1、房地產開發項目的成本管理房地產開發項目的成本管理 Cost control in real estate project PART.1 3 PART.1 前言 在當今房地產行業中，競爭十分激烈，產品同質化傾向在當今房地產行業中，競爭十分激烈，產品同質化傾向 越來越嚴重的情況下，企業的生存能力、盈利能力、發展能越來越嚴重的情況下，企業的生存能力、盈利能力、發展能 力，與企業的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排力，與企業的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排 序末位的企業都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業將失去市序末位的企業都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業將失去市 場份額。特別是在工業企業

2、中，目前這種趨勢已經慢延到高場份額。特別是在工業企業中，目前這種趨勢已經慢延到高 投入、高成本的房地產開發企業。投入、高成本的房地產開發企業。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業（大型企業集團在外來資本和一些資本雄厚的外行企業（大型企業集團 和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規范，技術、產品越和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規范，技術、產品越 來越同質化，房地產開發成本居高不下，品牌力持續提升的來越同質化，房地產開發成本居高不下，品牌力持續提升的 房地產市場環境中，企業間距不斷縮小，新的競爭格局已現房地產市場環境中，企業間距不斷縮小，新的競爭格局已現 端倪。端倪。 成本控制力的競爭。 開頭語

3、開頭語 當今的房地產行業，競爭十分激烈，在產品同質化傾向越來越當今的房地產行業，競爭十分激烈，在產品同質化傾向越來越 嚴重的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力嚴重的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力 與企業的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業都將被淘汰出與企業的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業都將被淘汰出 局，成本控制弱勢企業將失去市場份額。特別是在工業企業中，目局，成本控制弱勢企業將失去市場份額。特別是在工業企業中，目 前這種趨勢已經慢延到高投入、高成本的房地產開發企業。前這種趨勢已經慢延到高投入、高成本的房地產開發企業。 在外來資本和一些資本雄

4、厚的外行企業（大型企業集團和上市在外來資本和一些資本雄厚的外行企業（大型企業集團和上市 公司）的不斷涌入，特別是在當前房地產調加壓、政策越來越規范，公司）的不斷涌入，特別是在當前房地產調加壓、政策越來越規范， 技術、產品越來越同質化，房地產開發成本居高不下，品牌力持續技術、產品越來越同質化，房地產開發成本居高不下，品牌力持續 提升的房地產市場環境中，企業間距不斷縮小，新的競爭格局已現提升的房地產市場環境中，企業間距不斷縮小，新的競爭格局已現 端倪。端倪。 房地產企業競爭房地產企業競爭 成本控制力的競爭成本控制力的競爭 4 利利 潤潤 時間時間 ( (年年) ) 拿地就賺錢 階段階段1 1： 資

5、源時代資源時代 階段階段2 2： 產品時代產品時代 階段階段3 3： 品牌時代品牌時代 客戶關注質量客戶關注質量 公司關注成本公司關注成本 關注關注 品牌與形象品牌與形象 理念與價值觀理念與價值觀 成成 本本 領領 先先 戰戰 略略 成本領先戰略是現階段房地產企業重要的競爭手段成本領先戰略是現階段房地產企業重要的競爭手段 內部資料，機密 房地產開發項目的成本管理房地產開發項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發項目成本管理中存在的主要問題房地產開發項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產成本控制體系的建立房地產成本控制體系的建立制度保障

6、體系？制度保障體系？ 房地產成本控制的主要措施房地產成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？ 房地產開發項目成本管理內容房地產開發項目成本管理內容控制什么？控制什么？ 二二 三三 四四 內部資料，機密 房地產開發項目的成本管理房地產開發項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發項目成本管理中存在的主要問題房地產開發項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產開發成本管理現狀 一一 二二 房地產開發成本管理中的幾個問題 房地產企業在成本管理三大誤區 三三 四四 到底誰是成本控制的核心部門？ 4 一、房地產開發成本管理現狀 目前我們絕大多數開發

7、企業成本控制的通常做法是：目前我們絕大多數開發企業成本控制的通常做法是： 大多數的房地產公司都設有一個預算審核部門或合約部大多數的房地產公司都設有一個預算審核部門或合約部 門，負責項目的預算、結算和工程招標，而成本管理基本都門，負責項目的預算、結算和工程招標，而成本管理基本都 歸屬于財務部門，但財務部門對具體的工程預結算卻并不是歸屬于財務部門，但財務部門對具體的工程預結算卻并不是 很懂行，也就更難把握成本的降低點在哪里。很懂行，也就更難把握成本的降低點在哪里。 房地產開發的周期很長，如果被問及一個項目工程設計房地產開發的周期很長，如果被問及一個項目工程設計 甚至施工過半時的成本是多少，完工后的

8、總成本又是多少，甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少， 許多開發商都難以回答清楚。房地產開發的成本管理包括置許多開發商都難以回答清楚。房地產開發的成本管理包括置 地、設計、施工、市場、銷售、物業、融資（資本運營）等地、設計、施工、市場、銷售、物業、融資（資本運營）等 多個環節，從投入到首期產品計算利潤，單個項目的開發周多個環節，從投入到首期產品計算利潤，單個項目的開發周 期一般需持續兩三年的時間，導致成本核算難度增強；另期一般需持續兩三年的時間，導致成本核算難度增強；另 外，投資地域的擴大和開發面積的劇增，令成本的構成更加外，投資地域的擴大和開發面積的劇增，令成本的構成更加 多樣

9、化。更使房地產開發成本控制難度越來越大。多樣化。更使房地產開發成本控制難度越來越大。 房地產開發成本管理中的幾個問題 5 1 1、缺乏全面規范的目標成本管理體系：、缺乏全面規范的目標成本管理體系： 成本控制就是項目實施過程的支成本控制就是項目實施過程的支 出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態成本跟蹤聯動管理體系；出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態成本跟蹤聯動管理體系； 2 2、成本控制忽視重點：、成本控制忽視重點： 只重視只重視“顯性成本顯性成本”的控制，而忽略對“”的控制，而忽略對“隱性成隱性成 本本”的控制；的控制； 3 3、成本控制的忽視前期階段：、成本控制的忽視前期階段： 通

10、常只關注項目施工階段過程的通常只關注項目施工階段過程的 “事中事中” 成本控制，而缺乏對前期成本控制，而缺乏對前期決策、規劃決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段設計、招標、合約等前期運營階段 “事前事前”成本控制的足夠重視；成本控制的足夠重視； 4 4、成本控制手段不當：、成本控制手段不當： 把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要 手段，反而使項目整個經營計劃和開發進度目標受到很大影響，導致項目手段，反而使項目整個經營計劃和開發進度目標受到很大影響，導致項目 的最終實際開發成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期開發風險。的最終實際開發成本大大增

11、加，利潤降低，增加了項目后期開發風險。 二、房地產開發成本管理中的幾個問題 目前房地產開發成本控制的幾個誤區目前房地產開發成本控制的幾個誤區 6 管什么管什么 三大誤區三大誤區 怎么管怎么管 行為偏差行為偏差 三、房地產企業在成本管理方面容易存在三大誤區三、房地產企業在成本管理方面容易存在三大誤區 誰來管誰來管 認識偏差認識偏差 7 誤區一：企業內部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）誤區一：企業內部成本控制管理主體確立失誤（誰來管） 長期以來，企業一直把成本管理作為少長期以來，企業一直把成本管理作為少 數管理人員的專利，數管理人員的專利，認為成本、效益都認為成本、效益都 應由企業領導和財務部門

12、負責應由企業領導和財務部門負責，而把各，而把各 部門的員工只部門的員工只看作生產者。看作生產者。 廣大員工對于哪些成本應該控制，怎樣廣大員工對于哪些成本應該控制，怎樣 控制等問題無意也無力過問，成本意識控制等問題無意也無力過問，成本意識 淡漠。淡漠。 企業的成本管理失去偌大的管理群體當企業的成本管理失去偌大的管理群體當 然難以真正取得成效。然難以真正取得成效。 全員成全員成 本控制本控制 8 誤區二：成本管理對象和內容認識不清（管什么）誤區二：成本管理對象和內容認識不清（管什么） 一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產 開發進行分析，局限于對發生成本的控開發進行分

13、析，局限于對發生成本的控 制，制，忽視了對影響成本的控制忽視了對影響成本的控制。 另一方面，局限于傳統的“節約一度電、另一方面，局限于傳統的“節約一度電、 一張紙”的簡單、狹窄的模式之內，一張紙”的簡單、狹窄的模式之內，忽忽 視潛在的損失視潛在的損失，尚未對成本實行全方位，尚未對成本實行全方位 的控制。的控制。 全方位全方位 成本控制成本控制 9 土地土地 設計設計 采購采購 施工施工 銷售銷售 房地產房地產開發價值鏈的發生發生成本與影響成本曲線 影響成影響成 本曲線本曲線 比比 例例 該環節作業過程對該環節作業過程對 產品總成本的影響。產品總成本的影響。 發生成發生成 本曲線本曲線 價值鏈價

14、值鏈 發生成本：發生成本： 該環節作業過程所該環節作業過程所 發生的成本。發生的成本。 影響成本：影響成本： 成本控制的關鍵在成本控制的關鍵在 于控制影響成本！于控制影響成本！ 10 誤區三：成本控制模式沒有確立（怎么管）誤區三：成本控制模式沒有確立（怎么管） 成本管理工作不夠全面和系統。成本控制偏重于 成本管理工作不夠全面和系統。成本控制偏重于 事后的反饋，而事后的反饋，而事前、事中控制不力事前、事中控制不力。 成本管理成本管理基礎工作薄弱基礎工作薄弱，缺少一套完善的成本，缺少一套完善的成本 管理制度。甚至只求形式，不講實效。管理制度。甚至只求形式，不講實效。 考核制度不完善，力度不大。表現

15、在：考核只考核制度不完善，力度不大。表現在：考核只 是企業內部考核，沒有很好地跟市場聯系起來；是企業內部考核，沒有很好地跟市場聯系起來； 獎懲措施力度不大，達不到調動員工積極性的獎懲措施力度不大，達不到調動員工積極性的 目的。目的。 全過程全過程 成本控制成本控制 11 觀觀 點點 一一 ： 合約預算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程合約預算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程 量進行詳細的核算，與承建單位進行商務談判、造價談判，爭取得到量進行詳細的核算，與承建單位進行商務談判、造價談判，爭取得到 最優惠的工程承包價格。最優惠的工程承包價格。 觀觀 點點 二二 ： 規

16、劃設計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術規劃設計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術 （包括容積率、使用率等）、工程技術進行系統的控制，以此進行施（包括容積率、使用率等）、工程技術進行系統的控制，以此進行施 工圖的設計管理，在控制工程成本方面起到了工圖的設計管理，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤四兩撥千斤”的作用。的作用。 觀觀 點點 三三 ： 現場項目部是工程成本控制的核心部門，嚴把合同關，嚴格執行現場項目部是工程成本控制的核心部門，嚴把合同關，嚴格執行 設計意圖，有效控制設計變更和現場簽證，是控制工程成本的實施部設計意圖，有效控制設計變更和現場簽證，是控制工程成本

17、的實施部 門，作用重大。門，作用重大。 四、到底誰是成本控制的核心部門四、到底誰是成本控制的核心部門？ 正確觀點正確觀點 12 以上觀點站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在項目以上觀點站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在項目 開發的不同階段對工程成本的控制都發揮了重要的作用，從建筑設計開發的不同階段對工程成本的控制都發揮了重要的作用，從建筑設計 到各種土建設備技術參數的選用、從選材用料到合同評判、從商業談到各種土建設備技術參數的選用、從選材用料到合同評判、從商業談 判到現場的實施和控制，整體過程嚴格的控制才能有效把好工程成本判到現場的實施和控制，整體過程嚴格的控制才能有效把好工

18、程成本 關。關。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制成本的核心部門呢那么，我們要問：營銷部門是不是控制成本的核心部門呢? ? 答案：是。那這個成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競答案：是。那這個成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競 爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點，爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點， 分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設計與選材用料的需求描述清楚分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設計與選材用料的需求描述清楚 了。樓盤檔次描述清楚了，項目的成本基本上也就確定了，所以營銷了。樓盤檔次描述清楚了，項目的成本基本上也就確定了，所以營銷

19、 部門也是控制成本的核心部門。項目定位的檔次實際上已經決定了項部門也是控制成本的核心部門。項目定位的檔次實際上已經決定了項 目成本的高低。目成本的高低。 從上述分析，說明工程成本控制是全程性的、是系統性的，工從上述分析，說明工程成本控制是全程性的、是系統性的，工 程成本的控制需要各部門通力協作，而不是單獨一個部門可以完成的。程成本的控制需要各部門通力協作，而不是單獨一個部門可以完成的。 四、到底誰是成本控制的核心部門四、到底誰是成本控制的核心部門？ 內部資料，機密 房地產開發項目的成本管理房地產開發項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開

20、發項目成本管理中存在的主要問題房地產開發項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產成本控制體系的建立房地產成本控制體系的建立制度保障體系？制度保障體系？ 房地產成本控制的主要措施房地產成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？ 房地產開發項目成本管理內容房地產開發項目成本管理內容控制什么？控制什么？ 二二 三三 四四 13 土地成本及相關費用土地成本及相關費用 前期性費用前期性費用 城市基礎設施建設配套費用（紅線外大市政配套）城市基礎設施建設配套費用（紅線外大市政配套） 工程建安成本工程建安成本 室外工程配套及環境（紅線內小市政）室外工程配套及環境（紅線內小市政） 公共配套成本公共配套成本 期間

21、費用期間費用 其他其他 具體明細如下具體明細如下 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 到底我們該控制 什么成本費用 14 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 一、土地成本一、土地成本 1 1- -1 1 土地出讓金土地出讓金 地價地價 1 1- -2 2 土地或項目轉讓費土地或項目轉讓費 支付轉讓方相關費用支付轉讓方相關費用 1 1- -3 3 其他費用其他費用 其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產權登記費、其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產權登記費、 契稅、土地使用費等契稅、土地使用費等 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地

22、產項目開發成本管理的內容 14 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 二、前期費用二、前期費用 2 2- -1 1 勘察費用勘察費用 包括：包括：1 1、勘察方案的設計和咨詢，、勘察方案的設計和咨詢， 2 2、勘察實施：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、勘察實施：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、 撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費等。撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費等。 2 2- -2 2 規劃設計費規劃設計費 項目立項后的設計招標費、總體規劃設計、單體設計費、景觀設計費、管項目立項后的設計招標費、總體規

23、劃設計、單體設計費、景觀設計費、管 線設計費、改造設計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規劃設計模型制作線設計費、改造設計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規劃設計模型制作 費，方案咨詢及評審費。費，方案咨詢及評審費。 2 2- -3 3 報批報建費報批報建費 項目整體報批報建費項目整體報批報建費: :人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金、“兩證人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金、“兩證 一書”申報費、拆遷管理費、招投標管理費、建筑面積丈量費、白蟻防止一書”申報費、拆遷管理費、招投標管理費、建筑面積丈量費、白蟻防止 費、墻改基金、路口開設費、占道費等。費、墻改基金、路口開設費、占道費等。 2 2

24、- -4 4 造價咨詢服造價咨詢服 務費務費 支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算和其他相關服務而發支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算和其他相關服務而發 生的費用。生的費用。 2 2- -5 5 工程監理費工程監理費 2 2- -6 6 臨時工程費臨時工程費 包括：包括：1 1、三通一平：建設場地上的豎向土石方平衡，盈土現場多余土石方、三通一平：建設場地上的豎向土石方平衡，盈土現場多余土石方 外運，虧土現場土方調入，場地平整，以及為施工而引入現場的給水、排外運，虧土現場土方調入，場地平整，以及為施工而引入現場的給水、排 水、供電、臨時道路工程等所發生的費用水、供電、臨時道

25、路工程等所發生的費用 2 2、工地圍墻：沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝、工地圍墻：沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝 飾等費用飾等費用 3 3、其他、其他 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 15 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 三、建安工程成本三、建安工程成本 3 3- -1 1 小區內綜合管網及設施費小區內綜合管網及設施費 （小市政）（小市政） 3 3- -1 1- -1 1 室外給水管網室外給水管網 指紅線內給水管網及所有室外消火栓，但不含小區內指紅線內給水管網及所有室外消火栓，但不含小區內 花木澆

26、灌用水、洗車用水等。主給水管網有在地下室花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網有在地下室 內敷設的，應計入此項費用內，不計入地下室工程費。內敷設的，應計入此項費用內，不計入地下室工程費。 包括：包括：1 1、土方開挖及回填，、土方開挖及回填，2 2、管道敷設等、管道敷設等 3 3- -1 1- -2 2 室外排水管網室外排水管網 指紅線內室外排水管網（含化糞池），含雨水、生活指紅線內室外排水管網（含化糞池），含雨水、生活 污水，環境排水，不含水景、泳池循環用水。包括：污水，環境排水，不含水景、泳池循環用水。包括：1 1、 土方開挖及回填，土方開挖及回填，2 2、檢查井及管道敷設等、檢查井及管道敷

27、設等 3 3- -1 1- -3 3 室外電纜工程室外電纜工程 指自小區變電站低壓柜引至下一級配電柜指自小區變電站低壓柜引至下一級配電柜/ /箱（均不含箱（均不含 柜柜/ /箱）或用電轉換點的電纜敷設及預留管工程。該項箱）或用電轉換點的電纜敷設及預留管工程。該項 工程的電纜在地下室內敷設時，不計入地下室工程費。工程的電纜在地下室內敷設時，不計入地下室工程費。 3 3- -1 1- -4 4 室外弱電管網室外弱電管網 指紅線內室外弱電管網預埋，含土方工程，不含管內指紅線內室外弱電管網預埋，含土方工程，不含管內 穿線。穿線。 3 3- -1 1- -5 5 室外燃氣管網室外燃氣管網 指紅線內室外燃

28、氣管網敷設，含土方工程。指紅線內室外燃氣管網敷設，含土方工程。 3 3- -1 1- -6 6 室外采暖管網室外采暖管網 指紅線內室外熱力管網敷設，含土方工程。指紅線內室外熱力管網敷設，含土方工程。 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 15 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 三、建安工程成本三、建安工程成本 3 3- -1 1 小區內綜合管網及設施費小區內綜合管網及設施費 （小市政）（小市政） 3 3- -1 1- -7 7 小區車行道路工程小區車行道路工程 包括：包括：1 1、紅線內車行道（含其兩旁的人行道）及地面、紅線內車行道（含其兩旁的人行

29、道）及地面 停車場土建工程（含土方、路基及面層），停車場土建工程（含土方、路基及面層），2 2、路燈工、路燈工 程（含燈具及管線敷設）。程（含燈具及管線敷設）。 3 3- -1 1- -8 8 供配電設備及安裝供配電設備及安裝 小區內開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、小區內開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、 柴油發電機、負荷開關設備及安裝工程柴油發電機、負荷開關設備及安裝工程 3 3- -1 1- -9 9 水泵房設備及安裝水泵房設備及安裝 小區內生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設備及安小區內生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設備及安 裝（含生活用水屋面穩壓泵，不含消防、水景、泳池、

30、裝（含生活用水屋面穩壓泵，不含消防、水景、泳池、 純凈水處理）純凈水處理） 3 3- -1 1- -1010 消防設備及安裝消防設備及安裝 僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設備及僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設備及 安裝調試，濕式報警閥、防排煙風機、水流指示器、安裝調試，濕式報警閥、防排煙風機、水流指示器、 消火栓、氣體滅火系統等按工程部位計入消防工程內。消火栓、氣體滅火系統等按工程部位計入消防工程內。 3 3- -1 1- -1111 直飲水處理設備及安裝直飲水處理設備及安裝 3 3- -1 1- -1212 中水處理設備及安裝中水處理設備及安裝 3 3- -1 1- -1

31、313 熱力站設備及安裝熱力站設備及安裝 小區內熱交換站或鍋爐房的熱力設備及安裝小區內熱交換站或鍋爐房的熱力設備及安裝 3 3- -1 1- -1414 3 3- -1 1- -1515 增容費增容費 其他其他 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 16 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 3 3- -2 2 環境工程環境工程 3 3- -2 2- -1 1 綠化綠化 小區內的植物的材料、種植及養護費。小區內的植物的材料、種植及養護費。 3 3- -2 2- -2 2 硬質地面硬質地面 除小區車行道路工程以外的道路含廣場。除小區車行道路工程以外的道路

32、含廣場。 3 3- -2 2- -3 3 構筑物及小品構筑物及小品 小區內的崗亭、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、小區內的崗亭、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、 假山等。假山等。 3 3- -2 2- -4 4 圍墻圍墻 各類圍墻（欄桿），以及出入口大門各類圍墻（欄桿），以及出入口大門 3 3- -2 2- -5 5 室外環境照明室外環境照明 庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝 3 3- -2 2- -6 6 泛光照明泛光照明 指自泛光照明配電箱的管線敷設及燈具安裝工程。指自泛光照明配電箱的管線敷設及燈具安裝工程。 3 3- -2 2-

33、 -7 7 環境水系統環境水系統 小區內的水景設備及管網，綠化灌溉系統（含設備及管網）等。小區內的水景設備及管網，綠化灌溉系統（含設備及管網）等。 3 3- -2 2- -8 8 其他其他 3 3- -3 3 公共配套設施公共配套設施 3 3- -3 3- -1 1 地下室工程費地下室工程費 含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防 水、消防、通風、停車設備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、水、消防、通風、停車設備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、 室外給排水管道、環境照明、水泵等專項工程，設在地下

34、室內時，不計室外給排水管道、環境照明、水泵等專項工程，設在地下室內時，不計 入地下室工程費內。入地下室工程費內。 3 3- -3 3- -2 2 架空層工程費架空層工程費 包括結構及裝修包括結構及裝修 3 3- -3 3- -3 3 會所會所 包括基礎、主體、安裝設備、裝修工程費用，以及由會所經營的泳池、包括基礎、主體、安裝設備、裝修工程費用，以及由會所經營的泳池、 網球場等工程費用。網球場等工程費用。 3 3- -3 3- -4 4 教育教育 幼兒園、中小學等工程費用。幼兒園、中小學等工程費用。 3 3- -3 3- -5 5 商業商業 包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。包括基礎、主

35、體、安裝設備、裝修等工程費用。 3 3- -3 3- -6 6 物業管理用房物業管理用房 包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。 3 3- -3 3- -7 7 其他其他 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 3 3- -4 4 建筑單體成本建筑單體成本 3 3- -4 4- -1 1 基礎工程費基礎工程費 包括土方、地基處理、降水護坡等基礎工包括土方、地基處理、降水護坡等基礎工 程程 3 3- -4 4- -2 2 單體土建工程費單體土建工程費 3 3- -4 4- -3 3 單體安裝工程費單體安裝工程費 3 3- -4 4- -3 3-

36、-1 1 電氣工程電氣工程 包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電 氣安裝，弱電管預埋。氣安裝，弱電管預埋。 3 3- -4 4- -3 3- -2 2 給排水工程給排水工程 一般的給排水安裝、以及熱水系統管道安一般的給排水安裝、以及熱水系統管道安 裝裝 3 3- -4 4- -3 3- -3 3 采暖工程采暖工程 包括散熱器及管道安裝包括散熱器及管道安裝 3 3- -4 4- -4 4 土建專業分包工程費用土建專業分包工程費用 單體內的結構、建筑單體內的結構、建筑 3 3- -4 4- -4 4- -1 1 外立面、門窗外立面、門窗 3 3- -4 4- -

37、4 4- -2 2 幕墻工程幕墻工程 包括：玻璃幕墻及石材幕墻包括：玻璃幕墻及石材幕墻 3 3- -4 4- -4 4- -3 3 戶內精裝修工程戶內精裝修工程 3 3- -4 4- -4 4- -4 4 其他土建專業分包其他土建專業分包 如主體構筑物（燈塔、屋架等）、防水等。如主體構筑物（燈塔、屋架等）、防水等。 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 3 3- -4 4 建筑單體成本建筑單體成本 3 3- -4 4- -5 5 安裝專業分包工程費安裝專業分包工程費 主體內的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲供主

38、體內的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲供 材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。 3 3- -4 4- -5 5- -1 1 空調工程空調工程 包括主機、冷水機組、新風機組、冷卻塔、冷凍水循包括主機、冷水機組、新風機組、冷卻塔、冷凍水循 環泵、冷卻水循環泵、軟化水處理裝置、風機盤管、環泵、冷卻水循環泵、軟化水處理裝置、風機盤管、 溫控系統、定壓裝置等設備和空調安裝。溫控系統、定壓裝置等設備和空調安裝。 3 3- -4 4- -5 5- -2 2 電梯工程電梯工程 電梯的安裝及轎廂裝修。電梯的安裝及轎廂裝修。 3 3- -4 4- -5

39、5- -3 3 燃氣工程燃氣工程 單體內的燃氣管道及自動抄表切斷系統。單體內的燃氣管道及自動抄表切斷系統。 3 3- -4 4- -5 5- -4 4 電話工程電話工程 3 3- -4 4- -5 5- -5 5 電視工程電視工程 包括有線電視和衛星電視包括有線電視和衛星電視 3 3- -4 4- -5 5- -6 6 抄表系統抄表系統 不含燃氣抄表以外的所有抄表系統不含燃氣抄表以外的所有抄表系統 3 3- -4 4- -5 5- -7 7 安防工程安防工程 包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等 3 3- -4 4- -5 5- -8 8 其他弱電工程其他弱電工

40、程 包括網絡、背景音樂等包括網絡、背景音樂等 3 3- -4 4- -5 5- -9 9 管道直飲水管道直飲水 包括單體內管道直飲水系統和室外管網敷設。包括單體內管道直飲水系統和室外管網敷設。 3 3- -4 4- -5 5- -1010 中水系統中水系統 包括單體內中水回收、回用管道系統和室外管網敷設。包括單體內中水回收、回用管道系統和室外管網敷設。 3 3- -4 4- -5 5- -1111 消防工程消防工程 包括單體內的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣包括單體內的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣 體滅火、水幕、水噴霧等系統工程，不含大型設備。體滅火、水幕、水噴霧等系統工程，不含大型

41、設備。 3 3- -4 4- -5 5- -1212 其他安裝專業分包其他安裝專業分包 3 3- -4 4- -6 6 其他其他 包括：分包照管費、甲購材料采保費、進度獎、質量包括：分包照管費、甲購材料采保費、進度獎、質量 獎等。獎等。 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 費用項目名稱費用項目名稱 明細內容明細內容 四、紅線外市政工程四、紅線外市政工程 費及市政配套費費及市政配套費 小區外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃小區外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃 氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套 費等

42、。費等。 五、期間接費五、期間接費 4 4- -1 1 管理費用管理費用 4 4- -2 2 營銷費用營銷費用 包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理 費用、售樓機構費用、為滿足銷售需要發生的建費用、售樓機構費用、為滿足銷售需要發生的建 安費、售后服務基金等。安費、售后服務基金等。 4 4- -3 3 財務費用財務費用 ( (一一) )房地產項目開發成本管理的內容房地產項目開發成本管理的內容 19 土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得 階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補 償費、土地契稅等。在房地產整個開

43、發過程中，土地一旦到手， 其成本即基本確定，直至項目開發完成，該成本一般也不會有較 大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本準確分析。 前期費用（約占項目總成本的%左右），主要指設計費、各 類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費 等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產開發環節 中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。 工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分項工程 及甲供物資成本、小市政管網和環境成本、公共配套設施等構成。 分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內 全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定

44、的分項 工程/供貨合同成本。 城市基礎設施配套費：這部分一般占5-10%左右。主要是指項 目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大 多數城市基本上已經統一收費標準，所以，這部分成本也相對固 定。 三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比 較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。 ( (二二) )房地產開發成本（費用）所占總額的比例房地產開發成本（費用）所占總額的比例 土地及規劃（面積）占土地及規劃（面積）占50%50%； 營銷占營銷占20%20%； 產品占產品占30%30% 房地產開發各環節的利潤構成房地產開發各環節的利潤構成 20 ( (三三) )房地產開發

45、各環節的利潤分析房地產開發各環節的利潤分析 按城市類型分按城市類型分: : 一線城市一線城市: :普通住宅普通住宅25%25%左右左右; ;公寓公寓50%50%左右左右; ;別墅別墅100%.100%. 二線城市二線城市: :普通住宅普通住宅20%20%左右左右; ;公寓公寓30%30%左右左右; ;別墅別墅80%.80%. 三、四線城市三、四線城市: :普通住宅普通住宅15%15%左右左右 按開發企業類型分類按開發企業類型分類: : 大型房地產集團公司：大型房地產集團公司：25%25%以上以上 中型房地產公司：中型房地產公司：30%30%以上以上 小型項目公司：小型項目公司：35%35%以上

46、以上 21 ( (四四) )房地產行業的平均利潤水平房地產行業的平均利潤水平( (銷售利潤率銷售利潤率) ) 隱性成本隱性成本 顯性成本顯性成本 內部材料。 22 （五）房地產項目開發成本應重點控制內容（五）房地產項目開發成本應重點控制內容 項目開發進度控制項目開發進度控制 項目資金收支計劃管理項目資金收支計劃管理( (現金流管理現金流管理) ) 規劃設計過程中固化的成本預控規劃設計過程中固化的成本預控 合同管理合同管理 建安及工程成本建安及工程成本 采購成本采購成本 顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、 材料設備采購、招投標等方面。 內部資料，機密 房地產開發項目的成本管理房地

47、產開發項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發項目成本管理中存在的主要問題房地產開發項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產成本控制體系的建立房地產成本控制體系的建立制度保障體系？制度保障體系？ 房地產成本控制的主要措施房地產成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？ 房地產開發項目成本管理內容房地產開發項目成本管理內容控制什么？控制什么？ 二二 三三 四四 23 由于房地產開發環節較多，涉及專業較廣，很難由一個部門能 夠控制得住。因此，需要各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。 如何將房地產開發各個環節的成本控制形成一個整體聯動系統，

48、需要 建立一個目標成本控制體系。首先在項目開發前期，科學測算目標成 本指標，再按照不同項目分解到各個責任部門，形成責任成本目標， 輔以動態成本信息跟蹤、監控、調整等措施，最終實現房地產成本的 控制目標。 第一部分第一部分 到底如何控制到底如何控制 成本費用？成本費用？ 到底我們該到底我們該 怎么去控制？怎么去控制？ 那么怎么實現房地產項目的目標成本控制呢？那么怎么實現房地產項目的目標成本控制呢？ 24 ( (一一) )建立房地產項目目標成本和責任成本管理體系建立房地產項目目標成本和責任成本管理體系 事前事前 事中事中 事后事后 責任激 勵機制 目標成本目標成本 管理體系管理體系 動態成本動態成

49、本 管理體系管理體系 成本后評成本后評 估管理體估管理體 系系 責任成本責任成本 管理體系管理體系 事前事前 事中事中 事后事后 責任與激勵機制責任與激勵機制 26 樹立全成本價值觀念樹立全成本價值觀念 確定成本管理體系健康運作標準確定成本管理體系健康運作標準 抓住成本管理的要至少問題抓住成本管理的要至少問題 項目開發階段與成本控制要關聯互動項目開發階段與成本控制要關聯互動 用發展的眼光對待成本管理用發展的眼光對待成本管理 知曉“省錢”“花錢”的誤區知曉“省錢”“花錢”的誤區 ( (二）成本控制六個意識觀念二）成本控制六個意識觀念 1 2 3 3 5 6 26 房地產企業要想獲得更多的經營利潤

50、，除了必須提供適銷對路的房源外，房地產企業要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外， 還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。 1、確立“全生命周期成本”管理戰略 2、建立成本控制保障措施 成本控制保成本控制保 障措施體系障措施體系 制度保障體系制度保障體系 招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、 成本控制指標回歸分級管理制度、限額設計制度、成本控制指標回歸分級管理制度、限額設計制度、 成本控制激勵制度等成本控制激勵制度等 組織保障體系組織保障體系 設立相對獨立的成本管理職能部門設立相對獨