1、開發流程及經濟評價開發流程及經濟評價 2 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和 經濟評價，有什么實際應用經濟評價，有什么實際應用 關于開發流程：關于開發流程： 什么時間干什么事？什么時間干什么事？ 什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？ 環節容易出什么問題？環節容易出什么問題？ 流程對開發商的影響是什么？流程對開發商的影響是什么？ 關于經濟評價：關于經濟評價： 評價哪些指標？評價哪些指標？ 評價用在什么地方？評價用在什么地方？ 如何進行評價？如何進行評價？ 本報告是嚴格保密的。 3 課題一：開發決策和流程環節課題一：開發決策和流程環

2、節 4 房地產項目的整體開發流程房地產項目的整體開發流程一個房地產項一個房地產項 目的整體開發經營行為如何？目的整體開發經營行為如何？ 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 資源獲取資源獲取 資源加工資源加工 資源流通資源流通 及再流通及再流通 房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向政府流向 開發商開發商、開發商流向消費者開發商流向消費者、消費者之間的轉移消費者之間的轉移。所以房地。所以房地 產的問題也是出在流通環節上！產的問題也是出在流通環節上！

3、5 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 企業拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？企業拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？ 市場未來預期；市場未來預期； 項目或區域發展預期；項目或區域發展預期； 規劃條件的市場實現及經濟實現；規劃條件的市場實現及經濟實現； 開發商企業發展戰略和機會成本；開發商企業發展戰略和機會成本； 競爭對手的情況分析。競爭對手的情況分析。 政府出讓土地的方式政府出讓土地的方式 拍賣、招標拍賣、招標、協議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）、協議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） 什么情況之下用什么方式

4、？什么情況之下用什么方式？招標將會增多招標將會增多 目前的現象：北京雙限、深圳背負目前的現象：北京雙限、深圳背負15%15%返還指標等返還指標等 6 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 現有的土地政策的問題現有的土地政策的問題 單一的供應主體導致的信息不對稱；單一的供應主體導致的信息不對稱； 政府供應計劃的無序和可持續供地政策的缺失；政府供應計劃的無序和可持續供地政策的缺失； 價高者得的土地分配制度。價高者得的土地分配制度。 土地拍賣中的黑馬土地拍賣中的黑馬對項目發展預期的不同導致對項目發展預期的不同導致

5、 戰略型高價戰略型高價建業鄭州北市區地塊；（不在土地本身）建業鄭州北市區地塊；（不在土地本身） 轉型企業高價轉型企業高價產業企業進入房地產；（利潤期望低）產業企業進入房地產；（利潤期望低） 資金密集型無地企業資金密集型無地企業金地龍華地塊；（惡狼撲食型）金地龍華地塊；（惡狼撲食型） 非理性企業拿地非理性企業拿地眾多非成熟企業。（一介莽夫）眾多非成熟企業。（一介莽夫） 7 地 塊 分 析 地 塊 分 析 市 場 態 勢 市 場 態 勢 售價預測售價預測 開發模式開發模式 利潤預期利潤預期 初步地價初步地價 地價變量地價變量 變量分析變量分析 變量分析變量分析 最高競拍價最高競拍價 最可能地價最可

6、能地價 最樂觀地價最樂觀地價 競爭對手分析競爭對手分析 企業發展戰略企業發展戰略 起競價格起競價格 過程加價過程加價 策略加價策略加價 場外公關場外公關 傳統價格模型傳統價格模型 合理價格模型合理價格模型 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 企業如何在招牌掛中為自己謀利？企業如何在招牌掛中為自己謀利？ 設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎；設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎； 改變用地條件：附帶諸多規劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；改變用地條件：附帶諸多規劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； 帶方案拍賣：設

7、定方案或者要求短期給出方案；帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案； 人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給 錢）。錢）。 8 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 主要決策問題（錢、地、人）：主要決策問題（錢、地、人）： 決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 決策項目：發展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度決策項目：發展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度 決策人力

8、：團隊運作能力和執行能力、合作團隊、主管部門決策人力：團隊運作能力和執行能力、合作團隊、主管部門 9 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 項目決策案例項目決策案例資金如何運作？資金如何運作？ 城市背景：山東省某地級城市，城市背景：山東省某地級城市，2004.12004.1 地塊情況：地塊情況：10361036畝，畝，r=1.3r=1.3，30%30%高層高層 掛牌：起掛掛牌：起掛1.361.36億，原地安臵（約億，原地安臵（約2.42.4億）億） 開發商賬面資金：開發商賬面資金：40004000萬萬 銀行

9、信用額度銀行信用額度2000020000萬，通過另一正在建設項萬，通過另一正在建設項 目抵押，先拿目抵押，先拿1200012000萬投入土地款（類違規）萬投入土地款（類違規） 土地獲取價格：土地獲取價格：1.461.46億；億； 抵押給上述銀行再貸款抵押給上述銀行再貸款80008000萬萬 提前低價賣圖紙：提前低價賣圖紙：16901690元元/ /平，開盤平，開盤800800套，套， 近兩個億；近兩個億； 銀行：快速放按揭，作為條件；銀行：快速放按揭，作為條件； 施工付款：施工付款：3 3個個1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材 （開發商賒銷）、（開發商賒銷）、1/31/

10、3現金，現金，0 0開始付款；開始付款； 成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米； 啟動資金：商品房建設啟動資金：商品房建設+ +回遷建設回遷建設 資金平衡：快速的現金流滿足平衡資金平衡：快速的現金流滿足平衡 vsvs 10 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 開發商決策常見的問題是什么？舉例說明：開發商決策常見的問題是什么？舉例說明： 關于資金：以山東某開發商為例，項目建設中的資金抽出作為它用，關于資金：以山東某開發商為例，項目建設中的資金抽出作為它用， 導致項目資金流出現問題；導致項目資

11、金流出現問題； 關于項目方向，幾種死法？關于項目方向，幾種死法？ 想賺想死的想賺想死的（老想多賺，違背市場規律），體現在做了市場滯銷的產品，（老想多賺，違背市場規律），體現在做了市場滯銷的產品， 比如商業問題、容積率問題、產品形態問題；比如商業問題、容積率問題、產品形態問題； 逞能能死的逞能能死的，不要和地價、政府、專業公司過不去；商業就是商業不要，不要和地價、政府、專業公司過不去；商業就是商業不要 牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、成本壓力問題；，省錢省出事了，競爭問題、質量問

12、題、成本壓力問題； 關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外 公關人力，是否理順了內部的管理體系；公關人力，是否理順了內部的管理體系；人力問題其實更是管理問題人力問題其實更是管理問題。 討論：順馳在發展擴張中，哪些問題值得檢討？討論：順馳在發展擴張中，哪些問題值得檢討？ 11 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 包含的主要設計階段：包含的主要設計階段： 地塊勘查測繪：提供設計依據，地塊勘查測繪：提供設計依據，3 31010天天

13、 規劃建筑設計：落實決策思路，規劃建筑設計：落實決策思路，3 36 6個月個月 施工圖設計：施工標準和結構形式，施工圖設計：施工標準和結構形式，1 13 3個月個月 景觀設計：景觀環境設計，景觀設計：景觀環境設計，2 23 3個月個月 樣板房及會所設計：營銷環境設計，樣板房及會所設計：營銷環境設計，1 1個月個月 討論：常見的問題有哪些？討論：常見的問題有哪些？ 進度問題：進度難以控制、各專業公司難以銜接進度問題：進度難以控制、各專業公司難以銜接 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失質量問題：評價體系和評價經驗的缺失 12 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建

14、施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 最優化的設計階段流程參考：最優化的設計階段流程參考： 時間進度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 單位 規劃設計 規劃單位 單體設計 規劃單位 施工圖設計 結構單位 景觀設計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設計 各專業公司的合作與分工如何？各專業公司的合作與分工如何？ 規劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控規劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控 規劃單位與景觀：完善、技術交底規劃單位與景觀：完善、技術交底 施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計 最優秀的設計成果是最能體現開發商開發思維和開發意識最優秀的

15、設計成果是最能體現開發商開發思維和開發意識 的成果，而非作品。的成果，而非作品。 13 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 開發辦開發辦 開 發 經 營 許 可 證 開 發 經 營 許 可 證 項 目 手 冊 項 目 手 冊 計委計委 固 定 資 產 投 資 計 劃 固 定 資 產 投 資 計 劃 項 目 立 項 項 目 立 項 規劃局規劃局 建 設 用 地 規 劃 許 可 建 設 用 地 規 劃 許 可 土 地 測 量 、 評 估 土 地 測 量 、 評 估 國土資源局國土資源局 國 有 土 地 使 用

16、 權 證 國 有 土 地 使 用 權 證 土 地 確 認 、 報 批 土 地 確 認 、 報 批 土 地 交 易 土 地 交 易 開發辦開發辦 人防辦人防辦 墻改辦墻改辦 消防支隊消防支隊 環保局環保局 基 礎 設 施 牌 套 費 基 礎 設 施 牌 套 費 開 發 管 理 費 開 發 管 理 費 人 防 異 地 建 設 費 人 防 異 地 建 設 費 墻 改 基 金 墻 改 基 金 消 防 設 施 費 消 防 設 施 費 環 境 評 估 及 排 污 費 環 境 評 估 及 排 污 費 規劃局規劃局 建 設 工 程 規 劃 許 可 建 設 工 程 規 劃 許 可 方 案 審 批 方 案 審 批

17、 規劃局規劃局 中 標 通 知 書 中 標 通 知 書 質檢站質檢站 散水辦散水辦 勞保辦勞保辦 定額站定額站 安檢站安檢站 安 全 許 可 安 全 許 可 定 額 鑒 別 定 額 鑒 別 勞 保 統 籌 勞 保 統 籌 散 水 押 金 散 水 押 金 質 檢 委 托 質 檢 委 托 城管大隊城管大隊 執法大隊執法大隊 規劃局規劃局 開發辦開發辦 建委基建科建委基建科 開 工 許 可 證 開 工 許 可 證 預 售 許 可 證 預 售 許 可 證 放 線 管 理 放 線 管 理 14 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物

18、業管理物業管理 工程建設的相關知識：工程建設的相關知識： 工程建設組成部分工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備：土建、水電、安裝及設備 整體工程建設整體工程建設：單體部分、環境部分、室外管線：單體部分、環境部分、室外管線 建筑結構形式建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等：磚混、框架、框剪、鋼結構等 項目施工周期項目施工周期（平均進度、不考慮冰凍期）：（平均進度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度：多層及低密度：9 91212個月個月 小高層：小高層：1 1年半年半 高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半年到兩年半 施工組織次序施工組織次序： 基礎部分基礎部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻

19、裝飾及安裝園區管線園區管線景觀施工景觀施工竣工驗收竣工驗收 15 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產品設計 項目報建項目報建 施工建設施工建設 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 工程建設的相關知識工程建設的相關知識2： 影響工程造價的主要因素：影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態：鋼結構框剪（小）框架磚混建筑結構形式及建筑形態：鋼結構框剪（小）框架磚混 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減施工取費等級：在施工定額的基礎上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了

20、基礎的施工成本地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級：抗震等級：6 6級、級、7 7級、級、8 8級級 節能要求：是否滿足節能規范節能要求：是否滿足節能規范 景觀環境造價景觀環境造價 關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 項目推進慢在各環節的主要原因項目推進慢在各環節的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期：最主要的時間耽誤在項目開工前期： 決策上的時間反復；決策上的時間反復； 規劃設計上的時間耽誤；規劃設計上的時間耽誤； 各

21、專業單位的銜接不夠緊密；各專業單位的銜接不夠緊密； 規劃報建的時間耽誤；規劃報建的時間耽誤； 亦可能遇到不常見的因素如：亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢 資金短缺導致的工程施工進度緩慢資金短缺導致的工程施工進度緩慢 天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致） 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改 17 如何加快項目進度（以某多層項目為例）如何加快項目進度（以某多層項目為例） 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 1 12 2個月個月 產品設計產品設計

22、6 68 8個月個月 項目報建項目報建 +1+1個月個月 施工建設施工建設 8 81010個月個月 推廣銷售推廣銷售 物業管理物業管理 多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在1 1年左右；高層項目年左右；高層項目 需要的時間在需要的時間在1 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售） 本報告是嚴格保密的。 18 課題二：經濟評價的應用課題二：經濟評價的應用 19 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和 經濟評價，有什么實際應用經濟評價，有什么實際應用 關于開發流程：關于開發流程：

23、 什么時間干什么事？什么時間干什么事？ 什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？ 環節容易出什么問題？環節容易出什么問題？ 流程對開發商的影響是什么？流程對開發商的影響是什么？ 關于經濟評價：關于經濟評價： 評價哪些指標？評價哪些指標？ 評價用在什么地方？評價用在什么地方？ 如何進行評價？如何進行評價？ 20 項目經濟評價的指標體系項目經濟評價的指標體系對項目盈利能力對項目盈利能力 和風險的模擬和分析和風險的模擬和分析 盈利評價指標：盈利評價指標： 利潤（凈利潤和稅后利潤）利潤（凈利潤和稅后利潤） 利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）利潤率（成本利潤率、自有資金回報率） 財務凈

24、現值財務凈現值 投入評價指標：投入評價指標： 投資峰值投資峰值 資金缺口資金缺口 評價體系：評價體系： 現金流分析現金流分析 負債（資金來源）分析負債（資金來源）分析 不確定性分析不確定性分析 項目前期經濟測算項目前期經濟測算 不同于工程概預算和房不同于工程概預算和房 地產開發財務。地產開發財務。 項目經濟評價的使項目經濟評價的使 命是模擬一條現金流，命是模擬一條現金流， 幫助項目開發者決策。幫助項目開發者決策。 21 項目經濟評價的基本結構項目經濟評價的基本結構以房地產開發項以房地產開發項 目為例目為例 指標和物業配比的模擬指標和物業配比的模擬 成本和投入節奏估算成本和投入節奏估算 租、售計

25、劃模擬租、售計劃模擬 現金流分析現金流分析 不確定性分析不確定性分析 模擬開發進程模擬開發進程 財務評價財務評價 22 物業配比模擬的兩種方法物業配比模擬的兩種方法 經驗值法經驗值法 確定容積率，根據經驗安排物業配比確定容積率，根據經驗安排物業配比 缺點：配比的落地性不強，很難反映社區形態缺點：配比的落地性不強，很難反映社區形態 配比反算法配比反算法 通過容積率和產品配比反算通過容積率和產品配比反算 優點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較優點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較 有把握；有把握； 缺點：過程比較復雜，對經驗要求比較高缺點：過程比較復雜，對經驗要

26、求比較高 23 房地產開發成本構成房地產開發成本構成 開發成本開發成本 土地出讓費用土地出讓費用 土地拆遷和安臵土地拆遷和安臵 前期工程費前期工程費 建安工程費建安工程費 室外工程費室外工程費 公共配套設施費公共配套設施費 不可預見費用不可預見費用 開發期間稅費（包含稅收和規費）開發期間稅費（包含稅收和規費） 開發費用開發費用 管理費用管理費用 銷售費用銷售費用 財務費用財務費用 24 現金流量分析現金流量分析 現金流量表現金流量表 0707下下 0808上上 0808下下 0909上上 0909下下 1010上上 1010下下 1111上上 總計總計 現金流入現金流入 0 54542 233

27、76 77036 33016 82963.78 62223 62223 395379 一階段銷售收入一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918 現金流出現金流出 62654 18953 16539 19261 19234 17490.87 16329 19698 190160 土地成本土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190 前期工程費前期工程費 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863 凈現金流量凈現金流量 -62654 35589.56 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219

28、累加凈現金流量累加凈現金流量 -62654 -27064 -20228.3 37546 51328 116800 162694 205220 資本化率資本化率 8% 財務凈現值財務凈現值 -62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484 累加財務凈現值累加財務凈現值 -62654 -28408 -22078 29398 41213 95226.32 131658 164142 內部收益率內部收益率 49% 123% 動態投資回收期動態投資回收期 1.78 財務凈現值（財務凈現值（FNPV)FNPV)：反映計算期內的獲利能力：反映計算期內的獲利能力

29、內部收益率內部收益率(FIRR)(FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率：反映項目成本和效益相抵后的報酬率 動態投資回收期動態投資回收期(P(Pt t) )：投資返本年限，反映抗風險能力：投資返本年限，反映抗風險能力 25 不確定性分析不確定性分析 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 又稱保本點分析，分為：又稱保本點分析，分為： 價格保本點分析價格保本點分析 銷售率（租售率保本點分析）保本點分析銷售率（租售率保本點分析）保本點分析 敏感性分析敏感性分析 又稱靈敏度分析又稱靈敏度分析 反映單種不確定因素對項目效益的影響反映單種不確定因素對項目效益的影響 一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性一般

30、考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性 26 我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策中我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策中 的運用的運用 案例案例1 1 協助決策物業形態協助決策物業形態 案例案例2 2 協助決策資金計劃協助決策資金計劃 案例案例3 3 協助決策容積率協助決策容積率 27 經濟評價的基本原則經濟評價的基本原則 客觀合理客觀合理 價值對等價值對等 對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理 品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較 28 經濟評價的常見誤區經濟評價的常見誤

31、區 追求精確地說明問題：追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在10%10% 左右的誤差，而項目前期的經濟評價誤差范圍更大。左右的誤差，而項目前期的經濟評價誤差范圍更大。 提交“大而全”的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺提交“大而全”的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺 乏參考意義。乏參考意義。 取值隨意，缺乏說服力：取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業配比、容積率、建安成本和施測算取值難以把握的方面：物業配比、容積率、建安成本和施 工成本分期投入時都會缺乏說服力。工成本分期投入時都會缺

32、乏說服力。 基本假設缺乏彈性：基本假設缺乏彈性： 經濟評價是建立于很多基本假設上的對開發流程的模擬，基本經濟評價是建立于很多基本假設上的對開發流程的模擬，基本 假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的 變化。變化。 29 如何成文優秀的經濟評價報告如何成文優秀的經濟評價報告 步驟步驟1 1： 明確基本假設，取得共識 基本假設的合理性比計算過程更加重要 步驟步驟2 2： 提出和決策相關的核心問題 切中決策的要害 步驟步驟3 3： 結合市場分析評判方案 要市場的合理性，而不是數值上的利潤最大化 步驟步驟4 4： 給出指導發展或規劃的“方向性建議” 從經濟評價背后提煉出規律，指導和推進項目 30 給大家的建議給大家的建議如何成為經濟評價高手如何成為經濟評價高手 積累自己的成本數據積累自己的成本數據 建立外部專家庫建立外部專家庫 理解開發流程、工程進程和各種條件對成本的影響理解開發流程、工程進程和各種條件對成本的影響 具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 本報告是嚴格保密的。 31 Thanks!