1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的 幾個(gè)重點(diǎn)階段幾個(gè)重點(diǎn)階段 目錄目錄 一、什么是管理一、什么是管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述 四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控 五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控 一、什么是管理一、什么是管理 管理管理是指使活動(dòng)完成得更有效的過程。這 里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地 稱為計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。 效率效率是管理極其重要的組成部分。管理還 必須使活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)，即追求活 動(dòng)的效

2、果效果。 對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí)對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí) 集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系 集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路 （一）（一） （二）（二） （三）（三） 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 （1） 房地產(chǎn)的全成本房地產(chǎn)的全成本 概念和范圍概念和范圍 （一）對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí)（一）對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí) （2） 房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本 管理的特點(diǎn)管理的特點(diǎn) （1 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房 為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施 工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過

3、程所支 付的相關(guān)費(fèi)用的總和。 （1 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以分為六大部分六大部分: 1、土地成本；2、工程成本；3、營(yíng)銷成 本；4、管理成本；5、財(cái)務(wù)成本。 工程成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成 本管理的重點(diǎn)。 （2 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn) 唯一性唯一性 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的特點(diǎn) 個(gè)性大于共性還是共性大于個(gè)性？個(gè)性大于共性還是共性大于個(gè)性？ 影響因素有哪些？影響因素有哪些？ 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn) 大家思考大

4、家思考 （二）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系（二）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系 1、成本管理架構(gòu) 2、成本管理制度 1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu) 在總部成立項(xiàng)目成本在總部成立項(xiàng)目成本 管理工作小組管理工作小組 總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目 成本管理日常工作機(jī)構(gòu)成本管理日常工作機(jī)構(gòu) 總部各部門的職責(zé)分工總部各部門的職責(zé)分工 建立總部 組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部 投資管理部投資管理部 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 發(fā)展管理部發(fā)展管理部 營(yíng)銷策劃中心營(yíng)銷策劃中心 中海總部中海總部 1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)( (中海中海) ) 2021/1/8 萬達(dá)組織機(jī)構(gòu) 副總裁 副總裁

5、商 業(yè) 規(guī) 劃 研 究 院 發(fā) 展 部 商 務(wù) 部 辦 公 室 人 力 資 源 部 信 息 工 程 部 企 業(yè) 文 化 部 各 地 項(xiàng) 目 公 司 各 地 商 業(yè) 管 理 公 司 各 地 影 城 各 地 百 貨 公 司 董事會(huì) 董事長(zhǎng) 總裁 副總裁 副總裁 影 視 投 資 公 司 成 本 控 制 部 項(xiàng) 目 管 理 中 心 商 業(yè) 管 理 公 司 審 計(jì) 部 電 影 院 線 公 司 酒 店 建 設(shè) 公 司 投 資 證 券 部 華 夏 時(shí) 報(bào) 傳 媒 公 司 萬 千 百 貨 公 司 各 地 產(chǎn) 物 業(yè) 公 司 各 地 酒 店 股東大會(huì) 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì)秘書 財(cái) 務(wù) 部 各 公 司 財(cái) 務(wù) 部 商

6、業(yè) 地 產(chǎn) 研 究 部 法 律 事 務(wù) 部 安 全 監(jiān) 督 及 客 戶 服 務(wù) 部 各 公 司 成 本 部 1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)( (萬達(dá)萬達(dá)) ) 萬達(dá)成本控制部萬達(dá)成本控制部 成本目標(biāo)組成本目標(biāo)組 招標(biāo)合約組招標(biāo)合約組 過程控制組過程控制組 集中采購組集中采購組 指導(dǎo)檢查組指導(dǎo)檢查組 1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)( (萬達(dá)萬達(dá)) ) 1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu) 部門部門 工作職責(zé)工作職責(zé) 投資管理部投資管理部 負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、 契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和 過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低 于可行性研究階段確立的

7、標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值 的審核和過程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主 要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合 理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。 營(yíng)銷策劃中心營(yíng)銷策劃中心 負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審 核和過程監(jiān)控。 財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和 過程監(jiān)控。 發(fā)展管理部發(fā)展管理部 負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大 配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過 程監(jiān)控。 1 1、成本管理架構(gòu)（中海）、成本管理架構(gòu)（中海） 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作

8、各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理分工，建立有效的部門成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門。部門。 執(zhí)行統(tǒng)一成本科目執(zhí)行統(tǒng)一成本科目 建立地區(qū) 公司組織 架構(gòu) 1 1、成本管理架構(gòu)（萬達(dá)）、成本管理架構(gòu)（萬達(dá)） 成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作 各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理分工，建立有效的部門成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門。部

9、門。 執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度 建立城市 公司組織 架構(gòu) 2 2、成本管理制度、成本管理制度 1、中海的成本管理制度 2、萬達(dá)的成本管理制度 萬達(dá)材料萬達(dá)成本管理制度-文字稿.doc 中海材料合約管理地區(qū)公司工程合約管理 制度（定稿） 萬達(dá)材料成本審批權(quán)限和時(shí)限.xls 萬達(dá)材料成本管理操作手冊(cè).doc （三）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路（三）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路 1、全過程成本管理 2、動(dòng)態(tài)成本管理 1 1、全過程目標(biāo)成本管理（中海）全過程目標(biāo)成本管理（中海） 可研階段可研階段 市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段施工階段 初步設(shè)計(jì)完成后， 地

10、區(qū)公司應(yīng)在15 個(gè)工作日內(nèi)按照 設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成 本盈利預(yù)測(cè)，作 為施工階段的成 本控制目標(biāo)。 批復(fù)定位報(bào)告后15個(gè)工作 日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所 確定的物業(yè)類型和檔次做 出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測(cè)， 各小組成員按照分工進(jìn)行 審核，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 選擇方案的成本控制目標(biāo)。 完成土地吸納后 10個(gè)工作日內(nèi)各 類表格，經(jīng)確認(rèn) 審批后作為市場(chǎng) 定位階段選擇方 案的成本控制目 標(biāo)。 在主體工程開工或主包合 同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工 作日內(nèi)，編報(bào)項(xiàng)目建安 成本預(yù)測(cè)明細(xì)表，作為 項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本 控制目標(biāo)。 上上報(bào)資報(bào)資料：料： 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表、建安成本目標(biāo)控制表、 項(xiàng)目現(xiàn)金流

11、量預(yù)測(cè)表、 項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表。 1 1、全過程目標(biāo)成本管理（萬達(dá)）全過程目標(biāo)成本管理（萬達(dá)） 可研目標(biāo)成本 土地招拍掛（拿地）前完 成 原則上不同階段 的目標(biāo) 成本小于可研究目標(biāo)成本 是審核商業(yè)計(jì)劃書的依據(jù) 預(yù)目標(biāo)成本 開工前30天完成 確定工程成本 是審批工程招標(biāo)的依據(jù) 計(jì)劃目標(biāo)成本 成立項(xiàng)目公司前完成 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng) 審方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一 目標(biāo)控制成本 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù) 方案設(shè) 計(jì)階段 項(xiàng)目可 研階段 項(xiàng)目開 工前 項(xiàng)目開盤 前 初步設(shè)計(jì) 和施工 圖設(shè)計(jì) 階段 目標(biāo)成本 開盤前30天完成 確定所有非工程成本 是簽訂該

12、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管 理責(zé)任書的依據(jù) 2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理 實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及 時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的 和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。 中海模式：以中海模式：以ERPERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同 科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確

13、保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和 對(duì)超支情況的有效控制。對(duì)超支情況的有效控制。 2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理 （1）在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè) 階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。 （2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、 盈利測(cè)算資料,確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。 2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理 （3 3）. .成本預(yù)警成本預(yù)警 項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支2 2或建安成本超支或建安成本超支5%5%的情況時(shí)，的情況時(shí)， 應(yīng)及時(shí)上應(yīng)及時(shí)上項(xiàng)目成本超支審批

14、表項(xiàng)目成本超支審批表或或建安成本超支審批表建安成本超支審批表，并附上，并附上 成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、 應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。 2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū) 公司的工程物資 合同有監(jiān)管的權(quán) 利和責(zé)任，并直 接參與大額工程 物資合同（超過 500萬以上的合同） 的招標(biāo)、定標(biāo)等 工作； 總部通過ERP系統(tǒng)對(duì)工程合同的增補(bǔ) 實(shí)行審批管理。 固定總價(jià)的工程合同，其增補(bǔ)合同 額

15、累計(jì)每達(dá)到：主包合同200萬元、其他 合同100萬元，應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履 行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補(bǔ)合同方能 辦理款項(xiàng)支付； 暫定總價(jià)的工程合同,暫定總價(jià)達(dá)到 100萬元的,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上 報(bào)總部發(fā)展管理部核定暫定總價(jià)，暫定 總價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得 確認(rèn)增補(bǔ)合同； 2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地 區(qū)公司的大額 工程物資付款 （超過200萬） 實(shí)行審批管理； 總部對(duì)地區(qū)公司 的合約安排模式 作出統(tǒng)一規(guī)定： 包括合約策劃、 工程分判模式、 報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲 供材管理、進(jìn)度 款支付等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路（三）房地產(chǎn)開發(fā)

16、項(xiàng)目成本管理的思路 成本管理總思路：以成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目統(tǒng)一成本科目為前提，為前提， 以以全過程成本管理全過程成本管理為主線，以為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控 為重點(diǎn)，以為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以為支撐，以統(tǒng)一統(tǒng)一 合約安排模式及合約安排模式及ERPERP項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的為手段，構(gòu)建有效的 成本管理體系。成本管理體系。 房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本 管理的總管理的總 思路思路 建立成本管理目標(biāo) 公司成立成本管理小組 設(shè)計(jì)是成本管理的關(guān)鍵 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度， 及早進(jìn)行招標(biāo)策劃 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序 開源節(jié)流，

17、嚴(yán)格控制 各項(xiàng)管理費(fèi)用開支 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路 三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述 土地費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用 勘察費(fèi)用 報(bào)建費(fèi)用 前期開前期開 發(fā)成本發(fā)成本 土地 成本 管理 設(shè)計(jì) 費(fèi)用 管理 前期成本分類前期成本分類 （一）土地成本管理（一）土地成本管理 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的20-80%左右均有 可能），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出 ，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土 地契稅等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的1%左右），主左右），主 要包括

18、了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工 圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： （1 1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪 次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； （2 2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)

19、自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支 付亦與之掛鉤；付亦與之掛鉤； （3 3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （4 4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工 程造價(jià)的影響。程造價(jià)的影響。 （5 5）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。 2011版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后

20、付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789 （三）（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 建筑類型建筑類型 檔次檔次 設(shè)計(jì)費(fèi)限額 （元/m2） 備注備注 多層多層 中高檔中高檔 / /高檔高檔 60607373 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%10% 中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮10%10% 小高層、高層小高層、高層 中高檔中高檔/ /高檔高檔 65658080 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%10% 中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮10%10% 聯(lián)排別墅聯(lián)

21、排別墅 高檔高檔 9090110110 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%10% 獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅 高檔高檔/ /超高檔超高檔 120120130130 設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過批復(fù)值設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過批復(fù)值10%的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。 （三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基 礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為 設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身設(shè)計(jì)提供

22、全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身 應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的 設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費(fèi)。成本浪費(fèi)。 控制設(shè)計(jì)的意義 四、設(shè)計(jì)階段的成本管控四、設(shè)計(jì)階段的成本管控 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段、采采 購分包階段購分包階段、項(xiàng)目建造施工階段項(xiàng)目建造施工階段、

23、竣工結(jié)算階段竣工結(jié)算階段。 成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重 最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大 的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收 入和成本的階段。入和成本的階段。 四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控 初步設(shè)計(jì)階段的成本管理 開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 成本管控成本管控 設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提

24、出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找 造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。 多種設(shè)計(jì)方案多種設(shè)計(jì)方案 經(jīng)濟(jì)性比較經(jīng)濟(jì)性比較。 推行限額設(shè)計(jì)推行限額設(shè)計(jì) （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一 個(gè)主要方式。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì) 研究營(yíng)銷和客服提交市場(chǎng)調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進(jìn)行多 方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專 業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（結(jié)合營(yíng)銷和客服）向設(shè)

25、計(jì)單位提出主要方 案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定 費(fèi)用最低的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議 ，考慮最低造價(jià)方案的可行性。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本 中海材料成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù).ppt 中海材料全過程成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及分析.ppt 中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)： （1）項(xiàng)目檔次界定 超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)200%以上的項(xiàng)目。 高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)140%以上的項(xiàng)目。 中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80140%的項(xiàng)目。 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80%以下的項(xiàng)目。 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)

26、 準(zhǔn)確定檔次。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 1.1 設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)嚴(yán)格把控各項(xiàng)結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任 務(wù)書中應(yīng)列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量。 1.2 對(duì)于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還 應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左 右為宜。 1.3 屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡(jiǎn)潔 ；對(duì)于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制 斜屋面面積比例。 （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 2.1 采取專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制開窗面積。 2.2 注

27、意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立 面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25 0.28為宜。中海材料合約管理普通住宅窗積比研究.doc 2.3 單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上 建筑面積不應(yīng)超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層 /超高層）的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過200元 /m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元m2。 （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 2、外立面門窗設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 3.1 設(shè)計(jì)部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），

28、對(duì) 于非別墅項(xiàng)目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控 制在1.2左右，不宜超過1.5。中海材料紫御東郡效果.jpg 中海材料合約管理紫御東郡一期A區(qū)指標(biāo)分析表(正式）.xls 中海材料合約管理紫御東郡一期A區(qū)外墻成本指標(biāo)分析.xls 3.2 除超過高檔次項(xiàng)目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂 、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。一般涂 料的施工單價(jià)（不包括抹灰工序）控制在35元/m2以下。 （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 3.3 中檔及以下項(xiàng)目，不得選用大比例成規(guī)

29、模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻 璃幕墻、金屬板類幕墻。 3.4 高檔別墅外立面總造價(jià)（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng) 控制在350元m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元m2以下；中檔物 業(yè)應(yīng)控制在110元m2以下。 3.5 若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。 （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 4.1 帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單 的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。 （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二

30、）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 4.2 大堂裝飾：超高檔次項(xiàng)目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以 滿鋪石材。高檔項(xiàng)目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在 20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋 光磚；地面可以使用少量國(guó)產(chǎn)石材。低檔項(xiàng)目墻面不得使用拋光磚；地面 不得使用石材。大堂裝飾單方造價(jià)（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上 項(xiàng)目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在2,500元/m2以下， 且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過20萬。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元/m2以下， 且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過10萬元。對(duì)于高檔及以下檔次項(xiàng)目，大堂裝

31、飾造價(jià)攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。 （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì) 4.3 電梯廳裝飾：超高檔次項(xiàng)目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次 拋光磚。高檔項(xiàng)目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過50% ；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項(xiàng)目，地面不得使用進(jìn)口石材，使 用國(guó)產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜 小于400mm400mm）。低檔項(xiàng)目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得 超過400mm400mm；墻面不

32、得使用拋光磚。高檔項(xiàng)目電梯廳裝飾造價(jià)攤至 地上建筑面積，應(yīng)控制在80元m2以下。中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在50-60元/m2。 4.4 若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 5、電梯選型 5.1 超高檔項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項(xiàng)目只準(zhǔn)選用 集中采購品牌電梯。 5.2 在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項(xiàng)目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜 選用小門套。中檔及以下檔次項(xiàng)目，層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。 5.3 在電梯附加功能上，實(shí)用性不強(qiáng)、使用頻率不高的功能不宜選配。 5.4 在運(yùn)行速度上，要

33、求實(shí)事求是，不得故意選用更高速度等級(jí)的梯型 。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 6、安防功能和其他附加功能 6.1 安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場(chǎng)的愿望而增 加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噱頭功能。對(duì)非別墅類物業(yè)，高檔 項(xiàng)目安防工程造價(jià)應(yīng)控制3,000元戶以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控 制在1,500元戶以下。 6.2 直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng) 等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，不 可盲目地與其他樓盤攀比。 推行限量與限額設(shè)計(jì)推行限量與限額設(shè)計(jì) 7、室外工程設(shè)計(jì) 7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景

34、與硬景的比例搭配。 7.2限額指標(biāo)： 物業(yè)類型物業(yè)類型 檔次檔次 按空地面積按空地面積 單方造價(jià)限額（元單方造價(jià)限額（元m2m2） 按項(xiàng)目總建筑面積按項(xiàng)目總建筑面積 單方造價(jià)限額（元單方造價(jià)限額（元m2m2） 別墅 超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅 超高 650 180 高 400 120 中 300400 80120 低 300 80 推行限量與限額設(shè)計(jì)推行限量與限額設(shè)計(jì) 8、精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配 置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后 執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對(duì)于高 檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單 方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不 包括空調(diào)系統(tǒng)

35、）應(yīng)控制在1,500元 m2以下；中檔應(yīng)控制在700800元 m2。 萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn) 萬達(dá)材料萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn).doc 2011版-房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789 二、工程成本科目介紹二、工程成本科目介紹 建安成本建安成本 前期工程前期工程 基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程 單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓） 配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等）配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等） 配套工程配套工程 室外工程室外工程 （2 2）建安成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及控制要點(diǎn)）建

36、安成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及控制要點(diǎn) 按總建筑面積計(jì)算的 單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類 型建安成本造價(jià)一般約在 1,7001,700元元m2m22,1002,100元元 m2m2左右（毛胚房），別墅 類型普遍在2,3002,300元元/m2/m2以 上。 1 1、前期工程、前期工程 價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在2020- -5050元元m2m2。 與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無關(guān)，與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無關(guān)，與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑 面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。 前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土

37、方工程，另一個(gè)注前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，另一個(gè)注 意點(diǎn)就是圍墻。意點(diǎn)就是圍墻。 2 2、基礎(chǔ)工程、基礎(chǔ)工程 以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80120 元元m2。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600 800元元m2。 2.1地基處理：完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)。 2.2樁基礎(chǔ)：造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià) 的重要原因。 3 3、地下室地下室 地下室工程的造價(jià)，一般是地下室工程的造價(jià)，一般是2,2003,000元元m2。 影響地下室造價(jià)的因素：影響地下室造價(jià)的因素： 3.1

38、地下室面積地下室面積 3.2地下室的層數(shù)地下室的層數(shù) 3.3設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性 目前的水平是鋼筋目前的水平是鋼筋140200kg/m2，砼是，砼是1.0m3/m2以上。以上。 3.4頂板覆土頂板覆土 3.6土方工程土方工程 3.8人防工程人防工程 3.5基坑支護(hù)基坑支護(hù) 3.7地下室的裝修標(biāo)準(zhǔn)地下室的裝修標(biāo)準(zhǔn) 3.9防水工程防水工程 地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化呢？地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化呢？ 方柱比圓柱便宜。 1 1 墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將 膩?zhàn)庸ば蚴÷裕凰⑼苛稀?2 2 天花不要抹灰，直接做涂料。 3 3 如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在 機(jī)電工程上，將

39、會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。 4 4 地下室的機(jī)電工程。 5 5 地下室機(jī)電工程地下室機(jī)電工程 a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改， 以致造成浪費(fèi)； b. 對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的 外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院 當(dāng)?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成 本無法控制； c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置 以減少各管路長(zhǎng)度； d. 合理選用各管材。 4 4、地面以上建筑地面以上建筑 4.1建筑工程 目前的水平，鋼筋4560kg/m2，砼0.35-0.45m3 m2。目前鋼筋的施工單價(jià)約為5.50-6.00元k

40、g，每 節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元m2。C30 砼的價(jià)格約為350元m3，每節(jié)約0.1m3/m2砼的用量， 也可以省35元m2。 4.2防水工程 此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2（僅廚衛(wèi) 與屋面） 以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,6501,850元m2（ 不含戶內(nèi)裝飾）。 4 4、地面以上建筑地面以上建筑 4.3入戶門 目前來講一般均價(jià)在2,000-3,000元/樘，高檔一點(diǎn)的可 能一樘門的一套鎖都需要1,500元/樘。 4.4門窗 窗積比，約為0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。目前普通型 材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價(jià)是350

41、元m2；斷橋隔熱大約是500元m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大 約在350-400元/m2左右。 4.5保溫工程 每平方米建筑面積的造價(jià)在80100元m2。 4 4、地面以上建筑地面以上建筑 4.6外立面裝飾 一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積 比”，普遍的數(shù)字是11.3；二是裝飾的檔次，就是用 料。 4.7欄桿 常規(guī)來講欄桿每延米造價(jià)約在300-450元/米范圍內(nèi)，而 整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為30-40元/m2。 4.8大堂裝飾 中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3,500、2,500、1,500元 /m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在10- 20元/m2，最高不超

42、過25元/m2。 4 4、地面以上建筑地面以上建筑 4.9公共部位 裝飾 造價(jià)水平是5060元m2總建筑面積。以公共部位的面 積來計(jì)，造價(jià)水平約為980元m2。 4.10機(jī)電 合計(jì)約為200元m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水 等系統(tǒng)。 4.11直飲水 目前的造價(jià)水平每戶是1,0001,500元不等，分?jǐn)偟娇?建筑面積里去，相當(dāng)于10元m2。 4 4、地面以上建筑地面以上建筑 4.12安防工程 造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥裕饕憩F(xiàn)在功能上。 4.13電梯 目前對(duì)于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價(jià)50元m2 是正常的。 4.14泛光照明 成本較小，但浪費(fèi)嚴(yán)重！ 配套設(shè)施及配套工程配套設(shè)施及配套工程

43、5 5、配套設(shè)施、配套設(shè)施： 標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校約1,600元m2全包，會(huì)所3,5004,000元 m2全包（含建造與裝修）。 6 6、配套工程、配套工程：具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，以KVA為 指標(biāo)，每一單位的成本是2,000元KVA左右。 a.高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要 b.電纜的設(shè)計(jì) c.發(fā)電機(jī)房的位置 7 7、室外工程、室外工程 7.1景觀工程 目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑 面積100120元m2，以空地面積來計(jì)，整個(gè)室外工程的 造價(jià)水平是400500元m2。 如何控制景觀工程的造價(jià)： a. 軟的多，硬的少； b. 普通的多，名貴的少； c. 控制水景。

44、 7.2小區(qū)圍墻工程 合約策劃合約策劃 承建商管理承建商管理 招標(biāo)過程管理招標(biāo)過程管理 甲供物資管理甲供物資管理 （1） （2） （3） （4） 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （1 1）合約策劃）合約策劃 1、編制的 時(shí)間 項(xiàng)目開工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作。 2、策劃的 內(nèi)容 2.1內(nèi)容：包括但不限于：a.項(xiàng)目概述 b.合約策劃綜述 c. 招標(biāo)分判計(jì)劃 d.建安成本目標(biāo)計(jì)劃 e.人員配置計(jì)劃 f.總 結(jié) g.附件等等。 2.2項(xiàng)目概述：項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面 積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)

45、計(jì)開工時(shí)間、開盤時(shí)間 、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （1 1）合約策劃）合約策劃 2、策劃的 內(nèi)容 2.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管 理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制 原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其它部門的 銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。 2.4招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分 包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造 價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。 2.5材料及設(shè)備采購計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購 計(jì)劃。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程

46、成本管控 （1 1）合約策劃）合約策劃 2、策劃的 內(nèi)容 2.6建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析 建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控 制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng) 籌的根本目的。 2.7人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤 QS的合理配置計(jì)劃 2.8總結(jié)：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。 2.9附件：應(yīng)提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分 圖。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （1 1）合約管理策劃）合約管理策劃 中海 1.1合約管理策劃報(bào)告應(yīng)按中海地產(chǎn)地區(qū)公司工程合約管理制 度要求的時(shí)間、內(nèi)容和

47、程序編制、評(píng)審和審批。地區(qū)公司不得地區(qū)公司不得 在合約管理策劃報(bào)告?zhèn)浒盖斑M(jìn)行工程合約分判。在合約管理策劃報(bào)告?zhèn)浒盖斑M(jìn)行工程合約分判。 中海材料合約管理海洋三期合約策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部 分）.doc 中海材料合約管理海洋三期項(xiàng)目策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分 ).doc 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （2 2）承建商管理）承建商管理 中海中海 承建商資格分三個(gè)等級(jí)：候選承建商、試用承建商、合格承 建商。 中海材料合約管理地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿） 01. 承建商名冊(cè)管理工作程序（定稿） 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （2 2）合格供方管理）合格供方管理

48、萬達(dá)萬達(dá) 商業(yè)地產(chǎn)公司各相關(guān)部室、酒店建設(shè)公司、下屬各項(xiàng)目公司組織 一、二類標(biāo)的招標(biāo)工作時(shí)，必須從品牌庫中選取入圍單位。 J:品牌庫和招標(biāo)文件二一年合格供方品牌庫發(fā)布原稿 J:品牌庫和招標(biāo)文件合格供方品牌庫匯編 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理 1、分判工 程招標(biāo)工作 計(jì)劃 分判工程合同金額預(yù)計(jì)超過100萬元的，在招標(biāo)工作開 始前，由合約管理部制定該項(xiàng)分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃。 分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要， 同時(shí)可根據(jù)各部門在本項(xiàng)分判工程上的工作準(zhǔn)備情況，適 當(dāng)調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)間。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階

49、段的工程成本管控 （3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理 2、投標(biāo)單 位名單要求 2.1分判合同金額預(yù)計(jì)超過100萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得 少于4家。主（總）包工程建筑面積超過5萬平方米的、其 它工程合同金額預(yù)計(jì)超過1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得 少于6家；主（總）包工程建筑面積超過10萬平方米的、其 它工程合同金額預(yù)計(jì)超過3,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得 少于8家。 2.2在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得 少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%； 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理 3、評(píng)標(biāo)、 議標(biāo)、定標(biāo) 3.1經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析；技術(shù)標(biāo)由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)評(píng) 定；設(shè)計(jì)方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)評(píng)定。 3.2議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人（或合約評(píng)審 委員會(huì)及類似機(jī)構(gòu)）討論決定。合同金額超過100萬的招標(biāo) ，不得實(shí)行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo) 后，方可定標(biāo)。 3.3每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù) 量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以 標(biāo)價(jià)為順序，不得跨越標(biāo)價(jià)順序人為地挑選投標(biāo)單位安排 議標(biāo)。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控 （3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理 3、評(píng)標(biāo)、 議標(biāo)、定標(biāo) 3.4對(duì)于帶方案或設(shè)計(jì)的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工