1、二十載耕耘，春花秋實二十載耕耘，春花秋實回顧歷年碩果回顧歷年碩果 十年磨一劍，精益求精十年磨一劍，精益求精剖析精工產(chǎn)品剖析精工產(chǎn)品 百世傳經(jīng)典，追求卓越百世傳經(jīng)典，追求卓越解密勞斯萊斯解密勞斯萊斯 碧碧桂園大事記桂園大事記 1/7 4 A A 回顧回顧歷年碩果歷年碩果 創(chuàng)業(yè)初期創(chuàng)業(yè)初期的產(chǎn)品的產(chǎn)品關(guān)注房子的本質(zhì)關(guān)注房子的本質(zhì) 轉(zhuǎn)折期的產(chǎn)品轉(zhuǎn)折期的產(chǎn)品看重性價比看重性價比 快速擴(kuò)張期快速擴(kuò)張期的產(chǎn)品的產(chǎn)品看重投資價值看重投資價值 01 02 03 04 千億后的調(diào)整千億后的調(diào)整追求高品質(zhì)追求高品質(zhì) 創(chuàng)業(yè)初期創(chuàng)業(yè)初期的產(chǎn)品的產(chǎn)品關(guān)注房子的本質(zhì)關(guān)注房子的本質(zhì) 代表作-順德碧桂園 90年代創(chuàng)業(yè)初期，中

2、國房地產(chǎn)剛剛起步，大家剛從單位宿舍里解放出 來。對好房子的理解還很模糊。大家覺得“寬敞，實用，經(jīng)濟(jì)，就是好房 子！”當(dāng)時我們的口號是“建老百姓買的起的好房子！”建老百姓買的起的好房子！” 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征: : 戶型面積偏大，格局平實方正 立面色彩鮮明，簡潔明快 創(chuàng)業(yè)初期創(chuàng)業(yè)初期的產(chǎn)品的產(chǎn)品關(guān)注房子的本質(zhì)關(guān)注房子的本質(zhì) 代表作-順德碧桂園 轉(zhuǎn)折期的產(chǎn)品轉(zhuǎn)折期的產(chǎn)品看重性價比看重性價比 代表作-增城鳳凰城 2001年碧桂園打造一座成熟的山水城大盤，以“森林、湖泊、新城市”定位，拉開了都市山水新城人居新模式 序幕。增城鳳凰城是碧桂園騰飛的起點，標(biāo)志著碧桂園進(jìn)入大盤開發(fā)的成熟模式.。當(dāng)時我們的口號是

3、“白領(lǐng)也能白領(lǐng)也能 買得起的別墅！買得起的別墅！” 轉(zhuǎn)折期的產(chǎn)品轉(zhuǎn)折期的產(chǎn)品看重性價比看重性價比 代表作-增城鳳凰城 代表作-玲瓏別墅 2007年碧桂園在香港上市，地產(chǎn)也進(jìn) 入了一個快速擴(kuò)張期，房子開始變成一種投 資品，消費(fèi)者最關(guān)心的就是投資價值。 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征: : 150-250平米玲瓏別墅，面積雖小，功能齊全 立面精美。 五星級的配套（商業(yè)街，會所，學(xué)校） 通過快速開發(fā)，控制成本，總價低，投資潛力大。 快速擴(kuò)張期快速擴(kuò)張期的產(chǎn)品的產(chǎn)品看重投資價值看重投資價值 清泉城清泉城 東南亞風(fēng)格別墅東南亞風(fēng)格別墅獲得全國人居建筑金獎獲得全國人居建筑金獎 貴陽花溪貴陽花溪 英倫風(fēng)格別墅英倫風(fēng)格別墅

4、 三明碧桂園三明碧桂園 英倫商業(yè)街英倫商業(yè)街 清遠(yuǎn)山湖城清遠(yuǎn)山湖城UU型退臺洋房型退臺洋房 公寓公寓 花都國際空港花都國際空港20152015久諾第十屆金盤獎久諾第十屆金盤獎 十里銀灘：十里銀灘：屢創(chuàng)中國樓市記錄，首次開盤日銷屢創(chuàng)中國樓市記錄，首次開盤日銷40004000套，套，3838億！億！ 廣東省省勘察設(shè)計二等獎廣東省省勘察設(shè)計二等獎 十里銀灘十里銀灘J350J350洋房洋房 佛山佛山 希爾頓酒店希爾頓酒店20142014年度勘察設(shè)計一等獎年度勘察設(shè)計一等獎 2013年，碧桂園業(yè)績突破千億。不過住宅市 場開始降溫，消費(fèi)者越來越理性。價格不再是唯 一的標(biāo)準(zhǔn)，開始關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)。我們的開始進(jìn)

5、 入精細(xì)化設(shè)計，產(chǎn)品越來越精美 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征: : 面積段400-760平米，戶型大氣奢華，追求品質(zhì) 之極致 全石材立面，追求細(xì)節(jié)之極致 高端的物業(yè)配套，追求服務(wù)之極致 除了在國內(nèi)的項目，我們開始進(jìn)軍國際市場 代表作-鉆石墅 千億后的調(diào)整千億后的調(diào)整追求高品質(zhì)追求高品質(zhì) 馬來西亞金海灣馬來西亞金海灣: :首次開盤誠意認(rèn)購超首次開盤誠意認(rèn)購超50005000套，銷售額超套，銷售額超100100億億 公寓公寓 悉尼萊德花園悉尼萊德花園 別墅系列別墅系列 洋房系列洋房系列 配套系列配套系列 酒店、公寓系列酒店、公寓系列 希爾頓酒店 十里銀灘 海南金沙灘 東南亞風(fēng)格 鉆石墅系列 西班牙風(fēng)格 精工系

6、列 U型退臺陽臺洋房 現(xiàn)代商業(yè)街 英倫商業(yè)街 英倫會所 經(jīng)過二十多年的積累，碧桂園產(chǎn)品不斷改進(jìn)與創(chuàng)新，沉淀了經(jīng)過二十多年的積累，碧桂園產(chǎn)品不斷改進(jìn)與創(chuàng)新，沉淀了4 4大精品系列大精品系列 白銀時代，一切都以客戶的需求客戶的需求為起點，所有的產(chǎn)品、思維都需要轉(zhuǎn)變。 唯一不變的就是唯一不變的就是變！變！ 2014年底，我們推出精工產(chǎn)品系列精工產(chǎn)品系列。 B B 01 什么樣的房子是好房子？什么樣的房子是好房子？ 02 精工產(chǎn)品的形成因素精工產(chǎn)品的形成因素 剖析精工系列剖析精工系列 什么是好戶型？什么是好戶型？ 要了解需求，設(shè)計才能有針對性。要了解需求，設(shè)計才能有針對性。 /01 精工系列 / 什么

7、樣的房子是好房子？ 好戶型好戶型 特點特點（對戶型而言）： 1、戶型要方正； 2、動靜分區(qū)明確； 3、干濕分區(qū)； 4、動線合理； 5、通透性良好。 /01 精工系列 / 什么樣的房子是好房子？ 市場上暢銷戶型如何？市場上暢銷戶型如何？ /01 精工系列 / 什么樣的房子是好房子？ D Disadvantageisadvantage 實例實例 1 1 優(yōu)點：優(yōu)點： 1. 戶型方正； 2. 動靜分區(qū)明確； 3. 動線合理； 4. 有存儲空間。 缺點缺點： 1. 公共衛(wèi)生間是暗衛(wèi)； 2. 客廳內(nèi)凹，導(dǎo)致采光較差。 A Advantagedvantage 萬科企業(yè)股份有限公司 戶型實例 優(yōu)點：優(yōu)點：

8、1. 戶型方正； 2. 動靜分區(qū)明確； 3. 贈送面積較多。 A Advantagedvantage D Disadvantageisadvantage 缺點：缺點： 1. 動線不合理，居住動線與來客動線交叉； 2. 客廳內(nèi)凹太多，日照效果差。 保利房地產(chǎn)股份有限公司 實例實例 2 2 戶型實例 優(yōu)點：優(yōu)點： 1. 戶型方正； 2. 動靜分區(qū)明確； 3. 動線合理； 4. 南北對流，通透性好； 5. 贈送面積較多。（客廳外陽臺贈送一半） A Advantagedvantage D Disadvantageisadvantage 缺點：缺點： 1. 朝向不合理，客廳與衛(wèi)生間同一 朝向，主臥與廚房

9、同一朝向。 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 實例實例 3 3 戶型實例 精工系列戶型又如何？精工系列戶型又如何？ /01 精工系列 項目屬性 產(chǎn)品類型 戶型編號 精工系列 精工洋房 洋房共14種戶型（覆蓋35-260） YJ35 YJ70 YJ75 YJ80 YJ90 YJ105 YJ110 YJ115 YJ130 YJ140 YJ160 YJ180 YJ245 YJ260 別墅 別墅編號共10種戶型（覆蓋170-760） BJ170NS BJ240N BJ260S BJ350N BJ360S BJ400S BJ450S BJ480N BJ490N BJ760N A Advantagedvantage

10、優(yōu)點：優(yōu)點： 以以YJ140YJ140為例為例 家務(wù)動線家務(wù)動線 居住動線居住動線 來客動線來客動線 家務(wù)動線家務(wù)動線 居住動線居住動線 來客動線來客動線 1.1. 戶型一定要方戶型一定要方正：正：當(dāng)房間的進(jìn)深與 開間比介于11.5之間，能在 采光通風(fēng)與保溫兩者間取得平衡， 效果最佳。 2.2. 動靜分區(qū)動靜分區(qū)明確：明確：客廳、餐廳、廚房 為動區(qū)，靠近入戶門位置；臥室靠 內(nèi)布置，廳臥功能互不干擾。 3.3. 干濕分區(qū)干濕分區(qū)：廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與臥室 盡量分離，廚房盡可能靠近戶門， 污物有單獨出入口，衛(wèi)生間干濕分 區(qū)。 4.4. 動線合理動線合理：按照居住動線，家務(wù)動 線，來客動線劃分，即從入戶

11、門進(jìn) 客廳，臥室，廚房的三條線不會交 叉。 5.5. 通透良好通透良好：最好是有兩面可以采光 和通風(fēng)，其次是相鄰兩面采光，只 有一面采光通風(fēng)效果最差。 /01 精工系列 / 什么樣的房子是好房子？ 所有居室空間全部南向，打造最 宜居的生活空間。 南向老人房，充分享受陽光與美景， 與主人房疏而不離，互不干涉。 滿足二胎需求，獨立成長空間。 /01 精工系列 / 什么樣的房子是好房子？ 洗衣機(jī)預(yù)留位 洗手臺 拖布池 家政一體化陽臺 置物隔板 主臥朝南，配置私密衛(wèi)浴， 全景飄窗，奢享上層生活。 根據(jù)家庭人員需求，可以將女孩 房與主臥組合成豪華主臥套間。 /01 精工系列 / 什么樣的房子是好房子？

12、對于產(chǎn)品而言，也許足夠了，但是對于我們來說，好戶型的概 念遠(yuǎn)非如此，還應(yīng)將產(chǎn)品的 性價比性價比 發(fā)揮到 極致！極致！ 僅僅符合以上要求就足夠好足夠好了嗎？ 如何將性價比性價比發(fā)揮到 極致極致 ？ 不僅開源開源，還要節(jié)流節(jié)流。 精工精工產(chǎn)品的形成因素產(chǎn)品的形成因素 極致極致 性價比性價比： 1、得房率的提升； 2、體形系數(shù)的影響； 3、建筑層高的影響； 4、建筑高度的選擇; 5、建筑風(fēng)格的選擇； 6、標(biāo)準(zhǔn)化的利用率。 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 1、得房率的提升 得房率= 套內(nèi)建筑面積 建筑面積 (銷售面積) 注意：公式所指的套內(nèi)建筑面積不包括買房贈送面積不包括買房贈送面積，要計算

13、得房率，應(yīng)該以房產(chǎn)證上的數(shù)字房產(chǎn)證上的數(shù)字為準(zhǔn)。 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 影響得房率的因素 套內(nèi)建筑面積 得房率高低得房率高低 的制約因素的制約因素 1、若戶型套內(nèi)建筑面積相同 的情況下， 公攤面積越“小”“小” 得房率越高高 反之則低 2、若戶型公攤面積相同的情 況下， 套內(nèi)建筑面積越“大”“大” 得房率越高高 反之則低 3.若戶型套內(nèi)建筑面積段相同 的情況下，層數(shù)段（30,18,11） 越“小”“小” 得房率越高高 反之則低 注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)

14、建筑面積 +分?jǐn)?的公用建筑面積公用建筑面積（俗說“公攤面積”）。由于我司項目的產(chǎn)品類型組合為別墅+洋房，為了用足容積率，必然要增 加30層的高層洋房。 同時，大部分需求的高層洋房的面積段相對較小，根據(jù)以上因素，得房率勢必會降低。 得房率 = /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 Y002T(J472T30)Y002T(J472T30) 競品戶型競品戶型 案列一（對比分析） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 戶型 Y002T(J472T30) 競品戶型 架構(gòu) 兩梯三戶 兩梯三戶 單戶戶型面積（m) 131/91.21/119.09(每戶） 141.1/132.5/141.5(每戶）

15、 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)建筑面積（m) 104.3/72.59/94.94（共271.83） （小） 117.4/110.2/117.7（共345.3） （大） 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積（m) 69.47 69.80 標(biāo)準(zhǔn)層銷售面積（m) 341.3 415.10 同比因素 營銷建議的市場接受戶型配比面積 段131/91/119均比競品面積“小” 產(chǎn)品套內(nèi)建筑面積大出J472約 73.47m 得房率=套內(nèi)建筑面積銷售 面積 79.69% （低） 83.2% （高） 反之相比 若J472T改為面積段141/132/142,則得房率為83.3%，比競品戶型更高 結(jié)論：營銷結(jié)論是在不同的套內(nèi)建筑面積的因素下定論了J472

16、得房率低，不具參考性，本戶型的公攤比例的使用合理 的。營銷應(yīng)正確理解得房率的影響因素。(由于各部門對于得房率測算標(biāo)準(zhǔn)不完全相同，故我們用常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)對J472T及 營銷中心所的競品戶型相對應(yīng)同為2梯3戶的戶型按相同計算方式進(jìn)行可對） 案列一（對比分析） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 6 6戶戶 4 4戶戶 案列二（對比分析） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 戶型 YJ80T YJ80T 架構(gòu) 兩梯六戶 兩梯四戶 單戶戶型面積（m) 78.90/83.96/83.12(每戶） 91.17/90.25(每戶） 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)建筑面積（m) 62.04/65.83/65.15（共386

17、.04） （大） 65.83/65.15（共262.00） （小） 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積（m) 87.34 87.34 標(biāo)準(zhǔn)層銷售面積（m) 473.38 349.34 同比因素 戶數(shù)不同 得房率=套內(nèi)建筑面積銷售面積 81.55% （高） 75.0% （低） 結(jié)論：同個公攤面積情況下，戶數(shù)越少，得房率越低。 案列二（對比分析） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 1111層層 1818層層 3030層層 案列 三（Y002T30層、18層、11層對比分析） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 戶型Y002T(原 J472) 30層 18層 11層 架構(gòu) 兩梯三戶 兩梯三戶 一梯三戶 單

18、戶戶型面積 （m) 131/91.21/119.09 (每戶） 125.87/87.46/ 115.47 (每戶） 121.60/85.14/ 111.77 (每戶） 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)建筑 面積（m) 104.3/72.59/94.94 （共271.83） 104.49/72.5/95.74 （共272.73） 104.79/73.32/96.39 （共274.5） 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積 （m) 69.47 （大） 56.07 （中） 44.01 （小） 標(biāo)準(zhǔn)層銷售面積 （m) 341.3 328.8 318.51 同比因素 層數(shù)段不同 得房率=套內(nèi)建 筑面積銷售面 積 79.69% （低） 82.9%

19、（中） 86.2% （高） 結(jié)論：同個面積段情況下，層數(shù)段越高，公攤越大，得房率越低。 案列 三（Y002T30層、18層、11層對比分析） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 全贈送面積 半贈送面積 案列 四（計算方式對比分析之Y002T18(原J472)） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 戶型Y002T18(原J472) 得房率=套內(nèi)面積/銷售面積 得房率=（套內(nèi)面積+贈送面積）/銷售面積 兩梯三戶 單戶戶型面積（m) 125.87/87.46/ 115.47 (每戶） 125.87/87.46/ 115.47 (每戶） 標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)建筑面積（m) 104.67/73.5/9

20、6.06 （共274.23） 104.67/73.5/96.06 （共274.23） 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積（m) 57.91 57.91 標(biāo)準(zhǔn)層銷售面積（m) 332.14 332.14 同比因素 不含贈送面積 含贈送面積（28.01m) 得房率=套內(nèi)建筑面積銷 售面積 82.56% （低） 91% （高） 結(jié)論：同個戶型情況下，贈送面積算入套內(nèi)，得房率變大。 半贈送面積半贈送面積 全贈送面積全贈送面積 案列 四（ Y002T18層贈送面積算入套內(nèi)面積的計算方式與原計算方式對比） /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 綜上所述: 影響得房率的三大要素：戶數(shù)戶數(shù)、層數(shù)層數(shù)和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積

21、。 1、同戶數(shù)，同層數(shù)，不同套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積越大，得房率越高；套內(nèi)建筑面積越大，得房率越高； 2、不同戶數(shù)，同層數(shù)，同套內(nèi)建筑面積，戶數(shù)越多，得房率越高；戶數(shù)越多，得房率越高； 3、同戶數(shù)，不同層數(shù)，同套內(nèi)建筑面積，層數(shù)越多，得房率越低。層數(shù)越多，得房率越低。 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 答題時間到：答題時間到： 請問，精工系列洋房YJ245YJ245的的得房率是多少 ？ 以以YJ245YJ245為例，計算其得房率為例，計算其得房率 得房率得房率87.17%87.17% 戶型編號戶型編號 A A型型 B B型型 戶型戶型 5房2廳 3位 5房2廳3 位 戶數(shù)（戶）戶數(shù)（

22、戶） 28 28 套內(nèi)使用面套內(nèi)使用面 積（積（） 212.86 216.35 陽臺面積陽臺面積 （） 16.43 16.43 公攤面積公攤面積 （） 33.76 34.27 套型總建筑套型總建筑 面積（面積（） 263.05 267.05 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 長寬比例、對稱性等方面的體型復(fù)雜程度長寬比例、對稱性等方面的體型復(fù)雜程度直接影響結(jié)構(gòu)成本 高低。也影響節(jié)能的構(gòu)造措施，如保溫層厚度，玻璃的品種價格差異很大，對 成本影響較大。 建筑物與室外大氣接觸的外表面積外表面積與其所包圍的體積體積的比值。（越小越好） 2、體形系數(shù)的影響 體形體形系數(shù)：系數(shù)： /02 精工系列

23、/ 精工產(chǎn)品的形成因素 建筑的體型系數(shù)越大越大，建筑能耗越高越高，越不利越不利節(jié)能節(jié)能。 體形系數(shù)越小越小，外墻面積就越小越小，跟外墻有關(guān)的防水層、保溫層、面磚、涂料等都相應(yīng)減少。減少建 筑物體型系數(shù)，也就是減少建筑物外表面積，減少外圍護(hù)結(jié)構(gòu)面積，減少建筑形體的凹凸，是節(jié)能的有 效措施之一。 通常居住建筑體型系數(shù)控制在0.30.3。若超過則需加強(qiáng)保溫，耗能耗材。 2、體形系數(shù)的影響 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 體型系數(shù)大，增加成本 體型系數(shù)小，有利于降低成本 平立面外輪廓外輪廓的凹凸變化越復(fù)雜越復(fù)雜，則體型系數(shù)體型系數(shù)（體表面積/體積）越大越大，外墻飾面材料、保溫材料用 量也增加

24、，同時帶來施工更復(fù)雜，直接增加了成本增加了成本。 0.2440.244 0.3200.320 2、體形系數(shù)的影響 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 答題時間到：答題時間到： 請問，精工系列洋房YJ245YJ245的體形系數(shù)是多少 ？ 以YJ245為例，計算其體形系數(shù) 體形系數(shù)僅體形系數(shù)僅 0.2060.206 已知： 表面周長：121.10m 平面面積：586.80 建筑高度：3.15m 求：體形系數(shù)。 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量。每增加增加0.10.1米米，單層建筑成本增加增加 2 2左右。層高的累計對建筑的基礎(chǔ)影響較大

25、。 所以，從成本角度出發(fā)，我們規(guī)定：140140平方米以下戶型，層高為平方米以下戶型，層高為2.92.9米；米；140140平平 方米以上戶型，層高大于等于方米以上戶型，層高大于等于3.03.0米。米。 3、建筑層高的影響 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 3、建筑層高的影響 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 對于消防而言：對于消防而言： 3333米米是封閉樓梯間的分界點，5454米米是防煙及剪刀樓梯間的分界點，100100米米是超高層與高層的分界點； 不同消防疏散要求，有不同建筑構(gòu)造及設(shè)備系統(tǒng)的要求。 對于結(jié)構(gòu)而言：對于結(jié)構(gòu)而言： 6060米米是50年/100年一遇基本風(fēng)壓的

26、分界點；3030米米是框架結(jié)構(gòu)抗震等級的分界點；6060米米是框架 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級的分界點；8080米米是剪力墻、框支剪力墻抗震等級的分界點；抗震等級每提高一抗震等級每提高一 級級，內(nèi)力放大系數(shù)、構(gòu)造措施均提高一級提高一級。 4、建筑高度的選擇 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 立面（造型）設(shè)計對成本的影響最為直 接，是控制成本的關(guān)鍵的一環(huán)。 建筑風(fēng)格的建筑風(fēng)格的選用選用： 不同不同建筑外立面風(fēng)格對造價的影響往往建筑外立面風(fēng)格對造價的影響往往 是決定性的。是決定性的。比如，相同戶型相同層數(shù)的高 層洋房，法式風(fēng)格法式風(fēng)格的單方造價比現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格的 增加100100元元/ /（產(chǎn)品

27、造價部數(shù)據(jù)）。外飾線 條和飾件不但貴，而且對施工進(jìn)度影響較大 。 5、建筑風(fēng)格的選擇 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 1、合理設(shè)置凸窗 凸窗的設(shè)計因增加了上下層板（北方還增加保溫），比普通900高 的窗臺設(shè)計成本高出很多且不節(jié)能成本高出很多且不節(jié)能。所以應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)慣，合理選用。 如在北方戶型北方戶型的北面北面，可不做凸窗可不做凸窗。 5、建筑風(fēng)格的選擇立面門窗 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 2、控制窗地比 開窗越大越大，對節(jié)能保溫的要求就越高，同 時本身外門窗的造價也越高造價也越高。住宅窗地比應(yīng)控 制在0.210.23，別墅的主要居室可0.3。 住宅窗地比應(yīng) 控制在0.

28、210.21 0.230.23 別墅的主要居 室可0.30.3 3、合理選用外門窗的開啟方式 雖然推拉窗推拉窗的密封性能較平開窗差，但造價造價 低廉低廉。在滿足節(jié)能要求的前提下，盡量多選用盡量多選用。 4、同樣面積的窗造價比墻體要貴，應(yīng)在通透性與 節(jié)能要求間尋求平衡點。 5、建筑風(fēng)格的選擇立面門窗 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 成熟成熟產(chǎn)品產(chǎn)品不僅節(jié)約時間、提高效率，更能大幅度減少后期的變更簽證費(fèi)用。 材料、構(gòu)造、工藝等的標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化，有利于減少采購，施工組織的環(huán)節(jié)，節(jié)省時間及工程成本。 6、標(biāo)準(zhǔn)化的利用率 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 精工系列精工系列 一般洋房一般洋

29、房 鋼筋含量（鋼筋含量（Kg/Kg/） 30.7930.79 35363536 砼含量（砼含量（m/m/） 0.2960.296 0.300.310.300.31 節(jié)約鋼筋含量節(jié)約鋼筋含量（Kg/Kg/） 4.215.214.215.21 節(jié)約砼含量（節(jié)約砼含量（m/m/） 0.0040.0050.0040.005 結(jié)論：合理的結(jié)構(gòu)布置結(jié)構(gòu)布置使空間受力更合理，可節(jié)省鋼筋、節(jié)省鋼筋、砼砼。有的項目甚至可節(jié)約 鋼筋10%以上,同時可增加室內(nèi)空間布局的可變性可變性。 成本優(yōu)化成本優(yōu)化20142014年年，集團(tuán)提出“低成本、高速度、精品質(zhì)”“低成本、高速度、精品質(zhì)”的戰(zhàn)略思路，在保證速度和品質(zhì)的前提

30、下， 盡可能降低成本，而我們的“精工系列”通過建筑、結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，使其混凝土的含鋼量最合理，如表所 示： 6、標(biāo)準(zhǔn)化的利用率 /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 通過對市面現(xiàn)有大量戶型分析對比，我們的精工系列提升提升了自有的產(chǎn)品特色了自有的產(chǎn)品特色。除卻常規(guī)的 分區(qū)概念外，我們對成本控制成本控制也貫穿到整個設(shè)計中，同時也使我們的產(chǎn)品始終保持差異化始終保持差異化。 小結(jié)： /02 精工系列 / 精工產(chǎn)品的形成因素 精工產(chǎn)品視頻演示精工產(chǎn)品視頻演示 專研、創(chuàng)新、突破，這是碧桂園人前行的信念， 更是一種與生俱來的固執(zhí)。我們繼續(xù)追尋著那個夢想 中的家園。 2015年，“勞斯萊斯”產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生！“

31、勞斯萊斯”產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生！ C C 01 “勞斯萊斯”項目、產(chǎn)品定義勞斯萊斯”項目、產(chǎn)品定義 02 “勞斯萊斯”產(chǎn)品成本測算勞斯萊斯”產(chǎn)品成本測算 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 解密“勞斯萊斯”產(chǎn)品解密“勞斯萊斯”產(chǎn)品 04 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 05 “勞斯萊斯”產(chǎn)品升級勞斯萊斯”產(chǎn)品升級 “想坐好車，大家就想到勞斯萊斯，想要好包，就想到LV，大 家都知道這是好東西。有些二十萬、三十萬以上人口的城市只有面 積為一百六十平方米以下的住宅，沒有別墅、“大平層”的產(chǎn)品， 這是碧桂園成為房地產(chǎn)業(yè)“勞斯萊斯”的一個很好的機(jī)會。我希望 在這些城市只做別墅和“大平層

32、”，建一百四十平方米以上的產(chǎn)品， 做三四線城市的“勞斯萊斯”，讓有成就的人都住在一起，形成品 牌效應(yīng)，作為身份的象征。” 2015年2月2日碧桂園集團(tuán)2015年工作會議楊主席語 為什么要打造三四線的“勞斯萊斯”？為什么要打造三四線的“勞斯萊斯”？ 開始之前：開始之前： 先討論一些關(guān)于人性的話題先討論一些關(guān)于人性的話題 如何如何打造三四打造三四線線的“勞斯萊斯”？的“勞斯萊斯”？ 為什么為什么LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON每一次每一次LogoLogo顏色或形式顏色或形式 的改變，都會重復(fù)贏得時尚界的瘋狂追捧？的改變，都會重復(fù)贏得時尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為

33、什么為什么Rolls RoyceRolls Royce每年每年300300多輛純手工制造的昂貴轎車，多輛純手工制造的昂貴轎車， 會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有 一輛一輛Rolls RoyceRolls Royce ？ Not Just For ButBut 欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求非理性的精神需求。 欲望欲望是是非必需非必需的的，是超越物質(zhì)需求，是超越物質(zhì)需求的精神的精神滿足。滿足。 欲望欲望的的追求是永遠(yuǎn)無法滿足的，追求是永遠(yuǎn)無法滿足的，所以具有所以具有無限性無限性。

34、非理性精神需求非理性精神需求 渴望尊貴至尚的地位渴望尊貴至尚的地位 身份感身份感 追逐時尚潮流元素追逐時尚潮流元素 時尚感時尚感 占有稀缺并炫耀占有稀缺并炫耀 稀缺感稀缺感 打造勞斯萊斯的關(guān)鍵：打造勞斯萊斯的關(guān)鍵： 身份感身份感 時尚感時尚感 稀缺感稀缺感 營造營造 頂級頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。 因此，我們產(chǎn)品設(shè)計需要，因此，我們產(chǎn)品設(shè)計需要，迎合客戶的欲望迎合客戶的欲望 需求。需求。 以改善、再次改善需求為主，定位高端，配置競爭力產(chǎn)品，樹立 碧桂園高端品牌，引領(lǐng)潮流。 配套當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)、地點交通方便、區(qū)位被當(dāng)?shù)赜绣X人認(rèn)同； 用當(dāng)?shù)刈詈玫漠a(chǎn)品、以當(dāng)?shù)刈罡叩膬r格

35、、賣給當(dāng)?shù)氐淖钣绣X人； 解讀“勞斯萊斯”項目核心要素：解讀“勞斯萊斯”項目核心要素： /勞斯萊斯系列/ 01 “勞斯萊斯”項目、產(chǎn)品定義 身份感身份感 時尚感時尚感 稀缺感稀缺感 勞斯萊斯產(chǎn)品特征勞斯萊斯產(chǎn)品特征 高品質(zhì)高品質(zhì)：樹立當(dāng)?shù)刈罡咂焚|(zhì)標(biāo)桿；：樹立當(dāng)?shù)刈罡咂焚|(zhì)標(biāo)桿； 高高定位：針對高端客群的定位；定位：針對高端客群的定位； 高高回報：實現(xiàn)產(chǎn)品最大溢價；回報：實現(xiàn)產(chǎn)品最大溢價； 02 01 03 “勞斯萊斯”產(chǎn)品定義 /勞斯萊斯系列/ 01 “勞斯萊斯”項目、產(chǎn)品定義 項目屬性 產(chǎn)品類型 洋房面積段 洋房編號及層數(shù)（首選電梯入戶版） 三四線勞斯 萊斯項目 精工洋房 標(biāo)配 140平米 YJ

36、140T-4（6、11、18層） 160平米 YJ160T（31層） 選配 245260平米 YJ245T-3（10、17、31層） YJ260T(錯層陽臺版) （10、17、31層） 精工全掛石 雙拼別墅 別墅類型及面積 別墅類型、編號及版本 不含地下室版 含地下室版 帶電梯版 標(biāo)配 玲瓏墅掛石版 （240-260平米） BJ240N(3S) BJ240N(3-1S) 無 BJ260S(3S) BJ260S(3-1S) 無 選配 玲瓏升級掛石版 （350平米） BJ350N(3S) BJ350N(3-1S) 無 BJ360S(3S) BJ360S(3-1S) 無 超豪掛石版 （400平米以上

37、） BJ400S(3S) BJ400S(3-1S) BJ450S(3S) BJ480N(3S) BJ480N(3-1S) BJ490N(3S) 無 無 BJ760N(4S) /勞斯萊斯系列/ 01 “勞斯萊斯”項目、產(chǎn)品定義 “勞斯萊斯”產(chǎn)品命名原則 /勞斯萊斯系列/ 01 “勞斯萊斯”項目、產(chǎn)品定義 別墅別墅新命名原則：新命名原則： 洋房命名洋房命名原則：原則： “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 地塊區(qū)位：地塊區(qū)位： 地塊亮點：地塊亮點： 項目位于河南省某市城市發(fā) 展方向上，發(fā)展?jié)摿^大。地塊 周邊配套完善，包括學(xué)校、公 園、醫(yī)院、銀行等，屬于勞斯萊 斯定位項目。 1 1、交通

38、便捷、交通便捷 西臨103省道，南臨縣道，交 通便捷，距離。 2 2、配置當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)學(xué)位、配置當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)學(xué)位 地塊緊鄰當(dāng)?shù)刈詈媒虒W(xué)資質(zhì)的 小學(xué)和中學(xué)。 3 3、景觀資源、景觀資源 地塊距離西南邊的森林植物園 500米左右，景觀資源極好。 以河南省某項目為例以河南省某項目為例 現(xiàn)狀衛(wèi)星圖現(xiàn)狀衛(wèi)星圖 /勞斯萊斯系列/ 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積：16.3萬 總建筑面積：40.8萬 容積率：2.50 建筑密度：18.5% 總戶數(shù)：1986戶 停車位：2050個 規(guī)劃亮點：規(guī)劃亮點： 1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰、大氣，組團(tuán)感強(qiáng)，空間變化豐富 有序； 2. 建筑布局總體南低北

39、高，有助于夏季導(dǎo)入東南 風(fēng)，冬季阻擋西北風(fēng)的同時保證戶戶陽光普照， 營造社區(qū)舒適小氣候，點板結(jié)合、高低搭配、空 間形態(tài)優(yōu)美； 3. 中心公園鄰里花園私家花園“三重院落系 統(tǒng)”，公共空間向私密空間平緩過渡，符合人性 化心理轉(zhuǎn)換需求； 4.由社區(qū)形象入口、中心公園、綜合樓、游泳池 等形成公共服務(wù)中心，提升社區(qū)品質(zhì)； 5. 路網(wǎng)通而不暢，流線合理，洋房組團(tuán)人車分流； 總平面圖總平面圖 產(chǎn)品類產(chǎn)品類 型型 型號型號 住宅建筑住宅建筑 面積占比面積占比 別墅別墅 BJ240N(3S)BJ240N(3S)3.04%3.04% BJ260N(3S)BJ260N(3S)3.14%3.14% 洋房洋房 YJ14

40、0(18X)YJ140(18X)17.51%17.51% YJ260(17X)YJ260(17X)2.25%2.25% YJ160(31X)YJ160(31X)31.25%31.25% YJ260(31X)YJ260(31X)42.81%42.81% /勞斯萊斯系列/ 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 功能分區(qū)說明：功能分區(qū)說明： 圖 例 功能結(jié)構(gòu)分析圖功能結(jié)構(gòu)分析圖 “一心、一軸、五組團(tuán)”格局。“一心、一軸、五組團(tuán)”格局。 “一心一心” 由綜合樓、中心公園、商業(yè)以及社 區(qū)服務(wù)設(shè)施形成社區(qū)公共服務(wù)中心，打 造當(dāng)?shù)馗叨巳耸俊叭由缃黄脚_”。 “一軸”“一軸” 由社區(qū)形象入口結(jié)合主干道及景觀 綠帶形

41、成社區(qū)空間發(fā)展主軸。 “五組團(tuán)”“五組團(tuán)” 根據(jù)復(fù)合型社區(qū)自身的功能要求劃 分而成的低層生態(tài)組團(tuán)、18F情景洋房 組團(tuán)及31F空中別墅組團(tuán)。 /勞斯萊斯系列/ 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 圖 例 產(chǎn)品類型分析圖產(chǎn)品類型分析圖 /勞斯萊斯系列/ 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 1.1. 展示區(qū)范圍展示區(qū)范圍 25畝(“小步”) 含售樓部、商業(yè)配套、樣板 房、泳池、核心園林景觀，展示項目優(yōu)勢，體現(xiàn)高 端品牌。 2.2. 首期開工范圍首期開工范圍 50畝(“快跑”) 以別墅和18層洋房產(chǎn)品為主， 快速開發(fā)并推向市場，達(dá)到檢驗市場的目的。 3.3. 二期可選范圍二期可選范圍 100畝(以銷定產(chǎn))

42、以別墅和18層洋房產(chǎn)品為主， 根據(jù)市場反饋銷售情況，迅速調(diào)整規(guī)劃及戶型，快 速推出市場，保證去化。 4.4. 后期發(fā)展用地后期發(fā)展用地 100畝(追求利潤最大化)以30層洋房產(chǎn)品為主， 經(jīng)過前期口碑積累已成功建立“勞斯萊斯”形象， 以YJ260補(bǔ)充缺少的別墅產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的溢價空 間。 項目開發(fā)項目開發(fā)說明說明: : 圖 例 后期發(fā)展用地后期發(fā)展用地 二期可選范圍二期可選范圍 首期開工范圍首期開工范圍 展示區(qū)范圍展示區(qū)范圍 開發(fā)時序分析圖開發(fā)時序分析圖 /勞斯萊斯系列/ 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 1. 重點打造大尺度泳池核心景觀； 2. 別墅、洋房板房環(huán)繞泳池布置，洋房 板房不單獨占地，

43、布置在商業(yè)頂部 （可出售）； 3. 優(yōu)化U街空間形態(tài)，既增加核心景觀， 又節(jié)約用地； 4. 有利快速開盤。 展示區(qū)規(guī)劃展示區(qū)規(guī)劃要點：要點： 中心景觀意向圖：中心景觀意向圖： 樣板區(qū)展示圖樣板區(qū)展示圖 /勞斯萊斯系列/ 03 “勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 1. 低層、高層分區(qū)明顯，空間有序； 2. 高層圍繞低層成曲線布置，點、板 結(jié)合，內(nèi)部形成綠化組 團(tuán)； 3. 西邊沿路高層建筑高低錯落，形成 優(yōu)美的城市天際線。 4. 整個地塊北高南低，有利于小步快 跑，快速開發(fā)。 空間形態(tài)說明：空間形態(tài)說明： 高層組團(tuán)綠地空間意象：高層組團(tuán)綠地空間意象： 空間形態(tài)分析圖空間形態(tài)分析圖 /勞斯萊斯系列/ 03 “

44、勞斯萊斯”規(guī)劃要點介紹 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 1、客廳南向景觀、奢侈四居室朝南板式格局； 2、戶型方正，客廳面寬擴(kuò)達(dá)4.6米，尊享雙陽 臺； 3、尊享私家電梯廳約達(dá)5平米，雙玄關(guān)設(shè)計； 4、設(shè)置2平米獨立人性化儲藏間； 5、公衛(wèi)采用干濕分離設(shè)計； 6、主要臥室均享有全尺寸凸窗空間。 房型：房型： 4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 單戶建筑面積：單戶建筑面積： 141.95141.95平米平米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積： 279.59279.59平米平米 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面標(biāo)準(zhǔn)層公攤面 積：積：36.3536.35平米平米 得房率得房率: : 87%87% 私家電梯入戶意向：私家

45、電梯入戶意向： 四、四、 “勞斯萊斯”戶型平面解析“勞斯萊斯”戶型平面解析標(biāo)配洋房標(biāo)配洋房 產(chǎn)品亮點：產(chǎn)品亮點： 1.1. 精工洋房精工洋房 YJ 140TYJ 140T- -4(64(6、11X)(11X)(私家電梯版私家電梯版) ) /勞斯萊斯系列/ 04 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 房型：房型： 4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 單戶建筑面積：單戶建筑面積： 140.96140.96平米平米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積： 278.28278.28平米平米 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面標(biāo)準(zhǔn)層公攤面 積：積：44.8544.85平米平米 得房率得房率: : 83%83% 私家電梯入戶意向：私家電梯入戶意向： 四

46、、四、 “勞斯萊斯”戶型平面解析“勞斯萊斯”戶型平面解析標(biāo)配洋房標(biāo)配洋房 2.2.精工洋房精工洋房 YJ 140TYJ 140T- -4(18X)(4(18X)(私家電梯版私家電梯版) ) 1、客廳南向景觀、奢侈四居室朝南板式格局； 2、戶型方正，客廳面寬擴(kuò)達(dá)4.6米，尊享雙陽 臺； 3、尊享私家電梯廳約達(dá)6平米，雙玄關(guān)設(shè)計； 4、設(shè)置2平米獨立人性化儲藏間； 5、公衛(wèi)采用干濕分離設(shè)計； 6、主要臥室均享有全尺寸凸窗空間。 產(chǎn)品亮點：產(chǎn)品亮點： /勞斯萊斯系列/ 04 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 1.兩梯兩戶板式布局，私家電梯廳入戶面積達(dá) 6平米，尊貴享受； 2.四居室朝南，套內(nèi)空間尺度舒適宜人；

47、3.凹廊贈送面積達(dá)5平米； 4.3.8米開間南向主臥室，嵌入式衣帽間、衛(wèi)生 間設(shè)計； 5.人性化儲藏空間，面積達(dá)2平米； 6.層高高達(dá)3.15米，空間舒適宜人。 主臥意向：主臥意向： 四、四、 “勞斯萊斯”戶型平面解析“勞斯萊斯”戶型平面解析選配洋房選配洋房 產(chǎn)品亮點：產(chǎn)品亮點： 3 3. .精工洋房精工洋房YJYJ 160T(31X) (160T(31X) (私家電梯版私家電梯版) )兩衛(wèi)版兩衛(wèi)版 房型：房型： 4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 單戶建筑面積：單戶建筑面積： 166.52166.52平平米米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積： 330.42330.42平平米米 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面標(biāo)準(zhǔn)層

48、公攤面 積積 : : 63.4263.42平平米米 得房率：得房率： 88%88% /勞斯萊斯系列/ 04 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 主臥意向：主臥意向： 四、四、 “勞斯萊斯”戶型平面解析“勞斯萊斯”戶型平面解析選配洋房選配洋房 產(chǎn)品亮點：產(chǎn)品亮點： 4 4. .精工洋房精工洋房YJYJ 160T(31X) (160T(31X) (私家電梯版私家電梯版) )三衛(wèi)版三衛(wèi)版 1.兩梯兩戶板式布局，私家電梯廳入戶面積達(dá) 6平米，尊貴享受； 2.四居室朝南，套內(nèi)空間尺度舒適宜人； 3.凹廊贈送面積達(dá)5平米； 4.3.8米開間南向主臥室，嵌入式衣帽間衛(wèi)生間 設(shè)計； 5.層高高達(dá)3.15米，空間舒適宜人；

49、6.雙主臥設(shè)計，相對獨立，互不干涉； 房型：房型： 4 4房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi) 單戶建筑面積：單戶建筑面積： 166.52166.52平平米米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積： 330.42330.42平平米米 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面標(biāo)準(zhǔn)層公攤面 積積 : : 63.4263.42平平米米 得房率：得房率： 88%88% /勞斯萊斯系列/ 04 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 1、客廳餐廳雙向景觀布局，南北通透對流； 2、尊享私家電梯廳約4.5平米； 3、客廳面寬5.5米，南向景觀一覽無遺 4、獨立大平墅理念，享受空中花園； 5、雙套房、主次臥室獨立分區(qū)，互不干擾； 6、層高高達(dá)3.15米，空間舒適宜人； 亮

50、點意向：豪華客廳亮點意向：豪華客廳 四、四、 “勞斯萊斯”戶型平面解析“勞斯萊斯”戶型平面解析選配洋房選配洋房 產(chǎn)品亮點：產(chǎn)品亮點： 5.5.精工洋房精工洋房YJYJ 245T245T- -3(13(10 0X) (X) (私家電梯版私家電梯版) ) 房型：房型： 5 5房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi) 單戶建筑面積：單戶建筑面積： 252252平米平米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積： 498.36498.36平米平米 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面標(biāo)準(zhǔn)層公攤面 積：積：39.6939.69平米平米 得房率得房率: : 9191 /勞斯萊斯系列/ 04 “勞斯萊斯”產(chǎn)品介紹 1、客廳餐廳雙向景觀布局，南北通透對流；