1、陳杰 江中區域 開發報建人員不可不知的 設計管理 設計與項目開發報建關系緊密，但并不只是設計出 圖、報建送審的簡單先后關系，而應該是從前期方 案階段開始，貫穿項目開發全程的互動與配合，盡 量使問題在方案階段得到明確解決，避免后續報建 過程中的過多反復。 前言 土地獲取階段 規劃報建階段 施工圖審查階段 目錄 土地獲取階段設計主要工作是完成規劃方案定稿， 該階段不確定因素較多，需投資、項目、營銷、設 計等多部門聯動，明確設計前置條件，為后續順利 開展深化設計奠定基礎。 第一章 區域設計部概規方案 投資測算 用地紅線CAD版 容積率等基本規劃條件 當地城市規劃管理技術規定 當地日照分析細則 停車要
2、求及地面停車率 規劃方案定稿流程 不通過 區域審核確認 用地紅線CAD版(帶地形、坐標） 確定的戶型配比 規劃設計條件（確定或自擬） 容積率計算規則 人防面積計算規則 周邊市政路道路標高 當地非機動車要求及做法 目標地塊 通過 規劃院詳規方案 區域設計部對比方案 朱總審批定稿 規劃條件確定 不通過 通過 準確的用地紅線 河南新鄉項目由于國 土局與規劃局前期未 溝通好，導致兩方的 用地紅線不一致，使 后期規劃需調整。（ 圖中藍線為國土紅線 ，紅線為規劃紅線） 國土用地紅線 規劃用地紅線 案例一： 準確的用地紅線是開展規劃設計的基礎，項目需在前期與規劃局和國土局明確并提供的準 確用地紅線，避免后續
3、設計深化階段應紅線調整導致設計反復。 準確的用地紅線 江蘇東臺項目方案階 段，按相關設計要求 將內側小紅線作為計 容用地范圍，而在報 建階段，規劃局提出 可按外側大紅線計容 ，則理論上可增加建 筑面積。但考慮到若 增加面積需加大高層 占地，減少別墅。且 要增加車位（原方案 車位已很緊張），故 沒用盡容積率，無法 爭取利益最大化。 規劃用地紅線 實際計容基準紅線 案例二： 準確的實測地形 高平項目現場按原始地形圖標高進行詳堪鉆探出報告，建筑院根據詳勘報告出具基礎 圖。而規劃院出具的設計標高是以最新實測地形標高作為基準，故規劃設計標高比基礎圖 的基準標高低了1.2米，從而導致基礎圖的修改。建議項目
4、在與詳堪單位資料交底時，應核 實所提資料的準確性，尤其是地形標高，應確保是最新統一的。 高層戶型消防預審 北方一般對高層洋房核心筒消防審查較嚴格，需前提與當地消防部門溝通，減低后期戶型修 改的可能性。 常見的三合一前室 獨立分離式前室 前室套前室 高層戶型消防預審 泰安項目高層洋房戶型核心筒因消防審查問題，對標準戶型平面做較大調整，導致戶型公攤面 積加大。 J550原核心筒 J550修改后核心筒 當地計容細則陽臺相關規定 Q1：若當地規范中，明確規定凹凸陽臺的定義及陽臺的進深要求，若圖紙超過陽臺進深 規范要求，則超過部分需全算計容建筑面積還是該整個陽臺需全算計容建筑面積？ Q2：如湖州規定：每
5、套居住建筑內非封閉陽臺建筑面積占套內建筑面積的比例不超過7。 陽臺建筑面積是否為陽臺的計容建筑面積，即為投影建筑面積的一半？ 套內建筑面積是否含陽臺的計容建筑面積？ Q3：封閉陽臺是否需全算面積？ 此陽臺為凹陽臺還 是凸陽臺需明確 2.4m 當地計容細則露臺相關規定 一般規定：陽臺當其上蓋高度達到或超過兩個自 然層，則定義為露臺，可不計算容積率。故可根 據這點進行戶型贈送面積設計，但具體贈送面積 方案需項目盡早與規劃局明確。 海鹽J622戶型 湖州J702戶型 當地計容細則飄窗相關規定 空調 600 安吉規定：飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差 ）不得小于400,mm，凈高（窗臺面至飄窗頂
6、板底）應小 于2200mm。飄窗進深（自墻體內邊線至飄窗外邊線） 不得大于600mm，則外墻到飄窗外邊線只有400mm。 飄窗下方不夠空間放置空調（需凈空間600mm），需改 動立面與調整空調位置，造成項目進度時間的拖延，并 不利于集團標準化建設。 2200 400 當地計容細則中空算法明確 江陰項目： 因規劃條件中商業公建面積的限制，導致綜合樓只能做2400方，為了節 省新綜合樓研發時間，并盡可能爭取更多的實際使用面積，設計考慮在原3200方通 用綜合樓基礎上進行中空偷面積處理，由于當地無中空算法規定且前期規劃局未予以 明確可否，故導致后續報建過程中多次方案修改。 江陰第一版綜合樓修改方案
7、江陰最終版綜合樓修改方案 中空部分 中空部分 當地計容細則地下室計容問題 架空陽光車庫可降低地下車庫建設成本，同時可自然 通風采光、減少車庫設備耗能。 個別項目如句容碧桂園當地規定只要車庫邊長不少于 1/3掩埋，其余部分外露，則車庫可不計算容積率。 若當地規定架空車庫需計容，但項目容積率有盈余時 ，可結合項目情況考慮建設架空車庫。 句容碧桂園架空陽光車庫 紅色線為 車庫邊線 覆土掩埋 部分，黃 色線為架 空外露部 分。 當地計容細則架空層停非機動車是否計容 非機動車位 當非機動車需停放在住宅的架空層時，一般規定需按每個非機動車位1.5平方米算入項目的計 容建筑面積，直接造成項目可銷售面積的減少
8、，在前期需明確。 車位配置做法地面車位比例 地面可允許最大停車比例需提前明確 河南新鄉項目地價低，高層 市場一般，車位售價低且去 化難，故考慮實行100%地 面停車，不設地下車庫，從 而大大降低建設成本 車位配置做法非機動車停車做法 江浙一帶對于非機動車位要求較高，靠地面架空層遠無法滿足停車要求，故可參考當地一 般做法，利用高層主樓地下兩層空間做非機動車庫，并結合部分地面車位以滿足要求。 東臺項目規定非機動車位2個/1戶，且要求每棟洋房就近 需解決1個/1戶的車位，因前期未考慮當地停車做法，導 致后續非機動車位設計報批較為被動。 江浙一帶非機動車位做法 地下非機動車庫 車位配置做法微型車位算法
9、 個別項目車位配置緊張，需考慮利用車庫邊角位等不好利用的區域設置微型車位， 而微型車位與標準車位的折算關系需與規劃局明確，一般是按個數0.7倍折算。 海鹽項目 陽江項目 當地政府領導特殊喜好 在方案預審時，盡 早了解當地政府的 喜好，避免后期階 段的規劃翻工。 東臺項目在方案報 審過程中因市長喜 歡灰色調外立面， 故對公司標準化產 品外立面色彩做了 調整。 日照細則 日照細則一般在城市規劃管理技術規 定附錄中，若規定中沒有，需單獨詢 問規劃局獲取。 由于北方項目住宅日照審核比較嚴格 ，尤其江浙一帶，提前溝通日照有關 方面問題，可減低規劃審核時的風險 居住空間需滿足日 照 大寒日3小時 冬至日2
10、小時 滿足日照的南向居 室 1個居室 2個居室（共4個或4個以上居 室時） 所有南向居 室 書房算居室嗎 算 不算 日照有效時間段 8點-16點 9點-15點 分析采樣時間間隔 5分鐘 10分鐘 有無最大日照時間 段要求 有（若有，請寫多少段） 無 有無最小連續時間 要求 有（若有，請寫多少分鐘） 無 有無最小入射角要 求 有（若有，請寫多少度） 無 滿窗日照要求 當窗戶的寬度小于等于1.8米的，按實際寬度的 左右兩個端點為計算點 是 否 寬度大于1.8米的，按1.8米計算，以窗戶（或 陽臺）的中點兩側各延伸0.9米為計算范圍 容積率綜合平衡問題 多宗地項目需在前期項目談判階段明確是否可以綜合
11、平衡指標。 共和項目前期規劃局同意指標綜合平衡，后在規劃報建階段因政府原因又提出需按分地塊獨立 平衡指標，導致規劃方案大調整。 共和原規劃方案 共和新規劃方案 土地獲取階段 規劃報建階段 施工圖審查階段 過渡頁 規劃報建的設計出圖工作并非規劃設計院單方面完 成，需項目、營銷、區域及各相關設計部門協同配 合，盡快提供相關條件圖及完成相關前置流程，滿 足規劃報建快速出圖需要。 第二章 規劃報建流程 報建成果要求 項目名稱建設單位 市政設計條件 規劃報建圖 項目部 上方案評審會、規委會 規劃院 （含綜合管網方案） 規劃局預審 銷售中心 街名棟號 區域測算組 單體測算面積 建筑院 單體報建圖 （含車庫
12、方案） 產品研發部 板房、商業街及新戶型方案 第三方日照單位 日照審核 通過 方案預審成果 （成果含彩總、鳥 瞰圖或方案圖冊） 不 通 過 分宗地環評報審問題 高平項目在報建階段提出因當地要求單宗地總建面超10萬方，環評要報省里審批，流程和周 期太長，為加快報建，要求將三宗地總建面分別控制在10萬方以內，導致原定稿方案修改， 后因政府不同意BC地塊分開報環評（BC為同一個組團切分的兩宗地），故規劃方案再度調 整。建議新項目能在方案階段提前明確分宗地環評問題。 因分宗地環評報審問題，原定稿方案兩次修改。 A B C 目前個別新項目根據當地要求，園林必須與規劃、建筑專業同步捆綁報建，因園林專業 必
13、須在完成相關前置流程及規劃建筑條件圖才能出具體方案，故報建出圖時間相對滯后。建 議新項目能在前期盡早落實報建要求，完成相關前置流程，以使園林設計工作盡早開展。 園林規劃捆綁報建問題 由于博意設計院無出具日照分析報告相關資質，若項目規劃報建需要日照分析報告，則需于 當地尋找有相關資質的第三方公司出此報告。 當規劃經朱總審核簽字定稿后，項目需盡快聯系第三方日照公司，與規劃院相關設計人員提 前溝通建模方法及有關的參數設置，糾正有關錯誤，盡早落實規劃布局。 第三方日照復核 江陰J636戶型立面 凸出的塔樓與造型部分也需日照建模 江陰項目經第三方日照公司復核后，要求南側已建小區住宅屋頂塔樓及凸 出造型部
14、分需建模，導致對北側住宅日照影響加大，造成規劃調整。 東臺當地規定若別墅花園部分圍合成私家花園時，則其花園部分不能算入小區的綠地率（湖州 項目可計半）。則導致小區綠地率達不夠規劃設計要求。經項目與規劃局溝通，可在報建時把 花園圍欄標注成綠籬，但其花園面積無產權。 另地庫覆土的厚度、地面植草磚停車位都會對綠地率算法產生影響，需提前了解。 綠地率問題 別墅花園部分 各地的規劃報建成果需求都不同，需提前與規劃局了解 常用五圖一書：總平面規劃圖、道路交通系統規劃圖、豎向規劃圖、綠化系統規劃圖、 綜合管線規劃圖、規劃說明書 陽江七圖一書：總平面規劃圖、道路交通系統規劃圖、豎向規劃圖、綠化系統規劃圖、 給
15、水規劃圖、排水規劃圖、其它管線綜合規劃圖、規劃說明書 若報建需規劃報建圖冊，需落實其所需內容，有無特殊要求，最好有當地報建范本。 規劃報建成果要求 面積測繪問題 應注意規劃測繪與房產測繪的不同，需項目部及區域測算組與規劃局房管局明確計算規則 一般規劃測繪要求建筑隨著層高增加，所計容的建筑面積也有所增加（投影建筑面積的 12倍不等），但房產測繪規定無論層高多高，只按一層計算銷售面積。 東臺項目規劃計容時需計算外墻保溫層，但房產面積計算時不含外墻保溫層，導致實際可 售面積減少；但封閉陽臺規劃計容時只算一半建筑面積，房產面積需計算全面積，則可增加 實際可售面積。 土地獲取階段 規劃報建階段 施工圖審
16、查階段 過渡頁 建筑施工圖審查階段需要設計院和項目與審圖中 心、消防局、人防辦等部門做好技術銜接，爭取 有利設計條件及低成本的技術做法，為項目創造 最大效益。 第三章 施工圖審查主要流程 建筑院、規劃院 建 筑 施 工 圖 結 構 施 工 圖 強 弱 電 施 工 圖 給 排 水 施 工 圖 暖 通 施 工 圖 有人防地下室項目 人防設計院 項目部 規 劃 施 工 圖 管 線 施 工 圖 建 筑 、 結 構 提 地 下 室 方 案 提人防方案建筑、結構 人防辦 提規劃圖 人防設計條件 人防設計條件 人防施工圖 審圖中心 各專業施工圖及規劃施工圖 項目送審 消防局 項目協助建筑、規劃提前咨詢消防局
17、 消防局反饋意見指導設計 項 目 送 審 消防報審圖紙 項目送審 項目申報資料及規劃圖 爭取有利的人防設計標準 按戰時使用功能，人防工程可分為：指揮通信工程、醫療救護工程、防空專業隊工程、人員 掩蔽工程和配套工程五大類 ，若在申領人防設計要點時向人防辦爭取到做配套工程（如物資 庫）則可大大降低人防工程成本（人員掩蔽工程每個防護單元不大于2000，物資庫每個防 護單元不大于4000，故相同人防面積物資庫的防護單元要比人員掩蔽工程少，且相應的設 計標準和設備要求更低）。 江陰項目人防地下室共13850，共分為7 個防護單元，若改為物資庫，則防護單元 減少到4個，可大大節約成本。 明確保溫做法 各地
18、保溫做法和要求各不相同，在進行施工圖設計前設計院與項目部應與當地審圖中心明 確設計要求（包括可使用的保溫材料，內保溫的要求，當地節能計算的氣象參數等），并 及時了解當地其它項目做法，以確定最經濟合理的保溫做法。 東臺項目保溫問題： 1.鹽城規定發泡水泥保溫板只能用型，不能用型（型導熱系數更低，保溫效果更好） ，但同屬于鹽城地區的大豐項目卻可以使用型，故需項目公關。 2.鹽城明文規定項目需做內保溫（設計院不敢違背此規定），但考慮到內保溫隱患較多，東 臺當地其它項目均沒做，且建管部門也建議不做，故需了解清楚其它項目如何報建。 共和高層消防報審問題 共和項目北側沿街因內外場地高差較大，故采取如 右圖
19、豎向設計方式，但在消防報審時消防局要求登 高面需設在核心筒一側（商鋪一側），而受所選戶 型限制，且該側商鋪進深較大（為了滿足商鋪使用 要求），故按規范現方案登高面無法設置于商鋪外 側和住宅內側，導致后續多次修改方案。 高層民用建筑設計防火規范規定：高 層建筑的底邊至少有一個長邊或周邊 長度的1/4且小于一個長邊長度，不 應布置高度大于5.00m、進深大于 4.00m的裙房。 共和高層消防報審問題 第一次調整方案：將高層翻轉180度，核心 筒朝內，于內側設置消防登高場地，規劃滿 足消防要求，但審圖中心提出戶型北側兩戶 不滿足日照要求（屬戶型自遮擋，一般南方 對日照要求不高，自遮擋可不考慮）。 第二次調整方案：將商鋪向內側縮進，使商 業裙房進深控制在4米，按規范可將登高面 設于商鋪一側。但消防局再度提出其屬于高 度超50米的商住樓，是一類建筑，相關防火 要求更高。而根據規范也可定義為附屬于居 住建筑的商業服務網點，相關消防要求相對 較低，目前尚在溝通中。 總結：為避免報建時才暴露消防問題，建議 新項目在方案階段即需同消防局和審圖中心 做好充分的溝通，及時解決問題。 4
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