費(fèi) 2 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3 3 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 4 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 5 公用配套設(shè)施費(fèi)公用配套設(shè)施費(fèi) 6 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用

15、財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 7 租售費(fèi)用租售費(fèi)用 8 8 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 9 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2.1 房地產(chǎn)成本測(cè)算總表房地產(chǎn)成本測(cè)算總表 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 22 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的土地成本（約占項(xiàng)目總成本的3030- -35%35%左右）左右） 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2 2- -3%3%左右）左右） 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的工程成本（約占項(xiàng)目總成本的5050- -55%55%左右）左右） 營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的5 5- -8%8%左右）左右） 管理成本和財(cái)務(wù)成本管理成本和財(cái)務(wù)成本 工程成本、營(yíng)

16、銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！ 23 尤以工程成本為重尤以工程成本為重 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵 是控制土地成本和建造成本的變化、以及 銷(xiāo)售成本的有效性 24 10 3 30 5 10 17 4 4 5 4.5 5 5 77.5 68.5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購(gòu) 其他費(fèi)用 市場(chǎng)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 基本利潤(rùn) 環(huán)境因素 設(shè)計(jì)因素 品牌因素 建造成本建造成本 38.5% 項(xiàng)目收益率項(xiàng)目收益率 22.5% 銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售成本 9% 土地成本土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈 性 成

17、 本 和 利 潤(rùn) 剛 性 成 本 和 利 潤(rùn) 資料來(lái)源：其他顧問(wèn)公司報(bào)告 未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 案例分析案例分析 萬(wàn)科如是說(shuō)：萬(wàn)科如是說(shuō)： 我們的成本在本我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)! 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 25 成本有哪八大類？成本有哪八大類？ 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 26 2.2 2.2 成本八大類成本八大類 項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表-一級(jí)科目一級(jí)科目 序 號(hào) 成本項(xiàng)目 單價(jià)單價(jià) 合價(jià)合價(jià) 高層 商業(yè) 地下車(chē)庫(kù) 高層 商業(yè) 地下車(chē)庫(kù) 合計(jì) 建筑面積 * 可售車(chē)位 可售面積 * 一一 土

18、地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款 二二 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 三三 主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi) 四四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi) 五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六六 園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi) 七七 配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 八八 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 九九 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 27 2.2 2.2 光明城市成本簡(jiǎn)介光明城市成本簡(jiǎn)介 光明城市高層單價(jià)比例 43% 3% 28% 5% 3% 5% 6% 7% 一、土地獲得價(jià)款 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 四、主體安裝工程費(fèi) 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六、園林環(huán)境費(fèi) 七、配套設(shè)施

19、費(fèi) 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 28 2.22.2光明城市成本簡(jiǎn)介光明城市成本簡(jiǎn)介 上海寶山住宅單價(jià)分布 30% 5% 37% 4% 11% 5%2% 6%一、土地獲得價(jià)款 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 四、主體安裝工程費(fèi) 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六、園林環(huán)境費(fèi) 七、配套設(shè)施費(fèi) 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 29 2.2 2.2 光明城市成本簡(jiǎn)介光明城市成本簡(jiǎn)介 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 一、土地獲得價(jià)款六、園林環(huán)境費(fèi) 光明與寶山住宅單價(jià)比較光明與寶山住宅單價(jià)比較 光 明 住 宅 單 寶 山 住

20、宅 單 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 30 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 二級(jí)科目二級(jí)科目-四、五個(gè)四、五個(gè) 一、土地獲得價(jià)款一、土地獲得價(jià)款 1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用 2、合作款項(xiàng)、合作款項(xiàng) 3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施 4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) 3、三通一平費(fèi)、三通一平費(fèi) 4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 31 2.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成 三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi) 1、基礎(chǔ)工程、基礎(chǔ)工程 2、結(jié)

21、構(gòu)及粗裝修、結(jié)構(gòu)及粗裝修 3、門(mén)窗工程、門(mén)窗工程 4、公共部位裝修、公共部位裝修 5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi) 1、室內(nèi)水曖氣電、室內(nèi)水曖氣電 2、設(shè)備及安裝費(fèi)、設(shè)備及安裝費(fèi) 3、弱電工程、弱電工程 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 32 2.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1、室外給排水系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路、室外高低壓線路 2、室外采暖系統(tǒng)、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng) 3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)、室外燃?xì)庀到y(tǒng) 6、其它、其它 六、園林環(huán)境費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi) 2、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi) 5、

22、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi) 3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明 4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi) 7、室外零星工程、室外零星工程 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 33 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi) 1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室 2、會(huì)所、會(huì)所 6、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù) 3、幼兒園、幼兒園 7、市政用房、市政用房 4、學(xué)校、學(xué)校 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1、工程管理費(fèi)、工程管理費(fèi) 3、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 2、資本化利息、資本化利息 4、物業(yè)完善費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi) 5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 房地

23、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 34 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 一、土地獲得價(jià)款一、土地獲得價(jià)款 1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用 土地出讓金土地出讓金 契稅契稅 4% 3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施 大市政配套費(fèi)大市政配套費(fèi) 105元元/M2 河西市政配套費(fèi)河西市政配套費(fèi) 110元元/M2 三級(jí)、四級(jí)科目三級(jí)、四級(jí)科目 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 35 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi)勘察丈量費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目 商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線、竣工測(cè)量、日

24、照商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線、竣工測(cè)量、日照 分析等分析等 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目 交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水 管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等 2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)-下設(shè)二十個(gè)子目下設(shè)二十個(gè)子目 政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻 體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán) 境影

25、響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、 房屋面積測(cè)量等等房屋面積測(cè)量等等 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 36 2.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成 2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 增容費(fèi)增容費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目 供電貼費(fèi)、水增容費(fèi)供電貼費(fèi)、水增容費(fèi)(住宅、商業(yè)住宅、商業(yè))、煤氣增容費(fèi)、煤氣增容費(fèi) 三通一平費(fèi)三通一平費(fèi)-下設(shè)三個(gè)子目下設(shè)三個(gè)子目 臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 37 2.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成 三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)

26、1、基礎(chǔ)工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi) 土方土方 護(hù)坡護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等 工程樁、樁基檢測(cè)、降水工程樁、樁基檢測(cè)、降水 2、結(jié)構(gòu)與粗裝修、結(jié)構(gòu)與粗裝修 3、門(mén)窗工程、門(mén)窗工程 單元門(mén)單元門(mén) 入戶門(mén)入戶門(mén) 防火門(mén)、防火卷簾門(mén)防火門(mén)、防火卷簾門(mén) 窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 38 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi) 4、公共部位裝修、公共部位裝修 大堂精裝修、架空層、地下室大堂大堂精裝修、架空層、地下室大堂 電梯廳精裝修電梯廳精裝修 單元入口、樓梯間單元入口、樓梯間

27、 外墻：外墻：涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等 5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi) 室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)水暖氣電施工費(fèi)用、施工費(fèi)用、PVC管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開(kāi)關(guān)管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開(kāi)關(guān) 插座等插座等 設(shè)備及安裝費(fèi)設(shè)備及安裝費(fèi)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng) 弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線電視、電話、多媒體防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線電視、電話、多媒體 箱箱 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 39 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外給排水系統(tǒng)室外給

28、排水系統(tǒng) 室外給水雨污水室外消防室外給水雨污水室外消防 室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng)調(diào)壓站管道系統(tǒng)調(diào)壓站 室外電器及高低壓設(shè)備室外電器及高低壓設(shè)備 高低壓配電設(shè)備及安裝高低壓配電設(shè)備及安裝 室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè)室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè) 室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng) 停車(chē)管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越停車(chē)管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng)小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 40 4.3 4.3 成本科目基本組成成本

29、科目基本組成 六、園林環(huán)境費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi) 1、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi) 2、建筑小品、建筑小品 3、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi) 4、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi) 5、室外照明、室外照明 6、室外零星設(shè)施、室外零星設(shè)施 七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi) 會(huì)所會(huì)所 基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修 鋁鋁 合金門(mén)窗外墻裝修合金門(mén)窗外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等花崗巖、涂料、面磚等) 41 2.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成 七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi) 幼兒園幼兒園-光明無(wú)光明無(wú) 學(xué)校學(xué)校 -光明無(wú)光明無(wú) 地下室地下室 結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi)結(jié)構(gòu)與粗

30、裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi) 車(chē)擋及仃車(chē)位車(chē)擋及仃車(chē)位 行政管理及社區(qū)服務(wù)行政管理及社區(qū)服務(wù) 基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修 市政公用房市政公用房 基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi)工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政費(fèi)用行政費(fèi)用施工獎(jiǎng)金工程施工獎(jiǎng)金工程 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi) 七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi) 幼兒園幼兒園-光明無(wú)光明無(wú) 學(xué)校學(xué)校 -光明無(wú)光明無(wú) 地下室地下室 結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)

31、人防設(shè)備費(fèi)結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi) 車(chē)擋及仃車(chē)位車(chē)擋及仃車(chē)位 行政管理及社區(qū)服務(wù)行政管理及社區(qū)服務(wù) 基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修 市政公用房市政公用房 基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi)工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政費(fèi)用行政費(fèi)用施工獎(jiǎng)金工程施工獎(jiǎng)金工程 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 42 2.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

32、八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 資本化利息資本化利息 營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 接待廳及銷(xiāo)售辦公室裝修費(fèi)樣板間費(fèi)用示范景觀帶費(fèi)接待廳及銷(xiāo)售辦公室裝修費(fèi)樣板間費(fèi)用示范景觀帶費(fèi) 物業(yè)完善費(fèi)物業(yè)完善費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 43 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 44 建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本 將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本 將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 量化評(píng)估體系量化評(píng)估體系 成本考核與績(jī)效管理成本考核與績(jī)效管理 責(zé)任成本管理的總體思路責(zé)任成本管理的總體思路 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成

33、本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 45 管什么？管什么？ 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 管多深？管多深？ 誰(shuí)來(lái)管？誰(shuí)來(lái)管？ 怎么管？怎么管？ 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 46 責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整 體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。 責(zé)任成本管理體系要素：責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)

34、人）評(píng)價(jià)人 責(zé)任成本體系建立目的：責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 47 責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任成本的落實(shí) 責(zé)任主體責(zé)任主體 責(zé)任內(nèi)容責(zé)任內(nèi)容 責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任控制要點(diǎn) 責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任履行評(píng)價(jià) 責(zé)任狀（書(shū)）責(zé)任狀（書(shū)） 責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及 各部門(mén)工作計(jì)劃中！（加入時(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人各部門(mén)工作計(jì)劃中！（加入時(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人 等要素）等要素） 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 48 項(xiàng)

35、目經(jīng)理部：項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量； 工程材料部：工程材料部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案； 設(shè)計(jì)研發(fā)部：設(shè)計(jì)研發(fā)部： 設(shè)計(jì)圖紙 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部：財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部： 財(cái)務(wù)核算 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部：經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部： 人力資源部：人力資源部： 組織架構(gòu)、職能分工組織架構(gòu)、職能分工 預(yù)決算部預(yù)決算部/ /成本管理部成本管理部/審計(jì)核算部：對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本 管理。對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證 將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi) 。 責(zé)任體系前提責(zé)任體系前提 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 49 萬(wàn)達(dá)成本控制部萬(wàn)達(dá)成本控制部 成本目標(biāo)組成本目標(biāo)組 招標(biāo)合約組招標(biāo)合約組 過(guò)程

36、控制組過(guò)程控制組 集中采購(gòu)組集中采購(gòu)組 指導(dǎo)檢查組指導(dǎo)檢查組 例例 成本管理架構(gòu)成本管理架構(gòu)( (萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)) ) 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 50 1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu) 部門(mén)部門(mén) 工作職責(zé)工作職責(zé) 投資管理部投資管理部 負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、 契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和 過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低 于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值 的審核和過(guò)程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主 要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合 理性和經(jīng)濟(jì)性

37、提出專業(yè)意見(jiàn)。 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心營(yíng)銷(xiāo)策劃中心 負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審 核和過(guò)程監(jiān)控。 財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和 過(guò)程監(jiān)控。 發(fā)展管理部發(fā)展管理部 負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大 配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò) 程監(jiān)控。 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 51 實(shí)施要點(diǎn) 總經(jīng)理總經(jīng)理 成本部成本部 配合部門(mén)配合部門(mén) 主體部門(mén)主體部門(mén) 責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告 責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法 成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo) 責(zé) 任 成 本 管 理 辦 法 責(zé) 任 成 本 管 理 辦

38、法 牽頭牽頭 組織組織 討 論 討 論 形 成 形 成 普及普及 執(zhí) 行 執(zhí) 行 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 制 定 制 定 定期考核定期考核 公布公布 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 52 如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系 “責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題， 是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。 “責(zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)“責(zé)任成本體系”包含以下要素

39、，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià) 部門(mén)。部門(mén)。 責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售 客服等職能部門(mén)確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部客服等職能部門(mén)確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部 門(mén)和配合部門(mén)；門(mén)和配合部門(mén)； 責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng) 目劃分責(zé)任范圍；目劃分責(zé)任范圍； 考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)

40、值反映項(xiàng)目成本特性， 單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性；單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性； 評(píng)價(jià)部門(mén)：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)部門(mén)：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上， 就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng) 價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。 53 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表 54 主導(dǎo)部門(mén)主導(dǎo)部門(mén) 配合部門(mén)配合部門(mén) 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)

41、考核部門(mén)考核部門(mén) 土地獲得成本土地獲得成本 項(xiàng)目發(fā)展部 銷(xiāo)售部 每平米地價(jià) 土地獲得時(shí)間 財(cái)務(wù)管理部 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) -報(bào)批報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部 辦公室 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 財(cái)務(wù)管理部 -設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)部 工程部 每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 成本管理部 -三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程部 設(shè)計(jì)部 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)) 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 規(guī)劃設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部 銷(xiāo)售部 項(xiàng)目部 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 成本管理部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 工程部 設(shè)計(jì)部 每平米鋼筋含量 成本管理部 每平米含砼量 成本管理部 材料采購(gòu) 工程部 成本部 甲定材料占造價(jià)

42、 比率 成本管理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)部 工程部 變更比率 成本管理部 工程簽證 項(xiàng)目經(jīng)理部 工程部 簽證比率 成本管理部 工程結(jié)算 成本部 工程部 項(xiàng)目部 結(jié)算錯(cuò)漏率 工程管理部 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售部 客戶事務(wù)部 每平米銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)管理部 每平米廣告費(fèi)用 人均銷(xiāo)售員面積 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 主要內(nèi)容（1）要素概括 責(zé)任主體責(zé)任主體配合部門(mén)配合部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén) 項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑 形式合理化形式合理化 設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部銷(xiāo)售部銷(xiāo)售部成本部成本部 2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標(biāo)標(biāo)合合理理化化

43、及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量 設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部工程部成本部成本部 3、獲獲取取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性的的合合 理低價(jià)理低價(jià) 工程部成本部工程部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成成本本管管理理、 施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率 項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部 銷(xiāo)售部 銷(xiāo)售部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 各職能部門(mén)各職能部門(mén)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 責(zé)責(zé) 任任 目目 標(biāo)標(biāo) 責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建造成本建造成本 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 55 主要內(nèi)容（2）反饋指標(biāo) 項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反

44、饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 每平米地價(jià)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 土地獲得時(shí)間每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 每平米三通費(fèi)用 每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米管理費(fèi) 每平米鋼筋含量每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 每平米含砼量人均行政費(fèi)用 招標(biāo)比率每平米管理費(fèi)用 最低價(jià)定標(biāo)比率人均銷(xiāo)售收入 甲定材料占造價(jià)比率每平米銷(xiāo)售費(fèi)用 統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更變更比率人均銷(xiāo)售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)實(shí)際盈虧額 主體建造成本主體建造成本 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì) 土地獲得成本土地獲得成本 材料采購(gòu) 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 開(kāi)發(fā)間

45、接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 56 方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)，對(duì)，對(duì) 各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和 手段，形成成本控制的指引手段，形成成本控制的指引 方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單合同控制清單，將合同簽，將合同簽 訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)成本責(zé)任的完成

46、來(lái)保證目訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)成本責(zé)任的完成來(lái)保證目 標(biāo)成本的完成標(biāo)成本的完成 責(zé)任成本的分解方式責(zé)任成本的分解方式 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 57 1 1 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 2 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 3 3 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 4 4 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 5 5 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 6 6 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 7 7 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)

47、節(jié)成本控制要點(diǎn) 8 8 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 9 9 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn) 責(zé)任成本控制要點(diǎn)指南責(zé)任成本控制要點(diǎn)指南 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 58 1、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？ 2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？ 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 招投標(biāo)責(zé)任成本管理 責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 59 3、責(zé)任分配合理嗎？、責(zé)任分配合理嗎？

48、 4、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？ A、無(wú)邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等）、無(wú)邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等） B、各階段圖紙的成本責(zé)任、各階段圖紙的成本責(zé)任 C、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理 A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了、產(chǎn)品品質(zhì)下降了 C、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了 B、質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)、質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)了 責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題 60 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 61 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題列舉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題列舉 缺乏規(guī)范的成本管理

49、制度和體系缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系 無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制 超合同付款時(shí)有發(fā)生超合同付款時(shí)有發(fā)生 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度 難以精確制定資金計(jì)劃難以精確制定資金計(jì)劃 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析 難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況 缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理 62 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 4.1 4.

50、1 項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn) 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng) 價(jià)體系；價(jià)體系； 項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本 建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程； 制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略； 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。 63 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 4.2 4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成